Duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving bij beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers anno 2010

Transcriptie

1 Duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving bij beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers anno 2010 Masterproof ter afronding van de opleiding Master of Real Estate (MRE) jaargang , aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) te Amsterdam Titel: Duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving bij beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers anno 2010 Auteur: Jeffreyvan Eijk RA Datum: 15 oktober 2010 Begeleiders: De heer Marquard De heer Weisz Rapportage: Vertrouwelijk

2 Voorwoord Ter afsluiting van de studie Master of Real Estate (MRE) Amsterdam School of Real Estate (ASRE) te Amsterdam heb ik een onderzoek uitgevoerd naar duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving bij beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers anno Mijn interesse in duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving is aangewakkerd door de huidige maatschappelijke ontwikkelingen op dit vlak en de toenemende populariteit van dit onderwerp bij beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Vanuit mijn professie als accountant, voornamelijk in de vastgoedsector, kom ik regelmatig in aanraking met beursgenoteerde Europese vastgoedbeleggers en de wijze van informatieverstrekking in het kader van duurzaamheid door vastgoedbeleggers. Ondanks dat maatschappelijk verantwoord ondernemen, duurzaam ondernemen en/of duurzaamheidverslaggeving geen onderdeel uitmaakten van het studieprogramma van het MRE curriculum, heb ik voor deze richting gekozen om mijn studie af te ronden. Dit omdat recente studies naar duurzaamheid enerzijds aantonen dat groen vastgoed hogere huren kan realiseren en minder leegstand heeft dan niet- groen vastgoed, anderzijds dat groene ondernemingen een concurrentievoordeel hebben op niet groene ondernemingen. Vervolgens gekoppeld aan verslaggeving om groen inzichtelijk te maken voor stakeholders van vastgoedbeleggers heeft dit onderwerp mijn interesse. Graag wil ik een woord van dank uitbrengen aan mijn scriptiebegeleider de heer Marquard voor zijn kritische blik en vele goede tips. Tevens wil ik de heer Weisz, mijn tweede beoordelaar, bedanken. Uiteraard wil ik alle geïnterviewden die hebben meegewerkt aan het onderzoek hartelijk bedanken voor hun tijd en levendige informatie die ze aan mij beschikbaar hebben gesteld. Deze interviews hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan het onderzoek, zowel voor inzichten in de achtergronden van de vastgoedbeleggers in het kader van duurzaamheid, als voor diverse conclusies en aanbevelingen. Tot slot een woord van dank aan diegenen dicht bij mij, die mij in de gelegenheid hebben gesteld en daarnaast gestimuleerd hebben deze masterproof tot een goed einde te brengen. Jeffrey van Eijk Oktober 2010, Amsterdam

3 1 Samenvatting Vastgoed speelt in het kader van duurzaamheid en de leefomgeving een grote rol. Om twee aspecten te noemen: de gebouwde omgeving is de bron van ruim 30% van de totale CO 2 uitstoot en daarnaast heeft de vastgoedsector een enorme impact op verbruik van grondstoffen voor de bouw van objecten. Dit zorgt dat steeds meer aandacht ontstaat voor verduurzaming van vastgoed. Deze aandacht is zowel vanuit de vastgoedsector zelf als vanuit stakeholders. Vastgoedbeleggers en ook stakeholders willen hun prestaties niet meer louter alleen afmeten aan financiële risico s en rendement, maar ook aan andere aspecten zoals investeringen in duurzaamheid. De doelstelling tot het reduceren van energieverbruik vanuit overheden (als stakeholder) zorgt er voor dat de houding van vastgoedbeleggers ten opzichte van duurzaamheid verandert en dat daarmee duurzaamheid een belangrijke factor wordt van de totale performance van een vastgoedbelegger. In het verlengde hiervan ligt dat ondernemingen in dit kader eveneens acties zullen ondernemen om hun activiteiten maatschappelijk uit te leggen. Zo zullen ondernemingen meer informatie publiceren aan stakeholders door middel van bijvoorbeeld maatschappelijke jaarverslagen. Deze scriptie geeft inzicht in de initiatieven van duurzaamheid in de vastgoedsector en in hoeverre Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers belang hechten aan het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders en op welke wijze daar anno 2010 invulling aan gegeven wordt. De centrale vraag van de scriptie is derhalve: Op welke wijze wordt door Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers invulling gegeven aan het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving?. Deze scriptie heeft als doel een advies uit te brengen aan vastgoedbeleggers en andere belanghebbenden bij duurzaamheid op de wijze waarop duurzaamheid en verantwoording in het kader van duurzaamheid geoptimaliseerd kan worden door de manier van rapportering te uniformeren of te stroomlijnen om transparantie, uniformiteit vergelijkbaarheid van beoordeling van duurzaamheid mogelijk te maken. Hiertoe is vanuit de theorie het begrip duurzaamheid ingekaderd. Vervolgens is vanuit de praktijk een schematisch overzicht gegeven van de Europese initiatieven op het gebied van beoordelingsmethoden van duurzaamheid, initiatieven op het gebied van duurzaamheid en rapportage over en initiatieven van duurzaamheid indexen. Deze scriptie richt zich op Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Als gevolg van de beursnotering en de noodzaak tot rapportering en transparantie kan bij deze groep van vastgoedbeleggers in tegenstelling tot niet beursgenoteerde vastgoedbeleggers meer gebruik worden gemaakt van publiekelijk beschikbare bronnen, zoals financiële jaarverslagen, corporate responsibility verslagen en websites van deze vastgoedbeleggers. Daarnaast zijn analisten en vermogensbeheerders gefocust op beursgenoteerde vastgoedbeleggers en zijn deze ondernemingen onderwerp van onderzoek voor benchmarks in het kader van duurzaam beleggen.

