Zelfbouwen op Zeeburgereiland

Transcriptie

1 Zelfbouwen op Zeeburgereiland 10 kavels Strook 2A amsterdam.nl/zelfbouw

2 Een eigen huis bouwen? Zeeburgereiland 1 De zelfbouwkavels 4 Erfpacht 11 Plattegrond 14 Inschrijving, loting en toewijzing 16 Informatie vanuit de Gemeente Amsterdam 22 Disclaimer 22 Colofon 22 Zelf uw huis bouwen in Amsterdam? Helemaal volgens uw eigen inzichten? Dat kan nu op Zeeburgereiland. Op het Zeeburgereiland komen opnieuw zelfbouwkavels beschikbaar. Grijp deze kans om van uw droom werkelijkheid te maken! In deze brochure vindt u informatie over Zeeburgereiland, zelf bouwen, de kavels (de verschillende types en randvoorwaarden), erfpacht en de inschrijving-, loting- en uitgifteprocedure. Ook vindt u algemene informatie op de website en 2 Gemeente Amsterdam

3 Zeeburgereiland De zelfbouwkavels van strook 2A liggen in de Sportheldenbuurt op Zeeburgereiland. Zeeburgereiland ligt binnen de ring A10 en zeer centraal tussen IJburg, Noord en het centrum. Je fietst zo naar het centrum of pakt de tram. Ook is er een goede aansluiting op de A10. Op een steenworp afstand liggen het prachtige natuurgebied Waterland, het Diemerpark en het Flevopark. Zeeburgereiland wordt een nieuw stedelijk gebied waar volop wordt geleefd, gewoond, gewerkt en geleerd. Het eiland krijgt een groen karakter. Zo kun je straks lekker uitwaaien op de groene dijken genietend van de zon, het uitzicht op Durgerdam en schepen die passeren. Kortom: het echte eilandgevoel. De realisatie van deze nieuwe stadswijk zal vele jaren in beslag nemen. Avontuurlijk verleden van Zeeburgereiland Het Zeeburgereiland is een driehoekig eiland aan de oostkant van Amsterdam. Het ligt tussen de Oranjesluizen en de Diemerzeedijk en wordt aan de oostzijde begrensd door het Buiten-IJ. De drie beeldbepalende grote silo s zijn bij de meeste Amsterdammers bekend. Het terrein werd begin 20e eeuw aangeplempt met baggerslib uit het IJ en het Oostelijk Havengebied. Het was lang een afgelegen gebied dat in gebruik was als militair terrein: Marinevliegkamp Schellingwoude. Dit bestond uit schietbanen, een hangar en een hellingbaan voor watervliegtuigen. In de 2e Wereldoorlog werd het door de Duitse Luftwaffe overgenomen en gebruikt als munitieopslagplaats. Na de oorlog werd in 1957 de Zuiderzeeweg met daarin de Amsterdamse Brug en de Schellingwouderbrug voor het verkeer opengesteld en kwam via het Zeeburgereiland een verbinding tussen Amsterdam Oost en Amsterdam Noord tot stand. Het eiland werd uit zijn isolement verlost. Naast de Amsterdamse Brug ontstond in die periode ook een soort kunstenaarskolonie, waarvan nu nog steeds de laatste restanten aanwezig zijn. Het middelste deel van Zeeburgereiland werd vanaf 1982 ingenomen door de Rioolwaterzuivering Oost. De rioolwaterzuivering, die tot 2006 in gebruik is geweest, vond plaats in een aantal imposante silo s, waarvan er drie zijn blijven staan. Sinds 1990 sluiten ook de Zeeburgerbrug en de Zeeburgertunnel als onderdeel van de Ringweg Oost aan op het Zeeburgereiland. In dat jaar werd het eiland naamgever van het toenmalige stadsdeel Zeeburg. Sinds 1997 verbindt de Piet Heintunnel het Zeeburgereiland met het Oostelijk Havengebied en sinds 2001 vormt de Enneüs Heermabrug de verbinding met het Steigereiland van de nieuwe wijk IJburg. In 2005 is de IJtram hier gaan rijden. Buurten Zeeburgereiland Op Zeeburgereiland komen vijf buurten: de Sportheldenbuurt, de bedrijvenstrook, de Sluisbuurt, de beide Baaibuurten en de Oostpunt. Elke buurt zal een eigen identiteit krijgen. De bedrijvenstrook wordt samen met de Sportheldenbuurt als eerste ontwikkeld. Hierna volgt de Sluisbuurt. A E Zuiderzeeweg F Sportheldenbuurt Deze buurt valt op door de drie silo s van de voormalige rioolwaterzuivering. Deze installatie heeft twintig jaar lang het aanzicht van het Zeeburgereiland bepaald. Door het behoud van de silo s blijft iets van het industriële verleden van het eiland voelbaar. Het hart van de Sportheldenbuurt bestaat uit een grote groene open ruimte waarin sportvelden, een skatevoorziening en sportvoor- B IJburglaan C Bob Haarmslaan Ringweg A10 Deelgebieden: A Sluisbuurt B Sportheldenbuurt C Bedrijvenstrook D Oostpunt E Baaibuurt West F Baaibuurt Oost D 4 Gemeente Amsterdam Zelfbouwen op Zeeburgereiland 1

