KWARTAALRAPPORTAGE 3 e kwartaal 2016

Transcriptie

1 KWARTAALRAPPORTAGE 3 e kwartaal 216

2 Inleiding Bij de presentatie van de landelijke kwartaalcijfers wijst de NVM op de keerzijdes van de aantrekkende woningmarkt. Die keerzijdes zijn grote verschillen tussen regio s en steden, verschillen tussen koop en huur en de moeilijke toegang van met name starters op de koopwoningmarkt. Over het laatste hebben wij in onze regionale cijfers eerder gerapporteerd en u leest daarover ook op onze thema-pagina over Wijk aan Zee. De effecten in ons werkgebied In ons werkgebied zien we de keerzijdes waarover de NVM spreekt. De verkooptijden in onze regio s liggen ver onder het landelijke cijfer van 8 dagen. Er zit weinig licht meer tussen vraagprijs en transactieprijzen. Het aanbod neemt steeds verder af, waardoor kopers minder te kiezen hebben. Reden voor de NVM om aan te dringen op nieuwbouw. Daar scharen wij ons graag achter. Wijzigingen in 217 Deze kwartaalrapportage is de laatste die verschijnt in 216. In het komend jaar zullen opnieuw enkele wijzigingen plaatsvinden in de woningmarkt. Daarom blikken we vast kort vooruit. De loan to value (LTV) daalt opnieuw met 1% van 12% naar 11%. Dit houdt in dat de maximale hypotheek nog 11% mag bedragen van de waarde van het huis. De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt met ingang van 217 weer gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Voor 29 was dit ook het geval. Dit najaar wordt duidelijk op welk bedrag de grens in 217 wordt vastgesteld. Per 1 januari 217 gaat de schenkingsvrijstelling omhoog van naar 1.. Meer informatie vindt u op Voor startersleningen gelden in 217 nieuwe voorwaarden. Gezien de ontwikkelingen sparen steeds meer starters voor een koopwoning om de financieringskosten zo laag mogelijk te houden. Dynamiek Hoe dan ook zullen deze wijzigingen hun invloed laten gelden in het laatste kwartaal van 216 en in 217, ook in midden-kennemerland en de Zaanstreek. Verder volgen we de ontwikkelingen op de woningmarkt op de voet. We zijn u graag van dienst met informatie en advies. Namens het team van Brantjes Makelaars Frits Perton 2

3 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Marktontwikkelingen midden-kennemerland Het derde kwartaal van het jaar, waarin de zomerperiode valt, geeft doorgaans een rustiger beeld voor de transacties dan overige kwartalen. Dat zien we ook hier. Het aantal transacties is afgenomen ten opzichte van het tweede kwartaal met ruim 17% (woonhuizen) en 7% (appartementen). Ten opzichte van het derde kwartaal van 215 zien we een lichte stijging van 3% (woonhuizen) en een forse stijging van 28% (appartementen). Tegelijk loopt het aanbod verder af, zowel ten opzichte van het voorgaande kwartaal als van het derde kwartaal van vorig jaar. In de jaren waarin het aantal transacties op een laag peil lag, nam het aantal in aanbod toe tot een zorgelijke omvang. Nu hebben we te maken met het tegenovergestelde: er is weer dynamiek, maar het aanbod lijkt te stagneren. Een doorkijk in onze interne cijfers (niet in deze rapportage) laat echter zien dat het aanbod in het komende kwartaal weer zal groeien. 5 4 Woonhuizen aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* 3 2 aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* 3

4 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Krap De terugkerende dynamiek laat zich ook zien in de prijsontwikkeling. Vraagprijzen en transactieprijzen van woonhuizen komen dichter bij elkaar te liggen dan in 215. Hoewel in het huidige kwartaal de gemiddelde transactieprijs iets is afgenomen en de vraagprijs iets is opgelopen, is de trend duidelijk. Hetzelfde zien we bij de appartementen: vraagprijzen en transactieprijzen liggen dicht bij elkaar. De looptijd van het aanbod van woonhuizen neemt fors af, net als de verkooptijd van de transacties. Ook bij de appartementen neemt de looptijd van het aanbod af. De verkooptijd van appartementen is redelijk stabiel. De verkooptijd van verkochte woonhuizen bedraagt een maand, van verkochte appartementen is dat 68 dagen. Al met al een teken dat een realistische prijs de verkooptijd bevordert. Maar ook een signaal dat er weer krapte ontstaat, zie ook de voorgaande bladzijde over afname van het aanbod Woningtype aanbod 1-jul-16 transacties 3e kwartaal 216* tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen 4

5 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Woonhuizen vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* 25 2 Woonhuizen looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* 26. Woonhuizen Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

