6. De ontwikkeling moet een toegevoegde waarde hebben voor de leisurevoorzieningen op het bedrijventerrein Oost II.

Transcriptie

1 Raadsvoorstel: Onderwerp: kaderstelling bestemmingsplan Hotel Oost II. Datum: Portefeuillehouder: A.J. Rijsdijk I & O: B &A / Raadsvergadering: Programma: Wonen, leven, bestuur en communicatie Opstellers: R.H. Osenga en O.G. Dekker Bijlage(n): Onderwerp: kaderstelling bestemmingsplan Hotel Oost II Voorstel: Wij stellen u voor onderstaande kaders voor het bestemmingsplan welke voorziet in de ontwikkeling van een hotel op het bedrijventerrein Oost II vast te stellen: 1. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van een hotel met 140 kamers in combinatie met een speelautomatenhal (voor maximaal 200 speelautomaten); zonder hotel is de realisatie van een speelautomatenhal niet toegestaan; 2. Daarnaast zijn de volgende functies toegestaan: restaurant (maximale oppervlakte van 900 m2), congres/vergader- en feestruimten, en een bioscoop (voor maximaal 584 plaatsen). Het aantal plaatsen van deze bioscoop is gekoppeld aan de huidige omvang van de bioscoop aan de Appeldijk in de Binnenstad. 3. In het bouwplan moet een duidelijk hoogteaccent aanwezig zijn zodat het gebouw zich als landmark zal manifesteren; 4. De ontsluiting van het terrein vindt via de Franklinweg plaats: 5. Er moeten voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein beschikbaar zijn waarbij de normering uit het CROW maatgevend is; 6. De ontwikkeling moet een toegevoegde waarde hebben voor de leisurevoorzieningen op het bedrijventerrein Oost II. Aanleiding: Inleiding. De gemeenteraad heeft op 20 september 2012 de speelautomatenverordening gemeente Gorinchem 2012 vastgesteld teneinde de vestiging van een speelautomatenhal op bepaalde locaties in onze gemeente mogelijk te maken. Voorwaarde bij dit besluit was dat de speelautomatenhal onderdeel moet uitmaken van een grotere ontwikkeling, in casu van een hotel met aanvullende voorzieningen op het gebied van ontspanning en vrije tijdsbesteding. Na dit raadsbesluit heeft de burgemeester op grond van deze verordening de beleidsregels beoordeling aanvraag vergunning speelautomatenhal vastgesteld. In 2013 zijn wij gestart met de procedure welke de realisatie van een hotel met amusino mogelijk moet maken. Dit heeft geleid tot twee aanvragen. In de informatiebrief van 18 juni 2013 met nummer 1031 heeft de burgemeester u geïnformeerd dat hij het voorlopige standpunt heeft ingenomen dat de aanvraag van Jack s Casino Gorinchem B.V. als eerste wordt gerangschikt. Het plan van Jack s voorzag in de realisatie van een hotel met een speelautomatenhal, restaurant, bar, vergader- en feestruimten op het bedrijventerrein Oost II. Voor dit plan vormde Jack s een combinatie met de partijen: MUBO B.V., Bogor projectontwikkeling B.V. en Molenhoek beheer B.V. Na het voorlopige besluit van de burgemeester hebben wij gevraagd of u in principe bereid bent om voor het plan van Jack s het bestemmingsplan te wijzigen omdat het exploiteren en gebruik van een speelautomatenhal in elk bestemmingsplan van onze gemeente verboden is. In de Speelautomatenverordening staat namelijk dat de vergunning wordt geweigerd indien de gemeenteraad niet bereid is hiertoe een wijziging van het bestemmingsplan vast te stellen. Destijds is beoordeeld of er een gerede kans bestaat dat voor het plan van Jack s het bestemmingsplan kan Stadhuisplein 1 Postbus 108 T E gemeente@gorinchem.nl 4200AC Gorinchem F I

