kantoorgebouw Arnhem Doel van de 8021-opname

Transcriptie

1 kantoorgebouw Arnhem Proefproject opnamevolgens NEN802:20 Doel van de 802-opname Het is een snelle en betrouwbare toets om te bepalenof: Een gebruiker in een gebouwpast; Een gebouw geschikt is voor een bepaaldgebruik. De basis is een prestatiemeting (van gebruikskwaliteiten) waarbij verschillende Key Performance Indicators (KPI s) beschouwd worden volgens een uniformemeetmethode; Deze KPI s zijn verdeeld in Prestatie Indicatoren (PI s) die op hun beurt weer verdeeld zijn inonderwerpen. De onderwerpen hebben een score-mogelijkheid om de gebruikerseisen vast te stellen; Per onderwerp kan de gebruiker het belang aangeven van dat onderwerp (= kwaliteitsaspect) voor hem/haar; Het gebouwprofiel wordt via dezelfde maatlat bepaald zodat eventuele discrepanties zichtbaar gemaakt worden; Dit resulteert in een overzicht van afwijkingen tussen de vraag van de gebruiker en de aanwezige kwaliteit van het vastgoed; Met dit resultaat kunnen betrokken partijen aan degang: Aanpassen van de vraag (gebruikersprofiel) door eisen en wensen bij testellen; Aanpassenvanhetaanbod(vastgoedprofiel) door ingrepenuit te voeren; Uitwerken van een huisvestingsbeleid voor de langetermijn In deze presentatie wordt aan de hand van een voorbeeld deze methode toegelicht; 2

2 Voorbeeld van een NEN 802blad Humac BV, Het voorbeeld Als voorbeeld een leegstaand kantoorgebouw inarnhem; Eerst een doorsnede van de kantoortoren en een plattegrondje om een indruk te krijgen van het gebouw; Daarna het gebruiksprofiel (flexibel administratief kantoor) en het gebouwprofiel in één tabel; In deze tabel is ook de match gemaakt van de gewenste prestaties gebruikers met deaanwezige prestaties in het gebouw; Via de hark is aangegeven op welke kwaliteitsaspecten het gebouw wel/niet voorziet in de gevraagde functionaliteit van de gebruiker (de eisen enwensen); Op de daarop volgende pagina s is aangegeven wat je met deze gegevens kan doen en tot wat voor soort beslissingen dit kan leiden; Het is dus ook mogelijk (en zelfs wenselijk) om meerdere gebruiksprofielen los te laten op dit gebouwprofiel; de (on)mogelijkheden worden dan steeds beter zichtbaar; Grote voordeel: een relatief snelle en goedkope analyse om in een vroege fase huisvestingsbeleid te ontwikkelen. 4 2

3 Doorsnede van de toren 5 6

4 Analyse van het gebruik en gebouw e deel NEN802 KPI PI CodeOnderwerp gebruiksprofiel gebouwprofiel Bereikbaarheid Toegankelijkheid..Toegankelijkheid van de hoofdentree voormensen > 4..2 Middelen(logistiek) 4..Route-aanduiding 5..4 Verticale bereikbaarheid Mindervalide 5 5 Ontsluiting.2. Eigen vervoer; auto 4.2.2Eigenvervoer; voet,fiets,brommer 5.2. Openbaarvervoer > 4 Stalling..Kwaliteit 4..2Kwantiteit 4 5 Comfort Licht 2..Beleving Aanwezigheid 4 5 Lucht 2.2. Kwaliteitbinnen Kwaliteitbuiten 4 Temperatuur 2..Koeling Verwarming Geluid 2.4.Buitengeluid Binnengeluid 5 Bediening 2.5. Individueleregelbaarheid 5 4 Ui tzicht 2.6.Zichtop buitenvanaf de werkplek 2 5 Duurzaamheid Energie..Energielabel 2..2 Herwinbare energiebronnen 2 2 tekort G. overschot > > Analyse van het gebruik en gebouw 2 e deel NEN Flexibiliteit Indeling 4..Deflexibiliteit van het gebouw bij wijzigingen van de i 4 2 Omvang 4.2. Krimp- engroeiflexibiliteit 5 Ruimtegebruik Ruimtebenutting 5..Indelingvanhet verhuurbaar oppervlak Gebouwdiepte(hart-op-hart) 4 Werkplekconcept 5.2.Variatiein werkplekkenenactiviteiten 4 2 Representativiteit Architectuur 6..Samenhang tussen de architectonische vorm, functie e 5 Monument 6.2. Formele monumentalestatus Verschijning 6..Herkenbaarheid vanhet gebouw endebijdrage aande Veiligheid Sociaal 7.. Socialeveiligheid Beveiliging 7.2.Veiligheidsvoorzieningen 4 2 Voorzieningen Voorzieningen inhet g 8..Consumptie (pantry s,koffiecorners,barsenz.) Consumptie (restaurantvoorzieningen) 4 2 Sport 8.2.Fitnessruimtes/sportfaciliteiten[douche] in en buiten ICT 8.. Capaciteit enservers 5 2 Overigevoorzieningen 8.4.Extravoorzieningen in gebouw en/of omgeving. Sanitair 8.5. Sanitaire voorzieningen Opslag/archief Schoonmaak

