Advies over het voorontwerp van decreet houdende wijziging van:

Transcriptie

1 Advies over het voorontwerp van decreet houdende wijziging van: HET DECREET VAN 18 MEI 1999, HOUDENDE DE ORGANISATIE VAN DE RUIMTELIJKE ORDENING, HET DECREET BETREFFENDE DE RUIMTELIJKE ORDENING, GECOÖRDINEERD OP 22 OKTOBER 1996 Brussel, 13 juni 2001

2 2. 1. INLEIDING Op 3 april vroeg de Vlaams minister van Economie, Ruimtelijke Ordening en Media advies over een voorontwerp van decreet dat enerzijds een wijziging aanbrengt in het nieuwe decreet van 18 mei 1999, houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening (DRO). Anderzijds wijzigt het voorontwerp tegelijkertijd het oude decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996 (coördinatiedecreet). De belangrijkste wijzigingen aan het DRO hebben betrekking op de overgangsbepalingen. Hierbij wordt een vergunning voor instandhoudings- en onderhoudswerken, die betrekking hebben op de stabiliteit van een bestaande vergunde zonevreemde woning of zonevreemd gebouw, mogelijk gemaakt, zolang een gewestplan bestaat. In de huidige regeling vallen alle vergunningsplichtige werken onder artikel 43 $2 van het coördinatiedecreet. Deze regeling vervalt na de overgangsperiode van 5 jaar. Met instandhoudings- en onderhoudswerken die betrekking hebben op de stabiliteit worden deze werken bedoeld die het gebruik van de betrokken woning of het gebouw veiligstellen door ingrepen op constructieve elementen (bv. dakgebintes en buitenmuren). De belangrijkste wijziging aan het coördinatiedecreet heeft betrekking op de verlenging van de overgangsperiode voor de overige vergunningsplichtige werken en handelingen aan zonevreemde woningen (herbouwen, verbouwen) tot 1 mei Op deze datum wordt dus verondersteld dat iedere gemeente over een Ruimtelijk Uitvoeringsplan zal beschikken. In zijn advies geeft de Raad zijn globale appreciatie over de aangepaste regeling inzake zonevreemde woningen en gebouwen, waarna hij verder stilstaat bij de problematiek van zonevreemde bedrijven, welke niet via deze decreetwijziging wordt aangepakt.

3 3. 2. ZONEVREEMDE WONINGEN EN GEBOUWEN 2.1 Nood aan coherente en definitieve regeling Ten gronde meent de Raad dat het dringend noodzakelijk is een coherente en definitieve regeling uit te werken voor de zonevreemde woningen en gebouwen. Een rode draad doorheen het verhaal van zonevreemde inrichtingen is immers dat er tot op heden geen sluitende oplossing bedacht is voor bestaande gebouwen, die door de opmaak van plannen (en specifiek de bepaling van bestemmingen) of reglementeringen nadien niet meer in overeenstemming waren met die bestemming of reglementering. Dit staat in contrast met de wel sluitende oplossing die in de wetgeving op de ruimtelijke ordening is voorzien voor bouwgronden, waarbij met name een regeling is uitgewerkt voor planbaten en planschade. Het eerste uitgangspunt voor een sluitende regeling is het gegeven dat deze woningen en gebouwen vergund zijn opgetrokken of geacht worden te beschikken over de vergunning. Dit impliceert voor de Raad dat bestaanbare zonevreemde woningen op dezelfde wijze als de vergunde woningen en gebouwen in andere gewestplanzones, voor te bepalen vergunningsplichtige werken (vergunningsplichtige onderhouds- en stabiliteitswerken, verbouwing en herbouwen) in aanmerking moet kunnen komen, ongeacht de datum waarop die vergunning wordt aangevraagd. Daarom pleit de Raad voor een regeling waarbij wordt afgestapt van een uitzonderingsplanologie die, zoals vandaag het geval is, de (rechts)zekerheid van de betrokken eigenaars niet kan garanderen en waarbij er dus wordt overgegaan tot een definitieve beslissing over de bestaanbaarheid van de zonevreemde woning. Om hierover geen misverstanden te laten ontstaan beklemtoont de Raad dat dit standpunt alleen betrekking heeft op woningen die vergund zijn of geacht worden te beschikken over een vergunning. De beslissing over de bestaanbaarheid kan dus geen betrekking hebben op illegale bouwwerken.