4 2 Naast gebruikmaken van bestaande onderzoeken, welke laten zien dat een aantal ontwikkelingen en bevindingen overeenkomstig zijn met het beeld van de vastgoedsector. Namelijk dat vastgoedfondsen duurzaamheid zien als een steeds belangrijker onderwerp en ze besteden er wel degelijk aandacht aan. Op basis van onderzoek onder Europees beursgenoteerde vastgoedbeleggers kan worden gesteld dat vastgoedbeleggers daadwerkelijk significante aandacht aan duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving besteden en informatie hieromtrent beschikbaar stellen aan stakeholders. Hierbij is duidelijk waarneembaar dat vastgoedbeleggers meer informatie publiekelijk maken in de periode tussen (onderzoek VBDO) en (onderzoek auteur). De meeste vastgoedbeleggers nemen een duidelijk visie en doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid op in het duurzaamheidverslag. Hierdoor zouden de ontwikkelingen tussen vastgoedbeleggers en in de tijd goed te volgen moeten zijn. Toch blijkt uit dit onderzoek dat de vergelijkbaarheid van duurzaamheidprestaties niet optimaal is. De redenen hiervoor zijn: Doelstellingen zijn niet vertaald naar gekwantificeerde KPI s; Doelstellingen zijn substantieel gewijzigd ten opzichte van het jaar ervoor; en Definities en meetmethoden worden niet altijd duidelijk toegelicht. De duurzaamheidverslagen zijn inhoudelijk vrij verschillend van elkaar, ondanks de GRIrichtlijnen. Vastgoedbeleggers staat vrij eigen keuzes te maken wat en hoe zij rapporteren binnen de richtlijnen van de GRI. Hierdoor zijn de duurzaamheidverslag relatief slecht onderling vergelijkbaar voor de stakeholders. De mate van kwantitatieve informatie over vastgoedobjecten en op organisatieniveau op het gebied van energieverbruik zijn eveneens sterk verschillend. De mate van diepgang van kwantitatieve informatie is over het algemeen beperkt. Vervolgens is op basis van interviews op kwalitatieve wijze informatie verzameld onder geselecteerde groep Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers over de vraag in hoeverre zij belang hechten aan het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders. Daarnaast is de geselecteerde groep Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers gevraagd welke toekomstige ontwikkelingen zij onderkennen en welke invloed deze ontwikkelingen zullen hebben op de mate van het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders. Op basis van de interviews en de uitkomsten is een divers beeld ontstaan over duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving onder de geselecteerde Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Langs de lijn van de verschillende aspecten van de interviews, duurzaamheid, duurzaamheidverslaggeving en duurzaamheidverslaggeving en GRI, toekomst en overige punten kunnen de volgende punten kort worden samengevat: Duurzaamheid: Naar aanleiding van de interviews is duidelijk geworden dat de geïnterviewden niet een uniforme definitie van duurzaamheid hanteren. Enerzijds de vastgoedbeleggers die de zogenaamde triple-p-concept hanteren en dus een relatief breed begrip hanteren van sustainability en anderzijds de vastgoedbeleggers die

5 3 duurzaamheid voornamelijk relateren aan hulpbronnen en dus meer een koppeling maken met energieverbruik. Duurzaamheidverslaggeving en duurzaamheidverslaggeving en GRI: Vier van de zeven geïnterviewden publiceren een zogenaamd duurzaamheidverslag en drie hiervan rapporteren dit verslag in overeenstemming met de GRI. De geïnterviewden geven aan dat zij relatief veel waarde hechten aan gezamenlijk initiatief in het kader van duurzaamheid. Hiertoe is het initiatief van de EPRA om de GRI en dan met name de Construction Real Estate Sector Supplements bij invoering mogelijk voor te schrijven als best practice binnen de vastgoedsector als positief ervaren en wordt breed gedragen door de geïnterviewden. De mate van het verstrekken van kwantitatieve informatie onder de geïnterviewden vastgoedbeleggers is relatief beperkt. De mate van het verstrekken van assurance is beperkt onder de geïnterviewden. Ze geven aan dat de betrouwbaarheid van de informatie vanuit stakeholders nog geen zeer actueel punt is. Toekomst: De geïnterviewden hebben met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen in het kader van informatie aan stakeholders door de onderneming een duidelijke visie: meer aandacht voor kwantitatieve informatie en integratie van het jaarverslag en het duurzaamheidverslag. Overige punten: twee aspecten die uit de interviews naar voren kwamen zijn, (1) strategie rondom duurzaamheid. Hierbij wordt artikel Porter aangehaald dat de strategie zowel gericht moet zijn op concurrentievoordelen voor de onderneming als voordeel voor de sociale context van de onderneming. En (2) overheid, vastgoedbeleggers geven aan in de nabije toekomst rekening te houden met wet- en regelgeving in het kader van duurzaamheidinitiatieven. Concluderend kan worden gesteld dat ondanks de positieve ontwikkeling van toenemende duurzaamheidverslaggeving door vastgoedbeleggers, de huidige verslaggeving nog voldoende ruimte laat voor verbeteringen, met name ten aanzien van het geven van een evenwichtiger beeld over de ondernemingsactiviteiten en dan met name door middel van kwantitatieve informatie. Door de kwaliteit van het duurzaamheidverslag te verbeteren, stijgt niet alleen de informatiewaarde voor stakeholders, maar ontstaan ook de mogelijkheid voor vastgoedbeleggers maatschappelijk verantwoord te ondernemen. In de strategie moet zowel gekeken worden naar concurrentievoordelen voor de onderneming als ook het voordeel voor de sociale context van de onderneming, zogenaamde shared value. Door het accrediteren van gebouwen met energielabels worden mensen zich meer bewust welke gebouwen ecologisch duurzaam zijn en welke niet. Als maatschappelijk verantwoord ondernemen en ecologisch duurzame aspecten steeds meer worden gewaardeerd door consumenten, leveranciers, huurders en investeerders, dan worden groene -gebouwen waardevoller. Door een continue kwaliteitsverbetering van de verslaggeving over duurzaamheid, dan wel door initiatieven vanuit de vastgoedsector zelf (EPRA) in het kader van voorschrijven van een best practice, kan de vastgoedbelegger ervoor zorgen dat zij zelf het initiatief blijft houden op het gebied van verslaggeving van duurzaamheid.

