Verblijfsrecreatie in West-Zeeuwsch-Vlaanderen kwalitatief getoetst

Transcriptie

1 Verblijfsrecreatie in West-Zeeuwsch-Vlaanderen kwalitatief getoetst Advies van de Toetsingscommissie over: Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad Eindhoven, 20 mei 2009 R. de Jong J.J. van den Berg H.A.J. van Nuland Van Nuland & Partners Hoogstraat NH Eindhoven Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

2 Inleiding Sinds 2000 brengt de toetsingscommissie West Zeeuwsch-Vlaanderen op verzoek van de gebiedscommissie adviezen uit over plannen van recreatiebedrijven in deze regio. Daarbij dient het Gebiedsplan West Zeeuwsch-Vlaanderen: Natuurlijk Vitaal als belangrijk toetsingskader. De gemeente Sluis heeft de commissie gevraagd een beoordeling te geven van het plan Kustwerk Nieuwvliet van Roompot en Arcus projectontwikkeling. Het gaat om de revitalisering van 3 bestaande campings te weten: 1. Camping De Pannenschuur. 2. Camping Hof ter Willegen (gedeeltelijk). 3. Camping De Boshoeve. Met de revitalisering van deze campings is een aanzienlijk uitbreiding in de Nieuwehovenpolder gemoeid. Op 17 maart 2009 heeft de toetsingscommissie bestaande uit H.A.J. van Nuland (Van Nuland & Partners), R. de Jong (CM advies) en J.J. van den Berg (RBOI) een bezoek aan de 3 bedrijven/locaties gebracht. In deze rapportage wordt verslag gedaan van de bevindingen. Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

3 1. Samenvatting Huidige situatie Plan ondernemer Advies commissie Oppervlakte: 24,5 ha. Aantal eenheden: 611 jaarplaatsen 118 seizoenplaatsen 293 toeristische plaatsen Totaal eenheden Oppervlakte: 59,7 ha. Aantal eenheden: 440 jaar- en seizoenplaatsen 306 toeristische plaatsen 350 recreatiewoningen Totaal eenheden Oppervlakte: 59,7 ha. Aantal eenheden: 440 jaar- en seizoenplaatsen 306 toeristische plaatsen 350 recreatiewoningen Totaal eenheden 2. Huidige situatie Roompot is eigenaar van Camping De Pannenschuur, Camping De Boshoeve en gedeeltelijk van Camping Hof ter Willegen. De drie bedrijven liggen dichtbij elkaar in de Nieuwehovenpolder en worden gerund vanuit één centraal punt (Camping De Pannenschuur). In de polder liggen nog enkele andere verblijfsrecreatieve bedrijven, maar het grootste deel is in gebruik als landbouwgrond. Roompot is eigenaar dan wel heeft overeenstemming over de aankoop van deze gronden. Roompot wil voor alle drie de bedrijven komen tot een gezonde, jaarrondexploitatie. Hiervoor is een verbreding en opwaardering van het verblijfsrecreatieve product noodzakelijk inclusief een herschikking van de aanwezige verblijfsrecreatieve eenheden. Camping de Pannenschuur Camping De Pannenschuur beschikt op dit moment over 327 jaarplaatsen, 74 seizoenplaatsen en 174 toeristische plaatsen op 14,1 ha (gemiddeld 41 eenheden per ha). De dichtheid van kampeereenheden is groot. Dit geldt voor het stacaravanterrein en voor de seizoensplaatsen. Ook voor het toeristisch kamperen zijn de velden relatief klein van omvang al voldoen deze volgens het bedrijf wel aan de marktvraag. De jaar- en seizoenplaatsen hebben een wildgroei van aan- en bijbouwsels. De afstanden tussen de stacaravans voldoen niet allemaal aan de eisen van brandveiligheid (3 meter tussenruimt op bestaande terreinen en 5 meter na herinrichting/op nieuw terrein). De infrastructuur is verouderd en zorgt voor regelmatig terugkerende problematiek van wateroverlast. Dit is mede een gevolg van het feit dat alle watergangen zijn komen te vervallen. De verouderde situatie is vooral geconcentreerd rondom de centrale voorzieningen, hetgeen de ruimtelijke uitstraling van het centrum niet ten goede komt. Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

