RUIMTELIJKE ONDERBOUWING KAVEL C2 KOP ZUIDAS

Transcriptie

1 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING KAVEL C2 KOP ZUIDAS 1/15

2 Ruimtelijke Onderbouwing Kavel C2 Ons kenmerk : aanvraagnummer: Plaatsaanduiding : Gemeente Amsterdam, sectie AF, nr (ged.) Projectbeschrijving : Realiseren van een kantoorgebouw en overige voorzieningen Datum indiening : 7 december 2016 Bijlagen : 5 1 INLEIDING Initiatiefnemer, C2 Vastgoed B.V., is voornemens een kantoorgebouw te realiseren op het zogenaamde Kavel C2, gelegen aan de Europaboulevard te Amsterdam, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie AF, nr (ged.). Het betreft hier een kavel van ongeveer m 2. Op onderstaande afbeelding is het gebied Kop Zuidas weergeven, waarin linksonder het kavel C2 is te zien. Afbeelding 1: gebied Kop Zuidas Naast de hoofdfunctie van kantoor, en de gebruikelijke daarbij behorende voorzieningen, zal het te realiseren kantoorgebouw een ondergrondse parkeergarage en fietsenstalling krijgen en daarnaast in de plint een mix van functies, met een winkel en een coffee-corner/ restaurant. Het gebouw omvat 15 bouwlagen boven maaiveld en maximaal 3 ondergrondse bouwlagen ten behoeve van de parkeergarage en fietsenstalling. Er zal sprake zijn van een levendige plint, waarin een coffee-corner/restaurant (ca m 2 ), winkel m 2 bvo (800 m 2 wvo) en ruim entreegebied zullen komen. Tezamen met de kantoorfuncties gaat dit in totaal om ca m 2 bvo. 2 JURIDISCH/PLANOLOGISCHE SITUATIE Kop Zuidas ligt in stadsdeel Zuid en is onderdeel van de Scheldebuurt. Kop Zuidas vormt een scharnier tussen de Europaboulevard en de A10 en tussen de Pijp/Rivierenbuurt en Zuidas/Buitenveldert. Het trein- en metrostation Amsterdam RAI ligt direct ten zuidwesten 2/15

3 van het plangebied. Ten westen van het plangebied, aan de overzijde van de Europaboulevard, ligt het expositie- en congrescentrum RAI. Afbeelding 2: overzicht Zuidas Kavel C2 is gelegen binnen het bestemmingsplan Kop Zuidas (vastgesteld op 21 januari 2010, onherroepelijk m.i.v. 18 mei 2011). Hieronder is de planverbeelding weergegeven. Afbeelding 3: planverbeelding bestemmingsplan Kop Zuidas 3/15

4 In de hieronder weergegeven uitsnede van de planverbeelding is kavel C2 met verschillende maximale bouwhoogtes weergegeven. Afbeelding 4: detail planverbeelding kavel C2 Voor kavel C2 geldt de bestemming Gemengd -3. Krachtens artikel 6.1 van het bestemmingsplan zijn de gronden aldus bestemd voor kantoren, bedrijven, detailhandel, consumentverzorgende en zakelijke dienstverlening, horeca III, IV en V en voor parkeren, waaronder ook begrepen een ondergrondse parkeergarage met de daarbij behorende in- en uitritten. De publiekgerichte voorzieningen dienen georiënteerd te zijn op de Europaboulevard, hetzij het plein. De blijkens de inleiding door initiatiefnemer beoogde functies passen aldus binnen de bestemming. Hierna zal nog worden ingegaan op de algemene en specifieke gebruiksbepalingen. Blijkens de bouwregels gelden voor kavel C2 onder meer verschillende maximale bouwhoogtes, namelijk 27 meter op de westelijke strook en 18 meter op de oostelijke strook en zuidpunt van het kavel (zie afbeelding 4 hierboven). Daarnaast dient een ondergrondse parkeergarage binnen de bestemming Gemengd-3 en de contouren van het bouwvlak te blijven (in afbeelding 4 weergegeven in rode kleur). In de algemene gebruiksregels (artikel 18) worden voor het plangebied als geheel onder meer beperkingen opgelegd met betrekking tot: de in totaliteit te bebouwen oppervlakte (max m 2 ); de maximaal toegestane oppervlakte voor de functie kantoren (max m 2 bvo voor GD-1 en GD-3 gezamenlijk) de maximaal toegestane oppervlakte voor onder meer detailhandel en horeca (max m 2 bvo totaal, waarbij voor detailhandel maximaal m 2 bvo in totaal en maximaal 250 m 2 bvo per vestiging). 4/15