6 Op dit moment is nog veel verschil tussen de milieuwetgeving van de verschillende Europese landen. De Europese Unie, dan wel de individuele landen, zou een nog prominentere sturende rol kunnen spelen op het gebeid van duurzaamheid voor de vastgoedsector door middel van specifieke wetgeving te implementeren. 4

7 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Afbakening Methodologie Structuur 5 2 Theoretisch kader Begrip duurzaamheid Duurzaamheid Duurzaamheid in de vastgoedsector Transparantie Initiatieven duurzaamheid vastgoedsector Europese Unie United Nations Environment Programme Finance Initiatieve Property Working Group (UNEP FI PWG) Global Reporting Initiative Maatschappelijk verantwoord ondernemen Assurance providers Beschrijving van internationale toetsinginstrumenten Algemeen Korte beschrijving internationale toetsingsinstrumenten Vergelijking van internationale toetsingsinstrumenten Overige vormen van beoordelingsmethoden Beschrijving van internationale beoordelingsmethoden Beschrijving van Nederlandse beoordelingsmethoden GreenCalc EPC of Energie Index en Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen GPR Gebouw Triodos Toets voor duurzaam vastgoed Beschrijving van duurzaamheid benchmarks Dow Jones Sustainability Indexes FTSE4Good Index Series Carbon Disclosure Project Accountability Rating Vigeo Dutch Transparency Benchmark Oekom Research Innovest International Sustainability Alliance Samenvatting 31

8 3 Vastgoedbeleggers en duurzaamheidverslaggeving Algemeen Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling Universiteit van Maastricht Conclusies publicaties inzake vastgoed en duurzaamheidverslaggeving 36 4 Verslaggeving in het kader van duurzaamheid van Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers Resultaten duurzaamheidrapportage bij beursgenoteerde vastgoedbeleggers Aandacht voor duurzaamheid (sustainability) in het algemeen Aandacht voor duurzaamheidverslaglegging van beursgenoteerde vastgoedbeleggers Resultaten informatie inzake benchmarks en beoordelingsmethoden in het kader van duurzaamheid bij beursgenoteerde vastgoedbeleggers Aandacht voor benchmarks en beoordelingsmethoden Conclusie 44 5 Interviews Methodologische verantwoording Opzet en inhoud interviews Interviews en uitkomsten Duurzaamheid Duurzaamheidverslaggeving en duurzaamheidverslaggeving en GRI Toekomst Overige punten vanuit de interviews en samenvatting Conclusie 53 6 Conclusies en aanbevelingen Algemeen Koppeling theorie en dataverzameling op basis van onderzoeken en interviews Conclusie 58

9 7 Literatuurbronnen Bibliografie Interviews Websites 61 Bijlagen Openbaar: Bijlage 1 Overzicht BREEAM criteria Bijlagen Vertrouwelijk: Bijlage 2 Interview British Land Bijlage 3 Interview Corio Bijlage 4 Interview Eurocommercial Properties Bijlage 5 Interview Pirelli Real Estate Bijlage 6 Interview Unibail-Rodamco Bijlage 7 Interview VastNed Management Bijlage 8 Interview Wereldhave

10 1 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Nederland heeft forse ambities wat betreft duurzaamheid van de leefomgeving. Samen met marktpartijen is het convenant Meer met minder opgesteld (SenterNovem, 2007). Hierin is opgenomen dat er in 2020 door een nationale aanpak naar gemiddeld 30% energiebesparing wordt gestreefd. Duurzaamheid in vastgoed is de hype voorbij (Vos, 2008) opent de Property Quarterly Research eind Vastgoedmarkt (Vastgoedmarkt, 2010) heeft een thema duurzaamheid en kopt met de tekst negen op de tien vastgoedpartijen investeert in duurzaamheid. PropertyNL Magazine (Wessels, 2010) bevat een artikel genaamd opkomst van de groene fondsen. Hierin wordt aandacht besteed aan het feit dat de verduurzaming van vastgoed bepalend is voor het portefeuillebeleid van grote institutionele beleggers. In 2009 ziet het Dutch Green Building Council het licht, met als doel een meetlat voor nieuw duurzaam vastgoed te ontwikkelen voor de Nederlandse markt. Ernst & Young Accountants (Ernst & Young Accountant, 2010) publiceert een artikel over Havenbedrijf Rotterdam, Havenbedrijf Rotterdam geeft de primeur van een volledig geïntegreerde accountantsverklaring bij een jaarverslag van het maatschappelijke verslag volledig zijn geïntegreerd en waarin ook de jaarrekening is opgenomen. Vanuit zowel maatschappelijke kant als de kant van vastgoedbeleggers is het onderwerp duurzaamheid steeds meer aan belang gaan winnen. Als gevolg hiervan zijn vastgoedbeleggers duurzaamheid als een steeds belangrijker onderwerp gaan zien en besteden er aandacht aan. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) heeft in 2009 haar visie op duurzaamheid gepresenteerd (IVBN, 2009). Zij stelt dat het belangrijk is dat de duurzaamheid van nieuwbouw en bestaande bouw transparant en objectief kan worden vergeleken. Het effect van verduurzaming van een bestaand pand op de huidige locatie moet door een huurder vergeleken kunnen met eventuele nieuwbouw elders. De huurder, maar ook de overheid, moet kunnen zien wat per saldo het duurzaamheideffect is van een huisvestingskeuze. Daarom wil de IVBN dat er een door alle marktpartijen geaccepteerde meetlat komt om duurzaamheid van vastgoed te meten, zowel voor nieuwbouw als voor bestaande bouw. Hierdoor ontstaan er allerlei initiatieven om tot een benchmark te komen waarmee duurzaamheid van bestaand en nieuw vervaardigd vastgoed kan worden gemeten. Mondiaal gezien zijn dit bijvoorbeeld Leed (VS), BREEAM (UK), Greenstar (Australia), Green Mark (Singapore). Binnen Nederland betreft het GPR, Greencalc, Energielabel en Triodos toets.

