INTERN HUURREGLEMENT. - Vlaamse Wooncode

Transcriptie

1 1 INTERN HUURREGLEMENT Het intern huurreglement (IHR) is een openbaar document en vormt een aanvulling op het standaard en/of lokaal toewijzingsreglement zoals bepaald in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) dd. 12 oktober Het document werd op 18 maart 2008 goedgekeurd in de Raad van Bestuur van Volkshaard en gewijzigd op 9 december 2008, 18 augustus 2009, 26 januari 2010, 14 december 2010, 18 oktober 2011, 16 oktober 2012, 18 maart 2014 en 17 maart De grondslagen van dit reglement zijn: - Het Kaderbesluit Sociale Huur, Besluit Vlaamse regering (BVR) dd. 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode zoals herhaaldelijk gewijzigd. - Het Ministerieel Besluit. van 30 juli 2008 tot bepaling van nadere regels voor het vaststellen, de wijze van bijhouden, de inhoud en het actualiseren van het inschrijvingsregister voor kandidaat-huurders. - Vlaamse Wooncode De huurder en kandidaat-huurder verklaren op de hoogte te zijn dat wanneer een artikel opgenomen in het intern huurreglement zou gewijzigd worden t.g.v. een wettelijke bepaling, dit artikel in functie daarvan zal gewijzigd worden. Een artikelwijziging t.g.v. nieuwe wettelijke bepalingen zal niet tot gevolg hebben dat een volledig nieuw intern huurreglement tot stand komt.

2 Inhoud 1. Aanvragen sociale huurwoning Inschrijvingsprocedure Inschrijvingsvoorwaarden Inschrijvingsregister Actualisatie In wacht houden van de aanvraag in kandidatenregister Schrapping uit het inschrijvingsregister Toewijzingsvoorwaarden Toewijzingssysteem Bevoegd beslissingsorgaan Rationele bezetting Algemene principes Bijkomende bepalingen Afwijkingen Beschikbare woningtypes en de rationele bezetting Onderbezette woningen Woningen geschikt voor bewoners met een fysische handicap Project Hove te Donc te Maldegem-Donk Aanpasbare woongelegenheden en aanleunwoningen of -flats Levenslang wonen voor ouderen met beperkte mobiliteit of rolstoelgebruikers Absolute voorrangsregels Optionele voorrangsregels Lokale binding Sociaal huren bij een andere huisvestingsmaatschappij Lokale Toewijzingsreglementen Gent Wachtebeke Aalter Lochristi Lovendegem Weigering van toewijzing Mogelijke redenen tot weigering door Volkshaard Weigering van toewijzing door de kandidaat huurder Afwijkingen Bijzondere omstandigheden van sociale aard Doelgroepen Aanvraag Voorwaarden Weigering Huisdieren Schotelantennes Waarborgregeling Plaatsbeschrijving Toelating tot inwonen Garages Afrekening van de kosten De zorg voor een optimale leefbaarheid Sociale vermenging Versterking en ondersteuning van sociale netwerken Huurdersinformatie en huurdersparticipatie

3 15.1 Algemeen Bewonersparticipatie via structurele kanalen Klachtenbehandeling Renovatie Leefbaarheid Bijzondere aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden Verhaal Onderwerpen voor verhaal Procedure Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

4 4 1. Aanvragen sociale huurwoning 1.1 Inschrijvingsprocedure Inschrijven voor een sociale woning kan via het invullen van het aanvraagformulier. Deze formulieren zijn te verkrijgen op onze burelen, via onze website of kunnen per of per post bezorgd worden. Indien gewenst kan de kandidaat, op afspraak, deze samen met een medewerker van de sociale dienst invullen en de nodige informatie verkrijgen over de verschillende voorwaarden, de wijkkeuze,... De kandidaat geeft zijn toestemming om bij de bevoegde overheden en instellingen de noodzakelijke verklaringen, attesten of gegevens te verkrijgen. Sommige attesten kunnen wij niet zelf verkrijgen en dient de kandidaat ons deze te bezorgen. Indien de aanvraag niet compleet is, laten wij schriftelijk weten welke documenten ons dienen bezorgd te worden. Indien deze documenten ons niet bereiken binnen de maand na de aanvraag wordt de aanvraag geannuleerd en dient de kandidaat een nieuwe aanvraag in te vullen. De kandidaat kan op verzoek zijn kandidatuur laten bezorgen aan de andere sociale huisvestingsmaatschappijen die in die gemeente werkzaam zijn. Let op: dit kan enkel op het moment van de aanvraag gebeuren. 1.2 Inschrijvingsvoorwaarden Het sociaal huurbesluit bepaalt 6 voorwaarden waaraan de kandidaat-huurder dient te voldoen om ingeschreven te kunnen worden voor een sociale huurwoning of appartement. 1 De kandidaat is een meerderjarige persoon, een minderjarige ontvoogde persoon of een minderjarige persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst; 2 De kandidaat beschikt, samen met zijn gezinsleden, niet over een inkomen in het referentiejaar (het 3de jaar voorafgaand aan de inschrijving) dat de jaarlijks vastgelegde inkomensgrenzen overschrijdt; Echtgenoten waarvoor de echtscheiding werd ingeleid, of wettelijk samenwonenden die hun wettelijke samenwoning gaan beëindigen, worden niet als gezinsleden beschouwd. In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder beslissen om echtgenoten die kunnen aantonen dat hun huwelijk onherstelbaar ontwricht is, niet als gezinsleden te beschouwen. De toezichthouder oefent het toezicht uit op die beslissing van de verhuurder. Als een ongehuwde persoon of een persoon die niet wettelijk samenwoont en die zich wil inschrijven, samenwoont met gezinsleden die de sociale huurwoning duidelijk niet mee zullen betrekken, worden die gezinsleden niet

