HERSTRUCTURERINGSOPGAVE FRYSLÂN IN BEELD Stec Groep aan provincie Fryslân

Transcriptie

1 HERSTRUCTURERINGSOPGAVE FRYSLÂN IN BEELD Stec Groep aan provincie Fryslân Stec Groep B.V. Peije Bruil, Laura Engelbertink en Sjoerd Korsuize Maart 2010

2 INHOUDSOPGAVE 1. INTRODUCTIE Achtergrond Onze aanpak Leeswijzer 2 2. BEGRIPPEN EN DEFINITIES Wat is veroudering? Welke vormen van veroudering zijn er? Wat is het juiste moment van ingrijpen? Welke vormen van herstructurering zijn er? Wat adviseert de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen? Welke indicatoren meten veroudering en leegstand? TOTAALBEELD VEROUDERING EN LEEGSTAND Oppervlakte veroudering Fryslân Veroudering naar regio in aantal bedrijventerreinen Veroudering naar regio in oppervlak Aard en zwaarte van de veroudering Onbebouwde leegstand Bebouwde leegstand DE KOSTEN Kosten van herstructurering per type ingreep Kostenschatting van de herstructureringsopgave 29

3 BIJLAGE A: MEETMETHODE 32 BIJLAGE B: UITGIFTEJAAR 36 BIJLAGE C: KAARTEN EN FACTSHEETS SEPERATE BIJLAGE -

4 1. INTRODUCTIE In dit hoofdstuk leest u over de achtergrond en de aanpak van ons werk. Ook vindt u hier de leeswijzer. 1.1 Achtergrond U bent druk met het vertalen van Mooi Nederland en het advies van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen (voortaan: THB) naar Fryslân. Fryslân telt zo n 270 bedrijventerreinen: kleinere, maar ook de nodige grote terreinen in Harlingen, Leeuwarden, Heerenveen en Smallingerland bijvoorbeeld. De Friese gemeenten moeten komende jaren samen met u aan de slag met bestaande en verouderde terreinen. Volgens het nog af te sluiten Convenant bedrijventerreinen moet u vóór 1 april 2010 een provinciaal herstructureringsprogramma maken voor de periode tot en met 2013, samen met regionaal samenwerkende gemeenten. Dit programma moet bovendien een indicatief overzicht bevatten van de geschatte kosten van de herstructurering en de financieringsopzet: opbrengsten, inverdieneffecten, grondprijsbeleid, regionale verevening, overheidsbijdragen en eventuele bijdragen van derden. U wilt hiervoor nu eerst de juiste feiten en cijfers in beeld hebben. U wilt precies weten wat de situatie is op de Friese bedrijventerreinen: Hoeveel terreinen zijn verouderd en in welke mate? Hoeveel leegstand is daar? Betreft dit bebouwde leegstand of onbebouwde? Welke concrete plannen hebben de gemeenten voor herstructurering? Hoeveel bedrijventerreinen staan op de rol voor transformatie? En welke kosten gaan gemoeid met herstructurering in Fryslân? Kortom: een grondige nulmeting. In dit rapport leest u de resultaten die de basis zullen zijn voor uw uitvoeringsagenda. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 1

5 1.2 Onze aanpak We bepaalden eerst welke indicatoren van veroudering en leegstand we gebruiken voor de beoordeling van uw bedrijventerreinen (stap 1). Volgens een trechtermodel namen we in drie stappen alle bedrijventerreinen onder de loep en bepaalden we op basis van de indicatoren in stap 1 van elk bedrijventerrein of het voldoet aan de norm of niet, en of er sprake is van veroudering of meer dan gemiddelde leegstand (stap 2). Zie ook bijlage A over de gevolgde werkwijze. De belangrijkste kernmerken en opvallendheden van bedrijventerreinen die niet aan de norm voldeden verwerkten we in een helder overzicht van de schouw (visueel en tekstueel weergegeven, stap 3). Tot slot vertaalden we de analyses in heldere conclusies en overzichten per regio en voor heel Fryslân in dit rapport (stap 4). Afstemming met de gemeenten over de resultaten van de meting en het creëren van commitment voor het vervolg ervan waren een belangrijk onderdeel van dit traject. Op basis van de nulmeting wilt u immers afspraken maken over gemeentelijke en regionale investeringsagenda s. Gedurende het traject voerden wij gesprekken met gemeenten over veroudering, tegen welke knelpunten gemeenten aanlopen, welke oplossingsrichtingen er zijn, welke keuzen een gemeente heeft bij herstructurering en of deze al toegepast zijn en bijvoorbeeld over samenhangend bedrijventerreinenbeleid. De locatiebezoeken deden wij in de meeste gevallen samen met iemand van de gemeente. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 leest u kort over de belangrijkste begrippen en definities rondom veroudering, herstructurering en indicatoren die wij gebruikten voor de beoordeling van uw bedrijventerreinen. In hoofdstuk 3 en 4 vindt u een analyse en de conclusies uit de inventarisatie; voor wat betreft de opgave in hoofdstuk 3 en de kosten in hoofdstuk 4. Een uitwerking van de bevindingen voor de verouderde bedrijventerreinen vindt u in de bijlage C, separaat bij dit rapport. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 2

6 2. BEGRIPPEN EN DEFINITIES In dit hoofdstuk vindt u begrippen en definities rondom veroudering en herstructurering nader uitgewerkt. 2.1 Wat is veroudering? De veroudering van een bedrijventerrein wordt niet zozeer bepaald door de leeftijd van een terrein maar door de (mogelijke) knelpunten die in de loop der jaren zijn ontstaan. Een oud terrein kan immers een belangrijke functie hebben in economisch, ruimtelijk en sociaal opzicht. Bovendien kan er al zijn geherstructureerd. Soms is veroudering een natuurlijk proces, waardoor een bepaald terrein niet meer past bij de huisvestingswensen en eisen die bedrijven in deze tijd stellen. Bijvoorbeeld voor wat betreft de bereikbaarheid, het aantal parkeerplaatsen, een inefficiënte inrichting, hoge milieubelasting op een plek waar dat niet wenselijk is of ondermaatse uitstraling. Soms raakt een terrein verouderd, omdat het niet meer past in zijn omgeving: het ligt niet langer aan de rand van de stad, maar midden in een woonwijk en veroorzaakt overlast. Wat daarnaast, ook in Fryslân, voorkomt is dat relatief jonge terreinen (uit de jaren 70/ 80) nu al niet meer voldoen en bedrijven daardoor uitstromen, wat leidt tot leegstand en functieverandering. In bijlage B vindt u een overzicht van bedrijventerreinen ouder dan 10 jaar. De veroudering van een bedrijventerrein hangt niet één-op-één samen met de leeftijd van een terrein. Of een terrein verouderd is, is van meer factoren afhankelijk dan alleen tijd. De veroudering van een terrein is vooral het resultaat van (mogelijke) knelpunten die in de loop der jaren op het terrein zijn ontstaan, zoals een slechte ontsluiting, een ongunstige ligging en incourante panden en kavels. Een terrein dat bij de introductie op de markt al slecht is gepositioneerd (bijvoorbeeld qua opzet, ligging, ontsluiting, profilering, faciliteiten) kan dus al na bijvoorbeeld 5 jaar echt als verouderd worden getypeerd, terwijl een goed ontwikkeld (markttechnisch up-to-date) terrein misschien pas na 15 jaar de eerste verouderingskenmerken vertoont. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 3

