BINNENSTEDELIJKE HERSTRUCTURERING DOOR WONINGCORPORATIES

Transcriptie

1 BINNENSTEDELIJKE HERSTRUCTURERING DOOR WONINGCORPORATIES EEN ONDERZOEK NAAR DE OVERWEGINGEN VAN CORPORATIES BIJ PARTICIPATIE AAN BINNENSTEDELIJKE HERSTRUCTURERING Ir. F.T.J. van der Zee Thesis MRE ( )

2 Colofon Titel rapport Binnenstedelijke herstructurering door woningcorporaties. Een onderzoek naar de overwegingen van woningcorporaties bij participatie aan binnenstedelijke herstructurering. Foto s omslag Herstructureringsprojecten in Den Haag (bron: beeldbank Staedion) Plaats en datum Delfgauw, Status Definitief d.d. 15 oktober 2012 Auteur Ir. F.T.J. van der Zee Begeleider Ir. W.J.M. Scheffers Amsterdam School of Real Estate

3 Voorwoord Voor u ligt de eindthesis die geschreven is voor de afstudeerfase van de opleiding Master of Real Estate (jaargang ). Toen mij aan het begin van het tweede jaar gevraagd werd om een onderwerp te zoeken voor de eindthesis, hoefde ik niet lang na te denken. Ik heb gekozen voor binnenstedelijke herstructurering, de meest interessante opgave die er is. Al snel vond ik hierbij de uitdaging om onderzoek te doen naar een houvast voor corporaties binnen dit relatief ongrijpbaar en sterk aan verandering onderhevige werkveld. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek staan in dit rapport beschreven. Deze thesis is de afronding van een periode van ruim twee jaar waarin we als klas veel mooie momenten hebben meegemaakt: reizen (New York & Lissabon), studiestress, kinderen en nieuwe banen. Het maakt de klas hecht. Dit alles was volledig volgens verwachting. Helaas liep niet alles volgens verwachting. Het onverwachte overlijden van klasgenoot Michael Koomen kwam als een schok, ongeloof overheerste. Terugkijkend op de afgelopen periode, wil ik meerdere personen bedanken die mij de afgelopen 2 jaar gesteund hebben bij het volbrengen van deze studie. In het bijzonder wil ik Wim Scheffers bedanken voor zijn goede inhoudelijke scriptiebegeleiding. Zijn adviezen waren kritisch, helder en altijd constructief. Zijn enthousiasme heeft mij gestimuleerd om de scriptie volgens planning tot een goed einde te brengen. Daarnaast wil ik Yolanda Mante bedanken voor haar scriptiecoaching; dit is ten goede gekomen aan de kwaliteit van de thesis. Ook wil ik Staedion bedanken voor de mogelijkheid om de MRE-studie te mogen volgen. Tevens wil ik de geïnterviewde personen danken voor de energie en kostbare tijd die zij hebben vrijgemaakt voor het geven van een interview. De laatste alinea van mijn voorwoord wil ik wijden aan een drietal dat het grootste compliment en de meeste dankbetuiging verdient: mijn vrouw Eef en mijn kinderen Fem en Tuur. De studie heeft de afgelopen twee jaar veel gevergd. Avonden, weekenden en soms nachten zat ik in de boeken of achter de computer. Gelukkig is de opleiding achter de rug en zal er nu meer tijd beschikbaar zijn voor andere dingen! Fedde van der Zee Delfgauw, oktober

4 Samenvatting Woningcorporaties zijn actief op het domein van binnenstedelijke herstructurering met als doel om wijken weer leefbaar, vitaal en toekomstbestendig te maken. Woningcorporaties spelen bij een binnenstedelijke herstructurering een belangrijke rol gezien hun binnenstedelijke grondposities en hun taakvelden vanuit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De crisis heeft echter zijn weerslag op de vastgoedsector en hiermee ook op de investeringsmogelijkheden en -bereidheid van corporaties die zich toeleggen op herstructurering. Doordat de financieringsmogelijkheden beperkt worden en doordat de verdienmogelijkheden van woningcorporaties onder druk staan, komt de sturingspretentie van een corporatie bij een binnenstedelijke herstructurering op gespannen voet met de mogelijkheden van de realiteit. De overweging om al dan niet in een binnenstedelijke herstructurering te investeren, vraagt dus om een zorgvuldige overweging. In deze thesis staat de volgende hoofdvraag centraal: Op welke wijze kan een woningcorporatie, gegeven de wettelijke kaders, optimaal participeren aan een binnenstedelijke herstructurering? Het doel van thesis is om te komen tot een model dat bij kan dragen aan de overweging of participatie aan een binnenstedelijke herstructurering voor een corporatie zinvol is en hoe de participatie zo optimaal mogelijk vormgegeven kan worden. Het onderzoek betreft een praktijkgericht wetenschappelijk onderzoek, waarvan de uitkomsten kunnen fungeren als strategisch advies. Op basis van een literatuurstudie en een analyse van hedendaagse wetenschappelijke discussies is een overzicht ontstaan van zowel wettelijke kaders als van aspecten waarmee een woningcorporatie te maken krijgt binnen het domein van binnenstedelijke herstructurering. Door deze informatie in een matrix te bundelen ontstaat er een model. In dit model wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds wettelijke aspecten (BBSH en CFV) en anderzijds inhoudelijke aspecten (ontwikkelstrategie, financiering en samenwerkingsmodellen). Het model is empirisch toegepast middels een vergelijkende casestudy. Voor de casestudy zijn corporaties geselecteerd in steden waar de komende jaren zeer waarschijnlijk een verandering zal plaatsvinden qua bevolkingsgroei en bevolkingssamenstelling. Deze steden zijn Den Haag, Amsterdam en Utrecht. Uit de cases zijn meerdere conclusies te trekken ten aanzien van binnenstedelijke herstructurering door woningcorporaties. Zo blijkt er steeds meer aandacht te zijn voor een geleidelijke aanpak waarbij rekening wordt gehouden met bewoners en de bestaande situatie. Binnenstedelijke herstructurering is een traject van kleine stappen naar een 3

