Groot succes HBV Leiden:

Transcriptie

1 34 Mei 2016 Nieuwsbrief Huurdersbelangenvereniging Leiden Voor en door huurders van Portaal Groot succes HBV Leiden: 0% huurverhoging voor inkomens tot ! De huurders hebben met Portaal een zeer positief resultaat bereikt voor de huurverhoging in 2016: inkomens tot krijgen in 2016 geen huurverhoging. Daar staat tegenover dat inkomens met een hoger inkomen de volle inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,6% krijgen. Advies HBV: 0% voor iedereen De HBV is erg blij met het resultaat voor de inkomens tot De inzet was echter 0% huurverhoging voor álle huurders. In samenspraak hebben we met Portaal afspraken gemaakt over onze uitgangspunten. Daarna zijn in goed overleg een aantal scenario s opgesteld voor de huurverhoging van Portaal heeft deze scenario s doorgerekend. Uit de berekeningen bleek dat Portaal de huurverhoging van 2016 niet nodig heeft om zijn ambities en kwaliteit te handhaven. Daarom heeft de HBV Leiden samen met de andere HBV s geadviseerd om alle huurders een huurverhoging te geven van 0%. Portaal wilde dat echter niet. Ondanks het ontbreken van een financiële noodzaak vindt Portaal dat de hoge(re) inkomens de volle inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,6% moeten krijgen. Resultaat in samenspraak Het overleg over de huurverhoging is al in september 2015 in een positieve sfeer gestart. In alle openheid zijn alle aspecten besproken die bepalend zijn voor de huurverhoging. In samenspraak is onderzocht wat de financiële gevolgen zouden zijn van: een huurverhoging van 0% een huurverhoging die de inflatie volgt het Woonbond Aedesmodel, oftewel een gemiddelde huurverhoging van 1,6%. Uit deze onderzoeken bleek dat een eenmalige huurverhoging van 0% in 2016 financieel haalbaar is, met de intentie om de huurverhoging in de jaren daarna te baseren op de inflatie. Lees verder op pagina 2 Algemene Ledenvergadering Graag nodigen wij je uit om aanwezig te zijn bij de Algemene Ledenvergadering van de HBV op donderdag 19 mei in buurtcentrum Vogelvlucht. We besteden hier onder meer aandacht aan de ontwikkeling van de huurprijzen. Op de achterpagina van deze HBVisie vind je de agenda. Je bent van harte welkom! Word lid! Huur jij een woning van Portaal? Word dan lid van onze onafhankelijke huurdersbelangenvereniging HBV. Wij vertegenwoordigen ook jouw belang! Zie ook p.8! hbvisie mei

2 Nieuw in Leiden: marktplaats voor burenhulp BUUV Ben je op zoek naar iemand die de hond uitlaat? Kook je graag voor méér mensen? Of zoekt u een wandelmaatje? Op 14 april is BUUV gestart in Leiden en Leiderdorp. BUUV is een marktplaats voor burenhulp. Via oproepjes op het prikbord kunnen Leidenaren en Leiderdorpers elkaar ontmoeten, samen iets ondernemen of elkaar helpen. Voorbeelden zijn koken voor elkaar, iemand gezelschap houden, een huisdier verzorgen, een lift naar de dokter aanbieden of vragen, of werken in de tuin. Het prikbord is zowel online ( als fysiek in de wijk te vinden. Wilt u meedoen? Plaats dan een berichtje op één van de prikborden in de wijk of op buuv.nl. In Tuinstadwijk, Pancras, Zeeheldenbuurt, Maredijk, Leiderdorp en Slaaghwijk is BUUV al actief. Je kunt ook bellen met BUUV. Het Meldpunt BUUV is bereikbaar op maandag, dinsdag, donderdag en vrijdag van uur, telefoon: Als BUUV er niet is, kunt u een bericht achterlaten. Het is lente! Studenten-vrijwilligers van stichting Present assisteerden bewoners van De Dobbegaarde bij een uitstapje naar de Keukenhof. Vervolg p.1 Inkomensafhankelijke huurverhoging Voor de HBV Leiden is niet acceptabel dat de hoge(re) inkomens wel de maximale huurverhoging