Stec Groep B.V. Peter van Geffen, Laura Engelbertink en Hub Ploem November 2007

Transcriptie

1 INVENTARISATIE VEROUDERING EN HERSTRUCTURERING BEDRIJVENTERREINEN PROVINCIE OVERIJSSEL Stec Groep aan Provincie Overijssel projectgroep Vitale Bedrijventerreinen Stec Groep B.V. Peter van Geffen, Laura Engelbertink en Hub Ploem November 2007

2 INHOUDSOPGAVE 1. INTRODUCTIE Uw situatie Onze aanpak Leeswijzer Wanneer is een bedrijventerrein verouderd? Wat verstaan we onder herstructurering en welke vormen van herstructurering zijn er? 4 2. CONCLUSIES 5 3. KOSTENINSCHATTING 8 4. ADVIES Advies 1: prioriteer en kies bij het goed inzetten van de provinciale middelen voor herstructurering Advies 2: ga voor samenhang 16 BIJLAGE: GESPROKEN PERSONEN 20

3 1. INTRODUCTIE We schetsen kort de achtergrond van dit advies en onze aanpak. Ook vindt u hier de leeswijzer en worden enkele begrippen uitgelegd. 1.1 Uw situatie Herstructurering van bedrijventerreinen staat hoog op de agenda van de provincie Overijssel. Om de veroudering op bedrijventerreinen aan te pakken is, onder meer, de projectgroep Vitale Bedrijventerreinen in het leven geroepen; één van de projecten van de Kwaliteitsimpuls. Vragen die u had om beter grip op de problematiek te krijgen, hadden betrekking op: Hoe groot is de herstructureringsopgave in Overijssel nu werkelijk? Wat is precies de aard van die veroudering: in hectare, ligging, spreiding, type en zwaarte? Zijn er al concrete plannen dit aan te pakken en hoever zijn gemeenten hiermee? Hoeveel hectare terrein wordt nu exact geherstructureerd en wat voor type aanpak is nodig? En wat kost dit bij benadering? Ook heeft u vragen over nieuwe plannen: Hoeveel plannen voor nieuwe bedrijventerreinen zijn er? In welk stadium bevinden die zich? Waar precies zijn nieuwe bedrijventerreinen gepland? En van hoeveel hectare? En tot slot: stemmen gemeenten de aanleg van nieuwe terreinen af met de aanpak van bestaande? Inventarisatie veroudering en herstructurering 1

4 1.2 Onze aanpak We zijn als volgt te werk gegaan om snel tot resultaat te komen: Stap 1. een bijeenkomst bij u op kantoor om onze aanpak te verhelderen en vragenlijsten af te stemmen op uw wensen; Stap 2. inplannen van afspraken met de afzonderlijke gemeenten en tevens een eerste indicatie voor verouderde terreinen; Stap 3. de provinciale ronde waarin we elke gemeente spreken over beleid, veroudering en herstructurering. Dit combineerden we met een bezoek aan de verouderde terreinen en een grondige bezichtiging ervan; Stap 4. de bevindingen uit stap 3 vertalen we in een overzicht per gemeente met aanvullend kaartmateriaal van de verouderde terreinen. Deze informatie diende als input voor uw gesprekken met de gemeenten; Stap 5. in de laatste stap verwerkten we de opmerkingen van de gemeenten en kwamen we tot algemene conclusies over veroudering op bedrijventerreinen in Overijssel. Ook geven we hier aan met welke kosten u rekening dient te houden en onze adviezen voor de follow-up van de resultaten. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk twee leest u de belangrijkste resultaten van de analyse van de Overijsselse gemeenten. In hoofdstuk drie onze kosteninschatting. In hoofdstuk vier ten slotte, geven we u eerste, korte adviezen over hoe nu verder? 1.4 Wanneer is een bedrijventerrein verouderd? Als herstructurering van een bedrijventerrein nodig is, is het terrein vaak verouderd. De veroudering van een bedrijventerrein wordt niet zozeer bepaald door de leeftijd van een terrein maar door de (mogelijke) knelpunten die in de loop der jaren op het terrein zijn ontstaan. Inventarisatie veroudering en herstructurering 2