5 nieuwe gebiedsexploitatie. Het lijkt er sterk op dat er in de toekomst meer aandacht uitgaan naar een goed beheerde en geëxploiteerde stad, dan naar de geplande stad. Om dit te kunnen bereiken kunnen corporaties als organiserend vermogen fungeren tussen meerdere stakeholders. Om herstructureringen haalbaar te maken kunnen corporaties als organisator partijen samenbrengen in (nog niet bestaande) consortia. Het toetreden van nieuwe actoren uit andere bedrijfstakken is hierbij kansrijk om een binnenstedelijke herstructurering haalbaar te maken. Er dient hierbij gestuurd te worden op het sneller verkrijgen van positieve cashflows. Een herstructurering moet gerealiseerd worden zonder torenhoge voorinvesteringen voor de woningcorporatie. Uit de casestudy is geconcludeerd dat met het model inhoudelijke aspecten worden blootgelegd en eventuele pijnpunten geïdentificeerd worden. Het model ne hanteerbaar en toepasbaar. Middels het model kan een woningcorporatie komen tot meest optimale invulling van de wettelijk criteria. Tevens biedt het model de mogelijkheid om eventuele pijnpunten te verbeteren om alsnog de succeskans van een herstructurering te vergroten. 4

6 Inhoudsopgave Pagina Samenvatting 3 Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding Probleem- en vraagstelling Afbakening Deelvragen Onderzoeksmethodiek Onderzoeksrelevantie 14 Hoofdstuk 2 Woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering Literatuuronderzoek (wetenschappelijk) Woningcorporaties Binnenstedelijke herstructurering Aspecten bij binnenstedelijke herstructurering Recente ontwikkelingen woningcorporaties en binnenst. herstructurering Ontwikkelingen woningcorporaties Ontwikkelingen binnenstedelijke herstructurering Discussies binnen het domein van binnenst. herstructurering Model 38 Hoofdstuk 3 Casestudy en analyse Den Haag: Staedion Amsterdam: Rochdale Utrecht: Mitros Den Haag: Vestia Analyse onderzoeksresultaten 50 5

7 Hoofdstuk 4 Conclusie Conclusie 4.2 Discussie: kwaliteit onderzoeksresultaten Aanbevelingen tot vervolgonderzoek Persoonlijke reflectie 56 Bijlagen Bijlage 1 Model blanco Bijlage 2: Modellen casussen: Regentesse Zuid (GIT-terrein): Staedion Jeruzalem: Rochdale Kanaleneiland Noord-Noord (Mitros) Haga Morgenstond: Vestia 6

8 Hoofdstuk 1 Inleiding Binnenstedelijke herstructurering is een veelbesproken onderwerp, ook bij woningcorporaties. Het gaat bij een binnenstedelijke herstructurering om zowel fysieke als sociale, culturele, economische en maatschappelijke aspecten. Een succesvolle binnenstedelijke herstructurering heeft hiermee een belangrijke binnenstedelijke betekenis. Binnen het werkveld binnenstedelijke herstructurering zijn een paar ingrijpende ontwikkelingen in corporatieland gaande, die de visie op binnenstedelijke herstructurering aanzienlijk gaan beïnvloeden op zowel korte als lange termijn. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de investeringsmogelijkheid en -bereidheid van corporaties om te blijven investeren in een binnenstedelijke herstructurering. Gezien de hedendaagse ontwikkelingen is het de vraag op welke wijze woningcorporaties hiermee om dienen te gaan. In 1.1 wordt nader ingegaan op de aanleiding van deze thesis. In 1.2 staat de vraagstelling beschreven, alsmede de deelvragen die leiden tot beantwoording van de vraagstelling. In 1.3 wordt de onderzoeksmethodiek omschreven, waarna in 1.4 deze thesis wordt verantwoord vanuit wetenschappelijk en maatschappelijk opzicht. In 1.5 staat een globale leeswijzer voor de gehele thesis omschreven. 1.1 Aanleiding Binnenstedelijke herstructurering is geen nieuw begrip. Zo sprak men in het verleden al over wederopbouw en krotopruiming. Onlangs is de politiek via de nota s stedelijke vernieuwing, Mensen, wensen, wonen, 56 wijken komen te spreken over de 40 Vogelaarwijken (De Jong, 2008). In veel wijken die zijn gebouwd tussen 1950 en 1980 staat momenteel de uitvoering van binnenstedelijke herstructurering centraal. Niet alleen in Vogelaarwijken, ook in tal van andere naoorlogse wijken werken vele partijen en bewoners volop aan de wijkverbetering, zodat deze wijken leefbaar en toekomstbestendig worden. Aangezien corporaties vaak grondposities hebben in gebieden waar een ruimtelijke ontwikkeling voornemens is, speelt een corporatie een cruciale rol in het voortraject van een dergelijk investeringsprogramma (De Vernieuwde Stad, 2011). Er zijn twee ingrijpende ontwikkelingen in corporatieland gaande, die de visie op binnenstedelijke herstructurering aanzienlijk gaan beïnvloeden op zowel korte als lange termijn. De eerste grote ontwikkeling betreft de verandering in financieringsarrangementen, waardoor de kasstromen en financierbaarheid van corporaties onder druk komt te staan. 7

