Gemeente Malle Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Hooyberg Toelichtingsnota Dossier MAL117

Transcriptie

1 Gemeente Malle Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Hooyberg Toelichtingsnota Dossier MAL117 Opdrachtgevend bestuur: Gemeentebestuur van Malle Mei 2012

2 Provincie: Gemeente Opdrachtgever: Ontwerper: Dossiergegevens: Antwerpen Malle Gemeentebestuur van Malle Antwerpsesteenweg Malle tel. : 03/ IGEAN dienstverlening Doornaardstraat Wommelgem Tel: 03/ Fax: 03/ ontwerp@igean.be Projectnummer MAL117 Samengesteld volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening Opgemaakt: (1 schetsontwerp) Aangepast: (2 schetsontwerp) (1 concept voorontwerp) (2 concept voorontwerp) aangepast aan de schriftelijke opmerkingen van het gemeentebestuur dd en de bespreking met het schepencollege dd (3 concept voorontwerp) aangepast aan de schriftelijke opmerkingen van het gemeentebestuur dd (1 ste ontwerp) aangepast aan de opmerkingen van de plenaire vergadering d.d aangepast aan de mobiliteitsstudie De Schaaf-Delften en de gebiedsgerichte visie Noorderkempen aangepast aan opmerkingen gemeente E. Symens ruimtelijk planner J. Van Hoydonck directeur-zaakvoerder toelichtingsnota - mei

3 Inhoud 1. Inleiding Situering van de opdracht Leeswijzer Situering Situering op macro-niveau Situering op meso-niveau Beleidskader Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) Ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen (RSPA) Addendum partiële herziening van het RSPA Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Malle Ruimtelijk-natuurlijke structuur Nederzettingsstructuur Ruimtelijk-economische structuur Verkeers- en vervoersstructuur Mobiliteitsplan Malle Malle zuidelijk ontsloten Sneltoets Ontsluiting bedrijventerrein De Schaaf-Delften Gebiedsgerechte visie Noorderkempen Bovenlokaal fietsroutenetwerk Bestaande juridische toestand Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Synthesetabel bestaande juridische toestand Nadere toelichting per plan Gewestplan Turnhout Onteigeningsplan gewestweg N Buurtwegen Bouwvergunningen Inventaris bouwkundig erfgoed Onroerend erfgoed Eigendomsstructuur Bestaande ruimtelijke context Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Bestaande ruimtelijke structuur Knelpunten en kwaliteiten Knelpunten en bedreigingen Kwaliteiten en potenties Bestaande verkeersstructuur Behoefteraming Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Behoefte aan ruimte voor bedrijven toelichtingsnota - mei

4 Herlokalisatiebehoefte van zonevreemde bedrijven in de gemeente Ruimtebehoefte van andere bedrijven in de gemeente Lijst kandidaat-kopers IGEAN Bedrijfsenquête GRS Verlies aan bedrijventerreinen elders in de gemeente Totale ruimtebehoefte Aanbod aan ruimte voor bedrijven Aanbod aan ruimte voor lokale bedrijven Aanbod aan ruimte voor regionale bedrijven Confrontatie aanbod en behoefte Raming economische groei Visie, concepten en gewenste ruimtelijke structuur Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Visie en randvoorwaarden Ruimtelijke concepten Ruimte voor duurzame regionale én lokale bedrijvigheid Ontsluiting naar Nijverheidsstraat Vrijwaren open ruimte corridor Langzaam verkeersverbinding Bewaren en herbestemmen onroerend erfgoed Behoud hoogspanningspyloon Externe ontsluiting Gewenste ruimtelijke structuur Motivering grootschalige detailhandel Lijst met voorschriften die strijdig zijn en opgeheven worden Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Op te heffen voorschriften Ruimtebalans Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Ruimteboekhouding Watertoets Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Resultaten watertoets Register van percelen waarop mogelijk planbatenheffing, planschade of bestemmings-wijzigingscompensatie van toepassing is Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Grafische weergave van percelen waarop een planbaten- of planschaderegeling van toepassing kan zijn Bijlage 1: Foto s toelichtingsnota - mei

5 Figurenlijst Figuur 1: situering op macro-niveau... 6 Figuur 2: situering op meso-niveau... 7 Figuur 3: gewenste ruimtelijke structuur De Schaaf-Delften Figuur 4: uitbreiding bedrijventerrein de Schaaf Delften Figuur 5: scenario 1: ontsluitingsweg Figuur 6: scenario 2: verbindingsweg Figuur 7: scenario Figuur 8: uittreksel gewestplan Turnhout Figuur 9: ankerplaatsen Figuur 10: uittreksel Centraal Archeologische Inventaris Figuur 11: eigendomsstructuur Figuur 12: luchtfoto Figuur 13: macro Figuur 14: Categorisering van wegen uit mobiliteitsplannen van Zoersel en Malle Figuur 15: Huidige ontsluiting De Schaaf Delften Figuur 16: Bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk Figuur 17: Lokaal fietsroutenetwerk Figuur 18: grafiek terreinoppervlakte voor nieuwbouw + uitbreiding per jaar Figuur 19: grafiek gecumuleerde terreinoppervlakte voor nieuwbouw + uitbreidingen Figuur 20: ruimte voor regionale én lokale bedrijvigheid Figuur 21: ontsluiting naar centrale ontsluitingsweg Figuur 22: vrijwaren open ruimte corridor Figuur 23: langzaam verkeersverbinding Figuur 24: bewaren en herbestemmen onroerend erfgoed Figuur 25: hoogspanningspyloon Figuur 26 : reservatiestrook Figuur 27 : dwarsprofiel verbindingsweg Figuur 28: gewenste ruimtelijke structuur Figuur 29: overstromingsgevoelige gebieden Figuur 30 :register van percelen en perceelsgedeelten met mogelijk planbaten en bestemmingswijzigingscompensatie Figuur 31: situering foto s Tabellenlijst Tabel 1: synthese bestaande juridische toestand Tabel 2: zonevreemde bedrijven Tabel 3: ruimtebehoefte van geknelde bedrijven Tabel 4: lijst kandidaat-kopers (lokale bedrijven) Tabel 5: lijst kandidaat-kopers (regionale bedrijven) Tabel 6: resultaten bedrijfsenquête Tabel 7: recent verlies aan bedrijventerrein Tabel 8: synthese van de totale ruimtebehoefte Tabel 9: confrontatie aanbod en behoefte lokaal Tabel 10: confrontatie aanbod en behoefte regionaal Tabel 11: groei bedrijventerrein De Schaaf-Delften Tabel 12: op te heffen voorschriften Tabel 13: ruimteboekhouding Tabel 14: register van percelen met mogelijk planbaten, planschade of bestemmingswijzigingscompensatie toelichtingsnota - mei

6 1. Inleiding 1.1. Situering van de opdracht Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) van Malle werd definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van en definitief goedgekeurd door de Bestendige Deputatie van de provincie Antwerpen in zitting van Op 12 januari 2012 kende de Deputatie van de Provincie Antwerpen de gedeeltelijke herziening van het GRS van Malle goed. Het bedrijventerrein De Schaaf-Delften wordt bindend geselecteerd als economisch zwaartepunt en het gebied Hooyberg wordt eveneens bindend geselecteerd als bijkomend bedrijventerrein. Als actie wordt in het bindend gedeelte de opmaak van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) voor het gemengd regionaal-lokaal bedrijventerrein Hooyberg in het vooruitzicht gesteld, waarbij De open ruimte corridor over de N12 dient gevrijwaard te blijven. De gemeente maakt het RUP op voor het lokale bedrijventerrein, in nauw overleg met de provincie omtrent het regionale bedrijventerrein. Belangrijk is dat voor beiden een gemeenschappelijke visie, concepten en structuurschets wordt opgemaakt Leeswijzer Het dossier bevat: een tekstbundel met de memorie van toelichting; een tekstbundel met stedenbouwkundige voorschriften; het plan met de bestaande en juridische toestand; het grafisch plan met de weergave van de verschillende bestemmingen. Inhoud van de toelichtingsnota Na dit eerste inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plangebied gesitueerd in de ruimere context. In hoofdstuk 3 worden de relevante beleidsplannen toegelicht. Deze vormen immers het kader waarbinnen dit RUP moet worden opgemaakt. Daarna wordt in hoofdstuk 4 een overzicht van de bestaande ruimtelijke en sectorale wet- en regelgeving, die van toepassing is bij de uitwerking van dit RUP, gegeven. Daarna wordt in hoofdstuk 5 de bestaande ruimtelijke context beschreven. Dit resulteert in de weergave van knelpunten, bedreigingen, kwaliteiten en potenties. Om de uitbreiding van het bedrijventerrein te motiveren wordt een raming van de behoefte uitgewerkt in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt een visie gevormd en worden concepten uitgewerkt, wat resulteert in een gewenste ruimtelijke structuur. Zoals in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaald, moet een opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en opgeheven worden eveneens deel uitmaken van het dossier. Deze lijst is te vinden in hoofdstuk 8. In het 9 de hoofdstuk komt de ruimtebalans aan bod en in het 10e hoofdstuk wordt het plan aan de watertoets onderworpen. Het 11 e en laatste hoofdstuk bevat het register van percelen waarop door de bestemmingswijzigingen van het RUP mogelijk planbaten, planschade of bestemmingswijzigingscompensatie van toepassing is. toelichtingsnota - mei

7 2.1. Situering op macro-niveau 2. Situering Figuur 1: situering op macro-niveau Het RUP is gesitueerd langs de N12 Antwerpsesteenweg, tussen de kernen van Westmalle en Oostmalle. De N12 is de verbindingsweg tussen Antwerpen en Turnhout en vormt de belangrijkste verbindingsweg tussen Oostmalle en Westmalle. Via noordzuid-gerichte verbindingen wordt aangesloten op de E19 in het noorden en de E34 in het zuiden. toelichtingsnota - mei

8 2.2. Situering op meso-niveau Figuur 2: situering op meso-niveau Het RUP is gesitueerd tussen de N12 Antwerpsesteenweg in het noorden, De Schaaf in het oosten, het industrieterrein De Schaaf-Delften in het zuiden en de Nijverheidsstraat in het westen. Het RUP wordt dus ingesloten door het bedrijventerrein De Schaaf-Delften, dat zich uitstrekt tot aan de grens met Zoersel in het zuiden en de kern van Westmalle in het westen. Het industrieterrein De Schaaf-Delften wordt ontsloten door de N12 via de Nijverheidsstraat en door de N179 Zoerselbaan in het zuiden. Ook ten noordwesten, ten noorden van de N12, is een bedrijventerrein gelegen. Het gebied vormt een ingesloten open ruimte bestaande uit weilanden, waarin twee voormalige hoeves gelegen zijn. In het westen wordt het gebied doorsneden door een hoogspanningslijn met een pyloon binnen de begrenzing van het RUP. Aan de oostelijke zijde, tussen het bedrijventerrein en de kern van Oostmalle, ligt een open ruimte corridor als verbinding tussen de open ruimten ten noorden en ten zuiden van de N12. toelichtingsnota - mei

