VASTGOED ADVISEUR. jaargang 29, nummer 1 februari vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar

Transcriptie

1 VASTGOED ADVISEUR Senator Adri Duivesteijn: Nu momentum voor werkelijke hervorming woningmarkt Alle taxateurs onder één dak Het rijtjeshuis biedt tal van mogelijkheden voor de toekomst VvE s in beweging: eindelijk een wettelijke norm voor het reserveringsfonds Tweeluik over seniorenhuisvesting jaargang 29, nummer 1 februari 2015 vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar

2 STOP met te veel te betalen voor uw V-borden, frames, stickers, etc Wij leveren deze kwaliteitsproducten tegen de laagste prijzen! adviseurs en accountants die verder gaan dan cijfers. Uw doelstellingen en ambities realiseert u met Flynth. De adviseurs en accountants van Flynth helpen u graag met het realiseren van uw ambities en doelen. Dat doen we heel bewust met actuele cijfers waarmee u vooruit kunt kijken, met plaats- en tijdsonafhankelijke dienstverlening én met heldere prijzen. Een unieke aanpak die in deze dynamische tijd goed aansluit bij de wensen van ondernemers. Onze betrokkenheid maakt van Flynth veel méér dan een advies- en accountantsorganisatie. We zijn uw partner in succes. De adviseurs van Flynth vindt u o.a. in: Ridderkerk (0180) of kijk voor meer informatie op I Ondernemen inspireert I

3 6 12 Senator Adri Duivesteijn: Nu momentum voor werkelijke hervorming woningmarkt Alle taxateurs onder één dak Het rijtjeshuis biedt tal van mogelijkheden voor de toekomst VvE s in beweging: eindelijk een wettelijke norm voor het reserveringsfonds in dit nummer no nonsense Wie is de baas? 5 actueel Senator Adri Duivesteijn: Nu momentum voor werkelijke hervorming woningmarkt 6 Alle taxateurs onder één dak 12 Het rijtjeshuis biedt tal van mogelijkheden voor de toekomst 18 VvE s in beweging: eindelijk een wettelijke norm voor het reserveringsfonds 24 Tweeluik Marnix Norder en Hans van der Ploeg over seniorenhuisvesting 28 columns Onderzoeksinstituut OTB Betalingsrisico eigen woning is niet het probleem 11 Bedrijfsmatig Vastgoed Solistisch beleid van gemeenten drijft winkelleegstand op 23 Agrarisch Vastgoed Adder onder het gras van melkveehouders: grond begrenst groei 27 Rabobank Nederland Is mijn tussenwoning wel betrouwbaar? 33 achtergrond Uit de media 4 Marktonderzoek 15 Uit de rechtspraak Risicoloos speculeren 16 Makelaar van de Maand Steef! Makelaars 30 Achter de voorkant Tweets uit de Vastgoedmarkt 34 VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 3

4 UIT DE MEDIA Opstartproblemen energielabel De afgelopen weken heeft het klachten over het energielabel geregend. Mensen die hun huis verkopen, zijn sinds dit jaar verplicht zo n label aan te vragen. Maar daarbij gaat veel mis. Minister Blok erkent de problemen en werkt aan een oplossing. Het energielabel voor woningen heeft een nieuwe start gemaakt en is nu écht verplicht. Huiseigenaren kunnen via bijvoorbeeld een website aangeven hoe goed hun woning is geïsoleerd. Bij zo n 5 miljoen huiseigenaren is het energielabel nieuwe stijl de afgelopen weken op de deurmat gevallen. Daarop geven de letters A tot en met G aan hoe zuinig een appartement of eengezinswoning met energie omspringt. Een G geeft aan dat er veel energie verloren gaat, met een A is een woning juist energiezuinig. Sinds de invoer hebben al mensen de helpdesk gebeld. Dat waren er veel meer, dan werd verwacht. Tussen de 10 en de 15% van de klagers kon niet worden geholpen omdat hun problemen werden veroorzaakt door een systeemfout zoals niet in kunnen loggen, hun huis niet kunnen vinden op de site of een verkeerd label krijgen toegestuurd. Bron: RTL Nieuws Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen Ontwikkeling garanties NHG Totaal NHG aankoop woning NHG woningverbetering NHG overige 4 e kwartaal Cumulatief t/m kwartaal Minister Blok vereenvoudigt eigenbouw NHG NHG Particulieren kunnen vanaf 1 juli 2015 eenvoudiger zelf een nieuw huis bouwen. Minister Blok (Wonen) vereenvoudigt daarvoor de eisen in het Bouwbesluit Dat betekent bijvoorbeeld meer vrijheid bij het ontwerpen van je eigen huis zoals de trappen, de hoogte van het plafond en de omvang van de badkamer en het toilet. Succesvolle ervaringen hiermee zijn opgedaan in drie gemeenten onder de Crisis- en Herstelwet en gaan volgend jaar landelijk gelden. Minister Blok maakt ook het bouwen van nieuwe studentenwoningen eenvoudiger en aantrekkelijker voor investeerders. Zo wordt de verplichting van een balkon en fietsenhok geschrapt. En gaat de eis voor de minimale oppervlakte van een woning van 18 m 2 naar 15 m 2. Bron: Rijksoverheid Kapitaalmarktrente ( jongste tienjarige staatslening) (CBS) % 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Bron: DNB (Aantallen afgerond op 100-tallen) Aantal verkochte woningen december 2014 December Stijging 63.4% t.o.v. december Stijging 116% t.o.v. november Jaar- en kwartaalcijfers woningen Stijging 39.4% t.o.v Vierde kwartaal Stijging 42.7% t.o.v. vierde kwartaal Woningtypen Stijging vrijstaande woningen t.o.v. dec % Stijging tussenwoningen t.o.v. december % Stijging vrijstaande woningen t.o.v. nov % Stijging appartementen t.o.v. november %. Aantal garanties met restschuldfinanciering vanaf 1 januari 2014 Aantal geregistreerde hypotheken 100 December Stijging 48.1% t.o.v. december Stijging 104.1% t.o.v. november Aantal executieveilingen 0 Januari februari Maart April Mei Bron: Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen Juni Juli Augustus September Oktober November December December Stijging 122.5% t.o.v. december Bron: Kadaster 4 VASTGOED ADVISEUR FEBRUARI 2015

