Modernisering executieveilingen

Transcriptie

1 Modernisering executieveilingen 27 oktober 2009 Gemaakt voor Ministerie van Justitie Gemaakt door NVM

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Problemen in de praktijk Mogelijke oplossingen 5 4. Partijen en hun rollen in het executieproces Schematische weergave Procesbeschrijving Praktijkvoorbeeld Vrijwillige veilingen Conclusies, aanbevelingen en acties.16

3 1. Inleiding De economische crisis heeft een negatieve weerslag op de woningmarkt waardoor relatief veel burgers individueel getroffen worden door bijvoorbeeld werkloosheid. Daaronder ook eigenwoningbezitters. Dit kan leiden tot (ernstige) hypothecaire betalingsproblemen, met als uiterste gevolg gedwongen verkoop via executoriale procedures. De meest actuele prognoses met betrekking tot de werkloosheidscijfers laten een weinig rooskleurig beeld zien, namelijk een aanzienlijk stijgende trend zien. Het ligt voor de hand dat het aantal executieveilingen een vlucht zal nemen. De minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft in de afgelopen maanden hierover herhaaldelijk zijn zorgen uitgesproken. Los van deze actuele ontwikkelingen als gevolg van de crisis, is over executieveilingen op zichzelf al het nodige te zeggen. Het is algemeen bekend en met onderzoek onderbouwd, dat de opbrengsten van executieveilingen gemiddeld aanzienlijk lager uitkomen dan de getaxeerde marktwaarden. Uit een recent onderzoek van de Erasmus Universiteit Rotterdam blijkt een verschil van 37%, als gevolg van hoge kosten, gebrekkige informatie over het pand en een besloten koperspubliek van vooral vastgoedhandelaren. De verliespost is een risicofactor voor de hypotheekhouder, maar leidt ook niet zelden tot (vaak grote) restschulden voor de eigenwoningbezitter - met alle persoonlijke, soms zelfs dramatische gevolgen van dien. Daarom werkt het ministerie van Justitie samen met de Nederlandse Vereniging van Banken en Koninklijke Notariële Beroepsvereniging aan verbeteringen in het executieproces. Die verbetering juicht de NVM van harte toe. Maar er is meer winst te behalen dan kostenreductie alleen, mede gelet op de nieuwe mogelijkheden die technologische voortgang inmiddels lijkt te bieden (bijvoorbeeld online veiling systemen). Met iets meer geduld van de geldverstrekker en een intensieve samenwerking tussen banken, notariaat en makelaars kan de verkoopopbrengst worden verhoogd. In plaats van een snelle afhandeling van de veiling kan de makelaar in opdracht van de geldverstrekker een adviesrapport uitbrengen. In dat adviesrapport dient de feitelijke marktpositie als basis voor afspraken over het vervolgstappen. Zo kan onderhandse verkoop worden gestimuleerd door gebruik te maken van de diensten van de makelaar. De ervaring op het gebied van de begeleiding van de verkopende consument, het verkrijgen van informatie en het aantrekkelijk profileren daarvan onder andere op Funda en de begeleiding van de bezichtigingen dragen bij aan de professionaliteit en transparantie van het totale proces. De kans op succes in de vorm van een hogere verkoopopbrengst wordt er door vergroot. Vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid wil de NVM een bijdrage leveren aan de optimalisering van het proces rond executieveilingen van woningen. De NVM breekt daarbij een lans voor actieve samenwerking tussen partijen in het totale proces. Dit is in het belang van de verkopende consument, de geldverstrekker, de Nationale Hypotheek Garantie en marktpartijen. De NVM sluit hiermee aan bij de zorgen die leven en de inspanningen die geleverd worden op de ministeries van Justitie en WWI. Pagina 1

4 Hoofdstuk 2 van dit rapport gaat in op de huidige problemen rond de executieveilingen. In hoofdstuk 3 worden oplossingsrichtingen aangereikt waaronder een intensieve samenwerking tussen geldverstrekkers, notariaat en makelaardij in het pre-executoriale en het executoriale proces. De praktische uitwerking van die samenwerking wordt in hoofdstuk 4 nader uitgewerkt en met een voorbeeld van uit de realiteit geïllustreerd. In hoofdstuk 5 wordt kort aandacht besteed aan de ontwikkelingen rondom de online veilingen van woningen als aanvullend instrument voor stimulering van de onderhandse verkoop. Pagina 2

