Gemeente Langedijk. Voorstel aan de raad

Transcriptie

1 Gemeente Langedijk Raadsvergadering van : 24 juni 2008 Agendanummer : 7 Portefeuillehouder Afdeling Opsteller : J.C. Koolaard : Beleid en Projecten : J. de Boer/J. Mühren Voorstel aan de raad Onderwerp : Westrand Sint Pancras Programma : Gevraagde beslissing : In te stemmen met de keuze voor ontwikkelingsrichting 2, het herbestemmen van alle kavels aan de Gedempte Veert op een gelijke manier met een evenredig kostenverhaal op langere termijn, in ruimtelijk opzicht het meest aansluitend bij het model Linies (keuze 3) van bureau IMOSS. Aanleiding/vraagstelling: Het gebied aan de westzijde van Sint Pancras kenmerkt zich als overgangsgebied tussen dorp, landelijk gebied en het toekomstig stedelijk gebied Vronermeer Noord. De lintbebouwing aan de westzijde van de Benedenweg kent overwegend relatief smalle, maar uitzonderlijk lange kavels tot aan Gedempte Veert. In 2006 zijn er ruim 40 aanvragen van grondeigenaren geweest voor nieuwe bebouwing aan de oostzijde van de Gedempte Veert in Sint Pancras. Op basis van het huidige bestemmingsplan kan er niet aan deze verzoeken worden voldaan. In de afgelopen jaren is diverse keren met vertegenwoordigers van aanvragers gesproken over de mogelijkheden. Mede naar aanleiding hiervan is in opdracht van de gemeente door het bureau IMOSS een stedenbouwkundige visie opgesteld om de ruimtelijke mogelijkheden te onderzoeken. Deze visie op de westelijke dorpsrand is op 19 december 2006 behandeld door de commissie Wonen, Werken en Verkeer. De commissie heeft vervolgens het college de opdracht gegeven te gaan praten met de mensen die in het gebied eigenaar zijn van een stuk grond of er in de directe omgeving van wonen. Dit is op 30 oktober 2007 georganiseerd in de vorm van een inloopavond. Grondeigenaren, omwonenden en belangenverenigingen konden aangeven wat hun (toekomstige) woonwensen zijn. Ook naderhand konden zij hun woonwensen schriftelijk aangeven. Begin 2008 zijn deze stukken ter kennisname aangeboden aan de fora.

