HOLLAND IMMO GROUP XI/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2013

Transcriptie

1 HOLLAND IMMO GROUP XI/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2013

2 INHOUDSOPGAVE Pagina JAARVERSLAG Jaarverslag 3 JAARREKENING Balans per 31 december Winst-en-verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting behorende tot de jaarrekening OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat 48 Voorstel bestemming resultaat Zeggenschapsrechten 48 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 49

3 JAARVERSLAG Algemeen In het derde kwartaal van 2013 is Nederland heel voorzichtig uit de recessie gekomen, met een kwartaalgroei van 0,1% 1 en verkeerde eind 2013 in een fase van herstel. Dat was eind 2012 anders, toen lag de economie nog diep in de fase van laagconjunctuur. In de eerste helft van 2013 werd de economische neergang alleen maar erger met een dieptepunt in april en mei. Daarna is het conjunctuurbeeld licht verbeterd. Zo verbeterden het oordeel van industriële ondernemers over de ontvangen orders, het consumentenvertrouwen en het producentenvertrouwen aanzienlijk. Ook is de kapitaalmarktrente (de rente op de jongste tienjarige staatslening) opgelopen. Ten slotte waren de consumptie door huishoudens, het oordeel van consumenten over of het een gunstige tijd is voor grote aankopen, de werkloosheid en de productie van de industrie minder negatief dan eind Hieronder is de ontwikkeling van de Nederlandse economie (bruto binnenlands product) in de periode 2010 tot en met 2013 weergegeven. Vooruitzichten voor 2014 Voor 2014 wordt 0,5% economische groei verwacht. Het wordt een jaar van economisch herstel, stabiliserende werkloosheid en lagere inflatie. De groei wordt gedreven door uitvoer en investeringen, terwijl de consumptie nog blijft afnemen. De inflatie daalt tot 1,5%, in lijn met de afnemende inflatie in het eurogebied. Herstel op de arbeidsmarkt is nog niet te verwachten, omdat de vraag naar arbeid met vertraging reageert op aantrekkende productiegroei. Bovendien neemt de werkgelegenheid bij de overheid en in de zorgsector af. De werkloosheid loopt wel minder sterk op dan in De Nederlandse woningmarkt 2013 Algemeen De woningmarkt heeft volgens de Nederlandse vereniging van Makelaars (NVM) in 2013 een opmerkelijk herstel laten zien, waarbij sinds het dieptepunt in het 1 e kwartaal van 2013 elk opvolgend kwartaal een groei in het aantal verkopen heeft laten zien. Het 4 e kwartaal van 2013 is het beste kwartaal sinds medio 2008 de crisis uitbrak. Het aantal transacties op jaarbasis is over het gehele jaar met 2,2% gestegen ten opzichte van De prijzen liggen nog wel 1,1% lager dan vorig jaar, maar de prijsdaling gaat steeds minder snel 4. 1 CPB: Policy Brief 2013/09 2 CBS: Webmagazine, maandag 20 januari CPB: Policy Brief 09/2013/Economische vooruitzichten NVM: woningmarktcijfers 4e kwartaal

4 Verwachting 2014 Hoewel de consument op korte termijn geconfronteerd blijft met de ongunstige arbeidsmarktvooruitzichten en de bezuinigingsplannen van de overheid zal de lage rente en vooral het toegenomen consumentenvertrouwen, waarschijnlijk mede als gevolg van de relatieve politieke rust, de voornaamste oorzaak zijn van de opverende markt. De verwachting is dat na het sterke laatste kwartaal van 2013 het herstel in de woningmarkt in 2014 doorzet. De prijzen zullen in 2014 naar verwachting op het huidige niveau stabiliseren, maar het aantal verkopen zal iets toenemen 5. Verhuurderheffing Ingevolge de eind 2013 in de Eerste Kamer aangenomen Wet verhuurderheffing zal deze nieuwe belastingheffing de komende jaren een drukkend effect hebben op de verhuurexploitatie. Deze wet kent voor 2014 en 2015 een oplopend tarief van 0,381% respectievelijk 0,449% van de waarde van de woningen volgens de WOZ-beschikking. De Nederlandse winkelmarkt De winkelmarkt heeft flink te lijden onder het geringe consumentenvertrouwen en daaruit voortvloeiende dalende consumentenbestedingen en de verschuiving van de bestedingen naar internet. Consumenten gaven in 2013 weer 2,1% minder uit dan in Dit heeft geleid tot een daling van het winkelaanbod en een stijging van de leegstand, die de komende jaren nog doorzet. Begin 2013 was de leegstand 6,4% van de totale voorraad, aan het eind van het jaar was deze toegenomen tot 6,9%. Tevens komen de huurprijzen steeds meer onder druk te staan. Met uitzondering van enkele specifieke winkellocaties dalen de huurprijzen overal. Met als gevolg dat daarmee ook de waarde van het vastgoed onder druk komt te staan. Deze waarde is door de sterke beleggingsvraag in de jaren tot 2008 sterk gestegen. Nu de druk op de huurinkomsten toeneemt en de leegstand oploopt heeft dit directe gevolgen voor de waarde. De leegstand wordt in toenemende mate opgelost door flexibele huurcontracten en omzetafhankelijke huurprijzen. Internet verandert het winkellandschap al enige jaren en zal dat ook de komende jaren blijven doen. Fysieke winkels blijven desondanks een belangrijke rol spelen, waarbij succesvolle retailers fysieke winkels met online webwinkels combineren. Verwachting 2014 Over het algemeen houdt de ontwikkeling van de detailhandelsomzet gelijke tred met de ontwikkeling van de Nederlandse economie (en die van het Eurogebied). In 2014 zal de economie naar verwachting weer groeien. De detailhandelsomzet zal daar nog iets op achterblijven 7. Wij verwachten voor 2014 derhalve nog geen noemenswaardige verbeteringen ten aanzien van leegstand en huurniveau op de Nederlandse winkelmarkt. 5 NVM: persbericht 9 januari 2014: Woningmarkt veert op met sterke regionale verschillen 6 FGH: FGH Vastgoedgezicht Hoofdbedrijfschap Detailhandel: 4

