Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q2. Woningmarkt Regio Arnhem. Sprekende Cijfers / Woningmarkt regio Arnhem

Transcriptie

1 Sprekende Cijfers / Woningmarkt regio Arnhem Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q2 pagina 1 van 18 regio Arnhem juli 2011 Woningmarkt Regio Arnhem

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Bestaande bouw regio Arnhem Aanbod regio Arnhem Transacties regio Arnhem Looptijden regio Arnhem Transactieprijzen regio Arnhem Wijksegmenten Nieuwbouwprojecten Arnhem 15. pagina 2 van 18 regio Arnhem juli 2011

3 Inleiding Voor u ligt de lokale Sprekende Cijfers rapportage van Strijbosch Thunnissen Research. In dit rapport wordt voor de bestaande woningmarkt inzicht gegeven in de lokale aanbod- en opnameontwikkelingen in de regio Arnhem in het tweede kwartaal van Hierbij is een uitsplitsing gemaakt naar type woning: appartement, rijwoning, twee-onder-één-kapwoning en vrijstaande woning. Onder de regio Arnhem vallen de gemeenten Arnhem, Renkum, Rheden en Rozendaal. Behalve de hierboven genoemde typologie maken wij twee keer per jaar een onderscheid per wijksegment. Daarbij hebben wij de postcodegebieden van Arnhem en de omliggende dorpen Velp, Oosterbeek en Rozendaal geanalyseerd en onderverdeeld in 5 wijksegmenten: centrum stedelijk, topsegment, middensegment, basissegment en uitleglocaties. Maarten Muller Naast de aanbod- en opnameontwikkelingen voor de bestaande woningmarkt wordt in deze rapportage de nieuwbouwwoningmarkt in Arnhem inzichtelijk gemaakt. De data die voor deze rapportage zijn gebruikt, betreffen eigen data van Strijbosch Thunnissen Research en data van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), bewerkt volgens een statistische standaardmethode. De cijfers die in dit rapport worden gepresenteerd, zijn de meest actuele cijfers en niet de voorlopige cijfers die eerder deze maand door diverse instanties zijn gepresenteerd. Het tweede kwartaal van 2011 werd gekenmerkt door een afname in het aantal transacties ten opzichte van het voorgaande kwartaal. In totaal zijn er het afgelopen kwartaal 352 woningen verkocht: 320 bestaande woningen en 32 nieuwbouwwoningen. De afname is deels te verklaren doordat veel consumenten hebben gewacht op het besluit van het kabinet omtrent de verlaging van de overdrachtsbelasting. Wij verwachten dat deze uitgave u een duidelijk beeld geeft van de actuele woningmarkt in Arnhem. Als Strijbosch Thunnissen Research willen wij u in de komende tijd blijven verrassen met vastgoedrapportages die inhaken op de actualiteit en u kunnen helpen bij het nemen van uw toekomstige vastgoedbeslissingen. Erwin Broersma Met vriendelijke groet, Strijbosch Thunnissen Research Vestiging Arnhem-Noord Vestiging Arnhem-Zuid pagina 3 van 18 regio Arnhem juli 2011