6 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord 2. vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* 17. Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

7 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Woninggrootte aanbod 1-jul-16 transacties 3e kwartaal 216* tot 8 m2 8-1 m m m m2 vanaf 2 m Prijsklasse 15 1 tot aanbod 1-jul-16 transacties 3e kwartaal 216* vanaf 4. 7

8 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Marktontwikkelingen Zaanstad De ontwikkelingen op de Zaanse woningmarkt zijn zeer positief. Ondanks de zomerperiode vallen de aantallen transacties voor zowel woonhuizen als appartementen niet ver terug ten opzichte van het tweede kwartaal. Het aanbod loopt over de hele linie flink terug. Net als bij de cijfers van midden-kennemerland, zien we in onze interne cijfers dat het aanbod in het vierde kwartaal weer wat ruimer wordt. Dat is broodnodig, want momenteel ligt het aantal in aanbod en het aantal transacties voor woonhuizen erg dicht bij elkaar en voor appartementen is het nagenoeg gelijk. Vergeleken met het derde kwartaal van 215 is dit een wereld van verschil De verkoopprijzen van woonhuizen blijft nagenoeg stabiel ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Ten opzichte van het derde kwartaal van 215 zien we een stijging van maar liefst 15%. Ook in onze voorgaande kwartaalrapportage namen we een stijging waar. Na eerdere daling neemt ook de vraagprijs van het aanbod weer wat toe (8%) Woonhuizen aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* 3 aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* 8

9 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Zowel de transactieprijzen (5%) als de vraagprijzen (3%) van het aanbod van appartementen stijgen iets. De verkoopprijs per vierkante meter loopt op sinds 215. Dat duidt op de verkoop van relatief duurdere/kleinere appartementen. De looptijd van het aanbod daalt verder en de verkooptijd van de verkochte appartementen daalt met maar liefst 25% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en 7% ten opzichte van het derde kwartaal van 215. Hiermee ligt de verkooptijd op 34 dagen. Minder aanbod dan transacties Uit de grafiek van de woninggrootte blijkt dat er meer middenklasse woningen (1-14 m2) verkocht zijn dan er in aanbod staan. We zien dat terug in de grafiek van de prijsklasse van verkochte woningen. Juist in dit middensegment ontstaan daardoor problemen. 15 Woningtype aanbod 1-jul-16 transacties 3e kwartaal 216* tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen 9

10 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Woonhuizen vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* 2 15 Woonhuizen looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* Woonhuizen Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

11 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam 2. vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* 25 looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 2e kw 216 3e kw 216* Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

12 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Woninggrootte aanbod 1-jul-16 transacties 3e kwartaal 216* tot 8 m2 8-1 m m m m2 vanaf 2 m2 14 Prijsklasse 128 aanbod 1-jul-16 transacties 3e kwartaal 216* tot vanaf 4. 12

13 Wijk aan Zee Op de thema-pagina besteden we aandacht aan een ontwikkeling op de markt of aan een specifieke plek. Deze keer richten we de spot op Wijk aan Zee, voor de één geen ideale plek om te wonen, voor de ander een oase in de druk bevolkte IJmond. In onze kwartaalrapportage leest u de cijfers per werkgebied, Zaanstreek en midden- Kennemerland. Beverwijk maakt deel uit van de laatstgenoemde regio. Wijk aan Zee valt onder de gemeente Beverwijk. Hoe het is met de verhuisbewegingen op de koopwoningmarkt specifiek in Wijk aan Zee, valt niet op te maken uit de algemene cijfers van midden-kennemerland. Voor de informatie op deze pagina hebben we gebruik gemaakt van diverse bronnen, waaronder Funda. Kengetallen Wijk aan Zee heeft iets meer dan 2.1 inwoners. Er zijn woningen, waarvan 59% koopwoningen, 11% in bezit van woningcorporaties en 3% in bezit van overige verhuurders. Hoewel enkele projecten momenteel in ontwikkeling zijn, is er lange tijd nauwelijks 13