krijgen. Ook deze huurders hebben recht op een betaalbare huurwoning. De inkomensgroep boven is de laatste jaren al geconfronteerd met een huurverhoging van circa 20%. Daarbij is geen rekening gehouden met persoonlijke omstandigheden of woningkwaliteit. Portaal wilde zijn standpunt echter niet wijzigen, ondanks een handreiking van de HBV Leiden. Uit onderzoek van Portaal bleek dat de huurders de hogere huren kunnen opbrengen. Voor Portaal is dit het bewijs dat de woningen betaalbaar blijven en dat de hogere huren goed zijn voor de doorstroming op de woningmarkt. De HBV is van mening dat de woningen door de huurverhoging wel onbetaalbaar worden voor een groot deel van de hogere inkomens. Bovendien wordt de doorstroming niet bevorderd omdat er geen alternatieven zijn. Deze huurders hebben niet altijd de mogelijkheid om een huis te kopen of een duur huis te huren. Huurders met hogere inkomens waren eerst welkom in de buurt om te zorgen voor gemengde en leefbare wijken. Nu worden ze tot paria gemaakt als scheefwoner en weggepest door extreme huurverhogingen. hbvisie mei

3 Aantal goedkope en betaalbare woningen blijft in stand HBV tekent prestatieafspraken 2016 Oegstgeest De HBV Leiden heeft de prestatieafspraken 2016 van de woningcorporaties en de gemeente Oegstgeest medeondertekend. De HBV is tevreden over de afspraken over het behoud van voldoende goedkope en betaalbare woningen. In de nieuwe Woningwet uit 2015 staat dat woningcorporaties jaarlijks prestatieafspraken moeten maken met de gemeentes waar ze actief zijn en hun huurdersorganisaties. In de prestatieafspraken staan de plannen voor het woningbezit, zoals renovaties, sloop, nieuwbouw en duurzaamheidsmaatregelen. Daarnaast worden lange termijn prestatieafspraken gemaakt voor een periode van vijf jaar. Huurdersbelangenorganisaties zoals de HBV nemen als volwaardige partij deel aan het opstellen van de lokale prestatieafspraken. Ze ondertekenen de prestatieafspraken dan ook meestal mee. De HBV Leiden is uitgenodigd om deel te nemen aan de prestatieafspraken in Leiden, Oegstgeest en Alphen aan de Rijn. Doorstroming bevorderen In Oegstgeest is afgesproken dat de huidige voorraad sociale huurwoningen ten minste in stand blijft, met de intentie om de voorraad sociale huurwoningen te vergroten. Ook is afgesproken dat de woningcorporaties ten minste het huidige aantal goedkope en betaalbare sociale huurwoningen behouden. Deze afspraken waren voor de HBV reden om de prestatieafspraken mede te ondertekenen. In de prestatieafspraken staat verder dat de doorstroming bevorderd moet worden door senioren te stimuleren eengezinswoningen te verlaten. Bij de verkoop van sociale huurwoningen krijgen huurders die een sociale huurwoning achterlaten in Oegstgeest voorrang. Ook huishoudens met een inkomen tot krijgen voorrang. Tot slot moet de huurwoningvoorraad van de corporaties in 2020 ten minste een gemiddelde Energie-Index van 1,25 ( voorheen label B) bereiken. Gemeente, corporaties en huurdersverenigingen hebben een Het gemeentehuis van Oegstgeest samenwerkingsovereenkomst gesloten over het jaarlijkse proces rond de prestatieafspraken. Leiden en Alphen aan den Rijn In Leiden heeft de HBV - zoals we in de vorige HBVisie meldden - de prestatieafspraken voor de komende vijf jaar niet ondertekend. De reden is het voornemen om de betaalbare sociale woningvoorraad met circa woningen te verminderen tot circa woningen in In Alphen aan de Rijn heeft de HBV uiteindelijk niet deelgenomen aan de prestatieafspraken omdat Portaal zich op korte termijn wil terugtrekken uit deze stad. Bod De jaarlijkse prestatieafspraken starten met het zogenoemde Bod dat corporaties op 1 juli moeten uitbrengen aan de gemeente en huurdersorganisaties. Dit Bod wordt voor 1 juli voor advies voorgelegd aan de HBV. Wat is goedkoop, wat is betaalbaar? Voor een goedkope huurwoning geldt de kwaliteitskortingsgrens ( 409,92 prijspeil januari 2016). Voor een betaalbare sociale huurwoning geldt de hoge aftoppingsgrens ( 628,76 prijspeil januari 2016). De grens voor sociale huurwoningen is 710,68. hbvisie mei

