kantoorgebouw Arnhem deel de Toren

Transcriptie

1 kantoorgebouw Arnhem deel de Toren Proefproject opname volgens NEN 8021: Humac BV,

2 Doel van de 8021-opname Het is een snelle en betrouwbare toets om te bepalen of: Een gebruiker in een gebouw past; Een gebouw geschikt is voor een bepaald gebruik. De basis is een prestatiemeting (van gebruikskwaliteiten) waarbij verschillende Key Performance Indicators (KPI s) beschouwd worden volgens een uniforme meetmethode; Deze KPI s zijn verdeeld in Prestatie Indicatoren (PI s) die op hun beurt weer verdeeld zijn in onderwerpen. De onderwerpen hebben een score-mogelijkheid om de gebruikerseisen vast te stellen; Per onderwerp kan de gebruiker het belang aangeven van dat onderwerp (= kwaliteitsaspect) voor hem/haar; Het gebouwprofiel wordt via dezelfde maatlat bepaald zodat eventuele discrepanties zichtbaar gemaakt worden; Dit resulteert in een overzicht van afwijkingen tussen de vraag van de gebruiker en de aanwezige kwaliteit van het vastgoed; Met dit resultaat kunnen betrokken partijen aan de gang: Aanpassen van de vraag (gebruikersprofiel) door eisen en wensen bij te stellen; Aanpassen van het aanbod (vastgoedprofiel) door ingrepen uit te voeren; Uitwerken van een huisvestingsbeleid voor de lange termijn In deze presentatie wordt aan de hand van een voorbeeld deze methode toegelicht; Humac BV, info@humac.nl,

3 Voorbeeld van een NEN 8021 blad Humac BV,

4 Het voorbeeld Als voorbeeld een leegstaand kantoorgebouw in Arnhem; Eerst een doorsnede van de kantoortoren en een plattegrondje om een indruk te krijgen van het gebouw; Daarna het gebruiksprofiel (flexibel administratief kantoor) en het gebouwprofiel in één tabel; In deze tabel is ook de match gemaakt van de gewenste prestaties gebruikers met de aanwezige prestaties in het gebouw; Via de hark is aangegeven op welke kwaliteitsaspecten het gebouw wel/niet voorziet in de gevraagde functionaliteit van de gebruiker (de eisen en wensen); Op de daarop volgende pagina s is aangegeven wat je met deze gegevens kan doen en tot wat voor soort beslissingen dit kan leiden; Het is dus ook mogelijk (en zelfs wenselijk) om meerdere gebruiksprofielen los te laten op dit gebouwprofiel; de (on)mogelijkheden worden dan steeds beter zichtbaar; Grote voordeel: een relatief snelle en goedkope analyse om in een vroege fase huisvestingsbeleid te ontwikkelen Humac BV, info@humac.nl,

5 Doorsnede van de toren Humac BV,

6 Humac BV,

7 Analyse van het gebruik en gebouw 1 e deel NEN 8021 Bereikbaarheid KPI PI Code Onderwerp gebruiksprofiel gebouwprofiel tekort G. overschot Toegankelijkheid Toegankelijkheid van de hoofdentree voor mensen >3 4 > Middelen (logistiek) Route-aanduiding Verticale bereikbaarheid Minder valide Ontsluiting Eigen vervoer; auto Eigen vervoer; voet, fiets, brommer Openbaar vervoer >3 4 > Stalling Kwaliteit Kwantiteit Comfort Licht Beleving Aanwezigheid Lucht Kwaliteit binnen Kwaliteit buiten Temperatuur Koeling Verwarming Geluid Buitengeluid Binnengeluid Bediening Individuele regelbaarheid Ui tzicht Zicht op buiten vanaf de werkplek Duurzaamheid Energie Energielabel Herwinbare energiebronnen Humac BV, info@humac.nl,