5 2. Problemen in de huidige praktijk De realiteit leert dat geldverstrekkers vaak te snel willen veilen met als doel zo gauw als mogelijk van het probleemdossier af te willen zijn. Door onderhandse verkoop niet of nauwelijks te stimuleren lijkt een snelle verkoop een doel op zich. Nadat een hypotheekhouder een procedure tot executoriale veiling in gang heeft gezet, dient de zaak ter hand nemende notaris allereerst zorg te dragen voor publieke bekendmaking van de verplichte verkoop. Over het algemeen (b)lijkt dit zich te beperken tot een zeer minimale inspanning. De advertentie doet eerder denken aan een rouwadvertentie (zie als voorbeeld de advertentie hiernaast uit het Utrechts Nieuwsblad d.d. 17/10 jl.) dan aan een wervende uitnodiging tot koop. In feite is er voor de notaris nauwelijks economisch belang mee gemoeid om een zo ruim mogelijk publicitair bereik te bewerkstelligen. Daar komt bij dat marketingcommunicatie capaciteiten en activiteiten allerminst als vanzelfsprekend tot de notaris gerekend mogen worden. In de praktijk houdt de aankondiging van een executie dan ook vrijwel altijd niet meer in dan één aankondiging in een (plaatselijke) krant. Gelet op de wettelijke mogelijkheid om met goedkeuring van de Rechter-commissaris tot uiterlijk een week vóór de executieveiling alsnog tot een onderhandse (verplichte) verkoop te komen, moet een gebrek aan publicitair bereik als een gemiste kans beschouwd worden. Immers, de opbrengsten van executieveilingen zijn gemiddeld aanzienlijk lager. Overigens, dezelfde gecreëerde publiciteit kan ook voordelig uitpakken als het uiteindelijk toch op een executieveiling uitdraait. Naast gebrek aan publiciteit ontbreekt vaak ook de mogelijkheid tot (deskundig begeleide) bezichtiging. Pagina 3

6 Omdat executieveiling kosten slechts voorzien in dekking van de notariskosten, is het nu nog niet (standaard) gebruikelijk om een verkoopadviseur of makelaar in te schakelen als een laatste poging tot onderhandse verkoop tijdens de executoriale procedure, of voor het bereiken van zoveel mogelijk geïnteresseerden bij de veiling. Er bestaat hierdoor een gerede kans dat de kosten hiervan niet verhaald kunnen worden, indien geëxecuteerde niet in staat is die te voldoen. Nog afgezien van de doorgaans zeer geringe marketinginspanningen, zijn de thans gebruikte andere instrumenten om een executieobject goed in de markt te zetten weinig uitputtend. Een veelvoorkomend gebrek aan bezichtigingmogelijkheid is al genoemd. Daarnaast zijn (de vele locaties van) executieveilingen onoverzichtelijk en bestaat het beeld van een intimiderende sfeer. Er mag wel gesteld worden dat in de gehele executieprocedure haast geboden is om alsnog tot een in de regel meer opbrengende onderhandse verkoop te komen. In zeer korte tijd dienen voor onderhandse verkoop dus marketingactiviteiten, bezichtigingen, onderhandelingen, overeenkomsten en inachtneming van voorbehouden kort opeenvolgend plaats te vinden. Tijdsdruk of zelfs tijdgebrek is het logische gevolg. Uiteraard is dit is niet bevorderlijk voor de opbrengst. Het laatste neemt echter niet weg dat een belangrijk voordeel van verkoop in dit stadium is dat de koper nog bescherming geniet in de vorm van de drie dagen bedenktijd, iets dat hij bij de daadwerkelijke executieveiling ontbeert. Pagina 4