4 BC De Dobbegaarde zet zich in voor vitaal complex We letten een beetje op elkaar Bewonerscommissie De Dobbegaarde is actief. Niet alleen behartigt de BC de belangen van de bewoners bij Portaal, er worden ook veel activiteiten georganiseerd. Op dit moment werkt de BC samen met kennis- en netwerkorganisatie Platform 31 aan een nog vitaler complex: waarin bewoners niet alleen activiteiten ondernemen, maar die ook zelf organiseren. 144 woningen telt seniorencomplex De Dobbegaarde. Vanaf de galerij kijk je uit op een prachtige binnentuin, waar s zomers het tuinfeest plaatsvindt en dagelijks bewoners genieten van een bankje in de zon of een praatje in de schaduw van de dakplatanen. Vorig jaar vierde De Dobbegaarde zijn 25-jarig bestaan. Omdat we al zo lang bestaan, varieert de leeftijd van de bewoners van 55 tot ver boven de negentig, vertelt Ferry van der Kaaij, voorzitter van de BC. Het verschil in belevingswereld tussen de jongste en de oudste groep is groot: die mensen komen uit verschillende tijden. Dat betekent dat we als BC veel verschillende activiteiten organiseren én stimuleren, zodat er voor iedereen iets is. Met de pilot van Platform 31 proberen we dat nog te verdiepen. Actief ouder worden Platform 31 organiseert in opdracht van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Volksgezondheid, Welzijn en Sport een pilot waaraan tien woningcorporaties en tien ouderencomplexen uit heel Nederland meedoen. Het doel is te onderzoeken hoe je oudere bewoners actief en vitaal houdt. Van der Kaaij: Dat is belangrijk omdat mensen steeds langer thuis blijven wonen. We willen toe naar een situatie waarin niet wij als bestuur en vrijwilligers van de BC activiteiten organiseren, maar de bewoners zelf. De BC krijgt dan een faciliterende en ondersteunende rol. Inmiddels is al een sjoelclub opgericht die zelf alles regelt en een club mensen die graag bingo speelt. Als activiteiten vanuit de bewoners zelf ontstaan, is er meer kans dat ze blijven bestaan. Voor Platform 31 overlegt BC De Dobbegaarde regelmatig met de andere BC s die deelnemen aan de pilot, om zo van elkaar te leren. In september 2017 wordt de pilot afgerond. Dan gaan we handvaten opstellen, zodat ook andere BC s er hun voordeel mee kunnen doen. Zorgen voor elkaar Het is fijn wonen in De Dobbegaarde, Ferry van der Kaaij aldus Van der Kaaij: Het leefplezier is hoog en daar speelt onze sociëteit een belangrijke rol bij. We kennen elkaar. Sommige mensen zelfs van heel vroeger. Die hebben op dezelfde school gezeten of woonden bij elkaar in de buurt. Later verloren ze elkaar uit het oog om elkaar hier weer terug te vinden. Er is weinig eenzaamheid onder de bewoners. We letten op elkaar, op een leuke manier. hbvisie mei

