Onbebouwde grondvoorraden van actoren op de markt voor nieuwbouwwoningen

Transcriptie

1 Geo- en Vastgoedinformatie en Advies Eindrapportage Auteur(s) Matthieu Zuidema Martin Tillema

2 Geo- en Vastgoedinformatie en Advies 1 van 57 Opdrachtgever Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Status Eindrapportage Datum Auteur Opmerking Eindrapportage Matthieu Zuidema, Martin Tillema Eindversie

3 Inhoudsopgave 2 van 57 Samenvatting en conclusies Aanleiding en opzet Transacties van nieuwbouwpercelen Methodiek: koppeling van gebouw- en perceelinformatie Ligging: nieuwe woningen naar type en regio Actoren: analyse van betrokken kopers en verkopers Oppervlakte en prijzen Woningmarktsegmenten: woningtypen en regio s Profiel van woningbouwlocaties Voorraad nog onbebouwde percelen Methodiek: onbebouwde percelen in de Basisregistratie Kadaster Selectie van onbebouwde percelen Onbebouwde percelen ten behoeve van woningbouw (stap 4) Gradaties in overeenkomsten met profiel woningbouwlocatie Potentieel aan woningbouw op onbebouwde percelen Definitielijst Bijlage 1 Deelnemers klankbordgroep Bijlage 2 selectie van woningen uit de BAG Bijlage 3 Gehanteerde selectiecriteria voor analyse prijs en oppervlakte van transacties Bijlage 4 Cultuurcode/functie onbebouwde percelen Bijlage 5 Ruimtelijke bestemming wonen in bestemmingsplannen Bijlage 6 Nieuwbouw per woningmartkregio Bijlage 7 Grondvoorraden naar regio en actor... 55

4 3 van 57 Samenvatting en conclusies Op verzoek van het ministerie van BZK heeft het Kadaster onderzoek gedaan naar de grondtransacties die horen bij recente nieuwbouw en naar de onbebouwde grondvoorraden van actoren die op de woningmarkt actief zijn. Aan de hand van de recent geregistreerde woningnieuwbouw en transactiedynamiek van bijhorende grondpercelen is geanalyseerd welke actoren op de grondmarkt actief zijn, welke rol zij hebben en wat het ruimtelijk profiel is van reeds ontwikkelde nieuwbouwlocaties. Deze inzichten zijn het vertrekpunt om van de onbebouwde percelen in Nederland in te schatten in welke mate daar planvorming voor woningbouw aan de orde lijkt. Dat gaat om percelen die volgens de Kadastrale registratie onbebouwd zijn en die in bezit zijn van relevante actoren op de woningmarkt. De analyses uit het onderzoek bieden nieuwe inzichten op de aanbodzijde van de woningmarkt, echter meer bouwstenen zijn nodig om conclusies te trekken over de dynamiek op de grondmarkt. Planvorming voor woningbouw gebeurt niet alleen op onbebouwde percelen maar ook op (deels) reeds bebouwde percelen. Ook de vraag of de geselecteerde locaties ook aansluiten bij de voorkeuren van eindgebruikers op de woningmarkt cruciaal voor de kans of een geselecteerde locatie daadwerkelijk bebouwd zal worden valt buiten dit onderzoek. Recente nieuwbouw en de bijbehorende grondtransacties Voor dit onderzoek is een jaar aan nieuwbouwwoningen geanalyseerd. De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is als bron voor de nieuwe woningen gebruikt. De analyse richt zich op nieuwe woningen ( verblijfsobjecten ) die tussen juli 2015 tot en met juni 2016 zijn opgenomen in de BAG. 1 De meeste nieuwbouwwoningen zijn geregistreerd in de randstedelijke woningmarktregio s Holland-Rijnland, U16 (Utrecht), Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam en Metropoolregio Amsterdam (46% van het totaal). Van deze woningnieuwbouw is de laatste transactie voorafgaand aan oplevering van het bijbehorende perceel volgens de Kadastrale registratie opgehaald. Het was mogelijk om nieuwe woningen (64% van de nieuwbouw over de beschouwde periode) eenduidig te relateren aan één perceel en één akte. De aldus verzamelde informatie geeft een globaal beeld van de transactiedynamiek van percelen die gepaard gaat met nieuwbouwontwikkeling. De meeste grondtransacties (95%) hebben betrekking op de periode tussen 2013 en 2016, wat aansluit bij realisatietijden van de nieuwbouw. Eindgebruikers kopen de grond niet langer dan twee jaar voor oplevering. Marktpartijen, zoals aannemers en ontwikkelaars, zijn in deze fase het actiefst als verkopende partijen. Van het aantal onderzochte verkopen van percelen nemen zij 62% voor hun rekening. Gemeenten hebben een marktaandeel van 19%. De rest van de verkopen komt voor rekening van woningcorporaties en particulieren. Van de verhandelde percelen zijn bijbehorende volumes en prijzen geanalyseerd, om meer grip te krijgen op de dynamiek op de grondmarkt. Gemiddeld genomen blijken percelen wat kleiner en duurder in de Randstedelijke woningmarktregio s. Grondprijzen liggen in stedelijke gebieden ook hoger dan in meer landelijke gebieden. En ook prijzen binnen bebouwd gebied zijn hoger dan prijzen nabij/buiten bebouwd 1 De aangehouden onderzoeksperiode is het gevolg van de voor dit onderzoek gewenste aansluiting tussen de BAG en Kadastrale registratie van eigendomssituatie op percelen (BRK). Het Kadaster is in deze periode overgegaan op een andere manier van registratie van percelen, waardoor de transacties van de percelen die horen bij de nieuwe woningen in de BAG beter te volgen zijn in de BRK.

5 4 van 57 gebied. Omdat binnen het kader van dit onderzoek echter geen goede correctie is te maken voor de kwaliteit van het perceel, beoogde bouwprogramma en mate waarin de nieuwe woning al een rol speelt in de transactieprijs, zijn eenduidige uitspraken over transactieprijzen niet te geven. 2 Potentie van onbebouwde grond ten behoeve van nieuwbouwontwikkeling Er bestaat geen uniforme registratie van voor nieuwbouw verworven bouwgronden. Daarom is in dit onderzoek geprobeerd om daar een inschatting van te maken. Het onderzoek richt zich op percelen die volgens de Kadastrale registratie onbebouwd zijn en die in bezit zijn van relevante actoren op de woningmarkt. Ook is gekeken naar bestemmingsplannen. Het doel is om een overzicht te geven van onbebouwde grond waar planvorming voor woningbouw aan de orde zou kunnen zijn. Daarbij is uitgegaan van drie categorieën. De eerste categorie kent de grootste zekerheid dat het percelen betreft waar aan woningbouw wordt gewerkt. In deze categorie zit hectare aan onbebouwde percelen die volgens de Basisregistratie Kadaster bedoeld zijn om woningnieuwbouw op te realiseren. Deze percelen hebben de cultuurcode nieuwbouw wonen. Het onderzoek naar het grondbezit toont aan dat gemeenten, private woningmarktpartijen en corporaties respectievelijk 53%, 42% en 5% van deze voorraad in bezit hebben. De tweede categorie grondvoorraden bestaat uit percelen die niet als nieuwbouw wonen zijn geregistreerd, maar die op basis van andere kenmerken potentieel wel voor nieuwbouw in aanmerking lijken te komen: De overige onbebouwde grond van corporaties (naast cultuurcode nieuwbouw wonen) omdat het gezien de aard en functie van woningcorporaties niet voor de hand ligt dat zij onbebouwde percelen voor een ander doel in het bezit hebben. De overige grond van marktpartijen (naast cultuurcode nieuwbouw wonen), uitgezonderd grond met cultuurcode bedrijvigheid/bedrijvenbestemming en uitgezonderd binnenstedelijke grond binnen een bestemmingsplan waar geen woningen zijn toegestaan. Van gemeenten de overige percelen (naast cultuurcode nieuwbouw wonen) met bestemmingsplan staat woningen toe en buitenstedelijk grondbezit met een agrarische bestemming. De oppervlakte op dit soort onbebouwde percelen bedraagt hectaren. Het bezit is voor 81% in handen van gemeenten, 15% is van private woningmarktpartijen en corporaties bezitten 4%. In de derde categorie zitten de grondvoorraden waarop realisatie van woningen in beginsel niet is uit te sluiten, maar die geen eenduidig profiel als woningbouwlocatie hebben. De percelen ( hectare) zijn weliswaar in bezit van relevante actoren op de grondmarkt, maar afgaand op locatiekenmerken, huidige functie en/of geldend bestemmingsplan is verder geen direct verband te leggen met woningbouwontwikkeling. De belangrijkste eigenaren van de percelen binnen dit derde cluster zijn de gemeenten (90% van het totaal). 2 Er is op het moment van de transactie bijvoorbeeld al geïnvesteerd in bouw- en woonrijp maken en deze kosten beïnvloeden de verkoopprijs. Omgekeerd kan sprake zijn van sloop- of saneringskosten die nog moeten worden gemaakt, die de prijs juist drukken. Tenslotte speelt de aanneemsom soms al een rol in de transactieprijs, waardoor de prijs hoger ligt dan aannemelijk voor enkel de grond. In de statistische analyse van transacties is hier niet voor te corrigeren.

6 5 van 57 Afwijkende regionale verdeling grondbezit en nieuwbouwontwikkeling De regionale verdeling van de onbebouwde percelen wijkt af van de regio s waar recent de meeste woningnieuwbouw is gerealiseerd. Woningnieuwbouw wordt zowel op onbebouwde als bebouwde percelen gerealiseerd. Met name in dichtbevolkte gebieden worden bebouwde percelen benut voor nieuwbouw. Een relatief groot aandeel van de voorraad onbebouwde percelen ligt buiten de Randstad. In de woningmarktregio s buiten de Randstad bevindt zich 75% van het grondbezit van de percelen uit cluster 1 en 85% van de percelen uit de clusters 2 en 3 (zie tabel 3.14). Belangrijk voor interpretatie van de uitkomsten Bij het ontbreken van een uniforme registratie van voor nieuwbouw verworven bouwgronden is met onderhavige studie een gegevensanalyse opgesteld die inzicht geeft in de mate waarin gemeenten, corporaties en marktpartijen momenteel eigenaar zijn van gronden die voor nieuwbouw kunnen worden ingezet. Er is daarbij onderscheid gemaakt tussen gronden die uitgaande van akte van levering als nieuwbouwlocatie zijn aangemerkt en overige locaties die qua aard geschikt lijken om voor nieuwbouw te worden ingezet. Elke indeling blijft echter arbitrair. Zowel binnen de nu gehanteerde definities en selecties als daarbuiten. Waar nu bijvoorbeeld alleen is uitgegaan van onbebouwde percelen, is het waarschijnlijk dat via sloop/nieuwbouw ook bebouwde percelen in het stedelijk gebied zullen worden benut. Dat valt buiten de scope van dit onderzoek, net als grondbezit in handen van actoren die niet direct actief zijn op de ontwikkelmarkt (agrariërs, particulieren). Desondanks is vanuit de huidige scope ook naar de mening van de experts uit de klankbordgroep een aanvullend inzicht ontstaan in de mate waarin nieuwbouwgrond beschikbaar is.

7 1 Aanleiding en opzet Aanleiding 6 van 57 Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is verantwoordelijk voor rijksbeleid op het terrein van wonen. Nieuwbouw - en de grondmarkt van nieuwbouwlocaties hebben een belangrijke invloed op het functioneren van de woningmarkt. Het zicht op deze beschikbaarheid is echter beperkt omdat er geen uniforme registratie van (potentiële) nieuwbouwlocaties is. Gemeenten, woningcorporaties en vastgoedbedrijven zijn op de grondmarkt actief, maar op welk grondbezit van deze partijen nu wel of niet als bouwlocatie dienst kan gaan doen is onbekend. Om meer inzicht te verkrijgen in deze grondposities (mogelijkerwijs voor woningbouw) heeft het ministerie van BZK het Kadaster opdracht gegeven een cijfermatige analyse naar grondtransacties en de voorraad onbebouwde gronden uit te voeren. Onderzoeksvragen Het gaat bij de analyse van de grondmarkt om de volgende onderzoeksvragen: Welke dynamiek zien we rond nieuwbouwontwikkeling en bijbehorende nieuwbouwpercelen: wie zijn kopers en verkopers, hoe zien de marktaandelen eruit en welke prijzen worden er gerealiseerd? Hoeveel onbebouwde percelen, bestemd voor woningbouw, hebben gemeenten, corporaties en ontwikkelaars in bezit en wat zijn de ruimtelijke kenmerken van deze grondposities (afstand tot stadscentra, stedelijkheid, woonregio s etc.)? De gesignaleerde dynamiek rond de nieuwbouwwoningen geeft mede richting aan dit deel van het onderzoek. De onderzoeksvragen hebben betrekking op de relevante actoren op de grondmarkt: gemeenten, woningcorporaties, investeerders, projectontwikkelaars en particulieren. Afbakening van het onderzoek Een belangrijke afbakening van het onderzoek is dat inzicht wordt verkregen in de dynamiek op de grondmarkt direct voorafgaande aan de uiteindelijke uitgifte van grond voor woningbouw. De transactiedynamiek eerder in de voorfase van een ontwikkeling, zoals speculatieve aankopen van agrarische grond, is niet geanalyseerd. Dit bleek gezien de complexiteit van de brondata binnen dit onderzoek technisch niet haalbaar. Vervolgens is in de analyse van grondposities alleen gekeken naar percelen die nu onbebouwd zijn. De percelen zijn in samenhang geanalyseerd met de huidige bestemmingsplannen. Deze inzichten zijn gericht op inschattingen van toekomstige bouwproductie op locaties die al aan verschillende noodzakelijke kenmerken voldoen ( laaghangend fruit ). Ingewikkelder locaties, die nu een ingewikkelder bestemming of eigenaar hebben vanuit het perspectief van de woningmarkt, vallen buiten de scope van het onderzoek. Ook de woningbouwpotentie op bebouwde percelen is geen onderdeel van het onderzoek. Percelen waarop herstructurering of transformatie plaatsvindt, blijven dus buiten beschouwing.

