Daar teken ik voor! Rheense Waarden. Kavelpaspoort. Het Bosje in Elst.

Transcriptie

1 Daar teken ik voor! Rheense Waarden Kavelpaspoort Het Bosje in Elst

2 KAVELPASPOORT (uitgebreide versie) HET BOSJE (COLLECTIEF) PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP 16 april 2013 Gemeente Rhenen Vastgesteld in college van b en w: 2 mei

3 INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE... 2 INLEIDING... 3 KAVELKAART (indicatief)... 4 AANBOD... 5 PRIJZEN... 6 SPELREGELS PROCEDURE SPELREGELS OPENBARE RUIMTE SPELREGELS GRONDAANKOOP TIPS EN MEER INFO BIJLAGEN: 1. Beeldkwaliteit (C)PO kavels Het Bosje (richtinggevend) 2

4 INLEIDING Aanleiding Op 29 mei 2012 stelde de gemeenteraad van Rhenen de Beleidsnota Particulier Opdrachtgeverschap en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (Rhenen bouwt zelf!) vast, als uitvoering van de door de raad in de Woonvisie vastgelegde wens om particulier opdrachtgeverschap mogelijk te maken. Doel hiervan is om particulieren woningen te laten bouwen en specifieke doelgroepen zoals jonge mensen en starters op de woningmarkt nieuwe kansen te bieden. Naar aanleiding van de beleidsnota Rhenen bouwt zelf! is er van 7 mei tot 19 juni 2012 een online enquête over (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (ook wel (C)PO) door de gemeente uitgevoerd om de lokale interesse voor (C)PO in beeld te brengen. De uitkomsten van de enquête bieden voor het woningbouwproject Het Bosje in Elst kansen om (C)PO toe te passen en hier de bouw van woningen door particulieren te realiseren. Een belangrijke conclusie is dat ca. 29 geënquêteerden van alle bouwlocaties het liefst in Het Bosje (C)PO willen realiseren. Als gemeentelijk kader voor de realisatie van (C)PO is dit kavelpaspoort opgesteld. Doel Het kavelpaspoort bevat de randvoorwaarden waarbinnen particulieren een woning via (C)PO kunnen ontwikkelen. Dit is de uitgebreide versie; er is ook een populaire samenvatting (folder). CPO is specifiek gericht op de doelgroepen starters op de woningmarkt en (jonge) gezinnen. Planbeschrijving Het plangebied is gelegen in de uitbreidingswijk Het Bosje, aan de Tabaksweg in de kern van Elst. Het plangebied wordt grotendeels omringd door woongebieden. Verder wordt het gebied omgeven door groene ruimten. Het plan Het Bosje voorziet in de realisatie van woningbouw en openbare ruimte. Het brutoplangebied is circa 2,2 hectare groot. Hiervan is circa 1,5 ha aangewezen voor woningbouw en 1 ha voor openbare ruimte. Het vertrekpunt van de stedenbouwkundige invulling van het gebied, is het vlekkenplan uit 2008, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Het Bosje uit 2010 (inmiddels vervangen door Bestemmingsplan Kern Elst 2012). In het plangebied Het Bosje wordt de variatie aan woningen uit de omgeving voortgezet. Het totale plan voorziet in de bouw van circa 60 grondgebonden woningen, verdeeld over rijenwoningen, vrijstaande woningen en twee-onder-één kapwoningen. Binnen het woningbouwprogramma vallen circa 28 woningen in de sociale sector. De gemeente is in gesprek met de Rhenense Woningstichting over mogelijke bijstelling van dit aantal. Qua hoogte bestaat de bebouwing uit één of twee lagen met een kap, om de dorpse sfeer te behouden en te grote schaalvariatie te voorkomen. De woningen aan de Franseweg mogen in aansluiting op hun buren één laag met kap beslaan. Dit geldt ook voor de woningen die grenzen aan de kavel van de Tabaksweg 70, gelegen aan de noordwestzijde van het plangebied. Dit is ook zo opgenomen in het Bestemmingsplan opgenomen. Alle woningen krijgen een voortuin van tenminste 3 m om het groene dorpse karakter van Elst ook in deze nieuwe wijk door te zetten. De architectonische expressie van de woningen is divers, maar wel op elkaar afgestemd (zie het Beeldkwaliteitplan Het Bosje, Elst). 3