5 Een oud terrein kan immers een belangrijke functie hebben in economisch, ruimtelijk en sociaal opzicht. Bovendien kan reeds een herstructurering van het terrein hebben plaatsgevonden. Het gaat soms om een natuurlijk proces, waardoor een bepaald terrein niet meer past bij de huisvestingswensen en eisen die bedrijven in deze tijd stellen, bijvoorbeeld, voor wat betreft de bereikbaarheid, of het aantal parkeerplaatsen en de uitstraling. Maar soms raakt een terrein ook verouderd, omdat het niet meer past in zijn omgeving: het ligt niet langer aan de rand van de stad, maar midden in een woonwijk, en veroorzaakt overlast. Wat daarnaast, ook in Overijssel, veel voorkomt is dat relatief jonge terreinen (veelal uit de jaren tachtig), nu al niet meer voldoen aan de eisen die in deze tijd aan bedrijventerreinen gesteld zijn. Veelal gaat het om terreinen die qua uitstraling en onderhoud niet voldoen en daardoor te maken hebben met de uitstroom van bedrijven. Dit leidt tot leegstand en functieverandering, waardoor het terrein in een negatieve spiraal kan komen. Veroudering van een bedrijventerrein komt vooral tot uiting in een inefficiënte inrichting van het terrein en inefficiënt ruimtegebruik, een lelijke uitstraling, slechte bereikbaarheid en ontsluiting en een hoge milieubelasting op een plek waar dat niet wenselijk is 1. U maakt zelf een onderscheid in de volgende vier vormen van veroudering 2, die houden we hier ook aan: Technische veroudering: betreft de fysieke en niet-fysieke infrastructuur, die niet langer als passend gezien worden op de vestigingseisen van bedrijven, zoals slijtage aan materialen, maar ook het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven. Economische veroudering: is het afnemen van de bijdrage, welke het terrein levert aan de economische ontwikkeling van de stad of regio (bruto regionaal product, aantal arbeidsplaatsen), maar ook afname van de grondwaarde en het bedrijfsonroerend goed op het bedrijventerrein doordat perceel en gebouw incourant zijn geworden. Ruimtelijke veroudering: betreft de inrichting en lay-out van het bedrijventerrein, maar ook de ruimtelijke inpassing in de omgeving. Maatschappelijke veroudering: sociale veiligheid en andere leefbaarheidaspecten. 1 bron: Ministerie EZ, VROM en CPB, Veroudering van bedrijventerreinen. Een structuur voor herstructurering, Den Haag. 2 uit: Plan van aanpak. Beleidsintensivering herstructurering, 4 januari Inventarisatie veroudering en herstructurering 3

6 1.5 Wat verstaan we onder herstructurering en welke vormen van herstructurering zijn er? Onder herstructurering van een bedrijventerrein vallen alle eenmalige ingrepen op een bedrijventerrein die tot doel hebben veroudering van het terrein als geheel te bestrijden en die niet tot het reguliere onderhoud gerekend worden. Het gaat om de volgende vier typen herstructurering 3 : Beperkte herstructurering (groot onderhoud): grote opknapbeurt bij (deels) technische veroudering van het terrein. Revitalisering: een integrale aanpak is nodig om de deels technische, economische en maatschappelijke veroudering tegen te gaan. Het vestigingsmilieu wordt vernieuwd waarbij bestaande economische functies behouden blijven. Herprofilering: het terrein krijgt (deels) een andere werkfunctie, met een hogere vastgoedwaarde (bijvoorbeeld kantoren). Een integrale aanpak bestrijdt de economische, maatschappelijke en ruimtelijke veroudering. Transformatie: het terrein met economische en ruimtelijke veroudering krijgt door een integrale aanpak een andere functie, zoals wonen, leisure en/of retail. Uw project Beleidsintensivering herstructurering bedrijventerreinen gaat overigens vooral over revitalisering en herprofilering. 3 idem. Inventarisatie veroudering en herstructurering 4