5 NO NONSENSE wie is de baas? Wie is de baas van de vastgoedmarkt? Volgens de Top 150 Vastgoedbeslissers is dat minister Blok. Duizenden online lezers van Vastgoedjournaal vinden onze minister van Wonen en Rijksdienst de meest invloedrijke beslisser van de vastgoed/woningmarkt. Dat er een politicus op plek 1 staat, is voor het eerst. Volgens velen een terechte notering voor Stef Blok. In het lente- en woonakkoord (2012 en 2013) werden belangrijke hervormingen voor de woningmarkt genomen. Minister Blok heeft met dat logboek koers uitgezet en is daar eigenlijk niet meer vanaf geweken. Dat deze duidelijkheid tot rust op de woningmarkt heeft geleid, is zeker waar. De hypotheekrenteaftrek was niet langer onaantastbaar en de aflossingsvrije hypotheek wordt terecht fiscaal niet meer ondersteund. Maar de uitspraak dat dit kabinet álle credits mag opeisen voor het toegenomen vertrouwen van huizenkopers, dat lijkt meer voetjevrijen dan waarheid. Voorzichtig optimisme over economisch herstel en een buitengewoon lage hypotheekrente zijn de belangrijkste aanjagers van de woningmarkt. Daarnaast moest het stuwmeer van uitgestelde verhuisplannen een keer doorbreken. Dat is nu gebeurd. Mede dankzij een aantal goed gekozen tijdelijke maatregelen van onze minister, zoals het vitaliseren van de starterslening. De minister heeft natuurlijk invloed gehad op diverse terreinen. Kijk naar de leencapaciteit, die is en wordt tot 2018 verlaagd. Kijk naar de corporaties. Die zijn behoorlijk ingeperkt en dreigen veel minder te investeren. Kijk naar de huurders, waarvan een aantal de maandelijkse huur met moeite kan ophoesten. Kijk naar het nieuwe energielabel en het fonds voor energiebesparing. Op het systeem valt veel aan te merken, los van de opstartproblemen. Maar hopelijk lukt het om bij bewoners de doelstelling energiezuiniger wonen tussen de oren te krijgen. Cumulatief effect Maar er zijn nog voldoende vraagstukken voor de minister over. Denk aan de seniorenhuisvesting, de krimpproblemen. En wellicht kan de minister collega Dijsselbloem wijzen op het feit dat de gemiddelde hypotheekachterstand in Nederland met 1,3% de een na laagste is (IMF). Volgens Dijsselbloem voeren de banken een lobby tegen strengere hypotheekeisen en leennormen (NRC). Opmerkelijk! Dat zou betekenen dat niet de markt, maar dit kabinet ingegeven door de instituties hypotheekmaatregel op beperkende hypotheekmaatregel stapelt waardoor een cumulatief effect ontstaat, dat in 2015 zeer negatief voor de woningmarkt kan uitpakken. Het besef moet komen dat het af te lossen hypotheekbedrag snel lager wordt dankzij het nieuwe, verplichte aflossingsregiem. Maatwerk is gewenst. Terecht dat minister Blok hoog in de top van Vastgoedbeslissers is geëindigd. Dit is ook geen campagne voor onze directeur Hans van der Ploeg op 1. Zijn eerste plek in de categorie brancheorganisaties en een 35 ste in de algemene lijst is keurig. Nee, ik wil een pleidooi houden voor de klant. Die hoort in dit soort lijstjes eigenlijk altijd op 1 te staan. Gelukkig zijn de tijden aan het veranderen. Niet het pand, maar de klant staat steeds meer centraal. Er wordt steeds kleinschaliger en volgens de wensen van de klant gebouwd. En als de bouw het niet doet, dan doet de klant het wel zelf via particulier opdrachtgeverschap of binnenkort via een wooncoöperatie. De klant wil geen eenheidsworst meer. Zelfs bij een rijtjeswoning kan de klant zijn eigen woning samenstellen. Gelukkig weten onze makelaars al langer dat de klant beslist. Minister Blok mag dan de baas zijn. Maar er kan er maar één echt de baas zijn. En dat is de klant, want die is koning. Ed Hamming Voorzitter VBO Makelaar VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 5

6

7 ACTUEEL Woningmarkt senator adri duivesteijn: nu momentum voor werkelijke hervorming woningmarkt Ook lagere inkomensklassen kunnen ontstijgen aan sociale huur Kleinschaligheid wordt het motto van ons gesprek, geeft Adri Duivesteijn aan, nog vóór we voorzien zijn van een prima cappuccino. De PvdA-senator is ervan overtuigd dat de huidige situatie alle mogelijkheden biedt voor een echte transformatie van de volkshuisvesting. Grootschalige projecten van op winst gerichte projectontwikkelaars zijn passé: burgers moeten weer zelf verantwoordelijk worden voor het wonen. De wooncoöperatie heeft een grote toekomst, en daarin vervalt het onderscheid tussen huur en koop voor een groot deel. Dat de weg naar het doel lang is, ziet Duivesteijn ook wel in: De bestaande institutionele belangen zijn groot, maar ze lopen helaas niet parallel met de belangen van de mensen voor wie volkshuisvesters zouden moeten werken. Hij liep altijd al voor de troepen uit, en dat heeft grote successen opgeleverd. In Almere bijvoorbeeld, waar IkbouwbetaalbaarinAlmere (IbbA) ertoe leidde dat honderden inwoners voor een betaalbaar bedrag een woning konden bouwen. Je ziet daar heel veel auto s van kleine bouwondernemers staan. Niet die grote bouwborden van aannemers en projectontwikkelaars, die een groot terrein met hekken afschermen van de buitenwereld. Er wordt kleinschalig en divers gebouwd, en dat leidt tot een heel andere relatie tussen opdrachtgever/ eigenaar en aannemer. Naast een woning van twee ton staat een huis dat meer dan een miljoen heeft gekost. Ik ben ervan overtuigd dat het Almeerse model heel goed in het hele land kan worden toegepast. Ook de bestaande bouw kan op die manier worden aangepakt. Succes in Almere dus, maar zijn tegendraadse houding bracht hem ook vaak in conflict met diezelfde institutionele partijen, met andere politieke (regerings)partijen én met zijn eigen Partij van de Arbeid. Tja, als je te maken krijgt met mensen die vooral het belang van vandaag voor ogen hebben, leidt dat wat mij betreft al snel tot conflicten, zegt hij. De mensen van mijn generatie hadden in de jaren Veel mensen denken dat institutionele partijen het kapitaal vertegenwoordigen maar dat is niet zo: de bewoners vormen het echte kapitaal zeventig grote idealen, maar ik zie tot mijn spijt dat velen van hen die idealen in de loop der tijd hebben verloochend. Ze werden projectontwikkelaar of bestuurder van een woningcorporatie, en vanaf dat moment ging het vooral om business cases en verdienmodellen. De belangen van die VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 7