14 nieuwbouw gerealiseerd. Er is een basisschool, een huisartsenpraktijk en fysio, een buurtsuper en een gemakswinkel voor tijdschriften, kansspelen en tickets. Eén verkeerslicht regelt de oversteek bij de school en de huisarts. De woningmarkt De nieuwe eigenaren van koopwoningen die de afgelopen jaren van eigenaar zijn verwisseld, kwamen voor 19% uit Wijk aan Zee zelf. Ter vergelijking: in de gehele gemeente Beverwijk werd 47% aangekocht door Beverwijkers. De overige nieuwe eigenaren in Wijk aan Zee bestaan voor 24% uit Beverwijkers, voor 22 % uit Amsterdammers en voor de overige 35% uit kopers van Aalsmeer tot Zeist. De gemiddelde transactieprijs lag op , met een minimum van 135. en vier woningen van meer dan 45.. Momenteel staan 21 woningen te koop en 3 projectpanden voor ontwikkelaars. Dat is het aanbod, maar hoe zit het met de belangstelling? Maar liefst 334 mensen hebben een zoekopdracht geplaatst op Funda. Zij zoeken met namen in het segment rond 25. met een maximum tot 35.. De verhouding tussen aanbod en belangstelling ligt daarmee grofweg op 16 belangstellenden per pand. Ter vergelijking: in de gehele gemeente Beverwijk staan 35 woningen te koop en er zijn belangstellenden. Dat komt neer op 1 belangstellenden per woning. Vraag en aanbod komen niet overeen De druk op de woningmarkt in Wijk aan Zee is groot. Het dorp mag zich verheugen in belangstelling vanuit allerlei hoeken van het land. Mensen van ver komen en gaan. Mensen uit het dorp verhuizen, onder andere door het vorderen van de leeftijd, de wens om nieuw te wonen en de behoefte aan kleinere woningen en voorzieningen die het dorp niet kan bieden. Ook voor starters is het aanbod schraal. In de onlangs verkochte 12 nieuwbouwwoningen (koopsom vrij op naam vanaf 23.25, oplevering eind 216) vestigen zich overwegend doorstromers, geen starters. Er is veel belangstelling voor een woning in Wijk aan Zee, maar het aanbod sluit niet aan op de wensen en mogelijkheden van (lokale) belangstellenden. Ouderen die willen verhuizen naar een kleinere woning, vinden die niet in Wijk aan Zee. Jongeren die er zijn opgegroeid en zich willen vestigen, vinden geen betaalbare woning. Het dorp heeft geen locaties waar nieuwbouw mogelijk is. Zodoende is het niet mogelijk om te voldoen aan lokale wensen. Of toch? Al lang is bekend dat de school van Heliomare in 217 verhuist naar Heemskerk. De vrijkomende locatie is in bezit van Heliomare en van de provincie. Wie weet 14

15 Technische toelichting Regio Het team van Brantjes Makelaars stelt ieder kwartaal een rapportage op voor relaties die interesse hebben in ontwikkelingen in de koopwoningmarkt. De rapportage heeft betrekking op de regio midden-kennemerland en Zaanstad. Het gebied omvat Beverwijk, Wijk aan Zee, Heemskerk, Velsen-Noord, Uitgeest, Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Zaandijk, Zaandam en Koog aan de Zaan. De cijfers De gegevens in deze overzichten zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Deze bestanden zijn opgebouwd met gegevens over transacties in de bestaande bouw van afzonderlijke NVM makelaars. In de kwartaalrapportage wordt gewerkt met voorlopige cijfers. Deze cijfers worden handmatig aangevuld met transacties die in de interne uitwisseling als verkocht onder voorbehoud geregistreerd staan. Nieuwbouwwoningen en veilingobjecten zijn niet in deze rapportage opgenomen, evenals woningen die in verhuurde staat zijn verkocht. Mediaan In de kwartaalrapportage wordt voor de gemiddelde waarde niet het rekenkundig gemiddelde gebruikt maar de mediane waarde. Een mediaan is het middelste cijfer in een reeks getallen. Door het gebruik van de mediane methode wordt voorkomen dat uitschieters, in positieve dan wel negatieve zin, de uitkomsten beïnvloeden. Onvoldoende waarnemingen Bij een gering aantal waarnemingen, zowel voor aanbod als voor transacties, is de kans aanwezig dat de uitkomsten niet overeenkomen met de trend van de woningmarkt. Over het algemeen wordt een aantal van 25 woningen als minimum voor betrouwbare gemiddelde waarden aangehouden. Kosten koper De vermelde prijzen in dit overzicht zijn kosten koper (k.k.). De kosten voor de overdracht middels een akte van levering bij de notaris, de overdrachtsbelasting en de inschrijving in het kadaster zijn niet bij de koopsom inbegrepen. Aansprakelijkheid en verantwoording Het cijfermateriaal voor de kwartaalrapportage is afkomstig van de NVM. Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid in acht genomen. Desondanks kunnen onvolkomenheden voorkomen in de juistheid en actualiteit van de gegevens. Brantjes Makelaars aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Dit geldt eveneens voor schade als gevolg van het gebruik van de kwartaalrapportage. De auteurs- en andere intellectuele eigendomsrechten op de kwartaalrapportage berusten bij Brantjes Makelaars. Van de kwartaalrapportage mag, ongeacht de vorm, niets zonder voorafgaande schriftelijke toestemming worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt. 15