WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

Transcriptie

1 VOORWOORD Voor u ligt de eenendertigste uitgave van de woningmarktrapportage van ten Hag Makelaarsgroep. Het cijfermateriaal waar wij ons op baseren is de analyse van het bestand van de bestaande bouw van de NVM per (deel-)woningmarkt, waarin ten Hag Makelaarsgroep opereert. Wij hebben hiertoe een aantal woningmarktgebieden gedefinieerd waarin wij thans voor een belangrijk deel onze diensten - in de woningmakelaardij - aanbieden. Omdat de markten verspreid liggen over geheel Oost-Nederland kan uit de verschillende analyses een marktbeeld worden getrokken voor de gehele regio. De uitkomsten van deze algemene analyse geven naar onze mening een representatief beeld van de totale woningmarkt in Oost- Nederland. Naast de puur cijfermatige analyses hebben de makelaars in de betreffende marktgebieden hun visie op de conclusies gegeven. Deze op- en aanmerkingen maken mede deel uit van het gepresenteerde. Bij de analyses is voorts gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een kwartaal in relatie tot het gemiddelde actuele aanbod in het betreffende kwartaal. De relatie tussen beide getallen drukken wij uit in een kwartaalindex. Onze kwartaalindex geeft op een eenvoudige wijze een helder inzicht in de marktbewegingen. Deze kwartaalindex komt tot stand door het gemiddelde aanbod in een kwartaal te delen door het aantal transacties in hetzelfde kwartaal. Het gemiddelde aanbod in een kwartaal is het midden tussen het aanbod aan het begin en het aanbod aan het einde van een kwartaal. Door de NVM is een verbetering op het gehele databestand uitgevoerd voor wat de looptijden betreft. Soms worden woningen kort na elkaar ingetrokken en weer aangemeld. In het verleden betekende dit dan een nieuwe periode van aanbieding en dus een nieuwe looptijd. Nu worden de looptijden van woningen die kort na elkaar ingetrokken en dan weer aangemeld worden, vóór en na het opnieuw aanmelden, opgeteld. Wanneer nu de geleverde cijfers worden vergeleken met die van het vorige kwartaal, is dan ook te zien dat de looptijden doorgaans wat langer zijn, zeker bij enkele individuele categorieën. Voorts is in 21 de NEN 258 normering voor wat betreft het berekenen van onder andere de woonoppervlakten verplicht gesteld. Hierdoor kan het komen dat de woonoppervlakten een afwijking vertonen ten opzichte van eerdere jaren. Deze structureel ingevoerde verbetering heeft consequenties voor de berekening van de prijs per m². Het overzicht van de prijs per m² per onderzocht deelgebied kan daardoor een vertroebeld beeld geven. In de krapte-indicatortabellen van de diverse plaatsen kan deze verhouding, per woningcategorie, worden afgelezen. In de krapte-indicatortabel is bij een score van 5 tot 6 sprake van een evenwichtige markt. Bij een score van 1 is er sprake van een zeer krappe markt, ofwel een uitgesproken aanbieders- of verkopersmarkt. Bij een score van 1 is de markt zeer ruim en spreken we van een kopersmarkt. Wij hebben over een langere periode gekeken naar eventueel noodzakelijke bijstellingen bij de wisseling van de kwartalen, teneinde de werkelijkheid zo nauwkeurig mogelijk te benaderen. In de kolommen van de krapte-indicatortabellen worden de kwartaalindexen weergegeven van voorafgaande kwartalen. De cijferreeks geeft een indruk van de trendmatige beweging. In de woningmarktrapportage is eveneens het verslag van een onlangs gehouden Rondetafelgesprek opgenomen waarin vastgoeddeskundigen hun mening geven over de woningmarkt, de laatste ontwikkelingen daarin en hun toekomstverwachtingen. Wij hopen dat u de gepresenteerde grafieken, tabellen, analyses en het verslag van het rondetafelgesprek met interesse zult lezen. Indien u nadere toelichting op deze cijfers wenst of nader geïnformeerd wilt worden over onze analyses, dan staan wij u graag te woord. ten Hag Makelaarsgroep b.v. Drs. M.J.A. ten Hag MRE MRICS directeur/makelaar C.C. Haanschoten NVM Woningmarktconsultant/marktonderzoeker WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211 1

2 VOORWOORD Voetnoten: Aan het einde van een kwartaal zijn nog niet alle verkopen geregistreerd. In de analyses wordt daarom een correctie aangebracht voor de aantallen transacties. Deze correctie is gebaseerd op de achteraf geregistreerde aantallen in voorafgaande perioden. In de prijzen en looptijden (medianen) worden voor de betreffende periode geen correcties aangebracht. Echter de voorlaatste periode wordt wel aangepast met de meest actuele definitieve cijfers. Daarom kunnen de in deze rapportage gepresenteerde cijfers voor de voorlaatste periode verschillen van de cijfers gepresenteerd in onze vorige woningmarktrapportage. Tevens kunnen er verschillen zijn opgetreden tussen de historische gegevens die in deze rapportage zijn gepresenteerd en die van eerdere rapportages. Deze verschillen worden veroorzaakt door een andere keuze van meetmomenten. de categorie appartementen na 197 in de analyse soms gecomprimeerd vanwege de geringe verschillen onderling. In dat geval hanteren wij de term categorie appartementen, dus zonder uitsplitsing. Bron: cijfermateriaal NVM Copyright. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op andere wijze, zonder toestemming van de ten Hag Makelaarsgroep. De cijfers die betrekking hebben op het vierde kwartaal van 21 zijn voorlopige cijfers. De gekozen woningmarktgebieden hebben een duidelijke regionale samenhang en kunnen qua samenstelling afwijken van bestaande NVM-regio s. Door verbetering van de gebiedsindelingen en het alsnog wel of niet kunnen toekennen van postcodes aan gemeenten is het mogelijk dat objecten die eerst niet meegenomen werden in de berekeningen, nu wel meedoen of andersom. De kwaliteit van de cijfers is er daardoor op vooruit gegaan. In de rapportages worden medianen gebruikt. Dit is de middelste waarneming uit de reeks van alle waarnemingen. In de tekst zijn de categorie appartementen vóór 197 en 2 WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211

3 PROJECT BORNE / HENGELO V.l.n.r.: Henk Pluimers, Floris Droste, Gerrit Hilberink, Manon Prumers, samen met makelaar Ludan Schmid. Zo kan het ook Nieuwbouwprojecten in Borne en Hengelo blijken succesvol De crisis is een veel besproken onderwerp. Toch zijn er ook successen geweest. Nieuwbouwprojecten, met name gericht op starters, werden boven verwachting snel verkocht. In Hengelo was ten Hag in 21 betrokken bij een flink aantal nieuwbouwprojecten. Door de projecten op te knippen in kleinere delen, kon de bouw eerder van start gaan. Ook in de Bornse Maten in Borne verliep de verkoop van een aantal projecten bijzonder snel. Makelaar Ludan Schmid bemerkt vooral een succes bij de starterswoningen. In een aantal gevallen kreeg dit een extra schwung door subsidies en startersleningen. Een voorbeeld van zo n succesvol project is De Stelplaats in Hart van Zuid. Momenteel is Hart van Zuid na Rotterdam de grootste herontwikkelingslocatie van Nederland. In de tweede helft van 21 ging het deelplan De Stelplaats in verkoop met acht tweeonder-een-kapwoningen en vijftien rij- en hoekwoningen. Van deze 23 woningen zijn er al 22 verkocht, vertelt makelaar Ludan Schmid. De woningen zijn scherp geprijsd, kwamen in aanmerking voor subsidie, waardoor de prijzen al begonnen bij 16. euro en de ligging nabij de binnenstad van Hengelo, het centraal station en scholen is gunstig. De architectuur is aantrekkelijk; traditioneel met een knipoog naar het verleden, en de wijk heeft een positief imago waar de komende jaren veel gaat gebeuren. Landelijk en toch bij het centrum Dura Vermeer bouwt aan de rand van het centrum het project Medaillon; 12 woningen, waaronder rij-, patio- en twee-onderéén-kapwoningen. Een deel wordt gebouwd voor woningcorporatie Welbions. De koopwoningen zijn grotendeels in 21 in verkoop gegaan. Opvallend was dat, ondanks de crisis, ook de luxe twee-onder-één-kapwoningen van 3. euro snel verkocht waren. Het project ligt in een landelijke omgeving, met een mooi stukje groen en het is toch betrekkelijk dicht bij de stad. Je krijgt veel voor je geld, verklaart directeur Henk Pluimers. Bijzonder aan deze uitbreiding is ook dat het niet aan de noordkant van Hengelo is waar veel nieuwbouw wordt gerealiseerd maar aan de westkant, waardoor het minder ver van het centrum ligt. Inmiddels zijn de eerste woningen al aan hun oplevering toe en WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211 3