5 Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan marktrisico inclusief kredietrisico, renterisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico s te beheersen heeft de Beheerder een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures geïmplementeerd om de risico s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van het Fonds te beperken. Het Fonds zet afgeleide financiële instrumenten in, in de vorm van renteswaps, om risico s te beheersen. Kredietrisico Het Fonds loopt kredietrisico over de uitstaande vorderingen. De vorderingen uit hoofde van de nog te ontvangen huren zijn niet geconcentreerd bij één grote huurder. De blootstelling aan kredietrisico van het Fonds wordt hoofdzakelijk bepaald door de individuele kenmerken van de afzonderlijke huurders. Daarnaast houdt de Beheerder ook rekening met bepaalde aspecten van het huurderbestand, zoals het risico op wanbetaling, de spreiding van de verschillende huurders en de locatie waar de huurders zijn gevestigd daar deze aspecten impact kunnen hebben op het kredietrisico. Nieuwe huurders worden indien noodzakelijk geacht, getoetst op kredietwaardigheid. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft een renteswap afgesloten ten aanzien van de lening met een variabele rente. Deze renteswap wordt gebruikt om het renterisico van het variabele rentekarakter van de hypothecaire financiering af te dekken. Hierbij betaalt het Fonds een vaste rente. Dit afgeleide financieel instrument wordt niet ingezet voor handelsdoeleinden en de Beheerder heeft procedures en gedragslijnen ten aanzien van het afdekken van renterisico s geïmplementeerd om de omvang van het renterisico te beperken. Voor een toelichting op deze renteswap wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen. Van de, per 31 december 2013, resterende hoofdsom is afgedekt middels de voornoemde renteswap. Ten aanzien van het renterisico heeft van de resterende hoofdsom een variabel karakter. Indien de rente na 31 december 2013 met 1% stijgt, waarbij alle andere variabelen constant blijven, zal de rentelast met per jaar stijgen. Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat het Fonds onvoldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om te voldoen aan de financiële verplichtingen. De uitgangspunten van het liquiditeitsrisicobeheer zijn dat er voor zover mogelijk afdoende liquiditeiten worden aangehouden om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen, in normale en moeilijke omstandigheden, en zonder dat daarbij door het Fonds onaanvaardbare verliezen worden geleden of de reputatie van het Fonds in gevaar komt. De liquiditeitsrisico s worden maandelijks gemonitord door de Beheerder en bestaan uit het aanhouden van voldoende liquiditeiten teneinde te voldoen aan de aflossings- en renteverplichtingen, de financiële verplichtingen ten aanzien van de 5