9 3. Beleidskader 3.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk In dit hoofdstuk wordt nagegaan welke beleidsdoelstellingen op het plangebied van toepassing zijn. Deze doelstellingen zijn te vinden in de verschillende ruimtelijke structuurplannen op Vlaams, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hiervan worden de belangrijkste relevante elementen toegelicht Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) De gemeente Malle is in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen geselecteerd als gemeente in het buitengebied. Voor het buitengebied worden volgende doelstellingen geformuleerd: - het vrijwaren van het buitengebied voor haar essentiële functies landbouw, natuur, bosbouw, wonen en werken op het niveau van het buitengebied - het tegengaan van versnippering van de open ruimte - het bundelen van de ontwikkeling in de kernen van het buitengebied - het ontwikkelen van landbouw, natuur en bossen in goed gestructureerde gehelen - het bereiken van gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit - het afstemmen van het ruimtelijk beleid en van het milieubeleid op basis van het fysisch systeem - het bufferen van de natuurfunctie in het buitengebied. Vanuit deze doelstellingen worden hierna de relevante gewenste deelstructuren besproken. Nederzettingsstructuur De nederzettingsstructuur in het buitengebied wordt gedifferentieerd door het gebruik van de volgende beleidscategorieën: kern, bebouwd perifeer landschap, linten en verspreide bebouwing. De selectie hiervan gebeurt op provinciaal niveau. In het buitengebied worden de kernen onderverdeeld in hoofddorpen en woonkernen. Een multifunctionele ontwikkeling en verweving in de kernen van het buitengebied staat centraal bij de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling. Bijkomende ruimtebehoefte voor wonen, gemeenschapsvoorzieningen, diensten, kleinhandel en lokale economie moeten er aansluiten op de woonkernen. Lokale bedrijventerreinen worden afgebakend door de gemeente, aansluitend bij een hoofddorp of een bestaand bedrijventerrein. Economische structuur De gemeente Malle is geselecteerd als een economisch knooppunt. Het RSV stelt dat in economische knooppunten economische activiteiten van regionaal belang geconcentreerd dienen te worden volgens het principe van de gedeconcentreerde bundeling en kiest ervoor om de bestaande bundeling van economische activiteiten beleidsmatig te behouden en waar mogelijk te versterken om verdere uitzwerming tegen te gaan. Voor de economische knooppunten moet een gewenste ruimtelijk-economische structuur uitgewerkt worden. De oppervlakte is af te stemmen op de reikwijdte, de ontsluiting moet rechtstreeks via primaire of secundaire wegen gebeuren. toelichtingsnota - mei

10 3.3. Ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen (RSPA) Het RSPA is goedgekeurd door de Vlaamse Regering op Hoofd- en deelruimten De gemeente Malle behoort tot de hoofdruimte Noorderkempen, meer bepaald tot de deelruimte Open Kempen. De provincie ziet de deelruimte als een open gebied met grootschalige landbouw en verspreide natuurlijke gebieden. Doelstellingen voor de deelruimte zijn het stimuleren van open ruimte functies, het beheersen van de toegankelijkheid en de ontsluiting en het concentreren van activiteiten in de structuurondersteunende kernen. Het gebied rond Brecht, Rijkevorsel, Malle en Merksplas heeft een sterke landbouwfunctie. De bosgebieden in Zoersel, Malle en Lille stellen grenzen aan de open landbouwgebieden. De kern van Malle maakt deel uit van een aantal verzorgingspolen die de open Kempen versterken. Deelstructuren Nederzettingsstructuur De gemeente Malle wordt geselecteerd als een gemeente met structuurondersteunend hoofddorp type I en krijgt daarom de mogelijkheid om meer bijkomende woningen te realiseren dan voor de opvang van de natuurlijke aangroei noodzakelijk is (20%). Economische structuur Een gemeente met een structuurondersteunend hoofddorp type I krijgt de mogelijkheid om een bijkomend lokaal bedrijventerrein aan te duiden, zowel voor nieuwe bedrijven als voor de herlokalisatie van zonevreemde lokale bedrijven en/of historisch gegroeide bedrijven. Binnen de provincie Antwerpen wordt Malle gepositioneerd als een lokale pool in de open Kempen. De uitbouw van het openbaar vervoersknooppunt van provinciaal niveau geeft potenties voor kleinschalige personeelsintensieve functies. De ligging in het midden van de maas E34-E19 beperkt de ontwikkeling van bedrijvigheid gericht op de ontsluiting met auto. Verkeers- en vervoersstructuur De provincie selecteert de N14 (Hoogstraten-E34 via Oostmalle) en de N133 (Westmalle-E19) als secundaire wegen type II. De provincie selecteert de N12 (vanaf ring Turnhout tot Antwerpen, via Malle) als secundaire weg type III. In de openbare vervoerstructuur wordt Malle geselecteerd als een multimodale knoop voor personenvervoer op provinciaal niveau (niveau B). Westmalle is geselecteerd als een knoop op intergemeentelijk niveau (niveau C). De sneldienst Antwerpen - E34 - Malle - Turnhout wordt geselecteerd als een lijn op provinciaal niveau. Een nieuwe lijn Mechelen - Duffel - Lier - Zandhoven - Zoersel - Malle - Rijkevorsel - Hoogstraten - Breda werd geselecteerd als verbindende buslijn op intergemeentelijk niveau. Er wordt een stamlijn voorzien vanuit Antwerpen, richting Malle. toelichtingsnota - mei

11 3.4. Addendum partiële herziening van het RSPA Het addendum werd goedgekeurd door de Vlaamse minister voor Ruimtelijke Ordening op De gewenste ruimtelijke economische structuur werd aangepast op volgende punten : 1. Malle blijft geselecteerd als economisch knooppunt. Bij de toebedeling van bijkomende regionale bedrijventerreinen moet ervoor gezorgd worden dat elk van deze economische knooppunten minimaal 10 ha bijkomende regionale bedrijventerreinen kan verkrijgen. 2. Westmalle en Oostmalle worden geselecteerd als bedrijf ondersteunend hoofddorp. In elk bedrijfsondersteunend hoofddorp kan een bijkomend lokaal bedrijventerrein worden gerealiseerd met een richtinggevende oppervlakte van 5 ha. toelichtingsnota - mei

12 3.5. Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Malle Ruimtelijk-natuurlijke structuur De groencorridor langs de industriezone De Schaaf - Delften verbindt twee landschappen (noordelijk open agrarisch landschap - zuidelijk gesloten landschap). Deze open ruimtecorridor tussen de kernen van Oost- en Westmalle dient gevrijwaard te worden. De bebouwing mag niet aan elkaar groeien. Nieuwe bebouwing of uitbreiding van bestaande bebouwing is niet toegelaten. Dit thema stelt zich concreet bij de uitbreiding van het industriegebied ter hoogte van Hooiberg, waar de corridor dient gevrijwaard te worden Nederzettingsstructuur De twee hoeves in het plangebied zijn aangeduid als zonevreemde woning, gelegen in agrarisch gebied. Voor de zonevreemde woningen gelden de decretale voorschriften. De verdere uitdeining van steenweglinten wordt tegengegaan. Met name voor de aanwezige handel dient gestreefd te worden naar een concentratie in en nabij de kernen. Rechtstreekse ontsluiting van dergelijke functies van op de steenweg leidt tot een afname van de doorstroming Ruimtelijk-economische structuur De Schaaf-Delften als zwaartepunt van de economische bedrijvigheid De Schaaf-Delften is het zwaartepunt van de economische bedrijvigheid. Verdichten krijgt de voorkeur op uitbreiden en kan gebeuren door middel van opvulling van de huidige leegstand, verdichting op het perceel zelf, verschillende percelen samen te voegen en de recuperatie van ruimte door het optimaliseren van de bestaande infrastructuur. Ook het oneigenlijk gebruik door andere activiteiten moet tegengegaan worden. Ontsluiting Om de bereikbaarheid van het industriegebied fundamenteel te verbeteren en tegelijkertijd de overlast in de kernen te verminderen wordt het concept van de rechtstreekse ontsluiting naar voor geschoven in het GRS van Malle. Voorgesteld wordt om de ring rond Zoersel door te trekken tot op het industrieterrein. Figuur 3: gewenste ruimtelijke structuur De Schaaf-Delften bron: GRS Malle, Stramien iov Gemeentebestuur Malle toelichtingsnota - mei

13 Op die manier worden tegelijkertijd de kernen van Oostmalle en Zoersel zelf structureel ontlast. Tegelijkertijd kan het industrieterrein een eigen gezicht krijgen, door de uitbouw van de inkom van het gebied, de aanpak van de interne organisatie en ontsluiting. Het hele industrieterrein kan dan intern worden aangesloten op deze hoofdingang, zodat belasting van de Zoerselbaan en de Antwerpsesteenweg wordt vermeden. Doortrekking van de centrale as over de steenweg wordt alleszins niet voorzien, dat zou namelijk sluipverkeer meebrengen naar het noorden. Uitbreiding Aansnijden van nieuwe ruimte voor bedrijvigheid zal bij voorkeur gebeuren aansluitend bij De Schaaf- Delften. Een eerste mogelijke locatie voor uitbreiding is Hooyberg. Deze uitbreiding is te overwegen mits in acht name van volgende ruimtelijke concepten: Figuur 4: uitbreiding bedrijventerrein de Schaaf Delften bron: GRS Malle, Stramien iov Gemeentebestuur Malle De kans om het industrieterrein langs de N12 een sterkere uitstraling te geven staat of valt met de aard van de bebouwing. Het beeldbepalend karakter hangt samen met de architectuur van deze bebouwing en de uitbouw als laan van de N12. Daarom zou er best een beeldbepalend gebouw komen op de hoek van de Nijverheidsstraat en de N12. Nieuwe industrie kan geen rechtstreekse ontsluiting krijgen langs de N12 om het conflict tussen het verbindend verkeer en de ontsluiting van de achterliggende percelen te vermijden. De ontsluiting moet dus langs het industrieterrein georganiseerd worden. Bij de uitbouw van dit gebied moet tegelijkertijd een gedeelte van de open ruimte corridor gevrijwaard worden, omdat deze in de opeenvolging van de kernen langs de steenweg zo bepalend is en omdat daardoor een stuk van de natuurlijke onderlegger van de gemeente (beekvallei) behouden kan worden. Langs de steenweg zelf kan een dubbele bomenrij de uitbouw van een groene as helpen versterken en een goed uitgebouwde groene buffer kan het industrieterrein inpassen in de natuur. Andere mogelijke locaties voor een uitbreiding zijn het gebied Zeepakker en een zone langs de Zoerselbaan. Het gemeentebestuur opteert echter in de eerste plaats voor Hooyberg als nieuwe ruimte voor bedrijvigheid. Zonevreemde bedrijven Zonevreemde bedrijven moeten in principe geherlokaliseerd worden naar De Schaaf- Delften of een te voorziene uitbreiding voor de opvang van zonevreemde bedrijven, op het moment dat daar de nodige ruimte voorhanden is en waarvoor zij dan voorrang moeten krijgen. Tot zolang geldt een uitdoofscenario. Voor de zonevreemde bedrijven die gelegen zijn in één van de mogelijke uitbreidingszones van De Schaaf-Delften (Hooyberg, Zeepakker, Zoerselbaan) dient nagegaan te worden of deze kunnen opgenomen worden in de nieuwe bestemming. toelichtingsnota - mei

