Draaiboek initiatieven Park21

Transcriptie

1 Draaiboek initiatieven Park21 Bijlage bij Masterplan Park21, oktober 2010, gemeente Haarlemmermeer Park21 gaat uit van een samenwerking publiek-privaat, een samenwerking van de overheid met de markt, en wil ruimte creëren voor initiatieven die kunnen bijdragen om tot een veelzijdig en boeiend aanbod aan mogelijkheden voor recreatie te komen. Dan is het van belang dat initiatiefnemers weten waar ze aan toe zijn. Niet alleen doordat verwachtingen en criteria helder zijn geformuleerd, maar ook door duidelijk te maken hoe het initiatief kan worden ingebracht en welke weg het daarna volgt. Doel van dit draaiboek initiatieven is om het proces van behandeling van initiatieven in goede banen te leiden en initiatiefnemers die duidelijkheid te geven. Dit draaiboek is opgesteld uitgaande van de ruimte voor initiatieven (hoofdstuk 5) en de ontwikkelstrategie (hoofdstuk 6), zoals in het Masterplan Park21 vastgelegd. Voor de onderscheiden deelgebieden zullen kaders en randvoorwaarden uitgewerkt worden in bestemmingsplannen. Het draaiboek gaat uit van de situatie waarin de gemeentelijke organisatie de regie voert over de ontwikkeling van Park21 en de initiatieven behandelt. Op termijn kan deze regierol bij het op te richten parkmanagement komen te liggen, echter de verantwoordelijkheid voor de publiekrechtelijke aspecten ligt altijd bij de gemeente. Indien blijkt bij nadere planuitwerking en oprichting van parkmanagement, dat dit draaiboek aanpassing behoeft, wordt de aangepaste versie gepubliceerd op de website van Park21. Navolgend beschrijven we de stappen in de procesdoorloop van initiatieven: 1. Oriëntatiefase: initiatief komt tot stand Initiatieven kunnen op diverse manieren tot stand komen, afhankelijk van de ambities en wensen van de initiatiefnemer. Het kan gaan om een plan dat zich primair richt op Park21. Soms kunnen ook andere vestigingsalternatieven in Haarlemmermeer (of elders) aan de orde zijn. Daarnaast kan het gaan om een individuele ondernemer, of een samenwerkingsverband tussen ondernemers, of tussen overheid en (semi-)private partij of de overheid zelf die iets wil realiseren in het park. Voordat een initiatiefnemer zich bij de gemeente meldt met zijn plan, biedt de projectorganisatie Park21 diverse mogelijkheden ter oriëntatie: Informatie over ruimte voor initiatieven op website Park21 Bij de ontwikkeling van een initiatief in Park21 kan de initiatiefnemer zich oriënteren op zijn mogelijkheden via Hier is het Masterplan Park21 te vinden waarin de doelstellingen en ambities beschreven staan voor de verschillende locaties in het park, uitgewerkt naar concrete kaders en randvoorwaarden aan initiatieven. Deze vormen voor de gemeente het toetsingskader voor initiatieven, dat ervoor zorgt dat: Er in programmatisch opzicht in Park21 een breed recreatief aanbod ontstaat, gericht op diverse doelgroepen, toegesneden op gevarieerde behoeftes en leefstijlen van bezoekers; Er een goede ordening en zonering van diverse programmatische ontwikkelingen in het park ontstaat, van klein tot zeer groot, van rustig tot druk etc.; Er een aantrekkelijk parklandschap ontstaat, dat groeit in de tijd, dat vraagt om telkens opnieuw ontdekt te worden. Initiatieven worden zorgvuldig in dit landschap ingepast; Draaiboek initiatieven Park21 * bijlage bij Masterplan Park21 * oktober