6 renteswap en de overige kortlopende financiële verplichtingen. De financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap bestaan uit de periodieke betalingen uit hoofde van het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente en eventuele betalingen uit hoofde van het afrekenen van een negatieve marktwaarde indien de Beheerder besluit om de renteswap tijdens de contractduur af te wikkelen. Leegstands- / verhuurrisico De leegstand in de woningportefeuille is ultimo 2013 substantieel gedaald naar 7 woningen ten opzichte van 2012 (12 woningen). Door actief verhuurmanagement wordt getracht deze leegstand door wederverhuur te verlagen. De leegstand in de winkelportefeuille is in 2013 gestegen van 3,0% naar 6,8% en ligt daarmee in lijn met het landelijk gemiddelde van 6,9%. Expiratie hypotheekleningen FGH Bank N.V. De winkelportefeuille van het Fonds is gefinancierd bij FGH Bank N.V. (FGH) met een restant hoofdsom per 31 december 2013 van De lening is op 15 september 2011 aangegaan voor een initiële looptijd van drie jaar, eindigend per 1 augustus De Beheerder zal in overleg met FGH treden over een verlenging van deze lening na de initiële looptijd. Het risico bestaat dat FGH niet voornemens is om deze lening na de expiratie voort te zetten. In dat geval dient de portefeuille elders geherfinancierd dan wel verkocht te worden teneinde aan de algehele aflossingsverplichting op de expiratiedatum te kunnen voldoen. Ondanks de onzekere situatie heeft de Beheerder de verwachting dat deze gesprekken met FGH zullen leiden tot een verlenging van de lening. De exploitatie en verkopen in 2013 De portefeuille van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. (het Fonds) bestond oorspronkelijk uit 3 winkelcentra, gelegen in Amersfoort, Almelo en Amsterdam, alsmede uit een woningportefeuille bestaande uit oorspronkelijk 133 eengezinswoningen en 82 appartementen verspreid over 12 locaties in Nederland. Het winkelcentrum De Havenpassage te Almelo is per 1 september 2009 verkocht en geleverd aan de Gemeente Almelo. Het na aflossing van de hypothecaire lening resterende verkoopresultaat is als gedeeltelijke terugbetaling van de oorspronkelijke inleg aan de participanten terugbetaald, zijnde per participatie. Sindsdien bedraagt de restantinleg per participatie. Het beleggingsbeleid van het Fonds is gericht op het op middellange termijn exploiteren van de beleggingsobjecten, waarbij de vrijkomende wooneenheden worden verkocht. Ultimo 2013 bestaat de winkelportefeuille uit 2 winkelcentra, gelegen in Amsterdam en Amersfoort en de woningportefeuille uit 152 woningen. Het in 2012 opgestarte verkooptraject is begin 2013 stopgezet, aangezien in de huidige marktomstandigheden een verkoop van woningportefeuilles niet aantrekkelijk bleek te zijn. In 2013 is vervolgens ingezet op de continuering van de exploitatie van alle woningportefeuilles en het optimaliseren van de huuropbrengsten op basis van het nieuwe woonakkoord. Hierbij stond ook in 2013 de continuïteit van de cashflow van het Fonds centraal teneinde de huidige slechte marktomstandigheden op de koopmarkt voor woningen te kunnen overbruggen. In eerdere berichtgevingen is reeds uitgebreid ingegaan op de voortgang van de gesprekken met SNS Property Finance B.V. (SNS) over een continuatie van de financiering voor de middellange termijn. Belangrijkste achtergrond was de waardedaling van de woningportefeuille en de daarmee samenhangende dreiging dat SNS de financiering voortijdig zou beëindigen. Deze gesprekken hebben gedurende het jaar

7 plaatsgevonden en hebben geresulteerd in een continuatie van de financiering voor 7,5 jaar, mits via extra aflossingen uit exploitatie de hoogte van de financiering versneld wordt teruggebracht. Dit voorstel is in de buitengewone vergadering van participanten van 26 februari 2014 met algemene meerderheid van stemmen aangenomen. Onderdeel van dit voorstel is dat de rentelasten op de hypothecaire lening aanzienlijk lager uitkomen. Hierdoor komt er extra exploitatieresultaat beschikbaar voor aflossing van de lening. De versnelde aflossing zal bij een toekomstige verkoop leiden tot een verdere verhoging van de terugbetaling op de inleg ten opzichte van de huidige situatie. Ook zal de waarde van de woningportefeuille de komende jaren kunnen stijgen door jaarlijkse huurindexaties en verbetering van de koopwoningmarkt in Nederland. Extra aflossing, huurgroei en verbetering van de koopwoningmarkt zullen een positief effect hebben op het totaalrendement na verkoop van de woningportefeuille. Een verkoop zal worden geïnitieerd zodra de marktomstandigheden zijn verbeterd. Centraal staat thans de continuïteit van de cashflow van het Fonds teneinde de huidige slechte marktomstandigheden op de koopmarkt voor woningen te kunnen overbruggen en de vruchten te kunnen plukken van de aangekondigde maatregelen van het woonakkoord. Daarmee wordt tijd gecreëerd met het oog op betere marktomstandigheden voor de verkoop van woningportefeuilles aan opvolgende beleggers. De winkelportefeuille Buikslotermeerplein te Amsterdam Agis Deze huurder van de ruimte gelegen aan het Buikslotermeerplein 319 heeft de huurovereenkomst per 1 mei 2013 beëindigd. Daarbij is een afkoopsom overeengekomen van De afkoopsom is in deze verslagperiode ontvangen en gereserveerd en valt per maand met ten gunste van het exploitatieresultaat vrij. De ruimte wordt door een makelaar te huur aangeboden, maar dit heeft nog niet kunnen leiden tot een nieuwe verhuur. In geval van wederverhuur zal het eventuele restant in zijn geheel ineens ten gunste van het exploitatieresultaat vrijvallen. ANWB Huurder ANWB heeft haar huurovereenkomst opgezegd per 30 juni H&B Kledingcorrectie De huurovereenkomst met deze huurder is verlengd tot en met 30 september Er is huurder een huurkorting verleend van vier maanden verdeeld over twee jaren. Universal Nails Huurder van Buikslotermeerplein 373 heeft de huurovereenkomst verlengd tot en met 30 juni Philips Woo International Trading De huurovereenkomst van de huurder aan Buikslotermeerplein 375 is begin van deze verslagperiode verlengd tot en met 31 augustus 2019, maar de huurder vertoonde in de loop van dit halfjaar slecht betalingsgedrag. Er wordt intensief contact onderhouden met huurder om het betalingsgedrag te verbeteren. Eind 2013 bedraagt de betalingsachterstand na aftrek van de waarborgsom , welke voorzichtigheidshalve als voorziening wegens mogelijke oninbaarheid ten laste van de exploitatie is gebracht. 7