4 de twee-onder-één-kapwoningen belanden bijna in de afbouwfase. Ook in dit project is ervoor gekozen om het totale plan op te delen in kleinere projecten en die te verkopen. Gevolg is dat er dan sneller gebouwd kan worden. Slimme verkaveling blijkt succesvol In het centrum, aan de Tuindorpstraat, komt eveneens een populair project. Droste realiseert daar negen rijwoningen en twee geschakelde twee-onder-een-kapwoningen. We bouwden hier in 25 al een iets groter project en deze grond bleef over, legt projectontwikkelaar Floris Droste uit. Lang was het onduidelijk wat de gemeente ermee wilde doen, maar toen er woningbouw tot een bepaalde prijsklasse mocht komen was het snel rond. In het laatste kwartaal van 29 is de bestemmingsplanprocedure in gang gezet en al in maart was dit rond en kon de verkoop starten. Drie, vier maanden later waren tien van de elf woningen verkocht. Er is er nu nog één te koop, maar daarvoor zijn twee optanten geïnteresseerd, aldus de projectontwikkelaar. Om de woningen betaalbaar te houden, is de grond slim verkaveld. Dat resulteert in brede woningen. We hebben rijwoningen overdwars gezet, verduidelijkt Droste. Daardoor ontstaat een brede gevel. De woningen zijn licht van binnen door het vele glas. Het is een mooi project; met een bijzondere steen en spitse kappen en echt binnenstedelijk wonen. Tuindorpstijl spreekt aan Borne wordt uitgebreid met zo n 2.7 woningen in de nieuwbouwwijk Bornse Maten. Binnen dit geheel is Tuinstad een project van 35 woningen. De woningen hebben de stijl van het traditionele tuindorp, met lichte stenen en oranje pannen. Vorig jaar startte de verkoop van de tweede fase met in totaal zeventig woningen, waarvan 25 voor de koop. Binnen vier maanden waren deze allemaal verkocht. We hebben veel mensen moeten teleurstellen, vertelt Manon Prumers van projectontwikkelaar Roosdom Tijhuis. Het project omvat starterswoningen en vier twee-kappers, variërend van 18. tot 269. euro. De snelle verkoop is volgens Manon Prumers vermoedelijk te danken aan de eerste fase. Deze woningen zijn al gerealiseerd en zien doet verkopen, aldus Prumers. Haar collega Gerrit Hilberink vult aan dat het prijssegment ook mee speelt. Bovendien kon gebruik gemaakt worden van de starterslening. Het bouwrijp maken is al voor de kerst gestart en deze maand start de bouw. Inmiddels is ook de derde fase van het project in verkoop gegaan. De Stelplaats - Hart van Zuid - Hengelo Medaillon - Korenbloem - Hengelo Tuindorpstraat - Hengelo Tuinstad - Bornse Maten - Borne 4 WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211

5 PROJECT DOETINCHEM appartementencomplex zijn nog appartementen beschikbaar, de prijzen hiervan zijn vanaf euro vrij op naam. Voor starters, op goede locatie In september 29 gingen de partijen om tafel om deze plannen te maken, drie maanden later startte de verkoop en in februari van vorig jaar waren alle woningen verkocht. Nu zijn alleen nog zes appartementen te koop. Het succes is vooral te danken aan de mogelijkheden die de nieuwe opzet biedt voor starters. Voor hen was er nog niets, vertelt Kimbre Beumer. En dit is een heel goede locatie; vlakbij de uitvalswegen, de Bas Hommelink en Kimbre Beumer In drie maanden verkocht! Het Loo in Doetinchem De woningen van Het Loo in Doetinchem zijn afgelopen jaar in slechts enkele maanden verkocht. Kimbre Beumer (ten Hag makelaars in Doetinchem) en Bas Hommelink van Wam&VanDurenBouwprojecten vertellen er enthousiast over. Begin januari ligt het bouwterrein er, vanwege de vorst en de sneeuw, verlaten bij, maar het is al goed zichtbaar dat hier straks een project met allure verrijst. Kleinschalig, op een perfecte locatie en in jaren 3 stijl. Toen de locatie vrij kwam voor woningbouw, werd een plan ontwikkeld met vier rijwoningen, vier herenhuizen en acht appartementen. Maar de tijden waren inmiddels veranderd en er bleek geen animo voor dit type woningen te zijn. De partijen hebben toen samen een geheel nieuw plan ontwikkeld, dat paste binnen het programma van eisen, maar dat veel meer aansloot bij de behoefte vanuit de markt. Het nieuwe plan heeft dezelfde uitstraling als het oorspronkelijke, maar bestaat nu uit kleinere rijwoningen in een lagere prijsklasse en in plaats van vier herenhuizen worden er nu twee urban villa s met elk vijf appartementen gebouwd vanaf euro vrij op naam. Het appartementencomplex telt nu zes luxe appartementen en één penthouse. De vier rijwoningen en de 1 appartementen in de urban villa s zijn allemaal verkocht binnen 3 maanden. In het stad en het bos. Dat ze het plan in 29 hebben moeten aanpassen noemt de projectontwikkelaar een uitdaging. Door de crisis word je gedwongen om anders te kijken. Wij dachten te weten wat onze doelgroep is, maar die bleek toch anders te zijn. We konden nu inspelen op de veranderingen. De locatie is gewoon goed, maar er speelt natuurlijk veel meer mee en ook zaken waar je niet altijd grip op hebt. Hij is dan ook zeer te spreken over de manier waarop onder meer de architect, Arno Holleman van Architektengroep Gelderland en de gemeente Doetinchem hebben meegewerkt aan de realisatie. Na de snelle verkoop kon de sloop van de voormalige panden in mei beginnen, waarbij wethouder Drenth het startsein gaf. Twee maanden later was het dezelfde wethouder die de bouw officieel liet starten. Naar verwachting worden de woningen en urban villa s rond de bouwvak opgeleverd. Ondanks dat er maar één appartement verkocht is, gaat Wam&VanDurenBouwprojecten het appartementencomplex wel realiseren. De doelgroep wil graag zekerheid dat ze iets kopen wat ook daadwerkelijk gebouwd wordt, dat was een reden dat een koopbeslissing vaak uitbleef. Om deze onzekerheid weg te nemen wordt komend april met de bouw gestart en zullen de appartementen voor de kerst van dit jaar worden opgeleverd. Door de gunstige indeling, complete afwerking en centrale ligging hebben partijen er het volste vertrouwen in dat ook de verkoop hiervan nu voorspoedig zal verlopen! WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211 5