4 zieningen in een parkachtige omgeving komen. Daaromheen ligt het woongebied. In de Sportheldenbuurt komen gestapelde appartementen (koop en huur), studentenwoningen, eengezinswoningen en zelfbouwwoningen. In totaal worden er circa 2500 koop- en huurwoningen gebouwd. Tussen het woongebied en de IJburglaan en Zuiderzeeweg ligt een brede singelgracht. De bedrijvenstrook De bedrijvenstrook is een relatief klein bedrijventerrein met ruimte voor bedrijven met een verzorgende functie voor Amsterdam en omgeving. Ook is hier mogelijk plaats voor een gebouwde P+R (Park and Ride), een Milieulogistiek Centrum en een bouwmarkt. Tankstation Kriterion blijft. Sluisbuurt Voor de Sluisbuurt wordt in een concept Stedenbouwkundig Plan uitgegaan van een programma van à woningen plus voorzieningen. De ambitie in het concept Stedenbouwkundig Plan is nadrukkelijk om hier een stedelijk hoogbouwmilieu te realiseren met woontorens. Voorzieningen In de Sportheldenbuurt is reeds een basisschool geopend en er is ruimte voor middelbare scholen en meerdere speelplekken voor jong en oud. De basisschool is gevestigd in een multifunctioneel gebouw, waar ook een kinderopvang en een naschoolse opvang zijn gevestigd. Het IJburg College 2 is nu nog gehuisvest in een tijdelijk gebouw op één van de toekomstige sportvelden, maar plant de deuren van de nieuwbouw aan het Geertje Wielemaplein in december 2016 te openen. Naast het IJburg College komt een ROC. Midden in het hart van de Sportheldenbuurt komt de Urban Sport Zone. Deze bestaat uit diverse sportvoorzieningen en een skatepark ter grootte van een voetbalveld in een parkachtige omgeving. Naast de Urban Sport Zone is ruimte voor nog twee sportvelden. In de plinten rondom de sportvelden kunnen bedrijfsruimten worden gemaakt. Hier kan bijvoorbeeld een kapper of fietsenwinkel een plek krijgen, maar ook een café of een kleine winkel. De drie silo s van de voormalige rioolwaterzuivering zijn markante gebouwen in de buurt en hebben nog geen definitieve invulling. Daarom organiseert de gemeente eind 2016/begin 2017 een prijsvraag. Gezocht wordt naar één of meerdere kandidaten om de silo s te ontwikkelen naar een project met een gemengd karakter; een creatieve mix van bijzondere functies, cultureel, maatschappelijk, recreatief, sportief en educatief van aard. Tijdens de bouwfase is er in de Sportheldenbuurt ruimte voor tijdelijke initiatieven van bewoners en betrokkenen. Zo heeft een groep bewoners het initiatief genomen om een moestuinbakkenproject te starten, direct naast de Bob Haarmslaan. Op de bedrijvenstrook is het tijdelijke café-restaurant Haddock gevestigd. Bij tankstation Kriterion aan de IJburglaan, de entree van de bedrijvenstrook, is een Kiala afhaalpunt. Bestellingen (non-food) kunnen daar eenvoudig worden gehaald en gebracht. Voor de Sportheldenbuurt zijn vier bestemmingsplannen van kracht. Het betreft de 1e, 2e, 3e en 4e Partiële Herziening RI-Oost, Zeeburgereiland. Parkeren Op Zeeburgereiland is sprake van betaald parkeren, net als in de rest van Amsterdam. Als bewoner van een zelfbouwkavel krijgt u geen bewonersparkeervergunning, omdat u de mogelijkheid heeft om op eigen terrein te parkeren. Deze regel blijft ook gelden bij verkoop van uw woning. Voor bezoekers zijn er straks voldoende parkeerplaatsen op straat. Bereikbaarheid Zeeburgereiland is goed bereikbaar, per fiets, per openbaar vervoer en per auto. Fiets Het Zeeburgereiland is goed bereikbaar per fiets, zowel vanuit het centrum van de stad (via de Amsterdamse Brug) als vanuit Noord (via de Schellingwouderbrug) en IJburg (via de Enneüs Heermabrug). Met de fiets kunt u in 15 minuten op het Javaplein zijn. Als u naar IJburg fietst bent u in 10 minuten bij het winkelcentrum aan de IJburglaan. Daarnaast kunt u over de Schellingwouderbrug ook in 10 minuten in Noord zijn, bijvoorbeeld op de Schellingwouderdijk. Openbaar vervoer Tramlijn 26 (de IJtram) rijdt in minder dan 15 minuten naar het Centraal Station. Uw fiets mag mee buiten de spits en tegen betaling. Er zijn twee tramhaltes op de IJburglaan: bij de kruising met de Zuiderzeeweg en bij de kruising met de Bob Haarmslaan. Buslijn 37 rijdt van Amsterdam Noord naar Amsterdam Oost via het Zeeburgereiland. In 15 minuten bent u op het Buikslotermeerplein en in 20 minuten op het Amstelstation. Auto Vanaf de ringweg A10 (afslag S 114 Zeeburg) rijdt u met de auto direct het Zeeburgereiland op of de stad in. tramlijn 26 buslijnen 37, 245 nachtlijn 359 huidige tijdelijke P+R tramhalte bushalte toekomstige definitieve P+R toekomstige bushalte nachtlijn 2 Gemeente Amsterdam Zelfbouwen op Zeeburgereiland 3

