20 jaar toptaxateur van golfbanen

Transcriptie

1 20 jaar toptaxateur van golfbanen

2 20 jaar toptaxateur van golfbanen Vincent Schmutzer en Junior Zegger van Troostwijk Groep zijn expert op het gebied van de taxatie van exploitatie-gerelateerd onroerend goed. Zo n twintig jaar geleden kregen zij voor de eerste keer opdracht een golfbaan te taxeren. Inmiddels gelden zij als autoriteit op dit gebied. Onze taxatierapporten zijn niet een droge samenvatting met een prijs eronder. Er is een uitgebreide onderbouwing, met achtergronden,financiële verantwoording en een duidelijke visie. Bijzondere Tak van sport Junior Zegger, Senior Consultant bij Troostwijk, is fanatiek golfer. Hij is met regelmaat te vinden op verschillende banen in Europa en daarbuiten. Om dit vak goed uit te kunnen oefenen moet je verstand hebben van het golfspel, stelt Zegger. Dat moet verder gaan dan wel eens een borrel in het clubhuis drinken. Je moet snappen wat golfers willen en hoe zij denken. En natuurlijk zien dat er verschillende typen golfers zijn met uiteenlopende wensen. Hij is al meer dan 40 jaar actief in de vastgoedwereld, onder meer als makelaar en taxateur. Toen ons voor het eerst werd gevraagd een golfbaan te taxeren, hield ik mij bezig met de taxatie van onroerend goed en mijn collega Vincent Schmutzer met bedrijfswaardetaxatie. We kwamen er al snel achter dat het taxeren van golfbanen een bijzondere tak van sport is. Vincent Schmutzer begon zijn carrière bij Troostwijk met het taxeren van immateriële activa, waaronder goodwill. Momenteel is hij binnen de organisatie verantwoordelijk voor de afdeling Business Valuations. Hij vult aan: Wij hebben ons er vanaf dag één fanatiek op gestort. Het is een enorm boeiende en dynamische markt. exploitatie-gerelateerd onroerend goed Zegger omschrijft in heldere stappen het proces van de taxatie van een golfbaan. Naast het analyseren van de beschikbare data, brengen wij altijd een bezoek aan de betreffende baan. Je moet een baan zien, voelen en ruiken om er een goed beeld van te krijgen. De ligging is natuurlijk een cruciale eerste factor. Daarnaast kijk je naar de opstallen, de horeca- en trainingsfaciliteiten, de afwatering en drainage, de staat van het gras en uiteraard naar het onderhoud. In samenwerking met een onderhoudsdeskundige rekenen we uit wat de kosten daarvan zijn en kijken we of er achterstallig onderhoud is. Zijn collega Schmutzer legt uit: Een golfbaan is een voorbeeld van exploitatiegerelateerd onroerend goed, net als bijvoorbeeld voetbalstadions, hotels, vakantieparken of industriële complexen die specifiek voor een bepaalde productie zijn ingericht. Denk daarbij bijvoorbeeld aan verbrandingsinstallaties, energiecentrales of een suikerfabriek. Je moet dan ook kennis hebben van fysieke ken-

3 merken, de aanleg van banen en van het golfspel, maar zeker ook van exploitatie en commercie. Waarom is een baan goed bespeelbaar? Hoe kan ik een bepaalde omzet genereren met deze baan en wat kan er worden verbeterd om die omzet te verhogen? Beiden onderstrepen de enorme variatie in golfbanen, ook waar het gaat om het exploitatiepotentieel. Zegger: Op sommige banen wil je golfers niet meer dan een x-aantal rondjes per jaar laten lopen. Dat kan te maken hebben met veiligheid, de keuze voor het creëren van een bepaalde sfeer, maar ook met de landschappelijke en golf-technische kwaliteit van de baan. Wij adviseren dan bijvoorbeeld hoe het aantal gelopen rondjes kan worden verhoogd, zonder verlies van kwaliteit van het geheel. Ook kan het natuurlijk zijn dat wij met een voorstel komen hoe de omzet of winstgevendheid kan worden verhoogd zonder dat er vaker wordt gespeeld. Golfbanen in Nederland - Facts & Figures golfbanen Ruim 200 golfbanen Ruim holes Circa 35 hectare per golfbaan omzet Ruim 500 miljoen Ruim 2,5 miljoen per golfbaan Circa per golfer Verwachte omzetgroei 0-3% per jaar spelers Circa golfers 45% met homecourse 55% zonder homecourse of lid Stichting Golfsport 51% van de golfers is ouder dan 50 jaar 67% van de golfers is man Bronnen: NGF, Rabobank, PBL