5 KAVELKAART (indicatief) Franseweg De Klamp De Klamp Franseweg Plaatje hierboven: indicatief woningbouwprogramma met indicatieve verkaveling 4

6 AANBOD 1. een bouwrijpe kavel, geschikt voor woningbouw 2. een planologische bouwtitel (bestemmingsplan Kern Elst 2013) 3. geen belemmeringen voor woningbouw volgens de onderzoeken naar bodem, flora en fauna en archeologie, die zijn uitgevoerd voor het bestemmingsplan 4. de bouwkavel wordt ontsloten door een bouwstraat 5. dit kavelpaspoort met spelregels voor: a. bouwen b. gebouw c. openbare ruimte d. grondaankoop 5

7 PRIJZEN De prijzen voor de bouwkavels zijn gedifferentieerd naar de locatie in het gebied, overeenkomstig de legenda van de kavelkaart. De prijzen zijn vrij op naam. Het betreft de grondprijs voor een bouwrijpe kavel. Dit is exclusief de kosten voor de realisatie van de woning zoals leges kosten omgevingsvergunning, aansluitkosten huisaansluitingen e.d. Franseweg De Klamp De Klamp Franseweg Plaatje hierboven: indicatief woningbouwprogramma met indicatieve verkaveling Locatie in het plangebied (van boven naar beneden) prijs/ m kavels aan de Franseweg, 1 laag met kap (max. 900 m2 totaal) 1-2 kavels aan De Klamp noord, 2 lagen met kap (max. 810 m2 totaal) VON VON 3-5 kavels aan De Klamp midden, 1 laag met kap (max m2 totaal) 430 VON 4-6 kavels aan De Klamp zuid, 2 lagen met kap (max. 915 m2 totaal) 410 VON 6

8 SPELREGELS BOUWEN 1. De oorspronkelijke stedenbouwkundige visie is verwoord in hoofdstuk 4 van de toelichting op het bestemmingsplan Het Bosje uit Dit bestemmingsplan is inmiddels vervangen door Bestemmingsplan Kern Elst Deze is te raadplegen via 2. Het toetsingskader voor woningontwerpen is verwoord in: a. het Beeldkwaliteitsplan Het Bosje uit 2008 voor wat betreft het architectonisch ontwerp van de woning en de toets door de welstandscommissie (formeel toetsingskader). Voor de (C)PO-kavels is dit concreet beschreven in de notitie in bijlage 1, waarbij wordt ingegaan op de bouwstijl, de kapvorm, en het kleuren materiaalgebruik (deze bijlage is richtinggevend); b. het Bestemmingsplan Kern Elst 2012 voor wat betreft bouwen en gebruik. Het betreft de bestemming woongebied met beoogd gebruik als wonen. De bouwmogelijkheden zijn 1 : artikel Woningen: Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels: a woningen mogen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd; b c d e f het aantal woningen mag maximaal 70 bedragen; woningen mogen uitsluitend op de hierna aangegeven wijze worden gebouwd: 1 aaneen, niet-gestapeld 2 halfvrijstaand 3 vrijstaand binnen een bouwvlak mag tussen twee niet aaneengebouwde woningen de afstand van elk van de woningen, uitgezonderd aan-en uitbouwen en bijgebouwen, tot de onderlinge zijdelingse perceelsgrens niet minder dan 3 m bedragen; de goothoogte en de bouwhoogte mogen niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven; voor het bouwen van dakkapellen op woningen gelden de volgende regels: 1 voor het bouwen van een dakkapel aan de achterzijde of zijgevel niet grenzend aan openbaar gebied gelden de volgende regels: de onderzijde van de dakkapel ligt meer dan 0,50 m en niet meer dan 1 m boven de dakvoet; de bovenzijde van de dakkapel ligt meer dan 0,50 m onder de daknok; de zijkanten van de dakkapel liggen meer dan 0,50 m van de zijkant van het dakvlak. Bij hoekkepers aan de bovenkant van de dakkapel gemeten; bij meer dan één dakkapel moet er een regelmatige rangschikking op een horizontale rij zijn met een minimale tussenruimte van 0,50 m; de breedte van de dakkapel mag niet meer bedragen dan 2/3 van de breedte van het dakvlak; de gezamenlijke oppervlakte voor dakkapellen, dakramen, zonnepanelen en andere dakdoorbrekingen mag niet meer bedragen dan 2/3 van het dakvlak; De hoogte van de dakkapel mag niet meer bedragen 1,50 meter; 2 voor het bouwen van een dakkapel aan de voorzijde of zijgevel grenzend aan openbaar gebied gelden de volgende regels: bij een dwarskap moet de afstand van de dakkapel tot de voorgevel minimaal 3 m bedragen; de onderzijde van de dakkapel ligt meer dan 0,50 m en niet meer dan 1 m boven de dakvoet; de bovenzijde van de dakkapel ligt meer dan 0,50 m onder de 1 NB: de regels in het vigerende bestemmingsplan Kern Elst 2012 (via zijn leidend en prevaleren boven de hier genoemde regels in geval van een tekstuele onjuistheid in dit kavelpaspoort 7

