NB: in lichtrood in onze ogen opvallende passages. In vet rood onze opmerkingen.

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL GEMEENTE OOSTSTELLINGWERF C O N C E P T VERGADERING COMMISSIE RUIMTE : 13 januari 2015 AGENDAPUNT : 7 ONDERWERP : Ontwikkeling woninglocaties De Blughut en t Hooge Oldeberkoop BEHANDELINGSVOORSTEL : A PORTEF. HOUDER / TEAMLEIDER : S. de Boer/S. van Dusseldorp NB: in lichtrood in onze ogen opvallende passages. In vet rood onze opmerkingen. Advies raadscommissie Paraaf griffier Oosterwolde, 9 december 2014 VOORSTEL 1. Een gezamenlijk bestemmingsplan opstellen voor de woninglocaties De Blughut en t Hooge; 2. De locatie De Blughut uitgeven conform de tarieven van de Nota Grondbeleid; (Het gemeentebestuur is niet gedwongen de grond zogenaamd uit te geven (= te koop aan te bieden). Uitgifte is geen dogma. Er wordt wel vaker anders gehandeld). 3. Extra krediet ( ,--) beschikbaar stellen voor de ontwikkeling. Inleiding In Oldeberkoop zijn er twee locaties die op korte termijn tot ontwikkeling kunnen worden gebracht: 1. De Blughut, Wolvegasterweg 10; 2. t Hooge, Oosterwoldseweg. Op 11 november 2014 heeft de gemeente een brief ontvangen van Zethoven Bouwplan Groep ten aanzien van de ontwikkeling van de locatie De Blughut te Oldeberkoop. Hoewel Zethoven Bouwplan Groep vergaande plannen voor woningbouw op de locatie De Blughut heeft, is ook Stichting De Grijpvogel in de markt voor dezelfde locatie. (Het college schrijft hier niet dat zij al op 1 april 2014 het Plan Da s Berkoop! heeft ontvangen en later nog eens op 3 november een brief met het verzoek mee te denken en te bewegen met dit plan. Het college heeft blijkbaar alleen van Daan Zethoven een brief ontvangen, aangezien die in het collegestraatje past. In de antwoordbrief aan de Stichting De Grijpvogel d.d. 17 december 2014 schrijft het College van B&W: Collegebesluit; Zoals u wellicht al bekend was, heeft het college op 14 februari 2012 besloten om te kiezen voor een verkaveling van de locatie De Blughut, zodat woningbouw in het hogere segment mogelijk wordt. Het gaat hier in principe om drie kavels voor woonvilla's. Onze besluitvorming uit 2012 hebben wij herbevestigd in onze vergadering van 9 december jl. Dit besluit is het kader hoe het college deze ontwikkeling verder wil insteken. Als wij uw plan bezien voldoet uw plan niet aan dit kader.). (Met andere woorden: onderstaand voorstel is een waarschijnlijk succesvolle poging om op een boerenslimme manier de drie villa s op het Blughutterrein er door te drukken en geheel voorbij te gaan aan het Plan Da s Berkoop! ). Beoogd effect Een oplossing bieden voor de verschillende woningbouwwensen in Oldeberkoop.

2 De Blughut De locatie staat nu op het punt geheel obstakelvrij te worden. Zo is het gebruik voor de maatschappelijke voorzieningen beëindigd. De huur van het woongedeelte is ontbonden. Voor het dorp zijn de paardenstallen en het historische kerkpad van belang. Het kerkpad loopt nu fysiek tot aan de kadastrale grens van de Blughut en wordt vervolgd via het tot nu toe openbare achtergebied. De stallen en het kerkpad zullen in de nieuwe ontwikkeling gehandhaafd moeten blijven en daarom moeten worden ingepast. Door samengaan van de locaties komen alle typen woningen ( normale woningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijtjeswoningen en starterswoningen) beter tot hun recht. Voor het dorp Oldeberkoop hebben we deze locatie in principe ook. Dit is de locatie t Hooge aan de Oosterwoldseweg. t Hooge-Oosterwoldseweg De gemeente heeft enkele jaren geleden een strategische aankoop gedaan aan de rand van het dorp. De locatie is in beginsel obstakelvrij. De gehele locatie (circa 2 hectare) wordt na bestemmingsplan wijziging in principe geschikt voor woningbouw. Hiervoor dient een wijziging van het vigerende bestemmingsplan te worden doorgevoerd.