4 4. Vanuit bovenstaande filosofie pleit de Raad, in het verlengde van zijn standpunt van 10 juni , dat als regel van de bestaanbaarheid van de zonevreemde woning moet worden uitgegaan, met inpassing in de voorschriften van gewestplannen en ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP). In de gevallen waar dit onmogelijk is (zoals eventueel in kwetsbare gebieden) dient de overheid in te staan voor het effectief laten verdwijnen van de zonevreemde gebouwen onmiddellijk of via uitdoving - met het onder ogen zien van alle gevolgen en noodzakelijke maatregelen. Deze dubbele keuze impliceert het verlaten van de afwijkings-, uitzonderings- en zonevreemde strategie. In het eerste geval, namelijk wanneer het betrokken gebouw bestaanbaar is, moet het gebouwenpatrimonium dat daar nu eenmaal staat, vanuit een verwevingsvisie geïntegreerd worden via een planologische aanpak door een specifieke inkleuring, of via bijzondere bestemmingsvoorschriften waardoor deze woningen definitief rechtszekerheid krijgen op een planologische basis. De zonevreemde gebouwen worden alsdan zone-eigen. De integratie zal uiteraard gedifferentieerd moeten aangepakt worden in functie van de ligging en de activiteiten die in de omgeving van de zone-eigen gemaakte gebouwen plaatsvinden, waarbij moet vermeden worden dat afstandsregels van toepassing worden op bestaande economische activiteiten. Gedacht kan worden aan een gradatie van woongebied over landelijk woongebied en woonkorrel tot specifieke voorschriften. In het tweede geval, namelijk wanneer er geen oplossing kan gevonden worden voor het zonevreemd gebouw, moeten er uitdovende maatregelen ingebouwd worden met opvangmiddelen (grondfonds, onteigeningen, aankoopverplichting, schadevergoeding, ruiloperaties, ). Bij deze opvangmiddelen moet ook rekening gehouden worden met de sociale gevolgen. De SERV is van oordeel dat, op het moment van de definitieve overheidsbeslissing dat een woning moet uitdoven, er rechten moeten ontstaan voor de eigenaars en plichten voor de overheid. Vooreerst moet hierdoor een onteigeningsrecht ontstaan, met daaraan gekoppeld een plicht voor de overheid om binnen een bepaalde termijn te onteigenen. Daarnaast moet ook het recht bestaan 1 Standpunt, een sociaal-economische aftasting van probleemvelden in verband met het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, de bestaande uitvoeringsinstrumenten en de problematiek van zonevreemde bedrijven: invulling van de ruimtelijke accenten in het kaderakkoord van de sociale partners van 17 november 1997.

5 5. van de betrokken eigenaars om, indien ze dat wensen, tot het einde van hun leven in hun woning te blijven wonen en er alle instandhoudings- en onderhoudswerken aan te kunnen uitvoeren, met daaraan gekoppeld de plicht van de overheid om op het einde van het leven van de eigenaars tot onteigening over te gaan. Bij de onteigening van de betrokken woningen moet aan de eigenaars (of erfgenamen) een marktconforme onteigeningsvergoeding, die de meerwaarde die het goed heeft verkregen in rekening brengt, uitbetaald worden. Verder meent de Raad dat ook de zittende huurder van de nodige waarborgen moet kunnen genieten. De definitieve beslissing dat de betrokken woning zonevreemd is en de hieraan gekoppelde onteigening, kan dus geen aanleiding zijn om het lopende huurcontract voortijdig te beëindigen. In de ruimtelijke afweging gekoppeld aan de uitdoving dient ook rekening te worden gehouden met het patrimonium dat als resultaat van deze optie leeg komt te staan. Er zal dan ook naast de rechtstreekse opvangmiddelen, een flankerend beleid moeten gevoerd worden om dit patrimonium te recycleren in een andere functie (inclusief afbraak eventueel ondersteund door een slooppremie). Tenslotte is er ook een ruimtelijke kost verbonden aan deze optie. Uitdoving op de ene plaats impliceert immers dikwijls nieuwe grondinname op andere plaatsen. 2.2 Overgangsperiode Een belangrijk element in de benadering van zonevreemde woningen en gebouwen is het bestuurlijk niveau waarop de problematiek wordt aangepakt. Hiervoor is principieel gekozen voor een benadering via gemeentelijke structuurplannen en RUP s. De Raad was in zijn advies van 16 september , conform de toepassing van de subsidiariteit, principieel voorstander van een grotere rol van de gemeente in de ruimtelijke planning en in de vergunningverlening. Opdat de gemeenten deze rol zouden kunnen invullen was er aanvankelijk een overgangsperiode voorzien van 5 jaar, welke nu verlengd zal worden tot 1 mei Advies over het voorontwerp van decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, 16 september 1998.