5 De zelfbouwkavels Locatie zelfbouwkavels en directe omgeving De individuele zelfbouwkavels in strook 2A liggen aan de Kea Boumanstraat, in de noordwesthoek van de wijk. De kavels zijn gesitueerd met uitzicht op de Zuider IJdijk, het water van het Buiten-IJ en de Schellingwouderbrug. Aan de Kea Boumanstraat zijn al veel zelfbouwwoningen gerealiseerd. Ten westen van strook 2A wordt momenteel druk gebouwd aan de 9 lagen hoge toren De Generaal en daarnaast de 14 verdiepingen tellende Akropolistoren met huurwoningen. De achtertuinen van de kavels in strook 2A grenzen aan project The Block, bestaande uit 12 projectmatig ontwikkelde eengezinswoningen. Deze 12 woningen hebben ieder hun eigen gevel en zijn voorzien van dakterrassen. Aan weerszijden en in de tuin in het midden van dit blok komen enkele bergingen, welke dichterbij de kavelgrens met strook 2A staan. Kea Boumanstraat De Kea Boumanstraat vormt de noordelijke rand van de Sportheldenbuurt en wordt voor het grootste deel gekenmerkt door zelfbouw. De straat wordt ingericht met een trottoir aan de zijde van de zelfbouwkavels, een weg en parkeerplaatsen aan de andere zijde. In het grastalud naar de singelgracht worden om de 15 meter bomen (Fraxinus excelsior, gewone es) geplant. De zelfbouwkavels hebben een unieke ligging, met vanaf de 1e etage uitzicht over het IJmeer richting Durgerdam en Schellingwoude. De IJdijk, die de functie van waterkering heeft, is ingericht met een gecombineerd fiets-/voetpad. Bij de aanpak van andere buurten op het Zeeburgereiland wordt dit principe doorgezet, zodat er langs de rand van het eiland uiteindelijk een langgerekte fiets- en wandelzone komt. Aan de IJdijk ligt een aantal steigers die worden gebruikt voor de binnenvaart. De steigers zijn over de dijk beperkt toegankelijk voor autoverkeer (binnenschippers en brandweer). De zelfbouwkavels zijn welstandsvrij. Uw ontwerp hoeft niet te worden voorgelegd aan de Welstandscommissie. U heeft dus een grote mate van vrijheid bij het invullen van uw ontwerp. Uiteraard heeft u wel te maken met de regels van het bestemmingsplan, de Bouwverordening, het Bouwbesluit, de Keur / Waterwet en het Burgerlijk Wetboek. Tevens bent u bij de bouw van uw woning gebonden aan een maximale hoogte, diepte en breedte zoals opgenomen in de kavelregels. De kavelregels verschillen per kavel. De bouwregels (toelichting) De in erfpacht uit te geven kavels hebben een lengte van ruim 24 meter. Het deel van de uit te geven kavel dat bebouwd mag worden, het bouwvlak, heeft een vaste plaats op de kavel. Het bouwvlak is voor alle kavels 13 meter diep. De voorgevelrooilijn ligt op 5 meter van de straat. De achtertuin is 6,05 meter diep. De zelfbouwkavels verschillen in breedte. Er zijn 2 kavels van 5,40 meter, 4 kavels van 6,00 meter, 1 kavel van 6,60 meter, 1 kavel van 7,20 meter, 1 hoekkavel van 7,70 meter en 1 hoekkavel van 8,70 breed. De hoekkavels mogen in tegenstelling tot de andere kavels niet over de gehele breedte worden bebouwd; aan de zijde die grenst aan het openbaar gebied (de buitenzijdes) ligt een margestrook van 1,50 meter die niet bebouwd mag worden. Aan de straatkant kunt u tot 4 lagen bouwen. Aan de achterzijde tot 3 bouwlagen. De maximale bouwhoogte aan de straatzijde is 14 meter boven NAP (Normaal Amsterdams Peil; +14 meter NAP). Omdat het maaiveld ter hoogte van de voorgevelrooilijn op + 1,60 meter NAP moet worden aangelegd, is de werkelijk toegestane maximale bouwhoogte aan de straatzijde 12,40 meter boven maaiveld. De maximale bouwhoogte aan de achterzijde is +11 meter NAP. Het aangrenzende maaiveld dient ook op + 1,60 meter NAP te worden aangelegd. De werkelijk toegestane maximale bouwhoogte is daardoor 9,40 meter boven het peil van de achtertuin. De bouwlaag boven +11 meter NAP heeft een Zonuren in juni Strook 2a Zonuren in maart/september Strook 2a Strook 2a Zonuren in december maximale diepte van 10 meter, gerekend vanaf de voorgevelrooilijn. De onderliggende bouwlagen mogen tot 13 meter diep worden gebouwd (zie de afbeelding op blz. 9). Voornoemde bouwhoogtes zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Hierin staat voor de voorzijde een maximale hoogte van 14 meter en aan de achterzijde 11 meter boven NAP. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden om binnenplans beperkt af te wijken van deze hoogtemaat. Dit wordt door de vergunningverlener beoordeeld. Bij de andere zelfbouwwoningen in de Kea Boumanstraat heeft de vergunningverlener één extra meter (tot 15 meter boven NAP aan de voorzijde en 12 meter aan de achterzijde) toegestaan. Mits vergund mag u bouwen tot een bouwhoogte van +15 meter NAP aan de voorzijde en +12 meter NAP aan de achterzijde. U kunt deze extra meter bouwhoogte gebruiken voor bijvoorbeeld een dakterras of een hogere dakrand. Op de grens van de voortuin met de openbare ruimte ligt het maaiveld op +1,35 meter NAP. Ter hoogte van de voorgevelrooilijn ligt het maaiveld op +1,60 meter NAP. Dit hoogteverschil moet door de zelfbouwer in de voortuin worden opgelost. De voorgevel van de woning moet voor 60% aansluiten op de vastgestelde gevellijn. De huisaansluiting van het riool moet worden aangeboden op de erfpachtgrens op 50 cm onder maaiveld binnen onderkant buis. Het maaiveld ligt op +1,35 meter NAP. Hiermee dient bij het ontwerpen rekening te worden gehouden. Er dient voldoende afschot te zijn voor vrij verval in het riool. Met uitzondering van luifels of bordessen mag er niet gebouwd of overbouwd worden in de voortuin. Er worden geen parkeervergunningen afgegeven voor de bewoners van de zelfbouwkavels. Parkeergelegenheid dient daarom op eigen perceel te worden gecreëerd. Dit kan (gedeeltelijk) inpandig, maar het is ook toegestaan om in de voortuin een parkeerplaats aan te leggen. Er moet minimaal één parkeerplaats per woning worden gerealiseerd. Er mag alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Zolang u binnen het bouwvlak blijft, is de plaats van de achtergevel vrij. De woning moet aaneengesloten op de woningen op de naastgelegen kavels worden gebouwd. 4 Gemeente Amsterdam Zelfbouwen op Zeeburgereiland 5

6 Er mogen geen ruimtes onder maaiveldniveau worden gemaakt (zoals kelders of kruipruimtes). Een dakterras is toegestaan. Een hekwerk of borstwering voor een dakterras moet passen binnen de maximaal toegestane bouwhoogte (mits vergund: +15 meter NAP aan voorzijde en +12 meter NAP aan achterzijde). Splitsen Het is toegestaan om op één zelfbouwkavel te splitsen in 2 appartementsrechten. Ook dan geldt dat de parkeerbehoefte van de beide woningen op eigen terrein moet worden opgelost, dus twee parkeerplaatsen. Wilt u één woning op de kavel bouwen dan kiest u voor individuele zelfbouw naast elkaar. Kiest u ervoor beneden-/ bovenwoningen (maximaal 2) te realiseren dan wordt de ontwikkeling als samen in het klein getypeerd. Werken aan huis Het combineren van wonen en werken is toegestaan als het gaat om aan-huis-gebonden beroepen, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en consumentverzorgende dienstverlening. De ruimte voor de werkfunctie mag niet groter zijn dan de helft van het totale vloeroppervlak (per woning) dat gebouwd mag worden. Erfafscheiding De zelfbouwkavels hebben een voortuin van 5 meter diep. Vanwege de ligging aan de groene rand van Zeeburgereiland is een groene tuininrichting al dan niet met een beplante erfafscheiding op de eigen kavel wenselijk (maar niet verplicht). In de voortuin worden gebouwde erfafscheidingen, bijvoorbeeld een muurtje of hek, niet toegestaan. Het bestraten van de voortuin is wel toegestaan, bijvoorbeeld ten behoeve van een parkeerplaats. Op het terrein van de achtergelegen strook 2B is - over de gehele lengte van de erfgrens tussen strook 2B en de zelfbouwkavels van strook 2A - een keerwand geplaatst om het hoogteverschil tussen de kavels op te lossen. De bovenkant van die keerwand ligt op +1,80 meter NAP, twintig centimeter boven het maaiveld van uw achtertuin. Zonder toestemming van de eigenaar van de achtergelegen woning mag u geen erfafscheiding aan / op de keerwand bevestigen. Indien u een erfafscheiding op uw eigen kavel plaatst heeft u geen toestemming van uw (achter)buren nodig. De hoekkavels in strook 2A grenzen aan de zijkant aan de openbare ruimte. Een eventueel hoogteverschil tussen de achtertuin en de openbare ruimte wordt door de gemeente in de openbare ruimte opgelost. Zijgevel Door het gelijktijdig op de markt brengen van de kavels in strook 2A en de gelijke afspraken met alle nieuwe zelfbouwers over de termijnen wordt 6 Gemeente Amsterdam Zelfbouwen op Zeeburgereiland 7