3 Het dorp Oldeberkoop bekijken als geheel Gezien het Woonplan zou het mogelijk moeten zijn dat in Oldeberkoop voor alle woonsegmenten wordt gebouwd. Het is de verwachting dat ook het maatschappelijke draagvlak in het dorp vergroot zal worden als de gemeente het potentieel aan uitbreiding over de volle breedte vergroot. (Schat het gemeentebestuur in dat dit draagvlak nog niet erg hoog is? Waarom hier accent op gelegd?) Het voordeel is dat in dit bestemmingsplan alle woningcategorieën een plaats kunnen krijgen en dat daarmee tegemoet wordt gekomen aan de maatschappelijke bezwaren. (Welke zijn dit? Heeft het college die dan waargenomen?) De gemeente heeft aan het eind van de bestemmingsplanprocedure dan de beschikking over twee terreinen. Eén daarvan kan meteen bouwrijp worden gemaakt, in combinatie met een directe woonbestemming: De Blughut. (let op het woordje meteen ). De andere locatie kan (mits in overeenstemming met gemeentelijke en provinciaal beleid) de bestemming woongebied uit te werken krijgen. In dat geval kan er in een later stadium via een uitwerkingsplan ex artikel 3.6 Wro een nadere invulling aan de locatie t Hooge worden gegeven. Dit sluit tevens aan bij de nieuwe vraaggerichte aanpak voor het realiseren van woningen. Provinciaal en gemeentelijk beleid Verordening Romte De verordening Romte biedt een afwijkingsmogelijkheid voor een woningbouwproject dat niet past in een Woonplan ( t Hooge). Met de provincie moeten we overleggen over de noodzaak om het project aan het gemeentelijk woningaanbod toe te voegen. Van toepassing zijn: - De Structuurvisie Het Woonplan De locatie t Hooge is niet opgenomen in het Uitvoeringsprogramma van het Woonplan Argumenten 1.1. Maatschappelijk draagvlak Het voordeel is dat in dit bestemmingsplan alle woningcategorieën een plaats kunnen krijgen Binnenplanse verevening van kosten Het betreft hier geheel een gemeentelijke ontwikkeling. De te maken kosten worden verhaald uit de door de gemeente uit te geven gronden. Om de kosten voor beide locaties zo laag mogelijk te houden wordt de ruimtelijke procedure in één procedure uitgevoerd Bestemming voormalige boerderij. De ontwikkeling van t Hooge wordt samen opgepakt met de herbestemming van de boerderij (zie foto 2) Versnelling van het verkoopproces De Blughut Het bestemmen tot een directe (en ruim ingestoken) woonbestemming zal leiden tot een duidelijk signaal richting geïnteresseerde partijen. 2.1.Vasthouden aan Nota Grondbeleid Er is geen reden om af te wijken van de tarieven van het gemeentelijke grondbeleid. (Waarom wordt dit hier zo nadrukkelijk vermeld?) 3.1. Aanvullend krediet is noodzakelijk In de tweede managementrapportage 2014 is er een post voor De Blughut opgenomen ten aanzien van de sloop, inclusief asbestsanering, de verplaatsing van de WAS-paal en de jeu de boulesbaan. Voor aanvullende kosten en om de verdere

4 planologische ontwikkeling van het gebied mogelijk te maken, is een krediet van circa ,-- genoodzaakt. Kanttekeningen/alternatieven 1.1.Aantonen nut en noodzaak woningbouw op locatie t Hooge De vraag is in hoeverre de provincie zal kunnen instemmen met de (toekomstige) ontwikkeling van t Hooge. Het voeren van een gezamenlijke bestemmingsplanprocedure leidt tot een langere proceduretijd, omdat er aangetoond moet worden waarom er nut en noodzaak voor woningbouw op de locatie t Hooge is. Dit kan leiden tot grote vertraging Planschade Op de locatie t Hooge is er een reële kans op planschade. Er zal vooraf een planschaderisicoanalyse moeten plaatsvinden. Mocht de eventuele planschade hoog blijken te zijn, dan kan er ook voor gekozen worden om deze locatie niet in procedure brengen. (Met andere woorden: het gehele voorstel is een rookgordijn; dat plan t Hooge is een schijnmanoeuvre om de aandacht af te leiden van het Blughutterrein, dat weggegeven zal gaan worden aan de Zethoven Bouwplan groep). Financiële toelichting In de tweede managementrapportage 2014 is rekening gehouden met de sloop e.a. van de locatie De Blughut. Noodzaak extra krediet Wat betreft de verplaatsing van de jeu de boulesbaan (of een alternatieve oplossing) is de verwachting dat de kosten aanzienlijk hoger kunnen uitvallen. Verder is de inventarisatie van de bomen niet als kostenpost opgenomen. Het behouden van de paardenstallen en het inpassen van het historische kerkpad is ook nog een kostenpost. Daarnaast moet het terrein bouwrijp worden afgeleverd. Als laatste zijn de kosten van de ruimtelijke procedure zijn nog niet opgenomen. Te denken valt hierbij aan: - het uitvoeren van een planschaderisicoanalyse (met name ten aanzien van locatie t Hooge); - de onderbouwing van nut en noodzaak van woningbouw; - het opstellen van een beeldkwaliteitsplan (voor beide locaties); - het opstellen van een voorontwerp-, ontwerp- en definitief bestemmingsplan; - het uitvoeren van de nodige omgevingsonderzoeken (flora en fauna, bodem, archeologie, geluid, etc.); - overige onvoorziene kosten. Hiervoor is een aanvullend krediet noodzakelijk van circa ,--. Uitgifte Voor de uitgifte houden wij de Nota Grondbeleid aan. De uiteindelijke prijs van de grond, is afhankelijk van het type woningen. (Het college wil naar drie villa s voor het hogere segment. Dat brengt het meeste geld in het laatje. De grond moet duur worden verkocht!) Publicatie N.v.t. Uitvoering a. Planning b. Communicatie

5 c. Evaluatie/controle Burgemeester en wethouders van Ooststellingwerf,, secretaris, burgemeester. A. Ter inzage liggende stukken - B. Vertrouwelijke stukken N.v.t. De raad van de gemeente Ooststellingwerf; nr. 7 gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 december 2014; b e s l u i t : 1. een gezamenlijk bestemmingsplan op te stellen voor de woninglocaties De Blughut en t Hooge; 2. de locatie De Blughut uit te geven conform de tarieven van de Nota Grondbeleid; 3. extra krediet ( ,--) beschikbaar te stellen voor de ontwikkeling. Besloten in de openbare vergadering van 27 januari 2015., griffier., voorzitter.