9 daknok; de zijkanten van de dakkapel liggen meer dan 0,90 m van de zijkant van het dakvlak. Bij hoekkepers aan de bovenkant van de dakkapel gemeten; bij meer dan één dakkapel moet er regelmatige rangschikking op een horizontale rij zijn met een minimale tussenruimte van 0,50 m; de breedte van de dakkapel mag niet breder zijn dan 1/2 van de breedte van het dakvlak met een maximum van 3,00 m; de hoogte van de dakkapel mag niet meer bedragen dan 1,50 m; de gezamenlijke oppervlakte voor dakkapellen, dakramen, zonnepanelen en andere dakdoorbrekingen mag niet meer bedragen dan 1/2 van het dakvlak Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij woningen gelden de volgende regels: a bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak en het achtererfgebied; b de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3,30 m, tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' een andere goothoogte is aangegeven; c de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4,50 m, tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' een andere bouwhoogte is aangegeven; d het bebouwingspercentage van het achtererfgebied mag maximaal 25% van de bij de woning behorende kadastrale percelen bedragen, met dien verstande dat het maximale oppervlak aan bijbehorende bouwwerken niet meer dan 125 m² mag bedragen; e in afwijking van het bepaalde onder a zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', met dien verstande dat: 1 de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk niet meer dan 3 m mag bedragen; 2 de bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk niet meer dan 3 m mag bedragen dan wel de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw; 3 bijbehorende bouwwerken plat worden afgedekt Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 m voor (het verlengde van) de voorgevel en 2 m daarachter; b de bouwhoogte van lichtmasten en vlaggenmasten mag niet meer bedragen dan 8 m; c de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5 m. In het bestemmingsplan zijn afwijkingsregels op deze bepalingen opgenomen. Via kan het complete bestemmingsplan en de complete set regels voor bouwen en gebruik geraadpleegd worden. 3. Binnen het op de kavelkaart aangegeven gebied moeten de woningen worden ontwikkeld. Hierbij gelden de volgende randvoorwaarden: a. De keuze voor collectief particuliere opdrachtgeverschap door een collectief of particulier opdrachtgeverschap door een individu is vrij b. De keuze van het woningtype (rijwoning, twee-onder-een-kap, geschakeld, patio of vrijstaand) is voor zover de kavelkaart het toestaat vrij. Appartementen zijn niet toegestaan c. Het totaal aantal woningen is maximaal 15 voor wat betreft het (C)PO deel d. De kavelgrootte voldoet aan de op de kavelkaart aangegeven (bandbreedtes van) maatvoering (zie ook de beknopte versie van het Kavelpaspoort (folder)). 8