2 worden gewijzigd. Hierbij werden ruimtelijke ordeningsaspecten beoordeeld die voor u een verhindering konden zijn om planologische medewerking te verlenen. Uit de beoordeling bleek dat er vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening met het plan op de beoogde locatie kon worden ingestemd. In uw vergadering van 28 november 2013 heeft u een principebereidheid uitgesproken om voor het plan van Jack s dat gesitueerd is op het bedrijventerrein Oost II aan de Franklinweg, ten oosten van het kartcentrum A15, t.z.t. de procedure tot het wijzigen van het bestemmingsplan bedrijventerrein Oost II te starten, nadat alle hiertoe relevante informatie is ingediend en geaccordeerd. Het huidige plan. Na het raadsbesluit is de aanvraag van Jack s Casino Gorinchem B.V. onderworpen aan een Bibob-toets, conform het beleidskader Bibob. Na een positieve toets heeft de burgemeester op 20 januari 2015 de vergunning voor het exploiteren van de speelautomatenhal aan Jack s verleend. Daarnaast zijn wij in overleg met de initiatiefnemers gegaan om te komen tot een nadere uitwerking van het plan. Dit heeft de nodige tijd gevergd. Het bouwplan is nu uitgewerkt, geactualiseerd en geoptimaliseerd. Naast het feit dat de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw ten opzichte van het plan uit 2013 aanzienlijk is gewijzigd, is er ook een extra functie toegevoegd, namelijk een bioscoop met 584 stoelen verdeeld over vier zalen, variërend in grootte van 97 tot 245 stoelen. De grootste zaal kan ook een functie krijgen voor congressen, seminars, presentaties en andersoortige evenementen. Het totaalconcept bestaande uit een complex voor een hotel, horeca en vrije tijdsbesteding, wordt daarmee verder verrijkt. Adviesbureau Ecorys heeft berekend (later meer hierover) dat er in Gorinchem ruimte is voor 983 bioscoopstoelen. Het uitgangspunt in dit onderzoek is dat de huidige Roxy/ JT bioscoop aan de Appeldijk in de binnenstad, met 421 stoelen, zal blijven bestaan. Dit aantal stoelen wordt in mindering gebracht op de maximale behoefte. Dan resteren 562 stoelen, nagenoeg gelijk aan de beoogde omvang van de nieuwe bioscoop. De laatste onderzoeken die nodig zijn voor het opstellen c.q. actualiseren van de kaders die wij aan u willen voorleggen en waarmee daarna de planologische procedure kan worden gestart, zijn afgerond. Het betreft het behoeftenonderzoek, het parkeeronderzoek en de uitwerking van de terreininrichting. Ten opzichte van het bouwplan uit 2013 is het huidige plan wezenlijk veranderd. Hierbij heeft Van der Valk aansluiting gezocht bij het complex dat in Hoorn is gebouwd. Het meest opvallende aspect is de hoogte van het hotel van 51 meter, exclusief de toekan. Het plan gaat de volgende functies huisvesten: Hotel, met 140 kamers; Speelautomatenhal, voor maximaal 200 speelautomaten, met een oppervlakte van m2; Twee restaurants, met een totale oppervlakte van 900 m2; Bioscoop, 584 stoelen, verdeeld over 4 zalen; Vergadercentra, met een oppervlakte van 825 m2, verdeeld over 3 zalen, welke tevens geschikt zijn voor feesten; Spa/Welness, met een oppervlakte van 635 m2, welke alleen toegankelijk is voor hotelbezoekers; 465 parkeerplaatsen op maaiveld; 71 parkeerplaatsen op een parkeerdek: Beoordeling van het plan. Onze beoordeling van het bouwplan luidt als volgt: De locatie gaat uit van het realiseren van een landmark op een zichtlocatie aan de rand van de stad, zoveel als mogelijk gekoppeld aan de infrastructuur van de A15. Het gebouw manifesteert zich (komende vanuit het oosten) als een voortzetting van de (in snelwegarchitectuur op gezette) wand van het bedrijventerrein Oost II. Het hoogteaccent vormt hierin de apotheose naar de aansluiting van de A15 op de westelijke hoofdinfrastructuur van Gorinchem. Komende vanuit het westen, zal de hoogbouw een landmarkfunctie vervullen, deze wordt versterkt door het krachtige beeldmerk van de toekan die op het dak geplaatst wordt. In aard en verschijningsvorm en door de ligging direct langs de A15, vormt het hierdoor een onomstreden landmark. De locatie is ruim van opzet en kan het concept in alle opzichten goed huisvesten. Het parkeerterrein heeft een grote oppervlakte. Dit vraagt om aankleding met onder meer groenvoorzieningen. Het landschapsarchitectenburo Bosch Slabbers heeft hiervoor een goede aanzet gegeven welke later nog verder aangevuld en verfijnd kan worden. Het plan voorziet in voldoende en goed gesitueerde

