Vastgoedrapportage Twente 2012

Transcriptie

1 10 Vastgoedrapportage Twente 2012

2 wonen BESTAANDE MARKT Nationale woningmarkt Vorig jaar zijn de prijzen voor een koopwoning opnieuw gedaald, gemiddeld met iets meer dan 2%. Daarmee is 2011 het derde jaar op rij waarin het prijsniveau is afgenomen. Vergeleken met het derde kwartaal van toen de markt op haar top verkeerde - zijn de prijzen voor een bestaande koopwoning in Nederland met meer dan 10% gedaald, afhankelijk van de regio en het type woning. Eind 2011 werden ruim bestaande woningen te koop aangeboden. Dit betekent dat circa 1 op elke 18 woningen te koop is. Drie jaar geleden, net voor de kredietcrisis, was deze verhouding nog 1 op 30. De NHG-norm is tot 1 juli 2012 gehandhaafd op ,-. Nu wordt de norm geleidelijk afgebouwd tot het niveau van voor de crisis. Vanaf 1 juli 2012 is de grens een jaar lang op ,-. Vervolgens wordt de grens na 1 juli 2013 verlaagd tot ,- om uiteindelijk vanaf 1 juli 2014 weer op het oude niveau te komen. De verlaging van de norm betekent dat kopers in de toekomst minder gewaarborgd zijn voor eventuele verliezen bij gedwongen verkoop. Op 1 juli 2012 stonden bij de NVM-makelaars woningen te koop, een stijging van 12,9% ( ) vergeleken met een jaar eerder; dit is 66,5% van het totale aanbod. In totaal staan er op dit moment woningen te koop, ofwel 1 op de 15. Twentse woningmarkt In Twente stonden op 1 juli 2012 totaal woningen te koop. Op 1 juli 2011 bedroeg het totale aanbod 7.984, derhalve een stijging van 0,5%. Hiervan stonden er bij de NVM-makelaars woningen in de verkoop, een stijging van 11,8% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2011 (4.457). De NVM-makelaars hebben 55,5% van het totale aanbod in portefeuille. Dit komt mede door een verslechtering van het sentiment bij kopers. Invloeden vanuit de media en hun directe sociale omgeving maakten de gemiddelde potentiële koper de afgelopen periode op voorhand kopschuw. Tevens speelt een rol dat in de beleving van de gemiddelde potentiële koper bij het waarderen van het te kopen huis een veel sterkere daling is geweest dan de prijsdaling waarmee de verkoper in al zijn realisme rekening heeft gehouden. In het eerste halfjaar van 2012 bedroeg de gemiddelde koopsom voor een woning in Twente ,-, een daling van 1,2% vergeleken met een jaar eerder ( ,-). 11 Vergeleken met het derde kwartaal van 2008 zijn de prijzen voor een bestaande koopwoning in Nederland met meer dan 10% gedaald. Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente (Bron: Kadaster) Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente, Nederland en Overijssel in 2011 per woningtype (Bron: Kadaster) Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand Nederland Overijssel Twente Aantal transacties naar woningtype in Twente in 2011 met de bijbehorende koopsom in euro s (Bron: Kadaster) Aantal transacties per gebied in Twente (Bron: Kadaster) e helft 2012

3 Vastgoedrapportage Twente In 2011 bedroeg de mediane verkooptijd van een woning in Enschede 135 dagen. De prijzen zijn erg in beweging en per maand zijn er grote prijsverschillen waarneembaar. De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2012 bedroeg 162 dagen, een stijging van 37 dagen vergeleken met de verkooptijd op 1 juli Tot 1 juli 2012 zijn woningen verkocht en ingeschreven bij het Kadaster; in de eerste helft van 2011 waren dat er De voortzetting van de 2% overdrachtsbelasting, het aanhouden van de lage hypotheekrente en het besef dat bij het verstrekken van een nieuwe hypotheek in 2013 de aflossingsverplichtingen veel zwaarder zouden kunnen worden (wat tevens de leencapaciteit zou kunnen beperken), zorgen ervoor dat een groep potentiële kopers die op het punt staan de komende jaren iets te kopen het beslismoment in 2012 laten vallen. Enschede Het totale aanbod van woningen in Enschede is met 3,2% gestegen tot Op 1 juli 2012 stonden er woningen te koop bij de NVM-makelaars (62,9% van het totale aanbod), een stijging van 207 woningen ten opzichte van de peildatum vorig jaar (1.095). In 2011 zijn er in Enschede 689 transacties geweest, een daling van 71 in vergelijking met 2010 (760). In het eerste halfjaar van 2012 zijn 290 woningen verkocht. In de tweede helft van 2012 wordt een groter aantal transacties verwacht. In 2011 bedroeg de mediane verkooptijd van een woning in Enschede 135 dagen. In het eerste halfjaar van 2012 is dit aantal gestegen naar 151 dagen. De oorzaak ligt naar alle waarschijnlijkheid in het feit dat er meer woningen zijn verkocht die al langer te koop stonden en waarvan de verkoper nu bereid is geweest de prijs meer te laten zakken, wat uiteindelijk tot transacties heeft geleid. In 2011 bedroeg de gemiddelde koopsom ,-, een daling van 5,0% vergeleken met In het eerste halfjaar van 2012 steeg de gemiddelde koopsom met 0,2% tot ,-. De prijs voor een appartement daalde in het eerste halfjaar fors met 7,2% tot ,- (2011: ,-). De prijs van een hoekwoning daalde met 0,4% tot ,- (2011: ,-) en de prijs van een tussenwoning daalde ook, namelijk met 4,5% tot ,- (2011: ,-). De prijs van een twee-onderéén-kapwoning steeg met 1,7% tot ,- (2011: ,-). Opvallend is dat de prijs van een vrijstaande woning fors steeg met 18,8% tot ,- (2011: ,-). Ook hier zijn de individuele verkopen van enkele grote vrijstaande woningen sterk van invloed geweest op deze cijfers. In het eerste en tweede kwartaal, vlak voordat de periode van tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting op 1 juli 2012 eindigde, zijn er in Enschede meer transacties geweest in het hogere segment. Het merendeel van de huidige nieuwbouwprojecten is langer op de markt en raakt langzaam maar zeker uitverkocht. De gemeente Enschede gaat net als andere omliggende gemeentes een prioriteringslijst hanteren voor de komende periode. Hierdoor wordt het aantal nieuwe projecten in Enschede voor wat Kerncijfers per deelgebied van Twente (Bron: Kadaster/NVM)