14 Detailhandel concentreren in de kernen Concentratie en verweving van kleinhandel in de kernen moet worden gestimuleerd. Het fenomeen van baanwinkels valt echter niet te ontkennen. De zone Zeepakker langs de N12 wordt in principe als bestaande concentratie (ruimtelijk) vastgelegd en de uitbouw ervan wordt beperkt. Buiten deze zones worden in principe geen nieuwe inplantingen voorzien. Beleidsmaatregelen en acties Het bestaande bedrijventerrein De Schaaf-Delften is de aangewezen plaats om de economische bedrijvigheid van Malle verder te ontwikkelen. In de eerste plaats betekent dit dat het bestaande terrein dient geoptimaliseerd te worden. Een nieuwe zuidelijke ontsluiting naar de E34 zal de bereikbaarheid van het terrein aanzienlijk verbeteren. De hinder naar de N12 van vrachtverkeer wordt verminderd. Malle dient de categorisering van deze nieuwe ontsluitingsweg als secundair type II aan te bevelen bij de provincie. Aandacht dient ook uit te gaan naar het beeld van De Schaaf-Delften, met name langsheen de N12. Markante gebouwen, zoals de huidige uitbreiding van Etap, vormen het uithangbord van het terrein en geven het een plaats op de ruggengraat van de gemeente. Nieuwe ruimte voor bedrijvigheid zal bij voorkeur aansluiten bij De Schaaf-Delften. In eerste instantie kan het gebied Hooyberg aangesneden worden. Het gaat om een gemengd regionaal-lokaal bedrijventerrein. Het gaat om 7 ha, met 3 tot 5 ha voor lokale bedrijven en 2 tot 4 ha voor regionale bedrijven. Het aandeel voor lokale bedrijven is bestemd voor de herlokalisatie van de in de gemeente aanwezige zonevreemde bedrijven en bedrijven die zonevreemd worden na uitbreiding, en ook voor nieuwe lokale bedrijven. Bij de opmaak van een RUP voor het lokaal bedrijventerrein dient deze verdeling in detail uitgewerkt te worden op basis van een geactualiseerde behoefteraming voor het lokale bedrijventerrein Verkeers- en vervoersstructuur De ontsluiting van het industrieterrein langs het zuiden speelt in op de feitelijke verkeerssituatie van vandaag, waar uit onderzoeken blijkt dat veruit het grootste deel van het verkeer van en naar het industrieterrein gericht is op Zoersel en de E34-E313. Deze infrastructuur (gekoppeld aan de interne herstructurering van het industrieterrein) zal het verkeer op de Lierselei en de Zoerselbaan verminderen, onder meer door het inen uitrijden van het industrieterrein langs de Zoerselbaan onmogelijk te maken. Daardoor kunnen deze beide wegen beter hun verbindende functie tussen de verschillende woonkernen vervullen. De N179 Zoerselbaan tussen Westmalle en Zoersel wordt geselecteerd als een interlokale verbindingsweg. Voor de hele N12 tussen Antwerpen en Turnhout dient een streefbeeld opgemaakt te worden door de betrokken gemeenten. Voor het deel op het grondgebied van Malle gelden volgende aandachtspunten: Doortochtenbeleid in de kernen, primeren van het verblijfskarakter; Gescheiden verkeersafwikkeling buiten de kernen; Behouden bestaande ritmiek open -gesloten; Sneltram Antwerpen - Oostmalle, Westmalle - Turnhout. toelichtingsnota - mei

15 3.6. Mobiliteitsplan Malle Het beleidsplan werd op 22 november 2000 conform verklaard en in augustus 2001 goedgekeurd door de gemeenteraad Malle zuidelijk ontsloten Er werd geopteerd voor scenario 1 Malle zuidelijk ontsloten en de aanleg van doortochten in de kern. Scenario 1 bestaat uit een zuidelijke ontsluiting van het industriegebied, aansluitend op de omleidingsweg rond Zoersel. Het industriegebied behoudt de ingang langs de N12 als tweede ontsluiting. De twee ingangen aan de Zoerselbaan worden afgesloten. Het doorgaand noord-zuid verkeer blijft in dit geval de kern van Oostmalle belasten. Daarom is het noodzakelijk de kern in te richten als doortocht en voldoende alternatieven uit te bouwen voor het autoverkeer (fietsroutenetwerk en openbaar vervoer). Ruimtelijk De Zoerselbaan wordt geselecteerd als interlokaal verbindend (type I), met als hoofdfunctie verbinden op interlokaal niveau en als aanvullende functies ontsluiten en toegang geven. De zuidelijke ontsluiting wordt geselecteerd als lokale gebiedsontsluitingsweg (type II), met als hoofdfunctie ontsluiten op lokaal en interlokaal niveau. De overige wegen zijn erftoegangswegen (type III), waar de verblijfsfunctie primeert. In dit scenario wordt de voortzetting van de omleidingsweg rond Zoersel tot aan de Antwerpsesteenweg, Lierselei of Hoogstraatsebaan niet weerhouden. De ontsluiting in zuidelijke richting naar de E34 vindt plaats via een rechtstreekse ontsluiting aantakkend op de N14. Verkeer van de ring rond Zoersel met de bestemming industrie rijdt deze lokale ontsluitingsweg in. Het industriegebied kent een tweede ontsluiting aan de N12 Antwerpsesteenweg via de Nijverheidsstraat. De twee ingangen aan de Zoerselbaan, Delften en Industrieweg, worden afgesloten. De N179 Zoerselbaan moet blijven dienen voor verkeer van de E19 met bestemming Westmalle, en verder naar Brecht en E19. Dit verkeer wordt niet geleid via de ring rond Zoersel. De Zoerselbaan is in deze optiek een interlokale verbindingsweg tussen Zoersel en Westmalle. De N12 Antwerpsesteenweg en Turnhoutsebaan is een belangrijke fiets- en openbaar vervoeras met een lokale en bovenlokale verbindingsfunctie (secundaire weg type III). De weg heeft een verbinding- en verzamelfunctie op (boven)lokaal niveau. Verkeer Met betrekking tot fietsroutes en voetgangers worden bovenlokale routes langs de gewestwegen voorzien, ten einde de meest directe verbindingen te maken. In elke richting worden de fietspaden langs gewestwegen gescheiden van de rijbaan. Het aantal oversteekpunten op de belangrijkste gewestwegen wordt geconcentreerd. Er wordt gestreefd naar een zo hoogwaardig mogelijk openbaar vervoer verbinding tussen Antwerpen en Turnhout via de N12, een stamlijn voorstedelijk vervoer tot in Oostmalle. Streven is de stamlijn uit te voeren als een lightrail, met haltes in Westmalle, industrieterrein en Oostmalle. Op het industrieterrein is een park-and-ride alsook een bike-and-ride voorzien. Het industrieterrein wordt beter bereikbaar door een verhoogd invloedsgebied van de lightrail-verbinding. toelichtingsnota - mei

16 De zuidelijke ontsluitingsweg wordt voorgesteld als verlenging van de ring rond Zoersel. De sterke binding van het industriegebied van Malle op de E34 wordt door de aanleg van de zuidelijke ontsluitingsweg versterkt. Gekoppeld aan de zuidelijke ontsluitingsweg worden de ingangen Delften en Industrieweg aan de Zoerselbaan afgesloten. Het verkeer met bestemming industrieterrein maakt hierdoor minder gebruik van Lierselei en Zoerselbaan. Met betrekking tot het parkeren wordt voorzien in een vaste locatie voor vrachtwagens op het industrieterrein aan de Hooiberg Sneltoets Op 23 januari 2008 vond de sneltoets plaats, waarbij het beleidsplan werd bevestigd en enkel het actieprogramma diende geactualiseerd te worden. De resultaten van de sneltoets werden goedgekeurd door de PAC op 13 maart Op 18 december 2008 werd het geactualiseerde mobiliteitsplan conform verklaard door de PAC Ontsluiting bedrijventerrein De Schaaf-Delften Met het oog op de verdere ontwikkeling, de herinrichting en vernieuwing van het bedrijventerrein De Schaaf-Delften diende de POM Antwerpen in oktober 2008 een project in bij het Agentschap Economie in het kader van de Subsidie- en projectoproep studie- en proceskosten herinrichting verouderde bedrijventerreinen en brownfields. Het doel van het onderzoek was drieledig : 1. het uitwerken van een oplossing voor de ontsluiting van het bedrijventerrein 2. de berekening van de behoefte aan bijkomende ruimte voor bedrijven 3. de herinrichting van het bedrijventerrein. De stuurgroep die het project begeleidde keurde enkel de voorstellen m.b.t. de ontsluiting van het bedrijventerrein De Schaaf-Delften naar het hogere wegennet goed. In de studie werden 2 scenario s uitgewerkt : toelichtingsnota - mei

17 - scenario 1 : ontsluiting waarbij het bedrijventerrein naar de N14 ontsloten wordt door de verlenging van de omleidingsweg rond Zoersel tot de Nijverheidsstraat Figuur 5: scenario 1: ontsluitingsweg Bron: POM Antwerpen; Eindrapport De Schaaf-Delften; Stramien, Vectris, Patries Haberer toelichtingsnota - mei

18 - scenario 2 : verbindingsweg waarbij ten oosten van het bedrijventerrein een verbindingsweg wordt aangelegd tussen de N14 en de N12 waarbij op verschillende punten kan aangetakt worden op de Nijverheidsstraat. Figuur 6: scenario 2: verbindingsweg Bron: POM Antwerpen; Eindrapport De Schaaf-Delften De stuurgroep heeft zich op uitgesproken voor scenario 2 als enige oplossing voor de aansluiting van de Schaaf-Delften op het hogere wegennet. toelichtingsnota - mei

19 3.8. Gebiedsgerechte visie Noorderkempen De provincie Antwerpen heeft in overleg met 14 gemeenten uit de Noorderkempen een gebiedsgerichte visie uitgewerkt rond mobiliteit en ruimtelijke ordening. Er werden 4 scenario s uitgewerkt. De stuurgroep heeft zijn voorkeur uitgesproken voor scenario 4. Scenario 4 vertrekt van een boomstructuur, met de N14 (Hoogstraten-Zoersel) als stam De N144 (E19-Hoogstraten), N131 en 153 (Malle-Brecht) zijn de takken op deze stam. Deze wegen ontsluiten de verschillende bedrijventerreinen en leiden het verkeer naar de E34 en de E19. Deze hoofdstructuur verzamelt zowel het auto- als het vrachtverkeer. Figuur 7: scenario 4 Bron: Studie Noorderkempen: evaluatienota oktober 2011 Het verbindingsscenario, uitgewerkt in het kader van de studie van de POM, kadert volledig in het uitgewerkte scenario Bovenlokaal fietsroutenetwerk De N12 Antwerpsesteenweg is door de provincie geselecteerd als een bovenlokale fietsroute. De Schaaf is geselecteerd als een alternatieve functionele fietsroute. toelichtingsnota - mei