10 e. De grondprijs wordt door een register makelaar/taxateur bepaald op basis van dit kavelpaspoort. 9

11 SPELREGELS PROCEDURE Om de woning te kunnen bouwen, moet een omgevingsvergunning worden verkregen van de gemeente. Via dient u uw vergunningaanvraag in. De aanvraag wordt door de gemeentelijke afdeling Vergunningen getoetst aan: De indieningsvereisten voor een omgevingsvergunning Het vigerende bestemmingsplan Kern Elst 2012 Het Bouwbesluit De Bouwverordening Brandweervoorschriften Eisen van welstand (toets aan het Beeldkwaliteitplan Het Bosje 2008) Aan de behandeling van een vergunningaanvraag zijn leges verbonden. De hoogte van leges wordt jaarlijks door de gemeente in haar legesverordening vastgesteld. Voor bouwactiviteiten geldt o.a.: indien de aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo, bedraagt het tarief 3,0% van de totale bouwkosten met een minimum van: 372,00 (Legesverordening 2013). Dit is exclusief de welstandstoets en eventuele toepassing van binnenplanse afwijkingen. Voor meer actuele info wordt verwezen naar de Legesverordening op de site van de gemeente Rhenen via 10

12 SPELREGELS OPENBARE RUIMTE Uw kavel grenst op één of andere manier aan de openbare ruimte. De gemeente maakt het gehele terrein bouwrijp en maakt na oplevering van in principe alle woningen in het plangebied woonrijp, met andere woorden: legt de openbare ruimte aan. Tussen de bouwrijp en woonrijp situatie kan dus enige tijd zitten en u moet er rekening mee houden dat u over een langere periode in een bouwrijpe omgeving woont. De openbare ruimte in het plangebied kan worden opgedeeld in een kleine groenvoorziening, de wegenstructuur van het gebied als geheel en de ruimte rondom het multifunctioneel gebouw. De groenvoorziening ligt aan de oostzijde van het plangebied. Het groen wordt eenvoudig ingericht met gras en eventueel (lage) beplanting. De wegenstructuur is opgebouwd uit erftoegangswegen. In de meeste wegen ligt het accent op verblijven. Uitzondering hierop is de Tabaksweg welke mede met het doel van ontsluiten is ingericht. De Tabaksweg wordt begeleid door laanbeplating. De profielen van de erftoeganswegen bestaan uit een rijbaan van 5 m, met aan elke zijde waaraan voorkanten van woningen een trottoir. Daarnaast kan ruimte worden gemaakt voor langsparkeren. Tussen de parkeerplaatsen is plaats voor bomen. In de noordelijke verkeersluwe lus kunnen ook haakse insteekhavens worden gerealiseerd. Het parkeren voor vrijstaande woningen en twee-onder-één kapwoningen vindt plaats op eigen terrein. Aan de noordzijde van het multifunctioneel gebouw is een grote parkeerplaats gerealiseerd met ruimte voor circa auto's. Aan de zuidoostzijde van het gebouw zijn speelplekken gesitueerd. Naast dat deze voorzien in de behoefte van de verschillende functies vanuit het gebouw is een deel van de speelplekken (ca. 600 m²) ook openbaar toegankelijk. De verkeerscirculatie van het plangebied is in het bestemmingsplan Het Bosje beschreven. Momenteel wordt met de gebruikers van het MFG overleg gevoerd over de verkeerscirculatie, die nu ter discussie staat en mogelijk wijzigt. Bewoners kunnen te allen tijde de wijk in en uit. Voor de diverse woningcategorieën gelden de volgende randvoorwaarden voor parkeren: 1. Rijwoning: a. parkeernorm: 1,7 parkeerplaats per woning i. Tussenwoningen: parkeren in de openbare ruimte. Afstemming tussen woningontwerp en aansluiting op de openbare met gemeente is noodzakelijk ii. Hoekwoningen: minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein. Resterende parkeervraag in openbare ruimte. Afstemming tussen woningontwerp en aansluiting op de openbare met gemeente is noodzakelijk 2. Twee-onder-een-kap, geschakeld, bungalow, vrijstaand: a. parkeernorm: 1,9 2,2 parkeerplaats per woning i. Minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein. Afstemming tussen woningontwerp en aansluiting op de openbare met gemeente is noodzakelijk. De afstemming tussen uw woningontwerp en de situering van de inrit, de parkeerplaats op eigen en de parkeerplaats(en) in de openbare ruimte is noodzakelijk. Tijdens het ontwerpproces zult u daarom regelmatig met de gemeente overleg voeren over de afstemming tussen de invulling van de kavel en de invulling van de aangrenzende openbare ruimte. Riolering Per woning moet door de bouwer een vuilwaterafvoerleiding worden aangelegd tot aan de erfgrens (huisaansluiting). De uitlegger voor aansluiting op het gemeentelijk riool wordt door de gemeente aangelegd (onder de weg en tot aan de erfgrens). Deze aansluitkosten zijn bij de grondprijs inbegrepen en worden niet apart in rekening gebracht. De plek van de uitlegger wordt in overleg bepaald. Regenwater van schone oppervlakken (daken e.d.) wordt niet geloosd op de riolering. Dit schone regenwater moet in de bodem op eigen kavel worden opgevangen en geïnfiltreerd. 11