6 PROJECT DEVENTER Erwin Harder een succesvolle herontwikkeling van een bestaande wijk in Deventer Tuindorp Zuid Tuindorp Zuid is een mooi voorbeeld van een geslaagde herontwikkeling van een bestaande wijk in de stad. Tuindorp Zuid betreft een buurt met een typische jaren 5 opzet in de wijk Keizerslanden in Deventer, op korte afstand van het centrum. Na sloop van een deel van het woningbezit is Woonbedrijf ieder1, samen met Nikkels Bouwbedrijf uit Twello verantwoordelijk voor de realisatie van 85 een aantrekkelijke architectuur. Hierbij wordt volgens hem gebruik gemaakt van een rustieke kleurstelling voor gevelstenen en dakpannen in combinatie met hoofdzakelijk zadeldaken en gevarieerde gevels. Dit laatste is een van de aspecten van het aanbieden van een grote variëteit aan woningtypes. Het was belangrijk om een grote variatie aan woningen aan te bieden, zodat we ook verscheidene doelgroepen zouden aantrekken. Dat is gelukt, immers niet alleen jonge starters maar ook de wat oudere doorstromers hebben hier hun droomhuis gevonden zo vult Chris Haanschoten, woningmakelaar bij ten Hag aan. koopwoningen, 45 huurappartementen en 1 huurwoningen. In 21 zijn alle 85 koopwoningen, verdeeld over twee fasen, snel verkocht, ruim voor start bouw. Er moest zelfs geloot worden zo vertelt Erwin Harder, woonmakelaar bij Woonbedrijf ieder1. Hij geeft tevens aan dat veel kopers uit de wijk Keizerslanden komen of daar vroeger gewoond hebben en nu weer terug willen naar de oude, vertrouwde omgeving.. Het wij(k)gevoel is hier erg groot, aldus Erwin Harder. De verkoopprijzen beginnen bij 175.,-- euro voor de tweelaagse starterswoningen en eindigen bij circa 235.,-- euro voor de grotere eengezinswoningen, vaak met kavels rond de 17 à 18 m², diverse woningen hebben zelfs een parkeerplaats op eigen terrein. Een ander belangrijk aspect, wat zeker meespeelde bij de succesvolle verkoop, was volgens Erwin Harder dat kopers via diverse meerwerkoptie s hun woning verder konden individualiseren. Hierbij moet je denken aan een uitbouw van de woonkamer, Het blijkt dat de meeste kopers afkomen op de unieke combinatie van een bestaande locatie, vlakbij een groot winkelcentrum met veel andere voorzieningen, een juiste prijs-/productverhouding en dakkapellen en indelingsvarianten. Het blijkt dat maatwerk, ook in de nieuwbouw, belangrijk is en door de markt erg wordt gewaardeerd sluit Chris Haanschoten af. 6 WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211

7 Algemene conclusie Op grond van de voorlopige cijfers over het vierde kwartaal van 21 kan worden gesteld dat er meer woningen zijn verkocht dan in het derde kwartaal van 21. Nu moet wel worden opgemerkt dat het derde kwartaal gekenmerkt werd door een forse terugval van het aantal transacties. Indien een vergelijking wordt gemaakt met het vierde kwartaal van 29 is te zien dat alleen Enschede en Doetinchem een toename van het aantal verkooptransacties kenden. Bij de andere plaatsen is er sprake van een stabilisatie (Zutphen / Warnsveld en Almelo) of een daling (Hengelo / Borne, Deventer en Zwolle). Dat het vierde kwartaal van 21 over het algemeen een iets lager transactievolume kent, komt overigens niet als een verrassing. Het gevoel was bijna overal dat de markt weliswaar in beweging is maar dat perioden met pieken werden afgewisseld door perioden met dalen als het gaat om bezichtigingen en verkopen. Opvallend is dat met name in de categorie tussenwoning gedurende het vierde kwartaal van 21 een duidelijke inhaalrace is geweest. Ten opzichte van het derde kwartaal van 21 zijn er in nagenoeg alle plaatsen in ons werkgebied meer tussenwoningen verkocht (Almelo en Zwolle uitgezonderd). Aangezien de meeste tussenwoningen worden verkocht aan starters hebben wij de indruk dat deze doelgroep een aankoopbeslissing heeft vervroegd in verband met de voor 211 aangekondigde strengere financieringsvoorwaarden voor de doelgroep starters. Daarover later meer. Ook de categorie twee-onder-een kapwoning kende ten opzichte van het derde kwartaal van 21 een toename voor alle plaatsen (met uitzondering van Zwolle). Gelet op de huidige marktomstandigheden een goede opsteker. Ten aanzien van het aanbod moeten wij constateren dat dit wederom is toegenomen, zowel ten opzichte van het derde kwartaal van 21 als het vierde kwartaal van 29. In vrijwel alle plaatsen in ons werkgebied heeft het aanbod een hoogtepunt bereikt. Doordat de relatieve stijging van het transactievolume vaak kleiner is dan de relatieve stijging van het aanbod is de krapte-indicator die de verhouding tussen vraag (transacties) en aanbod weergeeft, niet gedaald en soms zelfs toegenomen (zeker ten opzichte van het vierde kwartaal van 29). De krapte-indicator ligt tussen 12,1 (Deventer) en 2,3 (Zutphen / Warnsveld). Bij een krapte-indicator van 5 tot 6 is sprake van een evenwichtige markt. Bij een score van 1 is er sprake van een zeer krappe markt, ofwel een uitgesproken aanbieders- of verkopersmarkt. Bij een score van 1 is de markt zeer ruim en spreken we van een kopersmarkt. Het is daarom duidelijk dat de markt in de plaatsen nog immer uit balans is en heeft de koper het voor het zeggen. Met betrekking tot de mediane verkoopprijzen is er geen duidelijke lijn waarneembaar. Het is op basis van de voorlopige cijfers niet verantwoord om goed gefundeerde uitspraken te doen over de ontwikkeling van de mediane verkoopprijzen in de diverse plaatsen. In veel gevallen is het transactievolume nog immer redelijk bescheiden en de woningen die wel verkocht zijn, hebben vaak een niet evenredige invloed op de mediane verkoopprijs, vooral omdat bij nadere bestudering van de onderliggende cijfers blijkt dat de algemene mediane verkoopprijs vaak sterk wordt beïnvloed door één bepaalde categorie. Indien wij terugkijken naar de periode is te zien dat forse prijsdalingen niet aan de orde zijn geweest, terwijl men daar toch voor moest vrezen. Op basis van de transactievolumes zou men kunnen stellen dat het einde van de teruggang in zicht is. Het transactievolume op jaarbasis geeft aan dat in 29 meer woningen zijn verkocht dan in 21, echter de verkoopcijfers over het vierde kwartaal WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211 7