3 parkeervoorzieningen en tevens in een goede verkeersafwikkeling (hierover later meer). De ontsluiting op de hoofdinfrastructuur en op het rijkswegennet is prima te noemen en is makkelijk te bereiken. Het plan sluit goed aan op de aanwezige leisure en past binnen het leisurebeleid waarmee u in 2008 heeft ingestemd. De speelautomatenhal bevindt zich in het souterrain, dus apart van de overige faciliteiten. Naast een eigen entree is de hal ook vanuit het hotel toegankelijk. De hal heeft een oppervlakte van m² en heeft 200 speelautomaten. Het plan is beoordeeld op de aspecten water, cultuurhistorie, luchtkwaliteit en externe veiligheid en voldoet aan de regelgeving. Het bestaande flora- en faunaonderzoek wordt momenteel geactualiseerd. De woningbouw ligt op geruime afstand van de locatie, waardoor er geen overlast voor omwonenden is te verwachten. Een speelautomatenhal en bioscoop worden aangemerkt als categorie 2 bedrijven en passen daarmee qua hindercirkels binnen de bedrijfscategorieën op dit bedrijventerrein. De overige functies in het planconcept vallen onder (de lichtere) milieucategorie 1. De locatie zelf wordt niet beïnvloed door de aanwezigheid van bedrijven of (spoor)wegen. Qua duurzaamheidsambities sluit het hotel aan bij het Green Key label. Dit is het internationale keurmerk voor milieuvriendelijk ondernemen in de toerisme- en recreatiebranche, en vergader- en congresbranche. Bij bedrijven met een Green Key label wordt bewust omgegaan met de natuur en het milieu in en rondom het bedrijf, zonder dat dit ten koste gaat van het comfort en de kwaliteit. In het hele beleid van het hotel neemt dit een belangrijke plaats in. De energiebesparende maatregelen, gebruik van duurzame materialen en producten en de interesse in de maatschappelijke omgeving worden door de gasten zeer op prijs gesteld. Het behoeftenonderzoek Adviesbureau Ecorys heeft een behoeftenonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek vormt enerzijds de distributieplanologische onderbouwing van het gehele complex met al zijn functies en anderzijds de toetsing aan de ladder duurzame verstedelijk, de zgn. SER ladder. Uit het onderzoek kan geconcludeerd worden dat voor alle functies in genoemde aantallen en oppervlakten distributieplanologische ruimte is in de gemeente Gorinchem. Daarmee is de behoefte aangetoond en planologisch/juridisch verantwoord. De diverse analyses leren dat het toevoegen van de nieuwe functies niet tot significante leegstandsrisico s leiden. Het leegstandsrisico voor de lokale hotels is beperkt en voor restaurants niet of nauwelijks aanwezig. Indien Hotel Gorinchem zijn huidige functie verliest, bestaat geen leegstandsrisico meer voor hotels, restaurants en vergaderfaciliteiten. De kans dat Hotel Gorinchem zijn huidige functies niet zal behouden, is aanwezig. Dit hotel is immers ook in handen van (dezelfde tak van) Van der Valk. Het zal niet de bedoeling zijn concurrent van zichzelf te worden. Voor de bioscoop, kiest Van der Valk voor de variant dat de Roxy bioscoop in de binnenstad blijft bestaan. Hiermee neemt Van der Valk zelf met minder zalen c.q. stoelen genoegen. Verder voldoet de planontwikkeling aan de eisen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Ecorys heeft ook berekend wat de effecten zijn op de werkgelegenheid na realisatie van de nieuwbouw. Al met al worden 160 formatieplaatsen aan structurele werkgelegenheid aan de arbeidsmarkt toegevoegd. Dat zijn 220 tot 225 banen. Daarnaast zorgt de bouw voor ruim 200 formatieplaatsen aan tijdelijke werkgelegenheid. Voor een samenvatting van de conclusies en bevindingen verwijzen wij u naar bladzijde 5 en 6 van de bijgevoegde distributieplanologische onderbouwing van Ecorys. Het parkeeronderzoek Adviesbureau Goudappel Coffeng heeft onderzoek verricht naar de parkeerbehoefte. Met toepassing van de gemiddelde CROW normen is berekend dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein, te weten 465 op maaiveld en 71 op een parkeerdek. Dit onderzoek is een half jaar geleden verricht. Het programma van de diverse functies was toen iets anders dan het huidige programma uit het laatste ontwerp. Het restaurantgedeelte en de speelautomatenhal zijn in omvang toegenomen, maar de bioscoop is in grootte teruggeschroefd naar 584 stoelen. Dat betekent dat met de huidige programmaomvang, het aanbod van parkeerplaatsen de vraag overstijgt. Alleen op de drukste piekmomenten (in het geval van optimale bezetting van alle functies) zou zich een theoretisch tekort kunnen voordoen. In die gevallen kan naar de parkeerterreinen van de Evenementenhal worden uitgeweken. Hierover hebben Van der Valk en de Evenementenhal contact. Een dergelijke afspraak is in het verleden ook gemaakt tussen de Evenementenhal