7 2. CONCLUSIES In dit hoofdstuk leest u de belangrijkste conclusies uit onze analyse. Naar schatting zo n tot hectare (bruto) bedrijventerrein in Overijssel is geheel of gedeeltelijk verouderd. Het gaat dan om 60 bedrijventerreinen. 4 Dit is bijna 15% van het totaal aantal bedrijventerreinen in Overijssel. Dit is minder dan uit de eerste, grove bureauanalyse, begin dit jaar, kwam (toen: hectare bruto bedrijventerreinen; 80 bedrijventerreinen in totaal). De omvang en aard van de veroudering variëren sterk, soms gaat het om een klein deel, soms een groot deel of het totale bedrijventerrein. De netto veroudering (die terreindelen die ook daadwerkelijk verouderd zijn) blijkt tot hectare. Gemiddeld is zo n 55% tot 65% van een bedrijventerrein verouderd. Overigens is de omvang van de veroudering en herstructurering nu anders dan in de bureau analyse van begin dit jaar. Door het bezoeken van de gemeenten en terreinen is veel nauwkeuriger te bepalen wat precies de veroudering in Overijssel is. Het blijkt ook dat in dit soort onderzoeken IBIS niet als volledig betrouwbaar moet worden gezien. De meeste terreinen kampen met ruimtelijke veroudering, 590 hectare netto. Ook economische veroudering komt nog relatief veel voor op Overijsselse bedrijventerreinen. Bij technische veroudering gaat het veelal om enkele hectaren per bedrijventerrein of een rotonde of een specifiek infra-traject. We spreken dan meer over plukken technische veroudering en minder over aaneengesloten terreindelen, zoals we dat bij, bijvoorbeeld, ruimtelijke veroudering doorgaans wel zien. Maatschappelijk verouderd zijn acht bedrijventerreinen (of bedrijventerreindelen), goed voor 40 hectare netto. 4 Op een aantal van deze 60 terreinen is de herstructurering al in uitvoering. Deze terreinen nemen we wel mee bij het bepalen van het aantal hectare veroudering. Van een aantal terreinen hebben we om dezelfde reden ook geen indicatie van de kosten voor herstructurering gemaakt; de financiering van deze plannen is in die gevallen nagenoeg rond. Inventarisatie veroudering en herstructurering 5

8 Tabel 1: type veroudering in aantal hectare (netto) Verouderingstype netto hectare percentage van totale netto veroudering Technisch % Economisch % Ruimtelijk % Maatschappelijk 40 3% Stec Groep, 2007 Voor ongeveer de helft (32 bedrijventerreinen; 52%) van de bedrijventerreinen die verouderd zijn, zijn ook plannen voor herstructurering. Dit zijn alle initiatieven, van zacht tot heel concreet en ook die waar herstructurering al in uitvoering is. Rekenen we deze plannen in oppervlak, dan betekent dit concreet dat voor ongeveer 80% van het verouderde oppervlak aan bedrijventerrein in Overijssel plannen zijn voor herstructurering. In de meeste gevallen gaat het om revitalisering of beperkte herstructurering. Het verbeteren van de infrastructuur, onderhoud van openbaar gebied en het verbeteren van de kwaliteit van de panden zijn de minst kostbare vormen van herstructurering. Dure plannen voor transformatie en herprofilering komen veel minder vaak voor. En veelal gaat het om een kleiner terreindeel of terreinoppervlak. Ook zijn hierbij vaker marktpartijen betrokken. Niet verwonderlijk, aangezien hier een waardesprong van vastgoed soms mogelijk is. Bedrijventerreinen van minimaal 200 hectare bruto groot, met veroudering zijn: Marslanden (Zwolle), Twentekanaal Zuid (Hengelo), Haatland (Kampen), en Havengebied (Enschede). Op alle vier de terreinen is herstructurering al in uitvoering. Bedrijventerreinen met de grootste netto veroudering zijn: Voorst, (Zwolle), Twentekanaal Zuid (Hengelo), Haatland (Kampen) en Marslanden (Zwolle). Inventarisatie veroudering en herstructurering 6

9 Tabel 2: Grootste bedrijventerreinen met veroudering veroudering: de grootste bedrijventerreinen terreinen met de grootste netto veroudering 5 : Marslanden, Zwolle 274 hectare bruto Voorst, Zwolle 142 hectare netto Twentekanaal Zuid, Hengelo 230 hectare bruto Haatland, Kampen 92 hectare netto Haatland, Kampen 220 hectare bruto Twentekanaal Zuid, Hengelo 90 hectare netto Havengebied, Enschede 215 hectare bruto Marslanden, Zwolle 70 hectare netto Stec Groep, Bij het bepalen van de lijst met terreinen met de grootste netto veroudering is geen rekening gehouden met bestaande plannen voor de uitvoering van herstructurering. Met andere woorden als een terrein op dit moment aangepakt wordt hebben we niet het aantal hectare in deze aanpak van de netto veroudering afgetrokken. Sowieso is het moeilijk om in te schatten in welk stadium een herstructureringsplan zich bevindt en wat de bereikte resultaten tot noch toe zijn. Inventarisatie veroudering en herstructurering 7