4 2. Bestaande bouw regio Arnhem 2.1 Aanbod regio Arnhem Gedurende het tweede kwartaal van 2011 is er weer sprake geweest van een stijging van het totale aanbod. Op 1 juli 2011 stonden er in de regio Arnhem bestaande woningen te koop. Dit is een toename van 13% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De toename is te wijten aan een groot aantal bestaande koopwoningen die op de markt zijn gebracht in combinatie met de tegenvallende verkopen. Bij alle woningtypen nam het aanbod sterk toe ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Het sterkst nam het aanbod toe bij twee-onder-één-kapwoningen (+16%), gevolgd door rijwoningen (+13%). In vergelijking met een jaar eerder staan er op 1 juli % meer woningen te koop. Het aantal aangeboden rijwoningen is het afgelopen jaar het sterkst toegenomen, namelijk met 29%. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal van 2008 is het woningaanbod met maar liefst 78% gestegen (destijds woningen). Aanbod (in aantallen woningen) Appartementen Rijwoningen Twee onder één kap Vrijstaande woningen jul-'11 jun-'11 mei-'11 apr-'11 mrt-'11 feb-'11 jan-'11 dec-'10 nov-'10 okt-'10 sep-'10 aug-'10 jul-'10 jun-'10 mei-'10 apr-'10 mrt-'10 feb-'10 jan-'10 dec-'09 nov-'09 okt-'09 sep-'09 aug-'09 jul-'09 jun-'09 mei-'09 apr-'09 mrt-'09 feb-'09 jan-'09 pagina 4 van 18 regio Arnhem juli 2011

5 2.2 Transacties regio Arnhem Het totale aantal verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2011 bedraagt 320; dit is een daling van 14% ten opzichte van het eerste kwartaal van Daarmee is dit kwartaal qua aantal woningtransacties het slechtste kwartaal sinds het begin van de financiële crisis. Het eerste kwartaal van 2009 was tot dusver het slechtste, met 358 transacties. Het tweede kwartaal is normaal gesproken het beste kwartaal van het jaar in de woningmakelaardij. Hierbij moet de kanttekening worden gemaakt dat veel consumenten hebben gewacht op het besluit van het kabinet omtrent de verlaging van de overdrachtsbelasting. Dit is duidelijk terug te zien in de cijfers. Per woningtype zien wij een duidelijk verschil in het aantal transacties. Appartementen en tweeonder-één-kapwoningen laten procentueel de grootste daling zien ten opzichte van het vorige kwartaal met respectievelijk 18% en 33%. Daarentegen nam het aantal transacties van vrijstaande woningen toe met 8% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Transacties (in aantallen woningen) Appartementen Rijwoningen Twee onder één kap Vrijstaande woningen jun-'11 mei-'11 apr-'11 mrt-'11 feb-'11 jan-'11 dec-'10 nov-'10 okt-'10 sep-'10 aug-'10 jul-'10 jun-'10 mei-'10 apr-'10 mrt-'10 feb-'10 jan-'10 dec-'09 nov-'09 okt-'09 sep-'09 aug-'09 jul-'09 jun-'09 mei-'09 apr-'09 mrt-'09 feb-'09 jan-'09 pagina 5 van 18 regio Arnhem juli 2011

6 2.3 Looptijd regio Arnhem De verkooptijd van een bestaande woning is ten opzichte van het eerste kwartaal van 2011 gestegen met 2%. Een woning stond in het tweede kwartaal gemiddeld 146 dagen te koop. Alleen twee-onder-één-kapwoningen werden in het tweede kwartaal sneller verkocht dan in het voorgaande kwartaal met 134 dagen (was 168 dagen). Het type vrijstaande woning staat in de regio Arnhem met 246 dagen het langst te koop. Looptijd (in dagen) Appartementen Rijwoningen Twee onder één kap Vrijstaande woningen jun-'11 mei-'11 apr-'11 mrt-'11 feb-'11 jan-'11 dec-'10 nov-'10 okt-'10 sep-'10 aug-'10 jul-'10 jun-'10 mei-'10 apr-'10 mrt-'10 feb-'10 jan-'10 dec-'09 nov-'09 okt-'09 sep-'09 aug-'09 jul-'09 jun-'09 mei-'09 apr-'09 mrt-'09 feb-'09 jan-' Transactieprijzen regio Arnhem De transactieprijzen bleven ook in het tweede kwartaal onder druk staan. De gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning in de regio Arnhem in het tweede kwartaal van 2011 bedroeg ,-. Ten opzichte van het voorgaande kwartaal betekent dit een lichte daling van circa 2%. De prijsdaling is bij bijna alle woningtypen zichtbaar. De transactieprijs van een vrijstaande woning daalde in dit kwartaal het sterkst, namelijk met 8%. Het geringe aantal transacties draagt uiteraard bij aan de forse prijsschommelingen in dit segment. De prijsdaling van een twee-onder-één-kapwoning bleef beperkt tot 1%. Appartementen noteerden een kleine stijging van de transactieprijs; 1% ten opzichte van het eerste kwartaal van pagina 6 van 18 regio Arnhem juli 2011

