Welstand op maat gemeente Schijndel COLOFON

Transcriptie

1 Welstand op maat gemeente Schijndel 2012 COLOFON

2 De welstandsnota van de gemeente Schijndel is opgesteld in opdracht van het gemeentebestuur. De volgende mensen zijn actief geweest bij het opstellen van deze welstandsnota. Namens de gemeente Schijndel Frank van Bakel Wim van Deursen Rob Verpoort Namens Vissers en Roelands architecten en ingenieurs - Eindhoven Jan Roelands Karin Vissers Bij publicatie dient onze naam vermeld te worden Gemeente Schijndel Markt 20 Postbus AA Schijndel t f e. info@schijndel.nl Vissers en Roelands architecten en ingenieurs Postbus KM Eindhoven t f e. info@vissersroelands.nl

3 Voorwoord namens burgemeester en wethouders Voor u ligt de nieuwe welstandsnota Welstand op maat. In mei 2004 werd de eerste welstandsnota vastgesteld, een verplichting uit de toen geldende Woningwet. De nota moest objectieve criteria bevatten, waaraan de welstandscommissie bij de beoordeling van bouwplannen moet toetsen. Dezelfde criteria fungeren als handvat voor ontwerpers bij de ontwikkeling van bouwplannen. Tussentijdse evaluaties hebben niet geleid tot ingrijpende wijzigingen in de welstandsnota. Waarom dan nu toch een nieuwe welstandsnota? Verschillende redenen zijn daar de oorzaak van geweest, waarvan de meest belangrijke zijn: het coalitieakkoord Samen Doen, waarin is bepaald dat welstand teruggebracht moet worden naar gebieden waar dit écht noodzakelijk is zoals centrum, ensembles en monumenten; de gewijzigde missie van de gemeente Schijndel, welke is gebaseerd op het geven van een grotere verantwoordelijkheid aan burgers en bedrijven en vermindering van regelgeving; het in werking treden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) op 1 oktober 2010; met het vervallen van de lichte bouwvergunning was de welstandsnota op o.a. dit onderdeel niet meer wabo-proof. Met die randvoorwaarden is het bureau Vissers & Roelands Architecten & Ingenieurs uit Eindhoven en een ambtelijke werkgroep aan de slag gegaan om dit te vertalen naar een nieuwe welstandsnota. Uitgangspunt in dit nieuwe beleid is het afschaffen van de welstandstoets waar dat kan, en de welstandstoets uitvoeren waar dat nodig is. Met het nieuwe welstandsbeleid wil het college van burgemeester en wethouders bereiken dat: bouwende partijen meer vrijheid krijgen, maar gelijktijdig meer verantwoordelijkheid; administratieve lasten voor burgers en bedrijven verminderen; vergunningprocessen kunnen versnellen; bestuurlijke lasten kunnen verminderen; gemeente invloed kan blijven uitoefenen op (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen; burgers en bedrijven beschermd blijven tegen excessen. Ondanks het gegeven dat een groot deel van de bebouwde kom tot welstandsvrij gebied wordt aangewezen, hopen wij dat de nieuwe nota Welstand op maat als inspiratiebron mag gelden bij de ontwikkeling van bouwplannen. Evaluatie van het nieuwe beleid zal moeten uitwijzen of dit nieuwe beleid de opstap is naar meer welstandsvrije gebieden of zelfs het helemaal loslaten van de welstandstoets. Welstandsbeleid Schijndel

4

5 Inhoudsopgave 1. WELSTANDSBELEID Doel van de nota Gebruik van de nota Relatie met andere beleidsterreinen Vaststelling en evaluatie van het welstandsbeleid Vaststelling Evaluatie en aanpassingen van de welstandsnota Aanvullingen op de welstandsnota Handhaving welstandstoezicht Leeswijzer WELSTANDSADVISERING Het welstandsoordeel College van Burgemeester en Wethouders voeren het welstandstoezicht uit Informatie aan de aanvrager en architect Bezwarenprocedure Het welstandsadvies (vorm en inhoud) De welstandscommissie Vooroverleg Stedenbouwkundige supervisie / relatie welstandscommissie Integrale welstands-monumentenadvisering Indieningvereisten WELSTANDSCRITERIA Wettelijke basis van het welstandsadvies Een samenhangend stelsel van criteria Welstandsniveaus Algemeen Nadere toelichting op welstandsniveaus Welstandsniveaus en de te toetsen aspecten Tabel welstandsniveaus Welstandsniveaukaarten Criteria, welstandsniveaus en procedures Excessenregeling ALGEMENE CRITERIA Algemene beoordelingscriteria Relatie tussen vorm, gebruik en constructie Relatie tussen bouwwerk en omgeving Betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context Evenwicht tussen helderheid en complexiteit Schaal en maatverhoudingen Materiaal, textuur, kleur en licht GEBIEDSCRITERIA Welstandsbeleid Schijndel

6 5.1. Gebiedscriteria per thema Gebied 1: Centrumgebied en historische bebouwingslinten Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten Welstand Beoordelingscriteria Centrumgebied en historische bebouwingslinten Referentiebeelden Gebied 2: In- en uitbreidingsplannen met een beeldkwaliteitsplan Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten Welstand Beoordelingscriteria In- en uitbreidingsplannen met een beeldkwaliteitsplan Referentiebeelden Gebied 3: Zichtlocaties bedrijventerreinen Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten Welstand Beoordelingscriteria Zichtlocaties bedrijventerreinen Referentiebeelden Deelgebied 4: Rijks- en gemeentelijke monumenten Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten Welstand Beoordelingscriteria Rijks- en gemeentelijke monumenten Referentiebeelden Gebied 5: Buitengebied Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten Welstand Beoordelingscriteria bebouwingsthema historische bebouwingslinten Beoordelingscriteria bebouwingsthema traditionele boerderijen Beoordelingscriteria bebouwingsthema moderne (agrarische) bedrijven Beoordelingscriteria bebouwingsthema woningen in het buitengebied Beoordelingscriteria sportcomplexen in het buitengebied Beoordelingscriteria recreatiewoningen / complex recreatiegebied Referentiebeelden Gebied 6: Ensembles Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten Welstand Beoordelingscriteria Ensembles Referentiebeelden Gebied 7: Beemd-Noord Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten Welstand Beoordelingscriteria Beemd-Noord Referentiebeelden Gebied 8: Bedrijventerreinen met uitzondering van zichtlocaties Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten Welstand Referentiebeelden Gebied 9: Omsloten recreatieterreinen Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten Welstand Referentiebeelden Gebied 10: Voltooide woonwijken Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten Welstand Referentiebeelden Objectcriteria nieuwbouw Definitie instellingen Beleidsuitgangspunten Welstand Welstandsbeleid Schijndel