10 3. KOSTENINSCHATTING In dit hoofdstuk maken we een inschatting van de kosten van de totale Overijsselse herstructureringsopgave (deze komen dus niet alleen op conto van de provincie!). Het is lastig, voor een opgave zo complex als herstructurering, te rekenen met standaard kostenkengetallen. Houd daarom bij de interpretatie ervan een flinke bandbreedte aan. Er is immers veel onzekerheid rondom kosten voor herstructurering: is er sprake van bodemverontreiniging? Moeten bedrijven uitgeplaatst worden? Fikse kostenposten waarvan de totale kosten voor herstructurering sterk afhankelijk zijn. Dit maakt het strikt hanteren van één kostenkengetal onmogelijk en onwenselijk. Bij het maken van een inschatting van de kosten voor herstructurering maken we onderscheid tussen: Lichte herstructureringen beperkte herstructurering revitalisering Zware herstructureringen herprofilering transformatie We gaan in onze kosteninschatting uit van de volgende kengetallen: Type hersctructurering Kosten per netto hectare Beperkte herstructurering per hectare Revitalisering per hectare Herprofilering per hectare Transformatie per hectare Stec Groep, 2007 (op basis van diverse bronnen). Inventarisatie veroudering en herstructurering 8

11 Lichte herstructureringen veel goedkoper dan zware maatregelen De kosten van lichte herstructureringen liggen gemiddeld op zo n drie euroton per hectare. Dit bedrag is dan inclusief planvormingskosten, kosten voor bouwrijp maken, rente en uitvoeringskosten voor infrastructuur en openbare ruimte. Lichte herstructureringen als beperkte herstructurering en revitalisering zijn inclusief de volgende (standaard) herstructureringsmaatregelen: een sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen; het vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur; een intensivering van de verlichting; de aanleg van extra parkeergelegenheid; de aanleg van gedeeltelijk nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting te verbeteren (zoals verbreden van wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg). Maar, exclusief de volgende bijzondere maatregelen: verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties; bovenplanse infrastructurele ingrepen; bodemsanering; het verbeteren van de externe ontsluiting; bijzondere infrastructurele werken als bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes, damwanden en schoeiingen. Zware herstructureringen; duur en een grote bandbreedte Wanneer bijzondere maatregelen nodig zijn, spreken we van zware herstructurering, zoals een transformatie of een herprofilering. De kosten hiervoor lopen sterk uiteen. Gemiddeld kan uitgegaan worden van circa 2,5 miljoen per hectare, al blijft de bandbreedte groot afhankelijk, vooral van bodemsanering en uitplaatsingen (ons zijn voorbeelden bekend van 11 miljoen euro per hectare). In deze gevallen dragen marktpartijen overigens een groot deel van deze kosten, omdat er veelal ook opbrengsten zijn door het ontwikkelen van functies met een grotere commerciële waarde. Inventarisatie veroudering en herstructurering 9

12 Onder de kosten van zware herstructurering vallen onder andere: (let op het betreft hier geen blauwdruk voor alle zware herstructureringen, maar meer een inschatting van kosten zonder extreme uitgaven voor bodemsanering en uitplaatsing deze moeten locatiespecifiek worden bekeken) verwerving en sanering van locaties bodemsanering infrastructuur (intern, extern en bijzonder) omvangrijke verbeteringen van openbaar groen en openbare ruimte Inschatting van de kosten voor herstructurering Onderstaande tabel geeft de verdeling van kosten per herstructureringstype aan: Tabel 3: Kosten voor herstructurering van bedrijventerreinen in Provincie Overijssel (zie ook box: aannames bij de kosteninschatting) herstructureringstype 6 netto hectare bandbreedte herstructureringskosten voorbeelden totaal in miljoenen euros beperkte herstructurering (in totaal 19 [delen van] terreinen) Marslanden, Zwolle Havengebied, Enschede Groot Verlaat, Steenwijkerland revitalisering (in totaal 33 [delen van] terreinen) herprofilering (in totaal 14 [delen van] terreinen) Haatland, Kampen Twentekanaal Zuid, Hengelo Dollegoor, Almelo Spoorzone Oost, Raalte Voorst, Zwolle Twentekanaal Noord, Hengelo 6 Een terrein kan voor meerdere typen herstructurering in aanmerking komen. Bij de berekening van het aantal hectare dat hiermee gepaard gaat, gaan we uit van een gelijke verdeling onder de herstructureringstypen. Inventarisatie veroudering en herstructurering 10