8 Sunday`s De zonnebankstudio heeft haar huurovereenkomst opgezegd per 15 maart De Nieuwe Hof te Amersfoort Van Beest Met de bloemenwinkel Van Beest is een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de bestaande winkelruimte die loopt tot en met 31 december 2017 tegen een gelijkblijvende jaarhuur. Er is door huurder een nieuwe, hogere bankgarantie gesteld. DA Drogisterij Met deze huurder van Zonnewijzer worden gesprekken gevoerd over een mogelijke relocatie in het winkelcentrum naar Zonnewijzer Wij verwachten in het eerste halfjaar van 2014 een nieuwe huurovereenkomst te kunnen sluiten met deze huurder. Horeca units Lage Boog 6-18 Huurder (de heer C.T. Man) van de vier winkelruimten gelegen aan de Lage Boog 6 tot en met 18 kwam zijn betalingsverplichting alsmede technische herstelplicht niet na. In mei 2013 is tot ontruiming van het gehuurde overgegaan. Met de onderhuurders zijn rechtstreekse huurovereenkomsten gesloten per respectievelijk juli en september Het huurprijsniveau is daarbij gelijk gehouden. In de looptijd van de huurovereenkomsten is een opzegmogelijkheid ingebouwd voor verhuurder om de huurovereenkomsten na twee jaar te eindigen indien huurders hun verplichtingen niet correct nakomen. Het herstel van de technische mankementen in en om de winkelruimten blijkt omvangrijk. Gezien de complexiteit van de zaak is met een technisch team gewerkt, bestaande uit de vereniging van eigenaren, de Beheerder alsmede schade-experts van de inboedel en opstalverzekeraars. Nadat de bankgarantie van voormalig huurder succesvol is geclaimd, bedraagt de resterende huurachterstand , welke geheel als voorziening wegens dubieuze debiteuren ten laste van het exploitatieresultaat in 2013 is genomen. Voor dit bedrag is inmiddels beslag gelegd op huurders bankrekeningen alsmede zijn woonhuis. De Beheerder wordt in dit dossier begeleid door advocatenkantoor Boekel de Nerée. Voor de overige huurders verliep de exploitatie conform verwachting. 8

9 De woningportefeuille In 2013 zijn in totaal twee woningen verkocht en geleverd. Dit is in lijn met de cashflowprognose Het daarmee behaalde verkoopresultaat lag, gelet op de lagere verkoopprijzen, onder deze prognose. Verkoopresultaat 2013 Hierna volgt een overzicht van en nadere toelichting op de exploitatie van de portefeuille. Daarbij worden de gerealiseerde inkomsten en uitgaven evenals de verkoopresultaten vergeleken met de voortschrijdende cashflowprognose voor de jaren 2013 en 2014 zoals opgenomen in het jaarverslag Analyse verkooprendement 2013 cashflowprognose actueel Verkopen 2 2 Verkoopopbrengst Aanschafwaarde inclusief aankoopkosten Verkoopkosten + forfaitaire mutatieleegstand*) Brutowinst voor winstverdeling Winstdeling Beherend Vennoot Correctie forfaitaire mutatieleegstand*) Verkoopresultaat Verkooprendement 0,2% 0,2% T o elichting *) bij berekening van de winstdeling Initiatiefnemer wordt conform Prospectus rekening gehouden met een forfaitaire aftrek van mutatieleegstand van 4 maanden huur per verkochte woning. Deze forfaitaire aftrek dient voor de berekening van het daadwerkelijke rendement weer te worden geëlimineerd. Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. In het verslagjaar zijn in totaal 2 woningen geleverd hetgeen in lijn is met de cashflowprognose Het verkoopresultaat van de in deze periode geleverde woningen bedraagt Het verkooprendement komt daarmee uit op 0,2%. Exploitatie in 2013 Hierna volgt een analyse van het exploitatieresultaat 2013, waarbij een vergelijking wordt gemaakt met het geprognosticeerde exploitatieresultaat over het jaar 2013 afkomstig uit de cashflowprognose