6 6. De Raad stelde in het voornoemde advies de vraag of de voorziene overgangsperiode geen al te optimistische inschatting is. Men kan immers niet rond de vaststelling dat ook vandaag niet iedere gemeente een even dynamische rol vervult op het vlak van de ruimtelijke ordening. Gekoppeld aan de veelheid van taken kan verwacht worden dat een deel van de gemeenten om uiteenlopende redenen niet zal/kan tegemoetkomen aan de opdrachten die worden voorzien in het voorontwerp. Dit kan tot gevolg hebben dat er een ruimtelijk ordeningsbeleid tot stand kan komen met twee snelheden. De Raad stelde toen dat er zekerheid dient te bestaan dat na een overgangsperiode iedere actor zijn taken heeft ingevuld. Daarom dienen op basis van een jaarlijkse tussentijdse evaluatie, als onderdeel van het jaarverslag, vorderingsrapporten te worden opgesteld waaruit blijkt hoever de verschillende besturen zijn gevorderd in de uitwerking van hun takenpakket. Op basis hiervan kan de Vlaamse overheid die besturen die te ver achterop liggen, extra stimuleren om te vermijden dat ze hun opdrachten niet behoorlijk hebben uitgevoerd binnen de overgangsperiode. Er moet immers een situatie vermeden worden dat na de afsluiting van de overgangsperiode, bepaalde gemeenten niet over de nodige instrumenten beschikken, waardoor er een volledige immobilisering zou komen in de ruimtelijke ordening van die gemeente. De Raad meent dat de verlenging van de overgangsperiode tot 1 mei 2006 ten gronde niets verandert aan de vroeger door de Raad geschetste problematiek. In het kader van de problematiek van de zonevreemde woningen en gebouwen gaat het ook niet op dat het verkrijgen van rechtszekerheid zo lang moet aanslepen. Zelfs indien men de datum van 1 mei 2006 haalt, is die periode nog veel te lang. Het volstaat hierbij niet in beleidsverklaringen te stellen dat 99.9% van de zonevreemde woningen en gebouwen in de toekomst zal geregulariseerd worden. Meer nog, de Raad meent dat de verlenging van de termijn een alibi kan betekenen voor sommige gemeenten om niets te doen, wat in het nadeel is van de betrokken eigenaars van zonevreemde woningen, wiens rechtszekere oplossing nog langer uitblijft.