7 3. Mogelijke oplossingsrichtingen Om de individuele schade voor de eigenwoningbezitter te beperken is er alles aan gelegen om ook binnen de executoriale procedure (dus tot uiterlijk een week voor de executieveiling) het object effectiever in de markt aan te bieden. Inspanningen en activiteiten die daartoe moeten leiden, zijn in ieder geval lonend. Immers, als deze onverhoopt toch niet leiden tot een onderhandse verkoop, kunnen in ieder geval ertoe leiden dat er meer geïnteresseerden naar de veiling komen. In dat verband is het belangrijk om erop te wijzen, dat de Amsterdamse veiling er in vergelijking met de andere veilingen zeer positief uitspringt. In de hoofdstad worden vooral hoge eisen gesteld aan de informatievoorziening over de aangeboden panden. Het grote verschil met andere veilingen is verder dat in Amsterdam optimaal gebruik wordt gemaakt van de kennis en expertise van de makelaardij op het gebied van het op een positieve wijze bij een breed publiek onder de aandacht brengen van panden. Het inschakelen van een makelaar is daar vanzelfsprekend. Gelet op de hierboven geschetste praktijk, zijn de volgende oplossingsrichtingen denkbaar. Kostendekking marketingkosten en verkoopbegeleiding Meer werk maken van de mogelijkheid om het object alsnog in de normale markt aan te bieden, d.m.v. marketingactiviteiten en bezichtigingen. De praktijk leert dat de nu doorgaans bij een executieveiling betrokken partijen hieraan geen belang hechten en/of vaak simpelweg niet de deskundigheid en capaciteit hiervoor in huis hebben. Inschakeling van een makelaar kan op dit punt een gunstig effect hebben. Voor makelaars maken marketingactiviteiten en optimale verkoopbegeleiding deel uit van het dagelijkse werk. Zij beschikken over opgebouwde kennis en ervaring hieromtrent. Bovendien hebben zij in het algemeen directe beschikking over ter zake waardevolle marketingcommunicatieve kanalen, bijvoorbeeld Funda. Aanmelding van een object dat executoriaal wordt geveild, op Funda is met tussenkomst van een makelaar naar verwachting nog dit jaar mogelijk. Voor een juiste inschatting van het belang van Funda geven wij enkele wapenfeiten: 2,2 miljoen unieke bezoekers en 163 miljoen bezochte pagina s per maand* 93% spontane en grootste naamsbekendheid onder respondenten die een huizensite kunnen noemen** 86% van de huizenverkopers geeft de voorkeur aan Funda om een woningadvertentie te plaatsen (de eerstvolgende concurrent scoort 3%)** 67% van de huizenkopers heeft hun gekochte woning via Funda gevonden (de eerstvolgende concurrent scoort 3%)** * Bron: STIR (Stichting Internet Reclame), april 2009/ ** Bron: Heliview Benchmark Huizensites, oktober 2008 Pagina 5

8 Belangrijk aandachtspunt is het zeker stellen van de aan deze activiteiten verbonden kosten in het executieproces. Het verdient dan ook aanbeveling dat overheid, hypotheeknemers (NVB), notariaat (KNB) en makelaars (NVM) hiervoor de handen inéénslaan. Alternatief, transparant online-onderhandelingsproces De schaarse tijd die in een executieprocedure bestaat om tot onderhandse verkoop te komen dient efficiënter en effectiever benut te worden. Met de eerste oplossingsrichting kan dit voor wat betreft bekendmaking en aanvullende marketing al gerealiseerd worden. Voorts zou in gevallen tijdens het onderhandelingsproces een efficiencyslag gemaakt kunnen worden, zeker bij minder courante objecten. Een online veilingsysteem leent zich bij uitstek voor een verkoopproces waarbij snelheid geboden is. Overleg hypothecaire financiers, notariaat, makelaardij en overheid Het voeren van overleg tussen NVB, KNB, NVM en Rijksoverheid met als doel te komen tot afspraken over: een driepartijenovereenkomst om noodzakelijke kosten, anders dan van veiling/notaris, zeker te stellen om meer marketing e.d. te kunnen bedrijven indien mogelijk de ontwikkeling van nieuwe, op de executieprocedure toegesneden diensten/producten te kunnen bedrijven. Pagina 6

