SPACEBUSINESSPARK NOORDWIJK ONTWIKKELINGSPLAN. januari 2006

Transcriptie

1 SPACEBUSINESSPARK NOORDWIJK ONTWIKKELINGSPLAN januari 2006

2

3 SPACEBUSINESSPARK NOORDWIJK ONTWIKKELINGSPLAN

4

5 Inhoud 1 Initiatief tot Spacebusinesspark Noordwijk Locatieomschrijving Doelstelling en ambitie; een hoogwaardig bedrijvenpark Planologisch kader Programma / functies Stedenbouwkundige eisen en beeldkwaliteit Civieltechnische eisen en randvoorwaarden Kwaliteit openbaar gebied Milieu, geluid, bodem en luchtkwaliteit Bereikbaarheid, parkeren en verkeer Beheer en onderhoud Gronduitgifte en financiën Gemeente Noordwijk Spacebusinesspark Noordwijk Ontwikkelingsplan 5

6 1 Initiatief tot Spacebusinesspark Noordwijk De gemeente Noordwijk heeft, ondersteund door de provincie Zuid-Holland en het Ministerie van Economische Zaken, het initiatief genomen om het Space Businesspark Noordwijk te gaan ontwikkelen. Het initiatief wordt ook ondersteund door het European Space Agency (Esa) / Estec. Het businesspark zal een omvang krijgen van 15 ha. en wordt begrensd door enerzijds de grens met Katwijk en anderzijds door de nieuwe locatie van Estec; de Estec 2 site. 2 Locatieomschrijving De locatie waar het Space Businesspark Noordwijk wordt gerealiseerd ligt aan de zuidzijde van Noordwijk ingeklemd tussen het bedrijvenpark s Gravendijck, de Zwarteweg en de grens met de gemeente Katwijk. Ten noorden van de Zwarteweg ligt het huidige terrein van Esa; de Estec 1-site. De hoofdontsluiting van het gebied, zowel van het Spacebusinesspark als de Estec 2-site, zal aan de noordzijde plaatsvinden via de Zwarteweg door middel van een nog te realiseren rotonde. Ook zal het terrein bereikbaar zijn via twee ontsluitingen vanaf het bedrijvenpark s Gravendijck. De meest zuidelijke van deze ontsluitingen sluit aan op de Verlengde Biltlaan vanuit Katwijk. Estec 1 site Estec 2 site Spacebusinesspark Zwarteweg rechtsboven: Spacebusinesspark gelegen in Noordwijk (figuur 1). rechtsmidden: Huidige locatie SpaceBusinesspark Noordwijk (figuur 2) rechtsonder: Huidige locatie SpaceBusinesspark Noordwijk (figuur 3). 6 Spacebusinesspark Noordwijk Ontwikkelingsplan Gemeente Noordwijk

7 Hoofdontsluiting via Zwarteweg Locatie kinderdagverblijf. Entree via s-gravendijckseweg Verlengde Biltlaan Estec 2 - site vooral bestemd voor non-security activities Esa / Estec heeft de wens uitgesproken om uit te breiden; de uitbreiding heeft een oppervlak van ca. 5 ha. (bruto), gelegen ten zuiden van de Zwarteweg. Deze locatie, de Estec 2-site, zal door Estec worden gebruikt om diverse functies te realiseren. Dit zijn voornamelijk functies, die door de aanscherping van het veiligheidsbeleid binnen Esa, onder de non-security activities vallen. Hierbij kan worden gedacht aan: > sub - contractors (space-related, zoals software-engineers). > space - incubators (kleine start-ups in de ruimtevaartsector). > sub - contractors (non space-related zoals installatie,- en andere dienstverlenende bedrijven). Kinderdagverblijf eerste bouwactiviteit op Estec 2 Estec heeft al een begin gemaakt met het bovengenoemde beleid, door middel van de realisatie van een kinderdagverblijf op Estec 2. De locatie van het kinderdagverblijf zal apart worden ontsloten en is gelegen aan de oostzijde van de Estec 2 locatie. Het kinderdagverblijf biedt ruimte voor de opvang van ca. 50 kinderen in de leeftijdscategorie van 0 t/m 12 jaar. De kinderopvang is bedoeld voor de employees die werken bij Estec. Locatie kinderdagverblijf. Entree via s-gravendijckseweg linksboven: Schematisch figuur Spacebusinesspark Noordwijk (figuur 4). linksonder: Tekening toekomstig kinderdagverblijf (figuur 5). Gemeente Noordwijk Spacebusinesspark Noordwijk Ontwikkelingsplan 7