7 Beoordelingscriteria nieuwbouw Objectcriteria instellingen Definitie instellingen Beleidsuitgangspunten Welstand Beoordelingscriteria instellingen ADVIES- EN SNELTOETSCRITERIA Algemene advies- en sneltoetscriteria Inleiding Werkwijze Bijbehorende bouwwerken op een erf niet grenzend aan openbaar toegankelijk gebied Bijbehorende bouwwerken op een erf grenzend aan openbaar toegankelijk gebied Dakkapellen op een erf niet grenzend aan openbaar toegankelijk gebied Dakkapellen op een erf grenzend aan openbaar toegankelijk gebied Aanvullende sneltoetscriteria voor dakkapellen Kozijn- en of gevelwijzigingen Erfafscheidingen Dakramen Zonnepanelen of collectoren Spriet, staaf- en schotelantennes Rolhekken, luiken en rolluiken Dakopbouwen Mestplaten en sleufsilo s Reclame Beschrijving bestaande situatie Beleidsuitgangspunten welstand Sneltoetscriteria reclame gebied 1 t/m Sneltoetscriteria reclame in gebied 8 t/m Aanvullende sneltoetscriteria voor gemeentelijke monumenten Beschrijving bestaande situatie Aanvullende sneltoetscriteria voor gemeentelijke monumenten Aanvullende criteria voor splitsing traditionele boerderijen Aanvullende criteria voor splitsing traditionele boerderijen BIJLAGEN Wettelijk kader welstand Regelement op de gemeentelijke welstandsadvisering Begripsbepalingen Onafhankelijkheid Samenstelling van de commissie Taakomschrijving Werkwijze Bouw- en Woningtoezicht Werkwijze van de commissie Afwijking van het advies / second opinion Evaluatie en aanpassing van de welstandsnota Excessenregeling Stroomschema criteria, welstandsniveaus en procedures (vergroot) Begrippenlijst Gevallen waarin geen omgevingsvergunning is vereist Monumentenlijst Overzicht gemeentelijke monumenten Overzicht Rijksmonumenten Inventarisatielijst traditionele boerderijen Welstandsbeleid Schijndel

8

9 1. WELSTANDSBELEID Met de nieuwe opzet van de welstandsnota wil het college van Burgemeester en Wethouders de bouwende partijen meer vrijheid en daarmee meer verantwoordelijkheid geven. Het nieuwe beleid betekent afschaffen van de (verplichte) welstandstoets daar waar het kan en vasthouden aan de welstandstoets daar waar het moet. Het gewijzigde welstandsbeleid moet leiden tot snellere processen, minder regelgeving, maar met behoud van en regie op de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Schijndel. Welstandsbeleid Schijndel

10 1.1. Doel van de nota Het welstandsbeleid van onze gemeente is opgesteld vanuit de overtuiging dat wij het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving dienen te behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving van onze inwoners. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van het bouwwerk alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het doel van het welstandstoezicht is om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan die dagelijkse leefomgeving, de schoonheid en de aantrekkelijkheid van onze gemeente. Door het ontwikkelen van een zowel intern als extern samenhangend stelsel van beleidsregels voor de welstandsadvisering zet de gemeente haar visie op het ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de rol van de welstandszorg daarin uiteen. Het hebben van een dergelijk stelsel van regels beoogt de bouwende burger vooraf informatie en inzicht te verschaffen over de wijze waarop de welstandscommissie zijn bouwplan zal adviseren. De criteria die bij deze advisering een rol spelen worden met deze nota meer geobjectiveerd en gemotiveerd. Gelijktijdig voorziet deze nota ook in vermindering van regels door het aanwijzen van welstandsvrije gebieden. Dit past binnen de visie van de gemeente Schijndel, waarbij gestreefd wordt naar minder overheidsbemoeienis en vergroting van de verantwoordelijkheden van de burgers Gebruik van de nota Met de komst van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) per 1 oktober 2010 is ook de toetsing van bouwplannen ingrijpend veranderd. De omgevingsvergunning is in plaats gekomen van een groot aantal gemeentelijke en provinciale toestemmingen die voorheen een aparte aanvraag behoefden (onder andere bouwvergunning, milieuvergunning, kapvergunning, sloopvergunning en monumentenvergunning). Het welstandsbeleid geldt voor de onderdelen waarbij sprake is van ingrepen in de ruimte zoals een bouw of sloop activiteit en in het geval van herbestemming van Rijksmonumenten Relatie met andere beleidsterreinen Voor de welstandsnota zijn voornamelijk het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan van belang. Het bestemmingsplan geeft het ruimtelijkfunctioneel kader aan, het beeldkwaliteitsplan geeft het gewenste beeld aan. Voor nieuwe ontwikkelingen / bouwplannen vormen deze het toetsingskader voor de welstand. Voor een effectief en praktisch hanteerbaar kwaliteitsbeleid is het zaak zorg te dragen voor een goede aansluiting tussen de verschillende instrumenten. Van elk instrument moet duidelijk zijn wat de reikwijdte is en hoe het is verweven met andere beleidsinstrumenten. Specifiek voor monumenten is het beleid in de Monumentenwet 1988 en de Erfgoedverordening vastgelegd. De wijze van integratie tussen het welstandsbeleid en monumentenbeleid staat beschreven in paragraaf 2.4. Welstandsbeleid Schijndel