7 er op aangestuurd dat alle zelfbouwers rond hetzelfde moment starten met de bouw. De ervaring leert dat dit niet altijd lukt. Hierdoor kan de situatie ontstaan dat een nieuwe woning een tijd lang geen aansluitend buurpand heeft. In dat geval dient u rekening te houden met maatregelen voor de tijdelijke extra isolatie van de zijgevel. Milieu De woningen in de Sportheldenbuurt worden aangesloten op stadsverwarming. De woningen op de zelfbouwkavels in strook 2A worden aangesloten op stadsverwarming (onder voorwaarden, zie model-erfpachtaanbieding, kunt u aanspraak maken op vrijstelling van de aansluitplicht); er komt net als in IJburg, geen gasnet. Amsterdam stimuleert energieneutraal bouwen (basiskwaliteit woningbouw). Informatie over energieneutraal bouwen en de mogelijkheden voor subsidie vindt u op zelfbouw. Fundering Gezien de stedelijke omgeving en de nabijheid van een persriool moet geluids- en trillingarm worden gebouwd. U heeft akkoord van Waternet nodig op uw bouwmethode en beheersmaatregelen voor het heien. Van de bebouwing van de voormalige rioolwaterzuivering kunnen wellicht nog funderingsrestanten in de grond zijn overgebleven (al dan niet bij de gemeente bekende ondergrondse obstakels zoals funderingsrestanten, restanten van oude palen, etc. Een tekening van bij de gemeente bekende obstakels in de ondergrond maakt deel uit van de model-erfpachtaanbieding). De ervaring leert, dat de achterblijvende funderingsrestanten in het algemeen weinig hinder voor de bouw veroorzaken. In de model-terreinspecificatie wordt toegelicht hoe de gemeente omgaat met de melding van en eventuele kosten door funderingsrestanten en/of andere obstakels die in de weg zitten. achtergevel: max meter (NAP +12 meter) voorgevel: max meter (NAP +15 meter) maaiveld: NAP meter maaiveld: NAP meter maaiveld: NAP meter Vergunningvrij uitbouwen Het is toegestaan om bij de bouw van uw woning een zogenaamde vergunningvrije uitbouw te realiseren in de achtertuin (buiten het bouwvlak). Hier zijn wel voorwaarden aan verbonden. Een uitbouw moet voldoen aan de regels voor vergunningvrij uitbouwen (bijlage II van het Bor, Besluit omgevingsrecht). Als door het bouwen van een vergunningvrije uitbouw het maximale bruto vloeroppervlak of gebruiksoppervlak uit de kavelregels en de erfpachtaanbieding wordt overschreden, dan leidt dat tot aanpassing van de erfpachtgrondwaarde en de canon / afkoopsom. Het is in de regels voor vergunningvrij uitbouwen niet toegestaan om bovenop een vergunningvrije uitbouw een terras aan te leggen. Ook stedenbouwkundig is dit ongewenst in verband met de afmetingen van het gebied tussen de bebouwing van stroken 2A en 2B ZB 2A 01 maaiveld: NAP meter NAP ZB 2A 02 ZB 2A 03 Kea Boumanstraat ZB 2A 04 ZB 2A 05 ZB 2A 06 ZB 2A 07 ZB 2A 08 ZB 2A ZB 2A Gemeente Amsterdam Zelfbouwen op Zeeburgereiland 9