7 2.2 Welke vormen van veroudering zijn er? Wij maken een onderscheid in de volgende vier vormen van veroudering: Box: vormen van veroudering Technische veroudering betreft de fysieke en niet-fysieke infrastructuur, die niet langer past bij de vestigingseisen van bedrijven, zoals slijtage aan materialen, maar ook het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven. Economische veroudering is het afnemen van de bijdrage die het terrein levert aan de economische ontwikkeling van een gemeente/regio (bruto regionaal product, aantal arbeidsplaatsen), maar ook afname van de grondwaarde en technologische veroudering van het bedrijfsonroerendgoed doordat perceel en gebouw incourant zijn geworden. Ruimtelijke veroudering betreft de inrichting en lay-out van het bedrijventerrein, maar ook de ruimtelijke inpassing in de omgeving of een conflict tussen de verschillende grondgebruikfuncties. Maatschappelijke veroudering betreft sociale veiligheid en andere leefbaarheidaspecten, bijvoorbeeld door gewijzigde regelgeving (milieu, veiligheid, arbeidsomstandigheden) of onwenselijkheid bijvoorbeeld door de nabijheid van een woonwijk of transformatieplannen. 2.3 Wat is het juiste moment van ingrijpen? Bedrijventerreinen kennen een levenscyclus, waardoor het, net als bij producten, nodig is soms de zaak op te knappen en nieuw leven in te blazen. Net uitgegeven of nog in uitgifte is het terrein helemaal up-to-date: bedrijfspanden zien er netjes uit, de bereikbaarheid is goed en de economische vitaliteit hoog. In de loop der jaren gaat de kwaliteit van de meeste terreinen echter achteruit en ontstaan knelpunten. Gevolg: bedrijven vertrekken en het terrein komt in een negatieve spiraal, tot uitdrukking komend in symptomen van veroudering (zie paragraaf 2.1). Steeds grotere delen van het vastgoed blijven structureel leeg of trekken een ander soort, laagwaardige groep gebruikers aan. Het moment van ingrijpen bepaalt voor een groot deel de slagingskans, ook vanuit kostenoptiek. Het moment van ingrijpen mag niet te vroeg zijn maar ook niet te laat. Daarbij komt, wanneer zet u een bepaalde maatregel in? In figuur1 is dit schematisch voorgesteld (zie ook het Excelbestand met achterliggende cijfers bij dit rapport, waarin de fase zijn toebedeeld aan terreinen). Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 4

8 Figuur 1: levenscyclus van bedrijventerreinen en momentum van ingrijpen bij tijdig ingrijpen I ingrijpen III ingrijpen II niet ingrijpen Bron: Stec Groep (2009). Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 5

9 Fase I Als er vroegtijdig ingegrepen wordt, bijvoorbeeld door een facelift van de openbare ruimte, hoeven de opstallen niet verworven te worden omdat deze nog in een goede staat verkeren. Daardoor zijn de verwervingskosten minimaal. Dit moment is in de figuur als I aangegeven en is het beste moment om in te grijpen door middel van bijvoorbeeld een facelift of gedeeltelijke revitalisering. De kosten waarmee een verdere teruggang van het terrein wordt tegengegaan zijn relatief gering. Ruimtewinst zit vooral in verdichting van het bestaande terrein: opvullen van ponyweitjes en intensiever gebruik van reststroken, eventueel eenrichtingsverkeer te introduceren en de parkeermogelijkheden verhogen. De ruimtewinst die dit met zich mee brengt bedraagt gemiddeld genomen 3 tot 8%, is onze ervaring. Bij tijdig ingrijpen verloopt de levenscyclus zoals aangegeven met de stippellijn in de figuur. Fase II De daarop volgende fase in de levenscyclus, fase II, is een relatief minder aantrekkelijke periode om in te grijpen. De kwaliteit van het terrein is verder gedaald waardoor de ingreep forser moet zijn om, in vergelijking met fase I, dezelfde kwaliteit op het bedrijventerrein te krijgen. Een simpele revitalisering is niet meer voldoende, of moet in ieder geval forser worden ingezet. De verwerving van panden en terreinen zal een belangrijker deel uitmaken van de te plegen ingrepen. Omdat bovendien de opstallen in deze fase nog een hoge economische waarde hebben, zullen de kosten dus vele malen hoger zijn dan in fase I. Wel biedt de verwerving in incidentele gevallen soms zeer grote potentiële ruimtewinsten, waardoor dit een aantrekkelijke optie kan blijven, of wordt de uitstraling van een heel gebied beter, door verplaatsing van één of enkele bedrijfsruimtegebruikers op een strategische locatie. Deze speldenprikstrategie kan in deze fase een heel bedrijventerrein een impuls geven. Deze fase is verder op te delen in een eerste deel en een tweede deel. Veel bedrijventerreinen die zich in het begin van fase II bevinden zijn vanwege kosten niet interessant om te herstructureren. Aan het eind van fase II wordt de waarde van het vastgoed echter al minder en is verwerven of uitplaatsen goed mogelijk. De bedrijventerreinen aan het einde van fase II zijn voor de middellange termijn interessant voor herstructurering, omdat deze terreinen zonder aanpak langzaam afglijden richting fase III. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 6

10 Fase III In de derde fase is de benodigde ingreep nog forser dan in de tweede fase, maar de opstallen vertegenwoordigen een veel lagere economische waarde. Ze zijn in veel gevallen (economisch) afgeschreven. Ingrijpen in deze fase is dus veel efficiënter dan in de tweede fase. Dit zijn over het algemeen locaties waar door middel van herstructurering ruimtewinsten mogelijk zijn van 20 tot soms wel 50%. Ingrijpen in de eerste fase blijft echter de beste optie. Zoals hierboven beschreven bepaalt het momentum van ingrijpen de globale kosten voor herstructurering. Betrek vastgoedmarktpartijen bij de aanpak van oude bedrijventerreinen. Zij hebben vaak goede ideeën over de manier om investeringen in oude terreinen los te weken (zonder direct te transformeren naar woningbouw). Marktpartijen zijn ook getraind in het denken in kostenefficiënte oplossingen: hoe levert een investering het maximale vliegwiel op? Wat is het beste moment om op een oud bedrijventerrein aan de slag te gaan? Belangrijk hierbij is dat er wel een zekere druk op de markt voor bedrijventerreinen moet liggen. Marktpartijen gaan niet investeren in vastgoed of locaties bij te grote onzekerheid. Het regionaal vormgeven van de programmering en planning van bedrijventerreinenbeleid is een belangrijke stap in de gewenste verzakelijking van de Friese bedrijventerreinenmarkt. Een betere match tussen vraag en aanbod in het algemeen en tussen kwantiteit en kwaliteit van zowel oude als nieuwe terreinen, maakt de markt immers aantrekkelijker voor professionele vastgoedmarktpartijen: geen overaanbod, waardebehoud c.q. -stijging. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 7