5 Gelet op het reeds ingevulde dan wel vergunde programma binnen het gebied Kop Zuidas passen de beoogde functies en activiteiten nagenoeg geheel binnen het geldende bestemmingsplan, waaronder de bouwregels en hiervoor weergegeven metrages, met uitzondering echter van de volgende aspecten: a. overschrijding van de toegestane bouwhoogte : het gebouw zal een maximale bouwhoogte van 58 meter krijgen in plaats van de toegestane 18 resp. 27 meter (dit is een afwijking van artikel 6.2 onder a sub 1 van het bestemmingsplan); b. overschrijding van de toegestane maximale hoeveelheid detailhandel per vestiging (de beoogde winkel is m² bvo (800 m² wvo) terwijl max 250 m² per vestiging is toegestaan). Dit is een afwijking van artikel 18 onder b sub 6, tweede bullit, van het bestemmingsplan; het totaal binnen het plangebied toegestane metrage detailhandel van m² wordt echter niet overschreden; c. overschrijding (ondergronds) in de breedte van het bouwvlak met ongeveer 1,30 meter (32,60 in plaats van 31,30 meter) van kavel C2 ten behoeve van de realisering van een ondergrondse parkeergarage. Dit is een afwijking van artikel 11 van het bestemmingsplan. In het vervolg van deze ruimtelijke onderbouwing zal deze hoofdzakelijk worden toegespitst op de onderwerpen die (mogelijk) geactualiseerd moeten worden als gevolg van de hiervoor weergegeven afwijkingen. Op deze plaats wordt reeds opgemerkt dat aldus voor de meeste onderwerpen de toelichting (incl. bijlagen) van het bestemmingsplan nog steeds actueel is, aangezien er geen nieuwe functies worden toegevoegd en de afwijkingen niet tot gevolg hebben dat er meer meters worden toegevoegd dan (in totaliteit) reeds krachtens het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. De onderbouwing van de hiervoor sub b bedoelde afwijking (detailhandel) is verzorgd door Bureau Stedelijke Planning te Amsterdam, die ten behoeve daarvan onderzoek heeft gedaan naar de (ruimtelijke) effecten van deze afwijking (grotere winkelunit). 3 BELEID PROVINCIE, REGIO + GEMEENTE De beoogde afwijkingen leiden in grote lijnen niet tot andere afwegingen wat betreft het provinciale en regionale beleid en voldoen daaraan. Verwezen wordt verder naar de toelichting bij het bestemmingsplan Kop Zuidas. Voor wat betreft het gemeentelijk beleidskader geldt eveneens dat de afwijkingen ten behoeve van het te realiseren gebouw niet tot andere afwegingen leidt. Voor zover niet gewijzigd, wordt voldaan aan bestaande beleidskaders. Verwezen zij in zoverre naar de toelichting bij het bestemmingsplan Kop Zuidas. Aan de aspecten hoogbouw en detailhandel wordt hierna, gelet op de blijkens paragraaf 2 benodigde afwijkingen, afzonderlijk ingegaan. 3.1 Hoogbouwbeleid Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan Kop Zuidas is het relevante beleidskader geactualiseerd. De uitgangspunten voor hoogbouw in Amsterdam zijn genoteerd binnen het instrumentarium van de Structuurvisie Amsterdam 2040, dat intensief ruimtegebruik als hier het geval juist stimuleert, en in het bijzonder de Nota Hoogbouw in Amsterdam (2011). 5/15