8 Opzet van deze rapportage 7 van 57 In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op grondtransacties die vooraf gingen aan woningbouw die tussen medio 2015 en medio 2016 plaatsvond. De onderzoeksperiode valt samen met een aangepaste registratie van deelpercelen bij het Kadaster waardoor het mogelijk is grondtransacties bij nieuwbouwontwikkeling beter te kunnen volgen. Aan de hand van verhandelde grondvolumes, gerealiseerde prijzen, ruimtelijke kenmerken en betrokken actoren wordt een profiel opgesteld van nieuwbouwlocaties. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens een analyse gepresenteerd van het huidige bezit van onbebouwde percelen in handen van de relevante actoren. Aan de hand van het opgestelde profiel kijken we in welke mate het huidige grondbezit hierop aansluit en dus mogelijk kan worden ingezet voor de bouw van nieuwe woningen in de komende periode.

9 2 Transacties van nieuwbouwpercelen 8 van 57 In dit hoofdstuk worden de kenmerken geanalyseerd van transacties van gronden die recent zijn aangewend voor nieuw woningaanbod. Informatie wordt gegeven over de betrokken actoren en eigenschappen van de percelen. De grondtransacties hebben betrekking op de laatste eigendomsoverdracht voorafgaand aan de registratie van de gerealiseerde nieuwbouwwoning. De in dit hoofdstuk beschreven analyse resulteert in een profiel van daadwerkelijk in productie genomen grond en helpt daarmee de gevonden grondvoorraden (hoofdstuk 3) beter te interpreteren. 2.1 Methodiek: koppeling van gebouw- en perceelinformatie De analyse van de transacties op de grondmarkt richt zich op de nieuwbouwwoningen. Vervolgens is gekeken op welke percelen deze nieuwbouwwoningen zijn gerealiseerd en wanneer deze percelen voor het laatst van eigenaar zijn veranderd. De bron voor de gerealiseerde nieuwbouwwoningen is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De BAG is de landelijke gebouwendatabase waarin alle gebouwen van Nederland zijn geregistreerd, met bijbehorende kenmerken. De BAG biedt de mogelijkheid om nieuwe woningen uit te lichten. In bijlage 2 is toegelicht op welke wijze de nieuwe woningen uit de BAG zijn geselecteerd. Vervolgens is een koppeling gelegd met de Basisregistratie Kadaster (BRK) om de nieuwe woningen bij percelen te plaatsen. De BRK registreert van alle percelen in Nederland de eigendomssituaties en veranderingen daarin (transacties). Door de BAG en BRK te koppelen wordt het dus mogelijk om nieuwbouw te analyseren in samenhang met perceelkenmerken, eigendomssituatie en transacties (figuur 2.1). Het onderzoek richt zich op de nieuwbouwwoningen (bouwjaar 2015 of 2016) die in de BAG zijn geregistreerd tussen 1 juli 2015 tot juli Vanaf 1 juli 2015 is het door een aangepaste registratie van deelpercelen bij het Kadaster beter mogelijk om van gerealiseerde nieuwbouw bijbehorende percelen en dus grondtransacties terug te vinden. De analyse heeft hierdoor een bredere informatiebasis dan het eerder door het Kadaster in 2015 gepubliceerde onderzoek naar de grondmarkt voor de Actieagenda Bouw. 3 3 Kadaster (2015) Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties - Ontwikkeling volumes en prijzen in de periode 1993 tot en met 2013 Zwolle.

10 9 van 57 Figuur 2.1 Analyse van percelen (BRK) waarop woningnieuwbouw is gerealiseerd (BAG) Niet bij alle nieuwbouwrealisaties is op deze manier overigens een recente grondtransactie terug te vinden. Bijvoorbeeld omdat de koppeling tussen het BAG object (de woning) en het perceel (de grond) niet 1-op-1 te leggen is, of omdat de laatste grondtransactie niet voldoende eenduidig te koppelen is aan de recente bouwactiviteit. Er is gekozen om uit te gaan van een zo integer mogelijke dataset. Uit de koppeling tussen nieuwbouwwoningen en bijbehorende grondtransacties blijkt dat 64% van de nieuwe woningen eenduidig te relateren is aan een perceel. 4 Scope van de analyse: nieuwbouwwoning en recentste transactie van bijbehorend perceel De analyse zoals die in navolgende paragrafen aan de orde komt richt zich achtereenvolgens op de nieuwbouwwoningen in de BAG, de betrokken actoren bij de transacties van de nieuwbouwpercelen en vervolgens een analyse van bijbehorende volumes (vierkante meters verhandelde perceeloppervlakte) en transactieprijzen. Uit de BAG zijn nieuwe woningen geselecteerd die tussen 1 juli 2015 tot juli 2016 zijn opgenomen in de BAG met een bouwjaar 2015 of Van deze woningen is onder meer het woningtype en de geografische ligging bekend. Deze kenmerken worden beschreven in paragraaf 2.2. Ten tijde van de transactie is het perceel in 63% van de gevallen al in ontwikkeling of bebouwd. In nagenoeg alle andere gevallen (37%) heeft het onbebouwde perceel de cultuurcode nieuwbouw 4 Een deel van de woningen is dus niet gekoppeld aan een perceel, omdat bijvoorbeeld administratief adresgegevens nog niet overeenkomen, de huidige eigenaar niet de koper van de woning is of omdat de percelen/woningen onderdeel zijn van een transactie met meerdere akten. Gezien de aard van de koppeling en de redenen dat niet alles is gekoppeld, is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de selectie niet representatief is.

11 10 van 57 wonen gekregen 5, wat relevant is voor de analyse (in het volgende hoofdstuk) naar de nog niet benutte onbebouwde percelen voor woningnieuwbouw. De basis voor de analyse van betrokken actoren vormen de akten (transacties) in de registratie van het Kadaster met informatie over de overdracht. Niet bij alle ontwikkelde woningen is een akte te vinden. Van deze woningen is 64% eenduidig te relateren aan één perceel en één akte ( woningen). Deze akten vormen de basis voor de analyse in paragraaf 2.3. o Een deel van deze transacties heeft betrekking op percelen met daarop meerdere woningen. Dat geldt voor van de woningen, die betrekking hebben op 152 percelen. Dit worden meervoudige transacties genoemd, dat wil zeggen dat er meerdere woningen per perceel zijn verhandeld. Waar dat relevant is, worden de meervoudige transacties separaat geanalyseerd. o Het gaat in de transactieanalyse om de laatste bekende transactie van het perceel; dat betekent dat het in de meeste gevallen om de overdracht van de woning aan een eindgebruiker zal gaan. De meeste transacties zijn recent. In 95% van de gevallen heeft de transactie na 2013 plaatsgevonden. Dit is een belangrijke afbakening van het onderzoek aangezien aankopen verder terug in de voorfase, waar gemeenten een grote rol spelen en speculatie van marktpartijen aan de orde kan zijn, data-technisch erg complex zijn (zie ook navolgend kader). Voor de analyse van volumes en prijzen in paragraaf 2.4 is alleen gekeken naar verhandelde percelen met een eenduidig perceeloppervlakte per woning. o Aangezien appartementen bijvoorbeeld geen perceeloppervlakte kennen, vallen deze woningen buiten de analyse van volumes en prijzen. Van de in eerste instantie enkel- en meervoudige woningtransacties blijken er een aanwijsbaar perceeloppervlakte te hebben in de registratie. o Een deel van de percelen heeft een niet representatieve grote of kleine perceelomvang gezien de toepassing als woningbouwlocatie. Percelen kleiner dan 50 en groter dan m2 zijn buiten beschouwing gelaten. Dat zijn er o Voor de analyse van transactieprijzen is vervolgens ook een bandbreedte gehanteerd voor hoge en lage prijzen. De veronderstelling is dat grondprijzen van minder dan 50/m2 betrekking hebben op transacties van grond met een andere functie, bijvoorbeeld agrarisch. Percelen met grondprijzen van meer dan 1.000/m2 zijn ook buiten beschouwing gelaten, omdat in dit soort grondprijzen bijvoorbeeld vaak al een aanneemsom is verwerkt. o De prijsanalyse is door bovenstaande selecties gebaseerd op transacties. o De gehanteerde criteria die ten behoeve van de analyse zijn gehanteerd voor perceeloppervlakte en prijzen, zijn afgeleid van steekproeven en wat betreft aansluiting bij de praktijk besproken in de klankbordgroep. Voor een nadere analyse van de percelen die nu niet zijn meegenomen, zie bijlage 3. 5 Een cultuurcode is een aanduiding van het gebruik van een stuk grond en alles wat erin of erop staat. De duiding vindt plaats op het moment dat de akte die is opgemaakt ten behoeve van een transactie bij het Kadaster wordt ingeschreven. In bijlage 3 is een overzicht van de mogelijke cultuurcodes gegeven met een indicatie welke cultuurcodes een rol hebben gespeeld in het uitgevoerde onderzoek naar transacties en grondvoorraden.

12 11 van 57 De gevolgde methodiek leidt tot een selectie van ontwikkelde nieuwbouwwoningen en bijbehorende transacties van percelen, waarmee het functioneren van de grondmarkt voor woningbouw kan worden gekenschetst. Daarbij wordt in de volgende paragrafen ingegaan op: - de ligging van de woningnieuwbouw; - de betrokken actoren (kopers, verkopers); - de omvang van de percelen; - de transactieprijzen; - marktsegmenten (koop/huur). Traject van onbebouwde grond tot nieuwbouwwoning De analyse is uitgevoerd op een selectie van grondtransacties die zijn herleid vanuit gerealiseerde nieuwbouwwoningen. De transactie heeft daarom per definitie betrekking op de aankoop door de eindgebruiker. De percelen zijn bij het Kadaster (BRK) bijna allemaal ook geregistreerd als nieuwbouwperceel voor wonen. Om meer grip op het gehele ontwikkelproces te krijgen, zouden de verkopen van relevante marktpartijen eerder in het proces nader kunnen worden geanalyseerd. Dit is data-technisch echter complex. Grote agrarische percelen zijn in de loop van de tijd opgeknipt en van type en eigendom veranderd. De oorspronkelijke eigendomsverhoudingen en mutaties zijn hierdoor niet geautomatiseerd te herleiden. Onderhavig onderzoek richt zich daarom op de laatste grondtransactie voorafgaand aan de oplevering van de nieuwbouwwoning. Typisch traject van woningbouwrealisatie en onderzochte transacties, weergegeven door de pijlen 1. Onbebouwd: in veel gevallen agrarisch 2. Strategische aankopen 3. Gemeente 4. Ontwikkelaar corporatie 5. Eindgebruiker Hoe functioneert de grondmarkt voor woningbouw?

13 12 van Ligging: nieuwe woningen naar type en regio De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) telde per oktober woningen (verblijfsobjecten) met een bouwjaar 2015 of 2016 die zijn geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli Van deze woningen zijn er appartementen. 7 Driekwart van deze appartementen is gelegen in de woningmarktregio s Holland-Rijnland, U16 (Utrecht), Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam en Metropoolregio Amsterdam (figuur 2). De overige nieuwe woningen zijn eengezinswoning. Daarvan heeft een derde betrekking op de genoemde stedelijke regio s rond de G4. Een totaaloverzicht van de negentien woningmarktregio s is opgenomen als bijlage 6. Figuur 2.2 Landelijke verdeling van nieuwbouw eengezinswoningen en appartementen Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli Ter vergelijking, het CBS rapporteert ook op basis van de BAG over de jaren en in gereedgemelde woningen. Het verschil ontstaat vanwege de andere definitie (gereedgemeld vs geregistreerd) en andere verslagperiode. 7 De segmentatie naar appartement is afgeleid van de cultuurcode op het bijbehorende perceel. Dit wijkt af van bijvoorbeeld de afleiding naar woningtype voor bestaande woningen, op basis van de BAG. Op basis van de BAG is 40% van de jonge woningen een appartement; het percentage appartementen op basis van de cultuurcode ligt daar met 24% onder. Dat duidt erop dat het aantal appartementen dat in dit onderzoek is geanalyseerd een onderschatting is van de gerealiseerde aantallen appartementen.