4 en het Kartcentrum/Wereldrestaurant A-15. Voorts zal het plan geen parkeerdruk opleveren voor de omliggende woongebieden, waaronder het winkeleiland in Hoog Dalem. Quick Scan. Zoals u weet is er in het kader van cultuur een quick scan groot podium gestart om te kijken naar een alternatief voor de Nieuwe Doelen. In onderhavig voorstel wordt hiermee vooralsnog geen rekening gehouden. Conclusie. De toegevoegde waarde van het plan voor de stad Gorinchem is positief. Wij hebben tenslotte reeds lang de wens voor een groter hotel in onze gemeente. Het plan is daarnaast een toevoeging aan de aanwezigheid van de Evenementenhal en andere horeca- en leisurevoorzieningen in de directe omgeving. Op basis van de bovenstaande beoordeling van het huidige plan kunnen wij u ten aanzien van de planologische uitvoerbaarheid een positief advies geven. Wij willen hierbij het volgende opmerken. Een meerderheid van ons college dient dit raadsvoorstel in. Een minderheid van ons college is van mening dat er in de plannen geen mogelijkheid voor een speelautomatenhal moet worden gecreëerd. Beoogd effect: Aan de raad wordt gevraagd de kaders vast te stellen welke gehanteerd gaan worden voor het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan voor deze bouwplanontwikkeling. Argumenten: 1.1. Het huidige plan voldoet aan de planologische toetsingscriteria, die gelden voor het bestemmingsplan dat voor deze bouwplanontwikkeling moet worden opgesteld Het huidige plan past binnen het principebesluit van de gemeenteraad d.d. 28 november 2013 over het plan van Jack s. 2.1 De grootte van de bioscoop, het restaurant en het hotel is afgestemd op de beschikbare distributieve en planologische ruimte, welke uit onderzoek van Ecorys is gebleken. Risico s: In deze fase van de besluitvorming over deze planontwikkeling zijn er geen risico s. Financiën: Dit besluit heeft geen directe uitgaven of inkomsten tot gevolg. Vervolgproces: Na het raadsbesluit wordt gestart met het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan voor deze bouwplanontwikkeling. Participatie en communicatie: Na afronding van het voorontwerpbestemmingsplan start de inspraakprocedure en het wettelijk vooroverleg met de instanties zoals het Waterschap en de provincie. Bijlagen: - Ontwerp van het bouwplan van INBO d.d. 22 april 2016; - Terreininrichting van Bosch Slabbers d.d. 14 april 2016; - Distributieplanologische onderbouwing van Ecorys d.d. 20 april 2016; - Parkeeronderzoek van Goudappel Coffeng d.d. 1 oktober 2015.

5 Burgemeester en wethouders van Gorinchem, de secretaris, de burgemeester,

6 Raadsbesluit De gemeenteraad van Gorinchem, Gelet op het raadsvoorstel van het college d.d. 9 mei 2016 Gelet op de wettelijke bepalingen Besluit: de onderstaande kaders voor het bestemmingsplan welke voorziet in de ontwikkeling van een hotel op het bedrijventerrein Oost II vast te stellen: 1. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van een hotel met 140 kamers in combinatie met een speelautomatenhal (voor maximaal 200 speelautomaten); zonder hotel is de realisatie van een speelautomatenhal niet toegestaan; 2. Daarnaast zijn de volgende functies toegestaan: restaurant (maximale oppervlakte van 900 m2), congres/vergader- en feestruimten, en een bioscoop (voor maximaal 584 plaatsen). Het aantal plaatsen van deze bioscoop is gekoppeld aan de huidige omvang van de bioscoop aan de Appeldijk in de Binnenstad. 3. In het bouwplan moet een duidelijk hoogteaccent aanwezig zijn zodat het gebouw zich als landmark zal manifesteren; 4. De ontsluiting van het terrein vindt via de Franklinweg plaats: 5. Er moeten voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein beschikbaar zijn waarbij de normering uit het CROW maatgevend is; 6. De ontwikkeling moet een toegevoegde waarde hebben voor de leisurevoorzieningen op het bedrijventerrein Oost II. Aldus besloten in de raadsvergadering van 16 juni 2016 Griffier, Voorzitter,