8 3 Doelstelling en ambitie; een hoogwaardig bedrijvenpark Het Spacebusinesspark wordt een bedrijvenpark, bestemd voor hoogwaardig technologische bedrijven uit de ruimtevaartsector aangevuld met andere hoogwaardige (kennisintensieve) bedrijven. Ook de inrichting en uitstraling van het terrein zal in principe een hoogwaardig karakter krijgen. Vanwege dit karakter zullen de mogelijkheden worden verkend van bijvoorbeeld extra voorzieningen en faciliteiten op het gebied van telecom, parkeren en / of andere gezamenlijke functies. 4 Planologisch kader Het ontwikkelingsgebied Spacebusinesspark Noordwijk is gelegen in het vigerende bestemmingsplan Bedrijvenpark s-gravendijck uit De geldende bestemming luidt: Ruimtevaartdoeleinden, hoogwaardige kennisintensieve bedrijvigheid, met bijbehorende erven. De gronden zijn bestemd voor laboratoria, kantoren en voorzieningen ten dienste van de ruimtevaart, bedrijven welke (mede) diensten en producten leveren ten dienste van de ruimtevaart en hoogwaardig kennisintensieve bedrijven. Toekomstige planologisch kader Vanwege de wens om ter plaatse het Spacebusinesspark Noordwijk te ontwikkelen is het noodzakelijk een gewijzigd juridisch - planologische regeling op te stellen voor dit gedeelte van het bedrijvenpark s-gravendijck. De wijzigingen zijn grofweg: > De ligging van de hoofdinfrastructuur. > Verhoging van de maximale bouwhoogte van 8 meter maximaal met vrijstellingsmogelijkheid naar 12 meter, naar 12 meter maximaal met vrijstellingsmogelijkheid naar 15 meter. > Verhoging van het bebouwingspercentage van de kavel van maximum 50% naar maximum 70%. Toepassing van zelfstandige projectprocedure Zolang het nieuw op te stellen bestemmingsplan nog niet van kracht is, kan voor bouwinitiatieven zonodig een Zelfstandige Projectprocedure ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening worden gevoerd. Huidig planologisch kader Op de plankaart behorende bij het bestemmingsplan staat welke (milieu)categorieën van bedrijven ter plaatse zijn toegestaan (maximale categorie 1 t/m 4). Het beleid is gericht op realisering van bebouwing in een zodanige dichtheid, waarbij voor bedrijven welke (mede) diensten en producten leveren ten dienste van de ruimtevaart en voor hoogwaardige kennisintensieve bedrijven een minimum bebouwingspercentage van 30% en een maximum bebouwingspercentage van 50% per bouwperceel geldt. De maximale bouwhoogte is bepaald op 8 meter en met een geclausuleerde vrijstelling kan deze bouwhoogte vergroot worden tot 12 meter. Bedrijfswoningen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. 8 Spacebusinesspark Noordwijk Ontwikkelingsplan Gemeente Noordwijk

9 5 Programma / functies Het programma / de functies die gerealiseerd moeten worden op het Spacebusinesspark is gericht op bedrijven die vallen binnen de ruimtevaartsector en/of andere hoogwaardige bedrijven. Dit kunnen bedrijven zijn die specifiek kennisgericht, productiegericht of beide. Er worden 4 sectoren onderscheiden, te weten: 1 Bedrijven die een duidelijke relatie hebben met Estec (zoals (1) startups, (2) on-site contractors en (3) kennisgerelateerde instituten) 2 Ruimtevaartsector Up-stream bedrijven (bedrijven (4) die de ruimtevaarttechnologie ontwikkelen). 3 Ruimtevaartsector Down-stream bedrijven (bedrijven die (5) direct gebruik maken van de ruimtevaarttechnologie en (6) bedrijven die ruimtevaarttechnologie toepassen). 4 Overige technologische georiënteerde bedrijven ((7) Nederlandse en (8) Europese). In totaal zijn er (8) potentiële doelgroepen te definiëren die zich zouden kunnen vestigen op het SpaceBusinesspark Noordwijk. De functies spitsen zich voornamelijk toe op: > Kantoren (bijv. software-engineering en productontwikkeling). > Laboratoria (onderzoeken / testfaciliteiten). > Kennisinstituten. > Bedrijfsverzamelgebouwen Hierbij wordt vermeld dat het bestemmingsplan het enige en juiste planologische toetsingskader is. boven: Impressie ruimtevaarttechnologische ontwikkelingen (figuur 6). Bron: internetsite Esa / Estec Gemeente Noordwijk Spacebusinesspark Noordwijk Ontwikkelingsplan 9