4 De slechte kwaliteit maakt volgens het bedrijf dat grote delen van het park in het voor- en naseizoen simpelweg niet te gebruiken zijn. Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

5 Camping Hof ter Willegen Roompot is eigenaar van een deel van Camping Hof ter Willegen. Hierop zijn op dit moment 54 jaarplaatsen gelegen op 1,7 ha (gemiddeld 31 eenheden per ha). Daarnaast is het voormalige centrumgebouw in gebruik als kamerverhuur en als ontspanningsruimte voor personeel. Op het andere niet verworven deel van Camping Hof ter Willegen zijn stacaravans gelegen. Dit gebied valt buiten de planvorming. De dichtheid in eenheden is op zich acceptabel al is ook hier een kwaliteitsslag noodzakelijk. Opname in planvorming is vooral van belang omdat via deze locatie een verbinding gemaakt kan worden tussen Camping De Pannenschuur en de gewenste uitbreidingslocatie in de Nieuwehovenpolder. Voor de gasten lopen de locaties Camping De Pannenschuur en de beide delen van Camping Hof ter Willegen vloeiend in elkaar over en is de scheiding tussen de bedrijven niet zichtbaar. Er is in feite sprake van 1 bedrijf. Camping Hof ter Willegen heeft wel een eigen toegang, maar gasten moeten hiervoor over een openbare weg langs Camping de Pannenschuur. Camping De Boshoeve Camping De Boshoeve beschikt op dit moment over 230 jaarplaatsen, 44 seizoenplaatsen en 119 toeristische plaatsen op 9,0 ha (gemiddeld 44 eenheden per ha). In vergelijking met Camping De Pannenschuur is de situatie op dit bedrijf beter, maar ook hier is een kwaliteitsslag nodig (standplaatsvergroting, landschappelijke inpassing). De camping is vooral intern gericht en de recreanten hebben weinig binding met het omliggende landschap. Voor de centrale voorzieningen op dit bedrijf zijn de gasten aangewezen op Camping de Pannenschuur. Camping De Boshoeve heeft een eigen ingang voor haar gasten. 3. Korte omschrijving van het plan Roompot stelt een zeer ingrijpende herstructurering voor waarbij Camping De Pannenschuur geheel wordt geherstructureerd, Camping Hof ter Willegen wordt opgeheven en vormt een groene corridor en toegang tot een uitbreiding van 34,9 ha in de Nieuwehovenpolder. De totale bedrijfsoppervlakte wordt hiermee meer dan verdubbeld. De plannen worden gerealiseerd in twee fasen: 1) revitalisering Camping De Pannenschuur en Camping Hof ter Willegen en een in- en uitbreiding met 270 recreatiewoningen. 2) revitalisering Camping De Boshoeve en een uitbreiding met 80 recreatiewoningen. Aan de commissie is de navolgende uitwerking van de plannen gepresenteerd: Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

6 Camping De Pannenschuur Het aantal jaarplaatsen en seizoenplaatsen wordt terug gebracht van 381 naar 233 eenheden (gemiddelde oppervlakte 200 m2 per kavel). Hiervan blijven er 128 stacaravans in eigendom van particulieren op het huidige oostelijke gelegen stacaravanterrein, waarvan de kwaliteit redelijk is. Op dit moment zijn hier 138 eenheden gelegen. Op de overige jaarplaatsen rondom het centrumgebouw denkt men met name aan verhuurchalets (105). Hierbij denkt de initiatiefnemer aan houten chalets in countrystijl voor 4 tot 6 personen, waarbij de chalets en optioneel ook de ondergrond worden verkocht. Het aantal toeristische plaatsen wordt uitgebreid van 174 naar 190. Deze blijven grotendeels gelegen op de huidige locaties. Er wordt een nieuw afwatersysteem aangelegd. Tenslotte worden de centrale voorzieningen opgewaardeerd. Het aantal functies blijft