11 2 Vervolgens zijn er allerlei initiatieven in de vastgoedsector ontstaan. Een recent voorbeeld hiervan is Schiphol Real Estate, dat heeft in maart 2010 een kantoorgebouw op Schiphol Oost met de naam TransPort heeft opgeleverd (Schiphol, 2010). TransPort is het eerste kantoorgebouw in Nederland dat voldoet aan het nieuwe meetinstrument BREEAM-NL Nieuwbouw voor duurzaam bouwen van de Dutch Green Building Council. Transparantie is een buitengewoon actueel thema in het vastgoed (Traudes, 2008). Vaak wordt het in één adem genoemd met integriteit en verantwoordelijkheid of accountability (Hoff, 2008). De definitie van duurzaam vastgoed schuift meer op naar maatschappelijk verantwoord ondernemen, waarbij wordt aangehaakt bij de kernwoorden van het duurzaam ondernemen people, planet, profit. Maatschappelijk verantwoord ondernemen draait om het streven naar maximale winst (profit), rekening houdend met de ecologische kwaliteit (planet) en het welzijn van mensen binnen en buiten de eigen organisatie (people) (Cramer, 2004). Bijgevolg publiceren meer ondernemingen in de vastgoedsector zogenaamde duurzaamheidverslagen. zo publiceerde Corio in april 2010 voor het eerst een zelfstandig Corporate Sustainability Report op basis van Global Reporting Initiative G3 richtlijnen (nadere informatie hierover in paragraaf 2.3.3). Daarnaast is de opkomst van duurzaam beleggen (ook wel maatschappelijk verantwoord beleggen of ethisch beleggen) enorm toegenomen. Duurzaam beleggen is een vorm van investeren waarbij de geldverstrekker de gevolgen voor mens en milieu laat meewegen. Hierdoor is vanuit op duurzaamheid gerichte analisten en beleggers behoefte ontstaan om ondernemingen op basis van duurzaamheidcriteria te kunnen selecteren. Hierdoor zijn allerlei vormen van duurzaamheid indexen ontwikkeld zodat (duurzame) beleggingskansen geïdentificeerd kunnen worden door financiële markten en de maatschappij. een voorbeeld hiervan is de Dow Jones Sustainabilty Indexes. Deze ontwikkelingen, vanuit zowel beleggers, vastgoedbelangenverenigingen als de vastgoedsector zelf, hebben tot een wildgroei aan benchmarks, meetlatten en duurzaamheidverslagen geleid. Hierin is een diversiteit aan informatieverstrekking ontstaan door vastgoedbeleggers, waarbij transparantie, uniformiteit, de vergelijkbaarheid en beoordeling hiervan ook voor gebruikers wordt bemoeilijkt. Daarnaast is het de vraag op welke wijze de vastgoedbeleggers omgaan met het begrip duurzaamheid en op welke wijze zij hieromtrent informatie beschikbaar stellen aan derden, die geen deel uitmaken van de organisatie zelf (stakeholders). Zodoende ontstaat de vraag op welke wijze vastgoedbeleggers omgaan met het begrip duurzaamheid en de informatie verstrekking en het publiekelijk toegankelijk maken van informatie hierover. Een tweede aspect van dit vraagstuk is op welke wijze er binnen de vastgoedsector gevolg wordt gegeven aan deze trend van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. 1.2 Probleemstelling Als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen is het belangrijk dat vastgoedondernemingen de duurzaamheid van nieuwbouw en bestaande bouw transparant en objectief kunnen documenteren ten behoeve van derden, zodat deze objecten met elkaarvergeleken kunnen worden met elkaar op basis van duurzaamheidcriteria. Hierdoor zijn er allerlei initiatieven ontstaan tot het formuleren van meetlatten om duurzaamheid in het vastgoed te meten.

12 3 Daarnaast is in paragraaf 1.1. gesteld dat transparantie in de vastgoedsector een buitengewoon actueel thema is. Hierdoor ontstaan initiatieven waardoor vastgoedorganisaties meer focus leggen op duurzaamheidverslaggeving over hun organisaties en beleggingen. Tenslotte is vanuit op duurzaamheid gerichte analisten en beleggers behoefte ontstaan om ondernemingen op basis van duurzaamheidcriteria te kunnen selecteren, waardoor er allerlei vormen van duurzaamheid indexen zijn voor identificeren van (duurzame) beleggingskansen voor financiële markten en de maatschappij. Om betrouwbaarheid van duurzaamheidverslaggeving te kunnen bepalen, moeten de dataprocessen en -systemen die zijn gebruikt bij het samenstellen van deze duurzaamheid worden getoetst. De meeste stakeholders van vastgoedorganisaties hebben geen inzicht in deze processen en systemen. Om toch de betrouwbaarheid van de betreffende meetlat te garanderen, kunnen organisaties hun meetlat door een externe deskundige partij laten verifiëren, bijvoorbeeld een assurance provider. Tot op heden hebben deskundige partijen (waaronder) accountants een beperkte rol met de hierboven genoemde meetlatten. Bij maatschappelijke verslaggeving op basis van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen ( MVO ) verifiëren accountants echter wel meetlatten. Daarnaast zijn de ontwikkelingen van beoordelingsmethoden en benchmarks relatief jong. Het afleggen van verantwoording hierover is derhalve afhankelijk van enerzijds aan de bereidheid van de vastgoedsector hieromtrent verantwoording af te leggen en anderzijds de vraag vanuit stakeholders (investeerders, consument, huurders, toeleveranciers, gemeenschap, personeel en overheid) welke informatie hierover van belang wordt geacht door de vastgoedsector om verantwoording over af te leggen aan derden. De centrale vraag van de scriptie is derhalve: Op welke wijze wordt door Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers invulling gegeven aan het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving? De onderzoeksvragen ter beantwoording van de centrale vraagstelling zijn als volgt: 1. Wat is de definitie van duurzaamheid binnen de vastgoedmarkt? 2. Welke initiatieven zijn er te onderkennen vanuit Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers in het kader van duurzaamheid met betrekking tot het vastgoed? 3. Welke initiatieven zijn er te onderkennen vanuit Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers in het kader van duurzaamheidverslaggeving van de betreffende onderneming? 4. Welke initiatieven vanuit stakeholders zijn er te identificeren over de wijze waar zij beoordelen in hoeverre Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers duurzaam zijn? 5. Welke toetsingsinstrumenten van duurzaamheid kunnen worden onderkent binnen de vastgoedsector? 6. Welke verslaggeving initiatieven in het kader van duurzaamheid kunnen worden onderkent binnen de vastgoedsector? 7. Welke vormen van vergelijking in het kader van duurzaamheid zijn er te identificeren vanuit stakeholders voor Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers? 8. Op welke wijze en in welke mate verstrekken Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers op dit moment informatie omtrent duurzaamheid aan stakeholders?