5 In de binnentuin van De Dobbegaarde is plaats voor een feesttent. Bewoners maken regelmatig een uitstapje. Twee keer per week zijn er gezamenlijke maaltijden voor mensen die niet meer zelf koken. Daarnaast is er jaarlijks een tuinfeest, een kerstfeest en de viering van Koningsdag. Met 3 oktober wordt haring en wittebrood uitgedeeld. Bewoners blijven in De Dobbegaarde gemiddeld twee jaar langer thuis wonen dan landelijk. Dat is een compliment voor ons allemaal. Mensen vertrekken hier alleen als het echt nodig is. Open naar de buurt Van der Kaaij: Nieuw is dat we ook mensen uit de buurt welkom heten. We willen een open complex zijn, geen naar binnen gerichte gemeenschap. In dat kader is vorig jaar ook uitgebreid met Portaal gesproken over het feit dat de gemiddelde bewoner in de wijk ouder wordt. Dat vraagt om aanpassingen. Hier in De Dobbegaarde beschikken we over een drempelvrij gebouw, met liften en stallingen voor scootmobiels. Maar er zijn meer complexen in de wijk waar ouderen wonen, die niét allemaal even geschikt zijn. En ook rónd gebouwen moet rekening gehouden worden met mensen die minder goed ter been zijn. Het is belangrijk om dat als BC in de gaten te houden en tijdig het gesprek aan te gaan. hbvisie mei

6 Geschillencommissie wijst klachten af Onlangs heeft de HBV twee huurders geholpen bij hun klacht over het optreden van Portaal. In beide gevallen is de klacht afgewezen. In het ene geval is de klacht niet ontvankelijk verklaard omdat er te lang geen contact was geweest met Portaal, in het andere geval werd de klacht ongegrond verklaard. Om in de toekomst te voorkomen dat klachten van bewoners om dezelfde redenen worden afgewezen, beschrijven we beide klachten hier kort. Te lang geen contact met Portaal De eerst klacht ging over een lekkage uit Portaal vergoedde hierbij alleen de dagwaarde van de beschadigde vloerbedekking en kast, terwijl de feitelijke schade voor de huurder beduidend hoger was. Er was onduidelijkheid over het proces en vervolgens lang geen contact met Portaal. Uiteindelijk stapte de huurder in 2016 op advies van de HBV naar de geschillencommissie. In de geschillenprocedure wordt geen termijn genoemd, waarbinnen een klacht moet worden ingediend. De geschillencommissie vroeg in eerste instantie om meer informatie over het verloop van het geschil. Maar uiteindelijk verklaarde de commissie de klacht als niet ontvankelijk omdat er langer dan een jaar geen contact was geweest met Portaal over het geschil. Portaal niet verantwoordelijk De tweede klacht kwam van een huurder van de Horsten. Hij klaagde dat de renovatie veel langer had geduurd en meer overlast had veroorzaakt dan aangekondigd. De commissie oordeelde in dit geval dat het optreden van Portaal geen Wacht niet te lang met klachten over de werkwijze van Portaal schoonheidsprijs verdient, maar dat de renovatie in de woning binnen de gestelde termijnen heeft plaatsgevonden. De tweede oplevering heeft weliswaar langer geduurd dan gewenst, maar hiervan waren zowel klager als aannemer de oorzaak. Volgens Portaal kwam de vertraging door factoren waarop Portaal geen of geringe invloed kon uitoefenen. De HBV was vooral over deze laatste conclusie verbaasd. De HBV is van mening dat Portaal verantwoordelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden van de aannemer. Een late tweede oplevering betreft feitelijk uitloop van de werkzaamheden. Portaal moet over de uitloop van werkzaamheden gewoon afspraken maken met de aannemer. De huurder kan dat immers niet. De HBV zal voortaan scherper letten op de afspraken die bij renovatieprojecten gemaakt worden. De HBV raadt huurders aan om in de afspraken op te nemen dat vergoedingen verstrekt worden als de werkzaamheden uitlopen, voor zover dit niet door de huurder zelf veroorzaakt is. Ontdaan over uitspraken Het bestuur van de HBV was uitermate ontdaan over beide uitspraken. Maar formeel zijn er geen beroepsmogelijkheden. Huurders kunnen hooguit naar de rechter stappen, maar dat is duur en dus risicovol. De HBV adviseert huurders die niet tevreden zijn over Portaal om