8 te geven aan het wonen en de woonomgeving. Daarom heb ik al in 1996, samen met partijgenoot en econoom Rick van der Ploeg, de initiatiefnota De koopwoning bereikbaar geschreven. De achterliggende gedachte was toen al dat we zouden moeten streven naar een samenleving waarin kopen en huren niet meer klassegebonden zouden zijn, maar waarin iedereen een keuze zou hebben tussen huur en koop. Eigendomsneutraal! Daarmee zou zelfkracht centraal komen te staan. De wet Bevordering Eigenwoningbezit was het resultaat van die nota, maar om budgettaire redenen is die wet helaas buiten werking gesteld. miljoenen Nederlanders die een goede, betaalbare woning willen in een leefbare omgeving, waren niet meer eerste prioriteit. De bouw, dat zijn wij De grote partijen in de institutionele bouwwereld opereren vanuit het motto L état c est moi : wij zijn de wereld van het wonen. Bouwproductie werd daarmee het eigendom van een kleine elite, die de veel te hoge prijs van koopwoningen bepaalde. Mensen met lage inkomens zijn nauwelijks in staat om een woning te kopen, en daarmee zelf vorm We zien nu dat er een nieuw momentum ontstaat voor een ordeningsdebat. Wonen 4.0 was wat mij betreft een goed initiatief, vooral omdat partijen die elkaar jarenlang bestreden, wel degelijk bleken te kunnen samenwerken om de woningmarkt te hervormen. Met het woonakkoord dat in 2013 is gesloten, is Wonen 4.0 min of meer achterhaald. In dat akkoord zijn belangrijke hervormingen opgenomen, maar een aantal roepen weerstand op bij huurders en verhuurders. De corporaties dreigen met een forse afname van hun investeringsprogramma s, en daardoor worden opnieuw de laagste inkomensgroepen getroffen. Moet de markt het dan maar gaan doen? Dat lijkt me een slecht idee, want woningbouw is een sociale activiteit, die je niet kunt simplificeren tot een marktmechanisme. Het kan anders: door de wooncoöperatie een wettelijk onderdeel van de sociale woonsector te maken, wordt de exploitatie van de corporatie niet geraakt, terwijl er toch kapitaal vrijkomt, óók voor de staatskas! Stop met discussies over DAEB (Diensten van Algemeen Belang) en niet-daeb: Ga nu eerst eens de DAEB-zaken op orde brengen adri duivesteijn Adrianus Theodorus Duivesteijn werd op 27 augustus 1950 in Den Haag geboren als zoon van een schoenlapper. Hij bracht zijn jeugd door in de Schilderswijk, die toen al aan het verpauperen was. In 1970 werd Adri Duivesteijn lid van de PvdA, en in januari 1975 werd hij gekozen in de gemeenteraad van Den Haag. Van 3 november 1980 tot 20 juli 1989 was hij wethouder ruimtelijke ordening en stadsvernieuwing in die stad, om vervolgens de eerste directeur van het Nederlands Architectuurinstituut te Rotterdam te worden. In 1994 werd hij lid van de Tweede Kamer. Het Tweede Kamerlidmaatschap verruilde Duivesteijn in 2006 voor de functie van wethouder van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening van Almere, waar hij het initiatief nam voor spraakmakende projecten. Op 5 februari 2013 werd hij lid van de Eerste Kamer. Om gezondheidsredenen stopt hij na de verkiezingen van maart 2015 met dat werk. Voor meer wapenfeiten, zie ook de rubriek Achter de Voorkant. Bewoners zijn het kapitaal Met IbbA heb ik bewezen dat ook mensen met lage inkomens kunnen ontstijgen aan sociale huur. Daar is net als vroeger een stad organisch gebouwd. De burger speelt daarbij een centrale rol; niet de projectontwikkelaar. Veel mensen denken dat institutionele partijen het kapitaal vertegenwoordigen maar dat is niet zo: de bewoners vormen het echte kapitaal. Daarom is de noodkreet van de bouwondernemers (hoewel vanuit hun standpunt begrijpelijk) ook niet terecht. De bouwproductie is voor een groot deel stilgevallen, maar we hebben al die nieuwe woningen ook niet nodig. De urgentie van een hoge bouwproductie is weg en dat is heel gezond. We staan nu voor een heel andere uitdaging, en alle voorwaarden zijn daarvoor aanwezig, nu we na een tijd van absurde prijsstijgingen in een normale situatie zijn beland. Die biedt ruimte voor zelfkracht. Mensen gaan hun eigen woningen bouwen, en ze gaan die ook zelf beheren. Niet zoals een Vereniging van Eigenaren, want daarin ligt altijd de repressie op de loer: Als je niet meedoet, dan. En trouwens: een VvE werkt niet voor kwetsbare groepen bewoners. Daarom is een wooncoöperatie een logische stap om te komen tot vernieuwing van het woonstelsel. 8 VASTGOED ADVISEUR FEBRUARI 2015

9 Binnen een wooncoöperatie zijn de leden samen verantwoordelijk voor hun leefomgeving, en daardoor zullen ze allerlei initiatieven gaan nemen die de woonomgeving ten goede komen. Verslaafd aan verzorging Over de vraag of die bewoners daar wel toe in staat zijn, hoeft Duivesteijn niet lang na te denken. We leven in een tijd met zelfstandige, geëmancipeerde burgers. Dat betekent ook dat we mensen in staat moeten stellen om voor zichzelf te zorgen. Dat is lastig, want we zijn verslaafd geraakt aan verzorging. Daar staat tegenover dat het paternalisme van vroeger inmiddels helemaal is vervangen door een uiterst liberale houding: iedereen moet maar voor zichzelf opkomen. Dat schiet te ver door. Er zal natuurlijk wel moeten worden geïnvesteerd in community-vorming; de overheid moet geborgenheid bieden. Een woningcorporatie die woningen verkoopt aan huurders, kan bijvoorbeeld ondersteuning bieden op niet-commerciële basis. Door het geld dat met de verkoop vrijkomt, kan een onderhoudsfonds worden ingericht voor bijvoorbeeld vijf jaar. Daardoor kunnen ook kwetsbare groepen zeggen: Ik zorg voor mezelf, maar ik voel me beschermd. Het zou verkeerd zijn om alles te dumpen in individuele koop, want dat legt een bom onder het onderhoud en beheer. De wooncoöperatie vormt een praktische en haalbare vorm tussen huur en koop. Daarom ben ik blij met de initiatieven van Platform31, dat onderzoek doet naar succesvolle varianten van dit model. Ontspoorde woonsector De senator constateert dat de woonsector is ontspoord. Ook collectief, omdat er geen sprake was van checks and balances. De corporaties zijn nu stevig ingesnoerd, maar er hadden natuurlijk al veel eerder maatregelen moeten worden genomen. Dat geldt ook voor de discussie over de verhuurdersheffing. Hij geeft corporaties het advies om te stoppen met discussies over DAEB (Diensten van Algemeen Belang) en niet-daeb: Ga nu eerst eens de DAEB-zaken op orde brengen. Het gaat bij veel corporaties om vergroting van de omzet, maar corporaties zijn nu eenmaal geen vastgoedbedrijf en ze moeten dat ook niet willen zijn. Minister Stef Blok heeft inmiddels inhoud gegeven aan zijn toezegging om de wooncoöperatie in de wet op te nemen; daar ben ik blij om. Eindelijk erkenning van bewonersinitiatieven binnen ons sociale woonstelsel. Blok doet wat hij moet doen, maar hij is natuurlijk een liberaal in hart en nieren. Ik kom ook scepsis tegen als het gaat om de wooncoöperatie, maar mijn bedoeling is om te laten zien dat er een andere toekomst mogelijk is. Ik hoop dat zo veel mensen mee willen denken. de wooncoöperatie: tussen koop en huur De wooncoöperatie is een tussenvorm tussen huur en koop; een vorm van zelforganisatie van kopers en huurders, die idealiter een wettelijk onderdeel wordt van de sociale woonsector. Grondgedachte is een eigendomsneutrale vorm van volkshuisvesting: huurders en eigenaren zijn volkomen gelijkwaardig, en hebben dezelfde rechten en plichten. Binnen de coöperatie is het eigendom een individuele aangelegenheid, maar door de zelforganisatie van bewoners ontstaat een systeem waardoor de kwaliteit van de woning en de woonomgeving collectief wordt verhoogd. Niet top-down maar bottom-up. Woningcorporaties kunnen al dan niet gefaseerd delen van hun bezit verkopen aan hun huurders. De aspirant-koper betaalt voor de woning dat deel dat hij op basis van NHG- en Nibudnormen bij de bank kan lenen. Naarmate de draagkracht van de nieuwe eigenaar stijgt (die wordt met enige regelmaat getoetst), wordt het eigendomsaandeel groter, tot uiteindelijk de hele woning eigendom is. De woningcorporatie doet geleidelijk een stap terug; de bewoners worden steeds meer verantwoordelijk voor hun woon- en leefsituatie. Ze zijn allemaal verantwoordelijk voor het beheer van hun wijk, daarbij gesteund door bijvoorbeeld de woningcorporatie die de woningen verkoopt. Doel van dit participatiemodel is een zichzelf organiserende samenleving, waar de burger geen consument is maar producent van het wonen. Het resultaat: wonen wordt weer van de mensen zelf én er wordt heel veel geld vrijgemaakt binnen de sociale sector. Immers: op elke verkochte woning wordt veel winst gemaakt (ca euro). Dat geld vloeit voor een deel terug in de kas van de corporatie om de bedrijfswaarde en de eventuele schuld op de woning te vereffenen. De rest kan worden besteed aan bijvoorbeeld de oprichting van een beheerfonds voor de woningen. De corporatie kan een deel van het geld ook gebruiken voor andere zaken die ten goede komen aan de volkshuisvesting: woningverbetering, duurzaamheid etc. Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Bernd Bohm, Gemeente Almere VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 9

