Verblijfsrecreatie in West-Zeeuwsch-Vlaanderen kwalitatief getoetst

Transcriptie

1 Verblijfsrecreatie in West-Zeeuwsch-Vlaanderen kwalitatief getoetst Tweede Advies van de Toetsingscommissie over: Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad Eindhoven, 15 mei 2013 R. de Jong M. Knuijt H.A.J. van Nuland Van Nuland & Partners Hoogstraat NH Eindhoven Tweede Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 15 mei

2 Inleiding Sinds 2000 brengt de toetsingscommissie West Zeeuwsch-Vlaanderen op verzoek van de gebiedscommissie adviezen uit over plannen van recreatiebedrijven in deze regio. Daarbij dient het Gebiedsplan West Zeeuwsch-Vlaanderen: Natuurlijk Vitaal als belangrijk toetsingskader. De gemeente Sluis heeft de commissie in 2009 gevraagd een beoordeling te geven van het plan Kustwerk Nieuwvliet van Roompot en Arcus projectontwikkeling. Het Mede op basis van dit advies is het plan verder geconcretiseerd en aangepast en wordt het wederom aan de commissie voorgelegd. Het gaat om de revitalisering van 4 bestaande recreatiebedrijven te weten: 1. Camping De Pannenschuur. 2. Camping Hof ter Willigen I en II. 3. Camping De Boshoeve. Met de revitalisering van deze campings is een aanzienlijk uitbreiding in de Nieuwehovenpolder gemoeid. In 2009 heeft t.b.v. de toetsing een bedrijfsbezoek plaatsgevonden. Voor de onderhavige advisering is volstaan met een schriftelijke consultatie binnen de toetsingscommissie. Wel is er in de samenstelling een verandering doorgevoerd. J.J. van den Berg heeft gezien de indirecte betrokkenheid van RBOI bij de planvorming in de gemeente Sluis afgezien van advisering. Hij is vervangen door M. Knuijt van OKRA Landschapsarchitecten uit Utrecht. Dit 2de advies is beknopt van aard. Voor een uitvoerige beschrijving van de bestaande situatie wordt naar het advies uit 2009 verwezen. Ingegaan wordt vooral op de belangrijkste wijzigingen (opzet, landschap, ontsluiting, beeldkwaliteit) en op de adviezen die destijds door de commissie zijn gedaan. Tweede Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 15 mei

3 1. Samenvatting Huidige situatie Plan ondernemer Advies commissie Oppervlakte: 27,2 ha. Aantal eenheden: eenheden recreatief nachtverblijven Oppervlakte: 52,5 ha. Aantal eenheden: 360 recreatiewoningen 865 recreatieve nachtverblijven Totaal eenheden Oppervlakte: 52,5 ha. Aantal eenheden: 360 recreatiewoningen 865 recreatieve nachtverblijven Totaal eenheden 2. Korte omschrijving van belangrijkste aanpassingen van het plan t.o.v Camping Hof ter Willigen 2 is inmiddels ook in eigendom verkregen en betrokken bij het plan (ca 2,6 ha groot en 145 eenheden op basis van de informatie uit het vorige plan en de nieuw ontvangen informatie); Ook zijn de omvang en de aantallen verblijfseenheden gewijzigd t.o.v. het eerdere plan: verkleining totale plangebied van 59,7 ha naar 52,5 ha en vergroting van de aantal eenheden in de eindsituatie van naar eenheden. Er wordt onderscheid gemaakt in recreatiewoningen en recreatieve nachtverblijven, zoals door de gemeente Sluis in de Kadernota Recreatief Verblijf is opgenomen. Bij recreatief nachtverblijf wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen plaatsen voor camper, tent, toercaravan, stacaravan of chalet. De minimale standplaatsoppervlakte is 110 m2. Het aantal geplande recreatiewoningen bedraagt 360 (t.o.v. eerder 350). Het aantal geplande recreatief nachtverblijven bedraagt 865. Het idee van een systeem van kreken voor waterafvoer die tevens als landschappelijke drager fungeert is losgelaten. In plaats hiervan is een watergang om het gehele perceel voorzien. Er is een nadere uitwerking opgenomen via een 3-tal zones: duinen, erven en polderrand. Er is een eerste (niet bindende) impressie van architectuur woningen en verblijven opgenomen. De ontsluiting van het terrein is herzien van 3 naar 1 centrale ontsluiting (naast behoud van een eigen ontsluiting voor Boshoeve). Aangepaste fasering in de uitvoering (5 fasen i.p.v. 2). Minder recreatiewoningen voor grotere groepen (overlast). Loslaten van het idee van recreatienatuur in zuiden (van niet in eigendom zijnde percelen). Geen landschappelijke accentuering meer van de omliggende dijken (vergroting Tweede Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 15 mei