20 4. Bestaande juridische toestand 4.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk In dit hoofdstuk komen juridische plannen aan bod, die ofwel geheel of gedeeltelijk in het plangebied liggen ofwel in de nabije omgeving ervan liggen en door hun eigenheid van belang kunnen zijn bij de verdere uitwerking van het RUP. Eerst wordt een overzichtstabel getoond, waarna er een korte toelichting per relevant plan volgt. Verder komen ook een aantal plannen waarvan de juridische draagkracht nog onduidelijk is in dit hoofdstuk aan bod Synthesetabel bestaande juridische toestand Tabel 1: synthese bestaande juridische toestand Plan Kenmerken Gewestplan en ontwerp-gewestplan Gewestplan Turnhout (KB ) zie paragraaf Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen geen Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen geen Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen geen Algemene plannen van aanleg geen Bijzondere plannen van aanleg geen Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen geen VEN-gebieden (natuurdecreet) geen Verkavelingsvergunningen geen Rooilijnplannen geen (enkel onteigeningsplan gewestweg N12) zie paragraaf Buurtwegen Deel buurtweg 50 en voetweg 232 zie paragraaf en plan bestaande toestand Erfdienstbaarheden geen Habitatrichtlijngebieden geen Vogelrichtlijngebieden geen Erkende natuurreservaten geen Gebieden met recht van voorkoop in functie van ruilverkaveling (kennisgeving) in functie van Vlaamse Wooncode - Inventaris leegstand en verkrotting (kennisgeving) Ruilverkavelingen geen Beschermde monumenten geen Beschermde landschappen geen Beschermde stads- en dorpsgezichten geen Onroerend erfgoed grenzend aan ankerplaats Domein de Renesse zie paragraaf Waterlopen Bossnepbeek, waterloop nr (3 cat.) zie plan bestaande en juridische toestand Beschermingszones grondwaterwinningen geen PV s van bouwovertredingen geen Inventaris bouwkundig erfgoed Hoeve Antwerpsesteenweg 93, zie paragraaf bron: GRS Malle, gemeentebestuur Malle, OC-GIS Vlaanderen en eigen onderzoek toelichtingsnota - mei

21 4.3. Nadere toelichting per plan Gewestplan Turnhout vastgelegd bij Koninklijk Besluit op 30 september 1977 Figuur 8: uittreksel gewestplan Turnhout Het gebied is in het gewestplan Turnhout ingetekend als agrarisch gebied. Langs de westelijk en zuidelijke zijde grenst het aan de bestaande KMO-zone. Langs de oostzijde grenst het aan agrarisch gebied, met een strook woongebied langs de N12. In het verlengde van De Schaaf is een reservatiestrook voorzien voor een omleidingsweg rond Zoersel en Oostmalle. Ten noorden van de N12 grenst het plangebied van het RUP aan agrarisch gebied. Het gebied wordt van noord naar zuid doorsneden door een bestaande hoogspanningslijn Onteigeningsplan gewestweg N12 Voor de gewestweg N12 bestaat het onteigeningsplan C/7227, goedgekeurd bij K.B. van Dit plan werd opgemaakt voor de verbreding van de N12 in functie van de aanleg van fietspaden. De private gronden ten zuiden van de N12 die destijds in het onteigeningsplan vielen, werden via minnelijke schikking aangekocht door de Belgische Staat (akte ). De onteigening gebeurde tot 11 meter uit de as van de weg. De ontworpen rooilijn van het RUP wordt ingetekend op 13 meter uit de as van de weg, conform de richtlijnen van AWV. toelichtingsnota - mei

22 Uitzonderingen worden gemaakt: ter hoogte van het kruispunt Nijverheidsstraat-Antwerpsesteenweg, waar de rooilijn wordt gevolgd van het onteigeningsplan naar aanleiding van het TV3V-project (wegwerken van gevaarlijke punten en wegvakken) voor dit kruispunt en ter hoogte van de hoeve aan de Antwerpsesteenweg, waar de ontworpen rooilijn op de bestaande gevel wordt gelegd Buurtwegen De zuidelijke grens van het RUP wordt gevormd door de buurtweg nr. 16 tussen De Schaaf en de Nijverheidsstraat. Nog niet afgeschafte delen van buurtweg 50 en voetweg 232 bevinden zich binnen de begrenzing van het RUP Bouwvergunningen De enige aanwezige bebouwing betreft een boerderij met bijgebouwen. Deze was hier reeds gevestigd voor 1962 en wordt dus als vergund beschouwd Inventaris bouwkundig erfgoed Er zijn geen geklasseerde monumenten, landschappen of dorpsgezichten binnen het RUP. De boerderij gelegen op Antwerpsestraat 93 is wel opgenomen in Bouwen door de eeuwen heen, de inventaris van het cultuurbezit door de Vlaamse overheid. Het betreft een verbouwde boerderij, oorspronkelijk behorend bij het kasteel, met L-vormig woonstalhuis en een houten 19 e eeuwse langsschuur. toelichtingsnota - mei

23 Onroerend erfgoed Relicten en ankerplaatsen Figuur 9: ankerplaatsen Het decreet landschapszorg 1 voorziet in een decretale basis voor de aanduiding van ankerplaatsen of erfgoedlandschappen. Deze dienen bij besluit van de Vlaamse regering definitief te worden vastgesteld, wat echter tot op heden nog niet gebeurde. Deze ankerplaatsen werden wel reeds geïnventariseerd in de landschapsatlas 2 en worden weergegeven op Figuur 9. In principe moeten deze gebieden geheel of gedeeltelijk weerhouden worden bij de opmaak of wijziging van een R.U.P. Het plangebied is niet gelegen in een dergelijke ankerplaats maar grenst wel aan de ankerplaats Domein de Renesse, hetgeen hier enkel voor de volledigheid vermeld wordt. 1 Decreet 16 april 1996 betreffende de landschapszorg, gewijzigd bij de decreten van 21 oktober 1997, 18 mei 1999, 8 december 2000, 21 december 2001 en 19 juli 2002 en gewijzigd bij decreet van 13 februari 2004 houdende maatregelen tot behoud van erfgoedlandschappen 2 Landschapsatlas, CD-rom, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Afdeling Monumenten en Landschappen, Brussel, toelichtingsnota - mei

24 Archeologisch erfgoed Figuur 10: uittreksel Centraal Archeologische Inventaris Bron: CAI, eigen bewerking In het plangebied bevinden zich geen gekende archeologische sites. Dit wil niet zeggen dat er geen archeologisch erfgoed aanwezig is in de bodem van het plangebied. In het plangebied werd in 2011 een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd. Site 1 is sterk verstoord en bijkomend onderzoek is er niet nodig. In site 2 dient nog bijkomend vooronderzoek te worden uitgevoerd. Ten noorden van het plangebied bevinden zich twee gekende archeologische sites (CAI en CAI ): - Kapelakkers 19 - CAI : vondst van aardewerk uit de Romeinse Tijd; - Kapelakkers 18 CAI105914: vondst van aardewerk uit de Late Middeleeuwen Eigendomsstructuur De gronden gesitueerd binnen het RUP zijn in eigendom van : - 2 particulieren : elk m2 - IGEAN dienstverlening : m2 - Elia : 256 m2 - Vlaamse Gewest : 506 m2 toelichtingsnota - mei

25 Figuur 11: eigendomsstructuur Bron: Igean toelichtingsnota - mei

26 5. Bestaande ruimtelijke context 5.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijke structuur van het plangebied op micro-niveau geanalyseerd. (zie ook Bijlage 1: Foto s) 5.2. Bestaande ruimtelijke structuur Figuur 12: luchtfoto Het betrokken gebied is een agrarisch gebied ingesloten door de KMO-zone De Schaaf- Delften, de N12 en de school Maris Stella Instituut. Het sluit in het zuiden en het westen aan bij de bestaande KMO-zone, die ontsloten wordt via de Nijverheidsstraat. Deze straat vormt tevens de westelijke grens van het RUP. De gronden zijn momenteel in gebruik als weiland. Binnen het RUP is één leegstaande boerderij gesitueerd langs de N12. Rond deze boerderij ligt een tuin en een beboste zone. De grenzen van het landbouwgebied worden op een aantal plaatsen geaccentueerd door bomenrijen. Ten noorden van het RUP en van de N12 liggen weilanden, met daarin een beboste strook en een bedrijf met parking. Ten oosten ligt een school en een sporthal. toelichtingsnota - mei

27 Ten zuiden begint de bebouwing van het bedrijventerrein, bestaande uit afzonderlijke modules met een aantal braakliggende percelen ertussen. Deze bedrijven worden ontsloten door de Industrieweg. Aan de westelijke zijde van het RUP loopt een hoogspanningslijn, waarvan een pyloon binnen de begrenzing van het RUP valt. Ten westen van de Nijverheidsstraat ligt een bedrijf, een opslagplaats (zand, grind) en een containerpark Knelpunten en kwaliteiten Knelpunten en bedreigingen Ligging aansluitend bij open ruimte corridor Plaatselijke overstromingen bij hevige regenval (hierbij dient vermeld dat deze zich situeren ter hoogte van de Steenovenstraat met als oorzaak een te kleine duiker/inbuizing onder de Antwerpsesteenweg en dat er een oplossing zal komen bij de heraanleg van het kruispunt medio 2008). Het kruispunt is heraangelegd als TV3V project. Verkommering en leegstand van een hoeve opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed Kwaliteiten en potenties Ligging aansluitend bij bestaande KMO-zone Goede ontsluitingsstructuur en bereikbaarheid met openbaar vervoer Realiseren van fietsverbinding langs De Schaaf Duurzame inrichting van het bedrijventerrein Waardevolle hoeve binnen begrenzing van RUP toelichtingsnota - mei

28 5.4. Bestaande verkeersstructuur Auto- en vrachtverkeer Macro De ontsluiting van De Schaaf-Delften richting E34 gebeurt via de N14 doorheen de dorpskern van Zoersel; van daaruit is het bedrijvenpark bereikbaar via de N12, doorheen de kern van Oostmalle, of via de N179. Richting Eindhoven of Herentals vormt de N153 Herentalsebaan en het knooppunt Wechelderzande een alternatief. Om de dorpskern van Zoersel te ontlasten van verkeersdruk wordt momenteel gewerkt aan plannen voor een oostelijke omleidingsweg. De E19 wordt het snelst bereikt doorheen Oostmalle via de N153 naar Brecht of de N14 en de N144 door Rijkevorsel en Hoogstraten. Richting Antwerpen is ook de route via de N12 doorheen Sint Antonius mogelijk. Deze routes zorgen voor een verhoogde verkeersdruk op de dorpskernen van Westmalle, Oostmalle en Rijkevorsel. Figuur 13: macro toelichtingsnota - mei

29 Meso Het bedrijventerrein De Schaaf Delften is gelegen in de driehoek gevormd door: de N12, geselecteerd als secundair III; de N14, geselecteerd als secundair II ten noorden en ten zuiden van Zoersel en als lokaal II doorheen Zoersel; de geplande omleidingsweg rond Zoersel is geselecteerd als secundair II; de 179, geselecteerd als lokaal I. Figuur 14: Categorisering van wegen uit mobiliteitsplannen van Zoersel en Malle toelichtingsnota - mei

30 Micro Figuur 15: Huidige ontsluiting De Schaaf Delften Het bedrijventerrein wordt op dit moment ontsloten door de Industrieweg en Delften op de N179 Zoerselbaan en door de Nijverheidsstraat op de N12 Antwerpsesteenweg. De Schaaf en Den Brekel hebben geen verbinding met het bedrijventerrein. Een deel van Den Brekel is bovendien niet toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer. Openbaar vervoer Het terrein Hooyberg wordt goed ontsloten per openbaar vervoer met 2 bushalten ter hoogte van De Schaaf en de Nijverheidsstraat. Deze haltes worden bediend door de lijnen 410, 411, 413, 414, 417, 419, 440, 607, 618, 619 en 629. De meeste lijnen rijden slechts 1 à 3 keer per dag, tijdens de spits, uitgezonderd lijnen 410 en 440. toelichtingsnota - mei