5 5 mee in aanmerking genomen voor de aftoetsing van de inschrijvingsvoorwaarden. Als de persoon die zich kandidaat wil stellen, tijdens het referentiejaar geen inkomen had, neemt de verhuurder het inkomen in aanmerking van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd. Als het inkomen van het referentiejaar de grens overschrijdt, maar in het jaar van de aanvraag daaronder gedaald is, kan de persoon worden ingeschreven. 3 De kandidaat heeft, samen met zijn gezinsleden, geen woning of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland; De eigendomsvoorwaarde geldt niet in volgende gevallen: 1 de woning in het Vlaamse Gewest die binnen de grenzen van een vastgesteld onteigeningsplan ligt, en die wordt bewoond door de persoon die zich kandidaat wil stellen; 2 de woning in het Vlaamse Gewest die maximaal twee maanden voor de inschrijving onbewoonbaar of ongeschikt verklaard is en waarvan de ontruiming noodzakelijk is; 3 de woning in het Vlaamse Gewest die onaangepast is en die bewoond wordt door een persoon met een fysieke handicap die zich kandidaat wil stellen; 4 de woning die bewoond wordt door een persoon met een handicap die ingeschreven is voor een ADL-woning als vermeld in artikel 1, 8, van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juni 1998 tot aanmoediging van projecten inzake het zelfstandig wonen van personen met een fysieke handicap in sociale woonwijken; 5 de woning die in een ruimtelijke bestemmingszone in België ligt waar wonen niet toegelaten is; 6 de woning die moet worden ontruimd met toepassing van artikel 18, 2, tweede lid, artikel 26, 60, 3, en artikel 90, 1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode; 7 de woning die bewoond wordt door de persoon die zich wil inschrijven, en die het beheer over zijn woning heeft verloren tengevolge van een faillietverklaring met toepassing van artikel 16 van de Faillissementswet van 8 augustus De kandidaat en, indien van toepassing, zijn gezinsleden tonen de bereidheid om Nederlands aan te leren; 5 De kandidaat en, indien van toepassing, zijn gezinsleden, zijn bereid het inburgeringstraject te volgen overeenkomstig het Inburgeringsdecreet voor zover hij en, in voorkomend geval, zijn gezinsleden verplichte inburgeraars zijn; 6 De kandidaat en, indien van toepassing, zijn gezinsleden zijn ingeschreven in de bevolkingsregisters, vermeld in artikel 1, 1, eerste lid, 1, van de wet van 19 juli 1991

6 betreffende de bevolkingsregisters, de identiteitskaarten, de vreemdelingenkaarten en de verblijfsdocumenten en tot wijziging van de wet van 8 augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen, of hij en, in voorkomend geval, zijn gezinsleden zijn ingeschreven op een referentieadres als vermeld in artikel 1, 2, van de voormelde wet Inschrijvingsregister De kandidaat-huurder wordt geacht een uitgebreide keuze te maken binnen het patrimonium. Hij wordt in principe ingeschreven voor alle woongelegenheden aangepast aan de rationele bezetting en rekening houdende met de optionele voorrangsregel 'inwoner gemeente' (zie Lokale binding). Als de kandidaat-huurder zijn voorkeur beperkt, motiveert hij die beperking. De verhuurder oordeelt of deze beperking aanvaardbaar is. De toewijzing van een vrijkomende of nieuwe huurwoning geschiedt op basis van een toewijzingslijst per gemeente, per wijk en per type van woongelegenheid. Kandidaat-huurders kunnen zich via deze toewijzingslijsten inschrijven voor meerdere wijken en types. De kandidaat kan zijn woonkeuzes wijzigen op de volgende momenten: bij inschrijving, bij actualisatie en naar aanleiding van een huisbezoek. Daarnaast kan een kandidaat, conform het Ministerieel Besluit van 30/7/2008, zijn woonvoorkeuren op ieder moment wijzigen zonder dat dit een invloed heeft op zijn inschrijvingsnummer en datum, als hij hiervoor gegronde redenen heeft, die nog niet konden worden gemeld bij de inschrijving of laatste actualisatie. De wijziging van woonkeuzes dient steeds schriftelijk en gemotiveerd te gebeuren. Als na de inschrijvingsdatum de gezinssamenstelling of het adres van de kandidaathuurder wijzigt, moet de kandidaat-huurder dit binnen een maand na de wijziging meedelen aan de verhuurder. Indien gewenst kan de kandidaat-huurder inzage krijgen in het register zonder persoonsgebonden gegevens. De minister stelt de nadere regels en het model vast. 1.4 Actualisatie De inschrijvingsregisters worden minstens in elk oneven jaar geactualiseerd. Daarbij wordt nagegaan of minstens de kandidaat-huurders die het tweede kalenderjaar ervoor al waren ingeschreven, nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde. 1.5 In wacht houden van de aanvraag in kandidatenregister Het wordt de kandidaat-huurder toegestaan om zijn aanvraag in wacht te houden en dit met behoud van de inschrijvingsdatum in het register. Zowel het verzoek tot het in wacht houden van zijn aanvraag als het opnieuw activeren van zijn dossier dient door de kandidaat schriftelijk gemeld te worden. Dit verzoek van de

7 7 kandidaat-huurder wordt door de maatschappij schriftelijk bevestigd. Het in wacht houden van een kandidatuur kan uitsluitend in volgende gevallen: Volgende criteria worden beschouwd als zijnde gegrond en dienen bijgevolg niet meer voorgelegd te worden: Pas verhuisd ( < 1 jaar) Recuperatie na ziekenhuisopname en/of ziekenhuisopname in zicht Wegens ziekte / operatie / gezondheidsredenen die verhuis niet toelaten Gedetineerd / geïnterneerd Ongegronde criteria : 1. Momenteel niet woonbehoeftig 2. Mocht het ooit nodig zijn 3. Wachten tot (pre)pensioen Andere redenen dienen telkens aan het Directiecomité ter goedkeuring voorgelegd te worden. Tussen verhuurder en kandidaat-huurder wordt een redelijke termijn afgesproken waarbinnen zijn aanvraag in wacht wordt gehouden. De toezichthouder oefent het toezicht uit op het in wacht houden van een aanvraag in het kandidatenregister. 1.6 Schrapping uit het inschrijvingsregister het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt dat er 8 gevallen zijn waar een schrapping mogelijk is uit het inschrijvingsregister. 1 De kandidaat-huurder aanvaardt de toewijzing van de aangeboden sociale woning of appartement. 2 De kandidaat-huurder voldoet niet meer aan de inkomstenvoorwaarde op het moment van de actualisatie. 3 De kandidaat-huurder voldoet niet aan de toelatingsvoorwaarden bij het aanbod van een woongelegenheid. 4 De kandidaat-huurder legt of geeft onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens te kwader trouw. 5 De kandidaat-huurder vraagt schriftelijk de schrapping aan. 6 Bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet-reageren door de kandidaat-huurder wordt hij geschrapt als hem een woning door de verhuurder wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt, op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen is van ten minste drie maanden. De verhuurder zal bij het volgende aanbod van een andere woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat bij een weigering of het niet- reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van