8 Erfpacht Amsterdam is een erfpachtgemeente. De zelfbouwkavels op Zeeburgereiland worden in erfpacht uitgegeven. Erfpacht en vergoeding erfpachtrecht (canon) De erfpachter krijgt het eeuwigdurende gebruiksrecht van de grond. De gemeente blijft juridisch eigenaar van de grond, maar heeft daarover na uitgifte in erfpacht geen beschikkingsmacht. De gemeente wordt daarom ook wel bloot eigenaar genoemd. De vergoeding voor een recht van erfpacht heet canon. De gemeente berekent deze canon als het product van 1. de erfpachtgrondwaarde en 2. het canonpercentage. 1. Erfpachtgrondwaarde De gemeente bepaalt de erfpachtgrondwaarde voor het erfpachtrecht op basis van de bestemming, de ligging en grootte van de kavel, het maximaal toegestaan vloeroppervlak en de op het te vestigen erfpachtrecht van toepassing zijnde Algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 (hierna: AB 2016). 2. Canonpercentage De gemeente stelt het canonpercentage jaarlijks vast op basis van een combinatie van 1. het actuele rendement op staatsleningen met een resterende looptijd van tien jaar, 2. de inflatieverwachting en 3. een risico-opslag. Voor 2016 is het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht 2,39%. Bij zelfbouwkavels is voor het bij uitgifte te hanteren canonpercentage bepalend het moment van inschrijving van de gegadigde aan wie een kavel na loting wordt toegewezen. Dit canonpercentage is vast voor de gehele periode van inschrijving tot en met de vestiging van de erfpacht. De gemeente zal de canon in deze periode niet aanpassen aan eventuele wijzigingen van het canonpercentage. Betalingsmogelijkheden en karakteristieken De gemeente biedt twee manieren voor de betaling van de canon, canon en afkoop. 1. canon Voor de bepaling van de canon geldt in 2016 een canonpercentage van 2,39%. Tijdens de looptijd van het erfpachtrecht corrigeert de gemeente de canon jaarlijks op basis van de opgetreden inflatie. De canon wordt niet aangepast (blijft dus gelijk) als in een jaar sprake is van deflatie. U kunt de canon binnen de huidige fiscale regelgeving in beginsel in aftrek brengen op uw inkomstenbelasting. Voordelen van canonbetaling kunnen zijn - de haalbaarheid van de bouw als financiers u wel hypotheek voor de bouwkosten willen verstrekken bij een canonbetalend erfpachtrecht, maar niet ook voor de afkoopsom bij een afgekocht erfpachtrecht; - een netto woonlast bij canonbetaling, die in aanvang lager is dan bij afkoop. Dit is uiteraard afhankelijk van 1. het bedrag aan rente en aflossing waartegen u financiering van de afkoopsom aan kunt trekken en 2. de fiscale behandeling. Nadelen van canonbetaling kunnen zijn - de verplichting tot canonbetaling die geldt voor de eeuwigdurende looptijd van het erfpachtrecht of het moment, dat u de canon alsnog afkoopt; - de onzekerheid over het oplopen van de canon in de toekomst bij een oplopende inflatie. 2. Afkoop U kunt er ook voor kiezen uw canonverplichting voor de (eeuwigdurende) looptijd van het erfpachtrecht bij vooruitbetaling te voldoen tegen betaling van een afkoopsom. De afkoopsom is bij uitgifte gelijk aan de erfpachtgrondwaarde. U kunt de afkoopsom desgewenst meefinancieren Zelfbouwen op Zeeburgereiland 11

9 in een hypothecaire lening. De rente daarover is binnen de huidige fiscale regelgeving aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Sinds 1 januari 2013 is voor aftrek van de hypotheekrente wel vereist dat u uw lening annuïtair of lineair aflost. Of de afkoopsom daadwerkelijk meegefinancierd kan worden in de hypotheek is uiteraard aan de bank om te beoordelen. Voordelen van afkoop kunnen zijn: - het wegvallen van de canonverplichting met daaraan verbonden risico s bij oplopende inflatie; - dat al uw financiële verplichtingen met betrekking tot uw woning in één hypothecaire lening zijn ondergebracht; - het wegvallen van de woonlasten voor de erfpacht na aflossing van de hypotheek (huidige regels voor aftrek in Inkomstenbelasting maximaal 30 jaar). Nadelen van afkoop kunnen zijn: - de als regel hogere netto woonlasten in verband met ondermeer de aflossingsverplichting bij hypothecaire financiering en de fiscale behandeling daarvan (alleen aftrek over renteaandeel); - onzekerheid over het verloop van de rente in de toekomst bij oplopende hypotheekrente; dit is uiteraard mede afhankelijk van de gekozen rentevastperiode. Welke betalingsvorm voor u financieel het gunstigst is, kunt u het beste bepalen in overleg met uw belastingadviseur of uw hypotheekadviseur/-verstrekker. U kunt de betalingsvariant kiezen die het beste bij uw situatie past. Bij een eerste keuze voor canonbetaling kunt u altijd besluiten om tussentijds af te kopen. Bij een eerste keuze voor afkoop kunt u niet meer kiezen voor canonbetaling. Zekerheid op maat / Vaste erfpachtgrondwaarde of Risicodelingsregeling Voor de ontwikkeling en financiering van uw kavel is het van belang dat u vooraf voldoende zekerheid heeft over uw erfpachtlasten die bij vestiging van het recht van erfpacht ingaan. Zoals hiervoor uiteengezet, is de canon die u voor het recht van erfpacht moet betalen afhankelijk van 1. de erfpachtgrondwaarde, 2. het canonpercentage en 3. de door u te kiezen canon of afkoop. Op een losse bijlage bij deze brochure, genaamd Zelfbouwkavels: afmetingen en prijzen vindt u informatie over de erfpachtgrondwaarden van de kavels (kavelprijzen). Naast uw keuze voor canon of voor afkoop biedt de gemeente u nog de volgende mogelijkheden om via de erfpachtgrondwaarde uw woonlasten te beïnvloeden. Bij acceptatie van de erfpachtaanbieding kunt u namelijk kiezen voor een vaste of een variabele erfpachtgrondwaarde. Als u kiest voor: een vaste erfpachtgrondwaarde, dan geldt de in de brochure gepubliceerde erfpachtgrondwaarde. Deze erfpachtgrondwaarde is vast voor de gehele periode van uw inschrijving tot en met de vestiging van de erfpacht. een variabele erfpachtgrondwaarde (risicodelingsregeling), dan stelt de gemeente de erfpachtgrondwaarde bij uitgifte vast op basis van de ontwikkeling van de koopsommen voor de bestaande bouw. Met deze regeling wordt het risico gedeeld van ontwikkelingen van de door de gemeente bepaalde erfpachtgrondwaarde over de periode vanaf het moment van uw inschrijving tot het moment waarop het besluit tot uitgifte zal worden uitgelokt. Nadrukkelijk wijzen wij u op het risico dat de erfpachtgrondwaarde bij stijgende koopsommen stijgt. Vanaf begin 2014 is sprake van stijgende koopsommen. Meer informatie over de risicodelingsregeling vind u in de voorbeeld erfpachtaanbieding, waarin de risicodelingsregeling is uitgewerkt. Voorwaarden in de erfpachtovereenkomst In de erfpachtovereenkomst is een aantal belangrijke aanvullende voorwaarden voor de uitgifte van de zelfbouwkavels opgenomen, zoals bijvoorbeeld: U dient uiterlijk 18 maanden na de uiterste datum van acceptatie van de aangeboden erfpachtaanbieding te beschikken over een omgevingsvergunning met betrekking tot het bouwen van uw volledige zelfbouwwoning. Uiteraard moet het bouwplan ook passen binnen de kavelregels. Als u om welke reden dan ook niet voldoet aan deze voorwaarden zal de gemeente de erfpachtovereenkomst ontbinden. In dat geval wordt de waarborgsom niet terugbetaald en kunt u geen enkel recht meer op de betreffende kavel doen gelden. U bent verplicht de woning vóór een in de erfpachtovereenkomst nader op te nemen datum (zijnde 3 jaar vanaf de uiterste datum van acceptatie van de erfpachtaanbieding) te voltooien en in gebruik te nemen. Wanneer u niet aan deze verplichting voldoet, legt de gemeente u een boete op van per maand met een maximum van De gemeente wil hiermee onder andere bevorderen dat strook 2A waarin de kavels zijn gelegen op een zeker moment klaar is, zodat de overlast voor de bewoners tot een bepaalde periode beperkt blijft. De gemeente doet dit vanuit de zorgplicht die zij heeft aangaande het woonklimaat in de wijk. U mag het erfpachtrecht niet overdragen gedurende de in de erfpachtovereenkomst bepaalde periode van 4½ jaar vanaf de ingangsdatum van het erfpachtrecht. In deze periode dient u 1. de kavel binnen de daarvoor gestelde bouwtijd van 18 maanden te bebouwen volgens het door de gemeente goedgekeurde bouwplan en 2. de opstal na oplevering zelf te bewonen (eis zelfbewoning). De gemeente ziet nauwlettend toe op de nakoming van deze verplichtingen! Meer informatie over dit project en de model-erfpachtaanbieding kunt u vinden op de website Meer informatie over het systeem van erfpacht in Amsterdam kunt u vinden op de website 12 Gemeente Amsterdam Zelfbouwen op Zeeburgereiland 13