2 Het park financieel mogelijk wordt gemaakt door een slimme combinatie van publieke en private investeringen. Deze kaders en voorwaarden krijgen in de loop der tijd in bestemmingsplannen per deelgebied hun beslag. Afhankelijk van de aard en de omvang van het initiatief zal conform de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro)- een financiële bijdrage aan Park21 gevraagd worden. Via de website van Park21 zijn eveneens voor initiatiefnemers relevante bijlagen bij het Masterplan te downloaden, zoals dit draaiboek initiatieven, diverse onderzoekrapporten (verkeer, energie, water, marktonderzoek leisure, kansen multifuctionele landbouw, sociale kaart Park21). Een initiatiefnemer kan met deze informatie zo goed mogelijk inspelen op de ambities van Park21. Digitale marktplaats voor initiatiefnemers, informatiebijeenkomsten voor initiatiefnemers Op de website van Park21 wordt tevens een digitaal platform ingericht, waarop initiatiefnemers die samenwerking zoeken met andere initiatiefnemers zichzelf kunnen presenteren en hun vraag/aanbod kenbaar kunnen maken. Initiatiefnemers kunnen zich hiervoor aanmelden bij de projectorganisatie Het is vervolgens aan de initiatiefnemers zelf of ze elkaar opzoeken. De gemeente faciliteert waar mogelijk en denkt mee. Voor geïnteresseerden organiseert de projectorganisatie bovendien informatiebijeenkomsten, om (potentiële) initiatiefnemers te informeren over kansen in Park21, de mogelijkheid te bieden zich te oriënteren en eventueel te netwerken met andere potentiële initiatiefnemers. Zo zetten we in op het helpen ontstaan van interessante combinaties van partijen, die kunnen leiden tot mooie en haalbare initiatieven in het park. Extra ondersteuning voor agrariërs De gemeente ondersteunt agrariërs in het plangebied bij de oriëntatie op hun mogelijkheden. Focus ligt hierbij op het creëren van kansen voor multifunctionele landbouw in Park21 (bijvoorbeeld toekomstig groenbeheer, samenwerking met andere sectoren faciliteren, kansrijke marktrichtingen uitwerken) en het ondersteunen van het collectieve ontwikkelingsproces. 2. Intake bij Centrum voor Bedrijven en Instellingen Voor nadere informatie over vestigingsmogelijkheden in Park21, bestemmingsplannen, benodigde vergunningen en andere geldende procedures en regelgeving heeft de gemeente een speciaal loket voor initiatiefnemers: het Centrum voor Bedrijven en Instellingen (CBI, zie Een initiatiefnemer kan zich zowel met een globaal plan (oriëntatiefase) als een concreet uitgewerkt plan bij het CBI melden en kan een afspraak maken voor een intakegesprek. Voor een effectieve intake en behandeling van een initiatief voor Park21, is de volgende informatie noodzakelijk: Wat wilt de initiatiefnemer realiseren? (bijvoorbeeld met een bedrijfspresentatie of plan, zo mogelijk voorzien van een ruimtelijke schets: omvang van terrein, bebouwing (bestaand/nieuw) e.d.) Waarom past het initiatief in Park21 en wat draagt het bij aan de ambities en doelstellingen van Park21? Waar in Park21 is het initiatief gedacht en waarom (eigendom/samenwerking agrariër/locatievoorkeur)? Op welke markt, welke doelgroepen richt het initiatief zich? Is het initiatief realistisch: onderbouwing met een businessplan / (markt)onderzoek / investeringsen exploitatieraming en financiering. Wat heeft de initiatiefnemer nodig van de gemeente Haarlemmermeer om dit te kunnen realiseren (bijvoorbeeld vergunningen, bestemmingsplan, andere procedures, grond (koop/(erf)pacht), anders)? Draaiboek initiatieven Park21 * bijlage bij Masterplan Park21 * oktober

3 De medewerker CBI geeft relevante informatie mee aan de initiatiefnemer over Park21, de ruimte die het vigerende bestemmingsplan biedt en benodigde vergunningen of andere procedures. Indien het initiatief past binnen het geldende bestemmingsplan (oud of nieuw), dan informeert het CBI over de benodigde vergunningen die de initiatiefnemer dient aan te vragen, hierbij in te dienen bescheiden, de financiële bijdrage Park21 conform exploitatieplan (als vastgesteld) en leges. Zolang er voor het betreffende deelgebied in Park21 nog geen nieuw bestemmingsplan is vastgesteld, vormen de kaders en randvoorwaarden in het Masterplan het uitgangspunt bij de beoordeling van initiatieven in het voortraject. De initiatiefnemer wordt geïnformeerd over eventuele