8 minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren. 7 De kandidaat-huurder reageert niet of niet tijdig op de brief en de herinneringsbrief van de verhuurder bij actualisering van het register, vermeld in artikel 8 van het KSH, op voorwaarde dat hij minimaal een maand, te rekenen vanaf de postdatum van de brief, krijgt om te reageren en na de herinneringsbrief minimaal vijftien kalenderdagen, te rekenen vanaf de postdatum van de herinneringsbrief. 8 Indien een brief onbestelbaar terugkeert bij actualisatie van het register of bij het aanbod van een woning, op voorwaarde dat de brief verzonden is naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk verzoekt om de briefwisseling te verzenden naar een ander adres. De kandidaat-huurder wordt door de verhuurder schriftelijk op de hoogte gebracht van de schrapping, behalve bij het aanvaarden van de toewijzing van een sociale woongelegenheid en bij het onbesteld terugkeren van een brief. Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure gevolgd: 1 als slechts een van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden; 2 als verschillende kandidaat-huurders de inschrijving willen behouden, behoudt de persoon die zich opgegeven heeft als toekomstige referentiehuurder, het oorspronkelijke inschrijvingsnummer. Zijn wettelijke of feitelijke partner krijgt een inschrijvingsnummer dat gevormd is door de datum waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven in het inschrijvingsregister, vermeld in artikel 7, eerste lid, en het volgnummer dat aansluit bij het volgnummer van de laatste inschrijving van de dag waarop zijn wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven. De andere kandidaat-huurders worden opnieuw ingeschreven met een nieuw inschrijvingsnummer Toewijzingsvoorwaarden Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, die dezelfde zijn als de inschrijvingsvoorwaarden. In geval men bij toewijzing een eigendom mocht hebben moet de kandidaat-huurder binnen een jaar na de toewijzing van een sociale huurwoning de woning vervreemden. Als de huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij de verhuurder verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen. In de volgende gevallen wordt de echtgenoot van de kandidaat-huurder niet mee in aanmerking genomen voor de aftoetsing van de toelatingsvoorwaarden: 1 als er een vordering tot echtscheiding is ingesteld;

9 2 als er gegronde redenen worden aangevoerd voor het niet instellen van een vordering tot echtscheiding; 3 als er een vermoeden van afwezigheid als vermeld in artikel 112 van het Burgerlijk Wetboek is vastgesteld Toewijzingssysteem De toewijzingsregels liggen vast in artikels 18 en volgende. Het toewijzingssysteem houdt achtereenvolgens rekening met de rationele bezetting, de absolute voorrangsregels, de optionele voorrangsregels, en tenslotte de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister. Het Intern Huurreglement wordt aangevuld met een specifiek lokaal toewijzingsreglement in Gent, Wachtebeke, Aalter, Lochristi en Lovendegem die enkel van toepassing zijn voor die specifieke gemeentes. 2.1 Bevoegd beslissingsorgaan Artikel 13 van het Kaderbesluit Sociale Huur stelt dat de toewijzing bepaald wordt door het beslissingsorgaan van de verhuurder of door de persoon of personen die hij daartoe aanstelt. De Raad Van Bestuur heeft beslist dat de bevoegdheid gedelegeerd werd aan het Directiecomité die wel periodiek hiervan verslag uitbrengt aan de Raad Van Bestuur. 2.2 Rationele bezetting Algemene principes Bij de aanvraag wordt er meegedeeld voor welke type woongelegenheid de kandidaat in aanmerking kan komen. De rationele bezettingsgraad is per woongelegenheid door de sociale huisvestingsmaatschappij officieel vastgelegd onder de vorm van hierna opgesomde lijst. De rationele bezetting van het gehele patrimonium gebeurt op grond van de gezinssamenstelling, hierbij rekening houdende met geplaatste kinderen of kinderen met co-ouderschapregeling die jonger dan 25 jaar zijn en per type woongelegenheid. De leeftijd en het geslacht van de eventuele kinderen worden als criterium gebruikt bij het bepalen voor welke type woongelegenheid de kandidaat in aanmerking komen. Als een slaapkamer groot genoeg is voor 2 personen worden kinderen van een verschillend geslacht, ongeacht de leeftijd, nooit op eenzelfde kamer ingedeeld. Bij kinderen van hetzelfde geslacht kan dit wel, mits een relatief klein leeftijdsverschil. Intergenerationeel delen van een slaapkamer wordt evenmin toegestaan.