2 - 2 - In het kader van een nieuw bestemmingsplan stelt het College u een ontwikkelingsrichting voor de westrand voor. Op basis van besluitvorming hierover kan nadere uitwerking plaatsvinden, uiteindelijk in een herzien bestemmingsplan. Mogelijke oplossingen/alternatieven : Het college heeft in overweging genomen bebouwing van de lange kavels met een woning aan de Gedempte Veert mogelijk te maken. Het idee is om in het bestemmingsplan de huidige bestemming te wijzigen in een woonbestemming eventueel gecombineerd met kleinschalige niet hinder gevende bedrijvigheid, werken aan huis, ateliers en dergelijke. Naast de bestemmingswijziging zal op grond van de nieuwe GREX-wet die naar verwachting per 1 juli 2008 in werking treedt, gezorgd worden voor een afwenteling van de gemeentelijke kosten op degene die van de bestemmingswijziging profiteren. Daar kostenverhaal voor de gemeente in het verleden kwetsbaar is gebleken, is één van de accenten bij het bepalen van de ontwikkelingsrichting komen te liggen bij de inschatting van de (financiële) risico s voor de gemeente. Een ander accent is geweest een zo eerlijk mogelijke ruimtelijke verdeling van de mogelijkheden voor de eigenaren. Ook voor eigenaren die in beginsel hebben aangegeven nu nog geen interesse te hebben. Dit vooral om later juridische problemen te voorkomen. Ten opzichte van de door bureau IMOSS opgestelde stedenbouwkundige visie, zoals deze aan de commissie Wonen, Werken en Verkeer eind 2006 is voorgelegd, zal sprake zijn van een vrijwel volledige benutting van de potentie van de locaties. Het voorgestelde ontwikkelingsmodel ligt het meest in de lijn van het model Linies. De andere modellen uit deze studie gingen uit van behoud van een aantal open plekken in het lint, ten behoeve van een landelijk/groen bebouwingsbeeld. Uitgangspunt is een dorpse uitwerking van de rand aansluitend bij de lintkarakteristiek zoals die wordt aangetroffen aan de Benedenweg. Dit zal dan ook nader uitgewerkt moeten worden. De gemeente Langedijk kiest ervoor geen gronden te verwerven. Ook wordt niet aangestuurd op verwerving door ontwikkelende partijen. De gemeentelijke rol is faciliterend. Onderzocht wordt of de lintverdichting van de Gedempte Veert kan plaatsvinden met gebruikmaking van collectief particulier opdrachtgeverschap. Onzekerheden Na een eerste verkenning is nader onderzoek nodig naar belemmeringen die ontwikkeling van woningen in de weg kunnen staan zoals: belemmeringen in het kader van de wet milieubeheer, hinder van bedrijvigheid, wegverkeerslawaai, natuurwaarden, belemmeringen door leidingen; bodemvervuiling; monumenten en archeologie Verwachting is overigens dat geen van deze belemmeringen de voortgang van het proces als geheel kunnen frustreren. Een deel van de onderzoeken (in detail) kunnen worden uitgesteld tot de fase waarin het voorontwerp bestemmingsplan wordt gemaakt. Planschade en milieu (geluid wegverkeer en bedrijven) zijn direct van invloed op de haalbaarheid. Constructie Na eerste bestudering van de mogelijkheden die de GREX-wet biedt zijn er 2 ontwikkelingsrichtingen overgebleven om tot planontwikkeling over te gaan. Deze verschillen in de benadering wat betreft de rol van de gemeente. In ontwikkelingsrichting 1 heeft de gemeente een meer privaatrechtelijke rol. In ontwikkelingsrichting 2 ligt de nadruk op de publiekrechtelijke rol. Verder verschillen de ontwikkelingsrichtingen wat betreft te verlenen bouwrechten en de risico s voor het kostenverhaal op langere termijn.