11 1.4. Vaststelling en evaluatie van het welstandsbeleid Vaststelling Met de nieuwe Woningwet wordt een gemeentelijke welstandsnota een voorwaarde voor het uitvoeren van welstandstoezicht. Na vaststelling van de welstandsnota door de gemeenteraad kan de welstandsbeoordeling alleen nog maar worden gebaseerd op de criteria die in de welstandsnota zijn genoemd Evaluatie en aanpassingen van de welstandsnota Na vaststelling van de welstandsnota zal de werking ervan iedere drie jaar in de gemeenteraad worden geëvalueerd, aan de hand van de jaarverslagen van de welstandscommissie en een rapportage van college van Burgemeester en Wethouders over de wijze waarop zij uitvoering hebben gegeven aan het welstandstoezicht. Deze evaluatie is wettelijk verplicht. Naar aanleiding van de evaluatie kan de gemeenteraad besluiten dat aanpassing van de welstandsnota noodzakelijk is. Mede wordt bepaald of een beeldkwaliteitsplan, zoals omschreven in paragraaf 5.3, van kracht blijft voor het betreffende gebied of dat het gebied wordt ingedeeld bij een van de andere gebieden Aanvullingen op de welstandsnota Na vaststelling van de welstandsnota zal de gemeenteraad soms ook tussentijds aanvullingen op de welstandsnota vaststellen. Dit is vooral het geval bij de grotere nieuwe projecten waarvoor de welstandscriteria in het kader van de stedenbouwkundige planvoorbereiding worden opgesteld. Voor dergelijke aanvullingen geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding Handhaving welstandstoezicht De gemeente geeft met deze welstandsnota regels voor het welstandstoezicht en zal zich ook inspannen voor de naleving daarvan. De gemeente geeft hier uitvoering aan op basis van het handhavingsbeleid met uitvoeringsprogramma, bijvoorbeeld het opsporen van illegale bouw- en sloopactiviteiten en gebruik dat strijdig is met het bestemmingsplan. Als voor een vergunningplichtig bouwwerk geen omgevingsvergunning is aangevraagd, dan wel het bouwwerk na realisering afwijkt van de tekeningen waarop de omgevingsvergunning is afgegeven, krijgt de eigenaar de gelegenheid om (alsnog of opnieuw) een vergunning aan te vragen voor het gerealiseerde bouwwerk. Als deze omgevingsvergunning moet worden geweigerd, bijvoorbeeld vanwege een negatief welstandsadvies, dan zal de eigenaar de situatie moeten veranderen. College van Burgemeester en Wethouders kunnen dan degene die tot het opheffen van de situatie bevoegd is, aanschrijven om binnen een door hen te bepalen termijn de strijdigheid op te heffen. Ook ten aanzien van bouwwerken waarvoor geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd, kan indien sprake is van ernstige mate van strijdigheid met redelijk eisen van welstand tot aanschrijving worden besloten. De gemeente verwacht van burgers en bedrijven dat zij bij bouwinitiatieven hun verantwoordelijkheid nemen en vooraf overleg plegen met hun omgeving. Voor degenen die zich niet openstellen voor het voeren van overleg, moeten er middelen zijn om te toetsen of het eindresultaat verantwoord is en of er redenen zijn handhavend op te treden. De gemeente zal zich hierbij terughoudend opstellen en alleen in geval van ernstige maatschappelijke en bestuurlijke onaanvaardbaarheid toetsen aan de excessenregeling. Zij vraagt hiervoor advies aan de welstandscommissie, dat haar advies baseert op de Algemene criteria van hoofdstuk 4. Welstandsbeleid Schijndel

12 1.6. Leeswijzer De nota is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 worden beleidsregels gegeven voor de uitvoering en de organisatie van de beleidstaak welstandszorg in Schijndel. De exacte werkwijze en samenstelling van de commissie wordt in de verordening aangegeven. In hoofdstuk 3 wordt de systematiek van het geheel van criteria en welstandsniveaus toegelicht dat de basis vormt voor de nota. In hoofdstuk 4 zijn de algemene welstandscriteria opgenomen. Dit zijn criteria die universeel van aard zijn en gebaseerd op architectonische en stedenbouwkundige kwaliteitsprincipes. In hoofdstuk 5 zijn de welstandscriteria uitgewerkt per gebiedsthema en voor veel in de gemeente voorkomende gebouwtypologieën (voornamelijk in het buitengebied). Deze criteria worden toegepast voor aanvragen waarin een omgevingsvergunning noodzakelijk is. De volgorde van de gebieden is op basis van het welstandsniveau. In hoofdstuk 6 worden de adviescriteria behandeld. De adviescriteria zijn opgesplitst in algemene adviescriteria en adviescriteria voor monumenten. In hoofdstuk 7 zijn de bijlagen opgenomen. Welstandsbeleid Schijndel

13 2. WELSTANDSADVISERING Evenals het welstandsbeleid moet de uitvoering van dat beleid, de welstandsadvisering, klantgerichter zijn. Transparante procedures en vooraf geformuleerde beoordelingscriteria zijn belangrijke middelen hierbij. De bij de advisering toe te passen criteria moeten uit te leggen zijn en de uitvoering van het welstandsbeleid moet openbaar en controleerbaar zijn. De aanvrager en zijn architect hebben, voor de behandeling van het plan waaraan zij intensief hebben gewerkt, recht op een inzichtelijke, vlotte procedure. Een procedure die evenwel rekening houdt met zowel het privé- als het gemeenschapsbelang. Welstandsbeleid Schijndel