10 6 Stedenbouwkundige eisen en beeldkwaliteit Om aan te sluiten bij de ambitie om het Spacebusinesspark een hoogwaardig karakter te geven zal de stedenbouwkundige en architectonische uitstraling en de daarbij behorende kwaliteit zich moeten onderscheiden van andere bedrijventerreinen in Noordwijk en in de direct aangrenzende omgeving. De volgende elementen worden hierbij als uitgangspunt gehanteerd in de planontwikkeling: > De bedrijven dienen te worden gerealiseerd met een voorgevel oriëntatie. > De achtergevels dienen zichtbaar te worden afgeschermd met hoogwaardig groen. > Er zijn geen hoge hekwerken aan de voorzijde van de bebouwing toegestaan. Indien er vanuit veiligheidsoverwegingen een hogere erfafscheiding noodzakelijk is, dan mag de hoogte niet meer bedragen dan 2,00 meter. De uitvoering van het hekwerk dient dan van een hoogwaardige kwaliteit en uitstraling te zijn. > Er zal geen mogelijkheid zijn voor langsparkeren voor vrachtwagens. De bevoorrading e.d zal moeten plaatsvinden op eigen terrein. > De gebouwen moeten worden ontworpen onder hoogwaardige architectuur. Dit betekent dat de ontwerpen volgens de welstandstoets ruim boven het gemiddelde moeten scoren. > De keuze van de architect moet plaatsvinden in overleg met de gemeente. Zij zal moeten instemmen met de voorgestelde architect. > De maximale bouwhoogte bedraagt 12 meter. In uitzonderlijke gevallen 15 meter. > Langs de hoofdwegen wordt er laanbeplanting toegepast. > Er mogen geen beeldverstorende elementen binnen het terrein worden geplaatst. > Verkavelingsvorm en grootte zullen zoveel als mogelijk overeenstemmen met het hoogwaardige karakter. Op dit moment wordt een minimale kavelgrootte van 2000 m2 gehanteerd. In vervolg op het ontwikkelingsplan en parallel aan de herziening van het bestemmingsplan, zal er een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Hierin zal worden aangegeven welke beeldkwaliteit de gemeente eist als onderdeel van de ontwikkeling van het Spacebusinesspark Noordwijk. boven: Impressie laanprofiel Spacebusinesspark (figuur 7). 10 Spacebusinesspark Noordwijk Ontwikkelingsplan Gemeente Noordwijk

11 7 Civieltechnische eisen en randvoorwaarden Het kader van de civieltechnische inrichting van het terrein is door de gemeente bepaald. Er zijn verschillende onderzoeken (geotechnisch, geohydrologisch, bodem) uitgevoerd om inzicht te verkrijgen in de huidige situatie en om de eventuele maatregelen die genomen moeten worden in beeld te brengen. Zo is bijvoorbeeld, vanuit de eisen die het waterschap stelt, inzichtelijk gemaakt wat de waterhuishouding (structuur) moet zijn. Er is een terreinwaterpassing gedaan en er zijn sonderingen en grondboringen uitgevoerd om de grondsamenstelling te bepalen. De civieltechnische eisen en randvoorwaarden die gesteld worden aan de ontwikkeling van het Spacebusinesspark worden als volgt geformuleerd: > In verband met de eisen van het Waterschap zal in het plangebied een oppervlak gelijk aan ca. 15% van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak gereserveerd moeten worden voor extra open water. Dit open wateroppervlak komt bovenop het al bestaande oppervlak aan open water. > Er wordt gewerkt met een gesloten grondbalans. > De ontsluitende infrastructuur dient met zo weinig mogelijk inritten te worden belast; de locatie van de in- en uitritten dient in overleg met de gemeente te worden bepaald. Indien de situatie zich voordoet is het toegestaan om met het naastliggende bedrijf een gecombineerde in- / uitrit te maken. > De onderliggende infrastructuur is ondergeschikt aan de verkaveling. > De oevers dienen op locaties waar dit mogelijk is, natuurvriendelijk te worden ontworpen. > Er wordt standaard uitgegaan van een gescheiden rioolstelsel. > Aan de noorden zuidzijde van het bedrijventerrein bevinden zich reserveringen voor de RijnGouweLijn. 8 Kwaliteit openbare ruimte vs eigen terrein De kwaliteit van het openbaar gebied moet aansluiten bij het karakter van het Spacebusinesspark. Dit betekent dat naast de inrichting van de openbare ruimte, ook de inrichting van het eigen terrein bij dit karakter dient aan te sluiten. Tijdens het ontwerpproces zal samen met de gemeente gewerkt moeten worden aan de totstandkoming van de gewenste kwaliteit. Belangrijke elementen hierbij zijn: > Meervoudig ruimtegebruik. > Gebruik van hoogwaardigere materialen. > De inrichting van het eigen terrein dient zoveel mogelijk een onderscheidend karakter te hebben. > De parkeervakken dienen door afwijkend bestratingsmateriaal duidelijk te worden onderscheiden van de overige functies die de niet bebouwde terreingedeelten vervullen. > De gemeente zal trachten zorg te dragen om voorzieningen te realiseren die aansluiten bij het karakter zowel qua uitstraling als qua functie. linksboven: Impressie uitvoering natuurvriendelijk ontworpen oevers (figuur 8). rechtsboven: Impressie inrichting eigen terrein (figuur 9). Gemeente Noordwijk Spacebusinesspark Noordwijk Ontwikkelingsplan 11