10 Analyse exploitatierendement 2013 cashflowprognose actueel Inkomsten Huurinkomsten Rentebaten liquiditeitsreserve Inkomsten totaal Uitgaven Hypotheekrente VVE-lasten en overige eigenaarslasten Gemeentelijke heffingen (o.a. ozb) Verhuurderheffing Beheervergoeding Algemene fondskosten Uitgaven totaal Exploitatieresultaat Exploitatierendement 7,4% 7,8% Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. De huurinkomsten van de gehele portefeuille liggen met ruim boven de prognose ( ). Dit is mede te danken aan de lagere leegstand van de woningportefeuille en de huurstijging boven de inflatie ingevolge de inkomensafhankelijke huurverhoging alsmede het verder terugbrengen van de leegstand in de woningportefeuille. De overige eigenaarslasten lagen boven de prognose. Dit wordt veroorzaakt door een aantal eenmalige kosten zoals de verhuurcourtage voor nieuwe verhuur ( ), de toevoeging aan de voorziening van dubieuze debiteuren ( ), de extra leegstandskosten ( ) alsmede door onvoorziene juridische kosten ( ) in verband met juridische acties tegen de voormalige huurder van Lage Boog 6-18 in Amersfoort. Daardoor ligt het exploitatieresultaat ondanks de hogere huurinkomsten en lagere hypotheekrentelasten onder de cashflowprognose Het daaruit voortvloeiende exploitatierendement ligt daarmee met 7,4% onder de cashflowprognose (7,8%). Opbouw direct en indirect rendement tot en met 2013 Hierna is een overzicht opgenomen van het gerealiseerde totaal direct rendement. Hierbij wordt het in 2013 gerealiseerde rendement vergeleken met de cashflowprognose , zoals deze in de jaarrekening 2012 was gegeven. De cumulatieve rendementen worden vergeleken met de Prospectus prognose. 10

11 sinds start Fonds juli 2005 t/m 31 december 2013 cashflow-prognose Prospectus actueel actueel prognose Aantal eenheden primo Af: verkopen Aantal eenheden ultimo Verkooprendement 0,2% 0,2% 0,7% 1,5% Exploitatierendement 7,4% 7,8% 6,7% 7,2% Totaal direct rendement 7,6% 8,0% 7,4% 8,7% Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. Het totaal direct rendement uit verhuur en verkoop over 2013 komt op 7,6% (volgens cashflowprognose : 8,0%). Sinds de start van het Fonds in juli 2005 tot en met 2013 bedraagt het cumulatieve verkooprendement 0,7% (versus Prospectus prognose: 1,5%). Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken, is in dit overzicht ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde). Het cumulatieve totaal direct rendement bedraagt ultimo ,4% (versus Prospectus prognose: 8,7%). Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus kosten uit verhuur en verkoop ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Herwaardering portefeuille Na een lichte waardedaling van de portefeuille in 2012 (1,5%) laat de hertaxatie van de portefeuille ultimo 2013 wederom een waardedaling zien van 5,1% ten opzichte van de getaxeerde waarde daarvan ultimo Deze waardedaling komt met name voor rekening van de woningportefeuille (6,2%) en in mindere mate voor rekening van de winkelportefeuille (4,5%). De marktwaarde van de portefeuille is afgenomen met tot per 31 december Dit betreft aan investeringen, aan verkopen en aan niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Indirect rendement Voor de berekening van het indirect rendement dient rekening te worden gehouden met de vermindering van de omvang van de portefeuille door verkopen in 2013 en moet een correctie worden toegepast met een afschrijving van verkrijgings- en fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Toekomstige verkoopkosten en eventueel verschuldigde performance fee zijn buiten beschouwing gelaten. Per saldo bedraagt het gecumuleerde indirect rendement sinds de start van het Fonds -4,3% op jaarbasis. Indien ook deze cumulatieve waardeverandering wordt meegenomen, bedraagt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds 3,2% op jaarbasis. 11

12 Analyse gecumuleerd direct en indirect rendement gecumuleerd 8 juli 2005 t/m 31 december 2013 gerealiseerd prognose Totaal direct rendement 7,4% 8,7% Indirect rendement -4,3% Totaal direct en indirect rendement 3,2% Vooruitzichten voor 2014 Mede gelet op de voor het jaar 2014 geschetste vooruitzichten op de Nederlandse woningmarkt, verwachten wij voor dit Fonds een stabilisatie van het aantal verkochte woningen ten opzichte van de prognose voor Rekeninghoudend met de tendens van stabiliserende verkoopprijzen verwachten wij een stijging van het rendement uit verkoop. Tevens verwachten wij dat het rendement uit de exploitatie in 2014 en volgende jaren een stijgende tendens vertoont in verband met de substantieel lagere hypotheeklasten. Het mede daardoor verbeterde exploitatierendement van de woningportefeuille zal de komende jaren evenwel volledig worden aangewend ter aflossing van de hypotheeklening bij Propertize (voorheen: SNS Porperty Finance B.V.) 8. Het exploitatierendement uit de winkelportefeuille zal worden uitgekeerd aan de Participanten. Een en ander is nader uitgewerkt in de navolgende geactualiseerde cashflowprognose voor het jaar 2014 en Geactualiseerde cashflowprognose In het kader van het veranderde economische klimaat dat sinds de economische crisis een grote invloed heeft uitgeoefend op de Nederlandse woningmarkt en derhalve op het Fonds, heeft met ingang van 2010 een herijking van de uitgangspunten van het Fonds plaatsgevonden waaruit een geactualiseerde cashflowprognose is voortgekomen. De gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling, mutatiegraad (de uitpondsnelheid) van de woningen en exploitatie- en beheerkosten zijn gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. In januari 2014 is overeenstemming bereikt met Propertize (voorheen: SNS Property Finance B.V.) over een voorstel tot continuatie (herfinanciering) van de bestaande financiering van de woningportefeuille onder gewijzigde rente- en aflossingscondities. In deze geactualiseerde prognose is dit voorstel verwerkt teneinde een betere inschatting te geven in het verloop van de exploitatie van de portefeuille voor de komende twee jaren. Daarnaast geeft de geactualiseerde cashflowprognose een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar. Deze cashflowprognose wordt jaarlijks geüpdate met de gerealiseerde cijfers van het afgelopen jaar en een prognose voor de twee volgende jaren. Onderstaand geven wij een toelichting op de belangrijkste wijzigingen in de uitgangspunten voor de hiervoor opgenomen aangepaste cashflowprognose. 8 per 30 december 2013 is SNS Property Finance B.V. afgesplitst van SNS Reaal en opereert sindsdien onder de naam Propertize. 12