10 Bij het beoordelen van de rationele bezetting wordt tevens rekening gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschapregeling of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft men rekening houden zolang zij de leeftijd van vijfentwintig jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft voortduren. De kandidaat-huurder kan schriftelijk verzaken aan de toepassing van dit recht. Hij kan de verzaking aan dit recht op elk ogenblik herroepen. Als de gezinshereniging, vermeld in artikel 9, eerste lid, 6, KSH nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die gezinshereniging, zou kunnen worden toegewezen, wordt aan de kandidaat-huurder een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is, toegewezen met inachtneming van de voorrangsregels vermeld in artikel 19. De verhuurder kan afwijken van de rationele bezetting als een huurder tijdelijk wordt geherhuisvest als vermeld in artikel 37bis, 2, tweede lid. Bij die afwijking worden de normen, vermeld in artikel 5, 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode, nageleefd, met behoud van de toepassing van artikel 5, 3, tweede lid, van de Vlaamse Wooncode. Bij de inschrijving van de kandidaat-huurder(s) wordt meegedeeld welke types van woning aan hun gezinssituatie aangepast zijn. De bouwmaatschappij kan evenwel geen rekening houden met de voorkeur van een kandidaat-huurder indien deze een te beperkt aandeel van het patrimonium betreft of als deze voorkeur ertoe leidt dat een toewijzing onmogelijk wordt. Als een kandidaat toch voor een grotere woning wil ingeschreven worden, zal dat gebeuren maar met de mededeling dat hij enkel na uitputting van de kandidaten met aangepaste bezetting in aanmerking kan komen. Indien geen geschikte kandidaat-huurders meer voorhanden zijn die beantwoorden aan de vooropgezette rationele bezettingsgraad, wordt vervolgens stapsgewijze uitgekeken naar de groep belangstellenden, waarvan de gezinssamenstelling één persoon minder telt Bijkomende bepalingen Bij zwangerschap kan de kandidaat-huurder kiezen om hiermee rekening te houden in het bepalen van het aantal slaapkamers. Het verkrijgen van een extra slaapkamer is echter pas mogelijk wanneer het kind geboren is Afwijkingen De verhuurder wijkt af van de rationele bezetting als de huurder moet geherhuisvest worden tengevolge van het bewonen van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 5, 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode, en als er op korte termijn geen aanbod kan worden gedaan van een woning die voldoet aan de rationele bezetting. Bij die afwijking worden de normen, vermeld in artikel 5, 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode, nageleefd. Bij projecten waar minder dan 10% van de woongelegenheden 1 slaapkamer hebben, kunnen alleenstaanden ook voor 2 slaapkamers in aanmerking komen.

11 11 Bij onderbezetting (woning of appartement met minimum 3 slaapkamers en bewoond door 1 persoon) tracht de verhuurder een betere doorstroming te creëren en woningen maximaal te laten bezetten. Hoofdzakelijk zijn dit huurders die al lange tijd in deze buurt wonen, er een netwerk hebben uitgebouwd en een emotionele binding hebben met de woning. Om deze huurders toch aan te zetten om te verhuizen ten einde de zeer lange wachttijden voor gezinnen aan te pakken, kunnen alleenstaanden in aanmerking komen voor 2 slaapkamers binnen het ganse patrimonium. De verhuurder kan afwijken van de rationele bezetting als een huurder tijdelijk wordt geherhuisvest zoals vermeld in artikel 37bis, 2, tweede lid. Bij die afwijking worden de normen, vermeld in artikel 5, 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode, nageleefd, met behoud van de toepassing van artikel 5, 3, tweede lid, van de Vlaamse Wooncode. De verhuurder wijkt af van de rationele bezetting als zijn huurder moet geherhuisvest worden ten gevolge van het bewonen van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 5, 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode, en als er op korte termijn geen aanbod kan worden gedaan van een woning die voldoet aan de rationele bezetting. Bij die afwijking worden de normen, vermeld in artikel 5, 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode, nageleefd Beschikbare woningtypes en de rationele bezetting 1. Woning aangepast aan mensen met een fysieke beperking Met 1 slpk.: alleenstaande of koppel Met 2 slpks: alleenstaande* of koppel * Alleenstaande: enkel bij projecten waar minder dan 10% 1slk-woningen gebouwd zijn 2. Studio: 1 persoon 3. Appartement/woning 1 slpk. : alleenstaande of koppel 2 slpks.: alleenstaande* of koppel * Alleenstaande: enkel bij projecten waar minder dan 10% 1slk-appartementen / woningen gebouwd zijn 4. Appartement 3 slpks.: 3 of 4 personen 5. Woning 2,5 slpks 1 : alleenstaande met min. 1 kind ten laste 6. Woning 3 slpks.: alleenstaande met 2 of 3 kinderen of koppel met 2 of 3 kinderen 7. Woning 4 slpks.: alleenstaande met 3 of meer kinderen of koppel met 3 of meer kinderen 8. Aanleunflat 1 slpk.: alleenstaande 65+ of koppel Een halve slaapkamer is < 8m²

12 12 2 slpks.: alleenstaande* 65+ of koppel 65+ * Alleenstaande: enkel bij projecten waar minder dan 10% 1slk-appartementen gebouwd zijn De oppervlaktenormen zijn deze zoals bepaald in de actuele versie van het handboek Concepten voor Sociale Woningbouw Onderbezette woningen Huurders die ervoor opteren om in een onderbezette woning te blijven wonen, dienen in de toekomst hiervoor een onderbezettingsvergoeding te betalen. Van zodra de bepalingen hierrond worden aangepast in het Besluit van de Vlaamse Regering van 6/2/2009 zal deze vergoeding worden toegepast Woningen geschikt voor bewoners met een fysische handicap Deze woongelegenheden worden toegewezen aan de doelgroep. Bij uitputting van deze kandidaten worden de toewijzingen gedaan aan kandidaten met een functionele beperking qua mobiliteit. Kenmerken: - rolstoeltoegankelijk - brede deuropeningen - keuken op zithoogte met mogelijkheid onder het werkblad te rijden met de rolstoel - aangepast sanitair steunen in badkamer en toilet - optimaal gebruik van de vloeroppervlakte voor de draaicirkel van de rolstoel - elektriciteitsbediening op zithoogte (facultatief) - automatische deuropening (facultatief) - individuele aanpassingen Project Hove te Donc te Maldegem-Donk. Dit project is in eerste instantie specifiek bestemd voor het huisvesten van MS-patiënten die willen instappen in een project zelfstandig wonen en voldoende assistentievraag hebben. Indien hiervoor onvoldoende kandidaten zijn, kunnen ook personen met andere handicaps opgenomen worden. De kenmerken van dergelijke woningen zijn dezelfde als deze vermeld onder maar uitgebreid met de ADL-assistentie (24u/24u). 2 VMSW, C2008; Concepten voor sociale woningbouw. Leidraad voor bouwheer en ontwerpers.

