3 Woningwet en Welstand

Transcriptie

1 Schema welstandstoets 3-1

2 HOOFDSTUK 3 WONINGWET EN WELSTAND 3.1 Inleiding De Woningwet kent per 1 januari 2003 drie categorieën bouwwerken: - bouwvergunningvrij - licht-bouwvergunningplichtig - regulier bouwvergunningplichtig In een bijlage bij de wet, een z.g. Algemene Maatregel Van Bestuur (AMvB) is vastgelegd welke bouwwerken bouwvergunningvrij zijn of slechts een lichte bouwvergunning procedure doorlopen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de vooren zijkant van de woning en de achterkant. Aan de achterkant mag doorgaans sneller gebouwd worden zonder bouwvergunning. Voor de voor- en zijkant van de woning gelden meer beperkingen en moet meestal een bouwvergunning worden aangevraagd. Bij de Woningwet horen twee Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB s): - Besluit bouwvergunningvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken - Besluit indieningsvereisten aanvraag bouwvergunning De Woningwet (Staatsblad 2001, 18) en de twee AMvB s (Staatsblad 2002, 409 en 410) hebben betrekking op alle bouwwerken (zowel woningen en woongebouwen als andere gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde). Het ministerie van VROM heeft diverse voorlichtingsmiddelen gemaakt over de Woningwet, zowel voor de professional als voor de (niet-professionele) burger. Op staan de volgende te downloaden documenten: - wettekst van de Woningwet - de twee Algemene Maatregelen van Bestuur - de brochure Gewijzigde Woningwet, meer vrijheden, nieuwe procedures - een algemene publieksbrochure - acht specifieke publieksinformatiebladen over de regels voor de meest gangbare bouwwerken: dakkapellen; dakramen; aan- en uitbouwen; bijgebouwen en overkappingen; (schotel)antennes; zonnecollectoren en zonnepanelen; erf- en perceelafscheidingen; kozijn- en gevelwijzigingen - het landelijke aanvraagformulier voor het aanvragen van een bouwvergunning 3.2 Welstandstoezicht bij vergunningvrije bouwwerken Een vergunningvrij bouwplan moet altijd voldoen aan de bouwtechnische eisen uit het Bouwbesluit en aan redelijke eisen van welstand (toetsing achteraf). Vergunningvrije bouwwerken worden niet vooraf getoetst aan relevante wet- en regelgeving. Wat vergunningvrije bouwwerken zijn staat beschreven in de voornoemde AMvB. Gemeenten mogen van deze opsomming niet afwijken of er eigen regels aan toevoegen. Voor vergunningvrije bouwwerken die in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand bestaat de zg. excessenregeling. De excessenregeling van de gemeente is gebaseerd op de algemene welstandscriteria. Geconstateerde vermeende excessen kunnen aan de welstandscommissie worden voorgelegd die, op basis van de algemene criteria en de uitgangspunten van het welstandstoezicht, een beoordeling geeft en hierover aan B&W advies uitbrengt. Het bouwen op, bij, aan of in een gemeentelijk-, provinciaal- of rijksmonument of in een door het rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in de Monumentenwet 1988 is nooit vergunningvrij. Ten aanzien van het vergunningsvrij bouwen zijn enkele beperkingen van toepassing. Het betreft de plaatsgebonden randvoorwaarden opgenomen in de artikelen 2 en 3 van het Besluit bouwvergunningvrije en licht-vergunningplichtige bouwwerken: a de anticumulatie regeling: Om ongewenste dichtslibbing en een aaneenschakeling van vergunningsvrije bouwwerken te voorkomen is in het Besluit de randvoorwaarde opgenomen dat het bouwen van deze - in artikel 2 opgenomen - bouwwerken niet tot gevolg mag hebben dat het oorspronkelijk bij het gebouw aansluitende zij- of achtererf voor meer dan 50% 3-2

3 De illustraties tonen een aantal vergunningvrije bouwwerken conform AMvB voor dakkapellen, bijgebouwen, aan- en uitbouwen en erfafscheidingen. 3-3