9 pre-executoriale fase Uiteraard zullen niet alle eigenwoningbezitters die in betalingsproblemen (dreigen te) komen het (willen) laten aankomen op een executieprocedure. In de praktijk blijkt dat zij vaak al in een relatief vroeg stadium beseffen dat zij niet veel langer aan de financiële verplichtingen kunnen voldoen. Dergelijke eigenwoningbezitters wenden zich in de praktijk vaak in eerste instantie tot een makelaar. Inderdaad kan verkoop vanzelfsprekend een oplossing zijn voor een dreigend problematische situatie. Echter, zeker in de huidige door de crisis getroffen woningmarkt is een spoedige verkoop allerminst een vanzelfsprekendheid. Een (aanvullend) advies van de makelaar aan een dergelijke eigenwoningbezitter kan dan ook zijn, om altijd tijdig het gesprek met de hypotheekhouder aan te gaan. Dit dan uiteraard wel in de veronderstelling dat laatstgenoemde bereid is om constructief mee te denken aan een gepaste oplossing, die voor alle partijen zo min mogelijk schade oplevert. Voor de hypotheekhouder kunnen risico s langs deze weg in een vroeger stadium gesignaleerd worden, maar door vroeg contact met cliënt en een adviserende makelaar ook geminimaliseerd worden. Dit alles zou in de praktijk vorm moeten krijgen via individuele geldverstrekkers, makelaars en eigenwoningbezitters, maar als overkoepelend signaal kunnen betrokken branches, organisaties en overheid afspraken vastleggen om hierover op zijn minst actief te communiceren richting achterbannen en eigenwoningbezitters. Daarnaast ligt het voor de hand dat ook hypotheekhouders op een zeker moment uit het (betaal-)gedrag van de cliënt kunnen afleiden dat er problemen dreigen te ontstaan. Voor zover de hypotheekgever er in dat geval niet zelf het initiatief toe neemt, zouden hypotheekhouders zich meer actief moeten inzetten om het gesprek aan te gaan en oplossingen te zoeken. Wellicht ook in gezamenlijkheid met een makelaar kan verkoop als mogelijke oplossing worden besproken, daarbij bijvoorbeeld ook de courantheid en actuele waarde niet buiten beschouwing latend. In het geval dat verkoop toch onvermijdelijk lijkt te worden, zal het zo vroeg en effectief mogelijk aanbieden van het object op de markt, (dreigend) oplopende (rest-)schulden kunnen voorkomen. De minister voor WWI heeft de NVM verzocht te bekijken in hoeverre de kosten van taxatierapporten in executieprocessen te minimaliseren zijn. De NVM heeft hierop (in eerste instantie al) aangegeven zich in verband met de mededingingswet niet te kunnen bezighouden met prijsstellingen. Uiteraard is het belangrijk dat alle bij het veilingsproces betrokken partijen er op letten dat de uit hun inschakeling voortvloeiende kosten niet onnodig hoog zijn. De NVM tekent daarbij echter aan dat een van de gebreken van de huidige executiepraktijk is dat vooral bezuinigd wordt op het verzamelen van informatie over de te veilen panden en het op een gunstige wijze bij een breed publiek onder de aandacht te brengen. Belangrijker echter dan de focus op kostenreductie zijn de inspanningen om te komen tot opbrengst maximalisatie. Pagina 7

10 In het kader van de voor de consument wenselijke optimale informatievoorziening is een betrouwbaar en voldoende onderbouwd taxatierapport noodzakelijk en in feite een absolute voorwaarde, zeker als er verder weinig tijd of geen mogelijkheid tot (uitgebreide) bezichtigingen bestaat. Een positieve uitzondering op de regel dat tijdens het executieproces te weinig aandacht wordt besteed aan informatie en exposure, vormt de eerder genoemde Amsterdamse veiling. De daar aan exposure bestede kosten vertalen zich in het algemeen terug in beduidend hogere verkoopopbrengsten. En daar gaat het in dezen om. Het eigenlijke doel is de opbrengst van een executieveiling te verhogen zodat de woningeigenaar geen, of een zo laag mogelijke restschuld overhoudt. Toch zijn er wellicht mogelijkheden om bijvoorbeeld door middel van een op het executieproces toegesneden (model-) taxatierapport als onderdeel van het gewenste ketendossier van een landelijk dekkend, onafhankelijk instituut een efficiencyslag te maken en daarmee kosten te besparen. De NVM heeft dan ook het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) verzocht om hiervoor met spoed in overleg met de NVB de mogelijkheden van een ketendossier en het (model-)taxatierapport in het bijzonder te onderzoeken. Te denken valt aan een maatwerkrapport, dat eventueel naast een taxatie ook in adviezen voorziet, om het pand beter in de markt te zetten. Daarnaast kunnen geldverstrekkers door meer invulling te geven aan de coördinerende rol die zij in de regel hebben bij taxatieopdrachten en de daarmee samenhangende relatief grote schaal van af te nemen maatwerkrapporten, een uitstekende onderhandelingspositie innemen en op die manier de kosten beperken. Pagina 8