10 Uw aanbod mag gezien worden! One-stop-shop voor uw professionele vastgoedpresentatie Eenvoudig online 24/7 bestellen Hoge kwaliteit, snelle levertijden Visualisaties Biedt een pand veel mogelijkheden maar is dit voor potentiële kopers lastig te zien? Een fotorealistische visualisatie brengt de binnen- of buitenkant van uw verouderde of leegstaande woning weer tot leven. Ideaal voor uw website en brochure. Om te starten is een foto of schets voldoende. Een fotorealistisch beeld Keuze uit modern, landelijk of klassiek Inclusief kostenloze wijzigingsronde Zowel interieur als exterieur Conceptbeelden binnen 5 werkdagen Plattegronden Een maximaal beeldend resultaat tegen een geringe investering. Een interactieve plattegrond biedt potentiële kopers de mogelijkheid de woning in te richten en te bewerken op funda. Uw woning stijgt in de ranking op funda waardoor deze hoger in de zoekresultaten komt. U levert een schets of bouwtekening aan. Eventueel meten wij de woning voor u in. Vaste prijs inclusief kostenloze correcties Bij specifieke wensen op maat gemaakt Fml, jpg, pdf, url, embedcode Eerste plattegrond altijd gratis Levering binnen 2 werkdagen info@draftingfactory.com

11 COLUMN Woningmarktanalyse OTB betalingsrisico eigen woning is niet het probleem Het Nibud heeft voor 2015 de systematiek bij het berekenen van de maximale financieringslast aangepast. Vooral voor de lagere inkomensgroepen (tot euro bruto per jaar) liggen daardoor de financieringslastpercentages fors lager, maar ook voor de hogere inkomens kan het verschil oplopen tot 3%. In harde euro s kan het verschil in maximale leencapaciteit uitkomen op euro tot euro, afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Deze aanscherping wordt door het Nibud onderbouwd met de constatering dat hierdoor beter rekening wordt gehouden met mogelijke persoonlijk onvermijdelijke uitgaven (bijvoorbeeld hogere zorgkosten of de komst van kinderen) en met eventuele renteschommelingen. Dit heeft dus direct betrekking op het betalingsrisico dat is verbonden aan het kopen van een woning: de kans dat de maandlasten niet meer opgebracht kunnen worden. Maar eigenlijk is de context van dit risico nauwelijks veranderd: de kans op renteschommelingen in de komende jaren is niet groter dan in het afgelopen decennium, de kans op kinderen heeft altijd al bestaan en de kans op inkomensdaling kan in de komende tijd zelfs lager worden ingeschat dan in de afgelopen zes jaar. Rechtvaardigt de mogelijke hogere zorgkosten voor huishoudens dan de per 1 januari doorgevoerde aanscherping van de Loan-To-Income? Zelfs na de extreme omstandigheden op de koopwoningmarkt in de jaren negentig en begin van deze eeuw, met flinke prijsstijgingen en het oprekken van de hypotheekverstrekking, hebben de woningmarktcrisis en de economische crisis vanaf 2008 slechts geleid tot een in omvang beperkt betaalbaarheidsprobleem. Eind vorig jaar had nog geen 2% van alle eigenaar-bewoners een betalingsachterstand op de hypotheekkosten. Het aantal door het Waarborgfonds Eigen Woningen toegekende verliesdeclaraties in het kader van de Nationale Hypotheek Garantie bedroeg in de afgelopen zes jaar gemiddeld zo n gevallen; ofwel slechts 0,3% van alle hypotheken met een NHG. Aan het eigenwoningbezit zitten nog twee andere risico s verbonden, namelijk het investeringsrisico en het onderhoudsrisico. Over het laatstgenoemd risico is (cijfermatig) niet veel bekend. Maar het investeringsrisico is de laatste twee jaren al flink beteugeld door het stapsgewijs verlagen van de Loan-To-Value ratio richting 100%, de verplichte annuïteitenhypotheek om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek en natuurlijk door de forse neerwaartse prijscorrectie van de koopwoningen. Tegen deze achtergrond lijkt het wederom substantieel verlagen van het financieringspercentage door het Nibud een overbodige actie. Zeker ook omdat bij het bepalen van de maximale financieringslast wordt uitgegaan van huidige koopkrachtsituaties, terwijl het kopen van een woning een investeringsbeslissing voor vele jaren is. De hogere inkomensgroepen hebben bovendien nog wel een buffer in hun uitgavenpatroon, dat bij een verder herstel van de economie nog verder zal oplopen. Het is natuurlijk lovenswaardig dat lagere inkomensgroepen worden beschermd tegen overconsumptie op de koopwoningmarkt. Maar door de aanscherpingen van het Nibud wordt een koopwoning voor deze groep minder bereikbaar, terwijl een beschikbaar alternatief in de sociale of particuliere huursector geen zekerheid is; laat staan goedkoper. En betalingsproblemen kunnen ook in de huursector op treden. Het betalingsrisico is in Nederland de afgelopen decennia eigenlijk nooit een groot issue gebleken. Bovendien dekt het stelsel van NHG een belangrijk deel van dat risico ruim voldoende af. Het waren vooral de investeringsrisico s, die disproportioneel waren toegenomen in de jaren rond de eeuwwisseling. Daarop heeft de overheid inmiddels afdoende maatregelen doorgevoerd. De actie van het Nibud is overbodig! Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 11