13 Aanpasbare woongelegenheden 3 en aanleunwoningen of -flats 4. Voorrang voor ouderen (65 jaar en ouder) en kandidaten met functionele beperking qua mobiliteit en met aanwezigheid van zorgindicatoren of zorgindicatie. Kenmerken: - rolstoeltoegankelijk - brede deuropeningen - aangepast sanitair steunen in badkamer en toilet (individueel aangepast) - voldoende vloeroppervlakte voor de draaicirkel van de rolstoel - oproepsysteem naar nabijgelegen zorgcentrum - gebouwd volgens de criteria zoals opgenomen in de actuele versie van het handboek Concepten voor sociale woningbouw Levenslang wonen voor ouderen met beperkte mobiliteit of rolstoelgebruikers Kenmerken hieronder vermeld, zoals goedgekeurd in de Raad van Bestuur van Volkshaard dd. 16/8/2011 en conform de criteria voor aangepaste woningen voor bejaarden, zoals vastgelegd in het handboek Concepten voor sociale woningbouw (C2008): Technische uitrusting van de woning (elektriciteit, verwarming, sanitair en keuken) Toegankelijkheid van de woonvertrekken (geen niveauverschillen, voldoende circulatieruimte) Slaapkamer: minimum 1 slaapkamer op de gelijkvloerse verdieping of aanwezigheid van een lift; in totaal max. 2 slaapkamers. Badkamer op gelijkvloers: min aansluitend op 1 slaapkamer Alle noodzakelijke woonfuncties bevinden zich op het gelijkvloers (keuken, leefruimte, badkamer, toilet, slaapkamer) Deurbreedte min. 90 cm Beugels aan toilet en in badkamer Goede bereikbaarheid vanaf openbaar domein: Drempelhoogte: max. 2 cm Voldoende voorzieningen in directe omgeving (600m): openbaar vervoer, winkels, gezondheidszorg. Voorkeurlokalisatie op woonerf. Nabijheid van dorpskern, woonkern, bereikbaarheid via openbaar vervoer. 2.3 Absolute voorrangsregels Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur legt alle absolute prioriteiten vast. 3 Aanpasbare woongelegenheden: woongelegenheden ontworpen op basis van de criteria vastgelegd in de gids voor Levenslang Wonen. 4 Aanleunwoningen of flats: woongelegenheden die in rechtstreekse verbinding staan met een zorginstelling. Tussen de zorginstelling en de maatschappij werd een overeenkomst afgesloten.

14 1 De kandidaat-huurder of een van zijn gezinsleden met een fysieke handicap of beperking, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met die fysieke handicap of beperking of de kandidaat-huurder die ingeschreven is voor een sociale assistentiewoning, als de beschikbare woning een sociale assistentiewoning is. 1 bis De kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder die niet voldoet aan woonbezettingsnormen. 1 ter De kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van een persoon met een handicap, maar zelf geen nood heeft aan dergelijke woning. 1 quater De kandidaat-huurder die verhaal heeft ingediend en waarvan de toezichthouder die gegrond heeft verklaard. 2 De kandidaat-huurder wiens woning, waar de sociale huisvestingsmaatschappij contractueel een zakelijk recht heeft op verworven, dient ontruimd te worden naar aanleiding van renovatiewerken. 3 De kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting, en die wil verhuizen naar een sociale huurwoning van dezelfde verhuurder die aan de rationele bezetting voldoet, als de huurder zijn verplichtingen als kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10, vijfde en zesde lid, is nagekomen; 4 De kandidaat-huurder bij wie de bij de inschrijving gemelde gezinshereniging nog niet is voorgevallen. De woongelegenheid die wordt toegewezen is dan aangepast aan de huidige gezinssamenstelling. 5 de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed waar wonen niet is toegestaan. 6 De kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die: a) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk was; b) met toepassing van artikel 15 of 16bis van de Vlaamse Wooncode ongeschikt of onbewoonbaar verklaard is of het voorwerp was van een conformiteitsonderzoek als vermeld in artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, voor zover die woning op het technisch verslag ofwel minstens drie gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken "Omhulsel" of "Binnenstructuur" ofwel minstens drie gebreken van categorie IV en 60 strafpunten gescoord heeft; 7 De kandidaat-huurder die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan; 8 De kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is. 14

15 Als de kandidaat-huurder op het moment van zijn kandidaatstelling al huurder is van de verhuurder, hoeft hij niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde Een woning, onroerend goed of kamer kan slechts eenmaal aanleiding geven tot de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5, 6 en 7. Om in aanmerking te komen voor de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5, 6 en 7, moet de kandidaat-huurder de woning, het onroerend goed of de kamer sedert ten minste zes maanden bewoond hebben. Bovendien wordt de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5 en 6, alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de vaststelling in een proces-verbaal of de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring heeft ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7 van het KSH. De voorrang, vermeld in het eerste lid, 7, wordt alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de kennisneming van de akte van onteigening of de datum van de akte van eigendomsoverdracht in het geval van een minnelijke aankoop, heeft ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in het eerste lid, 3, beantwoordt, kan na de tweede ongegronde weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel. Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in het eerste lid, 5 of 6 beantwoordt, kan na zijn weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel Optionele voorrangsregels Na de toepassing van de absolute voorrangsregels en binnen de lokale toewijzingsreglementen heeft de Raad Van Bestuur van Volkshaard beslist om volgende 2 optionele voorrangsregels toe te passen: Lokale binding De maatschappij verleent voorrang, aan de kandidaat huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is Sociaal huren bij een andere huisvestingsmaatschappij Huurders die gehuisvest zijn in een sociale woning kunnen niet als woonbehoeftig worden beschouwd en kunnen daarom geen toewijzing krijgen noch bij mutaties noch bij renovatiewerken uitgevoerd door een andere betrokken SHM, behoudens andere gemaakte bi- of multilaterale akkoorden.