3 - 3 - Ontwikkelingsrichting 1. Na de eerste inventarisatie van woonwensen volgt voorlichting en een tweede inschrijfronde. Bij voldoende inschrijving om de kosten te kunnen verhalen wordt met de ingeschreven betrokkenen een planontwikkeltraject uitgezet. Een privaatrechtelijke overeenkomst voorziet in het verhaal van alle plankosten op de betrokken inschrijvers. Het bestemmingsplan voorziet alleen in een bestemmingswijziging voor de ingeschreven kavels. De andere kavels aan de Gedempte Veert houden de huidige bestemming. Voordeel: grote kans op flinke bouwstroom in een keer, beperking daarmee van overlast en een grote mate van zekerheid dat gemeente plankosten weet te verhalen. Nadeel is alsnog kans op zogenaamde freeriders die later een beroep zullen doen op de gemeente om toch nog mee te kunnen doen en het meest doelmatige gebruik van de grond zullen claimen, Hierbij is dan geen evenredig kostenverhaal meer mogelijk, omdat alle kosten al zijn verhaald op degene die in eerste instantie meededen. Bovendien is er het risico dat in de beginfase van het proces meer eigenaren tot de conclusie komen dat wachten loont en om die reden alsnog uit het project stappen, waarmee het plan vroegtijdig sneuvelt. Ontwikkelingsrichting 2. In grote lijnen gebaseerd op de ingediende woonwensen maar met een ruimtelijke doorvertaling voor alle te onderscheiden kavels aan de Gedempte Veert wordt voor elk kavel een bestemmingswijziging voorzien. Zo kunnen alle eigenaren aan de Gedempte Veert op enig moment besluiten een woning te realiseren. Publiekrechtelijk wordt dan door middel van een exploitatieplan vastgelegd dat elke eigenaar bij een bouwvergunningsaanvraag een bijdrage betaald voor kostenverhaal. In het bestemmingsplan is in beginsel voor elk kavel ruimte voor een woning. In een beeldkwaliteitsplan wordt de gewenste dorpskarakteristiek vastgelegd. Voordeel: een heel eerlijke verdeling van de bouwrechten over alle kavels, een vereffening van de kosten over zoveel mogelijk kavels en het voorkomen van het eerder omschreven probleem van eigenaren die wachten tot de voorzieningen er zijn. Nadeel is dat de gemeente tot de bouwvergunning voor het laatste kavel moet wachten tot de voorinvestering in de plankosten is ontvangen. Om dit laatste risico te ondervangen kan met een zo groot mogelijke eerste groep een eerste fase worden gestart (via privaatrechtelijke overeenstemming). Hoe groter deze groep hoe geringer de risico s voor de gemeente op langere termijn. Het exploitatieplan is dan vooral een achtervang voor eigenaren die later instappen. Deze eigenaren betalen dan alsnog (bij de bouwvergunning) de bijdrage t.b.v. de aanleg van de voorzieningen. Daarnaast is hierbij het voordeel dat overlast door bouwactiviteiten ook wordt beperkt. Bij deze ontwikkelingsrichting zal aan de orde moeten komen hoe groot het aantal participanten in de eerste fase zou moeten zijn om voor de gemeente op aanvaardbare financiële risico s uit te komen. Gelet op de relatief grote interesse van eigenaren op dit moment wordt geadviseerd te kiezen voor ontwikkelingsrichting 2. Het bestemmen van alle kavels op een gelijke manier is het meest transparant, eerlijk en wellicht ook het meest juridisch houdbaar. Gelet op de financiële risico s op langere termijn en de relatief beperkte grondpositie van de gemeente is het verwerven van kavels voor een groene invulling extra belastend voor het project en wordt derhalve afgeraden. Woonwens versus ruimtelijke kwaliteit In het onderzoek naar de woonwensen is voor verschillende grotere kavels gevraagd om 2 woningen te mogen toevoegen. In een aantal gevallen betreft dit situaties waarbij het achterkavel veel groter is dan een kavel aan de Benedenweg. In de ruimtelijke vertaling van de woonwensen in het plan zijn deze verzoeken alleen gehonoreerd in geval er over dezelfde breedte aan de Benedenweg ook sprake is van meerdere woningen. Voor enkele grote kavels betekent dit dat slechts een enkele woning wordt gehonoreerd. Dit kan worden gemotiveerd door het argument dat aansluiting zou moeten worden gezocht bij het dorpse bebouwingsbeeld. Ook aan de Benedenweg is sprake van een wisselend