spanning met het vigerende bestemmingsplan en het mogelijke vervolg traject. Als het initiatief passend is, maar de initiatiefnemer geen beschikking heeft over een locatie in het park informeert het CBI over de mogelijk te nemen stappen. Van het intakegesprek wordt een kort verslag gemaakt voor intern gebruik. Het CBI legt het initiatief voor in het gemeentelijke inbakoverleg. Dit is een wekelijks overleg met diverse deskundigen van de gemeente waarin alle nieuwe initiatieven globaal worden beoordeeld op onder meer planologisch juridische haalbaarheid en waar afgesproken wordt hoe en wie dit initiatief verder in behandeling neemt. Voor initiatieven Park21 zal dit doorgaans een pro forma melding zijn, tenzij de initiatiefnemer ook interesse heeft in andere locaties dan Park21. Het CBI draagt het intakeverslag, samen met bijlagen (door initiatiefnemer meegebrachte informatie), over aan de accountmanager initiatieven Park21. De behandeling en begeleiding van initiatieven specifiek voor Park21 wordt binnen de gemeente neergelegd bij een accountmanager initiatieven Park21. De accountmanager: - Is verantwoordelijk voor de contacten met de initiatiefnemer, vanaf de intake tot en met afronding van de benodigde gemeentelijke procedures (bestemmingsplan, vergunningen, e.d.), coördineert het interne proces, stuurt op voortgang en stemt af met de projectorganisatie Park21; - Betrekt alle bij het initiatief benodigde disciplines zolang er nog geen nieuw bestemmingsplan (met exploitatieplan) voor het betreffende deelgebied Park21 is of indien in het nieuwe bestemmingsplan Park21 sprake is van een wijzigings- of uitwerkingsbevoegdheid; - Coördineert het onderhandelingsproces met initiatiefnemer - anterieure overeenkomst en eventueel gronduitgifte in samenwerking met de projectorganisatie Park21, Vastgoed en Dienst Landelijk Gebied/Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL). 3. Eerste beoordeling initiatief en terugkoppeling aan initiatiefnemer De accountmanager initiatieven Park21 beoordeelt op basis van het intakeverslag en de door de initiatiefnemer ingediende bescheiden of het initiatief past in de ambities en doelstelling van Park21. Hiertoe toetst hij het initiatief aan het Masterplan en vraagt advies van de bij de ontwikkeling van het park betrokken disciplines. Deze beoordeling gebeurt op basis van het vigerende bestemmingsplan, of indien er voor het betreffende deelgebied nog geen nieuw bestemmingsplan is, op basis van de in het Masterplan aangegeven ruimte voor initiatieven, met hieraan verbonden programmatische en ruimtelijke kaders en randvoorwaarden. Daarbij wordt ook globaal gekeken naar de haalbaarheid van het initiatief. Indien het initiatief aansluit bij de doelstelling en ambities van het park wordt het proces vervolgd met een toetsing op de volgende aspecten. A. Heeft het plan een sluitende businesscase? Bij de initiatiefnemer ligt de verantwoordelijkheid om met een plan te komen dat al dan niet samen met andere partners - financieel haalbaar is. Draaiboek initiatieven Park21 * bijlage bij Masterplan Park21 * oktober

4 Indien de initiatiefnemer beleidsmatige medewerking van de gemeente vraagt of in aanmerking wil komen voor subsidiëring of bijdragen vanuit de verschillende beleidsvelden, zal deze vraag worden voorgelegd aan het betreffende beleidsteam (jeugd, onderwijs, sport, recreatie, cultuur, zorg, opvang). Vanuit de beleidsdoelstellingen van de gemeente zal dan eerst een afweging moeten plaatsvinden of hiertoe mogelijkheden zijn vanuit de beleidsbegroting, voordat een initiatief concreet verder gebracht kan worden. Indien de initiatiefnemer nog op zoek is naar private mede-investeerders, kan de gemeente hierin beperkt faciliteren door het initiatief, voorzien van concrete vraag ( ik zoek... ), op de digitale marktplaats op de website van Park21 te