7 Transactieprijzen Appartementen Rijwoningen Twee onder één kap Vrijstaande woningen jun-'11 mei-'11 apr-'11 mrt-'11 feb-'11 jan-'11 sep-'11 aug-'11 jul-'11 sep-'10 aug-'10 jul-'10 jun-'10 mei-'10 apr-'10 mrt-'10 feb-'10 jan-'10 dec-'09 nov-'09 okt-'09 sep-'09 aug-'09 jul-'09 jun-'09 mei-'09 apr-'09 mrt-'09 feb-'09 jan-'09 De gemiddelde transactieprijs per vierkante meter voor een bestaande woning in de regio Arnhem in het tweede kwartaal van 2011 bedroeg 1.940,-; een stijging van 10,- ten opzichte van het eerste kwartaal van Transactieprijzen per m² (in ) Appartementen Rijwoningen Twee onder één kap Vrijstaande woningen jun-'11 mei-'11 apr-'11 mrt-'11 feb-'11 jan-'11 dec-'10 nov-'10 okt-'10 sep-'10 aug-'10 jul-'10 jun-'10 mei-'10 apr-'10 mrt-'10 feb-'10 jan-'10 dec-'09 nov-'09 okt-'09 sep-'09 aug-'09 jul-'09 jun-'09 mei-'09 apr-'09 mrt-'09 feb-'09 jan-'09 pagina 7 van 18 regio Arnhem juli 2011

8 3. Wijksegmenten Arnhem Om een beter inzicht te bieden in de marktontwikkelingen van bestaande woningen van bepaalde stadsdelen, hebben wij vergelijkbare woonwijken op basis van postcodes geclusterd waardoor vijf congruente woningmarktgebieden in de stad en omliggende dorpen te herkennen zijn. Het betreft hier de gemeente Arnhem en de dorpen Oosterbeek, Velp en de gemeente Rozendaal. De wijksegmenten zijn van elkaar te onderscheiden op basis van marktbewegingen, prijsniveau en ontwikkeling. Deze zijn tot stand gekomen door de lokale marktkennis van de woningmakelaar te projecteren op een stadskaart hierbij de gebieden aan de hand van postcodes geclusterd. Centrum Stedelijk Deze categorie bevat de centra en een aantal omliggende wijken, zoals de wijken Klarendal en Sint Marten. De wijken worden over het algemeen gekenmerkt door een hoog percentage werkgelegenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, een hoge dichtheid, aanwezigheid van appartementen en de aanwezigheid van (groot-) stedelijke voorzieningen (bioscopen, theater en museum). Topsegment Hieronder worden wijken verstaan die bekend zijn als topwijken. Vaak is hier een ruime hoeveelheid groen aanwezig met overwegend grote huizen met een luxe uitstraling en een voor de stad of dorp hoge prijs. Dit zijn overwegend zeer populaire wijken om in te wonen, maar voor veel mensen door het prijsniveau onbetaalbaar. Onder andere delen van Arnhem, Velp, Rozendaal en Oosterbeek vallen hieronder. Middensegment Het middensegment zijn wijken waar over het algemeen veel middeninkomens wonen, vaak gezinnen met kinderen. Het prijsniveau is gemiddeld voor die stad of dorp. De diversiteit in de groep kan groot zijn: van achterstandswijken die zich via gentrification hebben opgewerkt tot middenklasse, tot heel goede wijken die door de geringe omvang van de huizen het prijsniveau van het topsegment niet halen Het middensegment krijgt vorm door verschillende wijken in Arnhem zoals het Sonsbeekkwartier en Angerenstein en de wijken in Velp en Oosterbeek. pagina 8 van 18 regio Arnhem juli 2011