11 4. Partijen en hun rollen in het proces van executoriale veiling In lijn van het voorafgaande en in relatie tot het voornemen van de Nederlandse Vereniging van Banken en de Koninklijke Notariële Beroepsvereniging heeft de NVM zich georiënteerd op de rol van de makelaars in het executoriale proces. Dit vanuit de centrale vraag wat de makelaar kan toevoegen aan een proces dat gericht is op optimalisering van de opbrengst. Op basis van gesprekken met de NVB, notarissen en makelaars in het veld is een beeld ontstaan dat zich het best laat omschrijven als een model voor actieve samenwerking tussen de drie betrokken marktpartijen. Pagina 9

12 4.1 Schematische weergave De schematische weergave van het model ziet er als volgt uit: Rol van de geldverstrekker: Regie Procesverantwoordelijk Opdrachtgever Geldverstrekker 1. adviesrapport van de makelaar 2. drie partijen overeenkomst 3. executieveiling Notaris Makelaar Rol van de notaris: - wettelijke verantwoordelijkheid voor juiste verloop van de executieveiling - stelt driepartijen overeenkomst op - begeleiding ondertekening en legalisering van de handtekening - begeleiding afwikkeling van juridische trajecten met de rechtbank als afwikkeling inroepen huurbeding en onderhandse verkopen Rol Federatie regioveilingen: organisatie en uitvoering van regionale executieveilingen veilingen Rol van de verkoopmakelaar: - onafhankelijk bemiddelaar tussen de geldverstrekker en consument - onafhankelijk adviseur over traject - vooropname t.b.v. ketendossier - waardebepaling t.b.v. ketendossier - veilingbrochure - profilering van de woning o.a. via Funda - begeleiding bezichtigingen - juridische afhandeling o.a. koopovereenkomst bij verkoop voor de veiling Rol van de aankoopmakelaar: - waardebepaling/advies - begeleiding onderhandelingen Pagina 10 - juridische afhandeling

13 4.2 Procesbeschrijving Wij onderscheiden twee fasen: een inventarisatie fase en een realisatie fase. Per fase is een actiegerichte omschrijvinggemaakt waarbij de actoren; de geldverstrekker, de notaris en de makelaar (aangeduid met respectievelijk een G, N en M) en hun rollen zijn aangegeven. Fase 1. Consument/eigenaar heeft drie maanden niet aan zijn financiële verplichtingen voldaan en ontvangt een aankondiging van de geldverstrekker. G: De afdeling bijzonder beheer wijst de klant op zijn betalingsachterstand en het beheersbeding. Indien geldverstrekker tot de conclusie komt dat verkoop noodzakelijk is, biedt hij de consument de mogelijk om gebruik te maken van de diensten van de makelaar. Geldverstrekker geeft de makelaar een opdracht voor: - taxatie: vaststellen van de waarde van de woning bij onderhandse verkoop en bij executie. - bemiddeling: consument bewegen om mee te werken aan verkoop van de woning - recherche: verzamelen van gegevens over de bewoning. M: De makelaar brengt een adviesrapport uit met daarin de bevindingen en een advies over de vervolgstappen: - Fase 2a: verkoop voor de veiling uit, waarbij de klant mee werkt of - Fase 2b: verkoop voor de veiling uit zonder dat de klant mee werkt - Fase 2c: pand gaat direct naar de executieveiling. In het adviesrapport staan ook de kosten voor herstel en andere verkoopbevorderende maatregelen. G/M/N:De geldverstrekker, de notaris en de makelaar bespreken het adviesrapport en stellen de vervolgprocedure vast. Fase 2a: Verkoop voor de veiling uit, de klant werkt mee N: De notaris stelt een driepartijen overeenkomst op tussen de geldverstrekker, de makelaar en de consument. M: De makelaar arrangeert een afspraak voor ondertekening van de overeenkomst bij Pagina 11