14 Percelen met appartementen naar woonmilieus en gebied 13 van 57 De meeste appartementen zijn gebouwd in een stedelijk woonmilieu. Onderstaande tabel laat zien dat van de ruim appartementen er meer dan 80% een stedelijk woonmilieu heeft. Nieuwe eengezinswoningen staan daarentegen de helft van de gevallen in een dorps/landelijk woonmilieu (tabel 2.1). Tabel 2.1 Appartementen en eengezinswoningen, aantallen naar woonmilieu Centrumstedelijcentrustedelijdorps Buiten- Groen- Centrum- Landelijk Totaal wonen Eengezinswoningen (%- verdeling totaal 4% 14% 30% 33% 20% 100% eengezinswoningen) Appartementen (%- verdeling totaal 12% 11% 55% 18% 4% 100% appartementen) Totaal Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli Aanduiding van appartementen op basis van cultuurcode Kadaster (BRK). De cultuurcode is de functie die ten tijde van de laatste transactie aan het betreffende perceel is gegeven. Van 3 eengezinswoningen is het woonmilieu onbekend. De nieuwe woningen staan voornamelijk binnen bestaand bebouwd gebied. 8 Dit is op voorhand te verwachten, aangezien de grenzen van bebouwd gebied worden aangepast aan nieuw ontwikkelde locaties. Ook nieuwe woningen worden per definitie aangetroffen binnen bebouwd gebied. Waar er voor nieuwe eengezinswoningen nog wel uitzonderingen zijn op deze regel, geldt dat voor appartementen eigenlijk niet (tabel 2.2). Tabel 2.2 Appartementen en eengezinswoningen binnen, buiten en nabij bebouwd gebied 1) Binnen bebouwd gebied Buiten bebouwd gebied Nabij grens bebouwd/onbebouwd gebied Eengezinswoningen (%- verdeling totaal 75% 100% 94% eengezinswoningen) Appartementen (%- verdeling totaal 25% 0% 6% appartementen) Totaal (100%) (100%) (100%) 1) Nabij bebouwd gebied is gedefinieerd als het gebied vanaf het bebouwde gebied tot 500 meter daarbuiten Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli Aanduiding van appartementen op basis van cultuurcode Kadaster (BRK). De cultuurcode is de functie die ten tijde van de laatste transactie aan het betreffende perceel is gegeven. 8 De bebouwingsgrenzen zijn ontleend aan de Basisregistratie Topografie (BRT), waarin deze grenzen op basis van gemeentelijke informatie worden vastgesteld. Het CBS gebruikt in de veel gebruikte statistiek Bodemgebruik dezelfde bron voor de beschrijving van bestaande bebouwing.

15 14 van 57 De huidige grenzen voor het bebouwde gebied geven geen antwoord op de vraag in hoeverre nieuwe woningen binnen of buiten bestaand bebouwd gebied worden gerealiseerd. Om daar toch grip op te krijgen, zijn de na 2015 gerealiseerde nieuwe woningen geprojecteerd op bebouwd gebied grenzen van het jaar 2000 (tabel 2.3). Van het totaal aantal nieuwbouwwoningen tussen medio 2015 en medio 2016 is 63% gebouwd binnen het bestaande bebouwde gebied zoals dat in het jaar 2000 bekend was appartementen (18%) zijn buiten de in 2000 geldende grenzen van bebouwd gebied gebouwd en appartementen binnen bebouwd gebied. Eengezinswoningen zijn beduidend meer buiten de in 2000 bestaande gebouwde omgeving gebouwd: 43% van de recent gerealiseerde eengezinswoningen zijn buiten de van grenzen bebouwd gebied van 2000 gebouwd. Tabel 2.3 Appartementen en eengezinswoningen binnen en buiten bebouwd gebied van 2000 Binnen bebouwd gebied Buiten bebouwd gebied Nabij bebouwd Totaal gebied 2) Eengezinswoningen n.b (%- verdeling totaal eengezinswoningen) 57% 43% 100% Appartementen n.b (%- verdeling totaal appartementen) 82% 18% 100% Totaal n.b %-verdeling totaal 63% 37% 100% 1) De keuze voor het jaar 2000 voor de historische bebouwingsgrenzen is deels pragmatisch, aangezien de bebouwingsgrenzen voor dat jaar vanuit de Basisregistratie Topografie digitaal goed te ontsluiten zijn voor dit onderzoek. Het is relevant om bebouwingsgrenzen te gebruiken van meerdere jaren terug. Gemeenten anticiperen met het vaststellen van grenzen op de ontwikkeling van nieuwe wijken. Aangezien de locatieontwikkeling tot 10 jaar in beslag kan nemen, is het van belang om historische bebouwingsgrenzen te gebruiken die verder terug gaan. Dat geeft meer inzicht in hoeveel er feitelijk buiten de bestaande bebouwing wordt gebouwd. 2) Voor de grenzen 2000 is geen inschatting gegeven van nieuwbouw nabij bebouwd gebied. Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli Aanduiding van appartementen op basis van cultuurcode Kadaster (BRK). De cultuurcode is de functie die ten tijde van de laatste transactie aan het betreffende perceel is opgegeven. Van 4 eengezinswoningen is onbekend hoe ze zijn gelegen tov de bebouwde gebiedsgrenzen.

16 Ruimtelijke bestemming van de ontwikkelde woningbouwlocaties 15 van 57 Ten behoeve van deze analyse is van de ontwikkelde locaties vastgesteld welke ruimtelijke bestemming er op dit moment geldt. Hiervoor zijn de percelen geprojecteerd op de ruimtelijke informatie in ruimtelijke plannen.nl die de actuele informatie bevat. Voor 65% van de ontwikkelde locaties heeft het bestemmingsplan een bestemming wonen (tabel 2.4). De informatie over geldend bestemmingsplan per ontwikkelde woning helpt de analyse naar potentieel onbebouwde locaties, waarvan in hoofdstuk 3 verslag wordt gedaan. Voor onbebouwde locaties waar volgens het bestemmingsplan al wonen wordt toegestaan, geldt dat aan een noodzakelijke voorwaarde is voldaan om daar daadwerkelijk woningbouw te kunnen gaan realiseren. Tabel 2.4 Ruimtelijke bestemming van ontwikkelde locaties Bestemmingen waar wonen voorkomt % verdeling (ruimtelijke plannen.nl) agrarisch 2% centrum 4% gemengd 14% maatschappelijk 2% wonen 65% woongebied 10% overige 16 mogelijke bestemmingen 1) 4% 1) Voor een overzicht van alle mogelijke bestemmingen, zie bijlage 5. Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK., Ruimtelijke Plannen.nl

17 2.3 Actoren: analyse van betrokken kopers en verkopers 16 van 57 In de analyse van betrokken partijen bij grondtransacties wordt een aantal groepen onderscheiden: marktpartijen, corporaties, grote verhuurders en natuurlijke personen (particulieren). Marktpartijen zijn hier gedefinieerd als niet natuurlijke rechtspersonen (BV s, NV s, etc) zoals die in de Kadastrale registratie bekend zijn. In de praktijk zijn dit veelal woningbouwontwikkelaars of ontwikkelconsortia. Echter ook gemeenschappelijke exploitatie maatschappijen waar gemeenten samen met marktpartijen vaak als participant/aandeelhouder in optreden maken hier deel van uit: de zogenaamde GEM s. Afgaande op het aantal verkopen op de grondmarkt onder nieuwbouwwoningen, hebben marktpartijen het grootste marktaandeel. Van het totale aantal van transacties zijn er (62%) waarbij marktpartijen als verkoper optraden. De daarop volgende grootste groep zijn de gemeenten, met ruim verkochte percelen (tabel 2.5). Gemeenten zijn hiermee (marktaandeel 19%) ogenschijnlijk een belangrijke verkoper op de betreffende grondmarkt. Vanuit de klankbordgroep is aangegeven dat de rol van gemeenten in deze eindfase van de locatie ontwikkeling in de praktijk echter beperkt is. De grond wordt juridisch vaak wel overgedragen van gemeenten aan eindgebruikers, maar voorafgaand zijn meestal afspraken gemaakt over de overdracht met betrokken ontwikkelde partijen. Gemeenten hebben dan het economisch eigendom al eerder overgedragen (hoewel gemeenten wel een risico lopen als de ontwikkeling niet doorgaat en ontwikkelaars verplichtingen niet na kunnen komen, zo heeft ook de achterliggende crisis geleerd). Een uitzondering vormen de verkopen in het kader van zelfrealisaties van particulieren. Tabel 2.5 Verkopers van nieuwbouwpercelen Type verkoper Aantal Marktaandeel Corporaties % Grote verhuurders 1) 266 1% Natuurlijke personen % Gemeenten % Marktpartijen % Totaal % 1) Onder grote verhuurders worden in dit onderzoek de eigenaren met meer dan 500 woningen in bezit verstaan. Daaronder vallen zowel grote particuliere als institutionele verhuurders. Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK.

18 17 van 57 Corporaties zijn zowel koper als verkoper op de grondmarkt. Corporaties nemen als eindgebruiker grondpercelen (onder de geanalyseerde nieuwbouwwoningen) af van ontwikkelaars (1.157) en in mindere mate van gemeenten (768). Deels kopen en verkopen corporaties ook van elkaar. Het meest verkopen corporaties aan natuurlijke personen (1.542), waarbij een corporatie dan een ontwikkeling gedeeltelijk in de (sociale) koopsector op de markt brengt (tabel 2.6). Tabel 2.6 Verkopers en kopers van aantallen nieuwbouwpercelen 1) Kopers: Verkopers: Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Gemeenten Marktpartijen Totaal Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Gemeenten Marktpartijen Totaal ) Cellen in de tabel zijn donker gekleurd naar relatieve omvang Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK. Aankopen van nieuwbouwpercelen door particulieren Marktpartijen blijken het vaakst aan natuurlijke personen te verkopen (particuliere kopers). Van de verkopen van marktpartijen hebben er betrekking op verkopen aan natuurlijke personen (tabel 2.6). De groep waar marktpartijen daarna het vaakst aan verkopen zijn de grote particuliere en institutionele verhuurders. Onder grote verhuurders worden in dit onderzoek de eigenaren met meer dan 500 woningen in bezit verstaan. 9 Daaronder vallen zowel grote particuliere als institutionele verhuurders. De veronderstelling is dat kleinere verhuurders niet betrokken zijn bij nieuwbouw. Grote verhurende partijen blijken op de grondmarkt dus vooral actief als aankopende partij en veel minder als verkoper. Dit suggereert dat grote verhuurders vooral actief zijn als eindgebruiker op de grondmarkt en geen actieve rol hebben in het voortraject: de grondontwikkeling. Deze veronderstelling is door de klankbordgroep bevestigd. Grote particuliere en institutionele verhuurders zijn vooral afnemers van nieuwbouw en zijn zeer beperkt zelf actief als ontwikkelaar. De groep natuurlijke personen oftewel particulieren hebben een grote rol op de grondmarkt onder nieuwbouwwoningen opgeleverd tussen medio 2015 en medio Als eindgebruiker van nieuwbouw zijn zij verantwoordelijk voor het grootste deel van de aankopen (20.303). Natuurlijke personen blijken echter ook een belangrijke groep als verkopende partij. Dat betekent niet dat particulieren belangrijk zijn voor de 9 De particuliere en institutionele verhuurders met een portefeuille kleiner dan 500 woningen, vallen in de analyse onder de groep marktpartijen.

19 ontwikkeling van grondposities. Steekproeven binnen de selectie 18 van 57 maken duidelijk dat het slechts in een enkel geval om een ontwikkelende particulier gaat. De steekproef laat zien dat het ook kan gaan om reguliere woningtransacties die worden gevolgd door sloopnieuwbouw door de nieuwe eigenaar. Daaronder vallen bijvoorbeeld de verkopen in agrarisch gebied, waarbij door de nieuwe eigenaar in de loop van de tijd een nieuwe woning is gerealiseerd. Ook een grootschalige verbouwing kan tot gevolg hebben dat de woning in de BAG daarna als nieuwbouw wordt geregistreerd. 10 Tenslotte zijn er zelfrealisaties, wat wil zeggen dat de particulier zelfstandig grond afneemt van de gemeente en een nieuwe woning laat bouwen. Corporaties kopen relatief vaak percelen met meerdere woningen Zoals eerder aangegeven heeft een deel van de tot dusver gepresenteerde transacties betrekking op woningen die met meerdere woningen op hetzelfde perceel worden ontwikkeld. Dat geldt het vaakst voor de aankopen van corporaties. In bijna de helft van de gevallen (986 transacties op in totaal 2.165) heeft de transactie betrekking op een perceel met daarop meerdere nieuwe woningen. In totaal gaat het om transacties (tabel 2.7). In de navolgende analyse van omvang en prijzen van de verhandelde percelen wordt onderscheid gemaakt tussen percelen met één nieuwbouwwoning of met meerdere nieuwbouwwoningen. Tabel 2.7 Verkopers en kopers van aantallen percelen die betrekking hebben op meerdere woningen Kopers: Verkopers: Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Gemeenten Marktpartijen Totaal Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen 2 2 Gemeenten Marktpartijen Totaal ) Cellen in de tabel zijn donker gekleurd naar relatieve omvang Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK. Het is lastig om de gepresenteerde cijfers te vergelijken met alternatieve statistieken over de nieuwbouwmarkt. De cijfers zijn ontleend aan door het Kadaster geregistreerde perceeloverdrachten in combinatie met nieuwe woningen. Het is informatie die niet eerder in deze samenhang is onderzocht en gepubliceerd. De statistiek verleende bouwvergunningen van het CBS laat een verdeling zien van verleende bouwvergunningen naar Overheid en Woningcorporaties, Bouwers voor de markt en Andere particuliere opdrachtgevers. Over 2015 en 2016 bedraagt het aandeel van Overheid en Woningcorporaties 10%, Bouwers voor de markt 63% en Andere particuliere opdrachtgevers 27%. 10 Een verbouwing waarbij een woning tot en met de fundering wordt opgeknapt wordt volgens de richtlijnen van de BAG gezien als sloop-nieuwbouw.