12 9 Milieu, geluid, bodem en luchtkwaliteit Om een zo n helder mogelijk beeld te creëren voor wat betreft het type bedrijven met de daarbij behorende functies moet er op milieugebied ook aan een aantal eisen worden voldaan. Milieu > Het type bedrijven dient hoogwaardig te zijn zowel in functie als in gebruik. > Op het bedrijventerrein worden geen bedrijven toegelaten die vallen onder het Besluit risico s zware ongevallen 1999 > Voor zover het gaat om inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer vallen de toegelaten bedrijven in beginsel onder artikel 8.40-Wet milieubeheer. In uitzonderlijke gevallen kan het gaan om een inrichting waarvoor een milieuvergunning benodigd is. > De bedrijfsactiviteiten dienen inpandig plaats te vinden; buitenopslag is niet toegestaan. > De gemeente juicht initiatieven van bedrijven toe indien zij de mogelijkheden willen verkennen om in haar eigen energiebehoefte te voorzien zoals zon-energie (windenergie zal vanwege de ruimtelijke beperkingen minder voor de hand liggen). > In het kader van gewenste hoogwaardige kwaliteit van het terrein worden de Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen bij de bouw en inrichting gehanteerd. Geluid Bij de ontwikkeling en realisatie van het Spacebusinesspark wordt de wettelijke geluidsnormering gehanteerd. Bij het vervaardigen van het ontwerp en uiteindelijke realisatie is deze normering het uitgangspunt. Bij het eerder opgestelde bestemmingsplan is er naar aanleiding van de eerder uitgevoerde verkeers- en geluidsberekeningen geen aanleiding geweest om geluidswerende maatregelen te moeten treffen. Het kan altijd voorkomen dat er, indien de situatie erom vraagt, aanvullend akoestisch onderzoek nodig is. Luchtkwaliteit Sinds de in werking getreden Europese wetgeving op het gebied van luchtkwaliteit, moeten alle nieuwe plannen worden getoetst aan de nieuwe vastgestelde normen. De gemeente zal, gelijktijdig met de wijziging van het bestemmingsplan, een onderzoek laten uitvoeren naar de luchtkwaliteit binnen het Spacebusinesspark. Bodem Zoals in hoofdstuk 7 is omschreven is er een uitgebreid geotechnisch en geohydrologisch onderzoek gedaan. Ook is er onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit. De resultaten van deze onderzoeken geven geen aanleiding tot grote ingrijpende maatregelen. De gemeente draagt er zorg voor dat het terrein bouwrijp zal worden opgeleverd. De resultaten van de onderzoeksrapporten kunnen op verzoek door de gemeente beschikbaar worden gesteld. 12 Spacebusinesspark Noordwijk Ontwikkelingsplan Gemeente Noordwijk

