Instelling. Onderwerp. Datum

Transcriptie

1 Instelling Nieuwsbrief Monard D Hulst Onderwerp Buitensporige burenhinder bij bouwwerkzaamheden Datum 19 december 2011 Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. M&D Seminars 2011 M&D SEMINARS Eikelstraat De Pinte T F info@mdseminars.be

2 BUITENSPORIGE BURENHINDER BIJ BOUWWERKZAAMHEDEN In de praktijk komt het vrij regelmatig voor dat iemand schade lijdt doordat zijn buurman werken op of aan zijn onroerend goed laat uitvoeren door een aannemer. Denk maar aan ingestorte of gescheurde muren, grondverzakkingen, brand- of waterschade, bevuilde gevels, De benadeelde buur heeft de keuze om ofwel de bouwheer ofwel de aannemer ofwel beiden aan te spreken in vergoeding van de schade. Stel dat de benadeelde buur zijn buurman aanspreekt in vergoeding van de geleden schade, kan de bouwheer-buurman deze schadelast dan verhalen op de aannemer? Met andere woorden, kan, en zo ja, in welke mate, de aannemer door de bouwheer-buurman worden aangesproken in vergoeding van deze schadelast? Het antwoord op deze vraag verschilt naargelang de oorzaak van de burenhinder. Burenhinder door bouwwerken kan immers te wijten zijn aan een fout van de aannemer maar net zo goed aan een nietfoutieve uitvoering van de aannemingswerken. Ook is het mogelijk dat samenlopende fouten van de bouwheer en de aannemer aan de oorzaak van de burenhinder liggen. Tot slot kan bestaat de mogelijkheid dat de fout van de aannemer de burenhinder enkel heeft verzwaard. Hierna worden deze vier hypotheses verder besproken. 1. Burenhinder door een fout van de aannemer Indien de burenhinder het gevolg is van een fout van de aannemer, kan de bouwheer-buurman die door zijn buur wordt aangesproken voor buitensporige burenhinder, de aannemer in tussenkomst en vrijwaring oproepen. De aannemer door wiens fout de burenhinder is ontstaan, moet de bouwheer volledig vrijwaren. Brussel - Tel. 02/ Gent - Tel. 09/ Hasselt - Tel. 011/ Kortrijk - Tel. 056/

3 Zelfs indien de bouwheer de benadeelde buur wegens overmatige burenhinder heeft vergoed, dient hij niet de uiteindelijke schadelast te dragen maar kan hij de vergoeding die hij betaalde aan zijn buur volledig verhalen op de aannemer. 2. Burenhinder door een niet-foutieve uitvoering van de werken Indien de burenhinder daarentegen het gevolg is van het niet-foutief uitvoeren van de bouwwerkzaamheden dan kan de bouwheer de schadelast in principe niet verhalen op de aannemer. De aannemer heeft immers geen fout begaan. Enkel indien de aannemer de aansprakelijkheid voor burenhinder contractueel op zich heeft genomen in de aannemingsovereenkomst kan de bouwheer deze schadelast afwentelen op de aannemer. Om rechtsgeldig te zijn moet deze contractuele clausule duidelijk en ondubbelzinnig bepalen dat de aannemer ook aansprakelijk zal zijn voor foutloze burenhinder. Bij twijfel moet de clausule in het voordeel van de aannemer worden geïnterpreteerd. 3. Burenhinder als gevolg van samenlopende fouten van bouwheer en aannemer Ook wanneer de burenhinder het gevolg is van samenlopende fouten van de bouwheer en de aannemer heeft de buur de keuze om ofwel de bouwheer ofwel de aannemer ofwel beiden aan te spreken in vergoeding van de schade. In tegenstelling tot de twee voorgaande hypotheses kan de schadelijdende buur in dit geval de bouwheer aanspreken op grond van burenhinder maar ook op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid (1382 B.W.). De aannemer kan enkel door de nabuur aangesproken worden op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid. Indien de schadelijdende buur zich tegelijkertijd tot de bouwheer en de aannemer richt, zullen beiden solidair tot schadevergoeding worden veroordeeld. Bij een solidaire veroordeling kan de schadelijdende nabuur kiezen tot wie hij zich richt voor vergoeding van de schade. De bouwheer of Brussel - Tel. 02/ Gent - Tel. 09/ Hasselt - Tel. 011/ Kortrijk - Tel. 056/