31 Fiets Figuur 16: Bovenlokaal functioneel fietsroutenetwerk De N12 en N14 zijn in het provinciaal functioneel fietsroutenetwerk geselecteerd als bovenlokale functionele fietsroutes. Langs de N12 zijn de fietsvoorzieningen goed: vrijliggende fietspaden (150 cm) aan weerszijden. Langs de N14 is er enkel een smalle aanliggende gelijkgrondse fietsstrook (160 cm) die fungeert als tweerichtingsfietspad, wat zeker niet verantwoord is langs een secundaire weg type II. De N179 Zoerselbaan is geselecteerd als alternatieve functionele fietsroute. Ook hier is er een tweerichtingsfietspad (aan de oostzijde) dat echter te smal is (180 cm). Het fietspad wordt heraangelegd op een breedte van 2,8 m. De Schaaf Den Brekel tenslotte werd eveneens geselecteerd als alternatieve fietsroute. De Schaaf heeft geen fietspaden, maar is een zeer landelijke weg waarvan het gedeelte tussen de school en de Van Renesselaan afgesloten is voor autoverkeer. De dreef fungeert momenteel uitstekend als veilige en aantrekkelijke schoolroute en maakt ook deel uit van het recreatieve fietsnetwerk. toelichtingsnota - mei

32 Langs de straten van het industrieterrein De Schaaf / Delften zijn momenteel geen fietsvoorzieningen aanwezig. Figuur 17: Lokaal fietsroutenetwerk Bron: Mobiliteitsplan Malle Er zijn geen fiets en voetgangersvoorzieningen op het bedrijventerrein. toelichtingsnota - mei

33 6. Behoefteraming 6.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Zoals in het GRS van Malle bepaald werd, moet een geactualiseerde behoefteraming worden opgemaakt in het kader van het voorliggende RUP. In dit hoofdstuk wordt deze raming uitgewerkt, vertrekkend vanuit de behoefteraming zoals uitgewerkt in het GRS 3. Malle werd in het RSV geselecteerd als economisch knooppunt in de regio en in het RSPA als structuurondersteunend hoofddorp type I. In economische knooppunten dienen economische activiteiten van regionaal belang geconcentreerd te worden volgens het principe van de gedeconcentreerde bundeling. De gemeente krijgt ook de mogelijkheid om een bijkomend lokaal bedrijventerrein aan te duiden, zowel voor nieuwe bedrijven als voor de herlokalisatie van zonevreemde lokale bedrijven en/of historisch gegroeide bedrijven. Daarom worden volgende elementen in de hiernavolgende raming van de behoefte onderzocht: (waarbij telkens een inschatting gemaakt wordt van het lokale of regionale karakter en schaalniveau van het betrokken bedrijf: indien de totale ruimtebehoefte van het bedrijf meer dan m² bedraagt dan wordt het beschouwd als een bedrijf met een regionaal karakter) bedrijvenenquêtes: de herlokalisatiebehoefte van de zonevreemde bedrijven; de ruimtebehoefte van de bedrijven die niet meer kunnen uitbreiden op hun huidige locatie; lijst kandidaat-kopers IGEAN; bedrijvenenquête i.k.v. GRS; recent verlies aan bedrijventerreinen elders in de gemeente; Deze geraamde behoefte wordt vervolgens geconfronteerd met het bestaande aanbod aan bedrijventerreinen in de gemeente. Tenslotte wordt, als controle, de uiteindelijke resterende behoefte getoetst aan een raming van de economische groei in de gemeente Malle. 3 informatief deel pag. 94 t.e.m. 102, GRS Malle, Stramien i.o.v. gemeentebestuur Malle, december 2005 toelichtingsnota - mei

34 6.2. Behoefte aan ruimte voor bedrijven Herlokalisatiebehoefte van zonevreemde bedrijven in de gemeente De zonevreemde bedrijven in Malle werden reeds geïnventariseerd in het kader van de opmaak van het GRS. Een aantal van deze geïnventariseerde zonevreemde bedrijven hebben een activiteit, zoals horeca, vrije beroepen, kleinhandel,, die in principe verweefbaar is met het woongebied. Deze bedrijven horen dus niet thuis in een lokaal bedrijventerrein en hun ruimtebehoefte wordt dan ook niet meegeteld. Verder zijn er een viertal bedrijven (gelegen in de site Zeepakker) waarvoor de gemeente een afzonderlijk RUP wenst op te maken. Ook de ruimtebehoefte van deze bedrijven wordt hier buiten beschouwing gelaten. Voor de andere bedrijven in de inventaris geldt dat deze moeten herlokaliseren naar De Schaaf-Delften op het moment dat daar ruimte voorhanden is. Het gaat om de bedrijven weergegeven in Tabel 2. Om toch een inzicht te krijgen in de ruimtebehoefte wordt er gekeken naar de huidige bedrijfsoppervlakte (bepaald op basis van het kadaster, luchtfoto 2003 en terreinonderzoek). In principe moeten deze bedrijven herlokaliseren, dus mag er van uit gegaan worden dat deze huidige oppervlakte ook de minimale ruimtebehoefte vertegenwoordigt. Telkens wordt een inschatting gemaakt van het lokale of regionale karakter en schaalniveau van het betrokken bedrijf: indien de totale ruimtebehoefte van het bedrijf meer dan m² bedraagt dan wordt het beschouwd als een bedrijf met een regionaal karakter. De inventaris werd eveneens geactualiseerd. Ten opzichte van de inventaris opgenomen in het GRS zijn er drie bedrijven van de lijst verwijderd: Schrijnwerkerij Peeters, Beersendijk: geen activiteiten meer op deze locatie; Nuyts, Hallebaan 163: het gaat hier om een landbouwbedrijf in natuurgebied en kan derhalve niet meegeteld worden in de behoefteberekening voor een lokaal bedrijventerrein. ECU products, Hoogstraatsebaan 25: activiteiten stopgezet Totale ruimtebehoefte van zonevreemde bedrijven: Uit de tabel blijkt er een totale ruimtebehoefte te bestaan van: m² herlokalisatiebehoefte van bestaande zonevreemde bedrijven met een lokaal karakter; m² herlokalisatiebehoefte van bestaande zonevreemde bedrijven met een regionaal karakter toelichtingsnota - mei

35 Naam Adres Activiteit Gewestplan Tabel 2: zonevreemde bedrijven Huidige oppervlakte Wens Bouwonderneming NV Brechtsesteenweg 37 Aannemers woongebied 912 m² L Severeyns Voetbalstraat 8 Marktkramers en foornijveraars agrarisch gebied m² L Herman Keukens Brechtsestwg 150 Keukeninrichting agrarisch gebied m² L Roovers Heidsiebaan Machine-onderdelen agrarisch gebied m² L Van Gestel Herentalsebaan Schrijnwerkerij agrarisch gebied m² L Daritrans nv Turnhoutsebaan 200 Transportonderneming landelijk woongebied / agrarisch gebied L/R m² L Leo Jacobs Volkswagen-Audi Turnhoutsebaan 149 Garage agrarisch gebied m² R Van Dooren Paul Zoerselbaan 113 Binnenhuisinrichting agrarisch gebied m² R Vermeiren Chris Brechtsestwg 210 Grondwerken agrarisch gebied m² R Vrins F Turnhoutsebaan 157 Grondwerken agrarisch gebied m² R RIJOKO bvba Geuzenstraat 4 Transportonderneming agrarisch gebied m² R Donckers autobanden Turnhoutsebaan 171 Autobenodigdheden agrarisch gebied m² R Hofmans bvba Sint-Jobbaan 83 Grond- en loonwerken agrarisch gebied m² R Totale ruimtebehoefte lokaal: m² Totale ruimtebehoefte regionaal: m² Totale ruimtebehoefte: m² bronnen: GRS Malle, Stramien i.o.v. gemeentebestuur Malle, enquête door gemeentebestuur Malle en eigen verwerking toelichtingsnota - mei

36 Ruimtebehoefte van andere bedrijven in de gemeente Het gaat hier om zogenaamde geknelde bedrijven: deze bedrijven zijn niet zonevreemd maar hebben geen mogelijkheid meer tot uitbreiding op hun huidige locatie, ofwel omdat dit fysiek onmogelijk is ofwel omdat eventuele uitbreidingen buiten de geëigende bestemmingszones zouden vallen. Het gaat in hoofdzaak om bedrijven gelegen op het bestaande bedrijventerrein de Schaaf-Delften en ook nog een drietal gelegen in woongebied. Ook deze inventaris werd geactualiseerd ten opzichte van de inventaris opgenomen in het GRS: Bruynooghe, Delften: is niet meer gevestigd in Malle en werd van de lijst verwijderd; De bedrijven Jordens, All Construct en Isomobil zijn intussen verhuisd naar een terrein binnen De Schaaf-Delften Verder werd ook hier (op basis van kadastrale gegevens en de gegevens van de enquête) de huidige bedrijfsoppervlakte in de tabel opgenomen om te kunnen bepalen of het een bedrijf met een eerder lokaal dan wel regionaal karakter betreft. Zoals reeds eerder vermeld worden bedrijven met een totale ruimtebehoefte groter dan m² beschouwd als regionaal. Totale ruimtebehoefte van geknelde bedrijven: Uit de tabel blijkt er een totale ruimtebehoefte te bestaan van: 250 m² ruimtebehoefte van bedrijven met een lokaal karakter; m² ruimtebehoefte van bedrijven met een regionaal karakter. toelichtingsnota - mei

37 Tabel 3: ruimtebehoefte van geknelde bedrijven Naam Adres Activiteit Gewestplan Huidige oppervlakte L/R Ruimtebehoefte? Tomra Delften industriegebied 250 m² L 250 m² Guy Van Deun Frans Van Gielstraat algemene bouwwerken woongebied 828 m² L niet geïnteresseerd in herlokalisatie Van Houten Lierselei natuursteen woongebied m² L geen antwoord Loda NV Ambachtsstraat 20 Isoband Nijverheidstraat 26 Van Roey Metaalwerken prod. en distr. van onderhoudsproducten kleefband en verpakking, productie en verkoop industriegebied m² R m² (terrein) industriegebied m² R m² (terrein) Nijverheidstraat industriegebied m² R m² Quirynen Ambachtsstraat carrosserie industriegebied m² R geen antwoord KA Construct Industrieweg Krijnen bvba Energieweg 9 aluminiumconstructies en glaswerken schrijnwerkerij en installatie van keukens industriegebied m² R m² (terrein) industriegebied m² R m² (terrein) Pasec Industrieweg industriegebied m² R m² (terrein) Totale ruimtebehoefte lokaal: 250 m² Totale ruimtebehoefte regionaal: m² Totale ruimtebehoefte: m² bron: enquête door gemeentebestuur Malle toelichtingsnota - mei