9 Belangrijke oorzaak hiervoor is het niet meer voorhanden zijn van WSW-borging voor functies die geen Dienst van Algemeen of Economisch Belang (DAEB) zijn (WSW, 2012). Als gevolg hiervan zal er meer commercieel voorgefinancierd moeten worden. Aangezien er tegenwoordig in een binnenstedelijke herstructurering door de dalende opbrengsten steeds minder winst wordt gemaakt, is het de vraag of financiers bereid zijn om te financieren. Daarnaast worden er ook eisen gesteld aan de zogenaamde kruissubsidiering (Aedes, 2012). Eigen middelen die voortkomen uit DAEB-activiteiten mogen namelijk tot een bepaalde grens worden besteed aan niet-daeb-activiteiten. Financiers willen zekerheid en tegelijkertijd gecompenseerd worden voor de risico s die zij lopen. Vanuit die hoek ontstaat er dus druk op woningcorporaties om de risicoprocessen en financiële kwaliteit te verbeteren en daarop te sturen. De tweede grote verandering is de verandering van het verdienmodel van corporaties. Waar in het verleden een binnenstedelijke herstructurering een goede verdienmogelijkheid was, is het tegenwoordig financieel lastiger om een sluitende businesscase te behalen. Het verdienmodel van een corporatie bestond sinds de brutering (jaren negentig) uit grofweg huurinkomsten, waardestijging, bestaande woningen verkopen, binnenstedelijke herstructurering en treasury (Aedes, 2012). De stagnerende verkoop van corporatiewoningen, het overwegend inflatievolgend huurbeleid en de heffing per 2014 vragen echter om een verbetering van het verdienmodel voor corporaties. In het recente verleden hebben veel corporaties forse verliezen geleden met hun activiteiten in herstructurering. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het rapport sectorbeeld realisaties woningcorporaties, geschreven door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV, 2011). In dat rapport staat omschreven dat de activiteit projectontwikkeling heeft geleid tot in totaal 749 verbindingen in De activiteit projectontwikkeling heeft de meeste verbindingen ten opzichte van andere activiteiten zoals dienstverlening, tussenholding en vastgoedexploitatie. Er blijken in 2010 in totaal 122 toegelaten instellingen te zijn die samen bijna 322 miljoen verlies leden. Hiertegenover staan 83 toegelaten instellingen die samen ruim 41 miljoen winst maakten op de activiteiten bij hun verbindingen. Het verschil tussen beide bedragen resulteert in een saldo van ruim 280 miljoen verlies. Corporaties werden vaak door gemeentelijke en landelijke politiek aangemoedigd en gestimuleerd om hun vermogens in te zetten voor binnenstedelijke herstructurering. Helaas leidde dit daarbij regelmatig tot grote financiële missers, als gevolg van een gebrek aan deskundigheid en/of integriteit (Building Business, 2011). Dat de situatie ernstig is, blijkt ook wel uit de signalen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw over de toenemende schulden- en leningenportefeuille van corporaties en van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over de 8