8 van 21 laten zien dat de markt iets opleeft. Het is echter op dit moment volstrekt onduidelijk of deze bescheiden opleving structureel is. Wij hebben de indruk dat de markt gedurende het laatste kwartaal van 21 heeft geprofiteerd van kopers (vaak starters) die hun aankoopbeslissing hebben vervroegd in verband met de voorgenomen strengere NHG financieringsnormen en de oplopende rente. Hierbij komen wij gelijk bij de mogelijke bedreigingen voor de woningmarkt en het broze herstel daarvan. Voor het volgend jaar kunnen we niet meer dan hopen op een (broos) herstel, maar het is duidelijk dat de woningmarkt erg kwetsbaar is. De verhoudingen tussen vraag en aanbod zijn langdurig in onbalans geraakt waardoor iedere negatieve ontwikkeling in de reële economie of in het politieke spectrum een bedreiging kan vormen voor de woningmarkt. Het consumentenvertrouwen is de belangrijkste pijler waar de woningmarkt op drijft. Wat de gevolgen zijn als het vertrouwen afneemt hebben wij eerder dit jaar gezien. Nadat de regering viel en er onduidelijkheid werd gecreëerd over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente nam het vertrouwen sterk af, vooral toen ook nog eens de Koopsubsidie voor starters wegviel. Hetzelfde dreigt nu te gebeuren door de diverse maatregelen en beperkende (financierings)voorwaarden die de woningmarkt aangaan en deze rechtstreeks kunnen beïnvloeden. Hierbij doelen wij op de scherpere eisen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Nederlandsche Bank (DNB). Zo kunnen huishoudens met een gezamenlijk modaal inkomen van ongeveer 33.,-- volgens de nieuwe NHG-regels vanaf 211 in plaats van 147.,-- nog maar 15.,-- lenen. Doordat bovendien de Koopsubsidie en vaak ook de starterslening zijn weggevallen kunnen tweeverdieners met een modaal inkomen tot wel 75.,-- minder financiering krijgen. Daarnaast gaan de banken leningen aan die worden beperkt tot 112% van de waarde van de woning met een verplichte aflossing in de eerste zeven jaar tot 1%. Deze maatregel raakt juist de starters in de woningmarkt. Kansen zijn er echter ook. Al tijdens het vierde kwartaal hebben wij gezien dat er een opleving was van de markt. Een langdurige afwachtende houding van aspirant kopers is geen vanzelfsprekendheid meer. De hypotheekrente volgt de gestegen kapitaalmarktrente die op zijn beurt weer het gevolg is van de Europese schuldencrisis en het onderlinge wantrouwen bij landen. De verwachting is dat de rente nog verder zal oplopen waardoor men de aankoopbeslissing niet verder uitstelt. Bovendien vallen de gevolgen van de recessie, die overigens voorbij is, achteraf gezien mee. Massaontslagen en sterk oplopende werkloosheid zijn achterweg gebleven en veel mensen hebben gedurende de afgelopen twee jaren flink gespaard. Dit vermogen kan het best te gelde worden gemaakt via de aankoop van een woning. Immers, door de jaren heen blijkt nog steeds dat de eigen woning redelijk waardevast is, dit in tegenstelling tot aandelen, en bij sparen moet men zelfs reëel interen. Bovendien is met de totstandkoming van de nieuwe regering duidelijk geworden dat de hypotheekrenteaftrek gehandhaafd blijft. Het aanbod waaruit aspirant kopers kunnen kiezen blijft hoog maar neemt wel licht af. Als verkopers van bestaande woningen realistische vraagprijzen en opbrengstverwachtingen hanteren, zal ook dat aanbod binnen een redelijke termijn uitstromen. Dit geldt overigens ook voor de nieuwbouwsector. Gedurende 21 zijn er in ons werkgebied diverse nieuwbouwprojecten op de markt gebracht waarvan de verkoop, mede gelet op de algemene marktsituatie, succesvol is verlopen. Het blijkt dat nieuwbouwwoningen die met (traditionele) architectuur, in combinatie met goede woon- en kaveloppervlakten, indelingen 8 WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211

9 en prijs-/kwaliteitverhoudingen zijn afgestemd op de plaatselijke marktbehoeften, nog steeds goed worden opgenomen. Enkele voorbeelden hiervan worden uitgelicht in deze rapportage. WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211 9

10 1 WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211

11 Nadere analyses van de woningmarkten Enschede Hengelo / Borne Deventer Doetinchem Zutphen / Warnsveld Zwolle Almelo WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

12 enschede De woningmarkt in Enschede is in de zin van dit rapport begrensd door de gemeente Enschede, waartoe naast de stad Enschede tevens de dorpen Glanerbrug, Lonneker en Boekelo behoren. Aantal transacties Het totaal aantal verkooptransacties in het vierde kwartaal van 21 is uitgekomen op een voorlopig niveau van 212. Dit betreft een toename, zowel ten opzichte van hetzelfde kwartaal van 29 als het derde kwartaal van 21. Een vergelijking met het derde kwartaal van 21 gaat mank, omdat dat kwartaal een uitzonderlijk laag transactievolume liet zien. Een vergelijking met het vierde kwartaal van 29 toont dat de stijging 12,8% bedraagt. Zelfs ten opzichte van het vierde kwartaal van 28, toen de impasse op de woningmarkt nog vrij bescheiden was, is het transactievolume van het afgelopen kwartaal relatief goed te noemen: een daling van slechts 4% (-/-). Indien de categorieën afzonderlijk worden bekeken valt op dat met name de categorie twee-onder-een kapwoning een stijging van het transactievolume kende, alsmede de beide categorieën appartementen. De overige categorieën kennen een stabilisatie, of zelfs een daling (categorie tussenwoning ). Het aanbod dat gemiddeld in het vierde kwartaal van 21 aanwezig was, ligt fractioneel hoger ten opzichte van het vierde kwartaal van 29 (,5%) en 3,6% hoger in vergelijking met het derde kwartaal van 21. Het aanbod mag dan weliswaar licht gestegen zijn, maar het ligt wel lager dan gedurende alle kwartalen van 29. Het lijkt er op dat de stijging van het aanbod voorbij is en zich gedurende de kwartalen van 21 heeft gestabiliseerd. Indien de categorieën afzonderlijk worden bekeken valt op dat het aanbod van de categorie tussenwoning in de loop van 21 blijft stijgen, hetgeen ook geldt voor de categorieën twee-onder-een kapwoning en vrijstaande woning. Het toegenomen transactievolume en de te verwaarlozen stijging van het aanbod zorgen ervoor dat de krapte-indicator, die de verhouding weergeeft tussen het transactievolume en het aanbod, in het vierde kwartaal van 21 uitgekomen is op 15,8 terwijl dat in hetzelfde kwartaal van 29 nog 17,8 bedroeg en in het derde kwartaal van 21 een - zeer hoge 19,4. De krapte-indicator van de meeste categorieën schommelt zo rond de 13 à 14, duidelijk minder dan in voorgaande kwartalen en dus nog redelijk acceptabel gezien de situatie op de woningmarkt. Negatieve uitzondering hierop vormt de categorie vrijstaande woning waar de krapte-indicator 25,8 bedraagt. In Enschede kan iedere aspirant-koper in beginsel kiezen uit bijna 26 vrijstaande woningen. Echter, de krapte-indicator is in het recente verleden voor deze categorie vaak hoger geweest; de verhouding tussen vraag (transactievolume) en aanbod is nu dus minder uit balans dankzij de toename van het aantal verkooptransacties. Prijs (mediaan) De mediane verkoopprijs is in het vierde kwartaal van 21 uitgekomen op 178.,-- (voorlopige cijfers) en is daarmee, niet alleen vergeleken met het derde kwartaal van 21 maar ook met het vierde kwartaal van 29 gestegen. Ten opzichte van een jaar geleden bedraagt de prijsstijging 5,6%. Deze prijsstijging wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de categorieën vrijstaande woning, appartement na 197 en door de categorie hoekwoning. Daarentegen deed zich een forse daling voor in de categorie tussenwoning, terwijl de verkoopprijs in de categorie twee-onder-een kapwoning fractioneel daalde. De mediane verkoopprijs in deze laatste categorie heeft nu een historisch laag niveau bereikt van 168.5,--. Ook de categorie tussenwoning heeft met de mediane verkoopprijs van 136.5,-- een laag niveau gehaald vergeleken met de kwartalen van de afgelopen twee jaren. Daarentegen ligt voor de categorie hoekwoning de mediane verkoopprijs op liefst 165.5,--, een nog niet eerder behaald prijsniveau. Looptijd (mediaan) De totale mediane looptijd is in het vierde kwartaal van 21 ten opzichte van het derde kwartaal van 21 gestegen van 149 naar 177 dagen. In vergelijking met het vierde kwartaal van 29 is de looptijd daarentegen (licht) gedaald. Met de nu behaalde looptijd van 177 dagen lijkt een (voorlopig) einde te zijn gekomen aan de daling van de mediane looptijd die in het derde kwartaal van 29 is ingezet. Met uitzondering van de categorie appartement na 197 kennen alle categorieën inmiddels geaccepteerde looptijden, gezien de huidige marktomstandigheden. De looptijd van de categorie tussenwoning is met ruim twee maanden zelfs erg kort. Gelet op de combinatie lagere verkoopprijzen en kortere looptijden moet geconcludeerd worden dat met name veel voormalige huurwoningen zijn verkocht gedurende het afgelopen kwartaal. Ook in deze categorie zijn scherpe prijsonderhandelingen aan de orde van de dag. Conclusie Nadat het derde kwartaal van 21 voor Enschede erg teleurstellend was verlopen, zeker als het gaat om het transactievolume, heeft het vierde kwartaal weer een en ander goed gemaakt, vooral op het vlak van verkooptransacties. Het is echter meer relevant om het vierde kwartaal van 29 als vergelijkingsperiode te hanteren. Dan blijkt dat het aantal transacties in het vierde kwartaal van 21 12,8% hoger ligt. Het aanbod is weliswaar gestegen maar de stijging is minimaal. Echter, er is (tijdelijk?) een einde gekomen aan de daling van het aanbod die in het eerste kwartaal van 29 was ingezet. De mediane verkoopprijs is gestegen tot een niveau van 178.,- -, een stijging van 5,6% ten opzichte van het vierde kwartaal een jaar eerder. Deze prijsstijging wordt veroorzaakt door de categorieën vrijstaande woning, appartement na 197 en hoekwoning. De mediane looptijd blijft met een kleine zes maanden vrij normaal, mede in het licht van de algemene situatie op de woningmarkt. Nu 21 achter de rug is kan de balans worden opgemaakt en een vergelijking worden gemaakt met 29. In het gehele jaar 21 zijn in Enschede via NVM makelaarskantoren 769 woningen verkocht tegenover 783 in 29. Een daling derhalve van 1,8% (-/-). Het gemiddelde aanbod gedurende de kwartalen van 21 is afgenomen met 4,8% (-/-) ten opzichte van de kwartalen van 29. De voortschrijdende cijfers met betrekking tot het aantal verkooptransacties in combinatie met die van het aanbod impliceren dat het dieptepunt in Enschede is bereikt en dat de krimp van de markt wellicht wordt omgebogen in een zeer voorzichtige opleving. 12 WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211