20 19 van Oppervlakte en prijzen Om meer inzicht te krijgen in het functioneren van de grondmarkt, wordt dieper ingegaan op de kenmerken van de grondtransacties. Onderstaande analyse is gebaseerd op transacties waarvoor geldt dat: de transacties een aanwijsbaar perceeloppervlakte te hebben in de registratie. de percelen een oppervlak hebben tussen 50 en m 2. de grondprijzen variëren van 50/m 2 tot en met 1.000/m 2 Deze selectie is beschreven in paragraaf 2.1 Diversiteit in verhandelde oppervlakten van percelen Het gemiddelde oppervlakte van de verhandelde percelen verschilt. Dat heeft niet alleen betrekking op verschillen in kavels onder bijvoorbeeld grote en kleine eengezinswoningen. Er zitten ook grote percelen tussen waarop uiteindelijk meer dan 1 woning op is gerealiseerd. Het perceel wordt nog ontwikkeld en perceelgrenzen moeten nog worden aangepast aan de gerealiseerde woningen (bijvoorbeeld splitsing pas na de bouw). Het merendeel van de verhandelde percelen heeft zoals gezegd echter betrekking op één woning. Zo heeft 60% van de percelen ten tijde van de transactie een omvang van tussen 100 en 300 m 2 (figuur 2.3).

21 20 van 57 Figuur 2.3 Aantallen verhandelde percelen naar grootteklasse (m 2 ) 1) Aantallen nieuwbouwpercelen naar grootteklasse 0 <100 m² m² m² m² m² 500 m² en groter 1) Eerder zijn meervoudige percelen aan de orde geweest (percelen waarop meer dan 1 woning is ontwikkeld). Dit zijn er 152 en vallen bijna allemaal in de categorie 500 m 2 en groter. Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK. Corporaties vaak betrokken bij transacties van grote percelen Figuur 2.3 liet zien dat er zijn bijna percelen zijn verhandeld van meer dan 500 m 2. Gemeenten zijn nauwelijks vertegenwoordigd onder de aankopers van deze grote percelen. Corporaties en grote verhuurders nemen meerdere woningen op grote kavels ineens af, eerder beschreven als meervoudige transacties. Onder de meervoudige transacties van marktpartijen bevinden zich nog enkele transacties van percelen die nog zijn verkaveld, dat wil zeggen dat de percelen in kavels per woning zijn opgesplitst. De navolgende tabellen 2.8 en 2.9 laten de gemiddelde perceeloppervlakten zien voor enkel- en meervoudige transacties, met onderscheid naar betrokken verkoper en koper. Ten behoeve van de interpretatie van de uitkomsten is in de tabellen 2.8a en 2.9a aangegeven op hoeveel woningen het berekende gemiddelde is gebaseerd. De gemiddelde kavelgrootte van de aankopen van gemeenten blijkt het grootst (604 m 2 ). Het zijn echter maar 9 woningen waar dit gemiddelde betrekking op heeft. Natuurlijke personen verkopen in totaal woningen aan andere natuurlijke personen, waarbij de woningen een gemiddeld perceeloppervlakte hebben van 727 m 2. Dit is een hoog gemiddelde, gebaseerd op een relatief grote selectie en dat ondanks het hanteren van de bovengrens van m 2. Het hoge gemiddelde wordt, ondanks de bovengrens, nog steeds deels bepaald door het aantal agrarische erven dat is verhandeld met een nieuwe woning. De gemiddelde omvang van een aangekocht nieuwbouwperceel door natuurlijke personen heeft buiten deze transacties een gemiddelde van 187 tot 271 m 2, afhankelijk van het type verkoper.

22 Tabel 2.8 Gemiddelde perceeloppervlakte enkelvoudige 21 van 57 transacties (m 2 ) Kopers: Verkopers: Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Gemeenten Marktpartijen Totaal Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Gemeenten Marktpartijen Totaal Tabel 2.8a Het aantal enkelvoudige transacties waar het perceeloppervlakte betrekking op heeft 1) Kopers: Verkopers: Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Gemeenten Marktpartijen Totaal Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Gemeenten Marktpartijen Totaal ) Alleen transacties met een perceeloppervlakte tussen 50 en m 2 Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK. Tabel 2.9 Gemiddelde perceeloppervlakte meervoudige transacties (m 2 ) Kopers: Verkopers: Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Gemeenten Marktpartijen Totaal Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Gemeenten Marktpartijen Totaal Tabel 2.9a Het aantal woningen waar het perceeloppervlakte betrekking op heeft 1) Kopers: Verkopers: Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Gemeenten Marktpartijen Totaal Corporaties 2 2 Grote verhuurders Natuurlijke personen 2 2 Gemeenten Marktpartijen Totaal ) Alleen transacties met een perceeloppervlakte tussen 30 en m 2 Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK.

23 22 van 57 Transactieprijzen: meeste percelen verhandeld tussen 200/m 2 en 600/m 2 Van de verhandelde percelen is naast een oppervlakte ook een koopsom bekend. Dat maakt het mogelijk om transactieprijzen met elkaar te vergelijken. De prijzen zijn daarvoor omgerekend naar prijs per m 2. De verkoopprijs omgerekend naar vierkante meters laat zien dat het merendeel van de transacties een koopsom heeft van 200/m 2 tot 600/m 2 (figuur 2.4). Dit sluit aan bij prijzen die in de praktijk voor nieuwbouwkavels worden betaald. Op de transacties zijn er iets meer dan met een gemiddelde verkoopprijs van minder dan 200/m 2 en iets meer dan met een prijs van meer dan 800/m 2. Hoewel de transacties zijn geschoond voor outliers in gerealiseerde prijzen, blijven prijzen van minder dan 200/m 2 en meer dan 800/m 2 voor woningbouwkavels lastig te interpreteren omdat sprake is van een heterogene kwaliteit en niet duidelijk is of de aanneemsom al dan niet al verwerkt is in de transactieprijs. Figuur 2.4 Aantallen verhandelde percelen naar prijsklasse ( /m 2 ) Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK. Ontwikkeling van volumes en prijzen op de grondmarkt zijn indicatief De analyse van de grondtransacties is gebaseerd op de ingeschreven akten. Er is geen informatie beschikbaar over de eventuele gedane investeringen in het bouw- en woonrijp maken. Ook is van veel transacties niet goed uit te sluiten of de transactieprijs mogelijk al betrekking heeft op een aanneemsom voor de nieuwbouwwoning. Tenslotte hangen grondprijzen sterk af van het te realiseren bouwprogramma. Ondanks dat het indicaties betreft, laten de transactieprijzen een regionaal patroon zien. De hoogste prijzen worden gerealiseerd rond de stedelijke regio s. In figuur 2.5 is de regionale spreiding gevisualiseerd naar gemeenten. De donkere kleuren corresponderen met gemiddelde hoge prijzen per m 2 in desbetreffende gemeente. Lichte kleuren gaan samen met lage gemiddelde prijzen per m 2. Gemeenten waar geen gemiddelde prijs voor is te berekenen door het ontbreken van transacties, zijn wit gekleurd. Naast de

24 Randstad vallen de regio s rond Eindhoven/Den Bosch, 23 van 57 Enschede en Groningen op, waar ook transacties zijn gedaan met relatief hoge grondprijzen. Opvallend is bijvoorbeeld dat de gemiddelde grondprijzen in de gemeente Oldambt tot de hoogste van Nederland horen. Dit betreft een selectie van percelen waarbij de transactieprijzen betrekking hebben op meer dan alleen de verhandelde grond. De geregistreerde koopsom op de Kadastrale akte lijkt in deze gevallen ook betrekking te hebben gehad op de aanneemsom van de te realiseren nieuwbouwwoning. Figuur 2.5 Nieuwbouwgrond: gemiddelde m² prijzen per gemeente Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK.

25 Ruimtelijke kenmerken percelen en prijzen 24 van 57 In tabel 2.10 en 2.11 zijn de gemiddelde prijzen weergegeven per woonmilieu en met een onderscheid naar binnen, nabij en buiten bebouwd gebied (juli 2015-juli 2016). Prijzen blijken duidelijk te verschillen. Hoe stedelijker het woonmilieu, hoe hoger de prijzen. Dit zal te maken hebben met de gemiddeld ook hogere huizenprijzen in de stedelijke gebieden en de hogere woningdichtheden die er daar gerealiseerd kunnen worden op nieuwbouwpercelen. Opmerkelijk is dat percelen in centrum-stedelijke woonmilieus een lagere prijs hebben dan de nieuwbouwpercelen in een buiten-centrum woonmilieu. Zonder een diepgaander analyse naar samenstellingseffecten als mogelijke verschillen in kwaliteit, regio en programma is daar geen verklaring voor te geven. Tabel 2.10 Transactieprijzen per woonmilieu Woonmilieu Gemiddelde grondprijs per m 2 Centrum-stedelijk 521 Buiten-centrum 563 Groen-stedelijk 518 Centrum-dorps 446 Landelijk wonen 341 Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK. Hoewel de berekende gemiddelde grondprijzen per m 2 indicatief zijn, sluit het beeld ook hier aan bij wat te verwachten is. Prijzen van grondtransacties buiten bebouwd gebied, waarschijnlijk nog in een voortraject om ontwikkeld te worden, liggen gemiddeld beduidend lager dan prijzen binnen bebouwd gebied. Prijzen nabij bebouwd gebied zijn wat hoger, maar ook die blijven achter bij de prijzen binnen bebouwd gebied. Tabel 2.11 Transactieprijzen binnen, nabij of buiten bebouwd gebied Gemiddelde grondprijs per m 2 Binnen bebouwd gebied 467 Buiten bebouwd gebied 129 Nabij bebouwd gebied 337 Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016, BRK.

26 Datum 2.5 Woningmarktsegmenten: woningtypen en regio s 25 van 57 De geanalyseerde transacties bestaan grotendeels uit aankopen van eindgebruikers: corporaties, grote verhuurders en natuurlijke personen. Dat maakt het mogelijk om indicatief de grondtransacties vanuit het perspectief van de woningmarktsegmenten te analyseren. Dat gaat dan om de sociale huursector (corporaties), de huursector (grote particuliere en institutionele verhuurders) en de koopsector (natuurlijke personen). Zoals al eerder gepresenteerd (tabel 2.5 onder meer) worden de meeste woningpercelen door natuurlijke personen gekocht. Driekwart van de transacties heeft betrekking op eengezinswoningen (figuur 2.6). Voor grote particuliere en institutionele verhuurders ligt de verhouding omgekeerd. In 80% van de aankopen door grote verhuurders gaat het om appartementen. Aankopen van corporaties hebben in meer dan 60% van de gevallen betrekking op appartementen. Figuur 2.6 Nieuwbouw appartementen en eengezinswoningen naar actor op de woningmarkt en marktsegment Natuurlijke personen Grote verhuurders Appartement Eengezins Corporaties Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli Aanduiding woningtype en eigendomssituatie op basis van Basisregistratie Kadaster (BRK).

27 26 van 57 Marktsegmenten regionaal: verhuurders en corporaties vooral in de Randstad De grote particuliere en institutionele verhuurders zijn wat betreft de nieuwbouwaankopen vooral actief in de Metropoolregio Amsterdam. Tweederde van alle aankopen van grote verhuurders heeft betrekking op deze regio. Het aandeel in de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam bedraagt 13%, wat betekent dat 80% van alle nieuwbouwaankopen door verhuurders betrekking heeft op deze stedelijke regio s van de Randstad (tabel 2.12). De nieuwbouwaankopen van corporaties zijn regionaal veel meer gespreid. Ter vergelijking, van alle aankopen van corporaties heeft 24% betrekking op de Metropoolregio Amsterdam en voor natuurlijke personen is dit aandeel slechts 14%. Tabel 2.12 Nieuwbouwaankopen naar actor op de woningmarkt en benadering van marktsegment: koop (natuurlijke personen) en huur (grote verhuurders en corporaties) Woningmarktregio's Corporaties Grote verhuurders Natuurlijke personen Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde 2% 0% 3% Arnhem Nijmegen 8% 1% 4% Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goeree 0% 0% 2% Overflakkee Food Valley 2% 1% 3% Friesland 5% 0% 3% Groningen/Drenthe 2% 0% 5% Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam 3% 13% 14% Holland Rijnland 6% 3% 7% Limburg 5% 1% 2% Metropoolregio Amsterdam 24% 66% 14% Metropoolregio Eindhoven 4% 0% 6% Noord-Holland Noord 7% 0% 6% Noordoost Brabant 9% 10% 6% Oost-Nederland 3% 0% 3% U16 1% 1% 6% West-Brabant en Hart van Brabant 10% 3% 7% Woongaard 2% 0% 2% Zeeland 3% 0% 2% Zwolle/Stedendriehoek 5% 1% 5% Totaal (100%) (100%) (100%) Bron: BAG; woningen met een bouwjaar 2015 of 2016, geregistreerd tussen 1 juli 2015 en 1 juli Aanduiding woningtype en eigendomssituatie op basis van Basisregistratie Kadaster (BRK).

28 2.6 Profiel van woningbouwlocaties 27 van 57 De analyse van de grondtransacties geeft een aantal inzichten voor wat betreft de kenmerken van percelen waarop nieuwbouw wordt gerealiseerd en welk segment wordt bediend. Dit is van belang voor de analyse van nog onbebouwde ontwikkellocaties in het volgende hoofdstuk. Het onderzoek naar gerealiseerde nieuwbouw en bijbehorende transacties leert daarvoor navolgende lessen: Particulieren en grote particuliere en institutionele verhuurders zijn een belangrijke afnemer van nieuwbouw, maar ontwikkelen niet voor de markt. Deze groepen zullen daarom geen onderdeel zijn van de analyse van nog onbebouwde ontwikkellocaties. Actieve partijen op de grondmarkt voor woningbouwontwikkeling zijn gemeenten, marktpartijen en corporaties. Van deze actoren wordt in hoofdstuk 3 daarom wel het huidige bezit aan nog onbebouwde locaties onderzocht. Van de ontwikkelde nieuwbouwwoningen is de laatste transactie van het betreffende nieuwbouwperceel geanalyseerd. Ten tijde van de transactie is het perceel in 63% van de gevallen als bebouwd geregistreerd bij het Kadaster. 11 In nagenoeg alle andere gevallen (37%) heeft het onbebouwde perceel de cultuurcode nieuwbouw wonen, wat relevante informatie is voor het onderzoek naar de nog niet benutte onbebouwde percelen voor woningnieuwbouw. In de analyse van het huidige bezit van onbebouwde gronden zullen percelen met de cultuurcode nieuwbouw wonen daarom worden getypeerd als percelen waarvan met grote zekerheid is te zeggen dat de percelen tot woningnieuwbouw leiden (in het vervolg nog te definiëren als cluster 1 ). 11 Hetzij omdat het perceel (deels) al is bebouwd door de woningbouwrealisaties, hetzij omdat het perceel daarvoor ook al bebouwd was. Hierin is geen onderscheid te maken in dit onderzoek.