7 7. De Raad vraagt dan ook of het mogelijk zou zijn dat, in afwachting dat de gemeenten klaar zijn met hun structuurplannen en RUP s, op Vlaams niveau met onmiddellijke ingang een planologische maatregel kan genomen worden waardoor een beslissing wordt genomen over alle bestaanbare zonevreemde woningen. Een te onderzoek denkpiste die de Raad in dit verband hanteert is het effectief bestaanbaar maken van de betrokken zonevreemde woningen in de meest lichte vorm. Dit zou dus de opmaak van specifieke voorschriften impliceren per gewestplanzone waar zonevreemde woningen gesitueerd zijn. Om de regeling helemaal sluitend te maken zou men de betrokken zonevreemde woningen in een lijst kunnen opnemen. Indien deze piste, met de meest lichte vorm van regularisatie van de bestaanbare zonevreemde woningen, kan gevolgd worden, hoeft men de overgangsperiode niet af te wachten om de rechtszekerheid voor de betrokken eigenaars te verzekeren. Tevens wordt er geen hypotheek gelegd op het planningsproces dat in het kader van het DRO is opgestart. Ten eerste houdt het gewoon de erkenning in van een bestaande vergunde situatie. Ten tweede blijft het mogelijk om via gemeentelijke structuurplannen en RUP s nadien indien nodig verdere verfijningen aan te brengen. 3. ZONEVREEMDE BEDRIJVEN De Raad is zich ervan bewust dat voorliggend voorontwerp van decreet de zonevreemde economische activiteiten niet tot voorwerp heeft. De Raad wil evenwel van de gelegenheid gebruik maken om ook voor deze materie de meer dan noodzakelijke aandacht te vragen. Hierbij wenst de Raad terug te komen op deze aspecten die vandaag nog steeds een oplossing behoeven. 3.1 Nood aan kwantitatief en kwalitatief inzicht Vooreerst is het noodzakelijk een zicht te krijgen op de omvang van het probleem (zowel kwantitatief als kwalitatief). In dit verband steunt de Raad het project zonevreemde bedrijven dat in het kader van het Strategisch Plan Ruimtelijke Economie werd opgestart. De Raad dringt aan op spoedige resultaten van dit project zodat kan worden nagegaan of:?? De socio-economische betekenis van de zonevreemde activiteiten niet meer dan nu het geval is centraal moet geplaatst worden;?? De gemeente het geschikte niveau is om deze problematiek op te lossen;

8 8.?? De gemeentelijke aanpak zoals die vandaag bestaat via het sectorale BPA volstaat. In verband met dit laatste wijst de Raad erop dat er relatief weinig gemeenten reeds beschikken over een sectoraal BPA. Begin januari waren er amper 19 sectorale BPA s goedgekeurd voor 17 gemeenten waarbij 200 bedrijven zijn betrokken. Slechts een deel van die 200 zonevreemde bedrijven kreeg daardoor een volledige of gedeeltelijke regularisatie. Naar schatting is echter één derde afgekeurd Aantal bedrijven in deelplannen van sectorale BPA's Bron: Beleidsbrief ruimtelijke ordening 2000/2001, Blz Te selectieve benadering van het probleem Een tweede probleem bestaat in de bijzonder selectieve benadering van zonevreemde bedrijven in de sectorale BPA s. De selectiviteit uit zich zowel op niveau van de economische activiteit als op niveau van de bestemming. Uit de betreffende omzendbrieven R.O. 93/1 van 10 november 1993, handelend over van het gewestplan afwijkende BPA's, aangevuld met de omzendbrief RO 2000/01 van 29/09/2000, die een verdere explicitering bevat voor de zonevreemde

9 9. bedrijven en volgens een antwoord op een parlementaire vraag 3, synthestiseren we dat binnen de procedure van het sectorale BPA, volgende activiteiten als zonevreemd beschouwd worden: 1. De bedrijven zijn zonevreemd of worden door uitbreiding zonevreemd in een bestemming van open ruimte:?? Ambachtelijke bedrijven;?? Industriële bedrijven;?? Agrarisch toeleverende bedrijven en?? Agrarisch verwerkende bedrijven. 2. De vergunningstoestand per bedrijf is duidelijk aangetoond. 3. Het betreft lokale bedrijven, die aansluiten op de omgeving naar schaal en naar aard van de activiteiten. Via het planologisch attest en/of het bedrijfs-bpa kunnen naast de vernoemde activiteiten ook andere bedrijven worden opgenomen, mits een gemotiveerde ruimtelijke afweging vanuit het (ontwerp van) gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Tevens dient het bedrijf minstens milieuvergunningsplichtig klasse I of II te zijn. Ten tweede is er wat de gewestplanbestemmingen betreft waarin men zonevreemdheid onderzoekt, de beperking tot agrarisch gebied en het woongebied met landelijk karakter. De redenering die door het beleid hierbij gevolgd wordt is ten eerste dat binnen het woongebied de betrokken bedrijvigheid perfect in overeenstemming kan zijn met de voorschriften die er gelden (dus bestaanbaar en verenigbaar). Indien dit niet het geval is, dan stelt de omzendbrief dat de aanpak via een sectoraal BPA niet de aangewezen weg is: Indien evenwel een door een in het woongebied gelegen bedrijf gevraagde uitbreiding de problematiek van het perceel overstijgt, en er geen bouwvergunning kan worden afgeleverd precies omdat het bedrijf dan niet bestaanbaar en verenigbaar is met de omgeving, dan is de aanpak via het sectorale BPA niet aangewezen. Hierbij wordt gesteld dat het eerder aangewezen is dat men de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van heel de omgeving onderzoekt, wat uiteindelijk zijn beslag moet krijgen in een structuurplan en uitvoeringsplan. 3 Vraag nr. 68 van 4/02/2000 van Johan de Roo ivm BPA s zonevreemde bedrijven Stand van zaken. Vlaams Parlement, Vragen en Antwoorden, nr maart 2000.