publiceren. Voor het vervolg van het proces is een financieel haalbaar plan voorwaarde. B. Beschikt de initiatiefnemer over een locatie in Park21? Indien dit nog niet het geval is, kan de planuitwerking en beoordeling nog niet vervolgd worden. Er is dan een aantal mogelijkheden: Het initiatief kan goed gekoppeld worden aan verbrede landbouw. De initiatiefnemer wordt gewezen op die mogelijkheid. Indien de initiatiefnemer samenwerking zoekt met een agrariër in het gebied, dan kan het initiatief, voorzien van een concrete zoekvraag op de digitale marktplaats op de website van Park21 gepubliceerd worden; Indien het ingediende plan juist beter aansluit bij de programmatische condities van de parklaag, maar de indiener heeft nog geen locatie, dan informeert de accountmanager welke locaties in de parklaag potentieel in aanmerking zouden kunnen komen. Voor deze initiatieven ontstaan dan twee mogelijkheden: a. Als het initiatief past in de publiek verworven en aangelegde parklaag kan vervolgoverleg plaatsvinden over inpassingmogelijkheden en condities met betrekking tot erfpachtuitgifte en financiële bijdrage aan het park (zie stap 4); b. De initiatiefnemer draagt zelf zorg voor de inpassing van het initiatief. Voorwaarde voor realisatie van het initiatief is dat het betreffende deel van de parklaag tot ontwikkeling komt; Voor initiatieven met een locatievoorkeur in het toekomstige parkhart geldt dat we voorlopig het initiatief in portefeuille kunnen houden en de initiatiefnemer regelmatig zullen informeren over voortgang en planning. Het recreatief programma zal in het bestemmingsplan voor dit gebied opgenomen worden als uitwerkings- of wijzigingsbevoegdheid en op termijn invulling krijgen; Voor grootschalige initiatieven gericht op de (inter-)nationale toeristische en vrijetijdsmarkt in het oostelijk gedeelte van het park volgen wij een zorgvuldig spoor van verdere marktverkenning en selectie van partijen/leisureconcepten. Pas als geselecteerde initiatieven concreet zijn en politieke besluitvorming hierover heeft plaatsgevonden, volgt de uitwerking in een bestemmingsplan. Initiatieven die aan de gestelde hoge ambities voor dit zoekgebied voldoen, worden in dit traject meegenomen. Terugkoppeling aan de initiatiefnemer gebeurt altijd persoonlijk: telefonisch of indien er veel informatieuitwisseling nodig is, volgt een uitnodiging voor nader overleg ter verkenning van mogelijkheden en wensen. Het resultaat van deze stap bevestigt de accountmanager initiatieven schriftelijk, per , aan de initiatiefnemer. Indien een initiatief voldoet aan de ambities en doelstellingen van Park21, een concrete locatie(-optie) heeft, die lijkt te voldoen aan de gestelde kaders en randvoorwaarden, en een financieel haalbaar perspectief laat zien, dan kan de volgende stap (4) in het proces gezet worden. Indien het plan wel zou kunnen passen in Park21 en haalbaar lijkt, maar echter niet op de beoogde locatie, wordt dit ook teruggekoppeld met vermelding van eventuele alternatieve mogelijke locatie(s) in Draaiboek initiatieven Park21 * bijlage bij Masterplan Park21 * oktober

5 Park21. Als op deelaspecten nog moet blijken of het initiatief voldoet, koppelt de accountmanager vragen hierover terug aan de initiatiefnemer. Hierbij wordt vermeld wat de specifieke punten zijn die nog uitwerking of aanpassing behoeven. Een gezamenlijke (ontwerp-)sessie om de inpassingsmogelijkheden verder te verkennen, kan ook een vervolgstap (4) zijn. 4. Optimalisatie inpassing in Park21 en rekenen naar een haalbaar plan Afhankelijk van de uitkomst van de beoordeling in de vorige stap kan, indien de initiatiefnemer dit ook wenst, een nadere uitwerking van inpassingsmogelijkheden in het park een vervolgstap zijn op weg naar realisatie van een initiatief. Parallel worden met de initiatiefnemer afspraken voorbereid met betrekking tot