4 ConTaCT met exploitant Zegger stelt dat hij onder alle omstandigheden contact wil hebben met de exploitant. Wat is zijn propositie, hoe staat hij er financieel voor, hoe heeft hij zijn organisatie ingericht, hoe is de relatie met de leden en klanten? Dat bepaalt niet alleen de reële financiële status van een baan, maar ook van het exploitatiepotentieel. En daarmee de waarde. Troostwijk wordt ook met regelmaat ingeschakeld bij het taxeren van de waarde van aandelen of certificaten van een golfbaan. Het kan zijn dat leden willen verkopen, maar ook dat het gewenst is de waarde van aandelen of certificaten bij te stellen. Zo n herijking kan nodig zijn, bijvoorbeeld bij herfinanciering. logisch snijpunt De reden dat wij besloten hebben ons te storten op dit specifieke deel van de markt, was onze kennis van exploitatiezaken in het algemeen, zegt Schmutzer. Wij kijken op twee manieren naar een golfbaan: enerzijds vanuit het typische onroerend goed denken en daarnaast vanuit een commercieel, bedrijfsmatig perspectief. Die twee vormen een logisch snijpunt, met exploitatie-gerelateerd onroerend goed in het midden. De laatste twintig jaar hebben Schmutzer en Zegger veel ervaring opgedaan in Europa en op andere continenten. Zegger: Wij kunnen ons vak uitoefenen op iedere plaats waar er data over de golfmarkt beschikbaar is. De afgelopen jaren zijn wij met name actief geweest in Nederland, België, Luxemburg, Frankrijk, Duitsland en Spanje. De specialisten van Troostwijk waren onder meer verantwoordelijk voor de initiële taxatie van de eenentwintig banen van golffranchise Blue Green in Frankrijk en België. In een later stadium bemiddelden zij bij de verkoop van de banen aan de huidige exploitant. expertise Schmutzer: Onze taxatierapporten - van commerciële banen, verenigingsbanen en privébanen - zijn niet een droge samenvatting met een prijs eronder. Er is een uitgebreide onderbouwing, met achtergronden, financiële verantwoording en een duidelijke visie. Zeker bij exploitatie-gerelateerd onroerend goed is dat erg belangrijk. Wij moeten een antwoord kunnen formuleren op de vraag: wat moet ik doen aan de propositie om de productmarktcombinatie die ik heb gedefinieerd tot stand te brengen? Hij legt uit dat het met name bij financiële instellingen belangrijk is dat je als koper of verkoper met een adviserende partij aankomt die verstand van zaken heeft. Een professional die snapt wat de discounted cash flow methode is en hoe je een balans leest. Zegger: Een taxateur en adviseur moeten niet met een oppervlakkige beoordeling van het object komen. TransparanTie Naast een grote mate van expertise hechten beiden ook sterk aan transparantie. Wij laten onze klant stap voor stap zien waar we mee bezig zijn, zegt Schmutzer. Wat onze overwegingen zijn, waar wij mogelijkheden zien en waar wij onze bedenkingen hebben. Logisch, maar is niet altijd vanzelfsprekend. Je moet tegen een klant ook gezond-kritisch durven zijn. Die is er niet bij gebaat als je nalaat hem erop te wijzen dat hij ernaast zit. Sterker nog, daar hoor je hem op te wijzen. De Troostwijk-taxateurs voorzien hun klanten van een analyse van de bestaande markt en van een marktprognose. Zegger: Wij leveren de klant zoveel mogelijk data, cijfers en calculaties. Daar zit dus een bepaalde controleerbaarheid in. Ons uitgangspunt is altijd: wat zou een goed geïnformeerde koper aan informatie willen hebben op een bepaald moment?

5 InternatIonale ervaring Troostwijk heeft ruime internationale ervaring in het taxeren van golfbanen. Inmiddels hebben wij golfbanen getaxeerd in: Nederland België Duitsland Frankrijk Luxemburg Portugal Spanje ToekomsTvisie Ondanks afwaarderingen van 10 tot 15% en een vermindering van het aantal gelopen rondjes, zijn heel veel golfbanen nog steeds in staat om een vrij constante stroom van inkomsten te genereren, zegt Schmutzer. Als je kijkt naar de gigantische afwaarderingen die we zien in nogal wat commerciële onroerend goed projecten, dan doen golfbanen het op dit moment tamelijk goed. Op die plekken waar het fout is gegaan, was er sprake van hedgefund-constructies, overfinanciering of een vorm van financieel mismanagement. Zegger: Golfbanen zijn op dit moment, zeker daar waar ze op de juiste plek liggen, heel redelijk waardevast gebleven. Er zijn in Nederland zo n golfers, waarvan er nog zo n met regelmaat op de baan te vinden zijn. De gevolgen van de crisis zijn ook in de golfsport zichtbaar. Mensen gaan minder vaak naar de golfbaan en worden niet snel meer lid van een club. Zegger: De markt is op dit moment erg depressief. Mensen houden de hand vaker op de knip. Toch stemt het aantal golfers - en de mate waarin golfbanen financieel presteren - mij erg gunstig. Schmutzer vult aan: Het economisch herstel heeft zich op een aantal onderdelen al ingezet, maar dat gaat nu eenmaal langzaam. Het is goed om te zien dat golfbanen tegen een stootje kunnen en bovendien nog veel groeipotentieel laten zien. Vincent Schmutzer (Luxemburg, 1956) is sinds 1989 werkzaam bij Troostwijk als taxateur van bedrijfsbelangen. In de loop der jaren is hij als taxateur en adviseur betrokken geweest bij een groot aantal grotere en kleinere bedrijven, waaronder golfbanen, hotels, vakantieparken, dierentuinen, stadions, productiebedrijven, bedrijven die actief zijn in de tankoverslag, de energievoorziening en de afvalverwerking en consu men ten goederen, zoals parfum en mode. Hij taxeert onder meer ondernemingen, exploitatievastgoed en immateriële activa zoals octrooien en merknamen. Schmutzer studeerde wijsbegeerte in Leiden en behaalde een MBA aan de Rotterdam School of Management. Junior M.N.R. Zegger (Den Haag, 1949) is sinds 1969 werkzaam in het vastgoed. Hij was onder meer afgevaardigd bestuurder van Zadelhoff Belgium N.V. en van Troostwijk Belgium N.V. In 1989 werd hij directeur-grootaandeelhouder van Troostwijk Makelaars B.V. Van 1994 tot 1996 was hij directeur-grootaandeelhouder van Troostwijk International Property Advisors N.V. Sinds 1996 is Zegger taxateur van golfbanen en beleggingsporte feuilles. Hij is als senior-adviseur verbonden aan Troostwijk Taxaties. Hij is al tientallen jaren een enthousiast golfer en heeft een handicap van 7.

6 Anderlechtlaan HM Amsterdam