Advies aan burgemeester en wethouders

Transcriptie

1 Advies aan burgemeester en wethouders datum: 11 oktober 2011 openbaar: O embargo tot: standaard 1 week! agendanummer: samensteller(s): Natascha Bakker afdeling: Leefomgeving paraaf Adjunct directeur: Leon Engels paraaf onderwerp: Verzoek tot nieuwbouw van een bedrijfsruimte ten behoeve van een natuursteenbewerkingsbedrijf op het perceel sectie M, nr. 397, plaatselijk bekend als De Flammert Entreelocatie N271. naam portefeuillehouder: wethouder B. Buiting integrale advisering afdeling datum paraaf afdeling datum paraaf Communicatie Juridische zaken BS RB website pers en publiciteit gemeentepagina Fin RO persbericht FZ WZ persconferentie MO OR overig wkpb-besluit: Voor advies, neem contact op met juridische zaken publicatie week advies: 1) Onder voorwaarden in principe medewerking verlenen aan het verzoek tot het wijzigen van de bestemming groenvoorziening naar bedrijf ten behoeve van Wilmsen natuursteen. 2) De aanvrager berichten volgens bijgevoegd conceptbrief. besluit b&w d.d. : Ž conform advies Ž aanhouden Ž anders, namelijk procedure: beoordeling b&w d.d. 25 oktober 2011 B W W S cie WZ d.d. akkoord gezien cie GZ d.d. cie ABZ d.d. bespreken raad d.d. 99-3

2 Toelichting Samenvatting Verzoek betreft het realiseren van een nieuwbouw bedrijfsruimte ten behoeve van een natuursteenverwerkingsbedrijf Wilmsen op het perceel sectie M, nr. 397, plaatselijk bekend als De Flammert (nabij de entree van het bedrijventerrein). Het perceel is gelegen in het bestemmingsplan Industrieterrein 2 e herziening en heeft hierbinnen de bestemming Groenvoorziening. De nieuwbouw en gebruik van het gebouw is in strijd met het bestemmingsplan. De ontwikkeling is echter wel mogelijk op basis van provinciaal en gemeentelijk beleid. Medewerking kan onder voorwaarden worden verleend. Inleiding/beoogd effect Bij brief van 20 april 2011, ontvangen op 4 mei 2011 hebben de heren M.F.H. Wilmsen en J.M.P. Wilmsen van Wilmsen natuursteen, gevestigd op het adres Tuinfluiter 40 te Boxmeer, een vooroverleg omgevingsvergunning aangevraagd voor de nieuwbouw van een bedrijfsruimte (representatieve loods: showroom- kantoor- werkplaats) op het perceel kadastraal bekend als sectie M, nr. 397, plaatselijk bekend als De Flammert, gemeente Bergen. De beoogde bedrijfsruimte wordt tevens gebruikt voor binnenopslag. Voor de nieuwbouw dienen diverse bomen gekapt te worden. Het aangezicht van het gebouw zal vanuit de Rijksweg worden aangekleed met natuursteen en het perceel zal verder representatief worden aangeplant (bijlage 1). Het perceel M 397 is in eigendom van de gemeente Bergen. Het verzoek komt voort uit een handhavingszaak waarbij geconstateerd is dat het bedrijf in strijd met het bestemmingsplan Buitengebied 1 e herziening op een adres (Vrij 14) is gevestigd. Vrij 14 is bestemd als agrarisch bouwblok en ook als dusdanig in gebruik zijnd. Legalisatie op deze locatie is niet mogelijk. De heren Wilmsen zijn hierover aangeschreven (brief verzonden op 4 mei 2010) en hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid te zoeken naar een alternatieve locatie. Uiteindelijk is de keus gevallen op voornoemd perceel dat volgens de Visie N271-zone bedrijventerrein De Flammert in aanmerking komt als Entree locatie. Middels dit advies wordt bezien in hoeverre er medewerking kan worden verleend aan het verzoek en eventueel welke voorwaarden hieraan worden verbonden. Op 29 juli 2011 heeft Global Quest BV (Feroce) een verzoek om vooroverleg ingediend over het kunnen aankopen van een deel van het perceel M 397 ten behoeve van parkeerplaatsen. Dit verzoek wordt in een ander advies behandeld maar komt hier ook deels aan bod. Overwegingen Verkoop van het perceel M 397 Wilmsen Natuursteen is geïnteresseerd om het perceel M 397 aan te kopen ten behoeve van de bouw van een nieuw bedrijfspand. Daar de gemeente dit perceel in eigendom heeft is het mogelijk om het perceel te verkopen. Er dient echter eerst te worden beoordeeld in hoeverre de bouw van een nieuw bedrijfspand op deze locatie gewenst en/of mogelijk is. Provinciaal