11 2.4 Welke vormen van herstructurering zijn er? Onder herstructurering van een bedrijventerrein vallen alle eenmalige ingrepen op een bedrijventerrein die tot doel hebben veroudering van het terrein als geheel te bestrijden en die niet tot het reguliere onderhoud gerekend worden. Wij maken een onderscheid in de volgende vier gradaties van herstructurering in lijn met de maatregelen die de THB voorstelt en die gebruikt worden in IBIS die van elkaar afwijken in ambitieniveau en intensiteit (en kosten) van te nemen maatregelen: Box: vormen van herstructurering Facelift: hierbij is sprake van een grote opknapbeurt. Deze wordt toegepast indien sprake is van fysieke veroudering van openbare ruimte en gebouwen. Revitalisering: hierbij blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd. Er is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteiten van de locatie te verbeteren: aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte. Bij zware revitalisering is op delen van terreinen sprake van noodzakelijke verwerving van gronden waarna deze bouwrijp worden gemaakt. Bodemsanering, sloop van opstallen en de aanleg/herinrichting van (nieuwe) infrastructuur is veelal onderdeel van dit proces. De gronden kunnen aansluitend (deels) opnieuw worden uitgegeven. De huidige werkfunctie van het terrein, met reguliere bedrijfsruimtes, blijft behouden. Herprofilering: hierbij is sprake van een zware vorm van revitalisering die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel sprake is van behoud van de werkfunctie. Een alternatieve invulling met hogere grondprijzen is mogelijk. De locatie krijgt een nieuwe werkfunctie bijvoorbeeld kantorenlocatie of detailhandel. Dit vraagt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en een aanpassing van de infrastructuur. Transformatie: in tegenstelling tot herprofilering wordt het terrein aan de voorraad onttrokken en worden nieuwe, niet-economische functies op de locatie gevestigd. Er is sprake van een totale herinrichting van het terrein waarbij het terrein (of een deel daarvan) wordt onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. (Uit: Advies van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen). Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 8

12 2.5 Wat adviseert de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen? Eind 2007 verscheen de Kamerbrief waarin de Agenda herijking aanpak bedrijventerreinen c.a. van het Rijk werd gepresenteerd. Die agenda bouwde voort op de Nota Ruimte, de samenwerkingsagenda Mooi Nederland en Pieken in de Delta en bevatte onder andere initiatieven om te komen tot bestuurlijke afspraken met de provincies over het bedrijventerreinenbeleid en tot de instelling van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen (THB). Krap een jaar later verscheen het THB-advies, kort daarna gevolgd door het Bestuurlijke afsprakenkader bedrijventerreinen In deze laatste werden mede naar aanleiding van het THB-advies de kaders en het tijdspad voor de opstelling van een convenant tussen Rijk, provincies en VNG vastgelegd. De Taskforce geeft aanbevelingen voor een versnelde aanpak van herstructurering van bedrijventerreinen. Box: hoofdlijnen THB-advies Kern van de problematiek te snelle veroudering bedrijventerreinen; te ruim en goedkoop aanbod nieuwe uitleglocaties; onvoldoende vraaggestuurd/gedifferentieerd terreinaanbod; vaak matige ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing w.o. onvoldoende intensief ruimtegebruik nieuwe terreinen. Aanpak langs drie strategische lijnen I economische stadsvernieuwing oftewel inhaalslag revitalisering en herprofilering van circa hectare, tot 2020 te realiseren met een investering van ca. 6,35 miljard, te dekken uit (hogere) grondopbrengsten, verevening en collectieve middelen; II geleidelijke verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt door beëindiging van overmaat en prijsbederf in (publieke) greenfieldontwikkeling, tijdelijke financiële faciliteiten voor herontwikkeling (voornoemde inhaalslag), fiscale faciliteiten en algemene invoering van parkmanagement; III regionale aanpak. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 9

13 2.6 Welke indicatoren meten veroudering en leegstand? We bepaalden eerst de ijkbasis: welke indicatoren van veroudering en leegstand gebruiken wij voor de beoordeling van uw bedrijventerreinen? Het gaat om indicatoren op kavelniveau en indicatoren op terreinniveau. Samen met u is gekozen voor de volgende indicatoren: aanzicht: o.a. onderhoud openbare en private ruimte en gebouwen; voorzieningen: o.a. faciliteiten; milieuhygiëne: is er geluid-, stank- of stofoverlast of zijn er hinderlijke bedrijven? ontsluiting: o.a. intern (verkeersafwikkeling) en extern, veiligheid en toegang tot het terrein; parkeren: o.a. is er parkeerdruk? leegstand: wat is de leegstand, bebouwd (bedrijfspand zonder gebruiker) en onbebouwd? (zie hoofdstuk 3 voor meer toelichting); bebouwingspercentage: de verhouding tussen de kavelgrootte en het bebouwd oppervlak ervan; de footprint (bebouwingspercentage kavel). Of de verhouding tussen de terreingrootte en het bebouwd oppervlak van alle bedrijfsgebouwen samen (bebouwingspercentage terrein) 1 ; netto/bruto verhouding: de verhouding tussen de netto en bruto oppervlakte van een terrein 2 ; f.s.i. (floor space index): de verhouding tussen de kavelgrootte en het totaal bruto vloeroppervlak 3. Overigens, de mate van efficiëntie bij het ruimtegebruik op bedrijventerreinen is mede afhankelijk van het schaalniveau waarop gemeten wordt. Overwegingen uit andere beleidsdoelen, segmentering van 1 In een bestemmingsplan is doorgaans het maximaal bebouwingspercentage vastgelegd; in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik is echter ook een minimaal bebouwingspercentage mogelijk. 2 De bruto oppervlakte bestaat uit het totaal aantal hectare, inclusief infrastructuur, openbaar groen et cetera. De netto oppervlakte bestaat uit het aantal aan bedrijven uitgeefbare hectaren. Dat wil zeggen bruto hectare minus infrastructuur, openbaar groen et cetera. 3 Een f.s.i. van 1,0 betekent bijvoorbeeld dat op een perceel van m² ook m² vloeroppervlak aanwezig is. Is het vloeroppervlak twee maal het kaveloppervlak dan is de f.s.i. 2,0. Is het vloeroppervlak de helft ervan dan is de f.s.i. 0,5 et cetera. De f.s.i. kan zowel per kavel als voor een heel bedrijventerrein worden gemeten, wij gingen uit van de f.s.i. per kavel. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 10