4 wonen betreft nieuwbouw behoorlijk gedoseerd. Daardoor wordt in de komende periode een lichte schaarste op projectmatig nieuwbouwaanbod verwacht. Hengelo-Borne Waar in kleinere kernen vaak nog enigszins sprake blijft van enige krapte in het aanbod, zijn de vraag en aanbodverhoudingen in Hengelo in onbalans. Net als in andere grotere Twentse steden wordt de woningmarkt in Hengelo gekenmerkt door een royaal aanbod, een geringe vraag en prijzen die onder druk staan. In 2011 zijn er in het deelgebied Hengelo-Borne 511 woningen verkocht, een forse stijging van 17,2% vergeleken met een jaar eerder (436). Het kalenderjaar 2011 vertoonde een opleving in het aantal verkooptransacties. Ook 2012 kende een dergelijke opleving, veroorzaakt door de tijdelijke maatregel om de overdrachtsbelasting op 2% te stellen. Om nog voor dit tarief in aanmerking te komen, zijn veel aankoopbeslissingen naar voren gehaald. Inmiddels staat de overdrachtsbelasting voor woningen blijvend op 2%. In het eerste halfjaar van 2012 zijn er 235 woningen verkocht. In dit deelgebied staan op 1 juli 2012 in totaal woningen te koop, een daling van 7,7% ten opzichte van dezelfde datum vorig jaar. Er staan woningen in de verkoop bij de NVM, 76,1% van het totale aanbod. De gemiddelde verkooptijd in 2011 van een woning in Hengelo-Borne was 164 dagen, een stijging van 7 dagen in vergelijking met In het eerste halfjaar van 2012 is het cijfer stabiel gebleven op 164 dagen. Starters op de woningmarkt hebben ruime keuze. De NVM publiceert elk kwartaal de zogenaamde krapteindicator, waarmee vraag- en aanbodverhoudingen in een cijfer worden uitgedrukt. Onder normale omstandigheden bedraagt dat cijfer 7. Thans bevindt zich deze krapte-indicator tussen de 20 en 25. Woningen in de hogere prijsklasse kennen een lange verkooptijd en een oplopend verschil tussen vraag- en transactieprijs. Om de doorstroming te stimuleren zijn door de gemeente Hengelo middelen vrijgemaakt voor de starterslening, een maatregel die bij toepassing op grotere schaal voor herstel en doorstroming kan zorgen. In het deelgebied Hengelo-Borne bedroeg de gemiddelde koopsom voor een woning in ,-, een stijging van 0,2% vergeleken met De gemiddelde koopsom voor een woning in het eerste halfjaar van 2012 daalde met 4,1% en kwam uit op ,-. De gemiddelde koopsom ligt daarmee nog steeds hoger dan in de omliggende deelgebieden Almelo-Wierden en Enschede. De prijs van een appartement daalde 13 Net als in andere grotere Twentse steden wordt de woningmarkt in Hengelo gekenmerkt door een royaal aanbod, een geringe vraag en prijzen die onder druk staan. Ontwikkeling aanbod bestaande koopwoningen in Twente (Bron: NVM) Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Nederland, Overijssel en Twente in dagen (Bron: NVM) Nederland Overijssel Twente Saldovermeerdering woningvoorraad in Twente (Bron: CBS) Aanbod in prijsklasse per 1 juli in Twente in % (Bron: NVM) Prijsklasse tot 135 duizend Prijsklasse duizend Prijsklasse duizend Prijsklasse 410 duizend en meer