beleid Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2006 (POL2006) Uit de kaart blijkt dat het bedrijventerrein (inclusief beoogde locatie) deel uitmaakt van de Plattelandskern (Perspectief 6) Nieuw Bergen. Volgens het POL zijn dergelijke kernen kleinschalig van karakter. Er zijn ook grotere kernen die op sommige terreinen een functie vervullen in een bredere plattelandsregio. Bijvoorbeeld door de aanwezigheid van een bedrijventerrein. De vitaliteit van deze dorpen en stadjes moet behouden blijven. Met het oog daarop wordt ruimte geboden voor de opvang van de woningbehoefte van de eigen bevolking. En voor de groei van lokaal, in een enkel geval ook regionaal georiënteerde bedrijvigheid. Het initiatief past in dit beleid /7

3 Programma Werklocaties Limburg 2020 In 2008 is dit document opgesteld in overeenstemming met de Limburgse gemeenten. Het betreft een nadere uitwerking van het POL2006. Centraal in dit document staat de regionale aanpak van de zorg voor een marktgericht aanbod aan werklocaties. De insteek is dat er wordt gezorgd voor een tijdige beschikbaarheid van voldoende, gevarieerde vestigingslocaties voor bedrijven en voorzieningen. Ook zijn een aantal uitgangspunten verwoord in het document. 1) Ruimtelijke concentratie van nieuwe terreinen. Om de aantasting van het buitengebied te beperken en uit economisch oogpunt (uitstraling, draagvlak gezamenlijke voorzieningen, kwalitatief hoogwaardige inrichting) is het gewenst dat bestaande locaties worden uitgebreid. Het verzoek voldoet hieraan. 2) Zorgvuldig ruimtegebruik wordt niet afgedwongen, maar wel sterk en actief door de gemeenten gestimuleerd. Aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik wordt voldaan met de beoogde locatie. Er zijn echter wel twee aandachtspunten. In nieuw te maken bestemmingsplannen dient wel een minimale FSI te worden opgenomen (Floor Space Index = verhouding benutbaar inpandig vloeroppervlak ten opzichte van de kavelgrootte). Het tweede betreft dat aan bedrijven geen reserveruimte wordt verkocht. Volgens de provincie zijn er voldoende mogelijkheden voor het vinden van alternatieven als uitbreiding van de bedrijfsruimte gewenst is. 3) Bedrijfswoningen worden niet toegestaan, evenals lage hindercategorieën. Bedrijven in milieucategorie 1 en 2 horen niet thuis op een bedrijventerrein. Volgens het VNG boekje Bedrijven en Milieuzonering hoort een Natuursteenbewerkingsbedrijf afhankelijk van de grootte en type werkzaamheden thuis in categorie 3.1 en hoger. Een bedrijventerrein is dan ook de aangewezen locatie voor een dergelijk bedrijf. Ruimtelijke kwaliteit is het vertrekpunt. Hiertoe worden 3 verschillende waardes gebruikt ter toetsing: gebruikswaarde (functionele kwaliteit), belevingswaarde (ontwerpkwaliteit) en de toekomstwaarde (economische kwaliteit). Voor meer informatie hierover wordt verwezen naar paragraaf 2.4 van het document. Het Bedrijventerrein De Flammert is aangewezen als een BT1 terrein. Dit betekent dat er sprake is van een aantal vereisten om een bepaald kwaliteitsniveau te verkrijgen en te behouden. Het initiatief dient hieraan te voldoen. LimburgsKwaliteitsMenu Het Limburgs Kwaliteitsmenu (LKM) geeft de extra condities en voorwaarden waaronder bepaalde ontwikkelingen in het landelijk gebied buiten de plattelandskernen mogelijk zijn. Essentie is dat de beoogde ontwikkelingen gepaard moeten gaan met een verbetering van de kwaliteit van de omgeving. Verbetering van de natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische of ruimtelijke kwaliteit. Dit ter compensatie van het door de ontwikkeling optredende verlies aan omgevingskwaliteit. Het Limburgs Kwaliteitsmenu is daarmee de opvolger van de regeling Bouwkavel op Maat plus (BOM+). Het kwaliteitsmenu is van toepassing op (niet onaanvaardbare) ontwikkelingen buiten de, rond de plattelandskernen getrokken, contour die middels een bestemmingsplanwijziging mogelijk worden gemaakt. Het kenmerkende voor de bedoelde ontwikkelingen is dat het (nieuwe) functies zijn die een nieuw ruimtebeslag leggen op het maagdelijke buitengebied en/of met nieuwe verstening en verglazing gepaard gaan. Hoewel de locatie in het POL2006 is aangewezen als behorend tot de plattelandskern, is het in de contourenkaart (zie afbeelding hiernaast) niet opgenomen. Dit betekent dus dat een financiële bijdrage gewenst is. Het LKM hanteert als drempelbedrag 5,00 / m 2 voor bedrijventerreinen. Dit is exclusief maatregelen in het kader van de landschappelijke inpassing /7