14 bedrijvigheid of ruimtegebruik voor groen, natuur en waterberging moeten idealiter ook worden meegenomen. Met andere woorden een hoog of laag f.s.i. an sich zegt niet zo veel. De bedrijventerreinen verschillen bovendien van omvang en aard. Zo is bijvoorbeeld op een hoogwaardig bedrijvenpark doorgaans meer mogelijk (qua ruimtegebruik) dan op een zwaar industrieterrein. Bijvoorbeeld, op een locatie met een hoge terreincoëfficiënt een hoogwaardig bedrijvenpark met veel werknemers per hectare is meer ruimtewinst te boeken, bijvoorbeeld door het anders organiseren en inrichten van parkeerplaatsen dan op een bedrijventerrein met laag aantal werknemers per hectare, zoals een zwaar industrieterrein. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 11

15 3. TOTAALBEELD VEROUDERING EN LEEGSTAND In dit hoofdstuk vindt u conclusies over veroudering en leegstand. 3.1 Oppervlakte veroudering Fryslân Van het totale oppervlak bedrijventerreinen in heel Fryslân is circa 15% verouderd. Het gaat om circa 655 hectare bruto veroudering soms met meerdere typen veroudering op één oppervlak verdeeld over 97 bedrijventerreinen. Ter vergelijking: het totale oppervlak bedrijventerreinen in Fryslân is ruim hectare bruto groot, verdeeld over circa 270 bedrijventerreinen. Dit is exclusief de Waddeneilanden. Niet elk bedrijventerrein is geheel verouderd, vaak gaat het slechts om een gedeelte van een bedrijventerrein. In bijlage C vindt u een gedetailleerd overzicht per bedrijventerrein. Op basis van IBIS gegevens lijkt er wat minder oppervlak verouderd bedrijventerrein in Fryslân te zijn dan in sommige andere provincies (zie de tabel hieronder), maar als aandeel op het totale oppervlak redelijk vergelijkbaar met provincies als Overijssel, Flevoland en Utrecht. Overigens zijn de meeste provincies bezig met (nieuwe) inventarisaties, waardoor een echt vergelijkbaar verouderingsbeeld voor de Friese situatie (nog) ontbreekt. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 12

16 Tabel 1: verouderde bedrijventerreinen (peildatum 1 januari 2008) (incl. delen die getransformeerd worden) Provincie Aandeel verouderd oppervlak (hectare bruto) (% op totaal hectare bruto) Drenthe % Overijssel % Flevoland % Utrecht % Zuid-Holland % Noord-Brabant % Zeeland % Bron: IBIS Werklocaties, hoofdrapportage (2008). Let wel: de definities van veroudering kunnen verschillen per provincie. 4 Bron: provincie Drenthe, eigen inventarisatie. Inmiddels is gestart met een nieuwe meting van veroudering. 5 Bron: Stec Groep in opdracht van provincie Overijssel (2007). 6 Bron: provincie Flevoland, eigen inventarisatie. 7 Bron: provincie Utrecht, eigen inventarisatie. 8 Bron: provincie Zeeland, eigen inventarisatie, exclusief zeehaventerreinen. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 13

17 3.2 Veroudering naar regio in aantal bedrijventerreinen Van de Friese regio s hebben Noordoost-, Noordwest- en Zuidwest-Fryslân de meeste verouderde bedrijventerreinen; de regio s Zuidoost-Fryslân en Midden-Fryslân relatief gezien de minste. De regio Noordoost-Fryslân telt de meeste bedrijventerreinen met veroudering, ten opzichte van het totaal aantal in deze regio: 54%, gevolgd door Noordwest-Fryslân met 50%. Tabel 2: veroudering per regio Regio 9 Aantal bedrijventerreinen Bedrijventerreinen met veroudering (aantal en %) Midden-Fryslân % Noordoost-Fryslân % Zuidoost-Fryslân % Zuidwest-Fryslân % Noordwest-Fryslân % Totaal % Bron: Stec Groep (2009) op basis van schouw en gesprekken en IBIS (2008). 9 Regio indeling volgens de Streekplanindeling. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 14

18 3.3 Veroudering naar regio in oppervlak Van de Friese regio s telt Zuidoost-Fryslân de meeste hectare bedrijventerreinen die zijn verouderd: circa 245 hectare. Het gaat om 15% van het totale oppervlak bedrijventerreinen gemeten in hectare (waarvan de gemeente Smallingerland met twee bedrijventerreinen een groot deel voor haar rekening neemt). Als aandeel op het totale oppervlak bedrijventerreinen is het verouderd oppervlak in Noordoost-Fryslân het grootst. Tabel 3: veroudering per regio Regio Areaal bedrijventerreinen (bruto hectare) Oppervlak veroudering (in hectare) Percentage veroudering op totale areaal (in hectare) Midden-Fryslân % Noordoost-Fryslân % Zuidoost-Fryslân % Zuidwest-Fryslân % Noordwest-Fryslân % Totaal % Bron: Stec Groep (2009) op basis van schouw en gesprekken en IBIS (2008). Exclusief de Waddeneilanden. Door afronding kunnen totaalcijfers iets verschillen van eerder genoemde of hierna komende cijfers. In de volgende tabel vindt u het aantal hectare veroudering op bedrijventerreinen per gemeente. Soms is het aantal hectare veroudering op bedrijventerreinen relatief groot (zoals Ooststellingwerf en Smallingerland) door één of meer bedrijventerreinen met een relatief groot verouderingsoppervlak. Dit hangt uiteraard ook samen met het oppervlak van de bedrijventerreinen hier. Let u hierop bij de interpretatie van de gegevens en verhouding met veroudering in andere gemeenten. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 15

19 Tabel 4: veroudering per gemeente Gemeente Totaal areaal bedrijventerreinen (hectare bruto) Oppervlak veroudering (hectare) (uniek 10 ) % op totaal areaal (Lichte) ruimtelijke veroudering (Lichte) economische veroudering (Lichte) technische veroudering (Lichte) maatschappelijke veroudering Achtkarspelen Boarnsterhim Bolsward Dantumadeel Dongeradeel Ferwerderadiel Franekeradeel Gaasterlân-Sleat Harlingen Heerenveen Het Bildt Kollumerland C.A Leeuwarden Leeuwarderadeel Lemsterland Littenseradiel Menaldumadeel Nijefurd Ooststellingwerf Opsterland Bron: Stec Groep (2009) op basis van schouw en gesprekken. 10 Als er meer dan één type veroudering op een bepaald terreinoppervlak is, dan rekenen we dit oppervlak slechts één keer mee bij de totale omvang van de veroudering. In de kolommen per type veroudering, zijn deze meerlaagse verouderingstypen wel terug te vinden. De optelsom per gemeente van alle vier de typen veroudering is dus niet gelijk aan het totaal aantal hectare dat verouderd is. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 16