38 Lijst kandidaat-kopers IGEAN De intergemeentelijke vereniging IGEAN Dienstverlening zal de gronden van het RUP ontwikkelen, in samenspraak met de gemeente Malle, en beschikt over een lijst met kandidaat-kopers voor KMO-grond. Het gaat hier om bedrijven die zich aanmelden bij IGEAN als geïnteresseerde voor de aankoop van een bedrijfsperceel. Deze worden gevraagd een vragenlijst in te vullen, waarbij uiteraard de gewenste oppervlakte wordt gevraagd. Op deze lijst staan momenteel (laatste update mei 2012) 27 bedrijven ingeschreven, waarvan 12 uit Malle. Van 3 van deze bedrijven werd de uitbreidings- en/of herlokalisatiebehoefte reeds opgenomen en besproken in de vorige paragrafen en In de hiernavolgende tabellen worden ze dus niet meer meegerekend. Ook hier wordt op basis van de ruimtebehoefte het onderscheid gemaakt tussen bedrijven met lokaal dan wel regionaal karakter. Opmerking: endogene en exogene groei Er werd verder ook nog onderscheid gemaakt tussen bedrijven in of buiten Malle gelegen. De ruimtebehoefte van bedrijven in Malle gelegen is een onderdeel van de toekomstige endogene economische groei en de ruimtebehoefte van bedrijven buiten Malle gelegen is een onderdeel van de toekomstige exogene economische groei. Lokale bedrijven Naam Adres Gemeente Activiteit Electro Guy Van Looveren bvba Tabel 4: lijst kandidaat-kopers (lokale bedrijven) Benodigde opp. (m²) Hallebaan 143 Malle electriciteitswerken 500 Peeters Jef bvba Heikantstraat 14 Malle Leys Paula Zeepakker 29 Malle schrijnwerk voor tuin en landschap schrijnwerkerij, binnenhuisinrichting I.S.T. bvba Delften 23 Malle distributie auto accessoires Willemsens & Zn NV Cars De Meutter NV Keysers Koeltechniek Van De Maele- Severeyns Hallebaan 47 Malle woningbouw Turnhoutsebaan 129 A Antwerpsesteenweg 373 Malle Malle autohandel, garage, carrosserie commerciële en industriële koeling Ambachtstraat 60 Malle foorreiziger Loda NV Ambachtstraat 20 Malle Produktie bleekwater, distributie zouten KA construct Industrieweg 18 Malle Aluminium ramen en deuren BMW garage Antwerpsesteenweg 105 AS Technology Klein Veerle 115 Brecht Malle garage adiovisuele producties, verhuur van technisch materiaal toelichtingsnota - mei

39 Lancaster bvba Melkerijweg 7 Zandhoven expeditie - opslag Exphar bvba Melkerijweg 2 Zandhoven produkten Delfinus bvba Populierenlaan 31 Zoersel groothandel in/export Rowijn nv Molenstraat 13 Gierle onbekend G. Verheyen bvba Oude Baan 31 Merksplas Interieur schrijnwerkerij Cock Service bvba Van De Mierop Roger bvba Regionale bedrijven Klein Veerle 103 Brecht verkoop en service bakkerijmachines Beersebaan 68 Rijkevorsel Chapewerken Totaal lokaal : Totaal lokaal endogeen : Totaal lokaal exogeen : bron: IGEAN Dienstverlening Tabel 5: lijst kandidaat-kopers (regionale bedrijven) Naam Adres Gemeente Activiteit Benodigde opp. (m²) Pasec Industrieweg 19 Malle Industriële houten verpakkingen Pandava Kloosterstraat Ekeren distributie kantoormateriaal Bevers- Sterckens bvba SITA Noord nv Lijsterstraat 71 Rijkevorsel catering op evenementen Lilsedijk 19 Beerse inzamelen,overslaan, sorteren en recycleren van afvalstromen Candico nv Carrettestraat 33 Merksem suikerproducten Potchelli - Sempre bvba Garage Leo Jacobs Raf Breugelmans bvba Grensstraat 18 Herenthout groothandel decoratieartikelen Stwg op Turnhout 109 Theo De Belderlaan 16 Merksplas VW garage Zandhoven Groothandel isolatie Totaal regionaal : Totaal regionaal endogeen : Totaal regionaal exogeen : bron: IGEAN Dienstverlening Totale ruimtebehoefte van kandidaat-kopers: m² ruimtebehoefte van bedrijven met een lokaal karakter; m² ruimtebehoefte van bedrijven met een regionaal karakter. toelichtingsnota - mei

40 Er kan dus vastgesteld worden dat er een grote ruimtebehoefte is, niet alleen van bedrijven in de gemeente, maar ook van bedrijven uit de onmiddellijke omgeving. Dit geldt zowel voor bedrijven met een lokaal karakter als voor bedrijven met een regionaal karakter Bedrijfsenquête GRS In het kader van het GRS werd in 1998 een enquête uitgevoerd bij de zelfstandigen en KMO s van de gemeente. Daarbij werd gepolst naar hun uitbreidingsmogelijkheden en extra ruimtebehoefte op hun huidige locatie. In 2005 werden de resultaten van deze bedrijfsenquête geactualiseerd door het studiebureau dat belast was met de opmaak van het GRS (bedrijven die in 1998 wilden herlokaliseren en dat ondertussen ook hebben gedaan, bedrijven die verhuisd zijn en bedrijven die hun activiteit inmiddels hebben stopgezet werden uit de lijst verwijderd). In het kader van de opmaak van het voorliggende RUP werden deze resultaten eind 2007 nogmaals geactualiseerd (bedrijven waarvan de behoefte intussen werd ingevuld, werden uit de lijst verwijderd) en er werd uiteraard nagegaan of er geen overlappingen voorkwamen met de voorgaande tabellen in dit hoofdstuk. Eventuele bedrijven die reeds in de voorgaande tabellen voorkomen worden in Tabel 6 niet meer vermeld. Bedrijf (activiteit) Tabel 6: resultaten bedrijfsenquête Benodigde opp. (m²) Lokale bedrijven Chocolaterie Smet, Antwerpsestwg (voedselproductie) Jet Keukens, Nijverheidsstraat (schrijnwerkerij) bvba Colac, Energieweg 3 (ijsroomfabricatie) Totaal lokaal Regionale bedrijven Car Ivo Van Dijck, Ambachtstraat (carrosserie) Totaal regionaal bron: GRS Malle, Stramien i.o.v. gemeentebestuur Malle, actualisatie door gemeente Malle Verlies aan bedrijventerreinen elders in de gemeente In de volgende tabel wordt het verlies aan bedrijventerreinen dat in de gemeente heeft plaatsgehad tijdens de periode en het verlies dat in de nabije toekomst nog zal plaatsvinden weergegeven. Locatie Slachterijstraat Vroegere bestemming milieubelastende industrie Nieuwe bestemming woongebied / volkswoningbouw Kapelakkers KMO agrarisch gebied / woongebied Tabel 7: recent verlies aan bedrijventerrein Jaar bestemmingswijziging Oppervlakte (m²) (einde milieuvergunning) Salphensebaan KMO nog te realiseren? Totaal bron: GRS Malle, Stramien i.o.v. gemeentebestuur Malle Enkel de effectief gerealiseerde bestemmingswijziging van de zone Slachterijstraat komt in aanmerking om gecompenseerd te worden door de uitbreiding van het bedrijventerrein De Schaaf-Delften. toelichtingsnota - mei

41 Totale ruimtebehoefte Het voorgaande toont aan dat er vanuit verschillende invalshoeken een behoefte aan ruimte voor bedrijvigheid kan vastgesteld worden. Tabel 8: synthese van de totale ruimtebehoefte Ruimtebehoefte vanuit Benodigde opp. lokaal (m²) Benodigde opp. regionaal (m²) te herlokaliseren zonevreemde bedrijven (Tabel 2) ruimtebehoefte van bestaande niet-zonevreemde bedrijven (Tabel 3) lijst kandidaat-kopers (Tabel 4 en Tabel 5) bedrijfsenquête GRS (Tabel 6) bestemmingswijziging bestaande industriezone (Tabel 7) Totaal : bron: eigen verwerking 6.3. Aanbod aan ruimte voor bedrijven Het GRS 4 van Malle bevat een raming van het aanbod aan bedrijventerrein in de gemeente. Er wordt daarbij getracht om eveneens een onderscheid te maken tussen het aanbod aan lokale en het aanbod aan regionale bedrijventerreinen. Dit onderscheid wordt gemaakt op basis van het gewestplan, waar er twee bestemmingen betrekking hebben op bedrijventerreinen: zone voor KMO s en ambachtelijke bedrijven en zone voor milieubelastende industrie. Men gaat er van uit dat lokale bedrijven in KMO-zone worden ingeplant en regionale bedrijven in zone voor milieubelastende industrie Aanbod aan ruimte voor lokale bedrijven Er wordt vertrokken van het aantal onbebouwde percelen (9,7 ha) in KMO-zone. Hiervan worden de gronden afgetrokken die niet bebouwd zijn maar wel in gebruik voor bijvoorbeeld parking of opslag en ook enkele percelen die niet voor bebouwing in aanmerking komen worden in mindering gebracht. Zo wordt een totaal aanbod van 4,1 ha overgehouden, verspreid over 4 kadastrale percelen. Dit aanbod zal in de praktijk slechts gedeeltelijk op de markt komen. Er wordt in het GRS uitgegaan van een realisatie van 50% van deze gronden in de periode tot Het realistisch aanbod aan lokaal bedrijventerrein wordt aldus geraamd op 2,05 ha voor de periode tot Door de gemeente Malle werd in juli 2012 het aanbod aan lokale bedrijventerreinen geactualiseerd en kwam hierbij uit op een aanbod van 0,93 ha. 4 informatief deel pag. 100 t.e.m. 101, GRS Malle, Stramien i.o.v. gemeentebestuur Malle, december 2005 toelichtingsnota - mei

42 Aanbod aan ruimte voor regionale bedrijven Ook hier wordt vertrokken van het aantal onbebouwde percelen (namelijk 39,9 ha in gebied voor milieubelastende industrie). Er kon daarbij worden vastgesteld dat een aanzienlijk deel van deze gronden in eigendom is van bedrijven die reeds gevestigd zijn in de gemeente. Het is dus realistisch om te zeggen dat dit deel niet op korte termijn op de markt zal komen. Op basis van terreinonderzoek en de kennis van de gemeente kan er gesteld worden dat in de zone voor milieubelastende industrie er ongeveer m² in aanmerking kan genomen worden als realistisch aanbod, dit zijn namelijk de gronden in de industriezone die gelegen zijn aan openbare wegenis. Door de gemeente Malle werd in juli 2012 het aanbod aan regionale bedrijventerreinen geactualiseerd. In totaal blijft m2 beschikbaar als regionaal bedrijventerrein Confrontatie aanbod en behoefte Tabel 9: confrontatie aanbod en behoefte lokaal Totale behoefte (lokaal) m² Aanbod m² Resterende behoefte aan lokaal bedrijventerrein m² Er is dus een actuele behoefte aan ruimte voor lokale bedrijven van ongeveer 7,90 ha. Deze ruimte zal dus deel uitmaken van de uitbreiding van het bedrijventerrein de Schaaf-Delften, zoals in het voorliggende RUP wordt bepaald. Tabel 10: confrontatie aanbod en behoefte regionaal Totale behoefte (regionaal) m² Aanbod m² Resterende behoefte aan regionaal bedrijventerrein m² Er is ook nog een grote behoefte aan ruimte voor regionale bedrijven (15,88 ha). Het plannen van regionale bedrijventerreinen is echter een bevoegdheid van het provinciebestuur. De gemeente heeft in haar GRS reeds gesteld dat er hiervan ongeveer 2 tot 4 ha kunnen opgenomen worden in de uitbreiding van het bedrijventerrein de Schaaf-Delften, zoals in het voorliggende RUP wordt bepaald Raming economische groei Om de groei van de bedrijvigheid in de gemeente te voorspellen wordt er een extrapolatie van de groei van de bedrijvigheid van de laatste jaren uitgevoerd. Op basis van het vergunningenregister kon immers nagegaan worden welke terreinoppervlaktes jaar na jaar werden ingenomen door bedrijvigheid. Er werd daarbij rekening gehouden met afgeleverde vergunningen voor nieuwbouw en voor significante uitbreidingen. Omdat het bedrijventerrein de Schaaf-Delften het zwaartepunt van de economische structuur is, werd er alleen gekeken naar de afgeleverde vergunningen (nieuwbouw en uitbreidingen) voor deze zone. toelichtingsnota - mei