4 mag zijn bebouwd met een maximum van 30 m 2 aan bouwvergunningvrije bouwwerken. b recreatiewoningen en tijdelijke bouwwerken: Vanuit planologisch oogpunt en permanent gebruik is het ongewenst dat aan, bij of op recreatiewoningen en tijdelijke bouwwerken bouwvergunningvrij aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en dakkapellen kunnen worden gerealiseerd. Met het oog daarop is het bouwen van deze bouwwerken in die gevallen niet bouwvergunningvrij, maar licht-vergunningplichtig aangemerkt. Licht-vergunningplichtige bouwwerken kunnen wel aan een welstandstoets worden onderworpen. 3.3 Welstandstoezicht bij een licht- vergunningplichtige bouwaanvraag Licht-vergunningplichtige bouwplannen worden getoetst aan het bestemmingsplan, de bouwverordening, het bouwbesluit en aan redelijke eisen van welstand. Een beslissing op een licht-vergunningplichtige bouwaanvraag moet binnen 6 weken worden genomen; een verlenging van de termijn is niet mogelijk. Bij overschrijding van deze termijn wordt een vergunning van rechtswege verleend. De toets aan redelijke eisen van welstand wordt uitgevoerd door de ambtenaar van Bouw- en Woningtoezicht die de aanvraag in behandeling heeft. Het welstandsbeleid kent drie soorten welstandscriteria. - algemene welstandscriteria - gebiedsgerichte criteria - objectgerichte criteria, waaronder sneltoetscriteria voor kleine bouwplannen Getoetst wordt of een bouwaanvraag voldoet aan voornoemde criteria. Bij «niet akkoord» wordt de aanvraag voorgelegd aan de welstandscommissie. De aanvrager ontvangt bij een negatief advies van de welstandscommissie een schriftelijk gemotiveerd advies. De gevraagde aanpassingen zijn eenduidig en helder geformuleerd. Hetzelfde geldt als sprake is van «niet akkoord, tenzij». De sneltoetscriteria hebben uitsluitend betrekking op het uiterlijk van bouwwerken. In de criteria zijn geen aanvullende stedenbouwkundige of andere aspecten verwerkt. Bouw- en Woningtoezicht houden een register bij van licht-bouwvergunningplichtige aanvragen die zijn behandeld door de welstandscommissie, en de resultaten van die advisering. De gegevens in het register worden gebruikt als basismateriaal voor de jaarlijkse verantwoording van B&W aan de gemeenteraad. De toets aan redelijke eisen van welstand vindt plaats op basis van een aanvraag die ontvankelijk is verklaard op basis van de AMvB indieningvereisten. Aanvullende stukken kunnen niet worden opgevraagd door de behandelende ambtenaar of welstandscommissie. 3.4 Welstandstoezicht bij een reguliere bouwvergunning aanvraag De reguliere aanvraag kan in twee vormen voorkomen: - de reguliere aanvraag, waarbij de aanvrager in één keer de vergunning voor het bouwwerk aanvraagt (toetsing binnen 12 weken + 6 weken verlenging mogelijk door B&W). - de gefaseerde reguliere aanvraag, waarbij de aanvrager eerst de ruimtelijke vergunning (fase 1 toetsing binnen 6 weken + 6 weken verlenging mogelijk door B&W) aanvraagt en op een later tijdstip de technische vergunning aanvraagt (fase 2 toetsing binnen 6 weken + 6 weken verlenging mogelijk door B&W). Het welstandstoezicht vindt plaats in het kader van het afgeven van de ruimtelijke vergunning. Wanneer de aanvraag om de technische vergunning aanleiding is om opnieuw naar de toetsingsgronden voor de ruimtelijke vergunning te kijken, kan het welstandstoezicht opnieuw plaatsvinden. Reguliere bouwvergunning aanvragen zijn alle aanvragen voor bouwwerken die niet in de AMvB vergunningvrije en licht-vergunningplichtige bouwwerken worden genoemd. Het zijn voornamelijk grotere bouwplannen. Volgens artikel 48 van de Woningwet moeten B&W een aanvraag voor reguliere bouwvergunning altijd voorleggen aan een onafhankelijk adviesorgaan, tenzij de bouwvergunning al op een andere grond moet worden geweigerd. 3-4