12 ACTUEEL Taxatieregister alle taxateurs onder één dak Centraal register: objectieve, transparante en reële taxaties In 2016 moet het centraal register voor vastgoedtaxateurs volledig operationeel zijn. Dit jaar krijgen de taxateurs stapsgewijs toegang tot het nieuwe, normerende taxatiehuis. De afgelopen twee jaar hebben de brancheverenigingen en de registers samen met de AFM en DNB naar dit nieuwe register toegewerkt. Het maatschappelijk en economisch belang van reële taxaties is groot. Dat bleek de afgelopen jaren maar weer eens na de financiële crises. Taxaties moeten zijn gebaseerd op transparante data en de taxateur moet de waarde zonder last of ruggespraak kunnen vaststellen. Daarnaast moet er meer uniformiteit komen. Alle vastgoedtaxateurs onderbrengen in één centraal register. Dat was de opdracht waar de brancheorganisaties en de bestaande registers al twee jaar aan werken. In oktober kwam er witte rook uit de schoorsteen: de opdracht was geslaagd. Na de nodige diplomatieke arbeid lukte het om alle partijen op één lijn te krijgen. In januari kon vervolgens een interim-bestuur worden geïnstalleerd waarin de brancheorganisaties en huidige registers zijn vertegenwoordigd. Januari 2016 moet de overdracht aan een definitief bestuur volgen. Van t Hoff: Nederland is eigenlijk te klein voor drie registers, twee certificerende instellingen en zes beroepstitels SCVM-voorzitter Wim van t Hoff is blij dat het register er nu echt komt. Nederland is eigenlijk te klein voor drie registers, twee certificerende instellingen en zes beroepstitels voor taxateurs. De hoge kosten voor het faciliteren van al deze afzonderlijke instellingen, kunnen we nu besparen. De belangen van de brancheorganisaties maakten het onderhandelen soms wat lastig. Maar onder druk wordt alles vloeibaar. Dat pakte zeer positief uit. Die druk kwam vooral van de Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De bankwereld zet sterk in op meer uniforme en transparante taxatierapporten, een betere controle op de uitvoering van taxaties en de onafhankelijke positie van de taxateur. Bij de afschaffing van de beëdiging in 2001 liep een soortgelijke missie om tot één register te komen op het laatste moment spaak. Dat het er nu wél van komt, heeft te maken met de nasleep van de financiële crises. Banken en verzekeraars zagen hun portefeuilles met veel commercieel vastgoed ettelijke miljarden in waarde dalen. Met de oprichting van de Europese Bankenunie is vervolgens de weg ingeslagen naar gelijke regels en centraal toezicht. Uniformering van definities moet het delen van informatie en transparantie vergroten. Daarnaast wordt begin volgend jaar de Mortgage Credit Directive geëfectueerd. Deze richtlijn heeft betrekking op hypotheekovereenkomsten voor particulieren waarvoor taxatiestandaarden in wetgeving moeten worden vastgelegd. Eén centraal register voor taxateurs past bij deze ontwikkelingen, zowel voor commercieel als voor particulier vastgoed. In dit register moeten alle taxateurs voldoen aan eenduidige, uniforme regels met een intensieve controle op de beroeps- en gedragsregels en een sluitend tuchtrechtsysteem. Taxaties moeten zijn uitgevoerd conform de 12 VASTGOED ADVISEUR FEBRUARI 2015

13 V.l.n.r.: de heren mr. W.W. van t Hoff en drs. ing. L. de Wolf internationale taxatiestandaarden IVS/EVS en de PTA Good Practices. Objectieve maatstaven Dat is precies waar het om draait, vindt Van t Hoff. De waarde moet tot stand komen op grond van objectieve maatstaven. Ik vind overigens niet dat de oude registers daar geen waarborgen voor hadden. Dat er nu met een schuin oog naar de taxateurs wordt gekeken, is naar mijn mening niet terecht. Maar het is ook waar dat er met name in het groot onroerend goed miljarden zijn verdampt. Van een taxateur wordt verwacht dat hij of zij als onafhankelijke professional de waarde voor een registergoed vaststelt en niet optreedt als belangenbehartiger. De AFM en de banken zien graag de taxatiebranche om die reden meer op afstand staan van de makelaardij. Taxateurs krijgen steeds meer de status van een beroepsgroep die een publiek belang dient, net als dat geldt voor notarissen en accountants. Van t Hoff verwacht niet dat de taxateur in de praktijk veel van de overgang zal merken. Een taxateur die zijn werk goed doet, zal dat morgen ook doen. Maar het doorlopend toezicht op de kwaliteit van de taxateur zal toenemen. Dat toezicht wordt actiever. De taxateur zal denk ik ook gaan merken dat het nieuwe register maatschappelijk beter wordt geaccepteerd dan de beide huidige registers. Dat zijn zonder meer pluspunten. Voorzitter Leijn de Wolf van VastgoedCert noemt als positief effect dat de betrokken partijen gaandeweg het proces een beter zicht kregen op elkaars functioneren. Dat bevorderde de bereidheid om snel resultaat te boeken. Dat er af en toe hobbels moesten worden genomen, vindt hij logisch: Je kunt het over abstracte dingen wel met elkaar eens zijn. Maar als je dat uitwerkt, kan het toch zijn dat partijen zaken verschillend interpreteren. We moesten daarom regelmatig een stapje terug doen om daarna weer vooruit te gaan. De Wolf: Er is een belangrijke stap gezet om de taxateur zijn vak te laten uitoefenen zonder last of ruggespraak Als sterk punt van het nieuwe register ziet De Wolf de intentie om alle ongewenste invloeden, die een objectieve taxatie in de weg staan, uit te bannen. Er is in elk geval een belangrijke stap gezet om de taxateur zijn vak te laten uitoefenen zonder last of ruggespraak. De taxateur kan alleen goed zijn werk doen, als die onafhankelijkheid is gewaarborgd. geen extra toegangsdrempels Tekst: Robert van Til De registratie in het nieuwe centraal register zal voor de meeste taxateurs geruisloos verlopen. De inhoudelijke verschillen van de bestaande registers zijn immers gering. Iedere taxateur die staat geregistreerd bij SCVM, VastgoedCert of RICS en geen achterstand heeft opgebouwd bij het voldoen aan opleidingsof bijscholingseisen, kan zich bij het nieuwe register aansluiten. Er zijn geen plannen voor extra toegangsdrempels. Wel zal de controle op de naleving van beroeps- en gedragsregels naar verwachting intensiveren. Enkele punten die voor taxateurs van belang zijn: Het nieuwe register wordt dit jaar stapsgewijs ingevoerd en moet 1 januari 2016 een feit zijn. Het nieuwe register heeft vijf deelregisters: grootzakelijk vastgoed, middenen klein zakelijk vastgoed, landelijk en agrarisch vastgoed, WOZ en woningen. Alle taxateurs krijgen in de loop van het jaar informatie die is afgestemd op hun persoonlijke situatie. De aandacht gaat allereerst uit naar taxateurs commercieel vastgoed. In de loop van dit jaar volgen respectievelijk de Wonen taxateurs, de Landelijk- en Agrarisch taxateurs en als laatste de WOZ-taxateurs. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 13

14 Opvallen? Wij produceren diverse sign materialen om uw object onder de aandacht te brengen zoals V-borden, stickers en banners. Daarnaast ook promotie- en huisstijldrukwerk waaronder visitekaartjes, folders en brochures. TE KOOP TE KOOP TE HUUR VLIEGENSVLUG DRUKWERK Andromedastraat 2-B 5015 AV Tilburg Vragen?