13 4 9. Op welke wijze en in welke mate rapporteren Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers op dit moment duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders? 10. In hoeverre hechten Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers belang aan het verstrekken van informatie omtrent duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving aan stakeholders? 11. Welke toekomstige ontwikkeling kunnen door Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers worde onderkend en welke invloed zullen deze hebben op de mate van het verstrekken van informatie aan stakeholders in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving? 1.3 Doelstelling Deze scriptie heeft als doel een advies uit te brengen aan vastgoedbeleggers en andere belanghebbenden bij duurzaamheid op de wijze waarop duurzaamheid en verantwoording in het kader van duurzaamheid geoptimaliseerd kan worden door de manier van rapportering te uniformeren of te stroomlijnen om transparantie, uniformiteit vergelijkbaarheid van beoordeling van duurzaamheid mogelijk te maken. Hiertoe zal eerst een kader worden aangebracht door het begrip duurzaamheid vanuit de literatuur hieromtrent te benaderen. Vervolgens zal vanuit de praktijk een schematisch overzicht worden gegeven van de Europese initiatieven op het gebied van beoordelingsmethoden van duurzaamheid, initiatieven op het gebied van duurzaamheid en rapportage over en initiatieven van duurzaamheid indexen. 1.4 Afbakening Deze scriptie richt zich op Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Als gevolg van de beursnotering en de noodzaak tot rapportering en transparantie kan bij deze groep van vastgoedbeleggers in tegenstelling tot niet beursgenoteerde vastgoedbeleggers meer gebruik worden gemaakt van publiekelijk beschikbare bronnen, zoals financiële jaarverslagen, corporate responsibility verslagen en websites van deze vastgoedbeleggers. Daarnaast zijn analisten en vermogensbeheerders gefocust op beursgenoteerde vastgoedbeleggers en zijn deze ondernemingen onderwerp van onderzoek voor benchmarks in het kader van duurzaam beleggen. Dit onderzoek heeft niet tot doel de beoordelingsmethoden, benchmarks en rapportering inhoudelijk te analyseren. Het onderzoek is gericht op welke wijze beursgenoteerde vastgoedbeleggers omgaan met duurzaamheid, verantwoording hieromtrent afleggen aan derden en welke toekomstige ontwikkelingen zij onderkennen die van invloed zullen zijn voor deze vastgoedbeleggers in de nabije toekomst. 1.5 Methodologie Om juiste gedetailleerde gegevens te verzamelen over de initiatieven in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving, is voor deze scriptie een kwalitatief onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is exploratief van aard, er wordt gewerkt met allerlei gegevens vanuit organisaties en vanuit Europese en Nederlandse beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Er worden twee manieren van datavergaring gebruikt. Ten eerste worden gegevens verzameld met behulp van tekstuele data uit diverse bronnen, zoals duurzaamheidverslagen, onderzoeken, brochures, beleidsdocumenten en internet sites. Ten tweede worden data verzameld door het houden van interviews met medewerkers van Europese en Nederlands

14 5 beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Het totaal van verzamelde gegevens zal een leidraad vormen voor het beantwoorden van de deelvragen zoals weergegeven in paragraaf Structuur Hoofdstuk twee bevat een theoretisch kader van het begrip duurzaamheid. Daarnaast is een niet limitatief overzicht van initiatieven van duurzaamheid in de vastgoedsector en een beschrijving van internationale toetsingsinstrumenten en internationale ontwikkelingen in het kader van duurzaamheidverslaggeving opgenomen. Tot slot wordt een overzicht gegeven van ontwikkelingen vanuit duurzame beleggers en duurzaamheidratings (benchmarks) hieromtrent. Hoofdstuk drie is gericht op de bevindingen in het kader van duurzaamheid en verantwoording inzake duurzaamheid door vastgoedbeleggers op basis van twee recent gepubliceerde onderzoeken. Deze worden nader geanalyseerd in het kader van dit onderzoek, dat gericht is op duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. Hoofdstuk vier geeft aandacht aan een nieuw uitgevoerd onderzoek. Dit onderzoek richt zich op de vraag op welke wijze Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggers op dit moment verantwoording in duurzaamheidrapportage afleggen aan stakeholders in het kader van duurzaamheid. De populatie betreft de tien grootste beursgenoteerde vastgoedleggers van Europa aangevuld met de vijf beursgenoteerde Nederlandse vastgoedleggers. Op basis van publiekelijk beschikbare informatie is een beoordeling uitgevoerd in hoeverre de vijftien beursgenoteerde vastgoedleggers informatie aan stakeholders beschikbaar stellen in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. in hoofdstuk vijf wordt op basis van interviews op kwalitatieve wijze onderzocht bij Europese en Nederlandse beursgenoteerde vastgoedbeleggers in hoeverre zij belang hechten aan het verstrekken van informatie aan stakeholder over duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving. Bovendien wordt geanalyseerd welke toekomstige ontwikkelingen door deze vastgoedbeleggers onderkend worden en welke invloed deze zullen hebben op de aard en wijze van het verstrekken van informatie en verslaglegging over duurzaamheid aan stakeholders. Dit wordt samengevat en geconcludeerd in hoofdstuk zes de In dit hoofdstuk worden ook de probleemstelling en andere relevante bevindingen voortvloeiend uit dit onderzoek beantwoord.

15 Figuur 1: Opbouw van onderzoek 6

16 7 2 Theoretisch kader In dit hoofdstuk wordt dataverzameling door middel van deskresearch uitgevoerd, teneinde begrippen in het kader van duurzaamheid en duurzaamheidverslaggeving te definiëren en operationaliseren. Hierbij wordt gebruik maken van bestaande gegevens die publiekelijk beschikbaar zijn. Vervolgens worden initiatieven in de vastgoedsector rondom het begrip duurzaamheid nader uitgewerkt. Er is voor gekozen deze initiatieven vanuit een bepaalde invalshoek uiteen te zetten en te behandelen: onderverdeeld naar aspecten op het niveau van een vastgoedobject, op het niveau van de vastgoedonderneming en vanuit het perspectief van een belegger in vastgoed. Met betrekking tot niveau van het vastgoedobject wordt nader stil gestaan bij standaarden van groene gebouwen. Hierbij wordt een tweedeling gehanteerd tussen groene gebouwen standaarden gebaseerd op en ondersteund door de World Green Building Council en overige groene beoordelingsmethoden. Bij initiatieven vanuit beleggers in vastgoed, worden de verschillende benchmarks / indices nader uitgewerkt. Hierbij worden de vastgoedondernemingen waarin belegd zou kunnen worden, geselecteerd en gerangschikt op duurzaamheidcriteria. Daarnaast worden initiatieven op vastgoedondernemingniveau behandeld, waarbij vanuit het belang van transparantie, een buitengewoon actueel thema in de vastgoed sector, ondernemingen in dit kader acties ondernemen om hun activiteiten maatschappelijk uit te leggen. Hiertoe zal een aantal belangrijke initiatieven nader worden omschreven. 2.1 Begrip duurzaamheid Duurzaamheid Er zijn vele definities te hanteren voor het begrip duurzaamheid. Voordat wordt overgegaan tot het uitwerken van initiatieven in de vastgoedsector, is het van belang het begrip duurzaamheid nader uit te werken. De meeste maatschappelijke associaties met duurzaamheid zijn gekoppeld aan vervuiling van de (leef)omgeving. Dit is voornamelijk doordat overheden en maatschappelijke organisatie waarschuwen voor onze huidige consumptiemaatschappij. In de jaren 70 van de vorige eeuw waarschuwde de Club van Rome (De Club van Rome is een particuliere stichting en werd eind jaren 60 van de 20e eeuw opgericht door Europese wetenschappers om hun bezorgdheid over de toekomst van de wereld voor het voetlicht te brengen, noot auteur) met het rapport The Limits to Growth: a global challenge voor de gevaren die een ongecontroleerde groei van onze activiteiten zou hebben op het milieu. In de periode daarna tot en met de dag vandaag, is een steeds grotere bewustwording ontstaan over de effecten die de hedendaagse consumptie heeft op onze leefomgeving. Er zijn ontzettend veel verschillende definities van duurzaamheid. Een onderzoek uitgevoerd in 1989, geeft aan dat destijds meer dan 200 definities voor duurzaamheid bestonden (Pearce, 1989). Een belangrijke en veel gebruikte definitie van duurzaamheid is afkomstig uit het in 1987 verschenen rapport Our Common Future. Dit rapport is uitgebracht door de World Commission on Environmental and Development van de Verenigde Naties. Deze commissie