dezelfde als op dit moment maar wordt kwalitatief verbeterd en vergroot (horeca, terras, winkel) Het geheel wordt 40-50% groter in oppervlakte. De zwembadfunctie is op dit moment in orde. Roompot kiest voor de formule om de centrale voorzieningen als basisvoorziening aan te bieden. Gasten komen primair voor de omgeving/strand. Het vernieuwde centrumgebouw wordt ook de centrale locatie voor het gehele nieuwe bedrijf (incl. entree). Camping Hof ter Willegen Op het terrein waarover Roompot beschikt, verdwijnen alle jaarplaatsen. Dit vormt de verbinding tussen de uitbreiding en de voorzieningen op Camping De Pannenschuur. Rondom de verbindingszone vindt deels op Camping De Pannenschuur en deels op Camping Hof ter Willegen een inbreiding plaats met 35 recreatiewoningen. Het huidige verouderde centrumgebouw wordt geamoveerd. Recreatiewoningen op de uitbreiding Nieuwehovenpolder Op het agrarisch perceel vindt in fase 1 een uitbreiding plaats met 235 recreatiewoningen, waarmee het totale bedrijf na de eerste fase 270 recreatiewoningen exploiteert voor de verhuur. De woningen worden via verkoop aan particulieren (inclusief ondergrond) gefinancierd. In fase 2 worden nog eens 80 recreatiewoningen gerealiseerd. Deze uitbreiding sluit qua wegenstructuur en landschap volledig aan op de in de eerste fase gerealiseerde woningen. De omvang van de woningen varieert van 4 tot 18 persoons. Nadruk zal liggen op 4- tot 6-persoons (80%). Daarnaast komen er 8-persoons (10%) en een 10- tal grotere woningen. Als richtprijs voor de verkoop is aangegeven ,-- tot ,-- (incl. ondergrond). De woningen worden gebouwd met een streekeigen karakter. Totaal is er voor de uiteindelijk 350 recreatiewoningen een oppervlakte beschikbaar van 38,3 ha (inclusief inbreiding van bij Camping De Pannenschuur (1,7 ha) en Camping Hof ter Willegen (1,7 ha)). De recreatiewoningen worden ingepast in een krekenlandschap (waterpartijen en geïsoleerde struwelen, bomenpartijen). Langs de wegen is een singellanenstructuur met bomen aan weerzijden voorzien (gebaseerd op concept tuindorpen in steden). Het krekenstelsel zorgt ook voor oplossing van de wateroverlast op camping De Pannenschuur. Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

7 De water en groenstructuur lopen door in de bestaande geherstructureerde campings. Camping De Boshoeve In fase 2 van de plannen wordt Camping De Boshoeve aangepakt. Door standplaatsvergroting wordt het aantal jaar- en seizoenplaatsen (277) teruggebracht tot 207 eenheden. Het aantal toeristische plaatsen blijft nagenoeg onveranderd (van 119 naar 116). Op het bedrijf wordt door kleine aanpassingen de water- en groenstructuur versterkt. Ontsluiting De ontsluiting van het gehele nieuwe bedrijf vindt geheel plaats op 3 locaties (via de huidige entree van Camping De Pannenschuur, een nieuwe ontsluiting vanaf oostelijke dijk en een nieuwe ontsluiting vanaf de westelijke dijk). Deze laatste optie is op dit moment (nog) niet haalbaar, omdat hiervoor vanuit de openbare weg over een agrarisch perceel een ontsluiting tot aan de dijk nodig is. Deze gronden zijn niet in eigendom. De hoofdingang is de huidige ingang van Camping De Pannenschuur. Er komt een centrale ontsluitingsas die zowel voor langzaam verkeer (wandelaars en fietsers) als voor autoverkeer wordt benut. Er zijn fysieke maatregelen voorzien uit oogpunt van veiligheid. Camping De Boshoeve blijft een eigen in- en uitgang behouden. Het niet in eigendom zijnde deel van Camping Hof ter Willegen heeft haar ontsluiting ook via de openbare weg langs Camping De Pannenschuur. Initiatiefnemer wil