13 Hypotheekrente en aflossing: In de buitengewone vergadering van participanten van 26 februari 2014 is het voorstel tot herfinanciering van de lening van Propertize (voorheen: SNS Property Finance B.V.) goedgekeurd. Hiermee wordt de financiering voor 7,5 jaar gecontinueerd, maar zal de hoogte van de financiering via extra aflossingen uit exploitatie versneld worden teruggebracht. Daarentegen zullen de rentelasten op de hypothecaire lening vanaf het moment van het aflopen van de huidige SWAP (1 augustus 2014) aanzienlijk lager uitkomen ten opzichte van de rentelasten over voorgaande jaren. Mede door deze versnelde aflossing zullen de rentelasten sneller dalen en bij een toekomstige verkoop leiden tot een verdere verhoging van de terugbetaling op de inleg ten opzichte van de huidige situatie. Rente liquiditeitsreserve: De verwachte spaarrente wordt voor 2014 en 2015 verlaagd naar 1,2% (de begrote spaarrente voor 2013 was 1,5%). Prijsvorming woningen: Voor 2014 en 2015 verwachten wij een stabilisatie van de huidige koopprijzen van de woningen. Verkoop woningen: Gelet op de ontwikkelingen in 2013 en ondanks de licht positieve vooruitzichten voor 2014 en 2015 op de koopwoningmarkt, is de uitpondsnelheid (mutatiegraad) van de woningportefeuille voor 2014 gelijk gebleven ten opzichte van de gerealiseerde uitponding in 2013 en derhalve naar beneden bijgesteld. Voor 2015 verwachten wij een stabilisatie. Als onderdeel van de herfinanciering zal de gehele verkoopopbrengst na aftrek van verkoopkosten worden aangewend voor aflossing op de lening van Propertize (voorheen: SNS Property Finance B.V.). Externe advieskosten herfinanciering: Bij het herfinancieringstraject met Propertize (voorheen: SNS Property Finance B.V.) heeft de Beheerder zich laten bijstaan door externe adviseurs (Fresh Real Estate in samenwerking met FTC Corporate Finance). De vergoeding voor deze dienstverlening ad 0,07% van de te herfinancieren lening van SNS (peildatum 31 december 2012) zal in het eerste halfjaar 2014 ten laste van het exploitatieresultaat worden gebracht. Verhuurderheffing: Ingevolge de recent in de Eerste Kamer aangenomen Wet verhuurderheffing zal deze nieuwe belastingheffing het exploitatieresultaat in 2014 en volgende jaren beïnvloeden. Deze wet kent voor 2014 en 2015 een oplopend tarief van 0,381% respectievelijk 0,449% van de waarde van de woningen volgens de WOZbeschikking. 13

14 Cashflowprognose Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund CV Kengetallen: ACTUEEL PROGNOSE PROGNOSE Rente liquiditeitsreserve 1,0% 1,2% 1,2% Stand hypotheek Propertize (SNS) begin periode Aflossingen hypotheek Propertize (SNS) verkoop woningen Extra aflossingen hypotheek Propertize (SNS) (cashsweep + upfront) Stand hypotheek Propertize (SNS) eind van het jaar Stand hypotheek FGH begin van het jaar Aflossing hypotheek FGH winkels Stand hypotheek FGH eind van het jaar Gemiddelde verwachte aflossing per eenheid Hypotheekrente Propertize (SNS) 3,3% 2,89% 2,36% Hypotheekrente FGH 4,0% 4,0% 4,0% Inflatie 2,2% 2,2% 2,2% Huurstijging woningen (boven inflatie) 0,0% 1,95% 1,95% Prijsstijging woningen -3,0% 0,0% 0,0% Gemiddelde verkoopopbrengst Mutatiegraad (op jaarbasis) - 1,3% 1,3% Mutatie woningportefeuille Aantal eenheden primo Verkopen Aantal eenheden ultimo Liquiditeitsreserve begin Balansmutatie voorgaande periode: Winstuitkering winkelportefeuille voorgaande periode Hypotheekrente totaal voorgaande periode Winstdeling Initiatiefnemer voorgaand halfjaar Stand renovatievoorziening begin Waarborgsommen Mutaties balansposten (crediteuren, BTW, vooruit ontv. huren enz.) Stand genormaliseerde liquiditeitsreserve Woningportefeuille Ontvangsten woningen Rentebaten liquiditeitsreserve Verkoopopbrengst woningen Huurinkomsten woningen Totaal ontvangsten woningen Uitgaven verkoop woningen Aflossing hypotheek verkoop woningen Verkoopkosten Winstdeling Initiatiefnemer Uitgaven exploitatie woningen Rente hypothecaire leningen Propertize (SNS) (woningen) Advieskosten herfinanciering Exploitatie- / beheerkosten Verhuurderheffing Algemene fondskosten inclusief taxatiekosten Totaal uitgaven woningen Winkelportefeuille Ontvangsten winkels Huurinkomsten winkels Rentebaten liquiditeitsreserve Totaal ontvangsten winkels Uitgaven exploitatie winkels Rente hypothecaire leningen FGH (winkels) Exploitatie- / beheerkosten Algemene fondskosten inclusief taxatiekosten Totaal uitgaven winkels Overige cashflowmutaties Renovatieuitgaven winkels Toevoeging aan voorziening renovatie winkels Renovatieuitgaven woningen Aflossing hypotheek winkels Betaling hypotheekrente volgende periode Mutaties balansposten (crediteuren, BTW, vooruit ontv. huren enz.) Totaal overige balansmutatie Waarborgsommen (geen uitgaven) Extra upfront aflossing hypotheek Propertize (SNS) Aflossing Propertize (SNS) excl. woningverkopen vorige periode (cashsweep) Winstuitkeringen Participanten winkels vorige periode Stand liquiditeitsreserve eind