6 Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebieden waar hoogbouw wordt gestimuleerd en gebieden waar hoogbouw zeer terughoudend wordt toegepast. Onder hoogbouw wordt verstaan: gebouwen vanaf 30 meter hoogte of tweemaal de hoogte in hun directe omgeving. Onderhavig gebouw ligt in een gebied waar hoogbouw wordt gestimuleerd (zie gele stip op onderstaande afbeelding). Afbeelding 5: kavel C2 t.o.v. hoogbouw stimuleringsgebied De locatie is gelegen in een gebied waar hoogbouw wordt gestimuleerd en het gebouw is lager dan de grens van 60 meter. Op grond daarvan is in de Structuurvisie het doen van een hoogbouweffectrapportage (HER) niet verplicht gesteld. Enkele belangrijke elementen, te weten de gevolgen voor windhinder en bezonning, zijn echter wel nader onderzocht en komen in paragraaf 4 aan de orde. 3.2 Detailhandelsbeleid In deze paragraaf is het relevante provinciale, regionale en gemeentelijke detailhandelsbeleid kort uiteengezet. Hieruit blijkt dat het detailhandelsbeleid de ontwikkeling van een unit van m² bvo (800 m² wvo) detailhandel op de planlocatie niet in de weg staat. PROVINCIAAL BELEID De provincie Noord-Holland ziet het versterken van de detailhandelsstructuur in Noord- Holland als primaire missie van het detailhandelsbeleid. Daarbij horen de volgende drie hoofddoelstellingen: Duurzaam ruimtegebruik Bijdrage aan een vitale regionale economie Bijdrage aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving De hoofddoelstellingen zijn uitgewerkt in de volgende relevante beleidsdoelen: 1. Prioriteit geven aan hoofdwinkelgebieden 2. Voorkómen van extra leegstand 6/15

7 3. Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelsstructuur, ruimte geven aan kwaliteit De provincie laat met haar beleid de primaire verantwoordelijkheid voor detailhandel bij gemeenten en regio s. Tegelijk bevat het de mogelijkheden om te sturen op de gewenste balans tussen het geven van ruimte aan ontwikkelingen en het behoud van bestaande winkelgebieden. De regionale afstemming staat centraal, met de provincie als regisseur. REGIONAAL BELEID De Regionale Commissie Winkelplanning in de Stadsregio Amsterdam en de Regionale Advies Commissie in Noord-Holland Zuid werken nauw samen betreft detailhandelsbeleid. Zij hebben samen de Gemeenschappelijke regeling Adviescommissie Detailhandel Noord- Holland Zuid vastgesteld. Deze Adviescommissie brengt advies uit over ruimtelijke plannen en beleid op het gebied van detailhandel. Zo moeten plannen waarbij het oppervlakte groter is dan m² wvo verplicht worden voorgelegd aan de commissie en zijn solitair gelegen winkels zelden toegestaan. Daarbij moeten de ontwikkelingen van detailhandel de bestaande structuur versterken. Het geactualiseerde Regionale Detailhandelsbeleid dat begin 2016 is vastgesteld, is voor het overgrote deel gestoeld op de uitgangspunten die al in 2011 golden. Voor de reguliere nietdagelijkse detailhandel (geen PDV) zijn die uitgangspunten als volgt. Het beleid is erop gericht om vraag en aanbod in evenwicht te brengen in de (fysieke) retailsector. Detailhandelsvestigingen zijn louter gevestigd in verstedelijkt of nog te verstedelijken gebied: passend in de structuur van de hoofdwinkel-, stadsdeel- of wijkcentra, alsook op specifiek benoemde locaties op bedrijventerreinen. Solitaire vestigingen buiten en binnen woongebieden zijn uitgesloten. Nieuwe ontwikkelingen moeten de huidige structuur versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen moet duidelijk zijn wat de impact op de lokale en regionale winkelstructuur is. Clustering van detailhandel is een leidend principe, al dan niet met andere commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen. Gemeenten moeten (ook in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking) goed beschrijven wat de regionale behoefte is van de winkelplannen die voorzien zijn. GEMEENTELIJK BELEID Het vigerende gemeentelijke beleid van de gemeente Amsterdam is in 2012 vastgesteld. Momenteel wordt er gekeken of de detailhandelsnota Amsterdam Winkelstad: een kwaliteit aan winkelgebieden (op punten) aan actualisatie toe is. Tot vaststelling van een nieuwe nota blijft de nota uit 2012 vigerend. De hoofddoelstellingen van het ruimtelijke detailhandelsbeleid van de gemeente Amsterdam voor de periode zijn samengevat: Het versterken en borgen van het gevarieerde winkelmilieu van Amsterdam. Het versterken en borgen van de fijnmazige structuur van winkelgebieden met aanbod in dagelijkse artikelen. 7/15