10 steeds zwakker wordende vermogenspositie van de sector. Deze ontwikkelingen vormen hiermee een ernstige bedreiging voor de toekomstige investeringsruimte van woningcorporaties (CFV, 2009). Corporaties zijn naar aanleiding hiervan hun blik naar projectontwikkeling aan het heroverwegen. (CFV, 2011) 1.2 Probleem- en vraagstelling De crisis raakt de vastgoedsector en de corporaties die zich toeleggen op herstructurering. De sturingspretentie van een corporatie bij een binnenstedelijke herstructurering staat op gespannen voet met de mogelijkheden van de realiteit (Building Business, 2010). Dat vraagt om meer professionaliteit van corporaties. Corporaties moeten met passende risicoprofielen blijven investeren in een binnenstedelijke herstructurering. De overweging om al dan niet in een binnenstedelijke herstructurering te investeren, vraagt dus om een zorgvuldige besluitvorming. Deze zorgvuldigheid is nodig zodat corporaties kunnen komen tot zelfreflectie in relatie tot de voorliggende opgave. Het proces van succesvolle verandering bestaat uit meerdere stappen (Kotter & Rathgeber, 2006). Als eerste dient er een gevoel van urgentie te zijn en dient er besef te zijn van de huidige problematiek. Vervolgens dient er een visie en strategie te zijn voor de toekomst. Het doel van deze scriptie is om een bijdrage te leveren aan deze laatstgenoemde stap. Gezien de uitdagingen waarvoor corporaties staan, komen we tot de volgende centrale vraag: Op welke wijze kan een woningcorporatie, gegeven de wettelijke kaders, optimaal participeren aan een binnenstedelijke herstructurering? Het doel hiervan is inzicht te krijgen in de overwegingen die een corporatie moet maken, teneinde optimaal te kunnen participeren in een binnenstedelijke herstructurering. Het onderzoek resulteert in een model waarmee kan worden onderzocht of participatie in een binnenstedelijke herstructurering voor een corporatie zinvol is of niet. Tevens kan met het model bepaald worden op welke wijze de participatie het meest optimaal vormgegeven wordt. Het model fungeert hiermee als pré-beslismodel voor de beslissers binnen een woningcorporatie. 9

11 1.3 Afbakening Met wijze wordt gedoeld op de overwegingen aan de voorkant van een binnenstedelijke herstructurering. Hiermee wordt gedoeld op de initiatieffase waarbij er een strategische overweging gemaakt dient te worden. In deze thesis worden met woningcorporaties toegelaten instellingen bedoeld die werkzaam zijn binnen het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Met optimaal wordt gedoeld op een zo goed mogelijke invulling van de uitgangspunten waaraan woningcorporaties dienen te voldoen. De voornaamste wettelijke kaders zijn gegeven vanuit het BBSH en het CFV. In dit onderzoek zal onderzocht worden hoe deze wettelijke kaders in het model verwerkt kunnen worden. Met binnenstedelijke herstructurering wordt in algemene zin gedoeld op het door publieke en private partijen gebiedsgericht ontwikkelen van gebieden om deze weer duurzaam en vitaal te maken om zo bewoners de mogelijkheid te bieden om maatschappelijk verder te komen. Dit betekent grofweg een fysieke en sociale opgave. In dit onderzoek wordt de nadruk gelegd op het fysieke. Met het fysieke wordt gedoeld op de ruimtelijke vraagstukken die zich voordoen. 1.4 Deelvragen Hieronder staat per hoofdstuk aangegeven welke deelvragen beantwoord dienen te worden. Woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering (hoofdstuk 2) Het doel van hoofdstuk 2 is te komen tot een model dat empirisch toegepast kan worden in hoofdstuk 3. Alvorens het model is opgesteld, dienen eerst de volgende deelvragen beantwoord te worden: Wat zijn woningcorporaties en in hoeverre doen zij aan binnenstedelijke herstructurering? Wat is een binnenstedelijke herstructurering en wat zijn de kenmerken? Welke aspecten zijn relevant binnen een binnenstedelijke herstructurering en wat zijn de kenmerken daarvan? Welke ontwikkelingen doen zich voor binnen het domein van woningcorporaties? 10

12 Welke ontwikkelingen doen zich voor bij het domein van binnenstedelijke herstructurering? Welke wettenschappelijke discussies zijn er ten aanzien van de aspecten binnen een binnenstedelijke herstructurering en wat zijn de kenmerken daarvan? Welke modelmatige benadering dient een woningcorporatie te maken om optimaal te kunnen participeren in een binnenstedelijke herstructurering? Casestudy & analyse (hoofdstuk 3) Het doel van hoofdstuk 3 is om zowel het model (uit hoofdstuk 2) empirisch te toetsen als de onderzoeksresultaten te analyseren. In dit hoofdstuk staan de volgende deelvragen centraal: tot en met 3.4 Welke overwegingen heeft de corporatie gemaakt vooruitlopend op een binnenstedelijke herstructurering? Hoe verhouden de resultaten van de cases zich met het model? Conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 4) Het doel van dit hoofdstuk is om conclusies te trekken naar aanleiding van de onderzoeksresultaten en analyse van hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 staan de volgende deelvragen centraal: Welke conclusies kunnen worden getrokken over het model? Welke beperkingen kent het onderzoek? Welke aanbevelingen tot vervolgonderzoek zijn er? 1.5 Onderzoeksmethodiek Het onderzoek betreft een praktijkgericht wetenschappelijk onderzoek, waarvan de uitkomsten kunnen fungeren als strategisch advies. De theorie (T) resulteert in een model dat toegepast wordt in de praktijk (P). Pas nadat de (T) en (P) zijn uitgevoerd wordt in de analyse (A) onderzocht in hoeverre het model hanteerbaar is en of aanpassing nodig is. Theorie (hoofdstuk 2) Het eerste deel van het onderzoek bestaat uit literatuuronderzoek met als doel een theoretisch kader te ontwikkelen. De literatuur is geselecteerd vanuit het wettelijke oogpunt: BBSH en CFV. In hoofdstuk 2 zullen de wettelijke aspecten verder worden toegelicht. De (exploratieve) literatuurstudie is gericht op de theorie en wettenschappelijke discussies. Op het vlak van binnenstedelijke herstructurering is vrij veel literatuur voorhanden. Deze literatuur heeft echter niet altijd direct betrekking op de geformuleerde centrale vraag. Omdat binnenstedelijke herstructurering veel raakvlakken heeft met gebiedsontwikkeling, wordt in het theoretisch kader doorgeredeneerd vanuit 11

