zonevreemde woningen en gebouwen: Regularisatiemogelijkheden voor overtredingen

Transcriptie

1 zonevreemde woningen en gebouwen: Regularisatiemogelijkheden voor overtredingen De wetgever geeft zonevreemde woningen en gebouwen ruime mogelijkheden voor onderhoud, verbouwen, en herbouwen. Cruciale voorwaarde hierbij is dat het gaat om bestaande, hoofdzakelijk vergunde woningen en gebouwen. Sommige bouwheren hebben zonder vergunning of in strijd met hun vergunning, dermate verbouwd of zelfs herbouwd, dat op het ogenblik van het indienen van een vergunningsaanvraag logischerwijze dus een regularisatieaanvraag geen sprake is van werken aan een bestaand en hoofdzakelijk vergund gebouw. Een klassiek voorbeeld: een bouwheer heeft vóór de decreetswijziging van 2001 een verbouwingsvergunning gekregen maar heeft in strijd daarmee integraal herbouwd. Er is PV opgemaakt, maar de regularisatieaanvraag stuit op de toepassingsvoorwaarde dat de aanvraag een "bestaand vergund" gebouw moet betreffen. Het gebouw is dat namelijk niet meer op het ogenblik van het indienen van de nieuwe aanvraag. Om dergelijke problemen op te lossen is in de zomer van 2001 artikel 195quinquies ingevoerd in het toenmalige decreet. Die bepaling luidde als volgt: "De in de artikelen 145bis en 195bis, eerste lid, 3, vermelde voorwaarde dat de werken en handelingen gebeuren aan een bestaand vergund of vergund geacht gebouw geldt niet voor vergunningsaanvragen, ingediend vóór 1 februari 2003, voorzover de aanvrager kan aantonen dat de werken of handelingen worden of zijn uitgevoerd aan een gebouw dat bij de aanvang van de werken bestond en geheel of gedeeltelijk vergund was of werd geacht." Conform dit artikel bekijkt men dus voor de toepassing van het uitzonderingsregime niet de toestand op het ogenblik van de aanvraag maar wel de toestand op het ogenblik van het begin van de onvergunde werken. De datum van 1 februari 2003 zou de indruk kunnen wekken dat momenteel geen enkele aanvraag voor regularisatie van bouwovertredingen aan zonevreemde gebouwen meer zou kunnen worden ingediend. Dit is echter niet correct. Op 19 juli 2002 werd de term hoofdzakelijk vergund in het decreet ingeschreven. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening definieert dat begrip als volgt: "een stedenbouwkundige vergunningstoestand, waarbij geldt dat: a) bedrijven en hun constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien de voor een normale bedrijfsvoering noodzakelijke constructies vergund of vergund geacht zijn, ook wat de functie betreft, b) overige constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft;" Recent afgebroken zonevreemde woningen of andere constructies Verbouwen, herbouwen en uitbreiden van zonevreemde woningen of andere constructies die geheel of gedeeltelijk zijn afgebroken is mogelijk indien voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden:

2 1 niet gelegen in ruimtelijk kwestbaar gebied (uitgezonderd parkgebied) of recreatiegebieden 2 voorafgaand aan de afbraak werd een stedenbouwkundige vergunning tot verbouw of tot herbouw afgeleverd, en de aanvrager wenst het plan nu aan te passen of om te zetten naar herbouw; 3 de aanvraag wordt ingediend binnen de geldigheidstermijn van de initiële stedenbouwkundige vergunning tot herbouw of tot verbouw. Met het bestaande bouwvolume van een woning of een andere constructie, wordt het bouwvolume voorafgaand aan de afbraak verstaan.

3 woning Zonevreemd? Onderhoudswerken en ingrepen die geen betrekking hebben op de stabiliteit zoals vervangen van kapotte dakpannen het vervangen van ramen door identieke ramen; het vervangen van pleisterwerk; het herstellen van kapotte verhardingen; het vervangen van kepers (ongeveer 7 cm x 9 cm), panlatten en leien op het dak door nieuwe kepers, panlatten en leien, zonder vervanging van het dakgebinte (dragende balken). plaatsen van een badkamer binnen in het gebouw leggen van parket plaatsen van een wand in gipskartonplaat,... Dit soort werken kunnen gebeuren zonder stedenbouwkundige vergunning. Werken die betrekking hebben op de stabiliteit zoals het vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak, met uitzondering van plaatselijke herstellingen; het geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren of dragende binnenmuren, zelfs met recuperatie van de bestaande stenen. Hiervoor heeft u een stedenbouwkundige vergunning nodig. De vergunningverlenende overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen van de gemeente) kan dit soort ingrepen vergunnen op voorwaarde dat het gaat over een niet verkrotte bestaande vergunde woning of gebouw. Bij het beoordelen van de aanvraag zal de overheid nagaan of de goede ruimtelijke ordening in het gebied door de handelingen niet wordt geschaad. Zij kan de vergunning uiteraard weigeren. Wil u op korte termijn zekerheid of zij een bepaald project zou vergunnen, vraag dan een stedenbouwkundig attest aan. Als de vergunning voor dit soort handelingen geweigerd wordt, kan u onder voorwaarden de aankoop van uw perceel door het Vlaams gewest eisen (VCRO art ). U moet dit dan binnen het jaar na de weigering van de vergunning doen. Ook een grondruil behoort tot de mogelijkheden. Verbouwen, herbouwen en uitbreiden Is de woning zonevreemd, dan is herbouwen en uitbreiden niet vergunbaar in ruimtelijk kwetsbare gebieden (uitgezonderd parkgebied) en recreatiegebied. Verbouwen binnen het bestaande bouwvolume is er wel vergunbaar. Voor verbouwen, herbouwen of uitbreiden heeft u een stedenbouwkundige vergunning nodig. De vergunning verlenende overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen van de gemeente) kan deze handelingen vergunnen op voorwaarde dat:

4 het gaat om een hoofdzakelijk vergunde constructie het gaat om een zonevreemde, niet verkrotte constructie de goede ruimtelijke ordening niet in het gedrang komt het huidige aantal woongelegenheden niet vermeerderd wordt bij herbouwen of uitbreiden het bouwvolume beperkt blijft tot ten hoogste m³ (bij verbouwen geldt deze eis niet) herbouwen op een gewijzigde plaats: zie bijkomende voorwaarden (*) De vergunning verlenende overheid zal steeds een openbaar onderzoek organiseren over een dergelijke aanvraag, en advies vragen aan betrokken instanties. Zij kan de vergunning uiteraard weigeren. Wil u op korte termijn zekerheid of zij een bepaald project zou vergunnen, vraag dan een stedenbouwkundig attest aan. (*) Herbouwen op dezelfde/op een gewijzigde plaats De wetgever spreekt over herbouwen op een gewijzigde plaats als de nieuwe woning minder dan drie kwart van de bestaande woonoppervlakte overlapt. De bestaande woonoppervlakte sluit zowel de oppervlakte van het hoofdgebouw in als deze van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw. Bij herbouwen op een gewijzigde plaats gelden extra voorwaarden: voor het herbouwen is ten minste één van volgende oorzaken aanwijsbaar: o de woning is getroffen door een rooilijn o de woning bevindt zich in een achteruitbouwzone o de verplaatsing volgt uit redenen van een goede ruimtelijke ordening, en wordt door de aanvrager uitdrukkelijk gemotiveerd vanuit een betere integratie in de omgeving, een betere terreinbezetting of een kwalitatief concept ten minste één van volgende voorwaarden is vervuld: o de herbouwde woning krijgt dezelfde voorbouwlijn als de dichtstbijzijnde constructie o de nieuwe toestand levert een betere plaatselijke aanleg op, en richt zich op de omgevende bebouwing of plaatselijk courante inplantingswijzen. Functiewijzigingen Niet vergunbaar in ruimtelijk kwetsbare gebieden (uitgezonderd parkgebied en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde) en recreatiegebied voorbeelden van functiewijzigingen: gastenkamers voorzien in een woning die zonevreemd is wonen in een voormalig landbouwbedrijf kantoor in woning die zonevreemd is Zie de aparte toelichting over vergunbare zonevreemde functiewijzigingen Herstel na brand

5 Hiervoor heeft u een stedenbouwkundige vergunning nodig. De vergunning verlenende overheid (meestal het college van burgemeester en schepenen van de gemeente) kan deze werken vergunnen op voorwaarde dat: de woning daadwerkelijk bewoond werd in het voorafgaande jaar (aantoonbaar middels alle rechtens toegelaten bewijsmiddelen) de aanvraag gebeurt binnen de drie jaar na de toekenning van het verzekeringsbedrag of, zo de vernieling of beschadiging niet door een verzekering gedekt zijn, binnen de vijf jaar na het optreden van deze vernieling of beschadiging het bouwvolume van de herstelde woningbeperkt blijft tot: o het vergunde of vergund geachte bouwvolume, met een maximum van m³, indien de woning o gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde m³, indien de woning gelegen is in een ruimtelijk niet kwetsbaar gebied, in een parkgebied of in een agrarisch gebied met ecologisch belang of ecologische waarde; het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het voor de vernietiging of de beschadiging bestaande aantal. Enkele begrippen verklaard 'ruimtelijk kwetsbaar gebied' Hieronder wordt verstaan: de volgende gebieden, aangewezen op plannen van aanleg: o agrarische gebieden met ecologisch belang, o agrarische gebieden met ecologische waarde, o bosgebieden o brongebieden o groengebieden o natuurgebieden o natuurgebieden met wetenschappelijke waarde o natuurontwikkelingsgebieden o natuurreservaten o overstromingsgebieden o valleigebieden o parkgebied gebieden, aangewezen op ruimtelijke uitvoeringsplannen, en sorterend onder één van volgende categorieën of subcategorieën van gebiedsaanduiding: o bos o reservaat en natuur, het Vlaams Ecologisch Netwerk, bestaande uit de gebiedscategorieën Grote Eenheden Natuur en Grote Eenheden Natuur in Ontwikkeling, vermeld in het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, de beschermde duingebieden en de voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden, aangeduid krachtens artikel 52, 1, van de wet van 12 juli 1973 op het natuurbehoud (Vlaamse Codex RO Art , 10 )

6 'verkrot': 'Niet voldoend aan de elementaire eisen van stabiliteit' (Vlaamse codex RO art ). Of de constructie verkrot is hangt af van de beoordeling van de bevoegde overheid. Het aanvragen van een stedenbouwkundig attest kan hierover, voor u koopt, uitsluitsel geven. Zo voorkomt u dat u een zonevreemde woning koopt die volgens de overheid verkrot is. Verkrotte zonevreemde woningen mogen immers niet meer verbouwd, herbouwd of uitgebreid worden. 'hoofdzakelijk vergund' een stedenbouwkundige vergunningstoestand, waarbij geldt dat: bedrijven en hun constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien de voor een normale bedrijfsvoering noodzakelijke constructies vergund of vergund geacht zijn, ook wat de functie betreft, overige constructies : Ten minste negentig procent van het bruto-bouwvolume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft. (Vlaamse Codex RO Art , 7 )