bekijken of een eigen ontsluiting via de westelijke dijk van de polder mogelijk is. Water en landschap Er wordt een ruime oppervlakte water gerealiseerd. Via een stelsel van oostwest lopende afstromingsgeulen wordt een hoofdkreek in stand gehouden. De Nieuwehovenpolder is van oudsher een natte polder, die hiermee wordt hersteld. Ook biedt het de oplossing voor de wateroverlast op met name Camping De Pannenschuur. Overigens geeft de initiatiefnemer aan dat de voorgestelde ruime invulling van water niet perse in deze omvang noodzakelijk is en dat met bevoegde instanties naar de definitieve invulling van de waterhuishouding wordt gekeken (incl. aanleg en kostenverdeling). In het zuidelijk deel van de polder resteert een aantal hectares (10 ha) die niet in eigendom zijn van Roompot en waarop zich nog een agrarisch bouwblok met gebouwen bevindt. Initiatiefnemer voorziet ter afronding van de nieuwe invulling van de Nieuwehovenpolder de realisatie van recreatienatuur: een openbaar toegankelijk landschap met recreatieve gebruiksmogelijkheden in combinatie met natuur. Over de concrete invulling als mede het ontwerp, aanleg, kosten, financiering en beheer is nader overleg noodzakelijk. - Rondom de Nieuwehovenpolder ligt een aantal dijken en wegen. Met een aanpassing van de profielen van deze dijken en wegen wil de initiatiefnemer de herkenbaarheid vergroten. Voor de zuid-, west- en noordzijde (Zeedijk) wordt een accentuering voorgesteld in de vorm van het aanbrengen van een begeleidende (laan-)beplanting. Voor de overige wegen (met name de oostzijde) wordt volstaan met kleine aanpassingen (plaatselijke aanplant van Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

8 geleidende bomen). Eenheden Uiteindelijk leiden de plannen van fase 1 en 2 tot een volgend eindbeeld. Huidige situatie Camping De Pannenschuur 14,1 ha 327 jaarplaatsen 74 seizoenplaatsen 174 toeristische plaatsen Camping Hof ter Willegen 1,7 ha 54 jaarplaatsen Camping De Boshoeve 9,0 ha 230 jaarplaatsen 44 seizoenplaatsen 119 toeristische plaatsen Nieuwehovenpolder Totaal 24,8 ha 611 jaarplaatsen 118 seizoenplaatsen 293 toeristische plaatsen Geen recreatiewoningen Totaal eenheden Nieuwe situatie Camping De Pannenschuur 14,1 ha 233 jaar- en seizoenplaatsen 190 toeristische plaatsen Inbreiding deel 35 recreatiewoningen (1,7 ha) Camping Hof ter Willegen 1,7 ha Inbreiding deel 35 recreatiewoningen Camping De Boshoeve 9,0 ha 207 jaar- en seizoenplaatsen 116 toeristische plaatsen Nieuwehovenpolder 34,9 ha 315 recreatiewoningen Totaal 59,7 ha 440 jaar- en seizoenplaatsen *) 306 toeristische plaatsen 350 recreatiewoningen Totaal eenheden *) waarvan circa 300 particuliere (sta)caravans en rest) verhuureenheden Initiatiefnemers verwachten dat met de realisering van de plannen de gemeentelijk inkomsten stijgen met ca per jaar. De werkgelegenheid (intern en extern) neemt toe met ca. 100 arbeidsplaatsen. Toetsing aan de criteria/toetsingsvragen a) Elementen van kwaliteitsverbetering - Volledige herstructurering 3 stacaravanparken. - Voldoen aan de eisen van brandveiligheid - Opwaardering centrale voorzieningen. - In de planvorming worden ook enkele zaken gemist: o Er ontbreekt een visie op de kwaliteitsslag van de toeristische standplaatsen, dat met 306 eenheden een substantieel onderdeel uitmaakt van het product. Veel van deze plaatsen zijn klein van oppervlakte en de vraag is of zij qua grootte en voorzieningen ook op Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