16 Lokale Toewijzingsreglementen Gent Doelgroep ouderen De doelgroep ouderen krijgt voorrang bij de toewijzing van de sociale huurwoningen die zijn opgenomen in bijlage 1 van dit reglement. Deze doelgroep wordt als volgt gedefinieerd: personen vanaf 65 jaar. Bij een koppel volstaat dat één van de partners minstens 65 jaar is. Deze woningen worden, rekening houdend met de rationele bezetting, prioritair toegewezen volgens volgend cascadesysteem: 1 75-plussers die hun woning moeten verlaten en nog voldoende zelfstandig kunnen wonen, al dan niet met de nodige thuiszorg. De sociale verhuurder kan een medisch attest opvragen aan de kandidaat-huurders als hij twijfelt aan de mogelijkheden van de huurder om nog zelfstandig te wonen, mits thuiszorg. Indien er hiervoor geen doktersattest kan voorgelegd worden, dan zal de sociale verhuurder deze kandidaat-huurder doorverwijzen naar of zelf contact opnemen met het OCMW, Ouderen- en Thuiszorgbeleid, Dienst Advies, Oriëntatie en Opname. Het is de oudere die op eigen initiatief de vraag tot het bekomen van deze voorrang moet stellen en het nodige bewijsstuk van het moeten verlaten van de woning moet indienen bij de sociale verhuurder plussers. De toewijzing gebeurt volgens de regels van het standaardluik Doelgroep mensen met ernstige en langdurige psychiatrische problemen Kandidaten die zelfstandig kunnen wonen en begeleid worden door het Psychiatrisch Centrum Dr. Guislain worden prioritair toegewezen volgens chronologische volgorde van inschrijving voor de sociale huurwoningen die zijn opgenomen in bijlage 1. Zijn er geen kandidaten beschikbaar die zelfstandig kunnen wonen én begeleid worden door het PC Dr. Guislain, dan gaat de toewijzing naar kandidaat-huurders die zelfstandig kunnen wonen én begeleid worden door een andere gespecialiseerde voorziening die psychiatrische patiënten begeleiden op voorwaarde dat de dienst in ondersteuning in crisissituaties kan garanderen Wachtebeke Lokale binding Na de toepassing van de absolute voorrangsregels gelden volgende voorrangsregels in de gemeente Wachtebeke. 1 Er zal eerst voorrang worden gegeven aan kandidaat-huurders die sinds hun geboorte wonen op het grondgebied van Wachtebeke. 2 Vervolgens wordt voorrang verleend aan kandidaat-huurders die minimaal 10 jaar op het grondgebied van Wachtebeke wonen of gewoond hebben.

17 3 Vervolgens wordt voorrang verleend aan kandidaat-huurders die in de periode van 6 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner geweest zijn van Wachtebeke Doelgroep ouderen De doelgroep ouderen krijgt voorrang bij de toewijzing van de sociale huurwoningen die zijn opgenomen in bijlage 2 van dit reglement. Deze doelgroep wordt als volgt gedefinieerd: personen vanaf 65 jaar. Bij een koppel volstaat dat één van beide partners 65 jaar is Aalter De doelgroep ouderen krijgt voorrang bij de toewijzing van de sociale huurwoningen die zijn opgenomen in bijlage 3 van dit reglement. Deze doelgroep wordt als volgt gedefinieerd: personen vanaf 65 jaar. Bij een koppel volstaat dat één van beide partners 65 jaar is Lochristi De doelgroep ouderen krijgt voorrang bij de toewijzing van de sociale huurwoningen die zijn opgenomen in bijlage 4 van dit reglement. Deze doelgroep wordt als volgt gedefinieerd: personen vanaf 65 jaar. Bij een koppel volstaat dat één van de partners minstens 65 jaar is. Deze woningen worden rekening houdend met de rationele bezetting, prioritair toegewezen volgens het volgende cascadesysteem: 1 75-plussers die hun woning moeten verlaten en nog voldoende zelfstandig kunnen wonen, al dan niet met de nodige thuiszorg. De sociale verhuurder kan een medisch attest opvragen aan de kandidaat-huurder als hij twijfelt aan de mogelijkheden van de huurder om nog zelfstandig te wonen, mits thuiszorg. Indien er hiervoor geen doktersattest kan voorgelegd worden, dan zal de sociale verhuurder deze kandidaat-huurder doorverwijzen naar of zelf contact opnemen met het Sociaal Huis/O.C.M.W plussers 3 65-plussers Lovendegem De doelgroep ouderen krijgt voorrang bij de toewijzing van de sociale huurwoningen die zijn opgenomen in bijlage 5 van dit reglement. Deze doelgroep wordt als volgt gedefinieerd: personen vanaf 65 jaar. Bij een koppel volstaat dat één van beide partners 65 jaar is. 3. Weigering van toewijzing

18 Mogelijke redenen tot weigering door Volkshaard De verhuurder kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren aan de kandidaathuurder die huurder van de verhuurder is of geweest is en: 1 van wie de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van artikel 98, 3, 2, van de Vlaamse Wooncode; 2 die de woning van de verhuurder bewoont of heeft verlaten voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is. Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan de verhuurder, kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden nog niet heeft afgelost. In afwijking hiervan kan de verhuurder, als de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een O.C.M.W. of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, de toewijzing slechts weigeren, als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de schulden zijn afgelost. Als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling overeenkomstig de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen, en er is een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling opgesteld, kan de verhuurder de toewijzing niet weigeren. In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaat-huurder voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaathuurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners. In de motivatie wordt uitdrukkelijk vermeld waarom een proefperiode niet volstaat voor de kandidaat-huurder. Als blijkt dat de verhuurder toewijzingen weigert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat gedurende maximaal een jaar elke beslissing tot weigering aan hem wordt voorgelegd. In plaats van de toewijzing te weigeren kan de verhuurder de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen. In dat geval sluit een welzijns- of gezondheidsvoorziening een begeleidingsovereenkomst met de kandidaat-huurder. De verhuurder is op straffe van nietigheid van de beslissing verplicht om de gemotiveerde weigering tot toewijzing binnen veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder te betekenen met melding van het verhaalrecht, vermeld in artikel 30. Als de toewijzing van een woning wordt geweigerd, kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort Weigering van toewijzing door de kandidaat huurder Indien een kandidaat een toewijzing weigert, dient hij dit schriftelijk te melden met de reden waarom men niet ingaat op de toewijzing. Ongemotiveerde redenen worden steeds beschouwd als een ongegronde weigering. Een 2 de ongegronde weigering zal steeds leiden tot een schrapping van het dossier.