14 2.1. Het welstandsoordeel College van Burgemeester en Wethouders voeren het welstandstoezicht uit De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de beoordeling van de aanvraag omgevingsvergunning ligt bij college van Burgemeester en Wethouders. Zij hebben een eigen verantwoordelijkheid voor het welstandsoordeel dat tot stand komt aan de hand van de in de welstandsnota opgenomen criteria. Het advies van de onafhankelijke en deskundige welstandscommissie speelt daarbij een belangrijke rol Informatie aan de aanvrager en architect Bij de indiening van een plan zal informatie verschaft worden over de tijd en plaats waarop het plan, indien dit voldoet aan de indieningsvereisten voorgelegd zal worden aan de welstandscommissie. Als de aanvrager niet bekend is met de criteria en het beoordelingskader voor zijn bouwplan dan zal hij daarvan in kennis worden gesteld. De mogelijkheid voor een mondelinge toelichting wordt beschreven in het reglement op de gemeentelijke welstandsadvisering. Datum en tijdstip van beoordeling door de welstandscommissie worden bekend gemaakt via de agenda van de welstandscommissie, welke te raadplegen is op de website Bezwarenprocedure Belanghebbenden kunnen binnen zes weken na bekendmaking van het besluit van college van Burgemeester en Wethouders op de aanvraag om omgevingsvergunning bezwaar indienen hiertegen. Belanghebbenden zijn in de regel de aanvrager en de direct omwonenden. In de bezwaarschriftprocedure heroverwegen college van Burgemeester en Wethouders het besluit, na advies van de Commissie voor de behandeling van bezwaarschriften en klachten (CBK). Belanghebbenden worden in dat geval uitgenodigd om tijdens een hoorzitting hun standpunten nader toe te lichten. Binnen tien weken nemen college van Burgemeester en Wethouders daarna een beslissing op het bezwaar. De belanghebbenden die het met de heroverweging niet eens zijn kunnen hiertegen in beroep gaan. De afdeling VROM kan informatie over de procedure geven. Als een bezwaar te maken heeft met het welstandsoordeel richt de belanghebbende zich dus nadrukkelijk op het oordeel van college van Burgemeester en Wethouders en niet op het advies van de welstandscommissie. Dat is immers alleen een advies aan college van Burgemeester en Wethouders. De welstandscommissie zelf kent daarom geen bezwaarprocedure voor belanghebbenden. Natuurlijk kunnen de ontwerper en eventueel de planindiener de welstandscommissie wel een toelichting op een uitgebracht advies vragen. Na hoor en wederhoor kan de welstandscommissie als zij daartoe aanleiding ziet, het advies herzien. Deze herziening wordt in het advies gemotiveerd Het welstandsadvies (vorm en inhoud) Het reglement op de gemeentelijke welstandsadvisering staat omschreven in bijlage 7.2. Welstandsbeleid Schijndel

15 2.3. De welstandscommissie De bouwverordening bevat, conform artikel 8 lid 6 Woningwet 2011 voorschriften over de samenstelling, inrichting en werkwijze van de welstandscommissie. In het reglement op de gemeentelijke welstandsadvisering zijn deze zaken nader omschreven (zie bijlage 7.2) Vooroverleg De gemeente biedt ontwerpers en planindieners de mogelijkheid om, voorafgaand aan de formele omgevingsvergunningaanvraag, vooroverleg te plegen met de welstandscommissie over de interpretatie van de welstandscriteria in het concrete geval van hun bouwplan. Hiertoe kan het schetsontwerp worden ingediend bij de afdeling VROM. Het vooroverleg met de welstandscommissie kan pas starten nadat duidelijkheid bestaat over de planologische aanvaardbaarheid van het plan. Omdat het vooroverleg diep kan ingrijpen in de planontwikkeling moet het met de nodige waarborgen worden omgeven. Ook tijdens het vooroverleg moet de kwaliteit van het aangeleverde materiaal een goed beeld geven van het plan en de relatie met de omgeving. De welstandscommissie kan zich een goed oordeel vormen als de volgende zaken worden aangeleverd: situatieschets inclusief aansluitende terreinen (minimaal schaal 1:1000), foto s van de bestaande situatie en de omgeving, bij verbouwingsplannen tevens schetsen van bestaande plattegronden, doorsneden en gevelaanzichten (minimaal schaal 1:100). Bij grote projecten kan de welstandscommissie een werkmaquette van het bouwwerk en zijn omgeving vragen om de schaal en massa te kunnen beoordelen. Het schetsplan wordt geregistreerd, gedateerd en krijgt een dossiernummer. In afwachting van de verdere ontwikkelingen van het plan wordt met een preadvies verslag uitgebracht van het vooroverleg en eventueel gemaakte afspraken vastgelegd. Op deze wijze wordt zorggedragen voor een goede verslaglegging en een consistente advisering in alle planfasen. Op verzoek van de opdrachtgever kan dit overleg achter gesloten deuren plaatsvinden. De opdrachtgever dient deze wens bij het college van Burgemeester en Wethouders kenbaar te maken Stedenbouwkundige supervisie / relatie welstandscommissie De gemeente kan voor bepaalde (nieuw te ontwikkelen) gebieden een supervisor aanstellen met als taak de ruimtelijke kwaliteit te stimuleren en initiatiefnemers in de vroege planvorming fasen al te informeren en te begeleiden. Om misverstanden te voorkomen is het van belang de relatie tussen de planbegeleiding door de supervisor en de uiteindelijke welstandsbeoordeling door de welstandscommissie vooraf schriftelijk vast te leggen Integrale welstands-monumentenadvisering Voor verbouw-restauratieplannen van gemeentelijke- en rijksmonumenten is zowel een welstandsadvies als een advies van de monumentencommissie benodigd. In beide adviezen zal worden ingegaan op vormgevingsaspecten. Een integrale benadering kan in die gevallen zowel procedureel als inhoudelijk een meerwaarde opleveren. De gemeente heeft de integrale advisering voor welstand en monumentenzorg op de volgende wijze georganiseerd: Bij aanvragen die betrekking hebben op de verbouwing of restauratie van gemeentelijke of rijksmonumenten wordt de aanvraag voor advies voorgelegd aan de monumentencommissie Schijndel. Een commissielid van de welstandscommissie Schijndel heeft eveneens zitting in de monumentencommissie en heeft hiervoor het volledige mandaat. Voor kleine ingrepen worden eventuele vervolgbehandelingen afgedaan in de reguliere Welstandsbeleid Schijndel