14 de notaris. N: De overeenkomst wordt in het bijzijn van de notaris ondertekend door de consument. De notaris controleert de identiteit en legaliseert de handtekening. M: De geldverstrekker schakelt een makelaar in voor een (NWWI) taxatierapport. Daarin een volledig overzicht van de zakelijke lasten, belemmeringen, aanschrijvingen, bedingen e.d. De makelaar zorgt voor een maatwerk promotiepakket, waaronder de affichering op Funda door aanmelding bij de NVM. De makelaar organiseert een open huis c.q. begeleidt bezichtigingen. De makelaar informeert kopers over het object. De makelaar schakelt in opdracht van de geldverstrekker een bouwkundig bureau in voor een bouwkundig rapport. Makelaar stelt een koopovereenkomst op. N: Draagt zorgt voor juridische afhandeling bij de rechtbank. Fase 2a: de consument werkt niet mee. G N G M De geldverstrekker stelt het beheersbeding in werking. De notaris zorgt voor juridische verwerking bij de rechtgeldverstrekker. De geldverstrekker schakelt de makelaar in voor een (NWWI) taxatie. De makelaar brengt een taxatierapport uit onder vermelding van de bijzondere voorwaarden. In opdracht van de geldverstrekker organiseert de makelaar na ontruiming de bezichtigingen. De makelaar brengt een adviesrapport uit met daarin de kosten voor herstel en andere verkoopbevorderende maatregelen. De makelaar zorgt voor een maatwerk promotiepakket, waaronder de affichering op Funda door aanmelding bij de NVM. De makelaar organiseert een open huis c.q. begeleidt bezichtigingen. Pagina 12

15 De makelaar informeert kopers over het object. De makelaar schakelt in opdracht van de geldverstrekker een bouwkundig bureau in voor een bouwkundig rapport. Fase 2c: het pand wordt geveild op de executieveiling G: De geldverstrekker geeft de notaris de opdracht tot het organiseren van de executieveiling. De geldverstrekker geeft de makelaar een beperkte opdracht. N: De notaris organiseert de executieveiling. M: De makelaar stelt een (NWWI) taxatierapport op. Daarin een volledig overzicht van de zakelijke lasten, belemmeringen, aanschrijvingen, bedingen e.d. De makelaar zorgt voor affichering op Funda door aanmelding bij de NVM. De makelaar organiseert een open huis c.q. begeleidt bezichtigingen. De makelaar informeert potentiële kopers over het object. N Draagt zorgt voor juridische afhandeling bij de rechtbank. Pagina 13

16 4.3 Praktijkvoorbeeld De samenwerking tussen geldverstrekker, notaris en makelaar is niet nieuw. Makelaars worden nu al regelmatig benaderd met het verzoek om de woning voor de veiling uit op reguliere manier aan de markt aan te bieden. Na een vooronderzoek door de makelaar wordt daarvoor in de regel een driepartijen overeenkomst ondertekend door de geldverstrekker, de consument en de makelaar. Plaatsing van de woning op Funda maakt vervolgens onderdeel uit van de dienstverlening van de makelaar. Pagina 14