10 Plattegrond Doorsnede zie pag. 6-7 Kea Boumanstraat John Blankensteinstraat Leo Hornstraat Roepie Kruizestraat 2A Faas Wilkesstraat Alida van den Bosstraat Geertje Wielemaplein Foekje Dillemastraat Rie Mastenbroekstraat Sporthal Eef Kamerbeekstraat y ar M n va lu rs de iss Kees Broekmanstraat tra at 14 Gemeente Amsterdam Speelplekken (reservering) Onderwijs (in voorbereiding) Sport Ook ruimte voor Horeca, Detailhandel en Dienstverlening of Voorzieningen Silo s Wonen Zelfbouwen op Zeeburgereiland 15

11 Inschrijving, loting en toewijzing, Erfpachtovereenkomst en Uitgifte De zelfbouwkavels voor individuele zelfbouw worden aan natuurlijke personen toegewezen op basis van loting van volgnummers. Inschrijving Inschrijven is mogelijk van 29 oktober t/m 26 november Inschrijving vindt plaats door het invullen en ondertekenen van een digitaal inschrijfformulier en het overmaken van een inschrijfgeld van via ideal. Aan de inschrijving zijn inschrijfvoorwaarden verbonden. In het digitale inschrijfformulier zijn de inschrijfvoorwaarden opgenomen. Door in te schrijven verklaart u zich akkoord met deze voorwaarden. Het door u betaalde inschrijfgeld dient tot zekerheid van nakoming van de voorwaarden, waaraan u zich door inschrijving heeft verbonden. Naast de kavels die in deze brochure zijn vermeld geeft de gemeente ook kavels voor individuele zelfbouw uit op andere locaties in de stad. De inschrijving vindt voor al deze kavels tegelijk plaats. Op het digitale inschrijfformulier staan dan ook alle kavels vermeld. Op het digitale inschrijfformulier kunt u in de door u gewenste rangorde zelfbouwprojecten en vervolgens de kavelnummers van de door u gekozen zelfbouwprojecten opgeven. U mag net zoveel voorkeuren opgeven als u wilt. Op 26 november 2016 om uur moet het inschrijfformulier met het bijbehorende inschrijfgeld door Grond en Ontwikkeling, Gemeente Amsterdam ontvangen zijn. Er zijn zelfbouwkavels waarop het is toegestaan om óf een eengezinswoning óf twee (en soms zelfs meer) appartementen te bouwen. Dit betekent dat u vóór inschrijving een keuze moet maken of u een eengezinswoning voor uzelf of samen met anderen appartementen wilt bouwen. Dit is bepalend voor uw kavelkeuze. Wanneer u ervoor kiest om samen met anderen appartementen te bouwen moet u er rekening mee houden dat u met zoveel huishoudens moet inschrijven als dat u appartementen wil bouwen. U moet namelijk gezamenlijk inschrijven met de huishoudens met wie u dit wilt gaan doen. Na inschrijving is het niet meer mogelijk om nog huishoudens/woningen toe te voegen. Zie hierover ook onderstaande inschrijfvoorwaarden. Inschrijfvoorwaarden Op uw inschrijving zijn de volgende voorwaarden van toepassing: U mag zich alleen inschrijven als 1. u met de gemeente nog niet eerder een erfpachtovereenkomst heeft gesloten voor een zelfbouwwoning uit het gemeentelijk zelfbouwaanbod voor individuele zelfbouw van de jaren 2013 tot en met 2015 dan wel 2. niet eerder een erfpachtrecht op een woning uit het gemeentelijk zelfbouwaanbod voor bouwgroepen in die jaren op uw naam is gevestigd. Inschrijven op een zelfbouwkavel is uitsluitend toegestaan voor zelfbewoning. Voor kavels, waarop in de kavelregels de realisering van één woning is toegestaan, staat de inschrijving alleen open voor één huishouden. Per huishouden, of toekomstig te vormen huishouden, mag niet meer dan één inschrijfformulier worden ingediend. Ofwel: één inschrijving door één huishouden toewijzing van één kavel voor één woning (toewijzing afhankelijk van loting en voorkeurskavels). Voor kavels, waarop in de kavelregels de realisering van meer woningen is toegestaan, staat de inschrijving in één inschrijfformulier open 16 Gemeente Amsterdam Zelfbouwen op Zeeburgereiland 17