13 algemene theorie over gebiedsontwikkeling. Literatuur over gebiedsontwikkeling is namelijk genoeg voorhanden. Het literatuuronderzoek bestaat uit twee stappen. De eerste stap betreft een inventarisatie van wetenschappelijke literatuur. Hierdoor ontstaat een fundament waarop het onderzoek verder wordt gebouwd. Om de aansluiting met de maatschappelijke actualiteit te houden is er als tweede stap aandacht voor actuele discussies en opinies over gebiedsontwikkeling. Op deze wijze worden theorie en actualiteit met elkaar verbonden. Vanuit deze twee stappen wordt er doorgeredeneerd naar een model. Het model wordt in hoofdstuk 3 empirisch toegepast. Praktijk (3.1 tot en met 3.4) Het tweede deel van het onderzoek betreft een vergelijkende casestudy aangevuld met interviews. Het voordeel hiervan is dat er diepgaand en integraal inzicht wordt verkregen op de processen bij woningcorporaties die actief zijn op het vlak van binnenstedelijke herstructurering. Een ander voordeel van deze methode is dat bij een casestudy minder afstand tot de materie is vergeleken met (bijvoorbeeld) een kwantitatief survey. Daarnaast zullen de resultaten van een casestudy meer hanteerbaar zijn, wat ten goede komt aan de bruikbaarheid. Door deze aanpak wordt inzicht verworven in de verschillende variabelen die zich voordoen bij overwegingen binnen het domein van woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering. Deze aanpak heeft echter wel een schaduwzijde. Stokking (professor specialisatie methodologie) omschrijft dat de conclusies van casusonderzoek altijd beperkt generaliseerbaar zijn, aangezien het gebaseerd is op specifieke contextuele situaties (Stokking, 2003). Met dit gegeven zal in de analyse en conclusie van het onderzoek rekening worden gehouden. Bij het doorlopen van de casussen (3.1 tot en met 3.4) wordt een vast patroon gevolgd, namelijk het model dat in 2.3 wordt omschreven. De casussen worden afzonderlijk van elkaar bestudeerd. De onderzoeksresultaten worden in hoofdstuk 3 per casus beschreven. De onderzoeksresultaten worden in hoofdstuk 3 geanalyseerd (3.5). Hieronder worden de databronnen en selectie van onderzoekseenheden verantwoord: - Databronnen: de gewenste diepgang wordt verkregen door zogenaamde bronnentriangulatie, wat wil zeggen dat er gewerkt wordt met meerdere bronnen. Het interview is de belangrijkste databron. De te interviewen personen hebben een beslissende rol bij een binnenstedelijke herstructurering. Denk hierbij aan een ontwikkelingsmanager of een directeur/hoofd ontwikkeling. Indien de situatie daartoe aanleiding geeft, vindt er een aanvullend gesprek plaats met een projectmanager om zo benodigde aanvullende data te verkrijgen. Tijdens de interviews is er ruimte voor discussie en toelichting om zo misinterpretaties te voorkomen. Het voordeel hiervan is dat er dan interactie kan plaatsvinden met de ondervraagde. Zo kan er toelichting gegeven worden bij een vraag en/of antwoord en kan er (n.a.v. bijvoorbeeld gezichtsexpressie of lichaamstaal) gezocht worden 12