9 middellange termijn aan de eisen vanuit de markt blijven voldoen. Initiatiefnemer gaat hierop in de planvorming niet nader in. o Ook de visie op het gewenste kwaliteitsniveau van de stacaravanterreinen/verhuurchalets ontbreekt in de planvorming al is hierop in de mondelinge toelichting tijdens het bedrijfsbezoek enige nadere informatie gegeven (zoals gemiddelde oppervlakte van de kavels van 200 m2). o Er is in de planvorming geen aandacht voor sport- en spelmogelijkheden op het terrein. o De visie op de centrale voorzieningen is beperkt. Onduidelijk is of er op de uitbreiding ondersteunende horeca wordt aangelegd (centrale voorzieningen liggen op behoorlijke loopafstand). Ook liggen er mogelijkheden om de voorzieningen open te stellen voor bezoekers van buiten. In de planvorming wordt hierop niet ingegaan. Tijdens het bedrijfsbezoek zijn deze punten wel aan gestipt en als mogelijkheden benoemd. - Aanleiding voor de herstructurering van Camping De Boshoeve in fase 2 is de kwaliteitsslag voor het stacaravandeel. Vraag is of dit ingrijpend genoeg wordt aangepakt. De ingreep lijkt beperkt. Aandacht is nodig voor randbeplanting en meer ruimte lijkt gewenst voor de indeling in de nieuwe situatie. Het stacaravandeel moet op middellange termijn (dus ook na 10 jaar) nog steeds mee kunnen met de eisen vanuit de markt. - De landschappelijke inpassing van de het stacaravangedeelte (met particuliere caravans) oostelijk op Camping De Pannenschuur komt in de planvorming weinig ingrijpend over (van nu 138 naar 128 in de toekomst). De opzet wijkt af van de speelse vormgeving elders op Camping De Pannenschuur en op de uitbreiding met de recreatiewoningen. Het is in de ogen van de commissie gewenst om voor deze herstructurering ook een meer ingrijpende aanpassing door te voeren. Tijdens de mondelinge toelichting kwam deze optie beter in beeld dan in de gepresenteerde plannen. Zo is gesproken over een sanering van ca. 30 eenheden i.p.v. de genoemde Gelet op bovenstaande is het algemene aandachtspunt dat het kwaliteitsniveau van het kampeerproduct in de toekomst ook duurzaam moet zijn (en langer dan 10 jaar meegaat). De uitstraling dient te passen bij het kwaliteitsniveau van het gehele bedrijf. b) Elementen van productdifferentiatie voor het bedrijf zelf recreatiewoningen. - Circa 140 verhuurchalets. c) Aspecten van natuur en landschap (omgevingskwaliteiten) - Landschappelijke kwaliteitsslag in vorm van een krekenstelsel is positief. Vraagpunt is wel of het krekenstelsel in de zomermaanden voldoende water kan vasthouden, wanneer er ook ca 1 meter water in moet staan. Zoals de kreken in de plannen zijn getekend, zijn ze te smal van opzet. Een alternatief is mogelijk een systeem van wadi s, waarin alleen bij veel neerslag water blijft staan. - Het watersprobleem op Camping De Pannenschuur is geen maatschappelijk waterbergingsvraagstuk, maar wordt veroorzaakt door slecht beheer in het verleden (dempen sloten, matige riolering, geen drainage). Akkerbouwers in Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

10 de polder hebben er ook geen last van. Initiatiefnemer dient dan ook primair zelf voor de oplossing te zorgen. - Als uitwerking van het tuindorpconcept stelt de commissie zich daarbij het volgende voor: op de uitbreidingslocatie worden alleen bomen langs de hoofdwegenstructuur geplant en er verspreid zijn struiken en struwelen aangebracht. De recreatiewoningen liggen in dit landschap en de individuele kavels zijn niet herkenbaar, maar maken onderdeel uit van het geheel. Het beheer is in de hand van de eigenaar van het park. In feite is er sprake van een park met recreatiewoningen en een gemeenschappelijke tuin. - Aandachtspunt