29 3 Voorraad nog onbebouwde percelen 28 van 57 In dit hoofdstuk worden onbebouwde percelen geanalyseerd. Waar liggen onbebouwde percelen die kunnen worden benut voor woningbouw? Welke partijen hebben deze grond in bezit? Wat zijn de ruimtelijke kenmerken van deze percelen? Hoe waarschijnlijk is het mede gezien het opgestelde profiel van nieuwbouwlocaties in hoofdstuk 2 dat op deze grondposities (op afzienbare termijn) woningen worden ontwikkeld? 3.1 Methodiek: onbebouwde percelen in de Basisregistratie Kadaster De informatiebasis voor het onderzoek is de Basisregistratie Kadaster (BRK). In de BRK wordt de eigendomssituatie op percelen geregistreerd. Ook is aanvullende informatie bekend over de kenmerken van percelen en informatie over de eigenaar. Van de percelen is bijvoorbeeld bekend of het een bebouwd of onbebouwd perceel betreft. Ook krijgt het perceel op het moment van transactie een functiebeschrijving zoals grasland, akkerbouw, verkeer of nieuwbouw wonen. Dit is de cultuurcode in de BRK. Een cultuurcode is zoals eerder gezegd een aanduiding van het gebruik van een stuk grond en alles wat erin of erop staat (zie verder bijlage 4). Vanuit deze informatie in de BRK is een selectie gemaakt van alle onbebouwde locaties in Nederland die op basis van perceelkenmerken en betrokken actoren voor woningbouwontwikkeling in aanmerking lijken te komen. De selectie doorloopt een viertal stappen, die navolgend worden beschreven. Hierbij is doorgegaan op de in hoofdstuk 2 opgedane inzichten. Figuur 3.1 Methodiek selectie onbebouwde percelen voor woningbouw

30 29 van 57 Overeenkomsten met profiel ontwikkelde nieuwbouwlocaties Deze selectie van onbebouwde percelen wordt op eigendomssituatie en ruimtelijke kenmerken geanalyseerd. De vraag is in hoeverre er kenmerken zijn die aansluiten bij de inzichten die in het in het voorgaande hoofdstuk zijn beschreven voor de nieuw ontwikkelde locaties. De mate van overeenkomst tussen de onbebouwde percelen en daadwerkelijk ontwikkelde locaties zegt iets over de waarschijnlijkheid dat de onbebouwde percelen kunnen worden aangewend voor nieuwe woningen. De analyse gaat alleen over onbebouwde percelen. Aangezien ook bebouwde percelen in aanmerking komen voor woningbouw, kan er op basis van dit onderzoek geen conclusies worden getrokken over de totale mogelijkheden om woningbouw te realiseren. In hoofdstuk 2 is al aan de orde geweest dat 63% van de ontwikkelde nieuwbouwpercelen ten tijde van de laatste transactie al als bebouwde locatie zijn geregistreerd. Op welk moment in de tijd deze percelen zijn bebouwd, is in dit onderzoek niet nader onderzocht. Er is geen onderscheid te maken tussen recent en in het verleden ontwikkelde locaties (waarbij mogelijk sloopnieuwbouw of grootschaliger herstructurering aan de orde is geweest). 3.2 Selectie van onbebouwde percelen Het doel van de selectie is om relevante percelen van relevante actoren op de woningmarkt te selecteren. De selectie doorloopt vier stappen. Stap 1 selectie van alle onbebouwde locaties In de eerste stap worden alle percelen geselecteerd die in de BRK opgenomen staan met een relevante cultuurcode en waarvan het eigendom is geregistreerd bij de relevante actoren op de grondmarkt als het op ontwikkeling van de grond aankomt: corporaties, gemeenten of marktpartijen. Dat percelen als onbebouwd zijn opgenomen in de database wil zeggen dat het Kadaster bij de laatste eigendomswijziging geen melding heeft gekregen van een aanwezig bouwwerk op het perceel. De kans bestaat dat het perceel inmiddels bebouwd is, maar in de praktijk volgt op bebouwing vaak een transactie of een inmeting door het Kadaster en zal het perceel niet meer als onbebouwd zijn aangemerkt. Stap 2 cultuurcode en aanwending van percelen voor woningbouw Deze eerste selectie bevat nog veel percelen die niet geschikt zijn voor woningbouwontwikkeling. De selectie van alle onbebouwde percelen omvat nog veel locaties die niets met woningbouw te maken hebben. Daarom wordt in een volgende selectie gekeken naar de cultuurcode van percelen. De cultuurcode heeft betrekking op de gebruiksfunctie van de onbebouwde grond. In bijlage 4 staan alle cultuurcodes van onbebouwde percelen. Voor dit onderzoek zijn allereerst alle onbebouwde percelen met een cultuurcode nieuwbouw wonen geselecteerd. De veronderstelling is dat hiervan nagenoeg zeker is dat de percelen bestemd zijn voor woningnieuwbouw. De inzichten die de analyse van de transacties van nieuwbouwpercelen opleverden (H2) onderbouwen deze veronderstelling. Ook percelen met de codering nieuwbouw bedrijvigheid (maatschappelijk of commercieel vastgoed) zijn toegevoegd aan de selectie waarvan door de klankbordgroep is bevestigd dat voor meerdere van dit soort locaties momenteel wordt onderzocht of er woningbouw is te realiseren. Tenslotte zijn in beginsel ook de onbebouwde percelen met een

31 agrarische cultuurcode gezien als potentiële woningbouwlocaties. 30 van 57 Deze selecties worden nog verfijnd door te filteren op bestemming en eigendomssituatie. In de praktijk blijkt dat ook op percelen met functies als sport en parkeren wel nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd, maar dit aantal is op het totaal dusdanig beperkt, dat deze percelen niet zijn opgenomen in deze analyse. De uitgevoerde selecties in stap 1 en 2 laten zien dat er in de Basisregistratie Kadaster bijna onbebouwde percelen in Nederland zijn geregistreerd waarvan ruim percelen een cultuurcode hebben die in beginsel ruimte bieden voor woningbouwontwikkeling (tabel 3.1). Tabel 3.1 Onbebouwde percelen in Nederland en in potentie bouwlocaties Aantal Oppervlak Alle onbebouwde percelen in ha Nederland Waarvan geschikte cultuurcode ha Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode Om het oppervlakte onbebouwde percelen volgens de BRK in perspectief te plaatsen, is een vergelijking gemaakt met de Bodemstatistiek van het CBS (CBS Statline). Het totale bodemoppervlakte van Nederland bedraagt ruim 4 miljoen hectare. Hiervan is ongeveer een kwart water volgens de Bodemstatistiek. Iets meer dan 2 miljoen hectare is landbouw. De rest is deels natuur, recreatie en diverse vormen van bebouwing. In totaal is er volgens de CBS Bodemstatistiek 2,5 miljoen ha onbebouwde grond in Nederland. In dit onderzoek is het vertrekpunt dus ha. Voor het onderzoek is al een voorselectie gemaakt op basis van eigendom. Er is alleen naar het eigendom van de als relevant benoemde actoren op de grondmarkt gekeken (corporaties, gemeenten, marktpartijen). Vandaar dat het volume lager uitkomt. De andere 1,75 miljoen ha onbebouwde is met name landbouwgrond van agrariërs. Uiteraard zal daar ook grond tussen zitten die in potentie geschikt is voor woningbouw. Het zal in gevallen zelfs al zo zijn dat de relevante actoren op de grondmarkt positie hebben ingenomen door een optie te nemen op de grond. Daar is echter geen zicht op. Vandaar dat deze grond buiten beschouwing blijft in de navolgende analyse van onbebouwde percelen waar woningbouw aan de orde lijkt. Stap 3 Verdelen naar eigendomssituatie en aanwending van percelen voor woningbouw De selectie van onbebouwde percelen is zoals gezegd beperkt tot het eigendom van corporaties, gemeenten en marktpartijen. Woningcorporaties zijn de kleinste groep als het op grondbezit aankomt. Zij bezitten bijna hectare aan onbebouwde percelen (tabel 3.2).

32 31 van 57 Tabel 3.2 Onbebouwde percelen in Nederland en in potentie bouwlocaties Percelen met geschikte cultuurcode Waarvan Aantal Oppervlak ha percelen van gemeenten ha percelen van woningcorporaties ha percelen van marktpartijen 1) ha 1) Dit zijn alle niet-natuurlijke personen In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op de woningmarktsegmenten en de rol van betrokken actoren. Van grote verhuurders is toen geconstateerd dat zij vooral als eindgebruiker actief zijn en geen rol lijken te spelen op de grondmarkt. Dat lijkt te worden bevestigd door de percelen die grote verhuurders in bezit hebben. Grote verhuurders vallen in deze tabel onder marktpartijen. Deze subgroep eigenaren heeft 110 hectare in bezit. Dit is bescheiden ten opzichte van het totale grondbezit van marktpartijen. Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode en eigendom Gemeenten hebben met hectare beduidend meer vierkante meters grond in bezit dan woningcorporaties. Een klein deel van de grond heeft een nieuwbouw wonen codering (zie tabel 3.3). Naast gronden bestemd voor woningbouw hebben gemeenten ontwikkellocaties ten behoeve van bedrijventerreinen. Het grootste deel van de geselecteerde onbebouwde percelen van gemeenten heeft in de Kadastrale registratie een agrarische functie. Gemeenten hebben deze grond niet per definitie in bezit ten behoeve van toekomstige ontwikkeling. Gemeenten hebben deze percelen ook in bezit ten behoeve van nutsvoorzieningen (waterbeheer) of andere openbare voorzieningen (park, natuur, recreatie). Specifiek voor binnenstedelijk bezit geldt bovendien dat het bijvoorbeeld groene stroken langs verkeersroutes en bebouwing betreft, als parkeerruimte in gebruik is of ten behoeve van infrastructurele projecten in bezit is. Binnen het gemeentelijk grondbezit zit dus nog relatief veel vervuiling waar het gaat om de relatie met woningbouw. Hier wordt in stap 4 verder op ingegaan. Tabel 3.3 Onbebouwde percelen van gemeenten naar cultuurcode Onbebouwde percelen naar cultuurcode Oppervlakte % Agrarische cultuurcode % Nieuwbouw wonen % Nieuwbouw bedrijvigheid % Totaal gemeentelijk bezit onbebouwde grond % Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode en eigendom

33 Grondbezit van marktpartijen 32 van 57 De meeste onbebouwde percelen zijn in het bezit van marktpartijen. Onder marktpartijen vallen in dit onderzoek alle organisaties ( niet-natuurlijke personen ) die geen corporatie, gemeente of ander overheidsorgaan zijn. Dit zijn echter nog merendeels organisaties die weinig met woningbouwontwikkeling te maken hebben. Onder de eigenaren bevinden zich bijvoorbeeld nog stichtingen, havenbedrijven, natuurbeheerders en agrarische BV s. Dat zijn immers ook bedrijven met onbebouwde grond in bezit, maar wel met een duidelijk ander doel dan woningbouwontwikkeling. De selectie van marktpartijen is daarom aangescherpt, om alleen de partijen over te houden die actief zijn op de woning(nieuwbouw)markt. Het vertrekpunt is alle onbebouwde grond van alle marktpartijen met cultuurcode nieuwbouw wonen. Aanvullend wordt ook de andere grond geselecteerd van marktpartijen die actief zijn op de woningmarkt. Marktpartijen worden als actieve woningmarktpartij gezien als zij als belanghebbende voorkomen bij de transacties van H2. De lijst is verder gescreend op leden van Neprom. In totaal zijn er iets meer dan 500 marktpartijen die als actieve woningmarktpartij gezien worden. Van deze eigenaren zijn ook de andere onbebouwde percelen (agrarisch, nieuwbouw-bedrijvigheid) weer toegevoegd, in de veronderstelling dat de marktpartijen deze grond niet met een ander doel hebben aangekocht. Er is daarbij wel gecorrigeerd voor eigenaren die relatief heel veel andere onbebouwde percelen bezitten. Dit voorkomt dat ook al het eigendom meetelt van havenbedrijven, natuurbeheerders en nutsbedrijven die mogelijk bij toeval een nieuwbouw wonen perceel bezitten. 12 De methodiek zou verder verfijnd kunnen worden door de lijst met grondeigenaren aan te vullen met ledenlijsten van bijvoorbeeld Bouwend Nederland of NVB-Bouw. Steekproeven duiden er echter op dat er niet veel extra percelen bij komen. Onderstaande tabel laat zien dat met deze selectiecriteria het grootste deel van de onbebouwde percelen van marktpartijen niet in bezit lijkt om op korte termijn ontwikkeld te worden als woningbouwlocatie. Tabel 3.4 bezit van marktpartijen en aanwending van percelen voor woningbouw Aantal Oppervlak Percelen van marktpartijen ha -/- percelen van eigenaren niet actief in de woningmarkt ha Percelen van marktpartijen actief op de ha woning(nieuwbouw)markt Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode en eigendom 12 In de top 500 van eigenaren met woningbouwgrond kwamen nog enkele partijen voor die duidelijk afweken van het profiel van woningbouwontwikkelaar. Door een extra criterium in te stellen, namelijk dat het aandeel woningbouwgrond op het totaal minimaal 2% moest bedragen, bleken de organisaties met een erg afwijkend profiel af te vallen.