13 gemeente Enschede Aantal woningen in aanbod Vraagprijs Aantal verkochte woningen Transactieprijs Krapte-indicator Looptijd Prijs per m , 6, 5, 4, 3, 2, 1,, 4e kw. 28 1e kw. 29 2e kw. 29 3e kw. 29 4e kw. 29 1e kw. 21 2e kw. 21 3e kw. 21 4e kw. 21* WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

14 Hengelo / Borne De woningmarkt in Hengelo/ Borne is in de zin van dit rapport begrensd door de gemeente Hengelo en de gemeente Borne, waartoe naast de beide plaatsen tevens het kerkdorp Beckum behoort. Aantal transacties Het totaal aantal transacties is in Hengelo / Borne in het vierde kwartaal van 21 ten opzichte van het derde kwartaal gestegen en wel van 126 naar 157. Op de categorie vrijstaande woning na lieten alle categorieën een stijging van het aantal verkopen zien. Nu moet opgemerkt worden dat het derde kwartaal van 21 een buitengewoon laag transactievolume kende, zodat een vergelijking met dit kwartaal mank gaat. Indien het beter vergelijkbare vierde kwartaal van 29 als vergelijkingsperiode wordt gehanteerd is er sprake van een lichte daling (-4,8%) van het aantal verkopen. Al met al kan worden gesteld dat het transactievolume over het vierde kwartaal van 21 in alle opzichten meevalt, mede gelet op de onzekere situatie op de woningmarkt. Gedurende het laatste kwartaal van 21 zijn er met name in de categorieën tussenwoning en beide categorieën appartementen meer transacties te melden. Ten opzichte van beide vergelijkingskwartalen weet de categorie twee-onder-een kapwoning zich redelijk te handhaven en moet alleen de categorie vrijstaande woning inleveren. Tegenover deze positieve transactiecijfers staat een wederom toegenomen aanbod, zowel ten opzichte van het derde kwartaal van 21 als het vierde kwartaal van 29. Het aantal woningen dat gemiddeld genomen in het vierde kwartaal in aanbod stond bedraagt 91 tegenover 874 en 826 in het derde kwartaal van 21 respectievelijk in het vierde kwartaal van 29. Helaas moeten wij spreken van een historisch hoogtepunt als het gaat om het aanbod. Niet alleen is het aanbod in de categorie tussenwoning hoog te noemen, maar met name in de categorieën twee-onder-een kapwoning en vrijstaande woning is de situatie zorgwekkend te noemen. Het aanbod in beide categorieën is tot recordhoogte gestegen. Beide categorieën maken in totaal bijna 6% van het totale aanbod uit, terwijl dat in voorgaande kwartalen rond de 5%, maximaal 55% was. Aan de andere kant kent de categorie hoekwoning een daling van het aanbod, die overigens al sinds het tweede kwartaal van 29 vrijwel ononderbroken aan de gang is. Daarnaast is het aanbod in beide categorieën appartementen redelijk stabiel. Ten opzichte van het derde kwartaal van 21 is de krapte-indicator, die de verhouding weergeeft tussen het transactievolume en het aanbod, gedaald (van 2,8 naar 17,2). In beginsel kan iedere aspirant koper kiezen uit ruim 17 woningen, terwijl dat in een gezonde en evenwichtige markt 5 à 6 woningen moet zijn. De daling is te wijten aan het feit dat de procentuele stijging van het transactievolume groter is dan de procentuele stijging van het aanbod. Echter, vergeleken met het vierde kwartaal van 29 is de krapte-indicator juist gestegen. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat de verhouding tussen vraag en aanbod in de categorieën twee-onder-een kapwoning en vrijstaande woning uit balans is. En dat is vooral het geval bij de categorie vrijstaande woning : hier is de keuze het grootst en kan iedere aspirant koper in beginsel kiezen uit ruim 45 vrijstaande woningen. Het mag duidelijk zijn dat de krapte-indicator aan de veel te hoge kant blijft. van 29 fors gedaald. De mediane verkoopprijs bedraagt 181.5,-- (voorlopige cijfers), een prijsniveau dat zelfs nog lager is dan in het derde kwartaal van 29. De daling ten opzichte van het vierde kwartaal van 29 wordt vooral veroorzaakt door de categorie vrijstaande woning (-14%) die daardoor de totale prijsdaling extra negatief beïnvloedt. Deze invloed is misleidend omdat blijkbaar de goedkopere vrijstaande woningen zijn verkocht, waardoor er dus een vertekend beeld ontstaat. Bij alle andere categorieën is er sprake van een minder grote daling of een stabilisatie. Looptijd (mediaan) De mediane looptijd is in het vierde kwartaal van 21 in vergelijking met het derde kwartaal exact gelijk gebleven: 181 dagen. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 29 is de looptijd gestegen. Op de categorie tweeonder-een kapwoning na zijn alle categorieën hier verantwoordelijk voor. De looptijden zijn het langst bij de categorie vrijstaande woning en beide categorieën appartementen : 8 tot bijna 1 maanden. De totale mediane looptijd is sinds het vierde kwartaal van 29 aan het stijgen en lijkt nu te zijn gestabiliseerd; op zich is een looptijd van 6 maanden niet meer ongewoon. Conclusie Nadat het derde kwartaal erg was tegengevallen, laat het vierde kwartaal van 21 weer een opleving zien als het gaat om het aantal verkooptransacties ten opzichte van het derde kwartaal. Echter, een vergelijking met dit kwartaal gaat mank omdat het transactievolume exceptioneel laag was. In vergelijking met het vierde kwartaal van 29 is er sprake van een daling van 4,8% (-/-). Gedurende het laatste kwartaal van 21 zijn er met name in de categorie tussenwoning en beide categorieën appartementen meer transacties te melden. Ten opzichte van beide vergelijkingskwartalen weet de categorie tweeonder-een kapwoning zich redelijk te handhaven en moet alleen de categorie vrijstaande woning inleveren. Het gemiddelde aanbod is wederom toegenomen en heeft een record hoogte bereikt: 91 woningen. Vooral het aanbod in de categorieën twee-onder-een kapwoning en vrijstaande woning blijft stijgen en dus zorgwekkend. Dientengevolge is de krapte-indicator die de verhouding tussen transactievolume (vraag) en aanbod weergeeft weer gestegen en bedraagt nu liefst 17,2. In Hengelo / Borne kan iedere aspirant koper in beginsel kiezen uit ruim 17 woningen. De mediane verkoopprijs is gedaald tot een voorlopig niveau van slechts 181.5,--. Blijkbaar zijn vooral de goedkopere woningen verkocht die daardoor de mediane verkoopprijs naar beneden halen. De looptijd is weliswaar gestegen en bedraagt nu 181 dagen maar dat is alleszins acceptabel, gelet op de algemene marktomstandigheden. Dat de markt in Hengelo / Borne nog niet aan een structureel herstel van de woningmarkt is begonnen is te zien aan de hand van de statistieken op jaarbasis. In 21 zijn er in totaal 578 transacties geweest tegen 622 transacties in 29, een daling van 7,1% (-/-). Bovendien is het gemiddelde aanbod gedurende de vier kwartalen van 21 gestegen met 4% ten opzichte van de vier kwartalen in 29. Prijs (mediaan) De totale mediane verkoopprijs is in het vierde kwartaal van 21 zowel ten opzichte van het derde kwartaal van 21 als het vierde kwartaal 14 WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211