is de randbeplanting. Op de campings moet deze voldoen aan de provinciale richtlijnen, hetgeen op dit moment niet overal het geval is. In de planvorming komt dit aspect niet terug. - De herstructurering van Camping De Boshoeve in fase 2 beperkt zich tot standplaatsvergroting. Een landschappelijke herstructurering is eveneens gewenst. Om het geheel landschappelijk niet uit de pas te laten lopen met de rest van het bedrijf, zou deze kwaliteitsslag op deze camping ook al onderdeel moeten uitmaken van fase 1 van de plannen. - Aandachtspunt is de landschappelijke aanpassing van de dijken (in wiens eigendom zijn deze?). Initiatiefnemer mikt op versterking van de lanenstructuur. Dit is op zich prima, maar de vraag is of dit lukt mede vanwege de zilte zeewind. Een inzet op meer streekeigen beplanting (knotbomen) is beter houdbaar. - De aanleg van recreatienatuur is op zich prima. De commissie vraag aandacht voor een goede landschappelijke afronding van fase 1 aan de zuidzijde van de polder ingeval de recreatienatuur in fase 2 geen doorgang vindt. Als alternatief is een landgoedontwikkeling denkbaar. In plaats van de beschikbare 10 ha is dan 12 ha nodig om bijv. 2 landgoederen te realiseren (elk 5 ha natuur en 1 ha voor de rode functie). - De commissie kan zich voorstellen dat vanuit de recreatienatuur wandelen en fietsen voor niet-gasten ook een plaats krijgt in het verblijfsrecreatieve concept of althans aan de randen in het concept. - T.a.v. de 3 ontsluitingen vraagt de commissie zich af of de ontsluiting aan de westzijde (via een perceel van de buurman) wel nodig is voor autoverkeer. De auto s dienen de dijk over te steken, waarbij de weg op de dijk op dit moment en in de toekomst in de ogen van de commissie onverhard blijft. Een aparte fietsontsluiting op deze locatie ziet de commissie wel zitten. - Via Camping De Pannenschuur loopt er nog een openbare weg naar het resterende deel van Camping Hof ter Willegen. De commissie acht dit niet ideeaal maar ook niet onoverkomelijk. - Er is weinig informatie meegegeven over de vormgeving van verhuurstacaravans. De commissie roept op om geen traditioneel ontwerp te kiezen en denkt zelf aan een meer Scandinavische uitstraling (strandhuisjes). - Over de beoogde vormgeving van de recreatiewoningen is nauwelijks informatie bekend. De commissie onderschrijft de keuze voor met name 4- tot 6-persoons woningen. Zij adviseert wel om voor de 10-tal beoogde grotere woningen te zorgen voor een eigen buitenterrein voor de groepen. - De dichtheid van de recreatiewoningen is gemiddeld 10 per ha. Dit is zeer positief. De commissie kan zich voorstellen dat er variatie wordt aangebracht in de bandbreedte van 5 tot 20 woningen per ha. - De gemiddelde oppervlakte van 200 m2 voor een stacaravan/verhuurchalet wordt als mager ervaren. De auto dient hierop ook geparkeerd te worden. Een Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

11 ruimere opzet is in de ogen van de commissie sterker voor het totale concept. Er is in beginsel ruimte genoeg. - De grootte van de toeristische plaatsen op Camping De Pannenschuur bedraagt ca 80 m2 (incl. auto). In de ogen van de commissie is dit voor een duurzame exploitatie op termijn veel te weinig en zou de initiatiefnemer hieraan ook iets moeten doen. - Aanleiding voor de ingrijpende planvorming is de kwaliteitsslag van het kampeerproduct. Naast een complex met recreatiewoningen op topniveau mag men gelet op de substantiële omvang ook een kampeerproduct op topniveau verwachten. Daarbij horen in de ogen van de commissie oppervlaktematen in de orde van grootte