13 Onder de bouwstraat ligt riolering. Er zijn nog geen huisaansluitingen. De gemeente zorgt bij de oplevering van de woning voor de rioolaansluiting. Koper/bouwer dient zelf tijdig de nutsbedrijven te verzoeken om aansluiting van gas, water en licht, CAI, telecommunicatie etc. 12

14 SPELREGELS GRONDAANKOOP De gemeente verkoopt haar grond als bouwrijpe kavels aan een groep particulieren (CPO) of aan individuele particulieren (PO). Bij CPO geldt de randvoorwaarde dat een collectief zich heeft verenigd in een rechtspersoon, bijvoorbeeld een stichting of vereniging. Een notaris kan u hierover nader informeren. De gemeente sluit met die nieuwe rechtspersoon de koopovereenkomst. Potentiele kopers tekenen eerst in op een kavel met een optieovereenkomst. Er is dan ook een optievergoeding verschuldigd (die wordt verrekend met de koopprijs). De kavel wordt indicatief ingemeten op tekening. Zodra de optiehouder op enig moment wil overgaan tot koop van de kavel, bijv. zodra de bouwvergunning en financiering rond zijn, wordt een koopovereenkomst getekend. Na passeren van de akte meet het Kadaster het definitieve perceel (in de praktijk na oplevering van de woning). 13

15 TIPS EN MEER INFO Voor CPO gelden subsidiemogelijkheden voor begeleiding en advisering van het collectief door een professional om bijv.: Te komen tot een collectief (rechtspersoon oprichten) Overleg met gemeente, architect, aannemer etc. Het proces te leiden om van eerste idee te komen tot een collectief gedragen woningontwerp De provincie Utrecht heeft een subsidieregeling voor CPO: 0/?IPDR_methode=regeling.regeling&IPDR_id=722 - backlink Overige info: CPO: Gemeentelijke beleidsnota Rhenen bouwt zelf! : Bestemmingsplan: Project Het Bosje: Laatst bijgewerkt (redactioneel): 30 december