4 herkenbaarheid met aanpassing profielen begeleidende (laan-)beplanting. 3. Toetsing aan de criteria/toetsingsvragen a) Elementen van kwaliteitsverbetering - T.o.v. het vorige advies is de basis van de gewenste kwaliteitsverbetering in tact gebleven: volledige herstructurering van 4 recreatieparken; voldoen aan de eisen van brandveiligheid; opwaardering van centrale voorzieningen e.d. - In de planvorming wordt onderscheid gemaakt in twee vormen van recreatieverblijven te weten: recreatief nachtverblijf en recreatiewoning. In het plan wordt uitvoerig in gegaan op de recreatiewoningen. De aandacht voor recreatieve nachtverblijven is daarentegen beperkt en op de verschillende vormen van recreatief nachtverblijf wordt al helemaal niet ingegaan. En dit terwijl ook in de toekomst 70% van het totaal aantal eenheden uit vormen van recreatief nachtverblijf zal blijven bestaan. Kortom algemeen is de constatering dat in de planvorming er een minimale uitwerking wordt gegeven aan deze 70% van de eenheden. - Zo wordt er geen enkel inzicht wordt gegeven in de toekomst van het toeristisch kamperen. In het vorige advies heeft de commissie opmerkingen gemaakt over het toeristisch kamperen (o.a. te kleine plaatsen), maar er is geen idee hoe deze vorm van recreatie eruit komt te zien (of komt deze nog wel terug). - De herstructurering van het stacaravanproduct komt iets uitgebreider aanbod maar ook te beperkt. Hierbij komen wel aan de orde de locatie en sfeerbeelden van de nieuw in te richten terreingedeeltes met stacaravans/chalets, maar de herstructurering en het eindresultaat op de bestaande terreinen met stacaravans (Boshoeve en Oostelijk deel Pannenschuur) is verre van helder. T.a.v. de noodzakelijke herstructurering van de Boshoeve lijkt het er niet op dat dit voortvarend(er) wordt aangepakt ("ter plaatse van de Boshoeve wordt een verdunning toegepast van het aantal eenheden "). Er wordt geen inzicht gegeven in welke mate en op welke wijze deze verdunning wordt gerealiseerd. Ook wordt in fase 1 (pag ) een nieuw terreingedeelte ontwikkeld voor het verplaatsen van eenheden van bestaande huurders. Onduidelijk is of huurders hun huidige (goede) starcaravans kunnen plaatsen of dat het om allemaal nieuwe verblijven gaat. Bij dit laatste is dan de vraag of hier een kwaliteitsniveau wordt geboden dat voor bestaande huurders bereikbaar is. Onduidelijk is ook wat nu het eindplaatje is op de bestaande bedrijven zelf met name Boshoeve. Komen hier uiteindelijk allemaal nieuwe chalets? Hoe ziet de ruimtelijke inrichting er dan uit? Hoe verloopt het proces: immers leeggekomen jaarplaatsen worden niet opgevuld, maar er zal een moment komen dat er een gehele herstructurering aangepakt wordt. Wanneer is dat dan? Kortom voor een goed oordeel over de aanpak van de herstructurering van de bestaande stacaravanterreinen, de omvorming binnen het concept van de erven en de aard en omvang van recreatieve nachtverblijven op de nieuw te ontwikkelen terreingedeelten is de informatie te summier om een afgewogen advies op te baseren. - De centrale voorzieningen van de Pannenschuur worden gerevitaliseerd en vormen de centrale locatie voor het geheel. In het vorige advies is door ons ingegaan op de ontwikkeling van de centrale voorzieningen en de sport- en Tweede Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 15 mei