van m2 voor toeristische plaatsen en m2 voor jaarplaatsen. d) Bijdrage aan de voorgestane ontwikkeling in de recreatievisie/toegevoegde waarde van het plan voor West Zeeuwsch- Vlaanderen - Passend in mogelijkheden die het gebiedsplan Natuurlijk Vitaal biedt - Versterking toeristisch product in de regio. Het plan is het eerste grootschalige verhuurpark in één hand in de regio. Dit biedt kansen om Zeeuwsch- Vlaanderen nog beter als vakantieregio neer te zetten. De verschuiving van kampeerproduct naar verhuurrecreatiewoningenproduct is een positieve productdifferentiatie voor de regio. Het huisjesproduct wordt naar de toekomst als duurzamer ingeschat dan het kampeerproduct. Positief is dat het geheel onderdeel uitmaakt van een concern met marketingkracht. - De ontwikkeling zal een positief effect hebben op de middenstand en locale dorpen. - De overige plannen voor zomerwoningencomplexen in de regio (Ballast Nedam en Van Garderen Dekker, Cavelot en Waterdunen) maken de switch van kamperen naar verhuurwoningen in Zeeuwsch-Vlaanderen alleen maar sterker. Bovendien mikken zij niet allemaal op hetzelfde segment als Kustwerk Nieuwvliet (zo gaat Cavelot voor een hoger marktsegment). - De commissie doet de suggestie om meer nadruk te leggen op het thema duurzaamheid (bijv. gebruik van zonnepalen en andere vormen van energiebesparing). Deze min of meer vanzelfsprekende elementen ontbreken in de planvorming. Indien ook in de andere projecten in Zeeuwsch-Vlaanderen dit thema een extra accent krijgt, is er sprake van een onderscheidende regio rondom dit thema. e) Samenwerking - Nauwelijks. Initiatiefnemer is op dit vlak vooral intern gericht. f) Haalbaarheid (financieel, qua ondernemerschap, grondeigendommen e.d: niet planologisch) - Er is geen inzicht in de financiële haalbaarheid verkregen. Mondeling is gemeld dat de recreatiewoningen een vraagprijs zullen hebben van ,-- tot ,-- en de verhuurchalets ,-- tot ,--. - Met het plan maakt de initiatiefnemer gebruik van de mogelijkheid in Zeeuwsch-Vlaanderen om stacaravans in te wisselen voor recreatiewoningen en 10% uit te breiden. Deze voorgestane ontwikkeling past in deze beleidsruimte. Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

12 - De locatie Nieuwehovenpolder is in het gebiedsplan opgenomen als zoekgebied voor recreatie (max. 10 ha nieuwvestiging). De herstructureringsplannen hebben het karakter van een nieuwvestiging maar de 10 ha worden in de ogen van de commissie niet overschreden. De gebiedscommissie dient te beseffen dat hiermee wel de locaties voor uitplaatsing van bedrijven in Zeeuwsch-Vlaanderen zijn uitgeput. - Het ruimtebeslag is zeer aanzienlijk (van 25 ha naar 60 ha). Dit is een toename van 140%! Voor enkel een herstructurering van het kampeerproduct zou een dergelijke toename veel te fors zijn. De herstructurering van jaarplaatsen en toeristische plaatsen in combinatie met de omzetting naar recreatiewoningen in een extensieve opzet (10 woningen per ha) is positief en maakt het gevraagde ruimtebeslag daarmee aanvaardbaar. - De commissie hecht er wel aan dat de kwaliteitsslag van het kampeerproduct ook een volwaardige plaats krijgt in de plannen. Op dit moment acht de commissie de uitwerking van de kwaliteitsslag van het toeristisch kamperen, van de randbeplanting en van Camping De Boshoeve te mager. De herstructurering van het kamperen dient in zodanig mate ingrijpend te zijn dat het nieuwe kampeerproduct ook op middellange termijn (ook na 10 jaar) nog ruimschoots voldoet aan de eisen van de markt. - De gronden voor recreatienatuur zijn niet in eigendom. Mocht