20 Tabel 4 (vervolg): veroudering per gemeente Gemeente Totaal areaal bedrijventerreinen (hectare bruto) Omvang veroudering (hectare) (uniek) % op totaal areaal (Lichte) ruimtelijke veroudering (Lichte) economische veroudering (Lichte) technische veroudering (Lichte) maatschappelijke veroudering Skarsterlân Smallingerland Sneek Tytsjerksteradiel * Weststellingwerf Wûnseradiel Wymbritseradiel Totaal Bron: Stec Groep (2009) op basis van schouw en gesprekken. Door afronding kunnen totaalcijfers iets verschillen van eerder genoemde of hierna komende cijfers. * Excl. Skûlenboarch (geldt ook voor andere tabellen); herstructurering is bezig. De ontsluiting wordt nu aangepakt. Tabel 5: veroudering per regio Regio Totaal areaal bedrijventerreinen (hectare bruto) Omvang veroudering (hectare) (uniek) % op totaal areaal (Lichte) ruimtelijke veroudering (Lichte) economische veroudering (Lichte) technische veroudering (Lichte) maatschappelijke veroudering Midden-Fryslân Noordoost-Fryslân Zuidoost-Fryslân Zuidwest-Fryslân Noordwest-Fryslân Totaal Bron: Stec Groep (2009) op basis van schouw en gesprekken. Door afronding kunnen totaalcijfers iets verschillen van eerder genoemde of hierna komende cijfers. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 17

21 3.4 Aard en zwaarte van de veroudering Niet elk bedrijventerrein is geheel verouderd. Soms gaat het slechts om een gedeelte van het bedrijventerrein. Bovendien verschilt de zwaarte van de veroudering; de differentiatie van het oppervlak veroudering op bedrijventerreinen verschilt sterk per bedrijventerrein, per gemeente en per regio. Vaak is een bedrijventerrein enkel licht verouderd, zeker in landelijke regio s en gemeenten. We zien dan vooral veroudering van de openbare ruimte, of restruimte: ponyweitjes die opgevuld kunnen worden of reststroken die intensiever gebruikt kunnen worden of parkeerdruk die bijvoorbeeld door insteekhavens in een groenstrook of door eenrichtingsverkeer te introduceren vrij gemakkelijk op te lossen is. Bij tijdig ingrijpen, verloopt de levenscyclus zoals aangegeven met de stippellijn in de figuur in hoofdstuk 2. In de bijlage vindt u een gedetailleerd overzicht van de verouderingskenmerken per gemeente en per bedrijventerrein. In stedelijke gebieden vinden we ook zware veroudering. In onderstaand overzicht leest u opvallendheden van de bedrijventerreinen die zijn verouderd. Tabel 6: resumé van veel voorkomende verouderingskenmerken Aanzicht Milieuhygiëne Ontsluiting, parkeren Leegstand Ruimtegebruik enige verloedering en veel (rommelige) buitenopslag vastgoedwaarde: soms hoog, vaak gemiddeld en soms laag niet zozeer verpaupering, wel lage beeldkwaliteit accent op functionaliteit incidenteel lelijke panden/ kavels die qua uitstraling en profiel niet meer passen ( rotte appels ) overlast beperkt wel van oudsher bedrijven in/tegen (kleine) kern en lintbebouwing bedrijvigheid sterk lokaal: honkvast noodzaak saneren enkele keer matige entreefunctie verkeersonveilige situaties ontsluiting = doorgaande straat parkeren langs de straat Bron: Stec Groep (2009) op basis van schouw en gesprekken. potentiële inbreidingsruimte (soms flinke) reservering: daadwerkelijk gebruik? structurele leegstand bedrijfspanden beperkt soms (te!) ruim uitgegeven ( 80-90) soms juist intensief: hoog bebouwingspercentage eisen aan ruimtegebruik: nauwelijks wel restricties Zoals: een maximum bebouwingspercentage (tot 80%) of maximum bouwhoogte (waardoor enkellaags bouwen bijna noodzakelijk wordt). Een enkele keer wordt een minimum gesteld (vanaf 25%). Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 18

22 In de rapportage van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen wordt uitgegaan van 85% lichte herstructureringen. Dit aandeel dat de Taskforce berekende is echter niet één-op-één vergelijkbaar met dat in Fryslân. Bovendien ging het om een (relatief kleine) steekproef. Het gros van de veroudering is ruimtelijk: inrichting, lay-out, extensief ruimtegebruik. Daarnaast zien we veel hapjes economische veroudering: onderhoud bedrijfspanden, restruimte, beperkte leegstand. Soms zijn bedrijventerreinen of delen daarvan technisch verouderd: de interne ontsluiting is onhandig, verkeersonveilige situaties, parkeren langs de straat. Incidenteel zijn bedrijventerreinen of terreindelen maatschappelijk verouderd. Het gaat dan vaak wel om een groot oppervlak ineens, bijvoorbeeld vanwege de hinder die een (industrieel) bedrijf oplevert voor de omgeving. Het aantal hectare beslaat dan een relatief groot gebied. Hierbij moet u rekening houden bij het interpreteren van de gegevens. Tabel 7: veroudering Fryslân Totaal 12 Licht Normaal of zwaar 655 hectare 505 hectare 150 hectare Bron: Stec Groep (2009) op basis van schouw en gesprekken. Afronding op 5 hectare. Door afronding kunnen totaalcijfers iets verschillen van eerder genoemde of hierna komende cijfers. 12 Als er meer dan één type veroudering op een bepaald terreinoppervlak is, dan rekenen we dit oppervlak slechts één keer mee bij de totale omvang van de veroudering. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 19