5 Vastgoedrapportage Twente De woningmarkt in Almelo wijkt voor wat betreft trends en ontwikkelingen niet wezenlijk af van omliggende regio s in Twente. met 8,7% tot ,- (2011: ,-). De prijs van een hoekwoning daalde met 5,9% tot ,- (2011: ,-) en de prijs van een tussenwoning is gedaald met 1,9% tot ,- (2011: ,-). De prijs van een twee-onder-één-kapwoning daalde met 3,4% naar ,- (2011: ,-) en de prijs van een vrijstaande woning daalde met 3,3% tot ,- (2011: ,-). Om de totstandkoming van nieuwbouwontwikkelingen in overeenstemming te brengen met de teruggevallen vraag heeft de gemeente Hengelo het voortouw genomen. In samenspraak met marktpartijen worden projecten gefaseerd en in kleinere hoeveelheden ontwikkeld. Nu bestaande woningen worden belast met een lage overdrachtsbelasting (2%) staan ook bij nieuwbouwwoningen de prijzen meer onder druk. Almelo-Wierden De woningmarkt in Almelo wijkt voor wat betreft trends en ontwikkelingen niet wezenlijk af van omliggende regio s in Twente. In 2011 zijn in dit deelgebied 406 woningen verkocht, een daling van 29 in vergelijking met een jaar eerder (435). In het eerste halfjaar van 2012 zijn 183 woningen verkocht. In Almelo-Wierden staan op 1 juli 2012 totaal woningen te koop, een stijging van 11,2% ten opzichte van dezelfde datum vorig jaar. Bij de NVM-makelaars staan 678 woningen in de verkoop, 53,9% van het totale aanbod. De gemiddelde verkooptijd in 2011 in Almelo-Wierden steeg licht met 3 dagen tot 127 dagen; in het eerste halfjaar van 2012 is deze termijn verder opgelopen naar 139 dagen. De gemiddelde prijs voor een woning in het deelgebied Almelo-Wierden bedroeg in ,-, een minieme daling van 0,6% vergeleken met De gemiddelde koopsom daalde in het eerste halfjaar van 2012 verder met 3,2% tot ,-. De prijs van een appartement steeg met 4,6% tot ,- (2011: ,-). De prijs van een hoekwoning daalde met 1,3% tot ,-; in 2011 was dit nog ,- De prijs van een tussenwoning daalde met 3,8% tot ,- (2011: ,-). De prijs van een twee-onder-één-kapwoning is gedaald met 4,2% tot ,- (2011: ,-) en de prijs van een vrijstaande woning is gedaald met 1,7% tot ,- (2011: ,-). Voor de opleving van de woningmarkt is doorstroming van cruciaal belang. Nu de starter op de woningmarkt aan strengere normen voor hypotheekverstrekking moet voldoen, is intreding op de woningmarkt moeilijk. De gemeente Almelo kent geen stimuleringsprogramma zoals veel omliggende Prijsontwikkeling van woningen in Nederland (Bron: Kadaster) Prijsontwikkeling van woningen in Overijssel (Bron: Kadaster) Prijsontwikkeling van woningen in Twente (Bron: Kadaster) Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Twente in dagen (Bron: NVM) 2-1 kap appartement hoekwoning tussenwoning vrijstaande woning

6 wonen plaatsen. Het gaat dan in de regel om een gemeentelijke starterslening die de aanschaf van de eerste woning mogelijk maakt. Rijssen-Holten-Twenterand-Hellendoorn In 2011 zijn er in het deelgebied Rijssen-Holten- Twenterand-Hellendoorn 366 woningen verkocht, een stijging van 3,6% ten opzichte van 2010 (379). In het eerste halfjaar van 2012 zijn 154 woningen verkocht. In dit deelgebied staan op 1 juli 2012 in totaal woningen te koop, een lichte stijging van 1,6% ten opzichte van dezelfde datum van vorig jaar. Er staan 757 woningen in de verkoop bij een NVM-makelaar, 52,4% van het totale aanbod. De mediane verkooptijd in 2011 was 153 dagen, wat in de eerste helft van 2012 fors is opgelopen met 80 dagen tot 233 dagen. De gemiddelde koopsom in 2011 voor een woning in dit deelgebied bedroeg ,- een daling van 6,4% in vergelijking met In het eerste halfjaar van 2012 daalde de koopsom met 0,7% tot ,-. De prijs van een appartement daalde fors met 35,5% tot ,-; in 2011 was dit ,-. De prijs van een hoekwoning daalde met 3,7% tot ,- (2011: ,-). De prijs van een twee-onder-éénkapwoning steeg met 5,2% tot ,- (2011: ,-). Voor een tussenwoning betaalde men ,- een daling van 3,5% ten opzichte van 2011 ( ,-). De prijs van een vrijstaande woning steeg met 3,5% tot ,- (2011: ,-). Haaksbergen-Hof van Twente In 2011 zijn in het deelgebied Haaksbergen-Hof van Twente 221 transacties verricht, een daling van 5,6% in vergelijking met 2010 (234). In het eerste halfjaar van 2012 zijn 95 woningen verkocht. In dit deelgebied staan op 1 juli 2012 totaal 809 woningen te koop, een stijging van 9,9% ten opzichte van dezelfde datum van vorig jaar. Bij de NVM-makelaars staan 526 woningen in de verkoop, een stijging van 17,2% in vergelijking met 2011 (449); dit is 65,0% van het totale aanbod. De mediane verkooptijd in 2011 voor een woning bedroeg 152 dagen (2010: 216 dagen), een cijfer dat in de eerste helft van 2012 weer fors is gestegen naar 223 dagen. In dit deelgebied betaalde men in 2011 gemiddeld ,- voor een koopwoning, een stijging van 4,9% vergeleken met In het eerste halfjaar van 2012 daalde de koopsom licht met 0,8% tot ,-. De prijs van een appartement steeg fors met 33,2% tot ,- in vergelijking met 2011 ( ,-). De prijs van een hoekwoning daalde met 15 De gemiddelde koopsom in 2011 voor een woning in het deelgebied Rijssen-Holten- Twenterand-Hellendoorn bedroeg ,- een daling van 6,4% in vergelijking met De nieuwbouwwijk Medaillon in Hengelo.