16 vergadering van de welstandscommissie. Bij ingrijpende (vernieuw)bouw en/of restauratieplannen wordt afzonderlijk advies gevraagd aan zowel de monumentencommissie als de welstandscommissie. Het integrale advies van de welstands- en monumentencommissie is gelijkwaardig aan de twee adviezen afzonderlijk en daarmee wettelijk bindend Indieningvereisten De kwaliteit van het aangeleverde materiaal (plattegronden, tekeningen, foto s etc.) moet een goed beeld geven van het bouwplan en de relatie met de omgeving. Deze zijn omschreven in de indieningsvereisten in de MOR (ministeriele regeling omgevingsrecht). Bij grote projecten kan de welstandscommissie een werkmaquette van het bouwwerk en zijn omgeving vragen om de schaal en massa te kunnen beoordelen. De rayonarchitect die de vergadering van de commissie voorbereidt, zorgt in overleg met de ambtenaar bouwtoezicht dat de vereiste informatie om het plan te kunnen beoordelen aanwezig is. Indien naar de mening van de commissieleden voor een goede beoordeling van alle aspecten een oriëntatie ter plaatse noodzakelijk is, wordt de advisering tot de volgende vergadering aangehouden. Welstandsbeleid Schijndel

17 3. WELSTANDSCRITERIA Het formuleren van de aspecten en de daarbij behorende criteria waarop een plan beoordeeld wordt samen met het vaststellen van het ambitieniveau voor specifieke gebieden, zal moeten leiden tot meer objectiviteit en een duidelijk toetsingskader voor de welstandscommissie. Voor de burger ontstaat hiermee meer inzicht in de welstandstoetsing en vooraf meer zekerheid over de haalbaarheid van zijn plannen. De duidelijkheid die ontstaat met het vaststellen van de beoordelingsaspecten, criteria, en de openbare besluitvorming die daaraan ten grondslag ligt, moet de welstandstoetsing een groter maatschappelijk draagvlak geven. Welstandsbeleid Schijndel

18 3.1. Wettelijke basis van het welstandsadvies De wettelijke basis van de welstand is beschreven in de Woningwet artikel 12 en 12a. Zie bijlage (7.1) Een samenhangend stelsel van criteria Een gemeentelijk welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in die gemeente worden getoetst. De welstandsnota bestaat uit een samenhangend stelsel van criteria en is onderverdeeld in vijf hoofdgroepen: 1. Algemene criteria 2. Gebiedscriteria 3. Criteria nieuwbouw 4. Sneltoetscriteria 5. Adviescriteria Ad 1. Algemene criteria De algemene criteria behandelen aspecten die niet gebiedsgebonden zijn. Het zijn criteria die de kwaliteitseisen die gesteld kunnen worden aan architectuur in algemene zin omschrijven. Ad 2. Gebiedscriteria De gebiedscriteria zijn gekoppeld aan specifieke gebieden binnen de gemeente. Ad. 3. Objectcriteria De objectcriteria voor nieuwbouw gelden voor kleinschalige ingrepen in de gebouwde omgeving. De objectcriteria voor instellingen gelden voor grootschalige ingrepen in de gebouwde omgeving. Ad 4. Sneltoetscriteria De sneltoetscriteria zijn bedoeld voor vergunningplichtig bouwplannen en gemeentelijke monumenten. De sneltoetscriteria zijn gebiedsonafhankelijk opgezet. Ad 5. Adviescriteria De adviescriteria zijn gebiedsonafhankelijk opgezet en zijn adviserend bedoeld voor vergunningsvrije en welstandsvrije bouwactiviteiten, teneinde te voorkomen dat er na realisering sprake zou kunnen zijn van een exces Welstandsniveaus Algemeen Afhankelijk van de waarde en gevoeligheid van het gebied en de betekenis voor het aanzien van de openbare ruimte is per gebied een welstandsniveau vastgesteld. Welstandsbeleid Schijndel

19 Nadere toelichting op welstandsniveaus Niveau 1: volledige welstandstoets In de eerste plaats zijn die gebieden aangewezen die van cruciale betekenis zijn voor het totaalbeeld van de kernen en het landschap. Verder is niveau 1 toegekend aan gebieden met hoge cultuurhistorische, architectonische, landschappelijke of stedenbouwkundige waarde. Tot slot geldt niveau 1 voor nieuwbouw in alle gebieden. De toetsing strekt zich uit voor het gehele bouwplan. Niveau 1 is toegekend aan de volgende gebieden en bebouwing: Gebied 1: Centrum gebied en historische bebouwingslinten¹. Gebied 2: In- en uitbreidingsplannen met een beeldkwaliteitsplan. Gebied 3: Zichtlocaties bedrijventerreinen. Gebied 4: Rijks- en gemeentelijke monumenten. Gebied 5: Buitengebied. ¹ Op een bouwplan in een ingesloten ligging én niet zichtbaar vanaf de openbare weg is welstandsniveau 1 niet van toepassing, maar wordt er getoetst op welstandsniveau 2. Niveau 2: lichte welstandstoets met uitzondering van nieuwbouw Onder dit niveau vallen de gebieden die om een zorgvuldige afstemming vragen van nieuwe bouwkundige ingrepen. Deze gebieden hebben een sterke ruimtelijke samenhang. De toetsing strekt zich uit voor het bouwplan aan de voorzijde en / of zichtbaar vanaf het openbare gebied. Niveau 2 is toegekend aan de volgende gebieden en bebouwing: Gebied 6: Ensembles: Hoevenbraak, Distelstraat/Leliestraat, Binnenweg/Van der Leckstraat, Deken Baekersstraat, Kerkstraat/Mgr. Van der Venstraat en Boterweg. Gebied 7: Beemd-Noord. Niveau 3: geen welstandstoets met uitzondering van nieuwbouw en monumenten Niveau 3 geldt in principe alleen voor gebieden met een beperkte betekenis voor de openbare ruimte, zoals industrieterreinen, of gebieden waar zeer bewust gekozen is voor een grote mate van vrijheid. Hiervoor geldt geen welstandstoets, met uitzondering van nieuwbouw en monumenten. Niveau 3 is toegekend aan de volgende gebieden en bebouwing: Gebied 8: Bedrijventerreinen met uitzonderingen van zichtlocaties. Gebied 9: Omsloten recreatieterreinen, als resort de Molenheide. Gebied 10: Voltooide woonwijken, als Grevekeur, Beemd, Borne, Boschweg, (deel) Hoevenbraak en Plein Welstandsniveaus en de te toetsen aspecten Beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning vindt plaats op verschillende schaalniveaus. In tabel is aangegeven welke aspecten worden getoetst bij in de bij vermelde welstandsniveaus. Welstandsbeleid Schijndel