23 3.5 Onbebouwde leegstand Van de bijna 100 bedrijventerreinen die niet voldoen aan de norm is ook de onbebouwde leegstand in beeld gebracht. Onbebouwde leegstand is een optelsom van onbebouwde maar wel uitgegeven grond. Het gaat dan om substantiële reststroken of -ruimtes (> 0,1 hectare) op de voorzijde van de kavel of langs het pand (met ligging aan straatzijde), die niet in gebruik zijn voor opslag, parkeren, als verhard (voor)terrein of duidelijk voor bedrijfsdoeleinden (vooral de zogenaamde ponyveldjes ). Dit is exclusief terstond en nietterstond uitgeefbare kavels (die dus nog kunnen worden uitgegeven). Dat geldt ook voor kavels waarop zichtbaar gebouwd wordt of waarvan duidelijk is dat deze in herontwikkeling zijn en voor kavels die opnieuw beschikbaar zijn gekomen voor uitgifte (bijvoorbeeld na sanering). Groenzones in openbaar gebied die ingeklemd liggen tussen (in gebruik zijnde) bedrijfskavels en die eventueel in aanmerking kunnen komen voor herontwikkeling tot bedrijfsfuncties zijn expliciet vermeld in de factsheet per bedrijventerrein zie bijlage 13. Kansrijk voor inbreiding is uiteindelijk maar een deel van alle onbebouwde leegstand. We gaan hier uit van een expertmatige inschatting van 50%. Deze inschatting is een best case -scenario. In de praktijk is dit aantal waarschijnlijk minder. Dit omdat veel (delen van) kavels privé eigendom zijn en het daar veel inspanning vergt om extra ruimte te realiseren. Daarnaast is veelal de ruimtewinst te creëren door uitbreiding op de bestaande kavel en niet door extra nieuwe kavels uit te geven; in lijn met de gedachte van de SER 14. Dit komt redelijk overeen met het landelijke beeld en de landelijke verwachtingen. Een verdiepingsslag naar leegstand op bedrijventerreinen in Fryslân vindt nog verder plaats in overleg met de gemeenten. 13 Groene en landschappelijke zones aan de randen van bedrijventerreinen zijn hierin niet meegenomen. Behoud hiervan kan immers onderdeel zijn van de ruimtelijke beeldkwaliteit en dus onwenselijk zijn voor herinrichting. De kansen voor intensivering op dit type plekken kan bij het aflopen van de sporten van de SER-ladder nader worden onderzocht. 14 De ministeries van VROM en EZ namen juli 2008 de SER-ladder op als motivering in een Algemene Maatregel van Bestuur. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 20

24 Tabel 8: totaal onbebouwde leegstand op verouderde bedrijventerreinen per gemeente Gemeente Leegstand onbebouwd (ha) Achtkarspelen Circa 3,5 tot 4 Boarnsterhim Circa 0,5 (a) Bolsward Circa 2 tot 3 (b) Dantumadeel Circa 1,5 tot 2,5 Dongeradeel Circa 3,5 tot 5 Ferwerderadiel Circa 3 tot 3,5 (c) Franekeradeel Circa 2 tot 3 Gaasterlan-Sleat Geen (d) Harlingen Circa 2,5 tot 10,5 (e) Heerenveen Circa 0,5 tot 1 Het Bildt Circa 0,5 tot 1 Kollumerland C.A. Circa 2,5 tot 3 Leeuwarden Circa 8 tot 9 (f) Leeuwarderadeel Circa 0,5 tot 1,5 Lemsterland Geen Littenseradiel Geen Menaldumadeel Circa 1 tot 1,5 Nijefurd Circa 1 tot 1,5 Ooststellingwerf Circa 5 tot 5,5 (g) Opsterland Circa 2,5 tot 3 Skarsterlân Circa 1,5 tot 2 (h) Smallingerland Circa 10 (i) Sneek Circa 2 tot 2,5 Tytsjerksteradiel Circa 2 Weststellingwerf Circa 4 tot 5 (j) Wunseradiel Geen (k) Wymbritseradiel Circa 0,5 tot 1 Totaal Circa 60 tot 82 Bron: Stec Groep (2009). Afronding op 0,5 hectare. Peildatum medio (a) Dit is excl. in ontwikkeling zijnde kavels op Grou Noordoost (kleinschalige recreatieve bedrijven met woning aan water). (b) Dit is incl. De Klokslag: net geherstructureerd, maar mogelijk nog intensiveringkans. (c) Dit is excl. mogelijke herinrichting van groenstrook van circa 4 hectare en circa 3,5 hectare aan entree van bedrijventerrein Hallum. Onduidelijk is of hier bedrijfsfuncties wenselijk en mogelijk zijn. (d) Dit is excl. mogelijke herinrichting van groenstrook van circa 0,5 hectare op De Burde. Onduidelijk is of hier inbreiding wenselijk en mogelijk is. (e) In het laagste getal is eventueel te winnen ruimte in strook langs de N31 niet meegenomen. (f) Waarvan circa 4 hectare uitgeefbaar in private handen, langs de Siriusweg. (g) Dit is excl. groene reststrook op Kern Donkerbroek van circa 0,2 tot 0,3 hectare. Onduidelijk is of hier inbreiding wenselijk en mogelijk is. Van circa 2 tot 2,5 hectare onbebouwde grond op Leeksterweg, tegen de nieuwe uitbreiding (Turfsteker Haulerwijk) aan is onduidelijk wat de status nu is. Vermoedelijk gaat het hier om al uitgegeven, maar nog niet bebouwde grond. (h) Dit is incl. een groene zone van circa 0,8 hectare op Westermeer; onduidelijk is of dit terrein geschikt is voor herontwikkeling. Bovendien is de locatie niet direct bereikbaar via de openbare Slachtedijk, Leeuwarderweg of Vegelinsweg. (i) Op De Haven zijn daarnaast nog enkele uitgeefbare kavels: rond de nieuwe insteekhaven, op de voormalige KWS-locatie, op SMST en op de Tussendiepen. (j) Excl. smalle, groene strook op Noordwolde vanaf de Molenstraat langs de zuidoostzijde richting de Hoofdstraat Oost, circa 0,15 hectare. Nu in gebruik voor groen, mogelijk kan de ruimte ingevuld worden met bedrijfsfuncties. Wel meegeteld zijn verschillende onbebouwde stroken/kavels op Schipsloot Oost en West, die alle door het naast- of achtergelegen bedrijf in optie zijn genomen of gekocht, voor uitbreiding (bron: gemeente). Dit beslaat circa 3 tot 4 hectare. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 21

25 3.6 Bebouwde leegstand Van de bijna 100 bedrijventerreinen die niet voldoen aan de norm is ook de bebouwde leegstand in beeld gebracht. Bebouwde leegstand is een optelsom van: bedrijfspanden zonder gebruiker (dus: feitelijk leeg) 15. We spreken van structurele leegstand als een bedrijfspand meer dan één jaar leeg staat. Op de bijna 100 bedrijventerreinen die niet voldoen aan de norm constateerden we circa 30 tot 35 langdurig leegstaande panden. Een verdiepingsslag naar leegstand op bedrijventerreinen in Fryslân vindt nog verder plaats in overleg met de gemeenten. Leegstand is niet vergelijkbaar met aanbod. Zo wordt in Fryslân volgens cijfers van PropertyNL ruim m² vvo bedrijfsruimte op bedrijventerreinen langer dan één jaar aangeboden. Dit betekent niet direct dat de panden ook leeg staan 16. Het aanbod kan immers nieuw zijn (nog geen gebruiker in gevestigd) of er kan nog een gebruiker in gevestigd zijn, die op termijn vertrekt (als het pand verhuurd of verkocht is bijvoorbeeld). Verouderde bedrijventerreinen kennen gemiddeld een hogere leegstand dan niet-verouderde bedrijventerreinen. Dit is niet verwonderlijk, gezien de samenhang die er bestaat tussen veroudering en leegstand door het verhuizen van bedrijven anderzijds. Een verouderd bedrijventerrein leidt vaker tot verhuizing/vertrek en verhuizing betekent meer veroudering en leegstand. Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen zien we vaak een verplaatsingsstroom van bedrijven op gang komen. Hierdoor komen ook bedrijfspanden leeg te staan. Soms worden deze weer opgenomen door de markt ( hergebruikt ), soms ook niet. Dit zien we vooral bij de wat oudere bedrijventerreinen gebeuren. De aanleg van nieuwe bedrijventerreinen is ook van cruciaal belang voor de economische structuur van een gemeente: bedrijven hebben uitbreidingsruimte nodig en er moeten locaties beschikbaar zijn die aansluiten bij de wensen en eisen van bedrijfsruimtegebruikers. 15 Dit is een expertmatige inschatting. Het is immers (bijna) niet mogelijk om op basis van een schouw met zekerheid per pand te bepalen of leeg, tijdelijk of langdurig leeg staat. Nieuwbouwpanden die te koop of te huur staan en waar (nog) geen gebruikers in zijn gevestigd zijn niet meegenomen. 16 PropertyNL (augustus 2009). Aanbod sinds 12 maanden, in huur- en koopsegment en als belegging. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 22