8 In de optiek van Amsterdam leveren de opgestelde beleidshoofdlijnen een bijdrage aan de verwezenlijking van de doelstellingen. De inzet varieert overigens van winkelgebied tot winkelgebied. Het is met andere woorden maatwerk. 1. Winkels zijn geclusterd in winkelgebieden en winkelinitiatieven worden bij voorkeur gefaciliteerd in of aansluitend op de bestaande winkelgebieden. 2. Meer grotere winkelunits in sommige winkelgebieden. 3. Uitbreiding winkeloppervlakte in sommige gebieden (met name Centrum, Zuid en Zuidoost). 4. Verruiming bestemmingsplannen in sommige gebieden in potentiële stadsstraten. 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Bezonning Landelijk bestaan er geen wettelijk vastgelegde normen of eisen waaraan plannen ten aanzien van de bezonning in relatie tot bestaande functies moeten voldoen. In het Bouwbesluit is wel regelgeving voor daglichttoetreding opgenomen maar dit heeft geen betrekking op schaduwwerking van het ene gebouw op het andere. Ten einde de resultaten van het bezonningsonderzoek te kunnen beoordelen kan gebruik gemaakt worden van een TNO- norm. Deze norm wordt door vele gemeenten gehanteerd bij het uitvoeren van een bezonningsstudie bij een gebiedsontwikkeling. De TNO- norm gaat uit van het criterium dat woningen ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag op het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam moeten krijgen. Op basis hiervan kan de schaduwwerking beoordeeld worden. De TNO- norm geeft ten aanzien van de bezonningsuren een richtlijn, 21 maart (of 21 september) wordt meestal als maatgevende datum gehanteerd. Voor onderhavig plan is een aparte bezonningsstudie verricht, waarin is ingegaan op de effecten van de hogere bebouwing ten opzichte van de bouwhoogten zoals neergelegd in het bestemmingsplan (bijlage 1). De voorbeelduitwerking voor de nieuwbouw op kavel C2, zoals vervat in voormelde bezonningsstudie, voldoet aan bovenbedoelde richtlijn. Er is aldus geen sprake van een onaanvaardbare vermindering van de bezonning, zodat een goed woon- en leefklimaat in zoverre niet in het geding is. 4.2 Onderzoek windhinder Rondom hoge gebouwen kan windhinder optreden. Er kan sprake zijn van verhoogde windsnelheden, die het verblijf in de directe omgeving van deze gebouwen onaangenaam kunnen maken. In het kader van het bestemmingsplan Kop Zuidas is windhinderonderzoek verricht, zoals blijkt uit het (geactualiseerde) rapport van Cauberg-Huygen d.d. 20 november 2008 (bijl. 14 plantoelichting). Geconcludeerd is dat sprake zal zijn van een matig tot goed windklimaat. Ten aanzien van eventuele punten waar verslechteringen kunnen optreden, is in de plantoelichting overwogen dat de verwachting is dat met behulp van windafschermende voorzieningen aan de zuidwestzijde het windklimaat verbeterd kan worden. Recent is voor het gehele plangebied Kop Zuidas, zoals dat thans stedenbouwkundig wordt beoogd, een geactualiseerd windhinderonderzoek verricht door Peutz (rapport d.d. 12 oktober 2016, bijlage 2). Het in het kader van dit onderzoek gehanteerde 3D-model van de geplande bebouwing bevat voor diverse andere kavels planafwijkingen die nog afzonderlijk 8/15