4 Er is overleg geweest met de Provincie over de mogelijkheid om het perceel wel binnen de contourenkaart te laten vallen. Dit is akkoord bevonden. De schriftelijke bevestiging hiervan volgt binnenkort. Er zal voor dit perceel geen LKM bijdrage worden gevraagd. Gemeentelijk beleid Vigerend bestemmingsplan De beoogde nieuwbouw bedrijfsruimte is gesitueerd op het perceel sectie M, nr. 397 en is gelegen in het bestemmingsplan Industrieterrein 2 e herziening (1986). Het perceel heeft hierbinnen de bestemming Groenvoorziening, artikel 9 van de planregels. Ingevolge de doelomschrijving is de als zodanig aangewezen grond bestemd voor groenbeplanting ten behoeve van de landschappelijke afscherming. Op deze gronden mag niet worden gebouwd. De beoogde nieuwbouw bedrijfsruimte is derhalve in strijd met deze bestemming. Medewerking aan het verzoek kan alleen middels een herziening van het bestemmingsplan. Naast dit perceel wordt door Global Quest Vastgoed BV een bedrijfsverzamelgebouw opgericht, waar onder andere Feroce een plek krijgt. In 2003/2004 is een bestemmingsplanprocedure doorlopen waardoor dit perceel een bedrijfsbestemming heeft. Momenteel is een nieuw bestemmingsplan voor het bedrijventerrein in voorbereiding. Onderhavige locatie heeft hierin nog de bestemming groenvoorziening. Er moet worden bezien in hoeverre het gewenst is dat op deze locatie een Natuursteenbedrijf wordt gerealiseerd. Aan de hand van onderstaand gemeentelijk beleid wordt hierop ingegaan. Visie N271-zone bedrijventerrein De Flammert Op 3 juli 2007 heeft u besloten in te stemmen met de Visie N271-zone bedrijventerrein De Flammert (zie bijlage 2). Uit deze visie blijkt dat nieuwbouw op deze locatie mogelijk is. Het betreft een representatieve bebouwing waarmee de entree naar de Flammert wordt gemarkeerd. Deze bebouwing heeft hout als hoofdmateriaal waarbij gebruik gemaakt wordt van een groene omkadering, een belangrijk element ter bevordering van de kwalitatieve uitstraling van het gebied. Volgens deze visie is het dus mogelijk om nieuwbouw toe te staan op de beoogde locatie, echter wel onder voorwaarden. Strategische regiovisie In de periode is onder leiding van Riek Bakker een Strategische regiovisie opgesteld voor de gemeente Bergen, Mook en Middelaar en Gennep. Deze visie is erop gericht om de regio beter tot haar recht te laten komen en een bestendig perspectief te geven naar de toekomst toe. Hiertoe is een kwaliteitsslag nodig om de leefbaarheid te vergroten en de achterstand op het omliggende gebied te verkleinen. Om hiermee aan de slag te gaan zijn twee sleutelprojecten vastgesteld, namelijk de N271 als etalage van de regio om de kracht en kwaliteit van het gebied te tonen. De ontwikkeling van het Maasdal is het andere sleutelproject. Eén van de maatregelen m.b.t. de N271 is de inpassing van bedrijventerreinen aan de N 271. In de Visie staat het als volgt: De Flammert bij Nieuw-Bergen ligt pal naast de N271 en is al voor een groot deel groen ingepast en niet zichtbaar vanaf de N271. De entree van het bedrijventerrein dient wel een betere inpassing te krijgen. Het toevoegen van groen in de vorm van een bosplantsoen, een nieuw bedrijf met uitstraling langs de N271 bij de entree van de Flammert en een bijzonder reclamezuil die qua beeldkwaliteit past bij de stenen zuilen ter markering van de pleisterplaatsen in de regio Maasduinen. Centraal in de visie staat het behalen van kwaliteit. In hoeverre het initiatief hieraan voldoet kan nog niet worden beoordeeld. Het bouwplan dient nader te worden uitgewerkt en ook dient er een landschappelijke inpassingsplan te komen. Op deze locatie is met name de overgang tussen bos en bedrijf van belang. Landschap Zoals hiervoor aangegeven dient er een landschappelijk inpassingsplan te worden opgesteld dat voldoet aan de hiervoor omschreven ruimtelijke kwaliteitseisen. Na intern overleg over de beplanting /7