5 spelmogelijkheden. Het huidige plan laat een beperkte visie zien. Naast renovatie en vernieuwing van de voorzieningen op de Pannenschuur worden een aantal speelplekken gerealiseerd langs een route over het gehele terrein. - In het eerder advies is gepleit voor meer aandacht voor duurzaamheid in algemene zin. Dit thema komt nauwelijks terug in de planvorming. b) Elementen van productdifferentiatie voor het bedrijf zelf - Realisatie 360 recreatiewoningen. - Met het begrip recreatief nachtverblijf wordt er geen inzicht meer gegeven in de differentiatie van het kampeerproduct. Het vernieuwende niveau van dit productonderdeel kan dus onvoldoende worden beoordeeld. - Positief is (dat was in het vorige plan ook het geval) dat 90% van de geplande vakantiewoningen beschikbaar zijn voor de verhuur. c) Aspecten van natuur en landschap (omgevingskwaliteiten) - Met het vermindering van het totale aantal ha (naar 52,5) en verhoging van het aantal eenheden (tot 1.225) is de dichtheid hoger geworden (van eerst 18 naar nu 23 per ha).hoewel deze dichtheid binnen de huidige norm blijft (recreatiewoningen 15 p/ha en stacaravans/chalets 30 p/ha) neemt de exclusiviteit en de kwaliteit van het product ten opzichte van de eerdere planvorming af. - De landschappelijke kwaliteitsslag in vorm van een krekenstelsel is (begrijpelijk) verlaten. In de plaats daarvan is aansluiting gezocht bij de omgevingskwaliteiten duinen, polder en boerenerven. Op zich is deze aansluiting prima maar niet vernieuwend of onderscheidend. Het zal vooral afhangen van de uitwerking. Deze uitwerking sluit in onze ogen niet geheel aan op de ruimtelijke structuren in de omgeving. In de omgeving is een bandgewijze percelering aan de orde. In feite is een aantal parallelle lijnen vanuit de kust, die ook in de begrenzing van de ontwikkeling (planbegrenzing) zichtbaar. In het planvoorstel op pag. 25 en 26 wordt dat gegeven ontkend door een afwijkende structuur daarin te leggen. De hoofd ruimtelijke opzet zou zich veel meer kunnen laten leiden door de karakteristiek van het Zeeuws Vlaamse landschap: stroken en perceleringen te midden van kronkelige dijken. Het advies is om in de uitwerking hier meer gebruik van te maken. De opdeling van deelgebieden (pag ) met de zones duinen/ erven/ polderrand is weliswaar geënt op de omgevingskwaliteiten, maar de zonering zelf nogal arbitrair en onttrekt zich aan de aanwezige ruimtelijke structuur van de omgeving. De zonering zou zich juist moeten voegen in dat patroon - Het gehele plan kenmerkt zich meer dan het vorige plan als een aaneenschakeling van ruim opgezette bebouwing. Enkele robuuste groenstructuren met landschappelijke kwaliteit op landschapsschaal (zoals eerder bij de opzet met kreken) ontbreken als een soort landschappelijke tegenprestatie. Het plan gaat vooral uit van het maximaal benutten van weliswaar ruime kavels met woningen. De plankaart (pag ) laat dit duidelijk zien. Geadviseerd wordt aan dit planelement meer aandacht te besteden. - de Nieuwenhovendijk en Adornisdijk maken deel uit van de buitenste schil van het voormalig Eiland van Cadzand. Op zich is verdichting daar goed mogelijk, gezien ook het landschapsplan voor het voormalig Eiland van Cadzand. Wat daarbij wel belangrijk is, is de relatie tussen de dijken en met name het maken van een groene gordel langs de dijken. Ondanks de relatief lage Tweede Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 15 mei