20 Tabel welstandsniveaus welstandsniveau toetsingskader beoordelingsaspecten (indien beschreven) volledige welstandstoets gehele bouwplan algemeen situering massa en vorm gevelopbouw kleur en materiaalgebruik lichte welstandstoets welstandsvrij toetsing voorzijde of zijde grenzend aan openbaar gebied geen toets algemeen situering massa en vorm gevelopbouw kleur en materiaalgebruik Opmerking: de verschillende vrijheidsgraden hebben alleen betrekking op de welstandstoetsing. Afmetingen en dergelijke kunnen nog steeds zeer strikt in een bestemmingsplan zijn vastgelegd Welstandsniveaukaarten De welstandsniveaukaarten vormen een onderdeel van de welstandsnota. In deze kaarten is aangegeven welke welstandsniveaus in principe aan de verschillende locaties zijn toegekend. Via de website van de gemeente Schijndel zijn de gedetailleerde welstandsniveaukaarten in te zien. In hoofdstuk 5 is per gebied een overzicht toegevoegd van de locaties die bij de betreffende gebiedsindeling horen. Welstandsbeleid Schijndel

21 3.4. Criteria, welstandsniveaus en procedures Het stelsel van criteria, beoordelingsaspecten en welstandsniveaus hangt nauw samen met de te volgen vergunningprocedures bij omgevingsvergunningaanvragen. Zie onderstaand stroomschema. Welstandsbeleid Schijndel

22 3.5. Excessenregeling Volgens artikel 13a Woningwet 2011 kunnen college van Burgemeester en Wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand aanschrijven om die strijdigheid op te heffen. Het college van Burgemeester en Wethouders kunnen zich hierbij beroepen op de algemene criteria uit hoofdstuk 4 die in deze welstandsnota zijn opgenomen. De excessenregeling is niet bedoeld om de plaatsing van het bouwwerk tegen te gaan. Voor de gemeente geldt het criterium dat er bij ernstige strijdigheid met redelijke eisen van welstand sprake moet zijn van een exces, dat wil zeggen een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is. Het gaat hierbij dus om zaken waaraan een groot deel van de mensen zich ergert. Vaak heeft dit betrekking op: Het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving. Het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden bij aanpassing van een bouwwerk. Armoedig materiaalgebruik. Toepassing van felle of contrasterende kleuren. Te opdringerige reclames. Een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is (zie daarvoor de gebiedsgerichte welstandscriteria). De excessenregeling geldt ook voor vergunningvrije bouwwerken. Vergunningvrije bouwwerken die voldoen aan de sneltoetscriteria en adviescriteria zijn in elk geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand. Bij afwijkingen daarvan zal het bevoegd gezag desgevraagd beoordelen of het bouwwerk in ernstige mate met die criteria in strijd is. De gemeente verwacht van burgers en bedrijven dat zij bij bouwinitiatieven hun verantwoordelijkheid nemen en vooraf overleg plegen met hun omgeving. Voor degenen die zich niet openstellen voor het voeren van overleg, moeten er middelen zijn om te toetsen of het eindresultaat verantwoord is en of er redenen zijn handhavend op te treden. De gemeente zal zich hierbij terughoudend opstellen en alleen in geval van ernstige maatschappelijke en bestuurlijke onaanvaardbaarheid toetsen aan de excessenregeling. Zij vraagt hiervoor advies aan de welstandscommissie, dat haar advies baseert op de Algemene criteria van hoofdstuk 4. Welstandsbeleid Schijndel

23 4. ALGEMENE CRITERIA De algemene welstandscriteria die in deze paragraaf worden genoemd, richten zich op de zeggingskracht en het vakmanschap van het architectonisch ontwerp en zijn terug te voeren op vrij universele kwaliteitsprincipes. De algemene welstandscriteria liggen (haast onzichtbaar) ten grondslag aan elke planbeoordeling. De algemene criteria bestaan uit een uiteenzetting van algemene architectonische begrippen en aspecten waarmee kwaliteit (of het gebrek aan kwaliteit) kan worden omschreven. De algemene architectonische begrippen komen voort uit de notitie die de toenmalige rijksbouwmeester, dhr. Tj. Dijkstra, in 1985 heeft uitgebracht onder de titel Architectonische kwaliteit, een notitie over architectuurbeleid. Ze vormen het begrippenkader en zijn als het ware het gereedschap van de welstandscommissie bij de argumentatie van het welstandsadvies. Welstandsbeleid Schijndel

24 4.1. Algemene beoordelingscriteria De algemene welstandscriteria ontleent men aan het vakmanschap van het architectonische en stedenbouwkundig ontwerp, alsook aan algemeen aanvaarde normen van fatsoen. Deze criteria laten zich niet beperken tot wat omgevingsvergunningplichtig is, maar hebben betrekking op de hele gebouwde omgeving met inbegrip van de inrichting van het private en publieke domein. Deze algemene criteria liggen ten grondslag aan elke planbeoordeling en vormen dus ook de onderlegger voor gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria, zoals verder in de nota uitgewerkt. De algemene welstandscriteria laten zich als volgt onderverdelen: Relatie tussen vorm, gebruik en constructie. Relatie tussen bouwwerk en omgeving. Betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context. Evenwicht tussen helderheid en complexiteit. Schaal en maatverhoudingen. Materiaal, textuur, kleur en licht Relatie tussen vorm, gebruik en constructie Van een bouwwerk mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft. Een bouwwerk wordt primair gemaakt om te worden gebruikt. Hoewel het welstandstoezicht slechts is gericht op de uiterlijke verschijningsvorm, kan de vorm van het bouwwerk niet los worden gedacht van de eisen vanuit het gebruik en de mogelijkheden die materialen en technieken bieden om een doelmatige constructie te maken. Gebruik en constructie staan aan de wieg van iedere vorm. Daarmee is nog niet gezegd dat de vorm altijd ondergeschikt is aan het gebruik of de constructie. Ook wanneer andere aspecten dan gebruik en constructie de vorm tijdens het ontwerpproces gaan domineren, mag worden verwacht dat de uiteindelijke verschijningsvorm een begrijpelijke relatie houdt met zijn oorsprong. Daarmee is tegelijk gezegd dat de verschijningsvorm méér is dan een rechtstreekse optelsom van gebruik en constructie. Er zijn daarnaast andere factoren die hun invloed kunnen hebben zoals de omgeving en de associatieve betekenis van de vorm in de sociaal-culturele context. Maar als de vorm in tegenspraak is met het gebruik en de constructie dan verliest zij daarmee aan begrijpelijkheid en integriteit Relatie tussen bouwwerk en omgeving Van een bouwwerk mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is. Bij het oprichten van een gebouw is sprake van het afzonderen en in bezit nemen van een deel van de algemene ruimte voor particulier gebruik. Gevels en volumes vormen zowel de externe begrenzing van de gebouwen als ook de wanden van de openbare ruimte die zij gezamenlijk bepalen. Het gebouw is een particulier object in een openbare context, het bestaansrecht van het gebouw ligt niet in het eigen functioneren alleen maar ook in de betekenis die het gebouw heeft in zijn stedelijke of landschappelijke omgeving. Ook van een Welstandsbeleid Schijndel