5 wordt voorgesteld om aansluiting te zoeken bij de omgeving. Dit wordt bereikt door de aanplant van heide en een aantal eikenbomen. Aandachtspunt hierbij is dat de heide niet mag verbossen. Omgevingsvergunning voor het kappen Op het perceel staan veel bomen. Artikel 1 sub 4 van de Boswet benoemt 7 situaties waarop de Boswet niet van toepassing is. Deze situaties worden teruggevonden in de APV en zijn niet vergunningsplichtig. De overige situaties dienen te worden gemeld (artikel 2 van de Boswet). Op dit perceel is de Boswet van toepassing. Dit is een aandachtspunt wanneer een omgevingsvergunning voor het kappen van bomen wordt ingediend. De procedure duurt langer doordat een melding moet worden gestuurd naar de Dienst Regelingen (Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit). De gemeente zal hiervoor zorgdragen. Erfpacht Op het perceel M 397 rust Recht van erfpacht. Dit recht ligt bij Stichting de Marke (Stichting voor gemeenschappelijk bos- en natuurbeheer). Bij verkoop moet er wel rekening meegehouden worden dat genoemde stichting goedkeuring verleent aan de verkoop en dat afstand wordt gedaan van gedeelte, waarop het erfpacht rust. Dit houdt in, dat vooraf met de Stichting de Marke contact opgenomen moet worden inzake het afstand doen van het erfpacht. Bij verkoop moet er ook notarieel een doorhaling plaatsvinden van het erfpacht. De kosten hiervoor bedragen ongeveer 500,00 à 600,00 en komen voor rekening van de aanvrager. Milieu Vanuit deze vakdiscipline zijn na een globale toets geen bijzonderheden naar voren gekomen. Mocht er nog iets spelen, dan zal dat in de vervolgprocedure worden behandeld. Wel dient er een melding te worden gedaan in het kader van het Activiteitenbesluit. Archeologie Sinds 1 juli 2008 heeft gemeente Bergen een eigen archeologische verwachtingskaart. Daaruit blijkt dat het perceel gelegen is in een gebied met een lage archeologische verwachting. Dit betekent dat de relatieve dichtheid aan archeologische verschijnselen laag is en nader onderzoek niet n odig is. Verzoek Global Quest BV tot aankoop grond voor parkeerplaatsen Global Quest BV heeft op 29 juli 2011 een verzoek ingediend over het kunnen aankopen van of het hele perceel M 397 of een deel daarvan. Men heeft extra grond nodig voor parkeerplaat sen. Hun verzoek wordt in een ander advies behandeld, echter de insteek is om een deel van het perceel M 396 en 397 aan hen te verkopen, dit is circa 650 m 2. Voorwaarde hierbij is dat de parkeerplaats landschappelijk wordt ingepast. Overige aandachtspunten 1) Vanuit de Brandweer is aangegeven dat het bouwwerk bereikbaar dient te zijn voor de Brandweer. Als er sprake is van gevaarlijke stoffen bij het bedrijf of bij de buren dan dient dat inzichtelijk te worden gemaakt. Uit het schetsplan blijkt dat er sprake is van een toekomstige uitbreiding. Het brandcompartiment is dan een aandachtspunt, dat mag maximaal 1000 m 2 groot zijn. Oplossingen liggen in een brandmuur en/of gebruikte materiaal. 2) Een bedrijf heeft parkeerplaatsen nodig, deze dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd. Voor een bedrijf van 900 m 2 waar weinig mensen werken kan worden uitgegaan van een minimale parkeernorm van 1,2 parkeerplaats / 100 m 2 bvo. Dit betekent dat er dan 11 parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. Een verdubbeling van het bedrijf brengt een verdubbeling in het aantal parkeerplaatsen met zich mee. Een idee is om qua ruimtegebruik een combinatie te maken met het parkeren van Global Quest BV en dit bedrijf. Het scheelt in het totale ruimtegebruik voor het parkeren omdat je de ruimte effectiever kunt benutten. 3) Langs de N271 loopt een fietspad. De provincie zal het fietspad verschuiven. Hiervoor is ruimte gereserveerd. In bijlage 3 is op de kadastrale kaart de benodigde ruimte aangegeven. In de afbeelding is te zien hoeveel m 2 er gereserveerd wordt voor Glabal Quest Vastgeod BV, groen en voor Wilmsen Natuursteen. Aan het natuursteenverwerkingsbedrijf Wilmsen kan circa m 2 worden verkocht /7