12 voor ten hoogste zoveel huishoudens als de kavelregels woningen toestaan. De inschrijving vindt plaats op één inschrijfformulier door het gelijke aantal huishoudens, of toekomstig te vormen huishoudens, als woningen worden gerealiseerd. Ofwel: één inschrijving door een aantal huishoudens toewijzing van één kavel voor even veel woningen als huishoudens hebben ingeschreven (toewijzing afhankelijk van loting en voorkeurskavels). Bij onvolledig of onjuist ingediende inschrijfformulieren of als het inschrijfgeld niet tijdig is ontvangen, of als niet is voldaan aan vorengenoemde voorwaarden is de inschrijving ongeldig en zal door de gemeente terzijde worden gelegd. Mocht dit eerst na de loting blijken, dan zal de eventueel op basis van het lotingresultaat gedane toewijzing worden ingetrokken. Het betaalde inschrijfgeld vervalt in dat geval aan de gemeente. Tot twee weken na het sluiten van de inschrijvingsperiode kunt u de inschrijving zonder opgave van reden kosteloos annuleren. Dat is tot 10 december De gemeente zal het inschrijfgeld dan aan u restitueren. Ontbindt u uw inschrijving later dan twee weken na het sluiten van de inschrijvingsperiode, dan kunt u geen aanspraak maken op terugbetaling van het betaalde inschrijfgeld. Informatie over hoe u zich kunt inschrijven op een zelfbouwkavel vindt u op Loting volgnummer en Toewijzing zelfbouwkavel Op zijn vroegst op 12 december 2016 zal voor de inschrijvers, waarvan de gemeente een juist en volledig inschrijfformulier en het inschrijfgeld heeft ontvangen tussen 29 oktober t/m 26 november 2016, door middel van loting bepaald worden in welke volgorde de kaveltoewijzing plaatsvindt. De notaris wijst door loting aan elke inschrijver een rangnummer toe en stelt de rangordelijst op. Op basis van deze rangordelijst wijst Grond en Ontwikkeling, Gemeente Amsterdam de kavels toe. Degene met het hoogste rangnummer, rangnummer 1, krijgt de kavel van zijn of haar eerste voorkeur toegewezen. De volgende inschrijvers krijgen de hoogste nog beschikbare kavel van hun voorkeur. Alle deelnemers aan de loting krijgen schriftelijk bericht over de uitslag. Krijgt u geen kavel toegewezen, dan ontvangt u het inschrijfgeld retour en vervalt uw inschrijving. Krijgt u wél een kavel toegewezen, maar besluit u daar vanaf te zien, dan vervalt uw inschrijving en vervalt het inschrijfgeld aan de gemeente. De erfpachtovereenkomst en uitgifte Als u heeft ingeschreven op een kavel en op basis van het van de notaris verkregen rangnummer een zelfbouwkavel heeft toegewezen gekregen, dan nodigt de gemeente u uit voor een afnamebijeenkomst over de erfpachtuitgifte van de kavels van het zelfbouwproject waarvan uw kavel onderdeel is. Tijdens dit gesprek krijgt u de op uw kavel en persoon uitgewerkte erfpachtaanbieding overhandigd en een mondelinge toelichting daarop. Na de bijeenkomst heeft u vier weken de tijd om de erfpachtaanbieding te accepteren. Deze erfpachtaanbieding is gebaseerd op de model-erfpachtaanbieding, die u kunt vinden op de website Let op: In de erfpachtvoorwaarden zijn geen ontbindende voorwaarden voor de financiering opgenomen. Het niet verkrijgen van financiering is dus géén ontbindende voorwaarde en komt voor uw rekening en risico. Na acceptatie van de erfpachtaanbieding bent u een waarborgsom (gelijk aan 1 jaar canon) verschuldigd. Op de waarborgsom wordt het door u betaalde inschrijfgeld van 1000 in mindering gebracht. De gemeente brengt de waarborgsom bij uitgifte van de kavel in mindering op de dan door u verschuldigde canon of afkoopsom en de BTW. Als u de erfpachtaanbieding niet binnen de gestelde termijn heeft geaccepteerd, vervalt de erfpachtaanbieding en kunt u geen enkel recht meer doen gelden op de betreffende kavel. Het inschrijfgeld wordt alsdan niet terugbetaald. Uiterste datum omgevingsvergunning/ Ontbindende voorwaarde erfpachtovereenkomst Zodra u de erfpachtaanbieding heeft geaccepteerd, komt een erfpachtovereenkomst tot stand onder voorwaarde van bestuurlijke goedkeuring. Mits u aan de in de erfpachtovereenkomst gestelde voorwaarden voldoet, is de gemeente op grond daarvan gehouden u een recht van erfpacht te leveren, dat aan de erfpachtovereenkomst beantwoord. U bent verplicht de kavel in erfpacht af te nemen en vervolgens te bebouwen. Na acceptatie van de erfpachtaanbieding kunt u meteen starten met het ontwikkelen van uw zelfbouwwoning. Ook kan u vanaf dat moment een omgevingsvergunning aanvragen. U dient uiterlijk 18 maanden na de uiterste datum van acceptatie van de erfpachtaanbieding in het bezit te zijn van een in werking getreden omgevingsvergunning met betrekking tot het bouwen van uw volledige zelfbouwwoning. Als u na afloop van deze termijn niet over de bedoelde in werking getreden omgevingsvergunning beschikt, zal de gemeente de erfpachtovereenkomst ontbinden. Dat geldt ook als het bouwplan niet voldoet aan de kavelregels en over die afwijking geen schriftelijk overeenstemming is bereikt. U kunt dan geen enkel recht meer doen gelden op de betreffende kavel. De betaalde waarborgsom wordt alsdan niet terugbetaald. Als u echter op de datum waarop de genoemde termijn van 18 maanden afloopt wél beschikt over de bedoelde in werking getreden omgevingsvergunning voor een aan de kavelregels beantwoordend bouwplan, dan wordt de gesloten erfpachtovereenkomst zo spoedig mogelijk door de gemeente met een bestuurlijk besluit tot uitgifte bekrachtigd. De juridische vestiging van het erfpachtrecht geschiedt daarna door middel van het passeren van een notariële akte en het inschrijven van deze akte in de openbare registers. Bij de juridische vestiging vindt tevens de feitelijke levering van de bouwrijpe kavel plaats. Eerst vanaf het moment van juridische vestiging van het erfpachtrecht kan er ook daadwerkelijk worden gebouwd. De administratieve ingangsdatum van het erfpachtrecht wordt in principe bepaald op de 1e van de maand volgend op de datum gelegen 6 weken na de verwachte datum van het besluit tot uitgifte. Bijvoorbeeld: als het uitgiftebesluit wordt genomen in de periode tussen 19 april tot 20 mei 2018, 18 Gemeente Amsterdam Zelfbouwen op Zeeburgereiland 19