15 Percentage Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven ACTUEEL PROGNOSE PROGNOSE RECAPITULATIE Liquiditeitsreserve begin Saldo balansmutaties Stand renovatievoorziening begin Winstuitkering winkels vorige periode Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin Exploitatieresultaat Resultaat uit verkoop woningen Resultaat uit exploitatie winkels + woningen Totaal direct resultaat Rendement uit verkoop woningen 0,2% 0,2% 0,2% Rendement uit exploitatie winkels + woningen 7,4% 7,9% 9,3% Totaal direct rendement 7,5% 8,1% 9,5% Splitsing resultaat naar woning- en winkelportefeuille: Exploitatieresultaat woningportefeuille Af: renovatieuitgaven woningen Af: verschil boekwaarde verkochte woning / aflossing Af: aflossing verkoopresultaat woningen Beschikbaar voor aflossing hypotheek Propertize (SNS) Exploitatieresultaat winkelportefeuille Af: renovatieuitgaven winkels Af: aflossing hypotheek winkels Af: voorziening renovatieuitgaven winkels Beschikbaar voor winstuitkering Waarborgsommen (geen uitgaven) Eenmalige upfront aflossing Propertize (SNS) Aflossing Propertize (SNS) uit excl. woningverkopen (cashsweep vorige periode) Winstuitkeringen participanten uit winkels Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind Totale aflossingen Propertize (SNS) betreffende deze periode Winstuitkering winkelportefeuille uitgedrukt in % van kapitaalinleg 2,4% 4,3% 5,8% Aflossing Propertize (SNS) uitgedrukt in % van de geldlening begin verslagperiode 2,1% 7,5% 4,7% Prognose rendement en aflossing 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Totaal rendement Uitkeerbaar rendement Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. 15

16 Uiteraard zijn deze verwachtingen gebaseerd op de kennis en verwachtingen aangaande de ontwikkelingen in de economie in het algemeen en van de Nederlandse woningmarkt en winkelmarkt in het bijzonder op grond van de per maart 2014 bekende gegevens. Indien de ontwikkelingen sneller of trager verlopen, zal dit uiteraard van invloed zijn op de rendementen van het Fonds. Kerngegevens 2013 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio Vlottende activa / kortlopende schulden 0,1 1,2 Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname Fondsvermogen / vreemd vermogen lang 0,85 0,39 Financieringsbehoeften De Beheerder is thans met FGH Bank N.V. in constructief overleg om de lening voor een middellange periode te continueren. De Beheerder De Beheerder van het Fonds, Holland Immo Group Beheer B.V., beschikt over een administratieve organisatie en interne beheersing, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De bedrijfsvoering van het Fonds functioneert effectief en overeenkomstig de beschrijving. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 11 november 2005 aan Holland Immo Group Beheer B.V. een vergunning verleend, ten einde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen. Deze Wft-vergunning zal op 22 juli 2014 van rechtswege overgaan in een AIFMD-vergunning. Eindhoven, 28 maart 2014 De Beheerder: Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. mr. T. Kühl mr. M. Kühl 16

17 BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (vóór resultaatbestemming) Actief 31 december december 2012 Beleggingen Terreinen en gebouwen (1) Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa (2) Liquide middelen (3)

18 Passief 31 december december 2012 Fondsvermogen (4) Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (5) Kortlopende schulden Handelscrediteuren Schulden aan kredietinstellingen (6) Belastingen (7) Overige schulden en overlopende passiva (8)