6 4) Langs de N271 ter hoogte van De Flammert staan aan weerszijden van de weg 2 bushaltes. De provincie is voornemens om de bushalte aan de zijde van de Flammert een paar honderd meter op te schuiven richting de entree. Dit moet tussen 2013 en 2015 een feit worden. Tussen het perceel M397 en het bedrijf Limburgia loopt een onofficieel wandelpad. Vanwege de voorgenomen verplaatsing van de bushalte hoeft geen rekening te worden gehouden met het wandelpad. Voorwaarden Aan het verzoek kan in beginsel medewerking worden verleend. Aan de medewerking worden echter een aantal voorwaarden verbonden. 1) Er dient een goed stedenbouwkundig ontwerp te komen met visualisatie van de beoogde nieuwbouw. Uit de ingediende schets blijkt onvoldoende dat er sprake is van representatieve bebouwing, wat een belangrijke eis is voor de locatie. Er dient een beeldbepalend architectonisch gebouw te komen en geen gewone fabriekshal. Daarnaast is het voorgestelde ontwerp niet inpasbaar op de kavel. Het plan is welstandsplichtig. 2) Een deel van het perceel M 397 wordt verkocht aan Global Quest Vastgoed BV ten behoeve van de benodigde parkeerplaatsen voor het bedrijfsverzamelgebouw, zoals ingetekend op de kaart in bijlage 3. 3) Een landschappelijk inpassingsplan voor het bouwplan is ook een voorwaarde. Hiertoe wordt een overeenkomst opgesteld. 4) Conform gemeentelijk beleid zal er ook een planschadeovereenkomst worden opgesteld. Waar de gemeente voor zorg draagt Wanneer de gemeente een bouwperceel verkoopt, dan mag de koper er van uitgaan dat de gemeente het perceel bouwrijp oplevert en voor een goed bestemmingsplan zorgt. De gemeente zal dan ook voor zorg dragen dat het bestemmingsplan wordt herzien voor dit perceel, eventueel kan dit plan meeliften in de herziening van het bestemmingsplan De Flammert. In verband met de planning kan het echter wellicht ook beter zijn om een aparte procedure te voeren voor dit initiatief. Er dienen in elk geval 2 onderzoeken plaats te vinden, namelijk een Bodemonderzoek en Flora en Fauna onderzoek. Tevens zal de gemeente de grond bouwrijp opleveren. Dit betekent dat de gemeente ook een aanvraag omgevingsvergunning zal indienen voor de kap van de bomen. Gemeenteraad Op 2 oktober 2007 is een notitie opgesteld met daarin de werkwijze voor de afhandeling van principeverzoeken waarvan de uiteindelijke beslissingsbevoegdheid berust bij de gemeenteraad. Voor het principeverzoek in de collegevergadering wordt besproken wordt het eerst gedurende 10 dagen voor de raadsleden ter visie gelegd. Indien tenminste 1/5 deel van de raadsleden (3 of meer) op de lijst aangeeft het verzoek te willen bespreken, dan wordt het advies besproken in de commissie Grondgebiedzaken. Deze werkwijze is van toepassing op dit advies. Conclusie Hoewel het verzoek in strijd is met het bestemmingsplan kan er onder voorwaarden in principe medewerking worden verleend aan het verzoek tot het realiseren van een bedrijfsgebouw voor een Natuursteenbedrijf aan de Flammert ongenummerd op de Entreelocatie. De gemeente draagt zorg voor een bestemmingsplanherziening en het bouwrijp opleveren van de kavel. Communicatie Het besluit wordt schriftelijk gecommuniceerd richting aanvrager, zie bijlage voor de conceptbrief. Juridische aspecten Geen bijzonderheden Financiën De grondprijs voor het bedrijventerrein bedraagt 65,00 per m 2, exclusief btw, dit is in 2009 vastgesteld. Door de verkoop van circa m 2 industriegrond kan de gemeente circa ,00 exclusief btw aan inkomsten verkrijgen. Het besluit tot verkoop van de grond zal worden genomen na een concreet verzoek van de aanvrager /7

7 Advies 1) Onder voorwaarden in principe medewerking verlenen aan het verzoek tot het wijzigen van de bestemming groenvoorziening naar bedrijf ten behoeve van Wilmsen natuursteen. 2) De aanvrager berichten volgens bijgevoegd conceptbrief. Bijlage(n) 1) Verzoek om vooroverleg d.d. 4 mei ) Kaartmateriaal en foto s 3) Kadastrale kaart met daarop de informatie van verkoopbare grond en gebruik 4) Conceptbrief /7