7 Vastgoedrapportage Twente De mediane verkooptijd in 2011 voor een woning in het deelgebied Tubbergen-Losser- Dinkelland-Oldenzaal daalde fors met 26 dagen naar 126 dagen. 2,8% tot ,- (2011: ,-) en de prijs van een twee-onder-één-kapwoning daalde fors met 10,0% tot ,- in vergelijking met 2011 ( ,-). De prijs van een tussenwoning steeg met 6,6% tot ,- (2011: ,-) en de prijs van een vrijstaande woning steeg met 3,6% tot ,- in vergelijking met 2011 ( ,-). Tubbergen-Losser-Dinkelland-Oldenzaal In 2011 zijn in het deelgebied Tubbergen-Losser- Dinkelland-Oldenzaal 389 transacties geweest, 47 minder dan in In het eerste halfjaar van 2010 bedroeg het aantal transacties 197. In dit deelgebied staan op 1 juli 2012 in totaal woningen te koop, een daling van 11,9% ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar. Het woningaanbod van de NVM-makelaars is 777, 71 meer dan een jaar eerder; dit is 72,5% van het totale aanbod. De mediane verkooptijd in 2011 voor een woning daalde fors met 26 dagen naar 126 dagen. In de eerste helft van 2012 is het aantal dagen weer fors gestegen naar 175. De woningen in het noordelijk gebied van Twente noteerden in 2011 een gemiddelde koopsom van ,-, een stijging van 4,9% ten opzichte van In het eerste halfjaar van 2012 daalde de gemiddelde koopsom met 1,4% tot ,-. De prijs van een appartement steeg fors met 44,7% tot ,- in vergelijking met 2011 ( ,-). Een hoekwoning noteerde in 2012 met 0,1% een minimale prijsdaling tot ,- (2011: ,-). De prijs van een twee-onder-één-kapwoning daalde met 2,7% tot ,- (2011: ,-). De prijs van een tussenwoning daalde met 4,5% en bedraagt nu ,- (2011: ,-) en de prijs van een vrijstaande woning steeg ook weer, met 1,6% tot ,-; in 2011 betaalde men ,-. VASTGOEDVEILING Bij woningen en andere onroerende zaken is de meest gebruikte manier van verkopen de onderhandse verkoop. Daarbij komt de koop tot stand in overleg tussen de verkoper en de koper. In principe zijn partijen daarbij vrij om allerlei afspraken te maken. Hoewel vaak geadverteerd wordt voor een te koop staand pand, is het maken van de koopafspraken een besloten gebeurtenis. Daarbij gelden weinig regels. De afspraken worden vastgelegd in een koopakte en de levering van het pand gebeurt daarna door de notaris. Door de vastlegging van de akte in het Kadaster wordt De straten Oleander en Papaver in de wijk Hassinkbrink in Haaksbergen.