13 Tabel 3 (vervolg): Kosten voor herstructurering van bedrijventerreinen in Provincie Overijssel (zie ook box: aannames bij de kosteninschatting) herstructureringstype 7 netto hectare bandbreedte herstructureringskosten voorbeelden totaal in miljoenen euros transformatie (in totaal 11 [delen van] terreinen) Over t Spoor, Oldenzaal Zevenhont, Zwartewaterland De Kol, Rijssen-Holten Stec Groep, 2007 Box: aannames bij de kosteninschatting: wanneer er verschillende typen herstructureringen mogelijk zijn, gaan we uit van de meest waarschijnlijke of wenselijke optie; in die gevallen waar geen keuze gemaakt is, gaan we uit van een gelijke verdeling in aantal hectare; bij een bandbreedte in het aandeel veroudering gaan we uit van het gemiddelde; bij al bestaande plannen voor herstructurering hebben we terreinen waarvan de financiering al rond is toch meegenomen (hierdoor kunnen de werkelijke kosten lager liggen); bij herprofilering en transformatie gaan we uit van een grotere bandbreedte, omdat deze kosten moeilijk in te schatten zijn (in deze gevallen is de mogelijkheid om de hogere kosten binnen de exploitatie op te lossen groter); niet te voorspellen uitzonderingen vallen buiten de kosteninschatting (zoals niet te verhalen kosten voor bodemsanering); wel inbegrepen zijn: planvormingskosten, kosten voor bouwrijp maken, rente en uitvoeringskosten voor infrastructuur en openbare ruimte. 7 Een terrein kan voor meerdere typen herstructurering in aanmerking komen. Bij de berekening van het aantal hectare dat hiermee gepaard gaat, gaan we uit van een gelijke verdeling onder de herstructureringstypen. Inventarisatie veroudering en herstructurering 11

14 We komen tot de volgende inschatting van de totale kosten voor herstructurering in Overijssel: Inschatting kosten 8 Inschatting kosten voor herstructurering in Overijssel 325 mln tot 385 mln euro (beperkte herstructurering en revitalisering vormen kern van uw herstructureringsbeleid) Dit kan oplopen tot: Inschatting kosten herstructurering als herprofilering OOK deel 625 mln tot 835 mln. euro uitmaakt van uw plannen (bedrijventerrein wordt omgezet van puur bedrijventerrein naar een breder economisch gebied) Inschatting kosten herstructurering als transformatie en 775 mln tot mln euro herprofilering OOK deel uitmaken van uw plannen (bedrijventerrein wordt een andere ruimtelijke functies, veelal wonen) Kanttekening: deze kosten hoeven niet alleen voor rekening van de provincie te komen! De hoge kosten nopen tot goede prioritering van de aanpak van verouderde bedrijventerreinen, evenals het maken van welafgewogen keuzes en fasering in provinciale ondersteuning en subsidiering. Herstructurering van bedrijventerreinen is een complexe opgave. Een gezamenlijke aanpak door betrokken partijen is dus nodig: gemeenten, provincie, rijk en bedrijfsleven, ook waar het gaat om kosten. 8 In een eerdere inventarisatie voor u (maart 2007) kwamen we tot een grove schatting van de kosten voor herstructurering van tussen 300 en 675 mln euro. Toen namen we zware herstructureringen niet mee in de berekening. Inventarisatie veroudering en herstructurering 12

15 Overijssel scoort met betrekking tot veroudering gemiddeld ten opzichte van andere provincies. De verouderingssituatie in Overijssel is conform het landelijke gemiddelde. Tabel 4: vergelijking herstructureringsopgave in Nederland Provincie Aandeel verouderd oppervlak (hectare bruto) aantal hectare verouderd relatieve veroudering ten opzichte van Nederlands gemiddelde Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Noord-Brabant Zeeland Limburg Nederland Bron: IBIS, bewerking Stec Groep: 2007 (samenvoeging resultaten uit 2005, 2006 en 2007) 9 Dit aantal hectare in IBIS is hoger dan de bevindingen in dit onderzoek. Zoals gezegd hebben we nu veel specifieker gekeken naar de veroudering op bedrijventerreinen en komen we tot lagere getallen. Om de provincies goed te kunnen vergelijken gebruiken we IBIS. Inventarisatie veroudering en herstructurering 13