10 10. In tegenstelling met bovenstaande passus uit de omzendbrief, waaruit blijkt dat een sectoraal BPA niet kan ingezet worden in het woongebied, blijkt uit dezelfde omzendbrief dat het bedrijfs-bpa verder zou kunnen gaan. Immers noch de koppeling aan een gewestplanzonering, noch de koppeling aan een bepaalde activiteit zou voor het bedrijfs-bpa gelden. Volgens de omzendbrief zou het bedrijfs-bpa inderdaad ook kunnen in het woongebied en kunnen slaan op andere activiteiten. 3.3 Opmerkingen van de Raad De Raad heeft zich steeds voorstander getoond van een integrale aanpak van de planning waarbij alle deelfacetten op hetzelfde niveau en gelijktijdig worden behandeld om aldus een evenwichtige afweging te kunnen garanderen. Het planningsstelsel via structuurplannen en uitvoeringsplannen dat via het DRO is ingevoerd, beantwoordt aan deze filosofie. Echter, zoals steeds bij de overschakeling van een oud naar een nieuw systeem, zijn kinderziektes en leerprocessen quasi niet te vermijden, en moet men ad hoc inspelen op concreet vastgestelde problemen, zonder hierbij het gekozen systeem te ondergraven. De problematiek van de zonevreemde bedrijven en de oplossingen die worden aangeboden, moet men binnen dit kader beschouwen. Er zijn een aantal concrete maatregelen genomen (planologisch attest, sectoraal BPA, bedrijfs-bpa) om tijdens de overgangsperiode oplossingen te kunnen aanreiken voor de zonevreemde economische activiteiten. De praktijk wijst evenwel uit dat er toch nog een aantal knelpunten blijven bestaan. Hierna staat de Raad stil bij deze knelpunten Sectoraal BPA toepasbaar op alle economische activiteiten, ongeacht de dimensie Vooreerst is er de vaststelling dat niet alle economische activiteiten voor een sectoraal BPA in aanmerking komen. De SERV blijft hierbij van oordeel dat oplossingen die worden uitgewerkt voor zonevreemde activiteiten en inrichtingen moeten toegepast worden op alle economische sectoren inclusief agrarische activiteiten - en ongeacht de dimensie van het bedrijf.

11 11. Wat de dimensie van het bedrijf betreft moeten vragen gesteld worden over de logica van het onderscheid tussen lokale en regionale bedrijven. De vraag is inderdaad of dit onderscheid relevant is an sich. Bovendien heeft het onderscheid tot gevolg dat beide types van zonevreemde bedrijven anders worden benaderd. Verder vragen ook de kleine zonevreemde bedrijven oplossingen die vandaag niet kunnen geboden worden via het sectorale BPA. Wat de toepasbaarheid van het sectorale BPA betreft in functie van de aard van economische activiteiten, is het probleem dubbel. De Raad ziet vooreerst geen reden om de toepasbaarheid te beperken tot bepaalde types van economische activiteiten. Tevens is het hierbij noodzakelijk dat de regeling van toepassing is op alle milieuvergunningsplichtige activiteiten. In de praktijk van vandaag moet het gaan om milieuvergunningsplichtige bedrijven die milieuvergunningplichtig zijn in een sectorale rubriek. Hierdoor kunnen enkel echte productiebedrijven die milieuvergunningsplichtig zijn, beroep doen op een planologisch attest, wat in de praktijk toch heel wat beperkter is dat de grote groep van milieuvergunningsplichtige bedrijven Zonevreemdheid onderzoeken in alle bestemmingszones Ten tweede is er de vaststelling dat de regeling alleen toepasbaar is in agrarische gebieden en in het woongebied met landelijk karakter. Zoals in het verleden is de Raad voorstander van een integrale benadering van de problematiek via structuurplan en uitvoeringsplannen. Echter de problemen van bedrijven in andere zones kunnen even urgent zijn, waardoor ook daar het planologisch attest zijn volle uitwerking moet kunnen hebben via het sectorale BPA Geen onnodig tijdverlies bij overstap van sectoraal BPA naar RUP Ook bij de uitwerking van sectorale BPA s doen zich specifieke problemen voor, ondermeer als gevolg van de interferentie met de structuurplanning. In de gevallen waar het structuurplan wordt goedgekeurd vooraleer het opgestarte sectorale BPA zijn goedkeuring heeft verkregen, ontstaat er een situatie waar alvast de volledige procedure moet herbegonnen worden, maar dan via de procedure van een RUP. Dit veroorzaakt voor de bedrijven onnodig tijdverlies. Vermits de ontwerp sectorale BPA s toch vanuit de geest van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen worden opgemaakt is het de logica zelf dat de ontwerpplannen de status van ontwerp