15 Hengelo/Borne Aantal woningen in aanbod Vraagprijs Aantal verkochte woningen Transactieprijs Krapte-indicator Looptijd Prijs per m , 3, 25, 2, 15, 1, 5,, 4e kw. 28 1e kw. 29 2e kw. 29 3e kw. 29 4e kw. 29 1e kw. 21 2e kw. 21 3e kw. 21 4e kw. 21* WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

16 Deventer De woningmarkt in Deventer is in de zin van dit rapport begrensd door de gemeente Deventer, waartoe naast de stad Deventer ook Colmschate, Schalkhaar en Diepenveen behoren. Aantal transacties Het totaal aantal transacties bedroeg in het vierde kwartaal van 21 2 (voorlopige cijfers) tegenover 175 in het derde kwartaal van 21 en 28 in hetzelfde kwartaal van 29. Hierdoor is het transactievolume, zeer verrassend en eigenlijk niet overeenkomstig het gevoel, gestegen met 14,3% en min of meer gelijk gebleven met het vierde kwartaal van 29. Het lage transactievolume van het derde kwartaal van 21 was vooral het gevolg van een bijzonder laag verkoopvolume in de categorie vrijstaande woning. Die klap is nu uitgewerkt en het aantal verkopen in deze duurste categorie is in het vierde kwartaal zelfs ruim verdubbeld. Ook in de categorie tussenwoning zijn in het afgelopen kwartaal exceptioneel veel transacties te melden, het gevolg van vooral veel verkopen van voormalige huurwoningen die door woningcorporaties worden verkocht aan met name starters. De negatieve gevolgen van het wegvallen van de Koopsubsidie zijn grotendeels uitgewerkt en blijkbaar zijn nu vooral de financieel draagkrachtige kopers overgebleven die - op de valreep nog in 21 een woning wilden kopen met gebruikmaking van de gunstiger verstrekkingsnormen van de banken. Alle categorieën kenden overigens een toename van het aantal verkooptransacties in vergelijking met het derde kwartaal van 21. Zodra het vierde kwartaal van 29 wordt vergeleken is er sprake van een gelijkblijvend niveau bij de meeste categorieën of een fractionele wijziging. De uitzondering hierop betreft de categorie hoekwoning waar juist veel minder verkooptransacties waren te melden. Tegenover deze toch wel enigszins meevallende totale transactiecijfers staat helaas - wederom - een hoger aanbod. Gedurende het vierde kwartaal van 21 stonden gemiddeld 84 woningen in aanbod, dat is bijna 3% meer dan in het derde kwartaal van 21 en beduidend meer (+14,3%) ten opzichte van het vergelijkbare vierde kwartaal van 29. Nadat het aanbod vanaf het tweede kwartaal van 29 een dalende lijn te zien gaf, is het aanbod vanaf het eerste kwartaal van 21 weer aan het stijgen. Met het doorbreken van de grens van 8 aangeboden woningen is een (voorlopig?) historisch hoogtepunt bereikt. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 29 is de toename vooral te zien bij de categorieën tussenwoning, hoekwoning en appartement na 197. Door bovenstaande aanbod- en verkoopcijfers is de krapte-indicator, die de verhouding tussen transactievolume en aanbod weergeeft, in het vierde kwartaal van 21 licht gedaald ten opzichte van het derde kwartaal van 21, maar weer gestegen in vergelijking met het vierde kwartaal van 29. De krapte-indicator bedraagt nu 12,1 en dat is een niveau dat wel vaker is behaald. Ten aanzien van de afzonderlijke categorieën is op te merken dat alleen de categorie vrijstaande woning een zeer ongezonde krapte-indicator heeft, hetgeen overigens al een paar jaar aan de orde is. De verhouding tussen transactie en aanbod is hier het meest uit balans; in beginsel kan iedere aspirant koper kiezen uit ruim 26 vrijstaande woningen. Alleen bij de categorie tussenwoning is er sprake van een redelijk evenwichtige situatie. Prijs (mediaan) Niet alleen het transactievolume over het vierde kwartaal komt als een verrassing, ook de hoogte van de mediane verkoopprijs. Deze is in het laatste kwartaal van 21 uitgekomen op circa 28.,--. Dit is een stijging van 4% ten opzichte van het vergelijkbare vierde kwartaal van 29. De grootste stijging deed zich voor in de categorie vrijstaande woning. De mediane verkoopprijs in deze duurste categorie bedraagt in het vierde kwartaal van ,--. Dit niveau is echter wel vaker behaald in de afgelopen paar jaar. Ook de forse prijsstijging in de categorie appartement na 197 is noemenswaardig. De mediane verkoopprijs in de categorie twee-onder-een kapwoning bleef, ten opzichte van het vierde kwartaal van 29, exact gelijk. De categorie appartement vóór 197 is de enige waar de verkoopprijs daalde. Looptijd (mediaan) In onze vorige rapportage hadden wij de verwachting uitgesproken dat de looptijden zouden stijgen, nadat deze in het derde kwartaal waren gedaald en dat de korte looptijd, die in het derde kwartaal van 21 is behaald, niet trendmatig zou zijn. Deze verwachtingen zijn uitgekomen: de totale mediane looptijd is gestegen, zowel ten opzichte van het derde kwartaal van 21 als het vierde kwartaal van 29. De looptijd is uitgekomen op 119 dagen, een niveau dat vaker is gehaald en niet te hoog is, gezien de algemene marktomstandigheden. De categorie vrijstaande woning kent logischerwijze de langste looptijd: 1 maanden en bij de categorie twee-onder-een kapwoning is deze 6 maanden. De overige categorieën hebben zelfs korte looptijden van 2 maanden (categorie tussenwoning ) tot ruim 4 maanden (categorie appartement na 197 ). Conclusie Het vierde kwartaal was op het gebied van het aantal verkochte woningen in Deventer veruit het beste van geheel 21. Lag het transactievolume gedurende de eerste drie kwartalen van 21 op een niveau van rond de 175, in het vierde kwartaal was het transactievolume opgelopen tot 2. Met name de categorieën tussenwoning en vrijstaande woning zijn bezig met een herstel. Vergeleken met het vierde kwartaal van 29 ligt het totale transactievolume echter 3,8% lager. Deze daling komt vooral op het conto van de categorie hoekwoning. Het gevoel overheerst dat de markt in 21 in Deventer gekenmerkt wordt door de nodige beweging en dat pieken net zo snel worden afgewisseld door dalen, maar dat het dieptepunt op het vlak van transacties bereikt is. Het transactievolume ligt over geheel 21 lager dan 29, vooral als gevolg van de tegenvallende eerste twee kwartalen van 21. De daling van het aantal verkopen over 21 ten opzichte van 29 bedraagt 9% (-/-). Het aanbod is daarentegen in het vierde kwartaal wederom toegenomen tot een (voorlopig) hoogtepunt van 84 woningen. Door deze ontwikkelingen is de krapte-indicator die de verhouding tussen transactievolume (vraag) en aanbod weergeeft gestegen indien het vierde kwartaal van 29 als basis wordt gehanteerd. Iedere aspirant koper kan in Deventer in beginsel kiezen uit 12 woningen tegenover 1 in het vierde kwartaal van 29. De mediane verkoopprijs is in het vierde kwartaal licht gestegen ten opzichte van het vierde kwartaal van 29. Deze stijging wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de stijging van de mediane verkoopprijs van de categorie vrijstaande woning. 16 WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211