34 Samenvatting van grondvoorraden per actor 33 van 57 Door gebruik te maken van de combinatie cultuurcode en eigendomssituatie is een groot deel van de onbebouwde locaties in voorgaande stappen dus afgevallen als mogelijke locaties voor woningbouwplannen. De resulterende grondvoorraden zijn per actor samengevat in tabel 3.5. Tabel 3.5 Percelen met een geschikte cultuurcode en van een relevante actor op de woningmarkt Aantal oppervlak Percelen van gemeenten ha Percelen van woningcorporaties ha Percelen van marktpartijen ha Totaal ha Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode en eigendom Kader: Grondbezit geconcentreerd bij grote eigenaren Het meeste grondbezit zit geconcentreerd bij een relatief klein deel van de eigenaren. Zo hebben 50 gemeenten (13% van alle gemeenten) met het meeste grondbezit in totaal 52% van het totale grondbezit van gemeenten in bezit. De 10 corporaties met het meeste grondbezit hebben maar liefst 41% van het totaal in bezit. Voor de marktpartijen geldt dat de 10 grootste grondbezitters 24% van de totale grondvoorraad bezitten. Hoewel dat percentage lager ligt, is hier absoluut gezien sprake van een sterkere concentratie omdat er veel meer marktpartijen zijn dan gemeenten en corporaties. Op marktpartijen vormt het aantal van 10 minder dan 0,1% van het totaal. Wat betekent dat 0,1% van de betrokken marktpartijen 24% van de totale grondvoorraad in bezit hebben. Tabel 3.6 Concentratie van grondbezit bij grote eigenaren; marktaandelen op perceeloppervlakte Eigenaren Aantal eigenaren met grond totaal Marktaandeel grootste 10 Marktaandeel grootste 50 Gemeenten % 52% Corporaties % 79% Marktpartijen % 39% Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode en eigendom

35 34 van Onbebouwde percelen ten behoeve van woningbouw (stap 4) De voorraad onbebouwde percelen in handen van relevante partijen op de woningmarkt bedraagt zoals gezegd ruim hectare (tabel 3.5). Hier is echter nog meer scherpte in aan te brengen. Niet alle percelen lijken even waarschijnlijk als woningbouwlocatie. Deze scherpte kan worden aangebracht door ruimtelijke kenmerken toe te voegen aan de onbebouwde percelen. De ruimtelijke kenmerken hebben betrekking op een combinatie van het geldende bestemmingsplan de locatie ten opzichte van het bebouwd gebied Ruimtelijke plannen en onbebouwde percelen Onbebouwde percelen blijken vaak geen woningbouwbestemming te hebben. Met behulp van informatie van PDOK (ruimtelijkeplannen.nl) is van veel onbebouwde percelen de huidige bestemming bepaald volgens het geldende bestemmingsplan. Het gemeentelijk binnenstedelijk bezit heeft bijvoorbeeld meestal bestemmingen als verkeer, recreatie, park, sport, natuur of water. Hoewel niet uit te sluiten is dat er op deze percelen woningen te realiseren zijn, duiden dit soort functies er niet op dat ontwikkeling (op korte termijn) aan de orde is. De geldende bestemming op onbebouwde percelen is dus ontleend aan de bestemmingsplannen zoals die zijn ontsloten op ruimtelijke plannen.nl. Dit is niet alleen bepaald voor percelen binnen bebouwd gebied, maar ook voor percelen erbuiten. De vraag is of het bestemmingsplan wellicht al wonen mogelijk maakt. Er zijn in de ruimtelijke plannen meerdere zogenaamde enkelvoudige bestemmingen die woningen toestaan. Het gaat dan om enkelvoudige bestemmingen als wonen, woongebied, gemengd, maatschappelijk of centrum. 13 Van de onbebouwde percelen van de relevante actoren is dus uitgezocht op welke een dergelijke enkelvoudige bestemming al rust. Dus op welke van de onbebouwde percelen volgens het huidige bestemmingsplan woningen zijn toegestaan. De aanname is dat het voor deze percelen meer voor de hand ligt dat zij voor woningbouw in aanmerking komen. 13 Het lijstje met alle enkelvoudige bestemmingen is bijgevoegd in bijlage 5.

36 35 van 57 Op dit moment is woningbouw volgens het bestemmingsplan op slechts een klein deel van de onbebouwde percelen toegestaan. Voor woningcorporaties heeft in totaal 18% van de onbebouwde percelen een bestemming wonen, woongebied, gemengd/centrum of maatschappelijk. Voor marktpartijen is dit 12% en voor gemeenten slechts 5% (tabel 3.7). In absolute aantallen hebben gemeenten overigens wel de meeste grond met woningbouwbestemming (4.445 hectare). Dit komt omdat gemeenten met hectare absoluut gezien de meeste onbebouwde percelen in bezit hebben (5% van ha is ha). Tabel 3.7 Verdeling onbebouwde percelen (%-totaal) actoren naar bestemmingsplan Gemeente Markt Woningcorporatie Agrarische bestemming 31% 39% 68% Bedrijvigheid 4% 29% 1% Bos, groen, natuur 50% 12% 9% Sport, recreatie, verkeer 5% 3% 0% Overige 6% 5% 4% Centrum/gemengd 1% 2% 1% Maatschappelijk 1% 1% 2% Wonen 2% 6% 13% Woongebied 1% 3% 2% Totaal ha ha ha Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode, eigendom en ruimtelijkeplannen.nl De helft van de grond van gemeenten heeft betrekking op bestemmingen als bos, groen of natuur. De private woningmarktpartijen en woningcorporaties hebben beduidend minder grond met deze bestemming. Voor woningcorporaties heeft 68% van het bezit aan onbebouwde locaties een agrarische bestemming. Gezien het profiel van de organisatie, ligt het voor de hand dat woningcorporaties met dit grondbezit woningbouwontwikkeling beogen. Ook voor gemeenten en marktpartijen geldt dat locaties met agrarische bestemming waarschijnlijk in bezit zijn met het oog op een bestemmingswijziging. Waar gemeenten relatief veel grond in bezit hebben met bestemming bos, groen of natuur, hebben marktpartijen relatief veel onbebouwde grond met bedrijvenbestemming. Percelen binnen, nabij of buiten bestaand gebied Niet alleen het geldende bestemmingsplan is relevante informatie om de woningbouwmogelijkheden voor de onbebouwde percelen in te kunnen schatten. De woningbouwmogelijkheden voor onbebouwde binnen- en buitenstedelijke locaties blijken te verschillen. Dit komt naar voren uit een analyse van de onbebouwde percelen naar ligging ten opzichte van de bestaande bebouwing: percelen binnen, nabij of buiten bebouwd gebied liggen. Steekproeven laten vervolgens zien dat, binnenstedelijke onbebouwde locaties vaak niet bestemd zijn voor woningbouw. Onbebouwde grond heeft bijvoorbeeld betrekking op groenstroken langs bebouwing of verkeersroutes, natuur en openbare ruimte, waarop geen woningbouw te realiseren is. Dit soort openbare ruimtes is meestal in bezit van gemeenten.

37 De binnenstedelijke onbebouwde percelen hebben in de meeste 36 van 57 gevallen dan ook een bestemmingsplan waarbinnen het realiseren van woningen niet is toegestaan nog los van percelen met agrarische bestemming. In totaal heeft 86% van alle oppervlakte aan binnenstedelijke onbebouwde percelen een bestemming die geen woningen toestaat (tabel 3.8). Met name gemeenten hebben, zoals gezegd, veel binnenstedelijke grond waar geen woningbouw gerealiseerd mag worden volgens het geldende bestemmingsplan. Tabel 3.8 Onbebouwde binnenstedelijke percelen corporaties, gemeenten, marktpartijen naar bestemmingsplan (hectare) Bestemmingsplan wonen 1) Bestemmingsplan agrarisch 2) Bestemmingsplan anders Corporaties Gemeenten Marktpartijen Totaal Bestemmingsplan anders (%) 1) Bestemmingsplan wonen omvat de enkelvoudige bestemmingen Wonen, Woongebied, Maatschappelijk en Gemengd. Dat zijn de bestemmingen waarbinnen woningen zijn toegestaan. 2) Bestemmingen met de enkelvoudige bestemming Agrarisch en Agrarisch met waarden Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode, eigendom en ruimtelijkeplannen.nl 42% 89% 78% 86%

38 37 van 57 Ook nabij (tot 500 meter erbuiten) of buiten bebouwd gebied hebben gemeenten relatief veel grond die, los van agrarische bestemming, nu geen woningbouwbestemming heeft. Dit percentage bedraagt respectievelijk 63% en 68% (tabel 3.9 en tabel 3.10). De oorzaak is dat de gezamenlijke actoren op de grondmarkt nabij en buiten bebouwd gebied vooral veel onbebouwde percelen bezitten met een agrarische bestemming. In beide gevallen gaat het om een totaal van afgerond hectare. Het komt in beperkte mate voor dat de onbebouwde percelen nabij en buiten de bestaande bebouwingsgrenzen al een woningbouwbestemming hebben. Tabel 3.9 Onbebouwde percelen corporaties, gemeenten en marktpartijen nabij bebouwd gebied naar bestemmingsplan (hectare) Bestemmingsplan wonen 1) Bestemmingsplan agrarisch 2) Bestemmingsplan anders Corporaties Gemeenten Marktpartijen Bestemmingsplan anders (%) Totaal % 1) Bestemmingsplan wonen omvat de enkelvoudige bestemmingen Wonen, Woongebied, Maatschappelijk en Gemengd. Dat zijn de bestemmingen waarbinnen woningen zijn toegestaan. 2) Bestemmingen met de enkelvoudige bestemming Agrarisch en Agrarisch met waarden Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode, eigendom en ruimtelijkeplannen.nl 29% 67% 43% Tabel 3.10 Onbebouwde percelen corporaties, gemeenten en marktpartijen buiten bebouwd gebied naar bestemmingsplan (hectare) Bestemmingsplan wonen 1) Bestemmingsplan agrarisch 2) Bestemmingsplan anders Corporaties Bestemmingsplan anders (%) Gemeenten % Marktpartijen % Totaal % 1) Bestemmingsplan wonen omvat de enkelvoudige bestemmingen Wonen, Woongebied, Maatschappelijk en Gemengd. Dat zijn de bestemmingen waarbinnen woningen zijn toegestaan. 2) Bestemmingen met de enkelvoudige bestemming Agrarisch en Agrarisch met waarden Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode, eigendom en ruimtelijkeplannen.nl 15%

39 38 van Gradaties in overeenkomsten met profiel woningbouwlocatie De voorraad onbebouwde percelen is in verschillende clusters in te delen. Het principe achter de indeling is dat de percelen in verschillende mate aansluiten bij het profiel van een onbebouwde woninglocatie. De indeling wordt ontleend aan de inzichten die zijn opgedaan door de onbebouwde percelen in voorgaande paragraaf in te delen naar cultuurcode van percelen, eigendomssituatie, bestemmingsplan en positie ten opzichte van de bestaande bebouwing. Eerste cluster: percelen met een cultuurcode nieuwbouw wonen in de Basisregistratie Kadaster. Dit zijn percelen waarvan bij de laatste transactie bekend is dat ze voor nieuwbouwontwikkeling gebruikt zullen worden. Van dit cluster onbebouwde percelen is met grote zekerheid te zeggen dat er woningbouwplannen voor de locatie zijn. Tweede cluster: onbebouwde percelen met verschillende kenmerken van een woningnieuwbouwlocatie. Het tweede cluster bestaat uit - de overige grond van corporaties (naast cultuurcode nieuwbouw wonen) omdat het gezien de aard en functie van woningcorporaties niet voor de hand ligt dat zij onbebouwde percelen voor een ander doel in het bezit hebben. - de overige grond van marktpartijen (naast cultuurcode nieuwbouw wonen), uitgezonderd grond met cultuurcode bedrijvigheid/bedrijvenbestemming en uitgezonderd binnenstedelijke grond binnen een bestemmingsplan waar geen woningen zijn toegestaan. - van gemeenten de overige percelen (naast cultuurcode nieuwbouw wonen) met bestemmingsplan staat woningen toe en buitenstedelijk grondbezit met een agrarische bestemming. Derde cluster: percelen met minste aansluiting bij een nieuwbouwprofiel. De resterende voorraad onbebouwde percelen bestaat uit eigendom van marktpartijen en gemeenten. Het grondbezit van marktpartijen in het derde cluster bestaat uit onbebouwde percelen met een functie bedrijvigheid. In het derde cluster zit ook gemeentelijke grond die bedoeld is voor bedrijvigheid, maar hieronder valt ook het andere grondbezit van gemeenten met een niet-woon bestemming. Eerste cluster: percelen met een cultuurcode nieuwbouw wonen in de Basisregistratie Kadaster Het eerste cluster bestaat uit percelen die ten tijde van de laatste transactie als cultuurcode nieuwbouwwonen hadden. Dat betekent zoals gezegd dat van de percelen ten tijd van de transactie bekend was, dat ze voor nieuwbouwontwikkeling gebruikt zouden worden. Van dit cluster is met de grootste zekerheid te zeggen dat er op korte termijn gebouwd gaat worden (of dat er sinds de afslag van het bestand inmiddels al wordt gebouwd). Op het totaal van hectare grondbezit van alle actoren samen heeft hectare een cultuurcode nieuwbouw-wonen (tabel 3.11).