14 naar aanvullende (relevante) vragen. Een interview kan hiermee bijdragen aan een betere interpretatie van de case. Het praktijkonderzoek heeft hiermee een open benadering omdat op deze wijze meerdere onderwerpen en dwarsverbanden binnen de context onderzocht worden. Overige databronnen zijn besluitvormingsdocumenten, internet en de vakbladen. Het interview vindt individueel en face to face plaats; - Selectie onderzoekseenheden: de onderzoekseenheden betreffen woningcorporaties. Bij de voorselectie van woningcorporaties staat de centrale vraag centraal. Een willekeurige steekproef komt namelijk niet ten goede aan de externe geldigheid van onderzoeksresultaten. Er wordt in dit onderzoek gekozen voor corporaties die globaal veel op elkaar lijken (minimale variatie). Bij sterke verschillen tussen woningcorporaties is het namelijk lastiger om tot algemene beschrijvende uitspraken te komen. De minimale variatie wordt ondervangen door woningcorporaties te kiezen die zich allen bevinden in regio s/gebieden die de komende jaren zeer waarschijnlijk te maken krijgen met een bevolkingsgroei en een verandering in bevolkingssamenstelling. Een binnenstedelijke herstructurering heeft namelijk in dergelijke gebieden meer kans en noodzaak omdat juist die gebieden te maken krijgen met ruimtelijke vraagstukken. Er bestaat echter op dit moment veel onzekerheid over de toekomstige ontwikkeling van de woningmarkt. Zo blijkt ook uit de Ruimtelijke Verkenning 2011 Nederland in 2040: een land van regio s, van het Planbureau voor de Leefomgeving. Desalniettemin staan in de beschikbare literatuur meerdere bevindingen waaruit blijkt welke gebieden in de toekomst te maken gaan krijgen met demografische veranderingen. Zo kan uit onderzoek van ABF research worden geconcludeerd dat het regionaal woningtekort als percentage van het aantal huishoudens in 2020 zich voornamelijk concentreert in de regio s Amsterdam, Utrecht en Den Haag (ABF research, 2012). Op onderstaande afbeelding staat dit weergegeven met rood en oranje. Afbeelding 1.1: regionaal woningtekort als percentage van het aantal huishoudens in

15 Ook Marlet concludeert dat deze gebieden te maken krijgen met een veranderende bevolkingssamenstelling. Als gevolg hiervan zullen zich ruimtelijke vraagstukken voordoen. In dergelijke gebieden kan een corporatie bijvoorbeeld interesse van commerciële beleggers benutten, waarmee ze liquide middelen creëren voor investeringen in de herontwikkeling van de woningmarkt. Dit blijkt ook uit onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate, waarin is geconcludeerd dat financiers een (andere) rol hebben in regio s met een toename in bevolkingssamenstelling vanwege een ander risicoprofiel (Schilder e.a., 2012). Deze thesis richt zich daarom op steden waar de komende jaren zeer waarschijnlijk een verandering zal plaatsvinden qua bevolkingsgroei (toename) en bevolkingssamenstelling. Op basis van voorgaande wordt het onderzoek gebaseerd op corporaties in de steden Den Haag. Amsterdam en Utrecht. Uit deze steden wordt een selectie van in totaal 4 corporaties gemaakt. Uit iedere plaats werd minimaal 1 woningcorporatie geselecteerd die enerzijds actief is op het gebied van binnenstedelijke herstructurering en anderzijds bereid is om deel te nemen aan dit onderzoek. Zodra de woningcorporaties geselecteerd zijn wordt er per woningcorporatie één herstructureringscasus geselecteerd. De criteria die werden gesteld bij de casusselectie waren: 1) het project bevind zich in de initiatieffase, en; 2) de herstructurering is gelegen in bestaand binnenstedelijk gebied. Analyse (3.5) In 3.5 worden de bevindingen uit de casestudy geanalyseerd. Op basis hiervan worden in hoofdstuk 4 conclusies worden getrokken ten aanzien van de centrale vraag. 1.6 Onderzoeksrelevantie Het onderzoek heeft zowel maatschappelijke als wetenschappelijke relevantie. Maatschappelijk De schaduwzijde van herstructureringen zijn de complexiteit en de vele risico s die dergelijke opgaven met zich meenemen. Dat komt onder meer door de vele betrokken actoren, de hoge investeringen, de zittende huurders en de binnenstedelijke situatie. Partijen zijn bij een herstructurering tot elkaar veroordeeld voor een langere periode. Iedere partij heeft haar eigen belang, wat bij samenwerkingen kan leiden tot complexiteit en als gevolg daarvan tot mogelijk slechte resultaten. Samenwerkingsprocessen verlopen geregeld stroef, omdat partijen niet altijd complementair zijn. In geval van stagnatie van herstructureringen dreigen meerdere publieke en private belangen ernstig in het nauw te 14

16 komen. Herstructureringen zijn trajecten waarvan de uitkomst niet altijd bekend is. Het is dus van belang dat er in het proces een zorgvuldige overweging plaatsvindt. Wetenschappelijk In de wetenschappelijke literatuur is veel geschreven over instrumenten voor het managen van processen. Deze theorieën zijn echter niet allemaal toereikend voor corporaties omdat deze instrumenten slechts ingaan op de methode. De toepasbaarheid (in relatie tot de context) wordt geregeld buiten beschouwing gelaten. Herstructureringen hebben echter een specifieke context gezien de vele externe variabelen die invloed hebben op de interne processen van de corporatie. Aangezien de huidige theorieën over sturingsinstrumenten niet toereikend zijn, zal deze scriptie een leemte opvullen tussen theorie en praktijk. De onderzoeksresultaten zullen inzicht geven in de wijze waarop een corporatie haar overweging beter kan uitvoeren door vroegtijdige integratie van meerdere aspecten. 15