16 Naast kosten ook opbrengsten uit herstructurering Naast dat herstructurering ook in kwantitatief opzicht (euro s, grond wordt immers regelmatig opnieuw uitgegeven, regelmatig aan functies met een hogere commerciële waarde) opbrengsten kan genereren, zit de opbrengst van herstructurering ook in kwalitatieve aspecten: Veel verouderde bedrijventerreinen liggen bij de kernen van oude industriesteden. Herstructurering van deze terreinen kan de sociale en economische structuur van deze steden een nieuwe impuls geven. Herstructurering van verouderde bedrijventerreinen kan een intensiever gebruik van de ruimte bevorderen. De waarde van herstructurering zit m vooral in het verminderen van de omvang van nieuwe ruimteclaims. Herstructurering leidt tot een verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen en stimuleert daarmee de economische ontwikkeling. Inventarisatie veroudering en herstructurering 14

17 4. ADVIES In dit hoofdstuk leest u enkele eerste (korte) adviezen voor het vervolg. 4.1 Advies 1: prioriteer en kies bij het goed inzetten van de provinciale middelen voor herstructurering Nu zowel de herstructureringsopgave als de globale kosten in beeld zijn, is prioritering de volgende stap. Door te focussen op een beperkt aantal herstructureringslocaties kunt u maximaal rendement halen uit uw ondersteuning van gemeenten (kennis, procesondersteuning en provinciale gelden). Enerzijds door instrumenten en middelen op projecten/herstructureringslocaties gericht en efficiënt in te zetten en anderzijds door die herstructureringslocaties te kiezen die maximaal resultaat geven. Het selecteren van projecten/herstructureringslocaties kan op veel verschillende manieren. Belangrijk is dat u heldere keuzes maakt tussen bedrijventerreinen en tussen regio s en gemeenten. En dat u bovendien een prioritering aanbrengt. Deze keuze is een zeer strategische! Het selecteren van herstructureringslocaties kan op veel verschillende manieren. Goed is om een combinatie te kiezen van verschillende criteria, waarmee u de meest relevante bedrijventerreinen selecteert. Bijvoorbeeld: Wel of niet financieren van transformatie en herprofilering, hierbij wordt immers een deel van de Overijsselse bedrijventerreinen omgezet naar andere functies, waarbij bovendien hoge kosten aan de orde zijn. Zie ook het vorige hoofdstuk over kosten. Economisch belang: hoe belangrijk is het bedrijventerrein voor de economische structuur van de regio? Het ligt voor de hand vooral in te zetten op bedrijventerreinen met een hoog economisch belang. Denkt u daarbij met name aan de krapte aan bedrijventerreinen in een bepaalde economisch Inventarisatie veroudering en herstructurering 15

18 regio of gemeente en de economische toegevoegde waarde van een bepaald terrein (grootte, type bedrijven, terreinquotiënt of aandeel stuwende sectoren). Omvang van de herstructureringsopgave: is er in de betreffende regio of gemeente erg veel herstructurering van bedrijventerreinen nodig, dan verdient die regio extra aandacht van u als provincie. Daarnaast kunt u ook denken aan de omvang van de ruimtewinst die optreedt door herstructurering: als de verwachte ruimtewinst groot is, is de effectiviteit van de herstructurering immers relatief groter. Voorbeeldwerking van de projecten waaraan u bijdraagt: uiteindelijk streeft u ernaar om herstructureringsprojecten te helpen realiseren, waar andere Overijsselse gemeenten ook weer van kunnen leren. Vanuit dit oogpunt is het verstandig een spreiding van projecten te realiseren. Dat wil zeggen dat u verschillende typen bedrijventerreinen stimuleert (van zwaar tot hoogwaardig, natte en droge terreinen) en dat u projecten selecteert die verschillende vormen van veroudering aanpakken. Activiteit gemeente: daarnaast moet ook meewegen of de gemeente zelf al activiteiten onderneemt om de herstructurering op poten te zetten. Een en ander hangt natuurlijk ook samen met de keuze voor een herstructureringsmaatschappij Overijssel, een keuze die uw provincie nu overweegt. Kiest u inderdaad voor een herstructureringsmaatschappij die actief participeert in gebieden, dan kan dit een extra selectiecriterium zijn. 4.2 Advies 2: ga voor samenhang De aanleg van nieuwe bedrijventerreinen is van cruciaal belang voor de economische structuur van een gemeente: bedrijven hebben uitbreidingsruimte nodig en er moeten locaties beschikbaar zijn die aansluiten bij de wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers. Door de inventarisatie van gemeenten kunnen we vaststellen in welke gemeenten in Overijssel relatief veel en relatief weinig schaarste aan bedrijventerrein is. Aan de cijfers per gemeente wordt op dit moment de laatste hand gelegd. In verband met de risico s van prijsopdrijving/speculatie adviseren wij u deze cijfers op detailniveau niet openbaar te maken. Ditzelfde geldt voor onze fact sheets per gemeente waarin de herstructureringsopgave op detailniveau is uitgewerkt. Inventarisatie veroudering en herstructurering 16