40 39 van 57 Marktpartijen bezitten van deze onbebouwde percelen met een oppervlakte van hectare. Het aantal percelen van gemeenten bedraagt met een oppervlakte van hectare. De gemiddelde oppervlakte per perceel is voor gemeenten beduidend groter, wat erop duidt dat er hier meer percelen tussen zitten die nog verkaveld worden voor de oplevering van de nieuwbouwwoningen. Tabel 3.11 Cluster 1: percelen met cultuurcode nieuwbouw wonen, aantallen en oppervlakte naar eigenaar Aantal Hectare totaal Gemiddelde oppervlakte (m 2 ) Corporaties Gemeenten Marktpartijen Totaal Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode, eigendom en ruimtelijkeplannen.nl Onbebouwde percelen met de cultuurcode nieuwbouw wonen hebben in ongeveer 40% van de gevallen al een bestemmingsplan dat wonen toestaat. In 40% van de gevallen gaat het om een agrarische bestemming. De overige 20% bestaat uit een variëteit aan bestemmingen zoals recreatie, sport, natuur, bos en tuin. Aankoopjaar van eerste cluster percelen Van de onbebouwde percelen met cultuurcode nieuwbouw wonen is 53% aangekocht vanaf 2013 (figuur 3.2). Dat is het aandeel in de voorraad waarvan een aankoopjaar bekend is. 14 Dat betekent dat er met 47% ook veel percelen zijn aangekocht voor 2013 zonder dat daar inmiddels voor zover bekend een nieuwbouwwoning is gerealiseerd (volgens de BAG) of een nieuwe eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden (BRK). Deze 47% is nagenoeg in het geheel aangekocht na Dat hier in de tussentijd geen ontwikkeling heeft plaatsgevonden kan te maken hebben met de planperiode aangezien grote gebiedsontwikkelingen tot 10 jaar kunnen duren. Ook kan voor een deel van de aangekochte percelen sprake zijn van een crisiseffect, waarbij de nieuwbouw is af- of uitgesteld vanwege vraaguitval of anderszins onrendabele business cases. 14 Van 7% van het grondbezit is in de gebruikte dataset niet bekend wat het aankoopjaar is. Dat heeft vooral te maken hebben met de wijze waarop akten (in het verleden) zijn gedigitaliseerd; voor dit deel van de akten is het aankoopjaar niet gedigitaliseerd. Het merendeel van de percelen waarvan het aankoopjaar niet bekend is, is dan ook aangekocht voor 1993.

41 40 van 57 Het beeld naar aankoopjaar wijkt overigens niet erg af, als de aankoopperioden voor de drie eigenaarsgroepen worden vergeleken (figuur 3.3). Figuur 3.2 Aankoopjaar van de onbebouwde nieuwbouwpercelen Figuur 3.3 Aankoopjaar van de onbebouwde nieuwbouwpercelen naar type eigenaar, cluster 1 Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode

42 Tweede cluster: onbebouwde percelen met verschillende kenmerken van een woningnieuwbouwlocatie 41 van 57 Het tweede cluster bestaat uit percelen die in beginsel potentie kunnen bieden voor nieuwbouw, maar die in de Kadastrale registratie een andere cultuurcode hebben. Hieronder is geschaard: De overige grond van corporaties (naast cultuurcode nieuwbouw wonen) omdat het gezien de aard en functie van woningcorporaties niet voor de hand ligt dat zij onbebouwde percelen voor een ander doel in het bezit hebben. De overige grond van marktpartijen (naast cultuurcode nieuwbouw wonen), uitgezonderd grond met cultuurcode bedrijvigheid/bedrijvenbestemming uitgezonderd binnenstedelijke grond binnen een bestemmingsplan waar geen woningen zijn toegestaan. Van gemeenten de overige percelen (naast cultuurcode nieuwbouw wonen) met bestemmingsplan staat woningen toe en buitenstedelijk grondbezit met een agrarische bestemming. Onder het tweede cluster van grondvoorraden valt hectare grondbezit (tabel 3.12). Gemeenten zijn binnen dit cluster de grootste eigenaar, waaronder vooral veel agrarisch bezit buiten bestaand bebouwd gebied. Ten opzichte van de onbebouwde percelen met cultuurcode nieuwbouw zijn de percelen in dit tweede cluster gemiddeld beduidend omvangrijker. Dat betekent dat veel kavels in dit cluster nog niet verkaveld zijn naar een omvang die passend is voor een (nieuwbouw)woning. Dat neemt niet weg dat er op deze kavels al gebouwd kan worden. De eigendomsoverdracht van de nieuwbouwwoningen heeft niet noodzakelijk een relatie met de ontwikkelactiviteit de overdracht kan ook na realisatie van de woning plaatsvinden. Tabel 3.12 Cluster 2: percelen met aansluiting bij nieuwbouwprofiel, aantallen en oppervlakte naar eigenaar Aantal Hectare totaal Gemiddelde oppervlakte (m 2 ) Corporaties Gemeenten Marktpartijen Totaal Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode Aankoopjaar van tweede cluster percelen Uit de analyse van aankoopjaren van de percelen in dit tweede cluster, komt naar voren dat gemeenten een derde van dit grondbezit al voor het jaar 2000 hebben aangekocht. Hoewel woningbouw op deze locaties wellicht niet is uit sluiten, lijkt voor deze locaties geen sprake van woningbouwplannen. Woningcorporaties hebben relatief veel van het huidige bezit aan onbebouwde percelen aangekocht in de jaren 2007, 2008 en 2009 (40%). Mogelijk dat de crisis op de woningmarkt en de aangepaste regelgeving voor corporaties ertoe heeft geleid dat deze locaties nog onbebouwd zijn gebleven. Over het geheel genomen is het aankooppatroon in dit cluster veel gelijkmatiger dan de percelen uit het eerste cluster, waarvan het merendeel in de recente jaren is aangekocht.

43 42 van 57 Figuur 3.4 Aankoopjaar van de onbebouwde nieuwbouwpercelen in cluster 2, naar type eigenaar Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode Derde cluster percelen met minste aansluiting bij een nieuwbouwprofiel De resterende voorraad onbebouwde percelen bestaat uit eigendom van marktpartijen en gemeenten. Het grondbezit van marktpartijen in het derde cluster bestaat uit percelen met een functie bedrijvigheid (tabel 3.13). In het derde cluster zit ook gemeentelijke grond die bedoeld is voor bedrijvigheid, maar hieronder valt ook het andere gemeentelijke grondbezit met een niet-woon bestemming. Tabel 3.13 Cluster 3: percelen die niet aansluiten bij nieuwbouwprofiel, aantallen en hectare naar eigenaar Aantal Hectare Gemeenten Marktpartijen Totaal Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode

44 Aankoopjaar derde cluster percelen 43 van 57 Het grondbezit van gemeenten in dit derde cluster percelen is ten opzichte van het grondbezit in beide andere clusters nog vaker al voor het jaar 2000 aangekocht. Voor marktpartijen geldt dat 45% van de percelen vanaf 2013 is aangekocht. Dit zijn percelen die ten tijde van deze transactie bestemd waren om nieuwbouw van bedrijfshuisvesting op te realiseren. Gezien de recente aankoopperiode lijkt het dan niet zo waarschijnlijk dat op deze percelen nog een bestemmingswijziging plaatsvindt. Mogelijk dat dit wel geldt voor eerder aangekochte percelen, maar daar is op dit moment geen informatie over beschikbaar. Figuur 3.5 Aankoopjaar van de onbebouwde nieuwbouwpercelen in cluster 3, naar type eigenaar Bron: Basisregistratie Kadaster, selectie op basis van cultuurcode Resultaat: niet uitputtende selectie van locaties waarop woningbouw mogelijk lijkt De criteria die zijn gehanteerd om het grondbezit te clusteren is gedaan op basis van cultuurcode, eigendomssituatie, bestemmingsplan en locatie van percelen. Hoewel de clustering een mate van kansrijkheid in zich heeft voor de mogelijkheid tot woningbouwontwikkeling, blijft dat situatie afhankelijk. Het is op basis van de gehanteerde criteria niet uit te sluiten dat een deel van de percelen in cluster 2 en 3 (of daarbuiten) net zo kansrijk voor woningbouwontwikkeling is als percelen in cluster 1. Ook is geen uitspraak gedaan over de aansluiting bij de marktvraag, wat een randvoorwaarde is voor een kansrijke ontwikkeling van een locatie.

45 44 van Potentieel aan woningbouw op onbebouwde percelen Gegeven de voorraad onbebouwde percelen kan een indicatieve berekening worden gemaakt hoeveel woningen er op die locaties ontwikkeld kunnen worden. De berekening gaat uit van de voorraad aan onbebouwde percelen en relateert dat aan gemiddelde woningdichtheden. De woningdichtheden waarvan uit wordt gegaan, worden ontleend aan een recente studie van Planbureau voor de Leefomgeving (2016). In deze studie van PBL is voor een aantal referentie gebieden in Nederland de woningdichtheid vastgesteld door gebiedsoppervlakten te koppelen aan woninginformatie vanuit de BAG. PBL onderscheidt een vijftal klassen aan woningdichteid, variërend van 8 woningen per hectare in sterk landelijke gebieden tot 171 woningen per hectare in de binnensteden van de grootste steden van Nederland. Met deze bandbreedte in regio s is onderliggend in deze indicatieve berekening rekening gehouden door voor de stedelijke woningmarktregio s te rekenen met hogere woningdichtheden van gemiddeld 40 tot 60 woningen per hectare. Voor de regio s daarbuiten wordt een bandbreedte gehanteerd van 20 tot 40 woningen. Ter referentie, dergelijke woningdichtheden liggen in de buurt van de norm van 30 woningen per hectare die werd gehanteerd voor de VINEX wijken. Met deze kencijfers voor woningdichtheden kunnen de hectares grondvoorraad worden omgerekend naar potentieel aan te bouwen woningen. Bij deze indicatieve berekening wordt onderscheid gemaakt naar de verschillende clusters van percelen. De indeling geeft per cluster een mate van waarschijnlijkheid dat percelen bedoeld zijn om woningen op te ontwikkelen. Voor het eerste cluster is die zekerheid vrij groot, aangezien het perceel bij de laatste transacties die functie ook bezat. Voor percelen in het derde cluster lijkt die kans minder groot, aangezien hier pecelen zijn geplaatst die in de praktijk waarschijnlijk al een andere functie hebben of waar bestemmings-/functiewijzigingen nodig zijn om woningen te kunnen ontwikkelen. Uitgaande van de bandbreedte in woningdichtheid is er op onbebouwde nieuwbouw wonen percelen ruimte om bijna tot ruim woningen te bouwen (cluster 1). Uitgaande van de percelen in het tweede cluster, bedraagt de woningbouwruimte van iets minder dan woningen tot bijna 1,4 miljoen woningen.

46 Afwijkende regionale verdeling grondbezit en nieuwbouw 45 van 57 Hoewel het om verschillende statistieken gaat, wijkt de regionale verdeling van het grondbezit zichtbaar af van de regio s waar recent de meeste woningnieuwbouw is gerealiseerd, zoals dat in hoofstuk 2 aan de orde is geweest. De meeste woningnieuwbouw heeft betrekking op de Randstedelijke woningmarktregio s. In Holland-Rijnland, U16 (Utrecht), Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam en Metropoolregio Amsterdam vond gezamenlijk 46% van de nieubouwontwikkeling plaats in de periode medio 2015 medio Het merendeel van de voorraad onbebouwde percelen ligt echter buiten de Randstad. In de woningmarktregio s buiten de Randstad bevindt zich 75% van het grondbezit van de percelen uit cluster 1 en 85% van de percelen uit de clusters 2 en 3 (tabel 3.14). 15 Tabel 3.14 Regionale verdeling van woningnieuwbouw, conform de BAG (medio 2015-medio 2016) en grondbezit van actoren op de grondmarkt, in hectare, naar cluster Woningmarktregio Woningnieuwbouw (%/aantal woningen) Grondbezit cluster 1 (%/hectare onbebouwde percelen) Grondbezit cluster 2 (%/hectare onbebouwde percelen) Grondbezit cluster 3 (%/hectare onbebouwde percelen) Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde 2,4% 3,4% 3,1% 6,8% Arnhem Nijmegen 3,8% 3,6% 2,0% 4,3% Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goeree Overflakkee 1,6% 1,5% 2,8% 1,6% Food Valley 2,8% 2,4% 1,8% 2,5% Friesland 2,9% 8,3% 4,0% 4,7% Groningen/Drenthe 4,6% 7,9% 8,2% 7,9% Haaglanden/Midden- Holland/Rotterdam 11,8% 8,9% 2,8% 5,3% Holland Rijnland 6,8% 2,8% 1,1% 0,9% Limburg 2,4% 7,4% 15,8% 11,3% Metropoolregio Amsterdam 22,1% 9,9% 6,3% 6,9% Metropoolregio Eindhoven 4,7% 5,0% 9,7% 13,6% Noord-Holland Noord 4,6% 3,4% 3,8% 2,0% Noordoost Brabant 5,7% 4,5% 10,7% 10,2% Oost-Nederland 3,2% 4,5% 4,1% 3,6% U16 5,2% 4,1% 4,3% 2,2% West-Brabant en Hart van Brabant 5,9% 5,9% 6,5% 5,8% Woongaard 2,5% 3,2% 2,1% 1,5% Zeeland 2,3% 3,6% 2,3% 1,7% Zwolle/Stedendriehoek 4,9% 9,6% 8,6% 7,0% Totaal Er is sprake van een afwijkende regionale verdeling waar het gaat om recente nieuwbouwontwikkeling en beschikbare woningbouwlocaties, maar in welke mate werkelijk verschillen bestaan tussen realisaties en nog potentiële woningbouw, hangt uiteraard nog af van mogelijk te realiseren woningdichtheden. Uitgaande van hogere woningdichtheden in stedelijke gebieden, zouden de regionale discrepanties weer kleiner worden.