8 Analyse van het gebruik en gebouw 2 e deel NEN Flexibiliteit Indeling De flexibiliteit van het gebouw bij wijzigingen van de indeling Omvang Krimp- en groeiflexibiliteit Ruimtegebruik Ruimtebenutting Indeling van het verhuurbaar oppervlak Gebouwdiepte (hart-op-hart) Werkplekconcept Variatie in werkplekken en activiteiten Representativiteit Architectuur Samenhang tussen de architectonische vorm, functie en constructie Monument Formele monumentale status Verschijning Herkenbaarheid van het gebouw en de bijdrage aan de (bebouwde) 3 omgeving 3 3 Veiligheid Sociaal Sociale veiligheid Beveiliging Veiligheidsvoorzieningen Voorzieningen Voorzieningen in het gebouw Consumptie (pantry s, koffiecorners, bars enz.) Consumptie (restaurantvoorzieningen) Sport Fitnessruimtes/sportfaciliteiten [douche] in en buiten het gebouw ICT Capaciteit en servers Overige voorzieningen Extra voorzieningen in gebouw en/of omgeving Sanitair Sanitaire voorzieningen Opslag/archief Schoonmaak Humac BV, info@humac.nl,

9 Investering en exploitatie van de profielenmatch tekort G. ingreep Inv. Expl onderhoud Expl energie Expl Expl schoonmaak facilitair Stalling Kwaliteit 1 4 uitbreiden stalling Lucht Kwaliteit binnen uitbreiden LBK / filters Temperatuur Koeling uitbreiden LBK / koelig Geluid Buitengeluid gevelisolatie totaal Expl Binnengeluid binnenisolatie Bediening Individuele regelbaarheid 1 5 regelingen aanpassen Energie Energielabel 1 3 zie Indeling De flexibiliteit van het gebouw bij wijzigingen van de indeling binnenwanden Omvang Krimp- en groeiflexibiliteit idem Ruimtebenutting Indeling van het verhuurbaar oppervlak indeelbaarheid opvoeren Gebouwdiepte (hart-op-hart) idem Werkplekconcept Variatie in werkplekken en activiteiten idem Sociaal Sociale veiligheid inbraakalarmering Beveiliging Veiligheidsvoorzieningen overige beveiligingen Voorzieningen in het gebouw Consumptie (pantry s, koffiecorners, bars enz.) aanleggen Consumptie (restaurantvoorzieningen) aanleggen ICT Capaciteit en servers aanleggen ICT Overige voorzieningen Extra voorzieningen in gebouw en/of omgeving stelpost Sanitair Sanitaire voorzieningen aanpassen sanitair Opslag/archief 1 4 opslag bijmaken Schoonmaak 1 4 schoonmaakvoorzieningen Humac BV, info@humac.nl,

10 Algemene conclusie voor dit gebruik in dit specifieke gebouw analyse vergelijkende nieuwbouw Investering vervangende nieuwbouw Exploitatie - nieuwbouw per jaar Investering aanpassing extra exploitatie - aanpassing per jaar TTVT-formule: verschil in investeringen / extra exploitatie 13 Conclusie: nieuwbouw is na 13 jaar goedkoper dus: NEN 8021 kosteneffectief om aan te passen Humac BV, info@humac.nl,

11 Conclusie bij deze analyse De resultaten van deze opname: Geeft snel inzicht in de kostenconsequentie van bepaalde eisen en wensen van de gebruikers; Daarmee een instrument om De haalbaarheid van het gebruik te toetsen (principieel): past dit gebruik effectief in dit gebouw Het basis PvE kritisch te beschouwen. Ten aanzien van de methode: De opnames zijn in 2 mandagen gedaan De doorrekening van de prestaties: 2 mandagen Het doorrekenen van de kostenconsequenties en scenario s: 2 mandagen Daarmee is de methode: Snel toe te passen mits voldoende deskundigheid aanwezig is De analyse is goed bruikbaar (+/- 15%) om een go nogo beslissing op te baseren. Is relatief goedkoop uit te voeren: in dit geval 6.000,- advieskosten Humac BV, info@humac.nl,

12 Analyse vergelijkende nieuwbouw NEN 8021 VOORBEELD Investering- nieuwbouw Exploitatie - nieuwbouw per jaar Investering - aanpassing Exploitatie - aanpassing per jaar verschil in investeringen / verschil in exploitatie opbrengsten af: extra exploitatiekosten verschil % rendement gekapitaliseerd weglaten van: investering expl./jaar Koeling deel indeelbaarheid Sober en doelmatige uitvoering investering wordt dan opbrengsten uit verhuur (85% bezet) af: extra exploitatiekosten verschil % rendement gekapitaliseerde opbrengsten conclusie: nieuwbouw is na 13 jaar al goedkoper Andere overweging voor de investering Of: een alternatieve keuze (aanpassing + basisbedrag gebouw) Humac BV, info@humac.nl,