5 3.5 Welstandstoezicht bij tijdelijke bouwwerken Tijdelijke bouwwerken als bedoeld in artikel 45, eerste lid Woningwet hoeven niet aan redelijke eisen van welstand te voldoen. Het gaat om: - een woonkeet; - een bouwwerk, bestemd om in een tijdelijke behoefte, niet zijnde bewoning, te voorzien; - een bouwwerk dat slechts toelaatbaar is ingevolge een voorlopige bestemming of - een bouwwerk ten aanzien waarvan artikel 17 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening wordt toegepast, wordt een termijn gesteld, na het verstrijken waarvan het bouwwerk niet langer in stand mag worden gehouden. 3.6 Welstandstoezicht principeverzoek en schetsplan Schetsplannen kunnen voorafgaand aan een bouwaanvraag worden ingediend om de haalbaarheid op planologische- en welstandsgronden te onderzoeken. Bij een positief advies op het schetsplan kan de verdere uitwerking van het plan plaatsvinden. Een schetsplan is een niet wettelijk product. Het is een methode waarbij betrokkenen in overleg treden om -zonder druk van fatale termijnen- het plan op ruimtelijke kwaliteiten te beoordelen. De aanvrager kan tussentijd aanpassingen doorvoeren en opnieuw voorleggen. Een dergelijke werkwijze is gewenst bij een langdurig en complex ontwikkelingsproces van een bouw en/of ontwikkelingsplan. Bij de ontwikkeling van een bouwplan in een stedenbouwkundig en/of architectonisch gevoelige omgeving is eveneens overleg gewenst. Om verwarring te voorkomen dient bij een dergelijk principeverzoek te worden aangegeven, dat het niet om een bouwaanvraag gaat. Vooroverleg met de welstandscommissie kan pas starten nadat duidelijkheid bestaat over de planologische aanvaardbaarheid van het plan. Omdat het vooroverleg diep kan ingrijpen in de planontwikkeling moet het met de nodige waarborgen worden omgeven. Tijdens het vooroverleg moet de kwaliteit van het aangeleverde materiaal een goed beeld geven van het plan en de relatie met de omgeving. Van het vooroverleg wordt een pré-advies verslag gemaakt waarbij bezwaren of waarderingen worden benoemd. Van het pré-advies worden B&W in kennis gesteld. Indien in het vooroverleg een plan ter sprake komt dat afwijkt van de gebiedsgerichte criteria, maar niettemin voldoet aan redelijke eisen van welstand volgens de algemene criteria, dan zal dit expliciet in het pré-advies worden vermeld, zodat het college zich daar tijdig een zelfstandig oordeel over kan vormen. Op verzoek van de opdrachtgever kan dit overleg achter gesloten deuren plaatsvinden. 3.7 Welstandstoezicht bij monumentenvergunning Al het bouwen in, op, aan of bij een rijks- provinciaal- of gemeentelijk monument en/of een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, is ten minste licht-vergunningplichtig. Dit betekent dat het 'gewone onderhoud' aan een monument of rijksbeschermd stadsof dorpsgezicht óók (licht-) bouwvergunningplichtig is. Op grond van Artikel 44 lid 1e van de Woningwet moet een vergunning op grond van de Monumentenwet 1988 zijn verleend, voordat een bouwvergunning kan worden verleend. De Woningwet biedt geen mogelijkheid tot aanhouding van een bouwaanvraag voor een gemeentelijk of provinciaal monument. De gemeente Rijswijk voert een actief monumentenbeleid met naast de aanwezige rijksmonumenten een eigen gemeentelijke monumentenlijst. Een overzicht van beide lijsten is opgenomen in de bijlage. Voor het gebied Leeuwendaal en Oud Rijswijk zijn beeldkwaliteitplannen opgesteld. Beide zijn gebieden met bijzondere cultuurhistorische waarden. Rijswijk heeft sinds 1991 een gemeentelijke monumentenverordening, waarin de formele zaken in het verlengde van de Monumentenwet zijn vastgelegd. Voor de beoordeling van bouwaanvragen voor een monument bestaat de gemeentelijke Monumentencommissie. Het gemeentelijke beleid is gericht op een integrale advisering van welstand en monumenten bij aanvragen, die betrekking hebben op de verbouwing of restauratie van gemeente- of rijksmonumenten. De welstandscommissie bestaat uit één voorzitter en drie leden waarvan één lid restauratie architect is en gemandateerd door de monumentencommissie. 3-5