4 de aannemer kunnen dus verplicht worden de volledige schadevergoeding te betalen aan de nabuur, ook al zijn zij niet als enige verantwoordelijk voor de schade. De schuldenaar die de buur daadwerkelijk heeft vergoed, kan wel dat gedeelte van de vergoeding dat betrekking heeft op de fout van de medeaansprakelijke terugvorderen van deze medeaansprakelijke, tenzij er een contractueel vrijwaringsbeding is overeengekomen tussen bouwheer en aannemer. Indien de buur enkel de bouwheer aanspreekt in vergoeding van de schade, kan de bouwheer de aannemer in principe enkel aanspreken voor dat gedeelte van de vergoeding dat betrekking heeft op de fout van de aannemer, tenzij er een contractueel vrijwaringsbeding is overeengekomen tussen bouwheer en aannemer. 4. Enkel verzwaring van de burenhinder door een fout van de aannemer Indien de fout van de aannemer de burenhinder niet heeft veroorzaakt maar enkel heeft verzwaard, kan de bouwheer slechts een gedeelte van de door hem betaalde vergoeding op de aannemer verhalen. De schade die niet te wijten is aan de aannemer kan de bouwheer in principe niet terugvorderen en dient finaal door de bouwheer gedragen te worden, tenzij de aannemer het risico op foutloze burenhinder contractueel op zich zou hebben genomen. In de praktijk zal het echter niet altijd eenvoudig zijn om uit te maken welk deel van de schade aan de fout van de aannemer te wijten is en welk deel aan de enkele uitvoering van de werken. Besluit De aannemer moet de bouwheer slechts vrijwaren in de mate dat zijn fout bij de uitvoering van de werken de overmatige burenhinder heeft veroorzaakt die voor de bouwheer een verplichting tot vergoeding van zijn buur meebrengt. Bij gebreke aan een fout van de aannemer kan de bouwheer de uiteindelijke schadelast enkel verhalen op de aannemer wanneer deze de aansprakelijkheid voor Brussel - Tel. 02/ Gent - Tel. 09/ Hasselt - Tel. 011/ Kortrijk - Tel. 056/

5 foutloze burenhinder contractueel op zich heeft genomen. Ook hier geldt dat aandacht voor detail bij de contractsvorming heel wat nodeloze discussies kan vermijden. De aansprakelijkheid ten aanzien van derden en buren kan in de ABR-polis (polis alle bouwplaatsrisico s) worden opgenomen. Zowel de buitencontractuele aansprakelijkheid als de aansprakelijkheid wegens burenhinder is dan gedekt. Aangezien burenhinder het gevolg kan zijn van de loutere uitvoering van de bouwwerken zonder dat één van de bouwpartners een fout heeft begaan en de bouwheer in dat geval wettelijk aansprakelijk is, heeft de bouwheer er alle belang bij om deze aansprakelijkheid te laten verzekeren. De ABR-polis dekt niet alleen de eigenaar of de bouwheer maar ook de promotor, de aannemer, de architect, zodanig dat zowel de bouwheer als de aannemer er belang bij hebben om na te gaan of de aansprakelijkheid ten aanzien van derden en buren is opgenomen in deze polis. Monard-D'Hulst Antwerpen - Brussel - Gent - Hasselt - Kortrijk Kirsten Koenigsmann kirsten.koenigsmann@monard-dhulst.be on the net: Berchemstadionstraat 78 bus1 Tervurenlaan 270 Baarledorpstraat 93 Gouverneur Roppesingel 131 Doorniksewijk Antwerpen 1150 Brussel 9031 Gent 3500 Hasselt 8500 Kortrijk Tel Tel Tel Tel Tel Fax Fax: Fax Fax Fax /12/2011- copyright 2011 Monard- D'Hulst Brussel - Tel. 02/ Gent - Tel. 09/ Hasselt - Tel. 011/ Kortrijk - Tel. 056/