43 Tabel 11: groei bedrijventerrein De Schaaf-Delften Periode Terrein in gebruik genomen voor nieuwbouw en/of uitbreidingen Totaal terrein in gebruik tot m² 1970 t.e.m m² m² 1975 t.e.m m² m² 1980 t.e.m m² m² 1985 t.e.m m² m² 1990 t.e.m m² m² 1995 t.e.m m² m² 2000 t.e.m m² m² bron: gemeentebestuur Malle Figuur 18: grafiek terreinoppervlakte voor nieuwbouw + uitbreiding per jaar Uit de cijfers en uit de grafieken kunnen duidelijk twee periodes van groei worden afgeleid. Een eerste periode van 1973 t.e.m en een tweede periode van 1988 t.e.m Dit heeft te maken met de gefaseerde ontwikkeling van de bedrijvenzone. Het is geen toeval dat de sterkste groei telkens plaatsvindt nadat er een nieuw deel van de zone werd ontwikkeld. Het valt daarbij op dat er in de jaren volgend op deze sterke groei telkens een duidelijke stagnatie optreedt. Er is dus een direct verband met de groei van een bedrijventerrein en de beschikbaarheid van gronden. Het is niet meer dan logisch dat er na de ontwikkeling van een deel van de zone een sterke groei plaatsvindt en dat deze groei stagneert naarmate er terug minder ruimte beschikbaar is. toelichtingsnota - mei

44 Figuur 19: grafiek gecumuleerde terreinoppervlakte voor nieuwbouw + uitbreidingen Extrapolatie van de groei Volgens de bovenstaande gegevens is het bedrijventerrein in 35 jaar 88,45 ha gegroeid, hetgeen een gemiddelde groei per jaar van 2,5 ha betekent. Extrapolatie van dit gegeven betekent dat er voor de periode een ruimtebehoefte bestaat van ongeveer 25 ha. Controle gegevens enquête Zoals uit paragraaf 6.4 (Confrontatie aanbod en behoefte) blijkt is er een behoefte aan 23,78 ha bijkomend bedrijventerrein op basis van de enquêtes (waarvan 7,90 ha voor bedrijven met een lokaal karakter en 15,88 ha voor bedrijven met een regionaal karakter). Conclusie Er kan vastgesteld worden dat de resultaten op basis van de enquêtes goed overeenkomen met de gegevens van de raming van de economische groei (rekening houdend met een foutenmarge die steeds inherent is aan een extrapolatie). toelichtingsnota - mei

45 7. Visie, concepten en gewenste ruimtelijke structuur 7.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk De ontwikkeling van het gebied past in de visie van het gemeentebestuur op de betrokken deelruimte. Er wordt hiernavolgend op ingegaan. Verder wordt deze visie in dit hoofdstuk vertaald in een ruimtelijke concept Visie en randvoorwaarden Het bedrijventerrein is het zwaartepunt van de economische bedrijvigheid in de gemeente Malle. Zoals in het GRS beschreven kiest de gemeente ervoor om naast de verdere verdichting en invulling van het bestaande terrein, uit te breiden in noordelijke richting tot aan de N12. In functie van de gewenste ruimtelijk-natuurlijke structuur dient langs de oostgrens een bestaande open ruimte corridor te worden gevrijwaard Ruimtelijke concepten Ruimte voor duurzame regionale én lokale bedrijvigheid Figuur 20: ruimte voor regionale én lokale bedrijvigheid Het plangebied omvat de uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein De Schaaf-Delften. Er wordt hierin ruimte voorbehouden voor 2 ha regionale en 5 ha lokale bedrijven, overeenkomstig de bepalingen van het GRS Malle en gemotiveerd vanuit een bedrijvenenquête. De gemeente streeft hierbij naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Er wordt zuinig ruimtegebruik nagestreefd door o.a. het schakelen van gebouwen te verplichten (voor de lokale bedrijven), door een minimale terreinbezetting (3/4) van de bedrijfspercelen op te leggen en door bouwvrije afstanden zo veel mogelijk te beperken (uiteraard rekening houdend met veiligheidsaspecten). Verder wordt in de voorschriften de mogelijkheid geboden voor gecombineerde parkeeroplossingen, het bouwen in meerdere lagen en het groeperen van gebouwen. Binnen het lokale bedrijventerrein kan een parking voor vrachtwagens aangelegd worden. Deze wordt niet expliciet ingetekend op het grafisch plan. De inplanting wordt vrijgelaten en kan later ingepast worden in het ontwerp voor de realisatie van het bedrijventerrein. toelichtingsnota - mei

46 Specifiek voor de bedrijfspercelen gelegen langs de Antwerpsesteenweg zal er gestreefd worden naar beeldbepalende architectuur. Hiervoor werden in de voorschriften een aantal toetsingscriteria opgenomen. De groene ruimte die tussen deze bedrijfspercelen en de Antwerpsesteenweg ligt krijgt daarom ook een eigen stedenbouwkundig voorschrift, het gaat hier immers niet om een bufferzone die de achterliggende gebouwen moet afschermen, maar om een groenzone die voldoende zicht moet bieden op de gebouwen en hun beeldbepalend karakter Ontsluiting naar Nijverheidsstraat Het rechtstreeks ontsluiten van individuele bedrijven op de N12 en de Nijverheidsstraat is niet wenselijk en wordt niet toegelaten. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer van alle bedrijfspercelen dient daarom verplicht te gebeuren via de centrale ontsluitingsweg naar de Nijverheidsstraat. Figuur 21: ontsluiting naar centrale ontsluitingsweg Vrijwaren open ruimte corridor Langs De Schaaf wordt een bestaande open ruimte corridor tussen de open ruimte ten noorden en ten zuiden van de N12 gevrijwaard, om het aaneengroeien van de bebouwing van de kernen Westen Oostmalle te vermijden. Deze open ruimte corridor krijgt een bestemming als openbare groene ruimte en fungeert tegelijkertijd als groene buffer naar het aanpalende woongebied. Figuur 22: vrijwaren open ruimte corridor. Een dicht groenscherm (15 meter bufferstrook) langs de zone voor lokaal bedrijventerrein wordt voorzien om de toekomstige bedrijfsgebouwen aan het zicht te onttrekken. toelichtingsnota - mei

47 Langzaam verkeersverbinding Er wordt een verbinding voorzien voor langzaam verkeer (voetgangers en fietsers) die het bedrijventerrein verbindt met de N12. Deze dient te worden aangelegd tussen de bedrijven door, door de bufferstrook en de openbare groene ruimte, om een verbinding te maken met de halte van openbaar vervoer aan de Antwerpsesteenweg N12. Figuur 23: langzaam verkeersverbinding Bewaren en herbestemmen onroerend erfgoed De boerderij gelegen op Antwerpsesteenweg 93 is opgenomen in Bouwen door de eeuwen heen, de inventaris van het cultuurbezit door de Vlaamse overheid. Er wordt daarom geopteerd voor het behoud van deze gebouwen. Ze worden echter wel herbestemd naar een kantoorfunctie of een dienstverlenende functie in relatie tot het omgevende bedrijventerrein. Figuur 24: bewaren en herbestemmen onroerend erfgoed Behoud hoogspanningspyloon De bestaande hoogspanningspyloon in het plangebied wordt behouden en wordt opgenomen in een zone voor openbaar nut. Figuur 25: hoogspanningspyloon toelichtingsnota - mei

48 Externe ontsluiting In functie van de ontsluiting van het bedrijventerrein De Schaaf-Delften naar het hogere wegennet wordt langs de oostzijde van het plangebied een reservatiestrook ingetekend voor de aanleg van een verbindingsweg, conform de opties van de provinciale mobiliteitsstudie Gebiedsgerichte visie Noorderkempen. Deze reservatiestrook heeft een breedte van 35 m gemeten vanuit de as van Den Brekel. Onderstaand profiel geeft aan hoe deze verbindingsweg tussen de bedrijven en de landelijke weg De Schaaf/Den Brekel kan ingepast worden. Figuur 26 : reservatiestrook Figuur 27 : dwarsprofiel verbindingsweg toelichtingsnota - mei

49 7.4. Gewenste ruimtelijke structuur Figuur 28: gewenste ruimtelijke structuur 7.5. Motivering grootschalige detailhandel Vanuit de hogere beleidsplannen is de vestiging van grootschalige detailhandel in het plangebied geen evidentie. De basisdoelstellingen van de visie op de inplanting en/of groei van grootschalige detailhandel zijn a) het tegen gaan van verdere verlinting; b) het voeren van een aanbodbeleid op de daarvoor geschikte locaties; c) het voeren van een kernversterkend beleid. Toch biedt deze locatie duidelijke potenties voor de vestiging van grootschalige detailhandel, op voorwaarde dat deze op een duurzame manier wordt geïntegreerd in de omgeving. De kleinhandel die zich binnen de contouren van het regionaal bedrijventerrein kan vestigen vertoont de volgende kenmerken: a) het betreft een monofunctionele ontwikkeling (geen vermenging met andere, recreatieve functies) met een middelgrote bruto vloeroppervlakte. Dergelijke handelszaken behoren niet meer tot de kleinschalige detailhandel, die thuishoort in de handelskernen, maar het betreft ook niet de zeer grootschalige handelsvestigingen. toelichtingsnota - mei