niet te lang te wachten. Stuur zo snel mogelijk een brief naar het management en stap zo nodig zo snel mogelijk naar de geschillencommissie. Voor advies daarover kun je altijd terecht op het spreekuur van de HBV. Uitspraak is advies De uitspraken van de geschillencommissie zijn adviezen aan het management van de woningcorporatie. De corporatie beslist zelf of het advies wordt overgenomen. In de gevallen die hier besproken zijn, heeft Portaal dat gedaan. Leidse Geschillencommissie De Leidse woningcorporaties hebben gezamenlijk een geschillencommissie waar huurders terecht kunnen met hun klacht. De geschillencommissie is bedoeld voor bezwaren tegen handelingen van de woningcorporatie, of het nalaten daarvan. Klachten moeten altijd eerst gemeld worden bij de directie: in het geval van Portaal is dat de manager Volkshuisvesting. Ben je het niet eens met diens reactie? Dan kun je je wenden tot de geschillencommissie. Het benodigde formulier en informatie vind je op hbvisie mei

7 Stadsverwarming op de schop Portaal heeft veel complexen met collectieve stadsverwarming. Deze complexen hadden vroeger meestal een eigen ketel op het dak. Begin jaren negentig zijn de installaties vervangen door stadswarmte van Nuon. Deze warmte komt van de Eoncentrale aan de Langegracht. Omdat de centrale verouderd is en niet meer rendabel, sluit hij per 1 januari Na dat moment kan Portaal kiezen voor een andere vorm van warmteopwekking. Andere bron van warmte Nuon blijft na 2020 stadswarmte leveren, vanuit een andere bron. Nuon wil aanhaken bij een pijpleiding met restwarmte uit de Rotterdamse haven. Om dit rendabel te maken wil Nuon graag de contracten met Portaal behouden. Maar omdat alle contracten in 2020 eindigen, kan Portaal ook voor een andere manier van warmteopwekking kiezen. Een andere warmteleverancier is geen optie, omdat alleen Nuon stadswarmte levert. Portaal en de Verenigingen van Eigenaren in gemengde complexen hebben de mogelijkheden onderzocht. De HBV en de bewonerscommissies zijn hierbij betrokken om ervoor te zorgen dat een betaalbare variant wordt gekozen, met zo min mogelijk overlast voor de bewoners. Installaties met gebreken De bestaande installaties hebben nogal wat tekortkomingen. Ze zijn aangelegd in een tijd dat gas goedkoop was en bedoeld om vanuit een eigen ketel warmte rond te pompen. Veel installaties hebben een één-pijpsysteem, waarbij de aan- en afvoer van warmte door één enkele pijp plaatsvindt. De installaties zijn in het verleden vaak onderzocht en gerepareerd, maar er zijn nog steeds grote problemen. Bij de één-pijpsystemen worden sommige bewoners bijvoorbeeld regelmatig geconfronteerd met extreem hoge stookkosten. Soms zijn de kosten zo hoog dat de installatie de in rekening gebrachte warmte technisch nooit geleverd kan hebben. Vier opties onderzocht Veel complexen met collectieve stadswarmte zijn gemengde complexen van huurders en kopers. Portaal moet dan samen met de Vereniging van Eigenaren beslissen over hoe het verder gaat na Op initiatief van Portaal zijn vier opties onderzocht: alles laten zoals het is en bij Nuon blijven installatie verbeteren en bij Nuon blijven installatie verbeteren en een eigen collectieve ketel iedereen een eigen ketel. Niets doen, is niet verstandig. Dat lost de huidige problemen niet op. De HBV vindt dat het in alle gevallen nodig is de installatie aan te pakken. Eén-pijpsystemen moeten vervangen worden door twee-pijpsystemen: om de installatie goed te kunnen inregelen en om de juiste stookkosten te berekenen. Een eigen cv-installatie per woning is de duurste optie en voor het milieu de slechtste. Bovendien zijn daarvoor