9 Basissegment De wijken die qua prijsklasse aan de onderkant van de markt liggen en veelal herstructureringsgebieden zijn worden als basissegment bestempeld. Woningen behorend tot het basissegment in Arnhem zijn onder andere gesitueerd in de wijken Malburgen, Presikhaaf West en Vredenburg. Uitleglocaties De zogeheten Vinex-uitleglocaties zijn gelegen buiten de stadsranden. Het Ministerie van VROM heeft deze uitbreidingsgebieden aan de rand van steden in 1993 aangewezen in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (afgekort Vinex). In Arnhem betreft dit de wijk Schuytgraaf. Deze wijk wordt gekenmerkt door zijn grote omvang en door een hoog percentage grondgebonden woningen met een hoog aandeel gezinnen met kinderen. pagina 9 van 18 regio Arnhem juli 2011

10 3.1 Centrum Stedelijk Aantal woningen in aanbod Type woning Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Transactieprijs Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand 39 Appartement Totaal Voor de berekening van een betrouwbare transactieprijs of looptijd en een statistisch verantwoorde uitspraak daarover is een minimaal aantal transacties noodzakelijk. Wanneer het aantal transacties beneden deze grens ligt (onder de 25), wordt de waarde in grijs weergegeven. pagina 10 van 18 regio Arnhem juli 2011

11 3.2 Topsegment Aantal woningen in aanbod Type woning Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Transactieprijs Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Voor de berekening van een betrouwbare transactieprijs of looptijd en een statistisch verantwoorde uitspraak daarover is een minimaal aantal transacties noodzakelijk. Wanneer het aantal transacties beneden deze grens ligt (onder de 25), wordt de waarde in grijs weergegeven. pagina 11 van 18 regio Arnhem juli 2011

12 3.3 Middensegment Aantal woningen in aanbod Type woning Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Transactieprijs Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Voor de berekening van een betrouwbare transactieprijs of looptijd en een statistisch verantwoorde uitspraak daarover is een minimaal aantal transacties noodzakelijk. Wanneer het aantal transacties beneden deze grens ligt (onder de 25), wordt de waarde in grijs weergegeven. pagina 12 van 18 regio Arnhem juli 2011

13 3.4 Basissegment Aantal woningen in aanbod Type woning Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Transactieprijs Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Voor de berekening van een betrouwbare transactieprijs of looptijd en een statistisch verantwoorde uitspraak daarover is een minimaal aantal transacties noodzakelijk. Wanneer het aantal transacties beneden deze grens ligt (onder de 25), wordt de waarde in grijs weergegeven. pagina 13 van 18 regio Arnhem juli 2011

14 3.5 Uitleglocaties Aantal woningen in aanbod Type woning Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Aantal verkochte woningen Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Transactieprijs Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Looptijd Tussenwoning Hoekwoning onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal Voor de berekening van een betrouwbare transactieprijs of looptijd en een statistisch verantwoorde uitspraak daarover is een minimaal aantal transacties noodzakelijk. Wanneer het aantal transacties beneden deze grens ligt (onder de 25), wordt de waarde in grijs weergegeven. pagina 14 van 18 regio Arnhem juli 2011