47 Afwijkende verdeling grondbezit en verkochte percelen naar actor 46 van 57 Tenslotte zijn de marktaandelen van de actoren op de grondmarkt in de transacties (hoofdstuk 2) en het grondbezit naar clusters (hoofdstuk 3) met elkaar vergeleken. In totaal hebben de betreffende actoren woningen verkocht in de beschouwde periode (medio 2015-medio 2016). Marktpartijen hebben met 71% het grootste aandeel in deze verkopen. Corporaties hebben met 8% het kleinste aandeel in de verkopen en ook het kleinste aandeel in het grondbezit. Gemeenten hebben met 21% een iets groter aandeel in het aantal transacties, maar hebben duidelijk de meeste grond in bezit. Gemeenten bezitten 53% van de onbebouwde percelen in cluster 1, 81% van de grond in cluster 2 en 90% van de grond in cluster 3. In bijlage 7 is de verdeling van het grondbezit per actor ook nog per woningmarktregio samengevat. Actor Tabel 3.15 Verdeling van verkochte woningen naar actor, conform de BRK en BAG (medio medio 2016) en grondbezit, in hectare, naar cluster Woningnieuwbouw Grondbezit cluster 1 (%/aantal (%/hectare verkochte onbebouwde woningen) percelen) Grondbezit cluster 2 (%/hectare onbebouwde percelen) Woningcorporatie 8% 5% 4% Grondbezit cluster 3 (%/hectare onbebouwde percelen) Gemeente 21% 53% 81% 90% Marktpartijen 71% 42% 15% 10% Totaal Bron: Geregistreerde nieuwe woningen in de BAG (juli 2015 t/m juni 2016), BRK.

48 4 Definitielijst 47 van 57 Basisregistratie Adressen en Gebouwen(BAG): De BAG is de landelijke gebouwendatabase waarin alle gebouwen van Nederland zijn geregistreerd. Basisregistratie Kadaster (BRK): De Basisregistratie Kadaster (BRK) bestaat uit de kadastrale registratie en de kadastrale kaart. Op de kadastrale kaart is de ligging van de kadastrale percelen te zien. In de registratie zijn de onroerende zaken en de zakelijke rechten die gevestigd zijn op de percelen geregistreerd. Bestaand bebouwd gebied: De gebieden buiten de bebouwde grenzen (gemeentegrenzen) worden aangegeven door gemeenten en deze zijn geregistreerd in de Basisregistratie Topografie (BRT). In dit rapport staan analyses waarin is gekeken naar percelen binnen, buiten en nabij bebouwd gebied. Nabij bebouwd gebied is het gebied tot 500 meter buiten de grens. Het CBS gebruikt in de veel gebruikte statistiek Bodemgebruik dezelfde bron voor de beschrijving van bestaande bebouwing. Bebouwde percelen: In de Basisregistratie Kadaster (zie definitie hierboven) is per perceel opgenomen of deze wel of niet bebouwd is. Deze aanduiding wordt gegeven op basis van een akte of op basis van een waarneming van een landmeter. Bebouwde percelen zijn percelen waar bebouwing op staat. Bestemming (ruimtelijk): In bestemmingsplannen (zie definitie hieronder) is per vlak een bestemming opgegeven. Dit kan bijvoorbeeld wonen, agrarisch of verkeer zijn. Bestemmingsplan: Een bestemmingsplan is een plan waarin een gemeente vastlegt waarvoor de verschillende delen van het grondgebied van de gemeente mogen worden gebruikt. In dit onderzoek zijn bestemmingsplannen geraadpleegd via Cultuurcode: Een cultuurcode is een niet authentiek gegeven in de Basisregistratie Kadaster en geeft een aanduiding van het gebruik van een stuk grond en alles wat erin of erop staat. De duiding vindt plaats ten tijde dat de akte wordt ingeschreven en geeft een indicatie van het gebruik, maar doet feitelijk geen uitspraak over het huidige gebruik van percelen. In de praktijk zal de ontwikkeling van onroerend goed of anderszins functiewijziging van het perceel echter geregistreerd worden door het Kadaster en tot een aanpassing van de cultuurcode leiden. Economisch eigendom/overdracht: Bij economische overdracht komt het feitelijke eigendom in bezit van de koper, maar blijf het juridische eigendom nog in bezit van de verkoper. Het Kadaster registreert het juridische eigendom, in dit onderzoek zien we daardoor geen economisch eigendom. Eigendomsoverdracht: In dit onderzoek gaat het bij een eigendomsoverdracht om de juridische overdracht van een of meerdere percelen. Enkel- en meervoudige woningtransacties: Bij enkelvoudige woningtransacties gaat het om transacties waar in één akte één woning is overdragen, bij meervoudige transacties zijn er meerdere woningen overgedragen in één akte. Grote verhuurders: Dit zijn eigenaren die meer dan 500 woningen in hun bezit hebben. Grondtransactie: Een transactie waarbij alleen grond wordt overdragen. Dit gaat dus om onbebouwde percelen (zie definitie hieronder). Juridisch eigendom/overdracht: Bij juridische overdracht van perceel wordt de koper de juridische eigenaar. Het is mogelijke dat het economische eigendom in handen is van een andere partij. Het Kadaster registreert het juridische eigendom, in dit onderzoek zien we daardoor geen economisch eigendom.

49 Marktpartijen: Onder marktpartijen vallen in dit onderzoek alle 48 van 57 organisaties ( niet-natuurlijke personen ) die geen corporatie, gemeente of ander overheidsorgaan zijn. In hoofdstuk 2 zijn de grote verhuurders los geanalyseerd. Natuurlijke personen: Particuliere kopers. Alle niet-rechtspersonen. Onbebouwde grondvoorraden: In de Basisregistratie Kadaster (zie definitie hierboven) is per perceel opgenomen of deze wel of niet bebouwd is. Deze aanduiding wordt gegeven op basis van een akte of op basis van een waarneming van een landmeter. Onbebouwde percelen: In de Basisregistratie Kadaster (zie definitie hierboven) is per perceel opgenomen of deze wel of niet bebouwd is. Deze aanduiding wordt gegeven op basis van een akte of op basis van een waarneming van een landmeter. Onbebouwde percelen zijn percelen waar geen bebouwing op staat. Percelen: Als het in dit onderzoek over percelen gaat dan gaat het over kadastrale perscelen. Kadastrale percelen zijn opgenomen in de BRK (zie definitie hierboven). Een kadastraal perceel is een kadastraal geïdentificeerd en met kadastrale grenzen begrensd deel van het Nederlands grondgebied. Uitleglocatie: locatie buiten bestaand bebouwd gebied (zie definitie hierboven). Verblijfsobjecten (BAG): een verblijfsobject in de BAG is het kleinste binnen één of meer panden gelegen en voor woon-, bedrijfsmatige, of recreatieve doeleinden geschikte eenheid van gebruik die ontsloten wordt via een eigen afsluitbare toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte, onderwerp kan zijn van goederenrechtelijke rechtshandelingen en in functioneel opzicht zelfstandig is (Wet basisregistraties adressen en gebouwen). In dit onderzoek zijn alleen verblijfsobjecten met woondoeleinden meegenomen.

50 5 Bijlage 1 Deelnemers klankbordgroep Mathieu van Rooij Bouwend Nederland Thomas Michielsen Centraal Planbureau Stefan Groot Centraal Planbureau Melanie Hekwolter of Hekhuis DNB Rob Nijskens DNB Michiel Mulder Economisch Instituut voor de Bouw Keimpe Reitsma Gemeente Amsterdam Steef Verweij IVBN Margriet Schepman Neprom Harry van der Heiden OTB Delft Bart Rijken Planbureau voor de Leefomgeving Maarten van Schie Planbureau voor de Leefomgeving 49 van 57

51 6 Bijlage 2 selectie van woningen uit de BAG 50 van 57 Ten behoeve van het onderzoek is een databestand met woningen opgebouwd vanuit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Van deze woningen is bekend dat ze ofwel gerealiseerd zijn tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016 ofwel waarvoor in deze periode een melding is gekomen dat er een vergunning is verleend. De peildatum van het gebruikte BAG bestand was 1 september De status van de objecten die zijn geanalyseerd: verblijfsobject gevormd bouwvergunning vermeld verblijfsobject in gebruik niet ingementen gereedmelding maar nog geen geometrische intekening van het bijbehorende pand verblijfsobject in gebruik gereedmelding BAG status aantal Verblijfsobject gevormd 38% Verblijfsobject in gebruik 42% Verblijfsobject in gebruik (niet ingemeten) 21% Eindtotaal

52 7 Bijlage 3 Gehanteerde selectiecriteria voor analyse prijs en oppervlakte van transacties 51 van 57 Ten behoeve van de analyses van transactieprijzen en het oppervlakte van de verhandelde percelen (in paragraaf 2.4), zijn transacties gecorrigeerd voor uitbijters in de data. Het uitgangspunt is dat de verhandelde percelen betrekking hebben op één nieuwbouwwoning en de transactieprijs zo n realistisch mogelijke benadering geeft van de grondprijzen voor nieuwbouwwoning. In overleg met de klankbordgroep is voor het perceeloppervlakte aangenomen dat nieuwbouwpercelen kleiner dan 50 en groter dan m 2 niet representatief zijn voor nieuwbouwwoningen. Van de percelen die eenduidig te relateren zijn aan nieuwbouwwoning, hebben er 102 een perceeloppervlakte van kleiner dan 50 m 2 en een groter dan m 2. Wat opvalt aan de grote percelen, is dat de gemiddelde prijs relatief laag is (< 200 per m 2 ). Het gaat vaak om agrarische percelen waarop een nieuwbouwwoning is gerealiseerd. Voor de kleine percelen geldt omgekeerd dat het in bijna alle gevallen om prijzen gaat van ruim boven per m 2. Steekproeven laten zien dat het om (kleine) gerenoveerde of herontwikkelde woningen gaat, die met een nieuw bouwjaar in de BAG zijn opgenomen. Voor de transactieprijzen is vanuit dezelfde gedachte omgegaan met uitbijters. Voor de transactieprijzen zijn grenzen voor representatieve transacties aangehouden van 50 per m 2 tot per m 2. De grenzen zijn afgestemd met de klankbordgroep. Onderstaande verdeling laat zien dat er met name aan de bovenkant transacties afvallen. De hoge vierkante meterprijzen ontstaan vooral omdat de prijs in dit geval niet alleen op de grond maar ook op de woning of aanneemsom betrekking heeft.

53 8 Bijlage 4 Cultuurcode/functie onbebouwde percelen 52 van 57 De zogenaamde cultuurcode die het Kadaster toekent aan percelen op het moment van transactie heeft betrekking op het beoogde gebruik van de grond. De cultuurcode heeft in theorie niets te maken met een mogelijke bestemming vanuit een bestemmingsplan, maar zal in de praktijk veel overeenkomen. De cultuurcode is geen authentiek gegeven in de Kadastrale registratie. Het biedt desondanks voor onderhavig onderzoek een voldoende onderscheidende selectie in het totale grondbezit om relevante analyse op uit te voeren. In paragraaf 3.1 is stapsgewijs een selectie opgesteld van onbebouwde percelen die relevant zijn voor het onderzoek naar nog onbenutte woningbouwcapaciteit. De cultuurcode is daarvoor een belangrijk selectiecriterium. In navolgende tabel is aangegeven welke onbebouwde percelen in de Basisregistratie Kadaster op basis van de cultuurcode wel en niet zijn meegenomen in het onderzoek. Cultuurcode Relevant voor nieuwbouw 00 Onbekend Ja 25 Terrein (industrie) 34 Parkeren 35 Defensie 41 Wegen 44 Openbaar vervoer 46 Luchtverkeer 47 Leidingen - buizen 51 Recreatie - sport 55 Parken - plantsoenen 57 Erf - tuin 61 Terrein (natuur) Ja 62 Terrein (akkerbouw) Ja 63 Terrein (grasland) Ja 66 Terrein (teelt - kweek) Ja 77 Godsdienst 85 Haven 87 Bouwwerken - waterwerken 89 Water 92 Terrein (nieuwbouw bedrijvigheid) Ja 93 Terrein (nieuwbouw wonen) Ja 94 Uitvaart 99 Bijzondere objecten

54 9 Bijlage 5 Ruimtelijke bestemming wonen in bestemmingsplannen 53 van 57 Op ruimtelijke plannen.nl worden onder meer de ruimtelijke bestemmingsplannen ontsloten. Van 80% van het Nederlands grondgebied is inmiddels het bestemmingsplan actueel én gedigitaliseerd. Voor dit onderzoek is van de ruimtelijke bestemming bekeken binnen welke ruimtelijke (enkelvoudige) bestemming woningbouw voorkomt. Onderstaande tabel laat alle mogelijke bestemmingen zien; de rood onderstreepte zijn bestemmingen waar woningbouw binnen voorkomt.