grote ingrepen in de woning nodig. Een eigen collectieve ketel vereist grote investeringen voor alle eigenaren, maar is een haalbare optie. Portaal en de VvE s gaan echter eerst met Nuon onderhandelen. Als Nuon met een goed prijsaanbod komt, dan is dat wellicht aantrekkelijker dan de aanleg van een eigen collectieve gasketel. Geen zonne- of windenergie De optie om zelf energie op te wekken met bijvoorbeeld zonnepanelen of windenergie is niet onderzocht. Dan zouden nog meer investeringen nodig zijn en het zou betekenen dat de woningen ingrijpend geïsoleerd moeten worden. Bovendien is bij deze vorm van energie wel een achtervang nodig én moeten de collectieve installaties ook in dat geval verbeterd worden. Meer informatie is te vinden op de website van Portaal: hbvisie mei

8 COLOFON HBVisie is een uitgave van de Huurdersbelangenvereniging Leiden Uiterstegracht TB Leiden tel Eindredactie: bestuur Masja de Ree Redactie: bestuur Jos Heijen Ontwerp/opmaak: GSP Katwijk Druk: Station Drukwerk Oplage 7000 Word lid van de HBV Leiden De huurdersbelangenverenging Leiden (HBV Leiden) heeft dit jaar een groot succes behaald: de meeste huurders van Portaal krijgen géén huurverhoging. De HBV Leiden komt op voor de belangen van de huurders van Portaal in Leiden. De HBV Leiden komt dus op voor jouw belangen! We kunnen het niet alleen Dit kunnen wij echter niet alleen. Je kunt ons steunen door nu lid te worden. Lid worden kost slechts 10 euro. Dit is eenmalig: vervolgens ben je zo lang je bij Portaal huurt lid van de HBV Leiden. Ben jij ook blij met 0% huurverhoging voor de meeste huurders van Portaal en wil jij ons steunen om in de toekomst nog meer succes te boeken? Word dan snel lid van de HBV Leiden. Dat kan door bijgevoegde antwoordkaart op te sturen, een postzegel is niet nodig. Of ga vandaag nog naar de website van de HBV Leiden ( en meld je aan. Dank voor je steun! Ben je al lid van de HBV? Heel erg bedankt! Door jouw steun hebben we dit jaar zo n mooi resultaat geboekt: geen huurverhoging van de meeste huurders van Portaal Leiden. Geef de bijgevoegde antwoordkaart aan een vriend of buur die ook bij Portaal huurt en zorg ervoor dat de HBV Leiden nog beter voor de huurders van Portaal kan opkomen! Alvast hartelijk bedankt. Spreekuur voor huurders Blijf niet rondlopen met klachten waar je met Portaal niet uitkomt! Je kunt altijd bij ons terecht. Ook kun je bij ons advies inwinnen over de huurprijs, de servicekosten, een renovatietraject, het Sociaal Statuut of je rechten en plichten als huurder. Ons spreekuur is elke eerste woensdag van de maand van uur. Je bent dan welkom aan de Agenda Algemene Ledenvergadering Wanneer? Waar? Voor wie? Uiterstegracht 105. Je kunt ook een afspraak maken via telefoonnummer of info@hbvleiden.nl. Spreek eventueel het antwoordapparaat in. De afspraak kan zo nodig ook s avonds plaatsvinden. Donderdag 19 mei 2016 om uur. Inloop vanaf uur. Huis van de Buurt Vogelvlucht, Boshuizerlaan 5, 2321 SG Leiden. Alle leden van de HBV Leiden. 1. Opening en vaststellen agenda 2. Mededelingen 3. Verslag Ledenvergadering 19 november Concept Jaarverslag 2015 en financieel jaarverslag 2015 (ter vaststelling) 5. Rooster van aan- en aftreden PAUZE 6. Presentatie: Ontwikkeling van de huurprijzen 7. Rondvraag en sluiting Na afloop is er gelegenheid om na te praten, onder het genot van een drankje en een hapje. De verslagen die tijdens de vergadering besproken worden, zijn vanaf twee weken voor de vergadering te downloaden op Als u niet over internet beschikt, kunt u de stukken telefonisch aanvragen via Spreek zo nodig duidelijk uw naam en adres in. hbvisie mei