9 in planologische procedures aan de orde zullen komen. In dat verband zal dan ook moeten worden ingegaan op de windhindergevolgen. Uit het onderzoek van Peutz blijkt niettemin dat ook in de uiteindelijk beoogde situatie nergens in het plangebied het gevaarcriterium wordt overschreden. Weliswaar zal rond kavel C2 op een aantal plaatsen een matig tot slecht windklimaat optreden, maar kunnen voorzieningen worden getroffen ter voorkoming van overmatige windhinder. Mede gelet op het feit dat de betreffende gronden onderdeel zijn van de openbare ruimte, brengt de enkele omstandigheid dat op beperkte delen sprake is van een slecht klimaat niet mee dat deze gevolgen onaanvaardbaar moeten worden geacht. Door Nieman Raadgevende Ingenieurs, tenslotte, is nog specifiek ingezoomd op de windhindergevolgen van hogere bebouwing op kavel C2. Daarbij is op twee situaties ingegaan. Allereerst is dat de situatie waarbij de hogere bebouwing alleen wordt vergeleken met de situatie van bestemmingsplan Kop Zuidas en dus wordt geabstraheerd van de uiteindelijke beoogde bebouwing, zoals recent door Peutz tot uitgangspunt is genomen (rapport d.d. 1 november 2016, bijlage 3). Daarnaast is op basis van een aangepast computermodel onderzoek gedaan naar de gevolgen van windhinder, waarbij de hogere bebouwing op kavel C2 zich bevindt in een omgeving die overeenkomt met de huidige situatie (rapport d.d. 23 november 2016, bijlage 4). Op basis van de beide rapporten van Nieman, inclusief de daarin beschreven maatregelen, kan worden geconcludeerd dat als gevolg van onderhavig project geen sprake zal zijn van zodanig slechte(re) windhindergevolgen dat sprake is van een ruimtelijk onaanvaardbare situatie. 4.3 Luchthavenindelingsbesluit Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is bij besluit van 15 oktober 2015 gewijzigd op het aspect vliegveiligheid. Het LIB is een Algemene Maatregel van Bestuur, die gebaseerd is op artikel 8.4 van de Wet luchtvaart. Met het LIB wordt in kaartmateriaal een zogenaamd beperkingengebied vastgesteld. Het LIB bevat voor dat beperkingengebied regels waarbij beperkingen zijn gesteld ten aanzien van de bebouwing en het gebruik van gronden, voor zover die beperkingen noodzakelijk zijn met het oog op de veiligheid en de geluidsbelasting in verband met de nabijheid van de luchthaven Schiphol. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarbij van een bestemmingsplan wordt afgeweken, moet het LIB in acht worden genomen. Kavel C2 valt binnen het hoogtebeperkingengebied en binnen de toetszone voor lasers en windturbines. Laatstgenoemde toetszone is hier overigens niet relevant. Het gewijzigde LIB maakt ten aanzien van hoogtebeperkingen onderscheid tussen "algemene hoogtebeperkingen" (bijlage 4 LIB) en "hoogtebeperkingen in verband met radar" (bijlage 4a LIB). Op grond van artikel 2.2.2, eerste lid, en op grond van artikel 2.2.2a, eerste lid, van het LIB zijn op gronden die zijn aangewezen op de kaarten in bijlage 4 en in bijlage 4a bij het besluit geen objecten toegestaan die hoger zijn dan de op de kaarten aangegeven maximum waarden. 9/15