8 wonen de koop pas openbaar. Veiling is een ander woord voor openbare verkoop. De plaats en tijd zijn vooraf bepaald evenals de voorwaarden die bij de koop gelden. Alleen de prijs moet nog tot stand komen. Een veiling is een methode van verkoop die daardoor veel regels kent. Er worden twee soorten veilingen onderscheiden: de vrijwillige veiling en de executieveiling. Een vrijwillige veiling wordt gehouden als verwacht wordt dat onderhandse verkoop niet snel een koper oplevert of als met openbare verkoop een hogere opbrengst wordt verwacht. Executieveiling is in beginsel de wettelijk voorgeschreven methode om bezittingen van een schuldenaar te gelde te maken om uit de opbrengst de vordering van de executerende schuldeiser te voldoen. Hoewel gedwongen veilingen van onroerend goed met name door de crisis vaker voorkomen dan enige jaren geleden, moet worden bedacht dat een dergelijke verkoop over het geheel genomen eerder uitzondering is dan regel. Financiers doen er dan ook veel aan een gedwongen verkoop te voorkomen door te proberen de woning gewoon via de makelaar te verkopen. Alleen als het echt niet anders kan wordt een woning geveild om de vordering te verhalen. Vastgoedveiling Twente Achterhoek Nederland is opgedeeld in zestien regio s waar met vaste regelmaat executieveilingen worden georganiseerd. De organisatie van de zogenoemde regioveilingen is in handen van stichtingen waarbij het bestuur bestaat uit notarissen die toezicht houden. Vastgoedveiling Twente Achterhoek is verantwoordelijk voor de veiling in de regio Twente en Achterhoek. Naast de zaalveiling is het sinds 2011 mogelijk de veiling via het internet te volgen. Indien bieders zich vooraf registreren is het zelfs mogelijk om via internet mee te bieden. Zo is er een hybride veilingsysteem ontstaan: een veiling in de zaal in combinatie met een internetveiling. De werkwijze van een executieveiling Bij de veiling wordt het systeem van inzet en afslag gehanteerd. De veiling bestaat dus uit twee fasen, die direct achter elkaar op dezelfde avond plaatsvinden. Fase 1: inzet De veilingmeester vraagt om een openingsbod, vanaf dit bedrag wordt de prijs omhooggedreven tot niemand meer hoger biedt. De hoogste bieder wordt de inzetter genoemd, die één procent ontvangt van het door hem geboden bedrag als beloning voor zijn moed. Fase 2: afslag De veilingmeester stelt een startbedrag vast dat veel hoger ligt dan het inzetbedrag. Vanaf dit bedrag wordt er in stapjes naar beneden gegaan, tot duizend euro boven het inzetbedrag. Zodra iemand in deze fase MIJN roept, is hij of zij de potentiële koper van de woning. Roept er niemand MIJN, dan is de inzetter de potentiële koper. Als de opdrachtgever, veelal een bank, de opbrengst te laag vindt kan worden besloten om 'niet te gunnen'. Dit houdt in dat de opdrachtgever niet akkoord gaat met de opbrengst en de woning niet verkocht wordt. De veiling zal dan opnieuw moeten plaatsvinden. De risico s en de kansen van een executieveiling De meeste objecten die in veiling worden gebracht zijn woningen. Aan het kopen van een woning in een executieveiling zitten risico's. Deze risico's zijn de oorzaak dat de koopprijs op een executieveiling lager ligt dan bij de 'gewone verkoop'. Kopers dragen de 17 Veiling is een ander woord voor openbare verkoop. De plaats en tijd zijn vooraf bepaald als ook de voorwaarden die bij de koop gelden. Gemiddeld percentage van de WOZ-waarde van een Woning op de veiling in Twente e helft 2012

9 Vastgoedrapportage Twente In Twente werd in 2011 gemiddeld 68,1% van de WOZ-waarde betaald voor een woning die op de veiling is verkocht. risico s voor eventuele gebreken. Zie de tabel onderaan deze pagina voor de eventuele risico's. Ook dient de koper de financiering vooraf geregeld te hebben. De bank wil namelijk direct zekerheid hebben. Dit kan worden aangetoond met een verklaring van de bank. Echter de hier genoemde risico s doen zich niet altijd voor. Het komt regelmatig voor dat woningen al leeg staan of dat de bewoners mee willen werken aan de veiling. In de veilingvoorwaarden wordt gewoonlijk geregeld dat bewoners zes weken na de veiling de woning moeten verlaten. Twente In Twente werd in 2011 gemiddeld 68,1% van de WOZwaarde betaald voor een woning die op de veiling is verkocht. De waarden variëren tussen 40,3% en 96,4%. Er zit dus een ruime marge tussen het percentage van de WOZ-waarden. Dit kan met verschillende factoren te maken hebben zoals de locatie van het object, het type object, de onderhoudstoestand van het object, etcetera. In de 1e helft van 2012 is het gemiddeld 63,1% van de WOZ-waarde, ene daling ten opzichte van Echter variëren de waarden in de 1e helft van 2012 tussen 27,6% en 101,3%. De marge ertussen is ruimer geworden. In 2011 werd in Twente op de veiling tussen de 51,0% en 96,4% van de WOZ-waarde voor een tweeonder-één- kapwoning betaald; gemiddeld ligt dit op 66,0%. In de 1e helft van 2012 werd in Twente op de veiling tussen de 44,2% en 81,0% van de WOZ-waarde voor een twee-onder-één- kapwoning betaald; gemiddeld ligt dit op 62,9%. Het gemiddelde is hier licht gedaald. Voor een appartement werd in 2011 tussen 59,0% en de 81,7% betaald met een gemiddelde van 71,1% van de WOZ-waarde. Voor hetzelfde appartement werd in de 1e helft van 2012 tussen 60,6% en de 75,9% betaald met een gemiddelde van 69,7% van de WOZ-waarde. In 2011 werd voor een rijwoning gemiddeld 72,1% van de WOZ-waarde betaald. De waarden variëren tussen 43,9% en de 89,3%. In de 1e helft van 2012 werd voor een rijwoning gemiddeld 64,2% van de WOZ-waarde betaald. De waarden variëren tussen 35,5% en de 75,0%. Voor een vrijstaande woning werd in 2011 tussen 51,0% en 81,1% betaald met een gemiddelde van 63,8% van de WOZ-waarde. Voor een vrijstaande woning werd in de 1e helft van 2012 tussen 44,1% en 101,3% betaald met een gemiddelde van 63,5% van de WOZwaarde. Ten opzichte van 2011 zijn de marges tussen het minimale percentage en het maximale percentages veel groter geworden. De veilingen van 2012 worden vergeleken met de WOZ waarden prijspeil en voor de veilingen van 2011 geldt dat wordt vergeleken met de WOZ waarden prijspeil Overzicht van verschillen tussen een `gewone` koopovereenkomst en een koop die tot stand komt via een excutoriale veiling* Verschillen bij: Gewone koop Executieveiling Bezichtigingen Gebruikelijk Vaak niet mogelijk Feitelijke gebreken Informatieplicht verkoper Risico koper Risico overgang naar koper Vanaf aflevering (meestal betaling) Vanaf de gunning Aflevering, vrij van bewoners en ontruimd? Verplichting voor verkoper Moet koper zelf regelen met de grosse van akte Juridische gebreken Afwezigheid daarvan moet verkoper garanderen Risico voor koper Drie dagen bedenktijd bij de koop van een woning door consument Schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning door een consument Kan niet worden uitgesloten Verplicht Niet van toepassing, tenzij onderhandse exectuie Niet van toepassing bij openbare veiling Risico voor onbekende huurders Voor verkoper Voor koper Positie van de aankoopmakelaar bij het uitbrengen van een bod Makelaar is bemiddelaar en is niet zelf aanspraelijk een makelaar die voor een koper in een veiling biedt is hoofdelijk aansprakelijk * Dit overzicht impliceert niet volledig te zijn. Uitgegaan wordt van de van de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2006