6 bebouwingsdichtheid is er voor stevige groengordels aan de randen geen ruimte gegeven. Dit komt ook terug in de geschetste profielen van de randafwerkingen (pag ). Deze zijn in de ogen van de commissie volstrekt onvoldoende. - In het vorige plan was er ook aandachtspunt voor de landschappelijke aanpassing van de omliggende dijken (lanenstructuur/versus meer streekeigen beplanting). In het huidige plan komt dit nauwelijks meer terug, terwijl de dijken toch de dragers zijn van omgeving. Vraag is waarom hiervan is afgestapt. - Het water aan de randen van het park hebben niet het karakter van een duidelijke groene drager, maar schermen het park af als een gracht rondom een burcht. Door het soms verdichten van het gebied en soms verdunnen zou er meer interne ruimte mogen zijn voor de waterstructuur, bijv. ook als een groene drager voor de doorgaande padenstructuur (voor fiets of wandelaar) tussen de twee dijken. - De waterstructuur is naar buiten gekeerd en ziet er vooral uit als een residu van een systeem van bebouwing. Het is duidelijk dat een krekenstelsel in dit gebied niet de meest geëigende oplossing is, en terecht dat men hier niet voor heeft gekozen. Maar bij de huidige opzet kan ook een vraagteken gezet worden: de vormgeving, positie en maat van het water zouden zich rekenschap moeten geven van de percelering. Ook zou het goed zijn om een interne drager te vormen. Het devies is: geef het water en haar oevers de ruimte - Ook de interne groenstructuur verdient meer aandacht. Een degelijk intern kader ontbreekt en er zou ook geschakeld kunnen worden aan een voetgangersnetwerk/fietsersnetwerk dat niet noodzakelijkerwijs verbonden is met routes voor autoverkeer. - Verwijzend naar de opmerkingen in het vorige advies kan worden vastgesteld dat aan de ontsluiting van het geheel aandacht is besteed en afgestapt is van de voorziene drie ontsluitingen. De ontsluiting is teruggebracht tot 1 hoofdontsluiting, Vraag is toch wel of één enkele toegang bij realisatie van de ontwikkelingslocatie met totaal eenheden afdoende is. Het geeft in elk geval in de toekomst weinig flexibiliteit in het verkeerssysteem. Zo was in het vorige plan sprake van een doorsteek tussen Dwarsdijk/Nieuwenhovendijk en St. Jansdijk. Destijds was de grondverwerving een probleem maar in het huidige plan is er voor deze dijk geen rol meer weggelegd in de aan- en afvoer. Vraag is of dit toch niet gewenst is. - De interne infrastructuur heeft een relatief kleine lus met maar één toegangspunt. Aan de lus zitten relatief grote gebieden die niet direct aangesloten zijn op de lus. Het doet denken aan de woonerfstructuur uit de jaren 70. Gezien de omvang van het gebied adviseert de commissie om toch te bekijken of er minimaal twee heldere doorsteken kunnen komen voor langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) in oost-west richting en naar het strand toe (noord-zuid) die ook voor calamiteiten te gebruiken zijn (nood en hulpdiensten). - Het voorliggende plan geeft duidelijk meer inzicht in de visie met betrekking tot de uitstraling en kwaliteit van de recreatiewoningen en de inrichting van de deelgebieden. Onderscheid wordt daarbij gemaakt qua sfeer in de gebieden duinen, polderrand en erven. Getracht wordt om de uitstraling van de woningen en de inrichting van de deelgebieden een eigen karakter te geven en met elkaar in overeenstemming te laten zijn. De in het plan opgenomen Tweede Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 15 mei