10 Uit onderstaande afbeelding (uitsnede van bijlage 4 LIB) en toepassing van de Webtool LIB blijkt dat het gebouw met 58 meter (59 m. NAP) ruim onder de toetshoogte van 100 m. blijft. Afbeelding 6: kavel c2 (rode stip) op uitsnede bijlage 4 LIB Dit is echter niet het geval voor de toetshoogte in verband met de radar als bedoeld in artikel 2.2.2a, eerste lid, LIB. De ter plaatse geldende toetshoogte is 52 meter NAP. Daarom is krachtens voornoemde bepaling een advies van de Inspectie Leefomgeving en Transport ("ILT") nodig waaruit blijkt dat het object geen belemmering vormt voor het functioneren van radarapparatuur met het oog op veilig luchtverkeer. Aangezien met onderhavig plan wordt afgeweken van de in het bestemmingsplan vastgelegd bouwhoogte, kan geen gebruik worden gemaakt van de uitzonderingsmogelijkheid van artikel 2.2.2a, derde lid LIB. Om die reden is op grond van artikel 2.2.2a, eerste lid, LIB advies gevraagd aan ILT. ILT heeft, na overleg met Luchtverkeersleiding Nederland, bij brief van 2 december 2016 een positief advies afgegeven (bijlage 5). In het advies wordt aangegeven dat uitvoering van de plannen mogelijk verstoring kan geven van de surveillance-apparatuur (radars), maar dat deze mogelijke verstoring wordt gecompenseerd door de militaire radar Soesterberg vanaf 1 januari RUIMTELIJKE AANVAARDBAARHEID DETAILHANDEL In dit hoofdstuk staat de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het laten vervallen van de maximaal toegestane vestigingsgrootte voor niet-dagelijkse detailhandel op kavel C2 in het gebied Kop Zuidas centraal. Het totaal binnen het plangebied toegestane metrage detailhandel van m² bvo (800 m² wvo) wordt zoals gesteld niet overschreden. Nut en noodzaak Er zijn verschillende argumenten om de maximale unitgrootte van 250 m² los te laten, zowel vanuit het oogpunt van de beoogde gebruiker als de ruimtelijke structuur. 10/15

11 A. BEHOEFTE GROTE(RE) WINKELUNIT Winkel is verwant aan gebruiker kantoor De winkel is nauw verwant aan de gebruiker van de kantoorruimte en past in het totaal concept dat de gebruiker voor ogen heeft. In deze constellatie ontstaat een optimale kruisbestuiving: werken, ambacht en retail vloeien samen. Een winkel van 250 m² of kleiner is voor deze functie ongeschikt. Het zou dus een gemiste kans zijn als een unit van m² bvo (800 m² wvo) niet wordt gefaciliteerd. De behoefte is in dit geval vooral ingegeven door kwalitatieve overwegingen, zoals meer ruimte voor voorzieningen voor klanten, presentatie assortiment, promoties en beleving. In een grotere unit kan de retailer veel beter inspelen op de wensen van de consument. De beoogde retailer beschouwt m² bvo (800 m² wvo) als een ideale maat. Op dit metrage kan de winkel zich optimaal etaleren, met een prima zichtbaarheid. Afbeelding 7: versterken huidige winkelstructuur Bron: PDOK achtergrondkaart, bewerking Bureau Stedelijke Planning B. RUIMTELIJK-ECONOMISCHE IMPULS De komst van één unit niet-dagelijkse detailhandel aan de Europaboulevard van m² bvo (800 m² wvo) in Kop van Zuidas zal de volgende ruimtelijk-economische impuls genereren. Versterking vestigingsklimaat De locatie van de ontwikkeling ligt in het verlengde van een al aanwezige winkelstrip met onder andere de Action en Dirk van den Broek en twee fitnesscentra. Een aantrekkelijke winkel die aan de moderne maatstaven voldoet en op een goede locatie vestigt, draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven, en daarmee aan 11/15