15 4. Nieuwbouw regio Arnhem Shortlist projecten t/m Start jaar verkoop Totaal aantal projecten 19 Aantal projecten Waarvan nieuw 1 Totaal aantal woningen Waarvan uitverkocht 1 % verkocht op % % 66% 27% In Arnhem worden op dit moment de ontwikkelingen van 19 nieuwbouwprojecten bijgehouden. De nieuwbouwprojecten omvatten samen 706 woningen, waarvan op 1 juli woningen waren verkocht. Het afgelopen kwartaal zijn er 32 nieuwbouwwoningen verkocht, dit is een afname van 36 woningen ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Het aanbod van nieuwbouwwoningen bestaat voornamelijk uit appartementen (199) en rijwoningen (189). Dit betreft voornamelijk woningen in het lagere prijssegment. Er zijn verschillende oorzaken voor de terugval van het aantal transacties namelijk; het lage consumentenvertrouwen vanwege de kredietcrisis, de strengere hypotheekregels en het feit dat er weinig nieuwbouwprojecten in de verkoop zijn gekomen. Goed voor de nieuwbouwsector is de verlaging van de overdrachtsbelasting. Door de verlaging zullen er meer bestaande woningen worden verkocht, waarvan een deel doorstroomt naar de nieuwbouwsector. Maar de effecten daarvan zijn pas over een halfjaar zichtbaar. Het afgelopen kwartaal is er geen nieuwbouwproject uitverkocht. Wat verder opvalt is dat 80% van de nieuwbouwtransacties uit grondgebonden woningen bestaat. Verder is er het afgelopen kwartaal één nieuwbouwproject in verkoop gegaan: Het Nieuwe A. Dit nieuwbouwproject bestaat uit 25 grondgebonden woningen. pagina 15 van 18 regio Arnhem juli 2011

16 / Deelgebied Project Deelgebied Project Alteveer 1. Fidelio 11. Nieuwe jaren 30 Klarendal 2. Zwaluwpark 12. Het Nieuwe A Plattenburg 3. Vida Rica Schuytgraaf 13. De Waarden Hof van Plattenburg 14. Singelkwartier 2 Presikhaaf 5. Blauwe Weide fase I 15. Singelkwartier 3 6. Blauwe Weide fase II Vredenburg 16. ParkRijck 7. Plaats 2B Rijkerswoerd 17. Gaardenhage Centrum 8. Velperplein Molenbeke 18. Sterrenbeke Malburgen 9. Het Koninkrijk Arnhem-noord 19. Paleis op de Heuvel 10. De Groene Singel pagina 16 van 18 regio Arnhem juli 2011

17 1. Fidelio (start verkoop: maart 2010) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Appartementen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Zwaluwpark (start verkoop: oktober 2009) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Appartementen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Vida Rica (start verkoop: september 2006) Totaal Appartementen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen De Hof van Plattenburg (start verkoop: april 2010) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Blauwe Weide fase I (start verkoop: juni 2009) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Appartementen Penthouses Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Blauwe Weide fase 2 (start verkoop: november 2010) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Plaats 2B (start verkoop: september 2010) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Velperplein (start verkoop: december 2006) Totaal Appartmenten Penthouses Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Het Koninkrijk (start verkoop: juni 2009) Totaal Appartementen Penthouses Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen De Groene Singel (start verkoop: maart 2010) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Nieuwe jaren '30 (start verkoop: maart 2011) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Het Nieuwe A (start verkoop: mei 2011) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kap woningen Vrijstaande woningen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen De Waarden 2010 (start verkoop: januari 2010) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kap woningen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Singelkwartier 2 (start verkoop: juli 2010) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Singelkwartier 3 (start verkoop: november 2010) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Appartementen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen pagina 17 van 18 regio Arnhem juli 2011

18 16. ParkRijck (start verkoop: oktober 2010) Totaal Appartementen Penthouses Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Gaardenhage (start verkoop: oktober 2009) Totaal Vrijstaande woningen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Sterrenbeke (start verkoop: januari 2011) Totaal Appartementen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Paleis op de Heuvel (start verkoop: januari 2011) Totaal Rijwoningen Hoekwoningen Appartementen Totaal aantal woningen Aantal woningen verkocht tot Prijzen Dynamis 2011 Alle rechten voorbehouden. Niets van de uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. pagina 18 van 18 regio Arnhem juli 2011