15 MARKTONDERZOEK makelaars poll consumenten poll Nieuwe Omgevingswet Nieuwe leennormen voor hypotheekverstrekking Er is veel onduidelijkheid rond de mogelijkheden van de nieuwe Omgevingswet. Eens 69,2% Met de nieuwe Nibud-normen is het voor mij niet meer mogelijk de gewenste woning aan te kopen. Eens 61,5% Bron: Ledennet VBO Makelaar Oneens 30,8% Bron: Oneens 38,5% marktrapportage Energie besparen gaat niet vanzelf Op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft het PBL het huidige beleid om woningen, kantoren en andere jaren is veel voortgang geboekt. Energiebesparing in bestaande gebouwen blijft echter achter bij de gestelde doelen. Er zijn meer dwingende maatregelen nodig om bestaande woningen en gebouwen sneller energiezuinig te krijgen. Dit is de hoofdconclusie van een evaluatie van het huidige energiebesparingsbeleid voor de gebouwde omgeving. De bestendige binnenstad De angst voor uitholling van binnensteden is deels ongegrond. De leegstand van winkels en kantoren neemt weliswaar toe, maar er zijn veel mogelijkheden om deze panden een andere functie te geven. Winkels of kantoren kunnen bijvoorbeeld woningen worden. Dit is de belangrijkste conclusie uit de notitie Bestendige Binnenstad, die het PBL in opdracht van het ministerie van I en M heeft opgesteld. In de notitie wordt een analyse gemaakt van het leefklimaat, het vestigingsklimaat, de economische structuur en het voorzieningenniveau van onze binnensteden. Daarbij is zowel naar toekomstige kansen als belemmerende factoren en regelgeving gekeken. Daarnaast komt de leegstandsproblematiek aan bod. Senioren in beweging Wat werkt in de wijk? De praktijkdatabase van bewezen wijkinterventies en Platform31 vroegen RIGO om de lessen en ervaringen met het doorstromen en de ouderenmakelaar op te schrijven in een praktijkhandreiking. Deze handreiking brengt de verschillende doelen van het doorstromen in beeld en bekijkt deze met wisselend perspectief; die van de corporatie en die van de seniore huurder. Corporaties hebben de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in het passend maken van seniorenwoningen valpreventie, nul treden, rolstoelvriendelijk. Maar de doelgroep is honkvast, slecht 6% verhuist, ook die met een zorgvraag. Senioren blijven bij voorkeur in de eigen buurt wonen met het eigen sociale netwerk. Senioren hebben een grotere behoefte aan een goede, aangepaste woning. Verhuizen naar zo n woning is echter een grote stap. Drempels zijn: gehechtheid aan de buurt, opzien tegen de rompslomp van verhuizen, een hogere huurprijs voor de nieuwe woning. Huizenprijzen sinds 1870: de hockeystick De huizenprijzen zijn pas sinds de tweede helft van de 20 e eeuw gaan stijgen, daarvoor waren ze stabiel. Dit hockeystick-patroon is terug te zien in de huizenprijzen van 14 ontwikkelde economieën, waaronder Nederland. De oorzaak van de trendbreuk ligt voornamelijk in de toenemende schaarste van bouwgrond. Dit laat een nieuw onderzoek zien van Duitse economen. Gebaseerd op uitgebreid historisch onderzoek, worden de historische prijzenindices sinds 1870 gepresenteerd voor 14 moderne economieën. Over de lange termijn is er sprake van een aanzienlijke heterogeniteit in huizenprijstrends tussen landen. Bloemkoolwijken weerbaar maken nu en straks In de Leergroep Ontwikkelend beheer in jaren 70 en 80 wijken heeft Platform31 samen met partnerorganisaties een concreet handelingskader ontwikkeld voor een nieuwe manier van werken in de wijken uit de jaren 70 en 80: de zogenaamde bloemkoolwijken. In coproductie is een publicatie geschreven over de concrete handelingen van ontwikkelend beheren, geïllustreerd met praktijkcases. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 15

16 UIT DE RECHTSPRAAK risicoloos speculeren Jaap Graaf was, zoals de Amsterdammers dat noemen, een lefgozertje. Met zijn scooter scheurde hij dagelijks door de stad, veelal tegen het verkeer in. Daarbij droeg hij steevast een zonnebril, die hij zelfs bij besprekingen ophield. Zo n type? Ja, zo n type. Zelf vond Jaap zich een geslaagd zakenman, tussen handig en gewiekst in. Opportunities Jaap was een zelfbenoemd projectontwikkelaar. Toegegeven, hij beschikte over de daartoe noodzakelijke kwaliteiten: een zekere mate van brutaliteit, maar ook het talent om door de zaken heen te kijken en mogelijkheden te zien die anderen ontgingen. Bovendien had Jaap geen last van empathie. Het liefst deed hij zaken met radeloze mensen, tot alles bereid. Als Jaap werd gevraagd of dat wel ethisch was, dan haalde hij slechts zijn schouders op: als hij zijn radeloze wederpartij niet van het vastgoed af zou helpen, dan zou de bank het slachtoffer wel braden. Kortom; eigenlijk deed hij niets dan goed. Jaap was altijd onvermoeibaar op zoek naar opportunities en hij vond ze nog ook. Zoals Jaap placht te zeggen: niemand is gedwongen om met hem zaken te doen. Wanhopig Jaap had een neus voor het vinden van wanhopige zakenlieden. Zo kwam hij in contact met Van der Molen. Van der Molen had zijn hele leven hard gewerkt voor zijn gezin en zijn bedrijf. Ook toen het economisch tij omsloeg en Van der Molen forse verliezen leed, bleef Van der Molen doorgaan. Dat leverde hem forse schulden op. Hij bezat nog slechts een mooi grachtenpand. Als het pand goed verkocht zou worden, dan zou het 1,3 miljoen kunnen opleveren. Jaap greep direct zijn kans. Hij stelde Van der Molen voor om het pand te kopen voor 1,1 miljoen euro. Hoewel Jaap het geld niet had, vertelde hij dat een financieringsvoorbehoud niet nodig was. Van der Molen had wel interesse in een dergelijke snelle verkoop. Weliswaar kreeg hij niet een top prijs, maar het bod was nog alleszins redelijk. 16 VASTGOED ADVISEUR FEBRUARI 2015