25 gebouw dat contrasteert met zijn omgeving mag worden verwacht dat het zorgvuldig is ontworpen en de omgeving niet ontkent. Waar het om gaat is dat het gebouw een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving en de te verwachten ontwikkeling daarvan. Over de wijze waarop dat bij voorkeur zou moeten gebeuren kunnen de gebiedsgerichte welstandscriteria duidelijkheid verschaffen Betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context Van een bouwwerk mag worden verwacht dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. Voor vormgeving gelden in iedere cultuur bepaalde regels, net zoals een taal zijn eigen grammaticale regels heeft om zinnen en teksten te maken. Die regels zijn geen wetten en moeten ter discussie kunnen staan. Maar als ze worden verhaspeld of ongeïnspireerd gebruikt, wordt een tekst verwarrend of saai. Precies zo wordt een bouwwerk verwarrend of saai als de regels van de architectonische vormgeving niet bewust worden gehanteerd. Als vormen regelmatig in een bepaald verband zijn waargenomen krijgen zij een zelfstandige betekenis en roepen zij, los van gebruik en constructie, bepaalde associaties op. Pilasters in classicistische gevels verwijzen naar zuilenstructuren van tempels, transparante gevels van glas en metaal roepen associaties op met techniek en vooruitgang. In iedere bouwstijl wordt gebruik gemaakt van verwijzingen en associaties naar wat eerder of elders al aanwezig was of naar wat in de toekomst wordt verwacht. De kracht of de kwaliteit van een bouwwerk ligt echter vooral in de wijze waarop die verwijzingen en associaties worden verwerkt en geïnterpreteerd binnen het kader van de actuele culturele ontwikkelingen, zodat concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. Zorgvuldig gebruik van verwijzingen en associaties betekent onder meer dat er een bouwwerk ontstaat dat integer is naar zijn tijd doordat het op grond van zijn uiterlijk in de tijd kan worden geplaatst waarin het werd gebouwd of verbouwd. Bij restauraties is sprake van herstel van elementen uit het verleden, maar bij nieuw- of verbouw in bestaande (monumentale) omgeving betekent dit dat duidelijk moet zijn wat authentiek is en wat nieuw is toegevoegd. Een ontwerp kan worden geïnspireerd door een bepaalde tijdsperiode, maar dat is iets anders dan het imiteren van stijlen, vormen en detailleringen uit het verleden. Associatieve betekenissen zijn van groot belang om een omgeving te 'begrijpen' als beeld van de tijd waarin zij is ontstaan, als verhaal van de geschiedenis, als representant van een stijl. Daarom is het zo belangrijk om ook bij nieuwe bouwplannen zorgvuldig met stijlvormen om te gaan, zij vormen immers de geschiedenis van de toekomst Evenwicht tussen helderheid en complexiteit Van een bouwwerk mag worden verwacht dat er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat. Een belangrijke eis die aan een ontwerp voor een gebouw mag worden gesteld is dat er structuur wordt aangebracht in het beeld. Een heldere structuur biedt houvast voor de waarneming en is bepalend Welstandsbeleid Schijndel

26 voor het beeld dat men vasthoudt van een gebouw. Symmetrie, ritme, herkenbare maatreeksen en materialen maken het voor de gemiddelde waarnemer mogelijk de grote hoeveelheid visuele informatie die de gebouwde omgeving geeft, te reduceren tot een bevattelijk beeld. Het streven naar helderheid mag echter niet ontaarden in simpelheid. Een bouwwerk moet de waarnemer blijven prikkelen en intrigeren en zijn geheimen niet direct prijsgeven. Er mag best een beheerst beroep op de creativiteit van de voorbijganger worden gedaan. Van oudsher worden daarom helderheid en complexiteit als complementaire begrippen ingebracht bij het ontwerpen van bouwwerken. Complexiteit in de architectonische compositie ontstaat vanuit de stedenbouwkundige eisen en het programma van eisen voor het bouwwerk. Bij een gebouwde omgeving met een hoge belevingswaarde zijn helderheid en complexiteit tegelijk aanwezig in evenwichtige en spanningsvolle relatie Schaal en maatverhoudingen Van een bouwwerk mag worden verwacht dat het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen. Ieder bouwwerk heeft een schaal die voortkomt uit de grootte of de betekenis van de betreffende bouwopgave. Grote bouwwerken kunnen uiteraard binnen hun eigen grenzen geleed zijn maar worden onherkenbaar en ongeloofwaardig als ze er uitzien alsof ze bestaan uit een verzameling losstaande kleine bouwwerken. De maatverhoudingen van een bouwwerk zijn van groot belang voor de belevingswaarde ervan, maar vormen tegelijk één van de meest ongrijpbare aspecten bij het beoordelen van ontwerpen. De waarnemer ervaart bewust of onbewust de maatverhoudingen van een bouwwerk, maar wáárom de maatverhoudingen van een bepaalde ruimte aangenamer, evenwichtiger of spannender zijn dan die van een andere, valt nauwelijks vast te stellen. Duidelijk is dat de kracht van een compositie groter is naarmate de maatverhoudingen een sterkere samenhang en hiërarchie vertonen. Mits bewust toegepast kunnen ook spanning en contrast daarin hun werking hebben. De afmetingen en verhoudingen van gevelelementen vormen samen de compositie van het gevelvlak. Hellende daken vormen een belangrijk element in de totale compositie. Als toegevoegde elementen (zoals een dakkapel, een aanbouw of een zonnecollector) te dominant zijn ten opzichte van de hoofdmassa en/of de vlakverdeling, verstoren zij het beeld niet alleen van het object zelf maar ook van de omgeving waarin dat is geplaatst Materiaal, textuur, kleur en licht Van een bouwwerk mag worden verwacht dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken. Door middel van materialen, kleuren en lichttoetreding krijgt een bouwwerk uiteindelijk zijn visuele en tactiele kracht: het wordt zichtbaar en voelbaar. De keuze van materialen en kleuren is tegenwoordig niet meer beperkt tot wat lokaal aan materiaal en Welstandsbeleid Schijndel