17 5. Vrijwillige veilingen Online veilingen hebben de afgelopen periode een belangrijke ontwikkeling doorgemaakt. De huidige markt speelt de opkomst van online veilingen in de kaart. Huizenbezitters kunnen in toenemende mate niet meer aan hun financiële verplichtingen voldoen. Uit angst voor dubbele lasten of het verliezen van een baan, nemen veel kopers een afwachtende houding aan. Doorstromers verkopen eerst hun eigen woning voordat ze zelf een woning kopen. In de jaren hiervoor was dat andersom. De geldverstrekkers zijn terughoudender geworden in hun kredietverlening. Hierdoor krijgen kopers met een smetje of waarvan de toekomst onzekerder is, moeilijker een lening. Waar de vraag stagneert, gaan innovatieve makelaars op zoek naar oplossingen om de attentiewaarde van de woning te vergroten in het vertrouwen dat dit leidt tot een sneller verkoop. Een belangrijk facet daarin is het feit dat er een zelf te bepalen verkoopmoment is. Het effect van de online veilingen is dat het transactieproces in het bijzonder het onderhandelingsproces geoptimaliseerd wordt. De NVM is van mening dat deze ontwikkelingen een prima aanvulling zijn op de reguliere, slecht functionerende executieveiling systeem. Wat dat betreft is er veel te winnen. In toenemende mate bieden makelaars online veilingen als een instrument voor vrijwillige verkoop van de woning. In alle gevallen wordt internet ingezet om de consument te informeren over het systeem en de voortgang van het proces. De NVM brengt de leveranciers van veilingsystemen in kaart met als doel de leden nader te informeren. Daarbij beperken wij ons nadrukkelijk tot een aantal hoofdlijnen. De informatie staat op het ledengedeelte van het NVM portaal. Het overzicht is dynamisch. De NVM spant zich er voor in de inhoud van regelmatig te actualiseren en/of aan te vullen. Ondanks deze zorg en aandacht is het mogelijk dat de inhoud onvolledig en/of onjuist is. Pagina 15

18 6. Conclusies, aanbevelingen en acties Om de schade bij gedwongen verkoop via executieveilingen te beperken wil de NVM een bijdrage leveren aan de optimalisering van het proces rond executoriale veilingen van woningen, in het bijzonder de fase direct daaraan voorafgaand, met als belangrijkste doel de verkoopopbrengst te maximaliseren. Dit is in het belang van de verkopende consument, de geldverstrekker, de Nationale Hypotheek Garantie en marktpartijen als het notariaat en de makelaardij. De NVM is voorstander van intensivering en formalisering van de samenwerking tussen de geldverstrekkers, het notariaat en de makelaars. Door gebruik te maken van de diensten van de makelaar kan het object in de normale markt worden aangeboden. Door daarbij gebruik te maken van een alternatief, transparant onderhandelingsproces kan in veel gevallen de tijd voorafgaande aan de veiling efficiënter en effectiever benut worden. Deze oplossingsrichting kan voor wat betreft bekendmaking en aanvullende marketing al ingeslagen worden. Voorts zou in gevallen tijdens het onderhandelingsproces een efficiencyslag gemaakt kunnen worden, zeker bij minder courante objecten. Los van de problematiek van executieprocedures kan het van waarde zijn om in het voortraject gebruik te maken van een online veilingsysteem. Dergelijke systemen lenen zich bij uitstek voor een verkoopproces waarbij snelheid geboden is. Conclusies Te snel inzetten van een executieveiling beperkt mogelijkheden van regulier aanbieden in de markt. Gebrek aan verschil in protocol tussen meewerkende en niet-meewerkende consumenten. Tijdsgebrek in executieproces. Te weinig aandacht voor marketingcommunicatieve en verkoopbegeleidende activiteiten bij gedwongen verkoop / in het executieproces. Veilingen worden als niet transparant en veelal intimiderend ervaren. Kansrijke, nieuwe technologische mogelijkheden voor opbrengst maximalisatie worden te weinig benut. Aanbevelingen Stel bij medewerking van consument de executieprocedure uit, om onderpand eerst volledig regulier in de markt te zetten. Verleng periode executieprocedure. Bevorder samenwerking tussen consument, geldverstrekker en makelaar in preexecutoriale fase. Bevorder samenwerking tussen consument, hypotheekhouder, notariaat en makelaar bij gedwongen verkoop in executieproces. Zet meer communicatiemiddelen in voor optimale presentatie van het object. Introduceer een ketendossier met waarborg en voeg hiermee kwaliteit toe aan het Pagina 16

19 proces. Stel (nadere) minimum eisen ten aanzien van de informatievoorziening rondom een executieobject, te verwerken in het ketendossier. Acties vanuit de NVM (allen al in gang) In samenwerking met Funda plaatsing realiseren van executieobjecten op deze marktleidende huizensite Gesprekken met vertegenwoordigers banken en notariaat Monitoring van en contacten met bestaande en nieuwe initiatieven mb.t. online veilingen, mogelijk uitmondend in preferred system Actieve medewerking aan inspanningen ministerie van Justitie en ministerie voor WWI Overleg met het Nederlandse Woning Waarde Instituut t.b.v. totstandkoming model ketendossier Pagina 17