6 3.8 Indieningvereisten Het Besluit Indiening Gegevens Aanvraag Bouwvergunning met bijlage geeft aan, welke gegevens bij de aanvraag van een bouwvergunning moeten worden ingediend. Gemeenten mogen zelf geen nadere eisen meer stellen, ook niet in aanvullende zin. In de bijlage worden de gegevens en bescheiden ten behoeve van toetsing aan welstandscriteria vermeld. Dit betreft de volgende gegevens en bescheiden: - tekeningen van alle gevels van het bouwwerk, inclusief de gevels van belendende bebouwing - detailtekeningen van gezichtsbepalende delen van het bouwwerk - foto's van de bestaande situatie en de omliggende bebouwing - opgave materiaal- en kleurgebruik van toe te passen bouwmaterialen; (uitwendige scheidingsconstructie) Bij grotere bouwwerken, ter ondersteuning van de beoordeling van het bouwwerk, kan eventueel een schetsmaquette worden aangeleverd. In het besluit wordt als schaal voor tekeningen het volgende aangegeven: - situatie tekeningen: schaal 1: gevel tekeningen: schaal 1:100 of 1:200, afhankelijk van de grootte van het bouwwerk - detail tekeningen: 1:5,1:10 of 1:20 bij schaal 1:100 (geveltekeningen) 1: 50 of 1:100 bij schaal 1:200 (geveltekeningen) 3.9 Afwijken van het welstandsadvies De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de afgifte van vergunningen en adviezen op schetsplannen ligt bij B&W. Om de bestuurlijke verantwoordelijkheid voor de welstandsbeoordeling nog eens te benadrukken, hebben B&W de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken van een welstandsadvies, indien andere belangen dit wenselijk maken. a. Afwijken van het advies op inhoudelijke grond B&W kunnen op inhoudelijke gronden afwijken van het advies van de welstandscommissie, indien zij tot het oordeel komen dat de welstandscommissie de van toepassing zijnde criteria niet juist heeft geïnterpreteerd, of de commissie niet de juiste criteria heeft toegepast. b. Afwijken van het advies om andere redenen B&W kunnen afwijken van het welstandsbeleid zelf. Wanneer de welstandscommissie voor een bepaald plan aanleiding ziet tot afwijken van het beleid, zal zij B&W in haar advies daarover informeren. Afwijken kan gebeuren bij plannen die niet voldoen aan de vastgelegde criteria maar wél aan redelijke eisen van welstand. B&W hebben volgens artikel 44 lid ld van de Woningwet de mogelijkheid om bij het in strijd zijn van een bouwplan met redelijke eisen van welstand, toch de bouwvergunning te verlenen, indien zij van oordeel zijn dat daarvoor andere redenen zijn, bijvoorbeeld van economische of maatschappelijke aard. De redenen voor afwijking moeten bij de bekendmaking van het besluit worden vermeld en B&W verwijzen dan naar de algemene criteria in de welstandsnota. Deze afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de bouwvergunning gemotiveerd. De welstandscommissie wordt hiervan op de hoogte gesteld. c. Stedenbouwkundige gronden Uit jurisprudentie blijkt dat het welstandsadvies niet mag leiden tot het onmogelijk maken van bouwwerken, die op grond van stedenbouwkundige bepalingen mogelijk zijn. Als het bestemmingsplan het mogelijk maakt om aan een woning een uitbouw te plaatsen, dan mag het welstandsadvies niet leiden tot een situatie waarin er nooit uitbouw geplaatst kan worden. De welstandsadvisering dient te blijven binnen de vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden, zoals die ondermeer in een bestemmingsplan zijn vastgelegd. Voldoet het welstandsadvies hier niet aan, dan mag het college dit advies niet volgen. Het college kan beslissen het advies niet over te nemen als het advies in strijd is met eerder bepaalde stedenbouwkundige en 3-6