12 het concurrentieprofiel van het gebied. Het gebied behoudt/krijgt zo steeds meer het gewenste (internationale) hoogstedelijke karakter. Katalysator nieuwe investeringen Een dergelijke ontwikkeling die meerwaarde heeft voor het gebied fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de omgeving. Door de ontwikkeling wordt het gebied aantrekkelijker en zal het eerder nieuwe investeerders aantrekken. 6 BELEMMERINGEN PROJECT (PRIVAATRECHTELIJK) Gelet op de thans bekende informatie (OGA) zijn er geen belemmeringen aanwezig. 7 MOTIVEREN AFWIJKINGEN Uit het voorgaande blijkt reeds dat alle beoogde gebruiksfuncties binnen de bestemming Gemengd -3 passen. Uit het vooroverleg met de gemeente is gebleken dat er ruimschoots binnen de maximum toegestane en nog resterende oppervlakten (bvo) binnen het bestemmingsplangebied wordt gebleven, ook voor wat betreft het programma dat volgt uit de extra bouwhoogte op kavel C2 (artikel 18 onder b sub 3 e.v.). In zoverre is daarom verder geen aanvullend onderzoek nodig naar de ruimtelijke aanvaardbaarheid van deze functies. In onderstaande paragrafen word ingegaan op de (ruimtelijke) aanvaardbaarheid van het plan voor wat betreft de extra bouwhoogte, de overschrijding van de bestemming Gemengd-3 ten behoeve van de ondergrondse parkeergarage en de grotere winkelunit. De conclusie is (voor de drie afwijkingen) dat de ruimtelijke aanvaardbaarheid niet in het geding is. 7.1 Hoogbouw Uit het voorgaande blijkt dat de bouwhoogte weliswaar aanzienlijk hoger is dan de krachtens het vigerende bestemmingsplan geldende bouwhoogte voor kavel C2, maar ook dat zulks niet in strijd is met het vigerend beleid. De beoogde bouwhoogte past in de stedelijke omgeving waarvan het plangebied deel uitmaakt alsook in het uitgangspunt dat een hoogstedelijk woon- en werkmilieu wordt gecreëerd met bijpassende dichtheid en hoogte. Verder is onderzoek gedaan naar de gevolgen voor bezonning en windhinder. Daaruit kan worden afgeleid dat op een aantal punten nadeliger effecten optreden. Er is echter geen sprake van zodanige nadelige effecten dat een goed woon-, werk- en leefklimaat in de omgeving in het geding komt. Daarbij draagt het nieuwe kantoorgebouw door zijn bouwhoogte en markante ontwerp bij aan de gewenste ontwikkeling van het Zuidasgebied en het streven om de specifieke kwaliteiten van de randen van het plangebied goed te benutten. Het vigerende bestemmingsplan Kop Zuidas speelt hier al op in door in de rand aan de Europaboulevard in kavel C een accent tot 46 meter op te nemen om de entree van het plangebied aan de Europaboulevard te markeren. Daarbij wordt tevens gekozen voor een oplopende bouwhoogte in het plangebied van de Zuidelijke Wandelweg naar de A10. Bij de bouw van Motel One ter plaatse van het eerste deel op kavel C is dit hoogteaccent niet benut en is om stedenbouwkundige redenen aangesloten bij de aanwezige hoogte aan de Europaboulevard (ROC). Door het hoogteaccent meer te verschuiven richting A10 wordt de overgang van de snelweg naar de Europaboulevard benadrukt. Door het nieuwe Nhow Amsterdam RAI Hotel en de nieuwbouw ter plaatse van kavel C2 ontstaan accenten op de schaal van de stad. 12/15