10 wonen VRAAGZIJDE NIEUWBOUWWONINGMARKT TWENTE Nieuwbouw-Nederland.nl Nieuwbouw-Nederland.nl heeft momenteel in 228 gemeenten in Nederland een gemeentelijke nieuwbouwsite die als platform dient voor alle actuele en toekomstige nieuwbouwprojecten voor de woningmarkt, zowel koop als huur. Doordat consumenten zich hiervoor inschrijven en mede hun woonwensen aangeven, zijn zij in staat om op regionaal niveau (Twente), maar ook op lokaal of projectniveau de exacte vraagzijde in beeld te brengen. Voor de Vastgoedrapportage Twente is ervoor gekozen om dit op regionaal niveau (Twente) te monitoren. Data In de database van Nieuwbouw-Nederland.nl, voor de gemeenten in Twente, zijn in totaal 301 projecten aangemeld door diverse marktpartijen. Onder deze marktpartijen vallen gemeenten, ontwikkelaars, makelaars en corporaties. Op deze projecten zijn inschrijvingen gemeld; hieruit zijn unieke profielen voortgevloeid. Dat betekent dat de consument zich voor gemiddeld 2,16 projecten inschrijft. De locatie is dus het primaire uitgangspunt in de communicatie naar de consument. 1 juli 2012 is als peildatum voor de analyse vastgesteld. De volgende data zijn bekend van de ingeschreven unieke consumenten: woningtype, koop en/of huur, prijsklasse koop, prijsklasse huur, oppervlakte woonkamer, oppervlakte keuken, oppervlakte achtertuin, inhoud woning, garage, slaap- en badkamer begane grond, dichte woon-eetkeuken, werkkamer begane grond, vaste trap 2e verdieping, bijkeuken, carport, kelder, aantal slaapkamers, ligging tuin/ balkon ten opzichte van de zon, situatie woonkamer, afwerkingsniveau, architectuur, woonvorm/doorsnede, materiaalvoorkeur, kleur gevel alsmede kleur dak. En wat betreft de sociodemografische gegevens en de huidige situatie van de consument: aantal auto s, opleidingsniveau, huidige type woning, leeftijd, gezinssituatie, huidige woning koop of huur, welke social media gebruiken ze, binnen hoeveel jaar willen ze verhuizen en gaan ze puur voor alleen nieuwbouw of gaan ze ook op de bestaande woningmarkt kijken. Woningtype De inschrijvingen zijn naar diverse woningtypen op zoek; dit is de enige voorkeursvraag waar ze meerdere opties kunnen aanvinken en waardoor meer dan 100% aan registraties zijn. De meeste mensen kiezen voor een 19 Van de unieke profielen wil 75,2% het liefst een woning kopen. Hiervan heeft de grootste groep een voorkeur voor een huis tussen ,- en ,-. De nieuwbouwwijk Dalmeden in Hengelo.