13 10 Bereikbaarheid, parkeren en verkeer De bereikbaarheid van het gebied is goed. Het terrein krijgt twee hoofdontsluitingen, aan de noordzijde via een rotonde vanaf de Zwarteweg en aan de zuidzijde via de Verlengde Biltlaan. Ook zal het terrein te bereiken zijn via het bedrijvenpark s Gravendijck. De dimensionering van de wegen is ruim van opzet, wat past bij de gewenste uitstraling van het terrein. De voorwaarden die verder worden gesteld ten behoeve van parkeren zijn: > Het parkeren dient zoveel mogelijk uit het zicht worden gehouden; indien nodig moeten de parkeerplaatsen worden afgeschermd met groen. > Andere parkeeroplossingen zijn mogelijk, bijvoorbeeld ondergronds parkeren of op het dak. > Op ieder terrein zullen een minimaal eigen parkeerplaatsen worden gerealiseerd t.b.v. bezoekers (kort parkeren) en/of eigen gebruik. De parkeernorm is hierbij het uitgangspunt, te weten: > Kantoren met baliefuncties = 3,3 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO > Kantoren zonder baliefuncties = 2 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO > Laboratoria = 2,8 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO > Bedrijfsverzamelgebouw = 1,7 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO Indien er een functie wordt gerealiseerd die niet in deze opsomming staat vermeld, zal de gemeente bepalen welke parkeernorm moet worden gehanteerd, gebaseerd op het beleid wat de gemeente hanteert. 11 Beheer en onderhoud De gemeente streeft niet alleen tijdens de realisatie naar een hoogwaardige invulling, maar streeft er ook naar om een duurzame inrichting en kwaliteit van het gebied te kunnen blijven waarborgen. Op dit moment hanteert de gemeente het uitgangspunt dat het beheer en onderhoud van het terrein op de traditionele manier zal worden uitgevoerd. Dit betekent dat na oplevering van het terrein de gemeente zal zorgdragen voor het beheer en onderhoud. Waarborging kwaliteit uitgegeven kavels en openbaar gebied De gemeente wil echter ook dat de kwaliteit van de uit te geven kavels en het openbaar gebied gewaarborgd blijft. Dit betekent dat er door middel van bepaalde voorwaarden die zijn opgenomen in de concept-koopovereenkomst en de algemene verkoopvoorwaarden SBP Noordwijk, eisen worden gesteld aan de inrichting en het beheer van het terrein. Dit met als doelstelling om te voorkomen dat op langere termijn, de kwaliteit die wordt nagestreefd, ook blijft gehandhaafd. In de voorwaarden zal onder andere worden gewerkt met zaken als erfdienstbaarheid, kettingbeding en een kwalitatieve verplichting. Dit geeft niet alleen de gewenste zekerheid bij zowel koper als gemeente, maar ook naar de kopers onderling. De koper is in principe verzekerd van de kwaliteit en de uitstraling van de buurman. Ook voor langere tijd. Gemeente Noordwijk Spacebusinesspark Noordwijk Ontwikkelingsplan 13

14 12 Gronduitgifte en voorwaarden In dit hoofdstuk wordt omschreven onder welke voorwaarden de gemeente de gronden op het Spacebusinesspark Noordwijk zal uitgeven en wat de uitgifteprijs zal zijn. Gronduitgifte Voor de gronduitgifte zal voor het Spacebusinesspark een grondprijs worden gehanteerd van 250 euro per m2, geïndexeerd met de CPI per 1 januari De gronduitgifte wordt gehanteerd volgens het principe van de space-floorindex (s-f-index). Dit houdt in dat er in principe een vaste prijs per m² grond wordt gehanteerd. Indien het aantal m² te realiseren BVO meer bedraagt dan de oppervlakte van de kavel, geldt dezelfde prijs per m2 - BVO. Verkavelingsmogelijkheden Door middel van de bijgevoegde proefverkaveling wordt er inzicht verstrekt in de mogelijkheden van verkaveling. Variaties zijn uiteraard mogelijk, afhankelijk van de vraag uit markt. Echter de context waarin de verkaveling zal plaatsvinden moet in overeenstemming zijn met de wens van de gemeente. De minimale kavelgrootte waarmee wordt gewerkt is 2000 m2. Voorwaarden Op de verkoop van gronden zijn de Algemene Verkoopvoorwaarden Spacebusinesspark Noordwijk van toepassing. 14 Spacebusinesspark Noordwijk Ontwikkelingsplan Gemeente Noordwijk

15