16 BIJLAGE 1 BEELDKWALITEIT (richtinggevend) Voor alle woningen geldt dat de bebouwingsmogelijkheden zoals gesteld in het bestemmingsplan Kern Elst 2012 en het beeldkwaliteitplan Het Bosje 2008 worden gehandhaafd. Er zijn derhalve geen aanpassingen mogelijk in gewenste bouwhoogte, kapvorm en rooilijn. Het beeldkwaliteitplan geeft aan dat de verschillende woningen in het plan familie van elkaar moeten zijn, zodat geen onevenwichtig beeld ontstaat. Om dit te bewerkstelligen worden bij het kavelpaspoort richtlijnen voor het kleur-, materiaalgebruik gegeven (deze bijlage). De richtlijnen zijn gebaseerd op het vigerende Beeldkwaliteitsplan Het Bosje uit 2008 en het reeds gerealiseerde MFG. Rondom het plangebied komt een grote variatie aan woningen voor. Niet alleen de typen variëren, maar ook het kleurgebruik en de architectonische expressie zijn divers. In het plangebied het Bosje fase III zal de variatie in woningen worden doorgezet. Wel is het van belang dat de nieuwe woningen familie van elkaar zijn. Met uitzondering van de vrij uit te geven kavels langs de Franseweg zullen de woningen daarom in stijl en materiaalgebruik aansluiten zoeken bij het multifunctioneel gebouw. Hiervoor gelden een beperkt aantal beeldkwaliteiteisen. Zaken als rooilijnen bebouwingshoogte zijn vastgesteld in het bestemmingsplan. Het multifunctionele gebouw Bestaande woningen aan de Franseweg Woningen Franseweg Bouwstijl De bouwstijl is vrij. De kap van de woning Alle woningen worden voorzien van een kapvorm. Hierbij zijn onder andere zadeldaken, mansarde kappen en lessenaarskappen toegestaan. Platte dakvormen zijn alleen toegestaan in de vorm van aan- of bijgebouwen, waarbij bijgebouwen van meer dan 10 m² bij voorkeur ook een kapvorm bezitten. 15

17 Lessenaarskap Zadeldak Schildkap Materialen en kleuren De gevels bestaan bij voorkeur uit metselwerk in een kleur variërend van crème, rood, bruin tot antraciet. De kleuren mogen niet fel of primair zijn. Ook kunnen gestucte gevels voorkomen in de kleur wit of gevels met een houten beplating. Binnen één woning kan gekozen worden voor verschillende materiaal- en kleurvlakken. De kap van de woning is rood of antraciet grijs. Ook een rieten dakbedekking is toegestaan. De materialen zijn natuurlijk en duurzaam; dat wil zeggen dat zij mooier worden naar mate zij ouder worden. Kunstvezelplaten zijn als gevelbedekking dan ook niet toegestaan. Globaal kleurenpalet Franseweg, variërend van crème, rood, bruin tot antraciet. Woningen De Klamp Bouwstijl De bebouwing wordt modern vormgegeven met gebruikmaking van heldere en strakke lijnen. De kap van de woning Alle woningen worden voorzien van een kap. De nokrichting van de kap is vrij. Zadeldaken in rij, voorbeeld voor (C)PO 16

18 Kleurenpalet en referentiebeelden woningen De Klamp 17

19 Aard van de baksteen woningen De Klamp; goed en fout. Materialen en kleuren De gevels van de hoofdgebouwen worden uitgevoerd in genuanceerd gekleurd metselwerk in de kleurpaletten rood, oranje/bruin, zand of antraciet. Per woning (hoofdgebouw) wordt voor één kleurenpalet gekozen, zodat de gevel uit een duidelijk samenhangend geheel bestaat. Aan-of bijgebouwen kunnen uitgevoerd worden in een ander kleurenpalet dan het hoofdgebouwen en mogen naast metselwerk ook uitgevoerd worden met houten geveldelen. Het metselwerk kent naast nuances in kleur ook een zeker reliëf aan het oppervlakte van de steen en is niet geglazuurd. Formaat van de steen en het metselwerkverband zijn vrij. Kozijnen zijn wit of grijs van kleur. De kap van de woning wordt uitgevoerd met pannen of leisteen in de kleur antraciet. De materialen zijn natuurlijk en duurzaam; dat wil zeggen dat zij mooier worden naar mate zij ouder worden. 18