17 Hij hoefde het pand dan niet tot schande voor hem en zijn gezin openlijk in de verkoop te zetten. Ontbindende voorwaarde Jaap wenste echter wel een ontbindende voorwaarde. Die was heel kort en simpel: Deze koopovereenkomst is tot stand gekomen onder de ontbindende voorwaarde dat binnen drie maanden na ondertekening van de koopakte er geen vergunning is verleend voor splitsing van het gekochte in tenminste twaalf appartementen. Van der Molen accepteerde deze overeenkomst. Jaap was in zijn nopjes, maar om een reden die Van der Molen niet bevroedde. Jaap wist namelijk dat het onmogelijk was om een vergunning te krijgen voor twaalf appartementen. Dat zou in strijd zijn met gemeentebeleid. Acht tot tien appartementen zou wel mogelijk zijn. Jaap had berekend dat hij al vanaf zes appartementen een mooie winst zou maken. Door echter een dergelijke onmogelijke voorwaarde op te nemen, wilde Jaap te allen tijde de mogelijkheid houden om van deze koop af te komen. Hij zou de komende drie maanden onderzoeken in hoeveel appartementen het grachtenpand kon worden gesplitst en hij zou ook nog ruim de tijd hebben om zelf het pand te verkopen, maar dan met een vette winst. En Jaap wist één ding zeker: zou hij tegen alle verwachtingen in niet slagen, dan ontbond hij toch gewoon de koop? Kortom: wel winstkansen, maar geen risico op verlies. van Jaap was opgesteld, kon Jaap dat zo bepalen. Hij zou dus het grachtenpand afnemen. Ik heb je flink gematst, aldus Jaap. Die opmerking maakte Van der Molen des duivels. Dat Jaap op zo n sluwe manier een contract had gemaakt, waardoor hij naar believen al of niet kon ontbinden, was toch niet eerlijk? Was dat geen schoolvoorbeeld van misbruik van omstandigheden of zoiets? Kassa Direct na ondertekening van de koopakte diende Jaap een principeverzoek in bij de gemeente tot splitsing van het pand in appartementen. In de tussentijd leurde hij met het pand rond, tot verontwaardiging van Van der Molen. Veel kon deze daar echter niet tegen ondernemen. Binnen twee maanden had Jaap twee mogelijkheden tot het winnen van de hoofdprijs. De gemeente berichtte Jaap dat hij maar liefst tien appartementen zou mogen maken. Twaalf was uitgesloten. Jaap berekende dat hij zo vijf ton kon verdienen. Daarnaast was er een belegger bereid om 1,45 miljoen neer te tellen voor het pand. Kortom: kassa, kassa! Jaap kon het niet nalaten om tegen de door zijn zakelijke zorgen getormenteerde Van der Molen te pochen over zijn snelle zakelijk succes. Met handel verdien je meer dan met werken, aldus een lachende Jaap. Van der Molen hoorde het betoog van Jaap schijnbaar emotieloos aan. Van der Molen had begrijpelijkerwijs een vieze smaak in zijn mond over deze gang van zaken. Jaap had verteld dat het pand weliswaar niet in twaalf appartementen gesplitst zou worden, maar dat hij niet wilde ontbinden. En aangezien die ontbindende voorwaarde uitsluitend in het belang Gerechtigheid? Van der Molen vreesde dat hij een hopeloze zaak had, maar hij legde zijn grieven toch voor aan een bevriend advocaat. Deze was snel klaar met zijn analyse. Op grond van de redactie van de ontbindende voorwaarde was de overeenkomst automatisch ontbonden door het vervullen van het rechtsfeit, dat er geen splitsingsvergunning is voor twaalf appartementen. Jaap had verzuimd op te nemen dat slechts hij een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde. Nu de voorwaarde vervuld was (het pand kon niet in twaalf appartementen worden gesplitst), was de koop ook automatisch ontbonden. Op verzoek van Van der Molen berichtte de advocaat dit aan Jaap en hij nam bovendien contact op met Jaap s koper. Nu was Jaap des duivels. Hij eiste in kort geding nakoming van de koop. De kort gedingrechter was echter onverbiddelijk: de koop was van rechtswege ontbonden. Van der Molen verkocht zijn pand aan de belegger en was dik tevreden met diens hoge koopsom. En Jaap? Tsja, door die eeuwige zonnebril kon niemand zijn gemoedstoestand vaststellen, en dat was maar goed ook. (De namen zijn gefingeerd) Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 17

18 ACTUEEL Rijtjeshuis het rijtjeshuis biedt tal van mogelijkheden voor de toekomst Bernard Hulsman: Veel rijtjeshuizen zijn goed om te bouwen tot nieuwe bejaardenhofjes Een rijtjeshuis in een slaapstad, daar wil je als ontwikkeld mens met enige beschaving toch niet wonen? Dat was vaak de reactie die Pieter Hoexum kreeg als hij bezoek uit de stad ontving in zijn Vinex-wijk. In zijn boek Kleine filosofie van het rijtjeshuis bewijst hij dat het grijze rijtjeshuis wel degelijk kleur heeft. Ook het boek Het rijtjeshuis van Bernard Hulsman en Luuk Kramer is een ode aan dit oer-hollands fenomeen. Nederland is het rijtjeshuisland bij uitstek, zegt Bernard Hulsman: van de zeven miljoen woningen zijn er maar liefst vier miljoen rijtjeshuizen. Van eenvormigheid is helemaal geen sprake: er zijn grachtenpanden die in een serie van vijf zijn gebouwd maar ook enorme series doorzonwoningen. Inmiddels hebben sommige rijtjes- huizen een iconische status gekregen, zoals de beroemde woningen van de architect J.J.P. Oud (lid van De Stijl) in de Rotterdamse wijk Kiefhoek. Ze dateren uit 1926, lang voor het fenomeen rijtjeshuis algemeen gangbaar werd. Hulsman werd in zijn jeugd altijd bevangen door een gevoel van medelijden als hij vanuit zijn woonplaats Weesp 18 VASTGOED ADVISEUR FEBRUARI 2015