17 8 wordt ook wel de Commissie Burndtland genoemd. Dit rapport heeft veel invloed op de hedendaagse politiek (Mebratu, 1998). Duurzaamheid wordt door de commissie Brundtland omschreven als (WCED, 1987): Meeting the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs. In het rapport wordt een langetermijnvisie gegeven op de economische ontwikkelingen op wereldschaal. Het rapport formuleert de uitgangspunten voor een duurzame ontwikkeling van de economische samenleving. Het schenkt daarbij expliciet aandacht aan de economische ontwikkeling van derdewereldlanden. Belangrijke aspecten zijn onder andere: Toepassing van schone technologie; Energiebesparing; Preventie; en Hergebruik van afvalstoffen Sinds het verschijnen van dit rapport is het begrip van duurzaamheid gemeengoed geworden en omarmen overheden, bedrijven en maatschappelijke organisaties dit beroemde concept voor integratie van milieu en duurzame ontwikkeling. De definitie volgens het Nationaal Milieubeleid Plan Plus van het ministerie van Volksgezondheid, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) is een directe afleiding van de definitie van de commissie Brundtland: Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Maar ook de Monitor Duurzaam Nederland 2009 (CBS, 2009) doet een aantal uitspraken over duurzame ontwikkeling: Duurzaamheid heeft te maken met de schaarste van hulpbronnen waardoor wij welvaart creëren, het is niet vanzelfsprekend dat die welvaart eindeloos is, dat wil zeggen, tot in lengte van dagen gecontinueerd kan worden. Dit maakt duurzaamheidbeleid tot een maatschappelijke noodzaak. People, planet, profit (ook wel: de drie P's) is eveneens een term geformuleerd vanuit duurzame ontwikkeling. Het staat voor de drie elementen, people (mensen), planet (planeet/milieu) en profit (opbrengst/winst), die in een harmonieuze wijze gecombineerd dienen te worden. De term is bedacht door John Elkington (Elkington, 1994), een consultant op het terrein van duurzame ontwikkeling. Wanneer de combinatie niet harmonieus is zullen de andere elementen hieronder lijden. Wanneer bijvoorbeeld winst te veel prioriteit krijgt, dan zullen mens en milieu hiervan de dupe worden, bijvoorbeeld door slechte arbeidsomstandigheid of vernietiging van de natuur. Andersom ziet de slogan ook het winstkenmerk als essentieel onderdeel van ontwikkeling dat niet verwaarloosd dient te worden.

18 9 De drie P's worden door veel ondernemingen geadopteerd als richtlijn voor maatschappelijk verantwoord ondernemen. Zo schrijft het Nederlandse Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (Minlnv, 2009): Maatschappelijk verantwoord ondernemen betekent ondernemen met aandacht voor de drie p s, people, planet en profit: people: mensen binnen en buiten de onderneming; planet: de gevolgen voor het (leef)milieu; profit: de voortbrenging en economische effecten van goederen en diensten. Deze benadering levert lange termijn winst op voor ondernemers en maatschappij. Figuur 2: Maatschappelijk verantwoord ondernemen volgens Nederlands Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit Deze thema s beïnvloeden elkaar in een onderlinge samenhang. Aansluitend hierop komt in de definities voor maatschappelijk verantwoord ondernemen duidelijk de relatie naar voren met de stakeholdertheorie (De Waard, 2008). In een groot aantal definities van maatschappelijk verantwoord ondernemen komt naar voren dat de onderneming een verantwoordelijkheid heeft naar de maatschappij (stakeholders). Dit komt later in dit onderzoek nog terug in de verdere uitwerking van initiatieven van duurzaamheidverslaggeving, meer specifiek met betrekking tot maatschappelijk verantwoord ondernemen (zie paragraaf 2.3.4) Duurzaamheid in de vastgoedsector Vastgoed speelt in het kader van duurzaamheid en de leefomgeving een grote rol. Om twee aspecten te noemen: de gebouwde omgeving is de bron van ruim 30% van de totale CO 2 uitstoot (IVBN, 2009) en daarnaast heeft de vastgoedsector een enorme impact op het verbruik van grondstoffen voor de bouw van objecten. Dit zorgt er voor dat steeds meer aandacht ontstaat voor verduurzaming van vastgoed. In het verlengde hiervan het groene gebouw een steeds actueler thema. Frej heeft de volgende definitie voor een duurzaam dan wel groen gebouw geformuleerd (Frej, 2005): A green building is the practice of increasing the efficiency with which buildings use resources while reducing building impacts on human health and the environment during the building's lifecycle, through better siting, design, construction, operation, maintenance, and removal. De definitie van de IVBN ligt in het verlengde van de definitie van Frej. IVBN heeft de volgende definitie (IVBN, 2009):