17 Hoofdstuk 2 Woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering Het doel van dit hoofdstuk is te komen tot een model, dat in hoofdstuk 3 empirisch wordt toegepast middels een casestudy. Om te komen tot dat model worden in dit hoofdstuk de bevindingen uit de literatuurstudie omschreven. Tevens wordt omschreven welke wetenschappelijke discussies er op dit moment zijn over het domein van woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering. De literatuur wordt geselecteerd op relevantie rekening houdende met de onderzoeksvraag. Het wettelijke kaders van corporaties geldt hierbij als raamwerk. Dit hoofdstuk bestaat uit drie delen. Eerst zal vanuit de beschikbare literatuur beschreven worden op welke wijze corporaties invulling geven aan hun rol bij binnenstedelijke herstructurering (2.1). Hierbij komen zowel wettelijke als inhoudelijke aspecten aan bod. Vervolgens wordt een weergave beschreven van enkele wetenschappelijke discussies, gebaseerd op vakliteratuur, forums en congressen (2.2). In 2.3 wordt het model toegelicht middels de bevindingen uit paragraaf 2.1 en 2.2. Het model is het vertrekpunt voor de empirische toetsing in hoofdstuk Literatuuronderzoek Het doel van deze paragraaf is inzicht te geven in de bevindingen uit de literatuurstudie. In wordt omschreven wat woningcorporaties zijn en wat zij doen aan binnenstedelijke herstructurering. In wordt omschreven wat een binnenstedelijke herstructurering is en wat de kenmerken daarvan zijn. In wordt beschreven welke aspecten relevant zijn bij een binnenstedelijke herstructurering Woningcorporaties In deze paragraaf (2.1.1) wordt omschreven (a) wat woningcorporaties tegenwoordig doen; (b) in hoeverre zij actief zijn op het gebied van binnenstedelijke herstructurering; (c) welke ontwikkelingen zich op dit moment voordoen, en; (d) welke ontwikkelingen op de woningmarkt invloed hebben op de activiteiten van woningcorporaties. 16

18 a) Corporaties heden ten dage Woningcorporaties zijn verenigingen of stichtingen die zich tot doel stellen werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting. Deze organisaties kunnen krachtens de Woningwet de status van toegelaten instelling krijgen. De voornaamste eis om tot deze sector te worden toegelaten, is dat de doelstelling van de instelling is: het voorzien in huisvesting voor mensen die niet of onvoldoende in staat zijn daar op eigen kracht in te voorzien (BBSH, 2012). Ze spelen tevens een actieve rol in projecten die de leefbaarheid bevorderen. De Rijksoverheid stelt de spelregels op voor de woningcorporaties en houdt toezicht op hun activiteiten (BZK, 2012). Ultimo 2012 zijn er 455 toegelaten instellingen, variërend in grootte van 22 woongelegenheden tot circa woongelegenheden. De grootste woningcorporaties van Nederland hebben een balanstotaal van miljarden euro s en een omzet van honderden miljoenen euro s. Nederland heeft 7 miljoen woningen, waarvan er 2,4 miljoen eigendom zijn van corporaties (Aedes, 2012). Corporaties dienen werkzaam te zijn in het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector (hierna te noemen BBSH). Het BBSH regelt de taken van (en het toezicht op) sociale verhuurders. Corporaties die tot de toegelaten instellingen behoren, worden achteraf toegepast op hun functioneren en de geleverde volkshuisvestelijke prestaties. Het BBSH hanteert een zestal taakvelden (BBSH): 1 bouwen, aan- en verkopen en exploiteren van sociale huurwoningen; 2 investeren in leefbaarheid van buurten en wijken; 3 zorgdragen voor huisvesting van ouderen en gehandicapten (wonen en zorg); 4 instandhouden van de kwaliteit van het bezit; 5 zorgdragen van de financiële continuïteit; 6 betrekken van bewoners bij beleid en beheer. In het corporatiespeelveld is er naast het BBSH nog een andere belangrijke speler te identificeren, namelijk het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (hierna te noemen CFV). Het CFV houdt financieel toezicht. Het CFV formuleert zijn rollen zowel als toezichthouder als steunverlener: - Toezichthouder: het Centraal Fonds Volkshuisvesting is de financiële toezichthouder voor de woningcorporatiesector; - Steunverlener: het Fonds fungeert sinds 1988 als saneringsfonds voor woningcorporaties. Als woningcorporaties niet beschikken over de noodzakelijke financiële middelen kunnen zij een beroep doen op de saneringsteun van het Fonds. 17