7 architectonische uitgangspunten (niet vastgelegd in bestemmingsplan). Wel zal het college in zijn motivatie duidelijk moeten aangeven op welke gronden het college afwijkt. De motivatie dient uitgebreider te zijn naarmate de grond waarop het college wenst af te wijken geen vaststaand beleid of plan betreft. d. Sociaal-medische gronden betreffende de aanvrager Er kunnen sociaal-medische gronden zijn, die tot een ander welstandsoordeel moeten leiden. Bijvoorbeeld: Veel minder validen maken gebruik van een elektrische scooter. Deze moet gestald in een berging die i.v.m. de bereikbaarheid, in de voortuin wordt geplaatst. De omvang van de scooter en de handicap van betrokkenen stellen specifieke eisen aan de berging, die strijdig kunnen zijn met het gewenste welstandsbeeld. In dergelijke gevallen kunnen B&W afwijken van het welstandsadvies. e. Bedrijf specifieke omstandigheden Er kunnen specifieke bedrijfsomstandigheden zijn, waarbij afwijking van het welstandsadvies noodzakelijk is. Een klassiek voorbeeld hiervan is de plaatsing van een luifel bij een bankgebouw, waarbij op grond van welstand de luifel zodanig laag moest worden geplaatst, dat de bank voor geldtransport niet meer bereikbaar zou zijn en dus niet meer kon functioneren. B&W besloten in dit geval af te wijken van het welstandsadvies en een hogere plaatsing van de luifel toe te staan Handhaving De gemeente geeft met deze welstandsnota regels voor het welstandstoezicht en zal zich ook inspannen voor de naleving daarvan. Tijdens de uitvoering van bouwwerkzaamheden zal de gemeente via inspecties er op dat wordt gewerkt conform de vergunning en de eventueel daarin gestelde voorwaarden. Hieronder valt ook het welstandstoezicht. Bouwen in afwijking van de vergunning heeft de volgende mogelijke consequenties: kleine wijzigingen gedurende het werk worden door de inspecteur op tekening aangegeven of de inspecteur laat de afwijkingen door de vergunninghouder en/of de uitvoerders op tekening zetten. Onder kleine aanpassingen worden verstaan aanpassingen die vallen binnen de welstandscriteria. Bij opnieuw aanvragen zouden deze aanpassingen niet leiden tot een negatief oordeel. Onder voorwaarden kan sprake zijn van de legalisering van de afwijking door het indienen van gewijzigde tekeningen of het indienen van een gewijzigd bouwplan. Een gewijzigd bouwplan kan alleen worden ingediend als er nog geen gereedmelding heeft plaatsgevonden, na afgifte van de vergunning nog geen twee jaar is verstreken en de wijzigingen welstand ondergeschikt zijn. Om dit vast te stellen kan advies worden gevraagd aan de welstandscommissie. Wanneer er niet wordt voldaan aan genoemde eisen zal de aanvrager een nieuwe vergunning moeten aanvragen. Indien deze bouwvergunning wordt geweigerd vanwege een negatief welstandsadvies zal de eigenaar de situatie moeten veranderen Wijziging van de welstandsnota Een aanpassing van deze welstandsnota kan nodig zijn naar aanleiding van dusdanige veranderingen in een gebied, dat het voor dat gebied vastgelegde welstandsbeleid niet meer voldoet. Een thematische wijziging kan nodig zijn als gevolg van de verandering van een algemene visie voor een bepaald gebied of gebouwd object. Een wijziging van de welstandsnota vindt plaats op dezelfde wijze als de totstandkoming ervan. Aanvullingen op de welstandsnota kunnen ook tussentijds plaatsvinden in de vorm van concrete welstandscriteria voor bepaalde (her)ontwikkelingsprojecten. Voor dergelijke aanvullingen geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraak bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding conform de gemeentelijke inspraakverordening. 3-7