13 Binnen het plangebied zal de hogere nieuwbouw ter plaatse van kavel C2 een scharnierpunt vormen op de overgang van de buitenrand naar het meer rustige woongebied erachter. De nieuwe hogere bouwhoogte voldoet hiermee aan de gewenste ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse. 7.2 Detailhandel In paragraaf 5 is onderbouwd dat één grote(re) winkelunit zowel vanuit de verwantschap met de gebruiker van het kantoor als vanuit de genoemde ruimtelijke(-economische) motieven aanvaardbaar is. 7.3 Ondergrondse parkeergarage De maatvoering van het bouwvlak van kavel C2 is circa 31,3 meter, gerekend vanaf de Europaboulevard richting de Gelrestraat. Het is problematisch om binnen deze breedte een goed functionerende parkeervoorziening in te passen. Dit probleem deed zich ook voor bij het naastgelegen MotelOne, maar in tegenstelling tot de stallinggarage zoals die bij MotelOne aanwezig is, zal Suitsupply ook een winkel realiseren, waarbij de doelgroep met de auto zal komen. Door dit verschil in uitgangspunten (benodigde afmetingen) is een ruimere opzet voor de garage van Suitsupply benodigd. Daarnaast wordt er voor Suitsupply uitgegaan van een meerlaagse parkeergarage. Binnen de huidige afmetingen ontstaat aldus een zeer ongunstige verhouding tussen het ruimtebeslag van de rijbaan en hellingbanen en het aantal parkeervakken. Ondanks dat door verschillende experts is gezocht naar een parkeeroplossing die past binnen de 31,3 meter, is de conclusie dat de parkeerbak eigenlijk een breedte van ca meter (buitenmaat) moet hebben. De ongeveer 1,3 meter extra breedte leidt tot een veel betere en logischer indeling. Deze wijziging heeft echter geen gevolgen voor het binnen het plangebied toegestane programma. Er zal geen sprake zijn van extra parkeerplekken, dat wil zeggen dat geen sprake is van een overschrijding van het totaal aantal parkeerplaatsen dat binnen het vigerende bestemmingsplan is toegestaan en de geldende parkeernorm uit het bestemmingsplan wordt niet overschreden. Verwezen wordt verder naar hoofdstuk 5.6 van de toelichting bij het bestemmingsplan Kop Zuidas. De extra benodigde breedte kan alleen aan de zijde van de Europaboulevard worden gerealiseerd. De aan die zijde van kavel C2 geldende bestemming Verkeer -2 laat geen ondergrondse parkeergarage toe, zodat het noodzakelijk is om voor de ongeveer 1,3 meter extra breedte van het bestemmingsplan af te wijken. In het kader van de technische uitwerking en de in een latere fase aan te vragen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zal de maatvoering exact worden vastgelegd. Aangezien het om een geringe overschrijding van de bestemmingsgrenzen gaat die zich bovendien geheel ondergronds manifesteert, is geen sprake van ruimtelijke onaanvaardbare gevolgen, bijvoorbeeld wat betreft de waterhuishouding. In dit verband wordt verder verwezen naar hoofdstuk 12 van de plantoelichting. 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID De gemeente Amsterdam is volledig eigenaar van de grond. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig, aangezien het verhaal van de kosten van grondexploitatie via het erfpachtstelsel anderszins is verzekerd. In onderhavig geval heeft de afwijking van de 13/15

14 geldende bouwhoogte reeds geleid tot een herziene erfpachtaanbieding. Verder is het project een particulier initiatief dat wordt gefinancierd door C2 Vastgoed B.V. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat de financiering niet zal slagen. 14/15

15 Overzicht bijlagen 1. Gemeente Amsterdam, Bezonning C2, 2 november Peutz, Rapport windhinderonderzoek, 12 oktober Nieman Raadgevende Ingenieurs, notitie bestemmingsplanprocedure windhinder, 1 november Nieman Raadgevende Ingenieurs, notitie bestemmingsplanprocedure windhinder, 23 november Brief ILT d.d. 2 december 2016 (kenmerk: ILT ), positief advies inzake radarhoogte. 15/15