11 Vastgoedrapportage Twente Wat de gezinssamenstelling betreft, geldt dat de meeste mensen samenwonen met kinderen (47,7%). twee-onder-één-kap woning (58,5%), een hoekwoning (46,2%) of een vrijstaande woning (43,4%). Opvallend is dat er maar weinig gekozen wordt voor een appartement (22,8%), penthouse (6,5%) of een maisonnette (6,6%). 13,7% heeft de voorkeur voor een patiobungalow. Koop en/of huur en de gewenste prijsklasse Van de unieke profielen wil 75,2% het liefst een woning kopen. Hiervan heeft de grootste groep een voorkeur voor een huis tussen ,- en ,-, daarna komt de prijsklasse tussen de ,- en ,-. Van de personen in kwestie wil 13,7% gaan huren. Van hen heeft de grootste groep een budget van tussen 500,- en 600,- in gedachten om uit te geven aan de kale huur. Daarna komt de groep die tussen 600,- en 800,- wil besteden. Binnen welke periode wil men verhuizen Van de unieke profielen wil 36,3% het liefst binnen 1 tot 2 jaar verhuizen, 34,5% binnen een jaar. Van de mensen die binnen 1 of 2 jaar wil verhuizen, wil 62,7% waarschijnlijk naar nieuwbouw verhuizen, 23,7% is neutraal en 11,9% wil zeker nieuwbouw. Van de mensen die binnen 1 jaar willen verhuizen is 46,2% neutraal, 36,5% kiest waarschijnlijk nieuwbouw en 17,3% zeker nieuwbouw. Gewenst aantal slaapkamers Wat betreft het aantal slaapkamers zijn de gegevens niet echt verrassend: de meeste mensen willen 3 slaapkamers (47,8%), daarop volgt 4 slaapkamers (28,5%) en daarna 2 slaapkamers (19,5%). Als je kijkt naar de gemiddelde gezinssamenstelling in Nederland dan is het logisch dat de meeste mensen 3 slaapkamers willen. Huidige typen woning en koop of huur De meeste mensen wonen op dit moment in een rijwoning (24,4%), gevolgd door een appartement (21,4%) en daarna een twee-onder-één-kap woning (18,8%). Deze mensen hebben aangegeven een andere woning te willen. Dat kan betekenen dat ze weer in de huidige woonvorm willen wonen of een stap willen groeien naar een andere woonvorm. Hiervan heeft op dit moment 61,2% een koopwoning, 28,6% een huurwoning en 10,2% heeft nog geen eigen woning. Deelgebied Wilde Wonen in de nieuwbouwwijk Bornsche Maten in Borne.

12 wonen 21 Oppervlakte achtertuin Gewenst woningtype per gezinssituatie De oppervlakte van de achtertuin varieert van kleiner dan 25 m² tot groter dan 200 m². De meeste mensen willen een achtertuin tussen 50 en 100 m² (29,5%), daarna tussen 25 en 50 m² (27,4%). De kleinste groep (11,1%) wil een achtertuin groter dan 200 m². Verreweg de grootste groep geeft aan voorkeur te hebben voor een achtertuin op het zuiden (48,5%); 41,1% heeft geen voorkeur. Koop of huur Van de mensen die nu een woning huren, wil 52,8% een woning gaan kopen, 36,7% wil nog blijven huren en 10,6% maakt het niet uit wat ze gaan doen. De mensen die willen kopen, zoeken in de prijsklasse zoeken tussen ,- en ,-. Van de mensen die nu kopen, wil 85,0% weer kopen, 6,7% wil gaan huren en 8,3% heeft geen voorkeur wat de volgende stap betreft. De mensen die willen blijven kopen, zijn de doorstromers in de markt. De prijsklasse waarin zij zoeken ligt tussen ,- en ,- (32,3%) en tussen ,- en ,- (25,9%). Alleenstaanden willen graag een appartement, dat ze het liefst kopen (54,8%). Tweede keus van deze mensen is een rijwoning, die ze het liefst kopen (55,3%). Bij de alleenstaanden kun je dus een duidelijk verschil zien in de voorkeur voor een huur- of koopwoning. Alleenstaanden hebben een voorkeur voor 2 of 3 slaapkamers. Samenwonenden zonder kinderen willen het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of een hoekwoning wonen. 75,1% wil de twee-onderéén-kapwoning graag kopen, bij de hoekwoning is dat 80,0%. Deze groep (55,7%) heeft het liefst een woning met 3 slaapkamers. Samenwonenden met kinderen willen het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of in een vrijstaande woning wonen. Deze mensen willen de woning allemaal in eigen bezit krijgen. Deze groep wil het liefst 4 slaapkamers (55,1%), 38,2% wil 3 slaapkamers. Alleenstaanden met kinderen willen het liefst in een rijwoning of eengezinswoning wonen; deze groep wil het liefst de woning huren. Architectuur, kleuren en materiaal De meeste gewilde architectuur is de moderne stijl, daaropvolgend komt traditioneel, de jaren 30-stijl en Samenwonenden met kinderen willen het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of in een vrijstaande woning wonen. Woningtype; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl) Koop of Huur; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl) Prijsklasse Koop; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl) Prijsklasse Huur; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