5 Investering en exploitatie van de profielenmatch Expl Expl Expl Expl ingreep Inv. totaal Expl onderhoud energie schoonmaa facilitair tekort G. k Stalling.. Kwaliteit 4 uitbreiden stalling Lucht 2.2. Kwaliteit binnen 2 5 uitbreiden LBK / filters Temperatuur 2.. Koeling 2 4 uitbreiden LBK / koelig Geluid 2.4. Buitengeluid 2 4 gevelisolatie Binnengeluid 2 5 binnenisolatie Bediening 2.5. Individuele regelbaarheid 5 regelingenaanpassen Energie.. Energielabel zie 2.4. Indeling 4.. Deflexibiliteit vanhet gebouwbij 2 4 binnenwanden wijzigingen van de i Omvang 4.2. Krimp- engroeiflexibiliteit 2 5 idem Ruimtebenutting 5.. Indeling van het verhuurbaaroppervlak indeelbaarheid opvoeren Gebouwdiepte (hart-op-hart) 2 4 idem Werkplekconcept 5.2. Variatie in werkplekkenen activiteiten 2 4 idem Sociaal 7.. Socialeveiligheid 2 inbraakalarmering Beveiliging 7.2. Veiligheidsvoorzieningen 2 4 overige beveiligingen Voorzieningeninhet 8.. Consumptie(pantry s,koffiecorners, 2 4 aanleggen g bars enz.) Consumptie(restaurantvoorzieningen) 2 4 aanleggen ICT 8.. Capaciteit enservers 2 5 aanleggenict Overigevoorzieningen 8.4. Extra voorzieningenin gebouwen/of omgeving. 2 stelpost Sanitair 8.5. Sanitaire voorzieningen 2 4 aanpassen sanitair 8.6. Opslag/archief 4 opslag bijmaken Schoonmaak 4 schoonmaakvoorzieningen Algemene conclusie voor dit gebruik in ditspecifieke gebouw analyse vergelijkende nieuwbouw Investering vervangendenieuwbouw Exploitatie - nieuwbouw per jaar Investering aanpassing extra exploitatie - aanpassing per jaar TTVT-formule: verschil in investeringen / extra exploitatie Conclusie: nieuwbouw is na jaargoedkoper dus: NEN 802 kosteneffectief om aan te passen 0 5

6 Conclusie bij dezeanalyse De resultaten van deze opname: Geeft snel inzicht in de kostenconsequentie van bepaalde eisen en wensen van de gebruikers; Daarmee een instrument om De haalbaarheid van het gebruik te toetsen (principieel): past dit gebruik effectief in ditgebouw Het basis PvE kritisch tebeschouwen. Ten aanzien van de methode: De opnames zijn in 2 mandagen gedaan De doorrekening van de prestaties: 2 mandagen Het doorrekenen van de kostenconsequenties en scenario s: 2mandagen Daarmee is de methode: Snel toe te passen mits voldoende deskundigheid aanwezig is De analyse is goed bruikbaar (+/- 5%) om een go nogo beslissing op te baseren. Is relatief goedkoop uit te voeren: in ditgeval 6.000,- advieskosten Analyse vergelijkende nieuwbouw NEN 802 Investering- nieuwbouw Exploitatie - nieuwbouw per jaar Investering - aanpassing VOORBEELD Exploitatie - aanpassing per jaar (aanpassing + basisbedraggebouw) versch l in investeringen / verschil in exploitatie i conclusie: nieuwbouw is na jaar al goedkoper Andere overweging voor deinvestering opbrengsten af: extra exploitatiekosten verschil.242 2% rendement gekapitaliseerd Of: een alternatieve keuze weglaten van: investering expl./jaar 2.. Koeling deel indeelbaarheid Sober en doelmatige uitvoering investering wordt dan opbrengsten uit verhuur (85% bezet) af: extra exploitatiekosten verschil % rendement gekapitaliseerde opbrengsten