27 ambachtelijke kennis voorhanden is. Die keuzevrijheid maakt de keuze moeilijker en het risico van een onsamenhangend beeld groot. Als materialen en kleuren teveel los staan van het ontwerp en daarin geen ondersteunende functie hebben maar slechts worden gekozen op grond van decoratieve werking, wordt de betekenis ervan toevallig en kan de materiaal- en kleurkeuze afbreuk doen aan de zeggingskracht van het bouwwerk. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het gebruik van materialen en kleuren geen ondersteuning geeft aan de architectonische vormgeving of wanneer het gebruik van materialen en kleuren een juiste interpretatie van de aard en de ontstaansperiode van het bouwwerk in de weg staat. Welstandsbeleid Schijndel

28

29 5. GEBIEDSCRITERIA De gebiedsgerichte criteria bestaan uit een beschrijving van de beeldkarakteristiek van de verschillende gebieden in de gemeente Schijndel, een waardebepaling daarvan en, daaraan gekoppeld, een vaststelling van het welstandsniveau. De beeldkarakteristiek wordt per kenmerkend deelgebied beschreven. In de waardebepaling wordt aangegeven welke gebiedsgebonden kenmerken zodanig waardevol zijn dat ze dienen te worden gerespecteerd of beschermd. Het welstandsniveau geeft aan hoe intensief er door de welstandscommissie in een bepaald gebied getoetst wordt. Het zal duidelijk zijn dat in een historisch waardevolle omgeving een hoger welstandsniveau zal worden vastgesteld dan in een omgeving zonder duidelijk waardevolle bebouwingskarakteristiek. Welstandsbeleid Schijndel

30 5.1. Gebiedscriteria per thema De gebiedscriteria zijn opgesteld per gebied dat een samenhangend karakter heeft. De volgorde van de gebieden is op basis van het geldende welstandsniveau, aflopend van welstandsniveau 1 (volledige toets) naar welstandsniveau 2 (lichte toets) tot welstandsniveau 3 (geen toets). De gebieden zijn als volgt ingedeeld: Nr. Gebied 1 Centrum gebied en historische bebouwingslinten 2 In- en uitbreidingsplannen met een beeldkwaliteitsplan 3 Zichtlocaties bedrijventerreinen 4 Rijks- en gemeentelijke monumenten 5 Buitengebied 6 Ensembles 7 Beemd-Noord 8 Bedrijventerreinen met uitzondering van zichtlocaties 9 Omsloten recreatieterreinen 10 Voltooide woonwijken Welstandsbeleid Schijndel

31 5.2. Gebied 1: Centrumgebied en historische bebouwingslinten Beschrijving bestaande situatie Het oorspronkelijke dorpsgebied van Schijndel vormt een waardevol gebied in het huidige beeld van de gemeente. Het vormt de historische context van veel objecten van cultuurhistorische waarde, zijn belangrijke schakels binnen het wegennetwerk en ondersteunen de oriëntatie binnen de gemeente. Karakteristiek voor het centrum is de Sint Servatiuskerk, het deel van de Hoofdstraat, voornamelijk ingericht als winkelgebied en de Markt met het gemeentehuis. De aaneengesloten bebouwing aan de Hoofdstraat bestaat uit twee lagen met een kap, evenwijdig aan de straat. Elk pand heeft een eigen stijl, karakter, materialisering en detaillering. De straten eromheen bestaan uit een open bebouwing, waarbij de panden in verschillende rooilijnen zijn geplaatst, wat een divers beeld oplevert door de afwisselingen van kappen, stijlen en bouwlagen. Op de Markt zijn diverse naoorlogse grotere bouwblokken aanwezig. De straten, gelegen achter de Markt zijn niet in een rooilijn geplaatst, waarbij elk pand een eigen karakter heeft door o.a. de kapvorm en de bouwstijl. Langs de oudere hoofdwegen en uitvalswegen zijn vanuit de historische bebouwingskernen in de loop der tijd bebouwingslinten ontstaan. Ook ontstonden langs secundaire landwegen op strategische plekken bebouwing. Veel van deze bebouwingslinten zijn later opgenomen in nieuwe wijken. De oorspronkelijke samenhang is in het wegennet van Schijndel nog duidelijk herkenbaar, soms zijn het slechts fragmenten in een nieuwe omgeving, bijvoorbeeld in de Bunderstraat. Aan het beeld van deze routes is de ontstaansgeschiedenis van de gemeente binnen de oorspronkelijke landschappelijke omgeving af te lezen. De bebouwing heeft een voornamelijk open maar divers karakter. De woningen worden gekenmerkt door hun eigen stijl, de verschillende afmetingen en de positionering op de kavel. De bebouwing heeft voornamelijk een woonfunctie, incidenteel komen ook andere functies, zoals winkels e.d. voor. Welstandsbeleid Schijndel