19 19 4. Afwijkingen 4.1 Bijzondere omstandigheden van sociale aard De verhuurder kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door af te wijken van de toewijzingsregels, vermeld in artikelen 18 tot en met 21 en in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels, vermeld in artikel 26 van het KSH. De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard. De toezichthouder oefent het toezicht uit op het versneld toewijzen. Als blijkt dat de verhuurder versnelde toewijzingen doorvoert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan hij beslissen dat gedurende maximaal een jaar elke beslissing tot versneld toewijzen aan hem wordt voorgelegd. 4.2 Doelgroepen Aanvraag Er zijn 3 doelgroepen die in aanmerking komen voor een versnelde toewijzing: 1 Daklozen 2 Jongeren die zelfstandig wonen of gaan wonen met begeleiding door een erkende dienst op voorwaarde dat de jongeren niet ouder is dan 21 jaar en niet valt onder de toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand. 3 Personen met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig woont of gaat wonen. Bovenstaande kandidaten moeten aangemeld worden door het OCMW, CAW, een erkende dienst voor begeleiding, erkend initiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam Voorwaarden De verhuurder stelt als voorwaarde dat de begeleidende dienst ook de begeleidende maatregelen opneemt voor minimum 6 maanden. Hiervoor wordt er een begeleidingsovereenkomst opgesteld tussen de aanvrager en de begeleidende dienst waaruit moet blijken dat de kandidaat-huurder in staat is om zelfstandig te wonen en ook in staat is om zonder begeleidende maatregelen te wonen. Indien blijkt dat op het einde van een begeleidingsovereenkomst wordt vastgesteld dat een voortzetting van de begeleiding noodzakelijk is, wordt deze verlengd Weigering De verhuurder zal het verzoek weigeren in volgende gevallen.

20 20 1 De kandidaat-huurder weigert de begeleidingsovereenkomst te ondertekenen. 2 De verhuurder in het jaar van de aanvraag reeds 5% versnelde toewijzingen voor deze doelgroepen heeft gedaan 3 De kandidaat behoort tot een doelgroep waarvoor reeds 4% toewijzingen zijn gedaan. 5. Huisdieren Het is verboden: - kleinvee en/of duiven te houden; - gevaarlijke huisdieren te houden; - huisdieren te houden die schade kunnen berokkenen aan het gehuurde pand; - huisdieren te houden die overlast kunnen veroorzaken aan buren door lawaai, geur, of andere redenen. In appartementen die niet over een tuin beschikken is het, gelet op de aard van het goed, verboden a fortiori huisdieren te houden die overlast kunnen veroorzaken en/of die schade kunnen berokkenen aan het gehuurde pand. Honden worden beschouwd als dieren welke overlast kunnen veroorzaken (blaffen, bijten, etc). Boven- en onderliggende buren hebben immers recht op een rustige bewoning. In het licht van deze bepaling zal de Woonmaatschappij schade aan het pand éénzijdig kunnen vaststellen, mits omstandige beschrijving en fotodossier. In het kader van deze bepaling zal overlast voor andere buren bewezen worden geacht, van zodra er één schriftelijke melding terzake bij de Woonmaatschappij bekend is. Elke overtreding/schade/overlast zal aanleiding geven tot onmiddellijke verbreking van de huurovereenkomst. 6. Schotelantennes Het is de huurder verboden zichtbare individuele TV antennes, zichtbare radio- of CB antennes en schotelantennes vast te hechten of te monteren aan de woning of appartement en/of bekabeling op de gevel aan te brengen. 7. Waarborgregeling De waarborg wordt in handen van de maatschappij gestort en niet op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. De waarborg bedraagt maximaal 2 maanden de basishuurprijs met een maximum van 800. De waarborg wordt verhoogd met de in de loop van de huurovereenkomst gekapitaliseerde interesten tegen een interestvoet die minimaal gelijk is aan de creditrente bepaald op de Rekening Courant van de VMSW met een looptijd van 1 jaar. 8. Plaatsbeschrijving

21 De huurder dient bij de intredende en uittredende plaatsbeschrijving een administratieve kost te betalen. Het aandeel bedraagt het basisbedrag van 27 telkens geïndexeerd en geactualiseerd Toelating tot inwonen Huurders die familie wil laten inwonen dienen hiervoor schriftelijk of mondeling toestemming te vragen aan de maatschappij. Toetreders dienen te voldoen aan alle toelatingsvoorwaarden, zoals hiervoor beschreven, met uitzondering van de inkomstenvoorwaarde. Tevens dient de woning ook groot genoeg te zijn en voldoende slaapkamers te hebben om toelating te kunnen krijgen. 10. Garages Bij de toewijzing van een losstaande groep garages wordt eerst de voorkeur gegeven aan de zittende huurders van de wijk waar de garages gelegen zijn, dit volgens chronologische volgorde van aanvraag. Van de kandidaten wordt een voorlegging van inschrijvingsbewijs van het voertuig vereist. 11. Afrekening van de kosten Met ingang van 1 januari 2013 zal de afrekening van de kosten en lasten voor appartementen gebeuren op basis van maandelijkse voorafbetalingen, berekend op het reële verbruik van het voorbije jaar. Op het einde van het jaar wordt de eindafrekening gemaakt. Voor de woningen worden deze kosten en lasten berekend op basis van het werkelijk verbruik van het voorbije jaar en alzo maandelijks afbetaald door de huurder. Voor het project Begijnhof (Gent, Lange Violettestraat) wordt een afwijkende regeling voorzien in de afrekening van de huurlasten. Het project is een woonerf met aanwezigheid van een syndicus waardoor er gewerkt wordt met een systeem van voorschotten. 12. De zorg voor een optimale leefbaarheid De optimale leefbaarheid van de sociale woonwijken wordt gerealiseerd door hierna vermelde maatregelen: Vooraleer toegewezen te worden, worden de in gunstige orde gerangschikte kandidaten zo veel als mogelijk aan huis bezocht. Hiervan wordt een sociaal verslag opgemaakt. Daarnaast zijn er nog de zitdagen en de infotelefoon. Hierdoor kan het aantal weigeringen bij toewijzing gereduceerd worden en valse verwachtingen vermeden worden. Voorafgaandelijk aan de toewijzing kan, bij twijfel omtrent de inleefmogelijkheid van een gezin een aanvullend huisbezoek georganiseerd worden ter ondersteuning van de informatie en een gesprek aangaande de verplichtingen van de huurder en de inlevingsvoorwaarden.