12 12. sectoraal RUP krijgen, zodat de lopende procedure gewoon kan verder gezet worden Opmerkingen bij de planbatenregeling Het regeerakkoord van 13 juli 1999 stelt dat planbaten slechts opeisbaar worden voor zonevreemde bouwsels die zone-eigen worden, bij het verlenen van de vergunning en/of vervreemding en voor zover rechten worden geput uit de nieuwe zonering 4. De Raad stelt vast dat de regering hiermee tegemoet komt aan de door de Raad geformuleerde bekommernis in dit verband 5. Echter het DRO zelf is op dit vlak niet gewijzigd, waardoor de planbaat nog steeds binnen de 5 jaar na de planwijziging opeisbaar is. Verder is het voor de Raad evident dat een regeling gelijk moet worden toegepast op alle percelen, ongeacht of er een woning of een bedrijf op gebouwd is. Een tweede opmerking heeft betrekking op het gegeven dat een sectoraal BPA geen aanleiding kan geven tot een planbaat, terwijl een sectoraal RUP dat wel kan. Dit is op zich onlogisch. Tevens komt men in het hierboven geschetste geval (zie 3.3.3) tot een situatie waar aanvankelijk geen, maar uiteindelijk toch een planbaat verschuldigd zou zijn. Dit stelt zich bovendien tegen een achtergrond waarbij de betrokken bedrijven in de praktijk vaak de opmaak van het betrokken sectoraal BPA mee financieren. 4 5 De beleidsbrief ruimtelijke ordening, werkingsjaar 2000/2001, stelt dat concreet wil dit zeggen op het ogenblik dat de meerwaarde wordt gerealiseerd. Advies over het voorontwerp van decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, 16 september 1998.

13 Vermijden van toekomstige zonevreemdheid Tenslotte komt de Raad terug op een vroeger reeds geschetst probleem omtrent toekomstige zonevreemdheid 6. Alhoewel dat principieel zo veel als mogelijk dient vermeden te worden, kunnen ook toekomstige planwijzigingen zone-eigen bedrijven in een planologische situatie brengen waardoor ze zonevreemd worden. De Raad stelt hierbij dat de overheid die het betreffende plan opmaakt, tegelijkertijd moet duidelijk maken welke toekomst het nieuwe zonevreemde bedrijf heeft. Daarnaast dienen hier vanzelfsprekend de algemene regels inzake planschade en - baten te worden toegepast. Verder dienen de onder invloed van planologische wijzigingen veroorzaakte exploitatiewinsten of -verliezen, indien nodig, geregeld te worden via een sociaaleconomische regeling. Met indien nodig bedoelt de Raad dat moet afgewogen worden of een globale regeling nodig is. Verder is het duidelijk dat als een sociaaleconomische regeling nodig is, ze geen onderdeel kan zijn van het bestaande systeem van planbaten en schade. Dit impliceert dat een dergelijke regeling buiten het beleidsveld van de ruimtelijke ordening moet opgezet worden. 6 Advies over het voorontwerp van decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, 16 september 1998.