50 b) naar ruimtelijke configuratie heeft de zone de kenmerken van een kleinhandelslint, door de lineaire inplanting langs de N12. Zowel de hogere beleidsplannen als het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan gaan in tegen een verdere verlinting langs de steenwegen. Naar functioneren heeft de zone door haar samenhang met het omliggende bedrijventerrein echter eerder de kenmerken van een kleinhandelsconcentratie of concentratie van solitairen. Een aantal nadelige gevolgen van lintbebouwing zijn door deze bundeling niet van toepassing. De handelszaken krijgen geen individuele toegangen op de N12, maar worden ontsloten via de centrale ontsluitingsweg van het bedrijventerrein. Dit is voor wat betreft mobiliteitsafwikkeling en verkeersveiligheid een veel gunstigere situatie ten opzichte van een kleinhandelslint, waar de handelszaken individueel aansluiten op de weg. De gemeenschappelijke ontsluiting op een interne ontsluitingsweg biedt ook meer mogelijkheden voor gemeenschappelijke parkeeroplossingen. Ze ligt tevens langs een stamlijn van het openbaar vervoer, die in de toekomst mogelijk nog versterkt wordt door de implementatie van een tramlijn. Langs de N12 liggen tevens vrijliggende fietspaden vanuit de woonkernen. De locatie is dan ook multimodaal goed bereikbaar. c) de locatie langs de N12 wordt vanuit het beleidskader bekeken als een steenweglocatie in het buitengebied. Uitzwerming van detailhandelszaken en andere grootschalige functies langs deze wegen is niet gewenst omwille van de typische verlinting en de daarmee verbonden negatieve effecten. De locatie Hooyberg vertoont echter een aantal kenmerken die een genuanceerder locatietype naar voor brengen. De zone sluit aan bij een groot bedrijventerrein, dat zelf de ruimte tussen de twee woonkernen bijna volledig overbrugt. Hier kan dan ook niet van uitwaaiering van activiteiten gesproken worden, maar eerder van clustering van activiteiten. Dit komt bijvoorbeeld tot uiting in de ontsluiting van de zone, die gebundeld is op de ontsluitingsweg van het bedrijventerrein. De nadelige effecten van verlinting die gepaard gaan met een uitwaaiering van activiteiten zijn hier dan ook niet of nauwelijks van toepassing. Grootschalige detailhandel wordt in een woonkern vaak geconfronteerd met een verwevingsproblematiek, waarbij andere functies van het woongebied te veel onder druk kunnen komen te staan. Ook vinden dergelijke functies binnen de woonkern niet de noodzakelijke uitbreidingsmogelijkheden. Voor dergelijke functies is deze locatie door de clustering met het bedrijventerrein veel gunstiger dan een ligging in de woonkern. Dit geldt ook voor specifieke vormen van grootschalige detailhandel, die bijvoorbeeld nood hebben aan grote magazijnen. d) het is duidelijk dat er op deze locatie geen plaats is voor grootschalige winkelconcepten die gericht zijn op recreatieve vrijteijdsbeleving. De handelszaken die hier gevestigd worden dienen eerder een samenhang te vertonen met de omliggende bedrijfsfuncties, door bijvoorbeeld de aanwezigheid van magazijnen en dergelijke. Niettegenstaande de beleidsdoelstellingen rond kernversterking en het tegengaan van verlinting ondersteund worden, kan gesteld worden dat sommige handelszaken minder thuis horen in een dorpscentrum. Nieuwe aanbodsvormen buiten de bestaande centra, op oordeelkundig gekozen en duurzaam ingerichte locaties, kunnen complementair zijn met het handelscentrum. In dergelijke zones kunnen deze handelszaken de noodzakelijke rechtszekerheid en mogelijkheden tot vestiging en uitbreiding krijgen die in de woonkernen niet geboden kan worden. toelichtingsnota - mei

51 Op deze locatie kunnen dan ook handelszaken gevestigd worden die minder nood hebben aan een directe relatie met de dorpskern of kan aan bestaande handelszaken binnen de woonkern die geconfronteerd worden met een ruimtegebrek een alternatief geboden worden. Belangrijk is dat er over gewaakt wordt dat de activiteiten complementair zijn met de activiteiten in het handelscentrum en er niet mee in concurrentie treden. Hier kunnen bijvoorbeeld activiteiten gelokaliseerd worden die nood hebben aan een grote opslagruimte, zoals een doe-het-zelver. Dergelijke activiteiten vinden op deze locatie de vestigingsfactoren die in het handelscentrum niet gevonden kunnen worden. Door de clustering met het bedrijventerrein, zowel ruimtelijk als verkeerskundig, ontstaat een duurzaam project. Mogelijke negatieve gevolgen van een locatie buiten de dorpskern worden hier vermeden. De vestiging van complementaire vormen van detailhandel gaat hier gepaard met bundeling en zuinig ruimtegebruik, waarbij de activiteiten aansluiten bij de omgeving en waar de verkeersstromen in goede banen geleid worden. toelichtingsnota - mei

52 8. Lijst met voorschriften die strijdig zijn en opgeheven worden 8.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk In dit hoofdstuk wordt een lijst van voorschriften die strijdig zijn met het bestemmingsplan van het RUP en derhalve opgeheven worden, weergegeven Op te heffen voorschriften Tabel 12: op te heffen voorschriften Verordenend plan Voorschriften van het gewestplan Turnhout (KB ) Voorschriften van een bijzonder plan van aanleg Verkavelingen Voorschrift geen 4.1. agrarisch gebied De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zijn. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slecht opgericht worden op ten minste 300m van een woongebied of op ten minste 100m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300m en 100m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden. Er worden geen verkavelingen opgeheven door het RUP bron: eigen verwerking toelichtingsnota - mei

53 9. Ruimtebalans 9.1. Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk In functie van de beleidsmatige opvolging van het RSV door het Vlaams gewest wordt een ruimteboekhouding bijgehouden. Dit betekent dat voor dit ruimtelijk uitvoeringsplan moet nagegaan worden in welke mate bepaalde bestemmingen werden omgezet naar andere bestemmingen. Dit gebeurt aan de hand van de oppervlaktes van de verschillende bestemmingszones, berekend aan de hand van het grafisch plan Ruimteboekhouding Tabel 13: ruimteboekhouding Huidige bestemming Oppervlakte (m²) agrarisch gebied Totaal Nieuwe bestemming RUP Oppervlakte (m²) Artikel 1: zone voor lokaal bedrijventerrein Artikel 2: zone voor regionaal bedrijventerrein Artikel 3: zone voor kantoren 2773 Artikel 4: bufferzone 4021 Artikel 5: openbare groene ruimte Artikel 6: private groene ruimte 2463 Artikel 7: zone voor openbare wegenis Artikel 8: zone voor openbaar nut 144 Artikel 9: reservatiegebied / Artikel 10: aanduiding langzaam verkeersverbinding / Artikel 11: hoogspanningsleiding / Totaal bron: eigen verwerking toelichtingsnota - mei

54 10. Watertoets Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat moet nagegaan worden of het voorliggende plan (en de realisatie ervan) geen schadelijke effecten heeft op de waterhuishouding in het gebied. Indien dit het wel het geval is dan moeten deze effecten, indien mogelijk, zoveel mogelijk beperkt of gecompenseerd worden Resultaten watertoets Figuur 29: overstromingsgevoelige gebieden Bron: AGIV, eigen bewerking Het plangebied is gedeeltelijk gelegen in effectief overstromingsgevoelig gebied. In de noordwestelijke hoek van het plangebied heeft zich in het verleden namelijk een probleem voorgedaan, maar dit was te wijten aan een te kleine inbuizing. Dit probleem is opgelost bij de recente herinrichting van het kruispunt N12-Nijverheidsstraat. De realisatie van het plan heeft wel een toename van de hoeveelheid verharde oppervlakte tot gevolg, waardoor er meer hemelwater versneld zal worden afgevoerd. Om dit te milderen moet er zoveel mogelijk plaatselijk geïnfiltreerd worden. Er wordt bovendien buffering van het hemelwater in de openbare groene ruimte en/of binnen de zone voor openbare wegenis en/of op privaat domein voorzien. Hiermee worden de schadelijke effecten op de waterhuishouding beperkt. Bovendien blijven uiteraard de bepalingen van het besluit van de Vlaamse regering van 1 oktober 2004 (BS ) houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater onverminderd van kracht. Er kan dus in alle redelijkheid geoordeeld worden dat er geen schadelijke effecten op de waterhuishouding zullen zijn. toelichtingsnota - mei

55 11. Register van percelen waarop mogelijk planbatenheffing, planschade of bestemmingswijzigingscompensatie van toepassing is Bedoeling en inhoud van dit hoofdstuk In artikel 2.2.2, 1, eerste lid, 7 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is de verplichting opgenomen om in ruimtelijke uitvoeringsplannen een register op te nemen van percelen waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan geven tot planschade, vermeld in artikel 2.6.1, planbaten, vermeld in artikel 2.6.4, en kapitaalschade of gebruikersschade, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. In dit hoofdstuk wordt een opsomming gegeven van de percelen waarin door de bestemmingswijzigingen van voorliggend RUP mogelijk een dergelijke regeling van toepassing is Grafische weergave van percelen waarop een planbaten- of planschaderegeling van toepassing kan zijn De percelen waarop mogelijk planbaten, planschade of een bestemmingswijzigingscompensatie van toepassing is, worden opgenomen in het hiernavolgende grafisch register, dat zowel in tabelvorm als op kaart wordt weergegeven. Een planschadevergoeding is onder andere vereist wanneer door een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen. Er zijn geen percelen in het plangebied die voor een dergelijke vergoeding in aanmerking komen. Een planbatenheffing is onder andere verschuldigd wanneer een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan op een perceel een bestemmingswijziging doorvoert van een zone die onder de gebiedsaanduiding landbouw valt (in casu agrarisch gebied volgens gewestplan) naar een zone die binnen de gebiedsaanduiding bedrijvigheid valt. Een bestemmingswijzigingscompensatie is verschuldigd wanneer tengevolge van een ruimtelijk uitvoeringsplan een zone die onder de gebiedsaanduiding landbouw valt, herbestemd wordt naar een zone die onder de gebiedsaanduiding overig groen valt, in casu de herbestemming van agrarisch gebied volgens gewestplan naar groengebied, in functie van het behoud van een open ruimte corridor. De percelen waarop mogelijk planbaten of een bestemmingswijzigingscompensatie van toepassing is, worden opgenomen in het hiernavolgende grafisch register, dat zowel in tabelvorm als op kaart wordt weergegeven. toelichtingsnota - mei

56 Kadastraal perceelsnummer Gewestplanbestemming Tabel 14: register van percelen met mogelijk planbaten, planschade of bestemmingswijzigingscompensatie Categorie van gebiedsaanduiding RUP Bestemmingswijziging 27M (deel) agrarisch gebied Bedrijvigheid en planbaten mogelijk 27L 27N 39S 41A 34A 42F (deel) 42G (deel) 42H (deel) 42F (deel) agrarisch gebied lijninfrastructuur overig groen bestemmingswijzigingscompensatie 42G (deel) 42H (deel) mogelijk Figuur 30 :register van percelen en perceelsgedeelten met mogelijk planbaten en bestemmingswijzigingscompensatie Bron: AGIV, eigen bewerking toelichtingsnota - mei

57 Tabel 14 en Figuur 30 vormen het register, zoals bedoeld in artikel , eerste lid, 7 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschadecompensatie of een gebruikerscompensatie. Dit register geeft, conform de geciteerde wetgeving, de percelen weer waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan geven tot vergoeding of heffing. De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden. De regeling over de planschade is te vinden in artikel en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de planbatenheffing is te vinden in artikel en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. De tekst van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en van het decreet grond- en pandenbeleid kan geraadpleegd worden op rubriek wetgeving. De tekst van het decreet gebruikerscompensatie kan geraadpleegd worden op zoekterm gebruikerscompensatie. Dit register werd aangemaakt door het plan zoals het gold vóór de bestemmingswijziging digitaal te vergelijken met het huidige plan. In een aantal gevallen verschilt de cartografische ondergrond waarop de bestemmingen werden ingetekend in het oude en het nieuwe plan. Daarom kunnen bij de digitale vergelijking beperkte fouten optreden. Het register moet met dat voorbehoud geraadpleegd worden. toelichtingsnota - mei

58 Bijlage 1: Foto s Figuur 31: situering foto s toelichtingsnota - mei

59 Foto 1 Foto 2 Foto 3 Foto 4 Foto 5 Foto 6 toelichtingsnota - mei

60 Foto 7 Foto 8 Foto 9 Foto 10 Foto 11 Foto 12 toelichtingsnota - mei

61 Foto 13 Foto 14 Foto 15 Foto 16 Foto 17 Foto 18 toelichtingsnota - mei

62 Foto 19 Foto 20 Foto 21 Foto 22 Foto 23 Foto 24 toelichtingsnota - mei

63 Foto 25 toelichtingsnota - mei