19 De praktijk leert echter, dat met de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen een versnelde uitstroom van bedrijven op gang komt. Het instandhouden van de kwaliteit van bestaande terreinen en daarmee tegengaan van leegloop en leegstand vereist zorgvuldige afstemming met de ontwikkeling van nieuwe. Een bestaand bedrijventerrein draagt door leegloop op termijn minder bij aan de economische structuur en doordat er een ruim aanbod aan goedkoop nieuw bedrijventerrein beschikbaar is, wordt het draagvlak voor de herstructurering van bestaande terreinen lager. Immers, waarom zouden bedrijven veel geld in hun huidige locatie investeren, wanneer het goedkoper is een nieuw pand te betrekken? Het gevolg: bestaande terreinen worden relatief minder intensief gebruikt; er treedt verdunning op en het totaal benodigde areaal aan bedrijventerreinen in een gemeente of regio vergroot. Op bestaande terreinen kan de uitstroom van dynamische bedrijven ook leiden tot een relatieve prijsdaling van het onroerend goed. De tweedehands bedrijfsruimtemarkt trekt bovendien een ander type bedrijven aan, met laagwaardiger activiteiten die leeggekomen kavels en bedrijfspanden opvullen. Realiseer u, in vrijwel alle gevallen is het voor bedrijven aantrekkelijker om grond te kopen en te bouwen op nieuw terrein. De praktijk wijst echter uit dat overheden (met name gemeenten) via een gedegen plan van aanpak en voldoende tijd en energie bedrijven wel kunnen stimuleren om bestaande panden te hergebruiken (doorlopen van de SER-ladder, voeren van een samenhangend bedrijventerreinenbeleid). Maar: soms is transformeren simpelweg beter. Overheden hebben vaak grote weerstand tegen het van kleur laten verschieten van bedrijventerreinen. Toch is het vanuit economisch én maatschappelijk oogpunt soms beter in te zetten op transformatie. Bijvoorbeeld, op binnenstedelijke locaties, omgeven door woonwijken, in oude havenarmen, die niet meer gebruikt worden door kadegebonden bedrijven, of wanneer het gaat om kleinschalige locaties die stevig ingemetseld zijn in het stedelijke weefsel. Zeker in regio s waar voldoende nieuw bedrijventerrein beschikbaar is. Overigens vallen deze terreinen bij transformatie niet meer binnen uw bedrijventerreinenbeleid. Inventarisatie veroudering en herstructurering 17

20 Box: Samenhangend bedrijventerreinenbeleid in Overijssel In onze gesprekken met gemeenten viel op dat steeds meer onderzoek gedaan wordt naar de mate en ernst van veroudering. Contacten met ondernemers of ondernemersverenigingen zijn doorgaans goed, waardoor de problematiek op bestaande terreinen bij gemeenten eerder en beter bekend is. Het zoeken naar een oplossing en het gericht maken van plannen blijkt echter wel lastig. Een herstructureringstraject starten en doorlopen is vaak lastig, kosten zijn hoger dan verwacht en capaciteit, kennis en/of middelen ontbreken. Gemeenten hebben wel goede ervaringen met het verplaatsen van solitaire bedrijven. Bijvoorbeeld vanuit het oogpunt van milieuhinder. Gemeenten zijn steeds meer bekend met de term samenhangend bedrijventerreinenbeleid, zo bleek uit onze provinciale ronde. Veel gemeenten bekijken bijvoorbeeld bij bedrijfsverplaatsingen eerst samen met bedrijven of verplaatsing naar nieuw terrein écht wel nodig is, of dat uitbreiding op eigen kavel ook prima kan. Maar, harde eisen aan een zorgvuldiger, intensiever bebouwing zien we nog maar weinig. Een veelgehoord argument is dat vertrouwd wordt op het eigen oordeel van bedrijven. Deels klopt dit ook wel, is onze ervaring. Wel kan meer gewezen worden op de mogelijkheden van intensief ruimtegebruik en kunnen gemeenten strengere eisen stellen aan vestiging op nieuwe bedrijventerrein; middels een goed uitgifteprotocol, streng toetsingskader, maar ook middels terugkoopregelingen en door sturen in private grondexploitaties bijvoorbeeld. Juist dit zorgt ervoor dat bestaande bedrijventerreinen minder snel verouderen. Immers, ondernemers investeren in hun locatie. Overigens, regionale afstemming over programmering, fasering, herstructurering of grondprijzen zien we nog weinig terug. Inventarisatie veroudering en herstructurering 18