19 Het CFV houdt tezamen met de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) extern toezicht. Het intern toezicht wordt verzorgd door de Raad van Commissarissen en de Raad van Toezicht van de corporatie (Aedes, 2012). b) Woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering Om hun taakvelden vanuit de BBSH optimaal in te vullen, zijn corporaties ook actief op het gebied van binnenstedelijke herstructurering. Binnenstedelijke herstructurering kan worden gedefinieerd als: het door publieke en private partijen gebiedsgericht ontwikkelen van het wonen, de woonomgeving en de leefomgeving in wijken en buurten om ze duurzaam vitaal te maken en haar bewoners de mogelijkheid te bieden maatschappelijk vooruit te komen (VROM, 2012). Binnenstedelijke herstructurering is hiermee een variant van project- en of gebiedsontwikkeling. Het is inmiddels steeds meer een gebruikelijke activiteit geworden van woningcorporaties (CFV, 2012). Middels dergelijke activiteiten worden enerzijds strategische doelstellingen behaald en anderzijds middelen gecreëerd die ingezet kunnen worden voor de te behalen doelstellingen. Bij een binnenstedelijke herstructurering wordt de voorraad verduurzaamd en wordt de binnenstedelijke vernieuwing krachtig vormgegeven. Met werkzaamheden op het gebied van binnenstedelijke herstructurering krijgen corporaties te maken met andere vraagstukken dan ze van oudsher gewend zijn. Ooit werden corporaties immers opgericht om te zorgen voor voldoende sociale huurwoningen. De samenleving kreeg echter minder behoefte aan alleen sociale huurwoningen (Aedes, 2012) waardoor de taak van corporaties verschoof naar de herontwikkeling van woonwijken en het bouwen van koopwoningen. Onder een gunstig economisch klimaat groeide hierbij het vermogen. c) Ontwikkelingen corporaties en binnenstedelijke herstructureringen Een aantal corporaties heeft zich de afgelopen jaren gericht op het ontwikkelen van koopwoningen en ander vastgoed. Sommige corporaties hebben daarbij ook projecten van ontwikkelaars gekocht en in grond geïnvesteerd. Deze corporaties hebben te maken met onverkochte voorraden en het afboeken van grondposities (CFV, 2011). Hierdoor wordt de solvabiliteit van de onderneming aangetast. De investeringsmogelijkheden van corporaties komen naar verwachting nog verder onder druk te staan door een stijging van onderhoudslasten, zeker als deze op jaarbasis procentueel sterker stijgen dan de huur, en door een stijging van de kapitaalmarktrente (CFV, 2011). Woningcorporaties konden voorheen gebruik maken van faciliteiten die door de overheid werden aangeboden. Het betrof hier faciliteiten zoals vrijstelling vennootschapsbelasting, 18

20 vrijstelling leges, vrijstelling overdrachtsbelasting en goedkope grondprijzen (Aedes, 2012). Deze voordelen zijn er niet meer. Daarnaast is het speelveld van de BBSH nog meer aangepast. Dit onder druk van Brussel om een gelijk speelveld ( level playing field ) te creëren voor de corporaties ten opzichte van commerciële vastgoedpartijen. Kernpunten van die discussie zijn dat de commerciële activiteiten dienen te vallen onder de vennootschapsbelasting en dat er geen WSW-borging mogelijk is voor commerciële activiteiten. Wijzigingen in de wet- en regelgeving, in combinatie met huidige en verwachte marktontwikkelingen, beperken het investeringsvermogen en de terugverdienmogelijkheden van de corporatiesector. d) Ontwikkelingen woningmarkt De verwachting is dat de economische crisis nog lang zal doorwerken (Van Duijn, 2011). De economische crisis leidt immers tot sterk teruglopende overheidsinkomsten en daardoor tot sterk oplopende tekorten en schulden. Hierdoor zal er door de overheid meer bezuinigd moeten worden, wat een negatieve invloed heeft op de inkomens en hiermee koopkracht van gezinnen. Gezinnen kunnen vervolgens minder lenen terwijl de banken voorzichtiger zijn geworden. Het effect zal zijn dat de huizenprijzen verder onder druk komen te staan. Omdat de hypotheekrenteaftrek een kostbaar subsidiestelsel is, ligt een uitfasering van de hypotheekrenteaftrek op de loer (Van Duijn, 2011). Samenvatting paragraaf Woningcorporaties zijn werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Ze dienen werkzaam te zijn binnen het kader van de BBSH. Dit houdt ondermeer in dat er naast de focus op sociale huurwoningen ook aandacht besteed wordt aan investeringen in leefbaarheid, wonen en zorg, kwaliteit van het bezit, financiële continuïteit en bewonersparticipatie. Woningcorporaties vallen onder het financieel toezicht van het CFV, dat de rol heeft van toezichthouder en steunverlener. Om de taakvelden vanuit de BBSH optimaal in te vullen, zijn corporaties geregeld actief op het gebied van binnenstedelijke herstructurering. Dit staat echter sterk onder druk. Ten eerste omdat majeure investeringen invloed hebben op de solvabiliteit en hiermee investeringsruimte van corporaties; ten tweede omdat de eerder omschreven voordelen van woningcorporaties volledig zijn vervallen. Daarnaast is het de verwachting dat de huidige economische crisis nog lang een negatief effect zal hebben op de woningmarkt. Doordat de overheidsinkomsten teruglopen, komen overheidsbijdragen steeds meer onder druk te staan. 19