17 gemeente Deventer Aantal woningen in aanbod Vraagprijs Aantal verkochte woningen Transactieprijs Krapte-indicator Looptijd Prijs per m , 25, 2, 15, 1, 5,, 4e kw. 28 1e kw. 29 2e kw. 29 3e kw. 29 4e kw. 29 1e kw. 21 2e kw. 21 3e kw. 21 4e kw. 21* WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

18 Doetinchem De woningmarkt in Doetinchem is in de zin van dit rapport begrensd door de gemeente Doetinchem, waartoe naast de stad Doetinchem tevens Gaanderen en Wehl behoren. Aantal transacties In het vierde kwartaal van 21 is het totaal aantal transacties, in vergelijking met het vierde kwartaal van 29 toegenomen met 6%. Ten opzichte van het derde kwartaal van 21 is de toename nog groter: +21,8%. Het transactievolume bedraagt in het afgelopen kwartaal 16 (voorlopige cijfers). De grootste stijging deed zich voor in de categorieën tussenwoning en vooral hoekwoning en twee-onder-een kapwoning. Het is onder de huidige marktomstandigheden op zijn minst opmerkelijk te noemen dat er in het afgelopen kwartaal liefst 16 woningen zijn verkocht, een niveau dat in 29 en 21 nog niet eerder is behaald. Helaas staat tegenover een toegenomen transactievolume een stijging van het gemiddelde aanbod. De stijging bedraagt relatief gezien 6,2% en 22,3% ten opzichte van het derde kwartaal van 21 respectievelijk het vierde kwartaal van 29. Al sinds medio 28 is het aanbod continu aan het stijgen tot het (voorlopig) record van bijna 6 woningen in het vierde kwartaal van 21. Vergeleken met het vierde kwartaal van 29 is het aanbod vooral gestegen in de categorieën tussenwoning, twee-onder-een kapwoning, vrijstaande woning en appartement vóór 197. Opvallend is dat vanaf het eerste kwartaal van 29 de categorie tussenwoning een constant stijgende lijn laat zien. Het toegenomen aantal verkooptransacties heeft er helaas niet toe geleid dat de krapte-indicator, die de verhouding tussen transacties (vraag) en aanbod weergeeft, is afgenomen. De procentueel gezien grotere stijging van het aanbod zorgt er voor dat de krapte-indicator ten opzichte van het vierde kwartaal van 29 is gestegen van 14,7 naar 17, en in vergelijking met het derde kwartaal licht is gedaald. In beginsel kan iedere aspirant-koper kiezen uit 17 woningen, een verhouding die in diverse kwartalen in 29 en 21 al vaker is voorgekomen en dus niet geheel ongewoon te noemen is. De categorieën waar de verhouding tussen vraag en aanbod het meest uit balans is, zijn die van de vrijstaande woningen en de beide categorieën appartementen. Looptijd (mediaan) In het vierde kwartaal van 21 is de mediane looptijd met 2 dagen gestegen, zowel ten opzichte van het derde kwartaal van 21 als het vierde kwartaal van 29 en bedraagt nu 153 dagen, hetgeen overigens geen bijzonder lange looptijd is, rekening houdend met de algemene marktomstandigheden. De categorie appartement na 197 vormt de negatieve uitzondering: de mediane looptijd bedroeg in het vierde kwartaal van dit jaar liefst ruim tien maanden. Ook de categorie tussenwoning is met een looptijd van precies 6 maanden een buitenbeentje. Conclusie Het vierde kwartaal van 21 is voor Doetinchem onverwacht goed verlopen: een transactievolume van 16 is niet alleen aanzienlijk hoger (+21,8%) ten opzichte van het derde kwartaal van 21, maar ook 6% hoger dan het vierde kwartaal van 29. Met uitzondering van de categorieën vrijstaande woning en appartement vóór 197 kennen alle categorieën een stijging van het aantal verkooptransacties. Zelfs op jaarbasis kent Doetinchem over 21 een hoger transactievolume. Over geheel 21 zijn er via NVM makelaarskantoren 368 woningen verkocht tegen 355 in 29; een stijging van 3,7%. Hiermee is Doetinchem, samen met Zwolle, de enige plaats in ons werkgebied waar sprake is van een (lichte) toename van het transactievolume op jaarbasis. Daarentegen is het aanbod wederom gestegen tot 598 woningen, een stijging van 6,2% respectievelijk 22,3% indien het derde kwartaal van 21 en het vierde kwartaal van 29 als vergelijkingsperioden dienen. Daardoor blijft de krapte-indicator, die de verhouding tussen aanbod en vraag (transactievolume) weergeeft, hoog en bevindt zich op 17,, wel iets lager dan 19,4 in het derde kwartaal van 21 maar hoger dan het vierde kwartaal van 29 (toen 14,7). De mediane verkoopprijs is gedaald met 4,4% (-/-), zowel ten opzichte van het derde kwartaal van 21 als het vierde kwartaal van 29 en is uitgekomen op een niveau van 212.,--. Deze prijsdaling is vooral het gevolg van de buitengewoon grote daling van de mediane verkoopprijs van de categorie vrijstaande woning. De mediane looptijd is gestegen naar vijf maanden maar blijft relatief gezien vrij redelijk gelet op de marktomstandigheden. Prijs (mediaan) In het vierde kwartaal van 21 is de mediane verkoopprijs zowel in vergelijking met het derde kwartaal van 21 als het vierde kwartaal van 29 gedaald met 4,4% (-/-). De mediane verkoopprijs bedraagt momenteel bijna 212.,--. De daling ten opzichte van beide vergelijkingskwartalen is hoofdzakelijk te wijten aan de categorie vrijstaande woning en de categorie appartement vóór 197. De categorie vrijstaande woning behaalde in het afgelopen kwartaal een uitzonderlijk lage mediane verkoopprijs van 289.5,--, terwijl deze normaal gesproken vaak tussen 35.,-- en 4.,-- ligt. 18 WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211