dit een probleem blijven dan is een landgoedontwikkeling een denkbaar alternatief. Advies van de commissie De commissie is positief over de plannen van Roompot en Arcus projectontwikkeling om te komen tot de ontwikkeling van Kunstwerk Nieuwvliet. Een dergelijk ingrijpend plan is uniek voor Zeeuwsch-Vlaanderen (en Zeeland). Het gaat om de revitalisering van 3 bestaande campings, maar het heeft het karakter van een nieuwvestiging. In de ogen van de commissie past de ontwikkeling in het gebiedsplan. Naast een forse herstructurering van het kampeerproduct wordt via omzetting van stacaravans naar recreatiewoningen ook een nieuw product ontwikkeld in de vorm van verhuurwoningen. Deze ontwikkeling past in de trend van kamperen naar recreatiewoningen en is voor Zeeuwsch-Vlaanderen een aanwinst en kans om zich (met andere plannen voor dergelijke ontwikkelingen) als vakantieregio in Nederland verder te positioneren. Het aantal eenheden voldoet ook aan de in Zeeuwsch-Vlaanderen gehanteerde verdeling van toeristische plaatsen (TPL), seizoensplaatsen (SPL) en jaarplaatsen (JP), waarbij de recreatiewoningen als toeristisch worden gezien: bestaand bestaand nieuw nieuw TPL % % SPL % 0% JL % % recreatiewoningen % Totaal % % Het ruimtebeslag van 25 naar 60 ha wordt als zeer ruim maar aanvaardbaar geacht. Groot belang hecht de commissie wel aan een zodanige kwaliteitsslag van het Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei

13 kampeerproduct dat deze ook een volwaardige plaats krijgt in de plannen. Op dit moment is dit nog niet in voldoende mate het geval. Veel opmerkingen van de commissie in dit advies hebben hierop betrekking. De commissie vraagt daarom in de verdere planvorming aandacht voor de volgende zaken: o Er ontbreekt een visie op de kwaliteitsslag van de toeristische standplaatsen, dat met 306 eenheden een substantieel onderdeel uitmaakt van het product en ook op middellange termijn aan de eisen vanuit de markt moet blijven voldoen. o Ook de visie op het gewenste kwaliteitsniveau van de stacaravanterreinen/verhuurchalets is beperkt: vormgeving chalets, gemiddelde oppervlakte van de kavels, inrichtingsplan oostelijk deel van Camping De Pannenschuur, inrichting van Camping De Boshoeve, randbeplanting. o Er is in de planvorming geen aandacht voor sport- en spelmogelijkheden op het terrein. Ook de visie op de centrale voorzieningen is beperkt. Onduidelijk is of er op de uitbreiding ondersteunende horeca wordt aangelegd (centrale voorzieningen liggen op behoorlijke loopafstand). Ook liggen er mogelijkheden om de voorzieningen open te stellen voor bezoekers van buiten. o Uitwerking haalbaarheid krekenstelsel: vraagpunt is of het krekenstelsel in de zomermaanden voldoende water kan vasthouden. Een alternatief is mogelijk een systeem van wadi s. o Uitwerking van het tuindorpconcept als een park met recreatiewoningen en een gemeenschappelijke tuin (zonder zichtbare individuele kavels). o Aandachtspunt is de landschappelijke aanpassing van de dijken (lanenstructuur/versus meer streekeigen beplanting). o Nadere afweging over de noodzaak tot aanleg de ontsluiting aan de westzijde (via een perceel van de buurman) voor autoverkeer. o Nadere invulling van de geplande recreatienatuur, waarbij de commissie zich kan voorstellen dat wandelen en fietsen voor niet-gasten ook een plaats in het concept of althans aan de randen in het concept meegenomen wordt. Ten slotte doet de commissie de suggestie om meer nadruk te leggen op het thema duurzaamheid. Advies van de Toetsingscommissie over Kustwerk Nieuwvliet te Nieuwvliet-bad, 20 mei