4 - 4 - beeld van smallere en bredere kavels. Dit is een van de eigenschappen die leidt tot een dorpse karakteristiek. Indien alle woningen worden gerealiseerd is er in het plangebied dan sprake van een toename met 90 woningen Gelet op de behoefte aan een heldere en goed te beargumenteren lijn voor wat betreft de mogelijkheden per kavel, is uitgegaan van de stelregel dat per kavel aan de Benedenweg dat met een woning is bebouwd ook een woning aan de Gedempte Veert kan verschijnen, met een maximum van 2 per perceel. Financiële aspecten: Om de particuliere eigenaren woningen te kunnen laten ontwikkelen moeten gemeentelijke kosten worden gemaakt zoals planbegeleiding en aanleg/verbetering van de infrastructuur. Gekeken is in hoeverre deze kosten verhaald zouden kunnen worden op de eigenaren. De inwerkingtreding van de GREX-wet is voorzien op 1 juli 2008, gelijktijdig met de nieuwe WRO. Deze wetgeving biedt gemeenten meer en meer zekere mogelijkheden om juist in een geval als de Gedempte Veert, met veel afzonderlijke (particuliere) participanten een degelijk kostenverhaal overeen te komen. De GREX-wet biedt niet alleen de mogelijkheid vooraf door middel van privaatrechtelijke overeenkomsten bijdragen in de plankosten te verhalen, maar ook achteraf via het publiekrechtelijke pad. Met een exploitatieplan kunnen partijen die later toch nog tot realisatie van een woning op het achterkavel willen overgaan, alsnog, maar alleen bij indiening van een bouwaanvraag, verplicht worden de bijdrage aan de kosten te voldoen. Op basis van de GREX-wet mag de gemeente niet meer kosten verhalen dan er aan grondopbrengsten in het plan door de grondeigenaren gerealiseerd kunnen worden. Uit de eerste doorrekeningen blijkt dat de plankosten aanzienlijk lager zijn dan de verwachte opbrengstpotentie. Dat zou betekenen dat er uitgaande van de GREX-wet voldoende opbrengstpotentie is om de gemeentelijke kosten te verhalen. Met andere woorden het blijkt voor de mogelijkheden om de plankosten te verhalen niet zoveel uit te maken of er 50 of 80 woningen worden gerealiseerd. Uiteraard zou dat wel uitmaken voor de bijdrage per woning. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de doorrekeningen nog een globaal karakter hebben en er diverse aannames gedaan zijn. Gelet op de complexiteit van de nieuwe regelgeving van de GREX-wet en de risico s die een dergelijke constructie kunnen opleveren, alleen al als gevolg van de jurisprudentie die op dit vlak nog zal ontstaan, wordt het van belang gevonden nader juridisch en planeconomisch onderzoek te laten doen naar de (financiële) risico s. Ook is er nog geen inventarisatie gemaakt voor de risico s van planschadeclaims. Vervolg Na instemming van de raad met de ontwikkelingsrichting zal nader onderzoek op de genoemde terreinen noodzakelijk zijn. Er zal op korte termijn een stappenplan worden opgesteld dat leidt tot een voorontwerp bestemmingsplan en een concept exploitatieplan. De planning hiervan is sterk afhankelijk van de inwerkingtreding van de WRO en de GREX-wet op korte termijn kan het voorstel voor de invulling met woningen als eerste schets worden gepresenteerd aan eigenaren en betrokkenen, voorzien van alle voorbehouden ten aanzien van de haalbaarheid en de deelnamevereisten. Hierbij kan de gekozen ontwikkelingsrichting worden gepresenteerd. Presentatie van een projectplan aan de raad is voorzien in het 3 e kwartaal van Risico De inwerkingtreding van de GREX-wet is voorzien op 1 juli 2008, gelijktijdig met de nieuwe WRO. Deze wetgeving biedt gemeenten meer mogelijkheden om bijvoorbeeld in dit concrete geval, met veel afzonderlijke (particuliere) participanten, een degelijk kostenverhaal overeen te komen.

5 - 5 - De GREX-wet is een nieuwe wet waarvan een deel dan de toepassingsmogelijkheden en reikwijdte door jurisprudentie zal ontstaan. Op dit moment is er weinig gespecialiseerde kennis voorhanden om alle risico s voldoende in te schatten. Wel is duidelijk dat aan kostenverhaal bij toetsing hoge wettelijke eisen zullen worden gesteld op basis van de toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Overleg/inspraak/zienswijzen: Er is in deze fase geen sprake van inspraak, wel is op verzoek van dhr. Ten Bruggencate, die aangeeft als vertegenwoordiger namens een groot deel van de aanvragers op te treden, een gesprek geweest met de portefeuillehouder op 9 april In dit gesprek is toegelicht wat de stand van zaken is op dit moment. Rapportage/verantwoording/evaluatie: N.v.t. Bijlagen die onderdeel uitmaken van het besluit: Schets ontwikkelingsrichting Stukken die voor de raad ter inzage liggen: Schets ontwikkelingsrichting Zuid-Scharwoude, 29 april 2008 Burgemeester en wethouders van Langedijk, De secretaris, De burgemeester, E. Annaert drs. J.F.N. Cornelisse

6 Gemeente Langedijk De raad van de gemeente Langedijk; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouder van 29 april 2008, nummer 30; b e s l u i t : in te stemmen met de keuze voor ontwikkelingsrichting 2, het herbestemmen van alle kavels aan de Gedempte Veert op een gelijke manier met een evenredig kostenverhaal op langere termijn, in ruimtelijk opzicht het meest aansluitend bij het model Linies (keuze 3) van bureau IMOSS. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Langedijk in zijn openbare vergadering van 24 juni De voorzitter, drs. J.F.N. Cornelisse De griffier, mr. H.U. van der Zee