19 10 Duurzaam vastgoed is vastgoed dat zodanig gebouwd of aangepast is dat het een (relatief) minimaal beslag legt op schaarse middelen materialen, energie, water en locaties en tegelijkertijd optimaal functioneert huurderstevredenheid, binnenmilieu en gezondheid. Voorts bestaat ook het zogenaamde Viciuos Circle of Blame -model, opgesteld door Cadman (Keeping, 2000). Het betreft hier een vicieuze cirkel waarin de betrokken partijen in het bouwproces elkaar de schuld geven voor het niet van de grond komen van duurzaam vastgoed. In deze stoelendans van het eigenbelang zoeken bouwers, ontwikkelaars, beleggers en eindgebruikers de oorzaak voor een krappe duurzame vastgoedmarkt vooral bij elkaar: zo zeggen de bouwers vaak wel te willen, maar geven zij tegelijkertijd aan dat hun klanten, de ontwikkelaars, er niet voor willen betalen. Op hun beurt stellen de ontwikkelaars weliswaar graag duurzame gebouwen te willen ontwikkelen, maar dat hun financiers, de investeerders en beleggers, de extra investeringen niet voor hun rekening willen nemen. Figuur 3: de Vicious Circle of Blame (Keeping, 2000) Laatstgenoemde partij verlegt de schuld naar de gebruikers: zij zouden niet bereid zijn om voor energiezuinige gebouwen meer te betalen dan voor standaard -gebouwen. Om de cirkel ten slotte rond te maken, geven de gebruikers te kennen in hun vraag naar duurzaam vastgoed vast te lopen in een gebrek aan aanbod (SenterNovem, 2009). In het kader van deze scriptie en de relatie met verslaggeving wordt aansluiting gezocht bij het duurzaamheidbegrip vanuit de Monitor Duurzaam Nederland 2009: Duurzaamheid heeft te maken met de schaarste van hulpbronnen waardoor wij welvaart creëren. Het is niet vanzelfsprekend dat die welvaart eindeloos is, dat wil zeggen, tot in lengte van dagen gecontinueerd kan worden. Dit maakt duurzaamheidbeleid tot een maatschappelijke noodzaak. 2.2 Transparantie Transparantie wordt vaak gelijkgesteld aan openheid. Hoewel de term strikt gezien niet dezelfde betekenis heeft, wordt transparantie beschouwd als een vorm van openheid. Daarom worden de termen als synoniem gebruikt in het dagelijks gebruik. Een andere term die vaak in één adem met transparantie genoemd wordt is publicity of bekendheid. Hüller besteedt

20 11 aandacht aan het verschil tussen deze twee termen. Volgens hem wordt transparantie bereikt if certain issues, acts and processes are published and there are no severe restriction to that visibility (Hüller, 2007). In het kader van deze scriptie en de relatie voor verslaggeving in het kader van duurzaamheid door vastgoedbeleggers wordt aansluiting gezocht op bovengenoemde definitie van transparantie. 2.3 Initiatieven duurzaamheid vastgoedsector Duurzaamheid binnen de vastgoedsector is duidelijk in opkomst zoals uitvoorgaande paragrafen kan worden afgeleid. Zowel vastgoedfondsen als beleggers, overheid (wet- en regelgevers) en eindgebruikers (huurders) besteden langzaam maar zeker meer aandacht aan het onderwerp duurzaamheid. Vanuit overheid (wet- en regelgevers) die de vastgoedsector specifiek beïnvloeden zijn een aantal aspecten vanuit de Europese Commissie voor dit onderzoek van belang. Deze worden in paragraaf nader uitgewerkt. Binnen de vastgoedsector vindt een aantal internationale initiatieven op het gebied van duurzaamheid en rapportage plaats, zowel op het niveau van de objecten zelf als de organisatie als een geheel. Dit is een reflectie van de trend dat ook op internationaal gebied duurzaamheid bij het ontwikkelen, beheren en beleggen van vastgoed steeds meer aandacht krijgt. In de volgende paragraaf (2.3.2 en verder) wordt een drietal initiatieven beschreven, de United Nations Environment Programme Finance Initiatieve Property Working Group, het Global Reporting Initiative en Maatschappelijk verantwoord ondernemen. Het eerste initiatief houdt ontwikkelingen bij op het gebied van duurzaamheid binnen de vastgoedsector specifiek terwijl de tweede organisatie zich op alle sectoren richt voor wat betreft systematische rapportage, en dus ook van toepassing is voor de vastgoedsector. Maatschappelijk verantwoord ondernemen gaat in op de ontwikkelingen in verslaggeving van ondernemingen om hun activiteiten maatschappelijk uit te leggen. Ten slotte wordt kort stil gestaan bij een ontwikkeling met betrekking tot duurzaamheid die buiten de vastgoedsector, maar wel in het verlengde van de GRI ligt, namelijk assurance bij de GRI-richtlijnen Europese Unie Klimaatverandering is een onderwerp dat hoge prioriteit krijgt van de Europese Commissie. Om de effecten op het milieu een halt toe te roepen en misschien zelfs te verminderen is een aantal maatregelen genomen door de Europese Commissie. In 2008 zijn door de Europese Commissie nieuwe doelen voor de landen binnen de Europese Unie opgesteld. Tegen het jaar 2020 is het doel dat de uitstoot van broeikasgassen met 20% verminderd zal zijn in vergeleken met het referentiejaar Naast voorgaand doel heeft de Europese Commissie ten doel gesteld om het marktaandeel van duurzame energiebronnen te verhogen. In het jaar 2020 zal het marktaandeel ten minste 20% van de totale energie consumptie moeten bedragen. Het derde doel is dat het totale energieverbruik met 20% zal moeten dalen; dit eveneens ten opzichte van het referentiejaar 1990.