26 De praktijk wijst uit dat grootschalige leegloop op termijn leidt tot een relatieve prijsdaling van het onroerend goed; tweedehands bedrijfspanden worden vaak door laagwaardigere activiteiten hergebruikt. Bovendien worden bestaande bedrijventerreinen relatief minder intensief gebruikt: er treedt verdunning op. Daarmee wordt ook het draagvlak voor herstructurering lager. Bedrijven zijn namelijk minder bereid geld te investeren in de huidige locatie en het pand als het goedkoper is om een nieuw bedrijfspand te betrekken. Afhankelijk van de (beoogde) functie van het bedrijventerrein (werkterrein? puur functioneel? of juist kwalitatief hoogwaardig?) is dit in meer of mindere mate problematisch. Specifiek leegstandsbeleid is in principe niet nodig. Leegstand heeft een sterke samenhang met herstructurering, tegengaan van veroudering en zorgvuldig en samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Wel belangrijk is dat dit een plek krijgt het reguliere herstructureringsbeleid en het streven naar samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Door de thema s gezamenlijk op te pakken en het beleidsinstrumentarium hierop gecombineerd in te zetten, heeft u de meeste slagkracht en wordt overmatige leegstand tegengegaan. De praktijk wijst uit dat gemeenten via een gedegen plan van aanpak en voldoende tijd en energie, bedrijven kunnen stimuleren bestaande panden te hergebruiken. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 23

27 Tabel 9: totaal bebouwde leegstand op verouderde bedrijventerreinen per gemeente Gemeente Leegstand bebouwd (bedrijfspanden) Kavel (ha) (bij niet bekend: schatting op basis van enkele bouwlaag en footprint van 20 tot 50%) 17 Achtkarspelen Geen/niet bekend n.v.t. Boarnsterhim Geen/niet bekend n.v.t. Bolsward Geen/niet bekend (a) n.v.t. Dantumadeel 1 (circa m² b.v.o.) Circa 0,25 tot 0,5 Dongeradeel 8 (totaal circa m² b.v.o.) Circa 1 tot 2,75 Ferwerderadiel Geen/niet bekend n.v.t. Franekeradeel 4 (totaal circa tot m² b.v.o.) (b) Circa 0,5 tot 1,75 Gaasterlan-Sleat Geen/niet bekend n.v.t. Harlingen 3 (totaal circa m² b.v.o.) (c) Circa 0,5 tot 1,25 Heerenveen Geen/niet bekend n.v.t. Het Bildt Geen/niet bekend n.v.t. Kollumerland C.A. 1 (circa 700 tot 800 m² b.v.o.) (d) Circa 0,25 tot 0,5 Leeuwarden 2 (totaal circa m² b.v.o.) Circa 2,5 tot 6,25 Leeuwarderadeel 3 (totaal circa tot m² b.v.o.) (e) Circa 1 tot 3,25 Lemsterland 3 (circa m² b.v.o.) (f) Circa 0,75 tot 5 Littenseradiel Geen/niet bekend n.v.t. Menaldumadeel Geen/niet bekend (g) n.v.t. Nijefurd 1 (totaal circa m² b.v.o.) Circa 0,5 tot 0,75 Ooststellingwerf 1 (circa tot m² b.v.o.) (h) Circa 0,5 tot 1,75 plus circa 1 tot 1,25 ** Opsterland 4 (totaal circa m² b.v.o.) (i) Circa 1,75 tot 4,5 Skarsterlân 1 (totaal circa tot m² b.v.o.) Circa 0,5 tot 1 Smallingerland Schatting: totaal circa tot m² b.v.o. Circa 4 tot 12 Sneek 2 (circa tot m² b.v.o.) (j) Circa 0,5 tot 1,75 Tytsjerksteradiel 7 (totaal circa m² b.v.o.) (k) Circa 0,5 tot 1,5 Weststellingwerf 6 (totaal circa tot m² b.v.o.) Circa 1,5 tot 3 Wunseradiel Geen/niet bekend n.v.t. Wymbritseradiel Geen/niet bekend n.v.t. Totaal Circa tot m² b.v.o. Bron: Stec Groep (2009). Afronding op 0,25 hectare en 500 m² bvo. Peildatum medio Gerekend is - indien nodig - met een vormfactor van 0,9 tussen bvo en vvo (a) Dit is exclusief de leegstaande oude watertoren bij de entree van De Marne. 17 NB Dit is een zeer expertmatige schatting. In werkelijkheid loopt zowel de footprint van een pand en het bebouwingspercentage op de kavel sterk uiteen (!). Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 24