19 gemeente Doetinchem Aantal woningen in aanbod Vraagprijs Aantal verkochte woningen Transactieprijs Krapte-indicator Looptijd Prijs per m , 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5,, 4e kw. 28 1e kw. 29 2e kw. 29 3e kw. 29 4e kw. 29 1e kw. 21 2e kw. 21 3e kw. 21 4e kw. 21* WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI

20 Zutphen / Warnsveld In het kader van deze rapportage is de woningmarkt in Zutphen begrensd door de gemeente Zutphen, waartoe de kernen Zutphen en Warnsveld behoren. Aantal transacties In het vierde kwartaal van 21 zijn in Zutphen / Warnsveld 79 woningen verkocht en daarmee wordt eenzelfde niveau gehaald als in het vierde kwartaal van 29. Ten opzichte van het derde kwartaal van 21 is er sprake van een kleine stijging met vijf woningen. Dit transactievolume is op zich verrassend omdat het gevoel overheerst dat het in het vierde kwartaal van 21 rustig was. Bovendien moet de stabilisatie c.q. stijging genuanceerd worden. Indien de vergelijking met zowel het vierde kwartaal van 29 als het derde kwartaal van 21 wordt gemaakt, valt op dat de meevallende opnamecijfers te danken zijn aan slechts twee categorieën. De categorieën tussenwoning en appartement na 197 lieten een duidelijke toename van het aantal verkooptransacties zien. De overige categorieën kenden een stabilisatie ( twee-onder-een kapwoning en vrijstaande woning ) of een daling van het aantal verkopen ( hoekwoning en appartement vóór 197 ). Het transactievolume van het vierde kwartaal van 21 betreft een voorlopig cijfer en kan wellicht achteraf nog gecorrigeerd worden. 1% en bedraagt 211.5,-- (voorlopig cijfer). Onderling zijn er grote prijsfluctuaties waar te nemen. De mediane verkoopprijs in de categorie twee-onder-een kapwoning is fors gestegen en is uitgekomen op circa 296.,--. Daarentegen is de mediane verkoopprijs in de categorie vrijstaande woning gedaald naar 37.,--. In deze categorie komen wel vaker grote prijsschommelingen voor, zodat een trendmatige ontwikkeling niet aantoonbaar is. Looptijd (mediaan) De looptijd is in het vierde kwartaal van 21 vergeleken met het derde kwartaal van 21 toegenomen, van 171 naar 215 dagen. Opvallend is dat met uitzondering van de categorieën tussenwoning en hoekwoning, die een mediane looptijd van vier, respectievelijk drie maanden hebben, alle categorieën uitzonderlijk hoge looptijden kennen: zo rond de 1 maanden. Ook hier geldt dat looptijden altijd al een grillig verloop hebben. Gelet op de grilligheid van de huidige markt, die onder andere weerspiegeld wordt door het fluctuerende verloop van het transactievolume en de mediane verkoopprijzen, is een trendmatige lijn qua looptijden niet waarneembaar. Tegenover deze opnamecijfers staan tegenvallende aanbodstatistieken. Nadat het aanbod ook al gedurende het derde kwartaal van 21 was gestegen en voor het eerst boven de magische grens van 5 was uitgekomen, is het aanbod gedurende het vierde kwartaal van 21 wederom toegenomen tot een erg hoog niveau van 537 woningen. Dit betekent een stijging van 6,3% ten opzichte van het derde kwartaal van 21 en een stijging van liefst 24,3% in vergelijking met het vierde kwartaal van 29. In nagenoeg alle categorieën is er sprake van een toename van het aanbod, maar de stijging is het grootst (+33%!) in de categorie tussenwoning indien het vierde kwartaal van 29 als vergelijkingsperiode wordt genomen. Vergeleken met een jaar geleden zijn er 46 tussenwoningen méér in aanbod. Het is opvallend dat één op de drie woningen die in aanbod staan een tussenwoning betreft. In de meeste andere plaatsen in ons werkgebied ligt dat op 1 tot 15%. Ook in de categorieën hoekwoning, twee-onder-een kapwoning en vrijstaande woning is het gemiddelde aanbod toegenomen, vooral ten opzichte van het vierde kwartaal van 29. Door bovenstaande transactie- / aanbodcijfers is de totale krapte-indicator vergeleken met het derde kwartaal van 21 gelijk gebleven en gestegen ten opzichte van het vierde kwartaal van 29. De krapte-indicator geeft de verhouding weer tussen vraag (transacties) en aanbod. Vrijwel alle categorieën hebben een krapte-indicator die rond of boven de 2 ligt, waarmee wordt aangetoond dat de verhoudingen tussen vraag en aanbod geheel uit balans zijn. Immers bij een krapteindicator van 5 à 6 spreken wij van een evenwichtige markt, bij een score van 1 is er sprake van een kopersgerichte markt. De totale krapte-indicator bedraagt in het vierde kwartaal van 21 2,3, nagenoeg gelijk aan die van het derde kwartaal van 21. In beginsel kan iedere aspirant koper kiezen uit ruim 2 woningen. De verhouding is het meest uit balans bij de categorie vrijstaande woning. Prijs (mediaan) In het vierde kwartaal van 21 is de mediane verkoopprijs ten opzichte van het derde kwartaal van 21 marginaal gestegen met Conclusie Het jaar 21 is voor Zutphen / Warnsveld niet erg positief verlopen, zeker met betrekking tot het aantal verkochte woningen. In het vierde kwartaal zijn 79 woningen verkocht, een minieme stijging ten opzichte van het derde kwartaal van 21 en een stabilisatie in vergelijking met het vierde kwartaal van 29. Bovendien worden deze opnamecijfers (in positieve zin) beïnvloed door slechts één categorie, die van de tussenwoningen. De opnamecijfers zien er nog minder rooskleurig uit indien deze op jaarbasis worden bekeken. In heel 21 zijn er in Zutphen/ Warnsveld slechts 279 woningen via NVM makelaarskantoren verkocht, terwijl dat er in 29 nog 322 waren: een daling derhalve van 13,4% (-/-). Vervolgens moet helaas ook geconstateerd worden dat het aanbod is toegenomen, niet alleen ten opzichte van het derde kwartaal van 21 (+6,3%), maar ook vergeleken met het vierde kwartaal van 29 (+24,3%). Ook op jaarbasis is het aanbod toegenomen: gedurende de kwartalen van 21 is het gemiddelde aanbod 16,2% hoger dan het gemiddelde aanbod gedurende de kwartalen van 29. Door deze ontwikkelingen blijft de krapte-indicator die de verhouding tussen aanbod en vraag (transactievolume) weergeeft, aan de veel te hoge kant. Iedere aspirant koper kan kiezen uit 2 woningen, terwijl in een gezonde en evenwichtige markt de krapteindicator 5 à 6 is. De mediane verkoopprijs is in het vierde kwartaal van 21, in vergelijking met het derde kwartaal fractioneel gestegen met 1%. Ondanks de situatie op deze woningmarkt zijn de mediane verkoopprijzen in 21 ten opzichte van de periode redelijk stabiel gebleven en zijn dus grote dalingen, waar men aanvankelijk voor moest vrezen, achterwege gebleven. De mediane looptijd is in het vierde kwartaal flink opgelopen tot zeven maanden, beduidend meer dan de ruim vijf maanden die in het derde kwartaal van 21 en het vierde kwartaal van 29 is behaald. 2 WONINGMARKTRAPPORTAGE 12 JANUARI 211