22 Bij het ondertekenen van het contract krijgt de huurder een informatiebrochure en het reglement van inwendige orde. Dit reglement dient strikt nageleefd te worden. Bij niet naleving kan de opzeg betekend worden. Bij het verlaten van de woningen wordt gepeild naar de redenen van vertrek. Deze statistiek wordt maandelijks bijgehouden alsook de mutaties per wijk, zodat signalen van abnormale verhuisbewegingen met hun oorzaken onmiddellijk gedetecteerd worden. In grotere complexen heeft Volkshaard een huisbewaarder. Dit personeelslid heeft als eerste taak het basisonderhoud van de technische installaties, het onderhoud van de gemeenschappelijke delen op gelijkvloerse verdieping en kelders, de liften, het huisvuilbeheer, Daarnaast is dit personeelslid, tijdens de diensturen de afgevaardigde voor dringende technische problemen, zoals liftdefecten, verstoppingen en lekken. Belangrijkst voor de leefbaarheid is de aanwezigheid van deze huisbewaarder als basis aanspreekpunt van de vennootschap. In die hoedanigheid zal hij een aantal elementaire samenlevingsregels begeleiden (bvb.: huisvuilbeheer, onoordeelkundig gebruik van de liften), zal hij een doorgeefluik zijn van informatie over wangedrag en eventuele niet gedomicilieerde bijwoonsten van de huurders naar de vennootschap. De huisbewaarders opereren onder de verantwoordelijkheid van de ondersteunende dienst. Zij worden begeleid en ondersteund door de sociale en technische dienst. Geregelde gespreksrondes en activiteiten zorgen voor de nodige bijscholing en groepsgeest. De sociale huisvestingsmaatschappij zal de nodige inspanningen leveren om bij te dragen tot de verbetering van de leefbaarheid in zoverre zij oordeelt dat dit tot haar bevoegdheid behoort. Voorts zal zij de nodige inspanningen leveren om probleemsituaties en oplossingen, die niet tot haar directe bevoegdheid behoren, doch een substantiële bijdrage leveren in het kader van de leefbaarheid, aan te kaarten bij de bevoegde diensten en organisaties. De vennootschap komt tussen voor minnelijke regeling wanneer zich problemen voordoen en poogt steeds bij middel van overleg tot een consensus te komen Sociale vermenging Een menging van huur- en koopwoningen is sedert vele jaren een streefdoel van de maatschappij. Ook vormt het opzetten van kleinschalige, inbreidingsgerichte huisvestingsprojecten een reeds sedert vele jaren gevoerde beleidslijn. Tevens wordt ernaar gestreefd om in één project een mengvorm van verschillende woontypes (bejaarden, gezinnen) te creëren. Voor de bestaande complexen echter dient vooral door een actief sociaal beheer gesteund op de sociale verslagen opgesteld via huisbezoeken en zitdagen, pro actief ingegrepen te worden om de draagkracht te verstevigen van het sociale weefsel van bepaalde appartementsblokken en complexen bedreigende situaties. Het einddoel is het voorkomen van problematische situaties. Een evenwichtige mix van groepen van de bevolking is wenselijk. Hierdoor worden naast elkaar gezinnen gehuisvest die verschillen van grootte, inkomen, beroepsactiviteit, interesses, scholingsgraad, afkomst, Optimaal is het kansarmen te huisvesten in een omgeving van gezinnen waar zij zich maatschappelijk kunnen aan optrekken op voorwaarde dat men hierdoor niet in een negatieve spiraal terecht komt.

23 Versterking en ondersteuning van sociale netwerken Contacten tussen professionelen De maatschappij maakt deel uit van verschillende stuurgroepen, is lid van de Gentse en Meetjeslandse Woonraad, maakt deel uit van het streekplatform van het Meetjesland en heeft meermaals overleg met de beleidsverantwoordelijken van de diverse aangesloten gemeenten. Contacten met huurders en opbouwwerkers In de diverse wijken van de Gentse 19 e- eeuwse gordel is er regelmatig overleg met de lokale opbouwwerkers (Samenlevingsopbouw). Actief wordt ook deelgenomen aan de lokale stuurgroepen. Deze worden echter thans overkoepeld door de Gentse Woonraad. 15. Huurdersinformatie en huurdersparticipatie 15.1 Algemeen De sociale huisvestingsmaatschappij wil een maximale informatie en participatie van bewoners: zowel op het vlak van onderhouds-, verbeterings- en renovatiewerken op niveau van complexen en/of wijken als op het vlak van algemene leefbaarheid in de wijken en op het vlak van het algemeen beleid van de maatschappij. In huuraangelegenheden worden alle bewoners schriftelijk gedetailleerd ingelicht en bij twijfel qua inhoud worden zij verzocht zich aan te melden in het kantoor van de vennootschap waar zij een individuele uitleg ontvangen. Aan de gemeente en aan gesubsidieerde bewonersorganisaties wordt gevraagd om gesubsidieerd personeel in te schakelen voor buurt- en opbouwwerk om de gemeenschapszin en de groepsvorming van de bewoners te bevorderen in wijken en complexen waar geen bewonersgroep bestaat of waar de bewonersgroep onvoldoende de verscheidenheid van bewoners bereikt, teneinde zo een gesprekspartner te hebben voor samenwerking aan de leefbaarheid van wijk of complex. De maatschappij pleegt regelmatig overleg met de huurders en haar vertegenwoordigers. Deze ervaring en knowhow kan leiden tot de oprichting van een huurdersadviesraad Bewonersparticipatie via structurele kanalen Langs de provinciale werkgroep huisvesting Langs de stedelijke woonraad Langs de deelraad van de woonraad, sociale huisvesting Langs het samenwerkingsprotocol met het OCMW Gent en langs informele afspraken met de andere OCMW s Medewerking aan stedelijke hoorzittingen Deelname aan de verschillende stuurgroepen Zelf organiseren van informatievergadering met mogelijkheid tot inspraak aanwezigheid van huisbewaarders in grote complexen. Deze huisbewaarders worden professioneel begeleid en ondersteund en vallen onder de bevoegdheid van de ondersteunende dienst.