21 12 De reden dat vastgoed zo'n belangrijke rol speelt in deze doelen, is omdat gebouwen verantwoordelijk zijn voor ongeveer 40% van het totale energieverbruik. Daarnaast ook omdat gebouwen verantwoordelijk zijn voor circa 36% van de EU CO 2-uitstoot. Op basis van deze statistieken heeft vastgoed de aandacht van de Europese Commissie bij het behalen van de doelen in het kader van het milieu zoals hierboven beschreven. Om de milieudoelstellingen van de Europese Unie te bereiken zijn er twee belangrijke Beleidsmaatregelen uitgevaardigd: de Energy Performance of Building Directive (EPBD) en de Carbon Emission Trading Scheme (EU ETS). De EU ETS bevat de opwekking van elektriciteit en heeft voornamelijk betrekking op de belangrijkste energie-intensieve industrieën: elektriciteitscentrales, raffinaderijen en offshore, ijzer en staal, engineering, voertuigfabrikanten, en de luchtvaartsector industrie (European Commission, 2010). De EU ETS focust zich niet direct op de vastgoedsector, maar de EPDB daarentegen wel. Deze beleidsmaatregel stelt uitgangspunten en eisen en reikt een methodologie aan om regelgeving rondom vastgoed te beïnvloeden. De Europese Unie laat aanzienlijke ruimte voor de individuele landen, zodat kaders kunnen worden aangepast aan datgene dat aansluit op het milieu in de respectieve landen (EPBD Buildings Platform, 2010). Voorbeelden uit de EPBD-richtlijn zijn de energielabels geaccrediteerde gebouwen (zie verder paragraaf 2.5.1). Elk land heeft het recht om een eigen aanpak te bepalen voor hun energielabels en de methodologie om deze te berekenen. In de tabel hieronder is een geografisch overzicht gegeven van de portfolio van beursgenoteerde vastgoedbeleggers. Hierbij is reeds rekening gehouden met de onderzoekspopulatie in hoofdstuk 5. UK Frankrijk Nld Italië Duitsland Zweden België Spanje VS Finland Overige (<10% per land) Totaal Verenigd Koninkrijk 1 British Land Frankrijk/Nederland 2 Unibail-Rodamco Nederland 3 Corio Eurocommercial Properties Pirelli Real Estate a VastNed Offices/Industrial b VastNed Retail Wereldhave Bron: auteur Er is veel verschil tussen de milieuwetgeving van in de verschillende Europese landen. Op basis van de portfolio verdeling van de in dit onderzoek betrokken vastgoedbeleggers kan worden gesteld dat door de landen Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Nederland te selecteren, op de belangrijkste landen wordt gefocust. De ontwikkelingen in deze landen met betrekking tot de

22 13 hierboven weergegeven maatregelen vanuit de Europese Unie zullen hieronder worden beschreven. Nederland Nederland heeft naar aanleiding van de Europese richtlijnen twee aspecten doorgevoerd in de Nederlandse wet- en regelgeving die gerelateerd zijn aan de vastgoedsector, het energielabel en de energieprestatiecoëfficiënt. Energielabel Vanaf 1 januari 2008 zijn gebouweigenaren in Nederland verplicht om bij nieuwbouw, verkoop of verhuur over een energielabel te beschikken. Het energielabel is gebouwgebonden en geeft op basis van een berekening informatie over de hoeveelheid energie die bij gestandaardiseerd gebruik van dat gebouw nodig is. Het betreft gebouwgebonden energiegebruik voor verwarming, warmwatervoorziening, verlichting, ventilatie en koeling. Het energielabel wordt samengesteld door een gecertificeerd adviesbedrijf. De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index en in een gestandaardiseerde energieklasse (A t/m G en kleuren). Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Daarnaast geeft het energielabel bij bestaande bouw een lijstje met mogelijke maatregelen die de energieprestatie van het gebouw kunnen verbeteren. Het energielabel is 10 jaar geldig. Energieprestatiecoëfficiënt Sinds 1996 dient alle nieuwbouw in Nederland te beschikken over een minimum aan energetische kwaliteiten die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit en uitgedrukt in een energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Deze norm is de afgelopen jaren verder aangescherpt. De EPC is een getal dat de belangrijkste energetische eigenschappen van een gebruiksfunctie waardeert, met inbegrip van de daarin aanwezige installaties. Elke aanvraag voor een bouwvergunning dient gepaard te gaan met een energieprestatieberekening, waarbij geldt dat het resultaat van deze berekening eind 2008 is gemaximeerd op 1,5 voor gebouwen met een kantoorfunctie. De verplichte berekening van de EPC bij de aanvraag van een bouwvergunning is een indicatie voor de energiezuinigheid van gebouwen vanaf Door aanscherping van de norm zal de EPC norm deze functie in de toekomst nog meer gaan vervullen. Nederlandse overheid In 2010 heeft de Nederlandse regering besloten om het juiste voorbeeld te geven door alleen gebouwen te kopen of te huren die in energielabel A, B of C hebben. De schattingen zijn dat slechts een derde van de Nederlandse kantorenvoorraad in dit bereik valt (zie figuur 4 hieronder). De totale Nederlandse markt voor kantoorvastgoed bedraagt momenteel ongeveer 46 miljoen m². Uit ramingen blijkt dat de Nederlandse overheden circa 7 miljoen m² van deze totale voorraad voor haar rekening neemt, waarvan 5 miljoen m² eigendom is en 2 miljoen m² wordt gehuurd. Met andere woorden, de grootste huurder van Nederland heeft onlangs verklaard dat tweederde van de kantorenmarkt buiten haar aankoop- en huurbereik valt.

23 14 Figuur 4: In 2009 toegekende energielabels voor kantoren (25% van de totale kantoren markt) (Senternovem, 2009) Frankrijk Om aan de doelstellingen van de Europese Unie te voldoen heeft de Franse regering een zogenaamd milieu framework, het Grenelle de l Environnement opgezet en aangenomen. In dit framework zijn de volgende doelstellingen opgenomen: een vermindering van de uitstoot van broeikasgassen met een factor 4 in 2050; stijging van het marktaandeel van duurzame energiebronnen tot 20% tegen 2020; en het verminderen van het energieverbruik van bestaande gebouwen met 38% in In 2010 moeten alle door de Franse staat in eigendom zijnde gebouwen worden gebouwd binnen deze norm van 50 kwh/m² (Een kilowattuur, symbool kwh, is een eenheid van arbeid of energie, noot auteur). Voor particuliere gebouwen is dit met ingang van 2012 verplicht. Daarnaast heeft de Franse regering het doel om het energieverbruik in bestaande gebouwen te verminderen tot minstens 38% in De Grenelle de l Environnement was niet het enige framework dat werd voorgesteld door de Franse regering, echter het is wel de meest belangrijke tot op dit moment en bovendien ook daadwerkelijk door het parlement aangenomen. Een ander framework dat werd voorgesteld door president Sarkozy was een emissie (CO 2) belastingplan, maar dit heeft niet voldoende steun in het parlement gekregen om te worden aangenomen. Verenigd Koninkrijk In 2008 is in het Verenigd Koninkrijk de Climate Change Act 2008 makes the UK aangenomen door het parlement. Hierin is een framewerk opgenomen om de doelstellingen van U.K. met betrekking tot het verminderen van energieverbruik in de komende jaren mogelijk te maken. Op basis van deze Climate Change Act zijn verschillende maatregelen in de U.K. doorgevoerd die impact hebben op de vastgoedsector. In het kader van dit onderzoek is één maatregel het meest van toepassing en het meest invloedrijk op de vastgoedsector, namelijk de Carbon Reduction Commitment Energy Efficienct Scheme (CRC Scheme). De CRC Scheme geeft een