de (financiële) bijdrage aan Park21 en de inpassing in en relatie met beheer en exploitatie van Park21. Indien het ingediende plan met locatie geheel aan het toetsingskader voldoet, staat de weg open voor het afsluiten van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, onder voorbehoud van opname in het bestemmingsplan van het betreffende deelgebied (wijziging, uitwerking of nieuw bestemmingsplan). De initiatiefnemer dient te voldoen aan de indieningsvereisten voor bestemmingsplannen zoals vastgelegd in de B&W-nota Beleidsregel Indieningsvereisten voor aanvragen van een projectbesluit of een ontheffing en aanvragen voor vaststelling, wijziging of herziening van een bestemmingsplan. Voor het werk aan het bestemmingsplan zijn leges verschuldigd. De accountmanager initiatieven stemt af met de bestemmingsplandeskundige Park21 en coördineert de onderhandelingen met de initiatiefnemer. Planuitwerking dient te voldoen aan alle gestelde kaders en randvoorwaarden. Dat betekent ook dat de vereiste onderzoeken -verkeersaantrekking, milieu-effecten, watertoets en dergelijke- verricht moeten zijn. De onderzoeksresultaten worden getoetst door deskundigen van de gemeente, hoogheemraadschap e.d. In deze fase dient de initiatiefnemer ook de financiële haalbaarheid bijvoorbeeld op basis van een bedrijfsplan, voorzien van investeringsraming (met garantiestelling) en exploitatieopzet nader aan te kunnen tonen. Dit is dit verplicht, indien er sprake is van een bestemmingswijziging. De accountmanager initiatieven coördineert de beoordeling door ter zake deskundigen. In de praktijk zijn nu ook de besprekingen over de op te stellen anterieure overeenkomst en eventueel een privaatrechtelijke overeenkomst gestart (stap 5). 5. Overeenkomst(en) afsluiten Parallel aan de vorige stap spreekt de accountmanager initiatieven de financiële en organisatorische aspecten met de initiatiefnemer door. De accountmanager bereidt dit voor met de projectmanager Park21, de planeconoom en, als aan de orde, de projectleider grondverwerving Dienst Landelijk Gebied en de parkbeheerder. Hierbij gaat het tenminste om: Omvang van de financiële bijdrage aan Park21: dit kan betrekking hebben op bijdrage in de kosten voor de nieuw of aan te passen infrastructurele ontsluiting, groen, openbaar recreatief netwerk met openbare voorzieningen (zie hoofdstuk ontwikkelstrategie in Masterplan Park21). Indien de initiatiefnemer eigen grond inbrengt, (delen hiervan) publiek openstelt en/of zelf een gedeelte park inricht, kan dit op de financiële bijdrage in mindering gebracht worden; Fysieke inbreng of bijdrage aan de realisatie van het park; Relatie met en bijdrage aan beheer en exploitatie van Park21; Leges (vergunningen). Inzet is te komen tot een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, voordat het bestemmingsplan of bestemmingswijziging in procedure wordt gebracht. Wat er verder exact in een anterieure overeenkomst wordt vastgelegd, is maatwerk. Draaiboek initiatieven Park21 * bijlage bij Masterplan Park21 * oktober

6 Indien er ook sprake is van een grondtransactie of andere privaatrechtelijke afspraken (publiek opstellen van gedeeltes, afspraken beheer en exploitatie), dan wordt hiervoor tegelijkertijd een separate privaatrechtelijke overeenkomst gesloten. 6. Bestemmingsplan en vergunningen Indien het nieuwe bestemmingsplan of de bestemmingswijziging is vastgesteld en onherroepelijk is, kan de initiatiefnemer de benodigde vergunningen aanvragen. Het is gebruikelijk dat vergunningaanvragen reeds parallel aan bestemmingsplanproces worden ingediend om tijd te winnen. De accountmanager initiatieven adviseert de initiatiefnemer hierover. 7. Start realisatie De eerste paal kan de grond in. Een feestelijk moment voor initiatiefnemer én Park21! Draaiboek initiatieven Park21 * bijlage bij Masterplan Park21 * oktober