13 Vastgoedrapportage Twente de minste mensen willen in een klassieke stijl wonen. Verder ingezoomd op de esthetische voorkeuren van de consument blijkt het volgende: rood en zwart zijn voor zowel de gevel als het dak de favoriete kleuren. Van alle ingeschrevenen in Twente wenst 50,0% een rode gevelsteen, 32,1% een zwarte, 14,6% een witte en slechts 3,3% een gele. Bij de voorkeuren voor het dak is een zwarte pan met 56,1% favoriet. Daarna komt een rode pan met 32,5% en een leisteen dak komt met 5,6% op de 3e plaats. Opmerkelijk is dat slechts 1,3% de voorkeur geeft aan een rieten dak. Bij de materiaalvoorkeuren werden de volgende keuzes voorgelegd: steen (92,7%), kunststof (2,9%), hout (2,9%) en zink (1,5%). De overgrote meerderheid heeft dus een zeer duidelijke voorkeur voor een stenen gevel. Verrassender is dat de consument kunststof op de tweede plaats zet. Ondanks het kleine verschil met een houten gevelafwerking, heeft de consument een duidelijke voorkeur voor onderhoudsvriendelijke gevelafwerking. Oppervlakte woonkamer 44,5% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 35 tot 50 m². 29,5% geeft de voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte van 25 tot 35 m² en 13,9% wil een woonkamer tussen 50 en 75 m². Slechts een klein percentage wil een woonkamer kleiner dan 25 m² en een nog kleinere groep wil een woonkamer groter dan 75 m². Opgesplitst per woningtypologie zijn er de volgende specifieke voorkeuren: - Twee-onder-één-kap: 44,0% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 35 tot 50 m², 32,6% geeft de voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte van 25 tot 35 m² en 11,4% wil een woonkamer tussen 50 en 75 m². - Hoekwoning: 39,5% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 25 tot 35 m², 37,1% geeft de voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte van 35 tot 50 m² en 8,9% wil een woonkamer tussen 50 en 75 m². - Vrijstaand: 49,0% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 35 tot 50 m², 22,9% geeft de voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte van 25 tot 35 m² en 19,1% wil een woonkamer tussen 50 en 75 m². - Rijwoning: 40,7% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 25 tot 35 m², 33,0% geeft de voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte van 35 tot 50 m² en 6,6% wil een woonkamer tussen 50 en 75 m². - Appartement: 41,1% van de ingeschrevenen wenst een Model Woning; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl) Inhoud Woning; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl) Aantal Slaapkamers; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl) Aantal Auto's; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

14 wonen woonkamer van 35 tot 50 m², 31,6% geeft de voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte van 25 tot 35 m² en 11,6% wil een woonkamer tussen 50 en 75 m². Liefst 12,6% wil een woonkamer groter dan 75 m². Overige wensen - Situatie woonkamer: bij de keuze voor de situatie van de woonkamer zijn 3 mogelijkheden voorgelegd: een tuingerichte woonkamer, een straatgerichte woonkamer of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen geeft 33,2% de voorkeur aan een tuingerichte woonkamer, 9,1% aan een straatgerichte woonkamer en 57,7% heeft geen voorkeur. - Garage: bij de keuze voor een garage zijn 3 mogelijkheden voorgelegd: wel een garage, geen garage of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen wenst 37,8% een garage, 13,8% wil geen garage en 48,5% geeft aan dat zij eventueel een garage wensen, dus niet als harde wens. - Slaap- en badkamer op begane grond: van de ingeschrevenen wenst 10,5% een slaap- en badkamer op de begane grond en 59,1% niet. Verder blijkt dat 30,4% eventueel een slaap- en badkamer op de begane grond wil. - Werkkamer op begane grond: van de ingeschrevenen wenst 9,7% een werkkamer op de begane grond, 39,7% niet en 50,6% wil eventueel een werkkamer op de begane grond. - Dichte woon-eetkeuken: van de ingeschrevenen wenst 9,6% een dichte woon-eetkeuken, 31,7% niet en 58,7% wil eventueel een dichte woon-eetkeuken. - Bijkeuken: de consument hecht veel waarde aan een bijkeuken. Slechts 8,0% wil geen bijkeuken, 34,0% wil wel een bijkeuken en 58.0% wil eventueel een bijkeuken. - Aantal parkeerplaatsen: bij de ingeschrevenen laat het aantal auto s geen opvallend beeld zien: de meesten hebben 1 (52,7%) of 2 (43,7%) auto's. Er is een kleine groep (2,4%) die geen auto ter beschikking heeft. Social Media Social Media worden steeds vaker gebruikt om een latente doelgroep voor een specifiek project te bereiken. Het is dan zinvol om te weten of de actieve nieuwbouwzoekers een social media-account hebben en welk platform zij gebruiken. Het is mogelijk om meerdere social media-accounts te hebben. Hierbij een overzicht van hoog naar laag: Facebook (66,1%), LinkedIn (27,3%), Hyves (26,7%), Twitter (26,7%), YouTube (20,0%), Google+ (18,8%), Foursquare (3,0%), Anders (3,6%). 23 Social Media worden steeds vaker gebruikt om een latente doelgroep voor een specifiek project te bereiken. Huidige Woning; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl) Gezinssituatie; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl) Huidig Koop/Huur; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl) Oppervlakte Tuin; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)