19 eeuwenoud fenomeen met de trein Amsterdam binnenreed: de nauwe, sombere straten en de bouwvallige huizen vormden een schrille tegenstelling met de straten die hij in Weesp kende: Vergeleken met de woonhel van Amsterdam-Oost woonde ik in een paradijs. We woonden in een echt rijtjeshuis, exact hetzelfde als de huizen aan weerszijden. Maar we hadden een achtertuin met een schuurtje en aan de voorkant ook een kleine tuin. Er was een parkje, en verderop was een vijver waar je in de winter kon schaatsen. En voetballen kon overal; ook in de rustige straat voor het huis. Ruimte voor aanpassing Het beroemdste type Nederlandse rijtjeshuis, de doorzonwoning uit de jaren zestig en zeventig, maakt sinds kort een opmerkelijke herwaardering door. De overleden stedenbouwkundige Martin Liebregts beschreef in 2013 de potentie van dit woningtype: De rijtjeswoningen die tot ca gebouwd zijn, beschikken over het algemeen over een redelijke maat en zijn gelegen op ruime percelen. Ze zijn veelal het voorbeeld van grote uniformiteit, en de architectuur is sober. Maar juist die eigenschappen bieden veel ruimte voor aanpassing aan de eisen van de toekomst, die om meer differentiatie vraagt. Je kunt bijvoorbeeld de hoekwoningen (meestal wat groter dan de tussenwoningen) transformeren tot seniorenwoning op de begane grond, en daarbovenop een maisonnette voor starters creëren. De hoeken van de bouwblokken kunnen dan als stedenbouwkundige elementen worden geaccentueerd. De kosten-kwaliteitverhouding van dit type oplossingen is zonder meer gunstig: de kosten bedragen minder dan 50% van de totale nieuwbouw, terwijl de levensduur gelijk is aan die van nieuwbouw. De meeste rijtjeshuizen zijn gebouwd in de twintigste eeuw, maar het rijtjeshuis heeft een eeuwenoude geschiedenis. In 1880 voor Christus werden in Egypte rijtjeshuizen gebouwd voor arbeiders die de piramides bouwden. Ook het antieke Griekenland kende rijtjeshuizen, evenals de oude Romeinse stad Pompeï. De oorsprong van het Nederlandse rijtjeshuis ligt in de hofjes, die vanaf de vijftiende eeuw in bijna elke stad van enige omvang werden gebouwd; vaak voor behoeftige mensen die niet zelf in hun huisvesting konden voorzien. De echte opmars begon echter in de tweede helft van de negentiende eeuw, toen fabrikanten grote aantallen rijtjeshuizen lieten bouwen voor hun arbeiders. Ook woningbouwverenigingen opgericht in de negentiende eeuw om goede woningen voor de laagstbetaalden te bouwen lieten rijtjeshuizen bouwen. Terwijl in de grote stad de etagewoning overheerste, werd in kleinere steden de rijtjeswoning hét woningtype voor de arbeider. Deze zogenaamde tuinsteden werden gezien als heilzaam alternatief voor de overvolle, vervuilde steden. Omstreeks 1960 kwam er even de klad in. De wederopbouw was nog lang niet voltooid; hoogbouw werd het motto. Stedenbouwers zagen vooral in portiek- en galerijflats (op elkaar gestapelde rijtjeshuizen) de oplossing voor woningbouw voor de massa. Pas toen dit in de Bijlmermeer uitliep op een mislukking, werd het rijtjeshuis in ere hersteld. De rijtjeswoning werd het belangrijkste ingrediënt van de nieuwbouwwijken. Bloemkoolwijken (eigenlijk nieuwe hofjes ) werden gebouwd om de eenvormigheid te doorbreken. De Vinex-wijken werden gewaardeerd door de bewoners, maar stedenbouwkundigen, cabaretiers en andere critici lieten niet na te melden hoe verschrikkelijk het wonen in Vinex-wijken moest zijn. Geheel in tegenstelling tot buitenlanders (vooral Duitsers) die enigszins jaloers keken naar die mooie, ruime wijken en woningen. Hun mening was heel wat positiever: Het rijtjeshuis is een uitdrukking van de ideologie van gezelligheid, normaliteit en harmonie van de Nederlandse maatschappij. Bron: Het rijtjeshuis; de geschiedenis van een oer-hollands fenomeen VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 19

20 Ook Bernard Hulsman ziet een toekomst weggelegd voor de rijtjeswoning: Het blijft een uitermate geschikt woningtype om bijvoorbeeld nieuwe bejaardenhofjes te bouwen. Daar zal steeds meer vraag naar komen. En ook voor starters is het een heel geschikt woningtype. Het nieuwe Bernard Hulsman: van de zeven miljoen woningen zijn er maar liefst vier miljoen rijtjeshuizen. Van eenvormigheid is helemaal geen sprake: er zijn grachtenpanden die in een serie van vijf zijn gebouwd maar ook enorme series doorzonwoningen rijtjeshuis is een slimme combinatie van traditionele bouw en moderne technieken. Computergestuurde machines kunnen een grote variatie in kozijnen, deuren etc. maken. In De Smaaktuin (nieuwbouw op het voormalige Veemarktterrein in Utrecht) is het voor kopers zelfs mogelijk hun rijtjeshuis zelf samen te stellen. Ze kunnen kiezen uit drie types: pakhuis, herenhuis en stadskas. Vervolgens kunnen ze de woning helemaal aanpassen aan hun specifieke wensen. Het nieuwe rijtjeshuis is niet langer een rijtjeshuis. Kritiek Desirée Uitzetter van adviesbureau Stec Groep zet wel een kanttekening bij de nieuwbouw van al die rijtjeshuizen: je woonde tussen veel collega s Annie (80) en Bert (83) Mulder wonen al 51 jaar in hun rijtjeshuis in de Smaragdstraat in Nijmegen; een typische doorzonwoning met de keuken aan de tuinzijde. De 106 rijtjeswoningen in de wijk Hatert werden gebouwd door Philips Pensioenfonds (Bert werkte bij Philips), dat de woningen later verkocht aan het Metaalpensioenfonds. De straat ziet er nog vrijwel hetzelfde uit als in Alleen het aantal auto s is sterk toegenomen. Huizen waren schaars in het begin van de jaren 60. Vanaf hun huwelijk woonde het echtpaar daarom in bij de moeder van Bert. Dat werd met de geboorte van hun dochtertje wel wat krap. Dankzij een vriendin die bij Sociale Zaken werkte, kregen ze voorrang bij de toewijzing van de woning. De ene helft van de straat was bestemd voor werknemers die op de technische afdelingen werkten; de iets grotere woningen aan de andere kant waren voor de mensen die op kantoor zaten. We waren blij met deze mooie, ruime woning, en we woonden tussen veel collega s; dat was erg prettig, herinnert Bert zich. Nu is er bijna niemand uit die tijd over, maar wij wonen hier nog met veel plezier. Aanpassingen In die 51 jaar is er weinig aan de woning veranderd. Er zijn inmiddels wel kunststof kozijnen en de keuken is vervangen. In 1976 werd ook centrale verwarming aangelegd, die de kolenkachel verving. Op de plaats van die kachel hebben de Mulders een open haard laten aanleggen. De spouwmuren zijn geïsoleerd, maar verder zijn er geen maatregelen genomen om energie te besparen. Veel woningen zijn inmiddels verkocht, maar die stap heeft het echtpaar Mulder nooit gezet. In 1990 werden de woningen te koop aangeboden voor gulden, maar de hypotheekrente bedroeg toen maar liefst 8%! Ze gaan nu van de hand voor euro. De woningen staan maar kort te koop, want de buurt heeft aan aantrekkelijkheid niets ingeboet. De rijtjeswoningen staan er prima verzorgd bij; er is veel groen, en het winkelcentrum is vlakbij. Mulder: Ik heb er geen spijt van dat we niet hebben gekocht: het onderhoud komt dan ook voor je eigen rekening, en ik zou dat nu niet meer zelf kunnen. Het is prima zo. 20 VASTGOED ADVISEUR FEBRUARI 2015