7 sfeerbeelden van de gewenste architectonische invulling zijn echter wel erg breed om een goede indruk van de beoogde differentiatie te krijgen. Daarnaast concentreert de beeldvorming zich vooral op recreatiewoningen en minder/niet op de recreatieve nachtverblijven die straks nog altijd in de meerderheid zullen zijn. Ten aanzien van de drie typen architectonische sfeerbeelden wordt het volgende opgemerkt: o Duinen: willen duinen worden ervaren en duinbeplanting van de grond komen, dan is er een minimale maatvoering nodig. Direct rond de geplande huizen (pag. 37) zit die niet, maar wellicht in een zone tussen de woningen: de vraag is of voor dit effect de ruimtelijke opzet de juiste is. In architectuurbeelden is de houtbouw met veranda s denkbaar, maar het is wenselijk om nader te omschrijven wat bedoeld wordt: meer kwaliteitscriteria ten opzichte van plaatjes. De beelden tonen nu een te grote variatie over een aantal pagina s. o Erven: het is een mooie naam voor een verbeterd stacaravanterrein. Kwaliteit zal vooral gegenereerd worden door eenheid in bebouwingsmaterialen en kwaliteit daarvan. De beelden (pag. 70 en,71) van de recreatieve nachtverblijven ogen traditioneel. Eerder heeft de commissie al gepleit om ook voor de stacaravans te komen met vernieuwende concepten. Het idee van inheemse beplanting in deze zone acht de commissie positief. o Polderrand: de ruimte zit vooral aan de achterkant van de woningen (zie pag 25, wat op pag 38 niet zo zichtbaar is). Alleen dat zijn geen doorgaande water-/polderstructuren. Daar zou meer op ingezet moeten worden. De beoogde relatie met het water geldt alleen voor de woningen op de kop zuidelijk in het plangebied. d) Bijdrage aan de voorgestane ontwikkeling in de recreatievisie/toegevoegde waarde van het plan voor West Zeeuwsch- Vlaanderen - De eerder opmerkingen zijn nog steeds van toepassing. Het plan past in de beschikbare beleidsruimte op lokaal en regionaal niveau. - Het plan is ook versterking toeristisch product in de regio. Dit biedt kansen om Zeeuwsch-Vlaanderen nog beter als vakantieregio neer te zetten. De verschuiving van kampeerproduct naar verhuurrecreatiewoningenproduct is een positieve productdifferentiatie voor de regio. Het huisjesproduct wordt naar de toekomst duurzamer ingeschat dan het kampeerproduct. Positief is dat het geheel onderdeel uitmaakt van een concern met marketingkracht. e) Samenwerking - Is onveranderd. Initiatiefnemer is op dit vlak vooral intern gericht (al is er wel contact met de omliggende bedrijven over het afvoer van water via de nieuwe watergangen). f) Haalbaarheid (financieel, qua ondernemerschap, grondeigendommen e.d: niet planologisch) - Er is wederom geen inzicht in de financiële haalbaarheid verkregen. - Aandachtspunt is de fasering en zonering van het project. Hierover geeft het plan verschillende inzichten. Op pag is sprake van 5 fasen; op pag is sprake van een zonering in Duinen (incl. centrumgebied), polderrand en erven); in de bijlage op pag is een indeling in centrum, noord, midden, Tweede Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 15 mei

8 zuid en zuidoost opgenomen. Dit maakt de beoordeling wanneer nu wat aangepakt wordt enigszins ondoorzichtig. - Het ruimtebeslag blijft aanzienlijk maar is door de commissie al eerder als acceptabel gezien uitgaande van een volwaardige herstructurering van jaarplaatsen en toeristische plaatsen in combinatie met de omzetting naar recreatiewoningen in een extensieve opzet (15 woningen per ha). Advies van de commissie De commissie is en blijft positief over de plannen van Roompot en Arcus projectontwikkeling om te komen tot de ontwikkeling van Kunstwerk Nieuwvliet. Een dergelijk ingrijpend plan is uniek voor Zeeuwsch-Vlaanderen (en Zeeland) omdat het een combinatie is van de revitalisering van 4 bestaande campings gecombineerd met een bungalowontwikkeling die het karakter heeft van een nieuwvestiging. In de ogen van de commissie past de ontwikkeling in het gebiedsplan. T.a.v. met name de ruimtelijke structuur en de landschappelijke kaders maakt de commissie enkele grote kanttekeningen: die vooral als adviezen gezien moeten worden. - De uitwerking van het park sluit in onze ogen niet geheel aan op de ruimtelijke structuren in de omgeving. De opdeling van deelgebieden met de zones duinen/ erven/ polderrand onttrekt