19 WINST-EN-VERLIESREKENING OVER Opbrengsten uit beleggingen (9) - in terreinen en gebouwen * in andere beleggingen * Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen (10) - in terreinen en gebouwen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen (11) - in terreinen en gebouwen Som der bedrijfsopbrengsten Lasten in verband met het beheer van beleggingen * (12) Beheerkosten en rentelasten * (13) Overige bedrijfskosten (14) Som der bedrijfslasten Resultaat De gemarkeerde posten (*) ad (2012: ) vormen het exploitatieresultaat. 19

20 KASSTROOMOVERZICHT OVER Resultaat boekjaar Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen gedurende het jaar Investeringen Desinvesteringen Rentebaten Rentelasten Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten Winstuitkeringen Aflossing leningen Transactiekosten herfinanciering Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom

21 Liquide middelen per begin boekjaar Nettokasstroom Liquide middelen per 31 december

22 TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2013 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire vennootschap heeft ten doel het collectief beleggen in registergoederen. Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 10 maart Het eerste boekjaar was een verkort boekjaar, dat liep vanaf 10 maart 2005 tot en met 31 december De feitelijke exploitatie is gestart op 8 juli Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar. Registergoed De registergoederen betreffen bij aankoop in de commanditaire vennootschap een twaalftal woningcomplexen inclusief grond, van in totaal 215 woningen, gelegen in Alblasserdam, Didam, Dongen, Eibergen, Enschede, Eygelshoven, Geleen, Kaatsheuvel, Oirschot, Roermond, Schiedam en Schijndel, en een drietal winkelcentra, inclusief grond, met ca. 60 winkelunits gelegen in Almelo, Amersfoort en Amsterdam. De registergoederen zijn getransporteerd op 8 juli Op 1 september 2009 is het winkelcentrum te Almelo verkocht. Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund B.V., waarvan 50% van de aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V. en 50% in het bezit zijn van GIM Vastgoed Management B.V. Beheer Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Het administratief en technisch beheer voor de woningen is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rotterdam en ACM Vastgoed Management B.V. te Nijmegen en voor de winkels aan WPM Winkelcentrummanagement B.V. te s-hertogenbosch. Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap. 22

23 Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. is ingeschreven in het handelsregister onder nummer Commanditaire vennoten Het aantal commanditaire vennoten bedraagt 427. De totale inbreng bedraagt De participanten zijn op 8 juli 2005 toegetreden. Op 1 september 2009 is een bedrag ad terugbetaald aan de participanten (zijnde per participatie). De inbreng bedraagt per 1 september 2009 derhalve (zijnde per participatie). Economische / juridische eigendom De economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. De Stichting Bewaarder Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund is juridisch eigenaar. Laatstgenoemde treedt op als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (voorheen: Wet toezicht beleggingsinstellingen) ten behoeve van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap. Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht (Wft). De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. 23

24 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en/of betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico s met betrekking tot de beleggingen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro s, de functionele valuta van het Fonds. De opstelling van de jaarrekening vereist dat de Beheerder oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten (derivaten), handelsschulden en overige te betalen posten. In de jaarrekening zijn de volgende categorieën financiële instrumenten 24

25 opgenomen: verstrekte leningen en overige vorderingen, langlopende en kortlopende schulden, overige financiële verplichtingen en derivaten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden niet door het Fonds gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord, tenzij de economische kenmerken en risico s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, dan wel indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten-verliesrekening. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien echter financiële instrumenten bij de vervolgwaardering worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winsten-verliesrekening, worden direct toerekenbare transactiekosten direct verwerkt in de winst-en-verliesrekening. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden. Afgeleide financiële instrumenten Na eerste opname worden afgeleide financiële instrumenten gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedgemodel wordt toegepast. 25

26 Hedge accounting Het Fonds maakt gebruik van interest rate swaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. Het Fonds past kostprijs hedge accounting toe. Als onderdeel van de toepassing van kostprijs hedge accounting vindt, zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van een toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-enverliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief of een nietfinanciële verplichting wordt de kostprijs van dit actief aangepast met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst-en-verliesrekening zijn verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, wordt de cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, als overlopende post in de balans opgenomen, totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst-enverliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. De vervolgwaardering van het financiële instrument is dan tegen kostprijs of lagere marktwaarde. Voorwaarden aan hedge accounting Het Fonds documenteert de hedgerelaties in generieke hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Het Fonds bepaalt op elke balansdatum de mate van ineffectiviteit van de combinatie van het hedgeinstrument en de afgedekte positie (de hedgerelatie). De mate van ineffectiviteit van de hedgerelatie wordt vastgesteld door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument en de afgedekte positie in de hedgerelatie. Het Fonds hanteert voor deze vergelijking de volgende kritische kenmerken: - Omvang - Looptijd - Afgedekt risico - Wijze van afrekening van het hedge instrument en de afgedekte positie. Indien de kritische kenmerken, beoordeeld in de context van de hedgerelatie, aan elkaar gelijk zijn of zijn geweest, is geen sprake (geweest) van ineffectiviteit. Indien de kritische kenmerken, beoordeeld in de context van de hedgerelatie, niet aan elkaar gelijk zijn of zijn geweest, is sprake (geweest) van ineffectiviteit. In dat geval wordt de mate van ineffectiviteit vastgesteld door de verandering in reële waarde van het hedge instrument 26