13 dan wordt de ingangsdatum vastgesteld op 1 juli 2018 en kan de erfpacht rond die datum worden gevestigd. De tijdsspanne tussen de datum van het besluit tot uitgifte en de ingangsdatum van het erfpachtrecht geeft 1. de notaris de gelegenheid de erfpachtakte voor te bereiden en 2. u de gelegenheid de afname (erfpachtakte, bouwrijpe levering en eventueel hypotheek) en opvolgende bouw voor te bereiden. U mag de kavel niet in gebruik nemen vóór de dag waarop de juridische vestiging plaatsvindt. U mag dus ook niet eerder met de bouw starten. Als u snel bent en eerder over de bedoelde in werking getreden omgevingsvergunning beschikt dan op het genoemde tijdstip van achttien maanden na acceptatie van de erfpachtaanbieding, kunt u een verzoek doen voor eerdere juridische vestiging. Aan dat verzoek zal de gemeente voldoen als de kavel bouwrijp is en de gemeente met u schriftelijk overeenstemming bereikt over de eerdere datum van juridische vestiging (tevens ingangsdatum recht en datum feitelijke levering). Tweede ronde Het is mogelijk dat niet alle kavels worden uitgegeven. In dat geval komt er voor het betreffende project een nieuwe inschrijfronde. Bij deze tweede inschrijfronde wordt de volgorde waarin de nog beschikbare kavels worden toegewezen bepaald door de datum waarop de gemeente uw digitale inschrijfformulier ontvangt. Bij deze tweede inschrijfronde is er dus geen sprake van loting van volgnummers door een notaris. Of er een tweede inschrijfronde komt zal op 1 maart 2017 worden bekendgemaakt op de website. Worden ook dan niet alle kavels uitgegeven, dan kan de gemeente deze kavels uitgeven aan een ontwikkelaar, die de kavels zal bebouwen binnen dezelfde stedenbouwkundige voorwaarden als die gelden voor de particulieren. De kavelprijzen Op een losse bijlage bij deze brochure, genaamd Zelfbouwkavels: afmetingen en prijzen vindt u informatie over de erfpachtgrondwaarden van de kavels. Zoals hiervoor al aangegeven: 1. is het moment van uw inschrijving bepalend voor het bij uitgifte geldende canonpercentage en 2. kunt u bij acceptatie van de erfpachtaanbieding kiezen: a. tussen een vaste of een variabele erfpachtgrondwaarde en b. betaling van canon of afkoop van de canonverplichting. BTW Bij de vestiging van het erfpachtrecht (tevens bouwrijpe levering kavel) dient u aan de gemeente 21% BTW over de erfpachtgrondwaarde te voldoen. Dit geldt ongeacht of u kiest voor canonbetaling of afkoop. U kunt de BTW eventueel meefinancieren in een hypotheek. Financiering Om geen tijd verloren te laten gaan èn omdat het niet-verkrijgen van financiering geen ontbindende voorwaarde is, is het van belang dat u voorafgaande aan acceptatie van de erfpachtaanbieding nagaat of u financiering kunt verkrijgen bij een bank. Bij zelfbouw kunnen er andere eisen gesteld worden dan bij de koop van een bestaand of nieuwbouwhuis waarvan immers de waarde bekend is. Bij verkrijging van de financiering kan de bank bijvoorbeeld vragen om het ontwerp van uw woning te laten taxeren. Een andere voorwaarde kan zijn dat u de omgevingsvergunning en/of de koop-aanneemovereenkomst die u hebt gesloten met een aannemer moet overleggen. Het is belangrijk dat u zich hierover tijdig laat informeren. Kosten Wanneer u besluit uw eigen huis te bouwen krijgt u te maken met allerlei soorten kosten. Naast de kosten voor erfpacht krijgt u met een aantal andere kostenposten te maken, zoals notariskosten en het bouwbudget waaruit niet alleen aannemer en bouwmaterialen moeten worden bekostigd maar ook zaken als een architect en bouwleges. Denk ook aan de kosten voor aanleg van de nutsvoorzieningen, inrichtingskosten, financieringskosten, dubbele woonlasten, etc. Meer informatie over de kostenopbouw van een zelfbouwwoning kunt u vinden op de website in het document Wat kost het bouwen van een huis. 20 Gemeente Amsterdam Zelfbouwen op Zeeburgereiland 21

14 Informatie vanuit de Gemeente Amsterdam U heeft ongetwijfeld veel vragen waarvan u de antwoorden niet in deze brochurebladen vindt. U kunt dan eens kijken op onze websites: Handboek Zelfbouw Zeeburgereiland 2A Na het accepteren van de erfpachtaanbieding ontvangt u het handboek Zelfbouw Zeeburgereiland 2A. Daarin staat belangrijke informatie over overheidsregelgeving op dit gebied, (technische) informatie en de procedures die van toepassing zijn op het (zelf) bouwen van een huis op één van de kavels. Helpdesk gemeente Na uitgifte van de kavels kunt u tijdens het gehele ontwerp- en bouwtraject met uw vragen terecht bij de Helpdesk Zelfbouwkavels Zeeburgereiland. Disclaimer De informatie in deze brochure is met zorg samengesteld. Het is echter niet uit te sluiten dat informatie niet juist, onvolledig of niet up-to-date is Colofon Oplage: 200 (oktober 2016) Vormgeving, tekst en eindredactie: Gemeente Amsterdam Fotografie: Martijn van den Dobbelsteen, Marjolein Pokorny, Edwin van Eis en Irvin van Hemert. 22 Gemeente Amsterdam Zelfbouwen op Zeeburgereiland 23

15 Wil je met me bouwen? Is Amsterdam jouw stad? Zoek je een mooie plek, een toekomstig huis? Heb je originele woonideeën? Realiseer ze dan nu, individueel of in een bouwgroep. Amsterdam biedt ruimte aan zelfbouw, op diverse plekken in de stad. Amsterdam heeft aanbod in verschillende buurten, voor zowel particulieren als groepen. Er zijn kavels voor vrijstaande woningen, rijtjeswoningen maar ook in bestaande bouw. Wil je pionieren of bouw je liever in een bestaande buurt? Woon je graag in een stedelijke omgeving of liever wat rustiger? Het is allemaal mogelijk. Amsterdam.nl/zelfbouw Facebook Zelfbouw Amsterdam 24 Gemeente Amsterdam amsterdam.nl/zelfbouw