zich aan de aanwezige ruimtelijke structuur van de omgeving. De zonering zou zich juist moeten voegen in het ruimtelijke patroon van de omgeving. - In het plan ontbreken enkele robuuste groenstructuren met landschappelijke kwaliteit. Het plan gaat vooral uit van het maximaal benutten van weliswaar ruime kavels met woningen. De plankaart (pag. 25/26) laat dit duidelijk zien. - Aandachtspunt voor de landschappelijke aanpassing van de omliggende dijken (lanenstructuur/versus meer streekeigen beplanting). - Het water aan de randen van het park heeft niet het karakter van een duidelijke groene drager. De waterstructuur is naar buiten gericht. Het devies is: geef het water en haar oevers de ruimte. - Een afgewogen kader van de interne groenstructuur ontbreekt eventueel geschakeld aan een voetgangersnetwerk/fietsersnetwerk. - Vraag is toch wel of één enkele toegang bij realisatie van de ontwikkelingslocatie met totaal eenheden afdoende is.. Eén ontsluiting heeft bedrijfsmatig natuurlijk voordelen. Maar de flexibiliteit in de toekomst is beperkt. Het advies is nog eens te kijken naar de in het vorige plan voorgenomen doorsteek (tussen Dwarsdijk/Nieuwenhovendijk en St. Jansdijk). - De interne infrastructuur voor zowel auto's als langzaam verkeer is voor verbetering vatbaar mogelijk gekoppeld aan een sterkere groenstructuur. - De in het plan opgenomen sfeerbeelden van de gewenste architectonische invulling zijn echter wel erg breed om een goede indruk van de beoogde differentiatie te krijgen. Daarnaast concentreert de beeldvorming zich vooral op recreatiewoningen en minder/niet op de recreatieve nachtverblijven die straks nog altijd in de meerderheid zullen zijn. Dit vergt nadrukkelijk aandacht in de verdere uitwerking. Tweede Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 15 mei

9 Op een drietal punten trekt de commissie conclusies die verder gaan dan een advies of constatering. In de ogen van de commissie is hierover meer informatie nodig dan wel aanpassing van het plan: 1. Ondanks de relatief lage bebouwingsdichtheid is er voor stevige groengordels aan de randen geen ruimte gegeven. Deze opmerking gaat in de ogen van de commissie verder als een advies. De invulling van deze randen is onvoldoende. Zeker voor het zicht vanaf de dijken is een stevige inpassing gewenst. Als dit gecombineerd wordt met een aantal robuuste interne groene structuren (met een langzaam verkeer dooradering) dan wint het plan aan kracht. De commissie beseft dat een forse uitbreiding van de groenstructuur ten koste gaat van het aantal eenheden en dus de bedrijfseconomische haalbaarheid raakt. 2. De herstructurering van het stacaravanproduct komt weliswaar aan bod maar beperkt. Voor een goed oordeel over de aanpak is de informatie te summier. Een uitgebreider plan van aanpak specifiek voor de ontwikkeling van de recreatieve nachtverblijven is noodzakelijk. 3. In het plan wordt alleen nog gerekend met recreatieve nachtverblijven. Hierdoor wordt geen inzicht meer gegeven in de differentiatie van het kampeerproduct en kan dit planelement dus ook niet door de commissie worden beoordeeld. De commissie betreurt dit omdat de voorziene recreatieve nachtverblijven 70% uitmaken van het totale aanbod en juist dit productonderdeel de nodige aandacht verdient m.b.t. kwaliteitsverbetering. Het risico is aanwezig dat de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig recreatiewoningproduct enigszins schril zal afsteken bij een onvoldoende kwalitatieve herstructurering van het kampeerproduct. Hierdoor kan er sprake zijn van een kwalitatieve onbalans tussen de diverse verblijfsrecreatieve elementen, met mogelijk ongewenste gevolgen voor de bedrijfseconomische haalbaarheid. Tweede Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 15 mei