28 (b) Waarvan 3 tijdelijk. Van enkele panden op Zevenhuizen is niet duidelijk of ze in gebruik zijn. Mogelijk is hier de gebruiksintensiteit laag. (c) Waarvan circa m² kantoorruimte. Dit is excl. de Nieuwe Willemshaven; hier zijn plannen voor transformatie. De bedrijfsgebouwen hier staan al lange tijd leeg (bron: gemeente) en excl. het bedrijfspand aan de westzijde van de Industrieweg bij de zuidelijke entree van Hermes. Dit pand wordt gesloopt, er komt o.a. een Dekamarkt (bron: gemeente). Hierbij horen kavels van in totaal circa 1,5 tot 2 hectare. (d) Plus een bedrijfswoning van circa 100 m². (e) Het gaat deels om de Seefugel: circa 300 tot 400 m² bvo staat daar leeg, met circa 0,1 hectare kaveloppervlak. (f) Waarvan 500 tot 600 m² kantoorruimte gelegen boven in gebruik zijnde bedrijfsruimte. Tellen we niet mee in kaveloppervlak. Zie kolom 3. Plus circa 230 m² kantoorruimte. (g) Dit is excl. De Pôlle: wordt getransformeerd tot gebied met circa 200 woningen en mogelijk winkels en recreatieve voorzieningen. De leegstand (structureel) was voor de start van het transformatietraject zeer hoog (bron: gemeente). (h) Dit is excl. 1 bedrijfspand (circa m² bvo) dat dusdanig is verouderd, dat hergebruik niet mogelijk is. Nieuwbouw op dezelfde locatie is wel mogelijk, zie kolom 3 voor kaveloppervlak. (i) Waarvan circa m² kantoorruimte. (j) Waarvan 1 in verkoop gegaan en 1 op korte termijn herontwikkeld wordt (bron: gemeente). (k) Waarvan circa 60 tot 70 m² kantoorruimte. Dit is excl. het deel van de oude zuivelfabriek op Burgum Noord, dat tijdelijk in gebruik is door o.a. een meubelenbekledingsbedrijf, een roestvrijstaalbedrijf, voor opslag en (wekelijkse) zwarte markt. In de praktijk zijn slechts beperkt uniforme gegevens voorhanden over leegstand van bedrijfsruimte op bedrijventerreinen. Bedrijfsruimte wordt slecht gemonitord in Nederland (vergeleken met bijvoorbeeld kantoren, winkels en woningen). De beste bron die in de buurt komt, zijn landelijke cijfers van DTZ Zadelhoff (2007): zij berekenden een leegstand van 6,7% in de hele bedrijfsruimtemarkt. Het gaat om leegstand in de markt voor panden van eigenaargebruikers en panden in de verhuurmarkt. Hoewel hier geen onderzoek naar is gedaan, veronderstellen we op grond van eigen onderzoek in andere regio s in Nederland dat de regionale en provinciale verschillen in de leegstand op bedrijventerreinen sterk uiteenlopen en de leegstand varieert van naar schatting een paar procent in krappe regio s, tot 20% in regio s met overaanbod. Overigens kan in regio s met veel lokale bedrijventerreinen en landelijke gemeenten de leegstand op of zelfs iets onder frictieleegstand liggen; denk aan regio s in Drenthe en Groningen. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 25

29 4. DE KOSTEN In dit hoofdstuk leest u over kosten voor herstructurering. 4.1 Kosten van herstructurering per type ingreep In de tabel hieronder staan indicatief de kosten voor herstructurering per type ingreep weergegeven. Dit zijn gemiddelde getallen gebaseerd op kosten en opbrengsten van herstructureringsopgaven uit het verleden. Geen enkele herstructureringsopgave is hetzelfde en kosten lopen dus zeer sterk uiteen, bijvoorbeeld verwervingskosten of saneringskosten, maar ook de opbrengsten, bijvoorbeeld de uitgifteprijzen, verschillen per regio en locatie; ook hierin is de bandbreedte dus groot. Hoe zwaarder de ingreep, hoe moeilijker de herstructurering en hoe groter de bandbreedte. Bij de berekening voor Fryslân zijn we bij de kosten uitgegaan van de gemiddelden die gelden voor deze regio. De verwervingskosten zijn over het algemeen lager in Noord-Nederland dan in andere gebieden in Nederland. We laten hierbij opbrengsten (herprofilering en transformatie leveren ook geld op!) achterwege. Bij herprofilering gaat het om meeropbrengsten door nieuwe uitgifte (berekend in een uitgifteprijs per netto m²). Bij transformatie van een bedrijfsbestemming naar woningbouw gaat het om meeropbrengsten per netto m², die bepaald worden door het nieuwe programma en sterk afhankelijk zijn van de locatie en ligging. Tabel 10: indicatieve kosten per type herstructurering Type herstructurering Kosten in euro per hectare Facelift en beperkte revitalisering tot Revitalisering tot Herprofilering tot Transformatie tot Bron: Stec Groep (2009). Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 26

30 De kosten van facelift en beperkte revitalisering zijn inclusief planvormingskosten, kosten voor bouwrijp maken, rente en uitvoeringskosten voor infrastructuur en openbare ruimte en inclusief de volgende (standaard) herstructureringsmaatregelen 18 : sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen; vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur; intensivering van de verlichting; aanleg van extra parkeergelegenheid in openbaar gebied; aanleg van gedeeltelijk nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting te verbeteren (zoals verbreden van wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg). Maar, exclusief de volgende bijzondere maatregelen: verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties; bovenplanse infrastructurele ingrepen; bodemsanering; verbeteren van de externe ontsluiting; bijzondere infrastructurele werken (bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes, damwanden en schoeiingen). De kosten voor herprofilering en transformatie lopen sterk uiteen, afhankelijk van de saneringsopgave, nodige verwerving van grond en de nodige infrastructurele maatregelen. Overigens wordt, naarmate de ingreep zwaarder wordt, ook de bandbreedte groter. Deze is dan afhankelijk van eventuele bodemsaneringen en uitplaatsingen. Er zijn bijvoorbeeld gevallen bekend van 11 miljoen per hectare. In deze situaties dragen marktpartijen overigens vaak een groot deel van deze kosten, omdat er veelal ook opbrengsten zijn door het ontwikkelen van functies met een grotere commerciële waarde. 18 Een afbakening van facelift en beperkte revitalisering is niet eenduidig te maken, dit verschilt weer per locatie. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 27

31 Naast dat herstructurering ook in kwantitatief opzicht opbrengsten kan genereren, zit de opbrengst van herstructurering ook in kwalitatieve aspecten: Een deel van de verouderde bedrijventerreinen liggen in of tegen de kernen van Friese gemeenten. Herstructurering van deze terreinen kan de sociale en economische structuur van deze gebieden een nieuwe impuls geven. Herstructurering van verouderde bedrijventerreinen kan een intensiever gebruik van de ruimte bevorderen. De waarde van herstructurering zit vooral in het verminderen van de omvang van nieuwe ruimteclaims. Herstructurering leidt tot een verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen en stimuleert daarmee de economische ontwikkeling. Het is vaak moeilijk om private partijen mee te krijgen bij de aanpak van een locatie. Belangrijk is om in een vroeg stadium ondernemers te betrekken bij het opstellen van plannen voor herstructurering. Per geval moet gekeken worden met wie samen te werken. Zijn er twee bedrijven die grote kavels bezitten, of is het eigendom meer versnipperd? Belangrijk is om deze keyplayers op de verouderde bedrijventerreindelen mee te nemen in de planvorming. De kans dat er een vliegwieleffect ontstaat als keyplayers betrokken zijn bij herstructurering is aanzienlijk. Ook is het belangrijk juist die plekken aan te pakken die echt een doorn in het oog zijn van andere ondernemers. Dit pleit voor het zoeken naar een gezamenlijk belang. Herstructureringsopgave Fryslân in beeld 28