21 Enkele voorbeelden van samenhangend bedrijventerreinenbeleid in Overijssel: Enschede past de SER-ladder systematisch toe (bedrijven eerst binnenstedelijk faciliteren door middel van herstructurering en intensivering op bestaande locaties, dan pas kijken naar nieuwe uitleg; inbreiding voor uitbreiding); Rijssen-Holten stimuleert zorgvuldig ruimtegebruik door te werken met een lagere grondprijs bij meerlaags bouwen. Daarnaast heeft deze gemeente een Atlas voor Bedrijventerreinen met daarin overzichtelijk en up to date inzicht in de staat van de gemeentelijke bedrijventerreinen (zoals leegstand, economische functie en aantal arbeidsplaatsen); Hardenberg en Zwolle kijken naar de mogelijkheden om opbrengsten uit de uitgifte van een nieuw bedrijventerrein te gebruiken voor de herstructurering van oude terreinen (door een bedrag op een verhoogde grondprijs te reserveren voor herstructurering); De gemeente Hengelo heeft door herstructurering en daaruit volgend intensiever ruimtegebruik een streep gezet door een aantal nieuwe plannen. Een goed voorbeeld hoe samenhangend bedrijventerreinenbeleid gestalte kan krijgen. Voor meer concrete voorbeelden over samenhangend bedrijventerreinenbeleid verwijzen we ook naar het kennisproduct Samenhangend bedrijventerreinenbeleid dat wij eerder maakten voor het landelijke kennisplatform bedrijventerreinen/senternovem. Inventarisatie veroudering en herstructurering 19

22 BIJLAGE: GESPROKEN PERSONEN Gemeente Almelo: de heer H. Wild Gemeente Almelo: de heer H. Nij Bijvank Gemeente Borne: mevrouw M. Volkerink Gemeente Borne: de heer A. Mooij Gemeente Dalfsen: de heer U. Lautenbach Gemeente Deventer: de heer B. Doets Gemeente Dinkelland: de heer L. Ottenhof Gemeente Enschede: mevrouw I. Lissberg-Grondstra Gemeente Haaksbergen: de heer H. Heukels Gemeente Hardenberg: de heer L. Zwart Gemeente Hellendoorn: de heer W. Landman Gemeente Hengelo: de heer H. Vranken Gemeente Hengelo: de heer G. Koekoek Gemeente Hof van Twente: mevrouw I. Saris Gemeente Hof van Twente: de heer F. Dorenbusch Gemeente Kampen: de heer O. van Voorst Gemeente Losser: de heer M. Nolten Gemeente Losser: de heer A. Nijland Inventarisatie veroudering en herstructurering 20

23 Gemeente Oldenzaal: de heer R. Brüns Gemeente Oldenzaal: de heer J. Bruil Gemeente Olst-Wijhe: mevrouw R. Dekker Gemeente Olst-Wijhe: de heer G. van den Blink Gemeente Ommen: de heer G. Bröring Gemeente Raalte: mevrouw H. Bolding Gemeente Raalte: de heer H. Wanningen Gemeente Rijssen Holten: mevrouw S. Inckel Gemeente Rijssen Holten: de heer G.J. Takkenkamp Gemeente Rijssen Holten: de heer J. van Eck Gemeente Staphorst: de heer A.J. Schuurman Gemeente Steenwijkerland: de heer E. van der Linde Gemeente Tubbergen: de heer T. Leferink op Reinink Gemeente Twenterand: de heer J. Zander Gemeente Wierden: de heer H. Langen Gemeente Zwartewaterland: de heer M. Exterkate Gemeente Zwartewaterland: de heer H. Groeneveld Gemeente Zwolle: de heer C. Gloudi Inventarisatie veroudering en herstructurering 21