BELEIDSKADER INTEGRALE WONINGKWALITEIT NIEUWBOUW (IWK 2007)

Transcriptie

1 BELEIDSKADER INTEGRALE WONINGKWALITEIT NIEUWBOUW (IWK 2007) Gemeente Utrecht Dienst stadsontwikkeling afdeling Bouwbeheer 2008

2 1. Inleiding In februari 2008 is door het College van B&W het Beleidskader Integrale Woningkwaliteit Nieuwbouw 2007 (IWK 2007) vastgesteld. De IWK 2007 vervangt de IWK 2006 dat in 2006 is vastgesteld. De IWK richt zich op de toegankelijkheid, duurzaamheid en veiligheid. De IWK 2007 is opgenomen in de uitgiftevoorwaarden van ontwikkelingsovereenkomsten voor alle nieuwe (deel)projecten voor woningbouw op door de gemeente uit te geven grond. Aan de IWK liggen de volgende overwegingen ten grondslag: In het Bouwbesluit heeft het Rijk het absolute minimum aan woningkwaliteit bepaald, maar dit is geen antwoord op de behoefte aan duurzame en toekomstgerichte woningbouw; Met de IWK streeft de gemeente Utrecht naar meerwaarde op het gebied van toegankelijkheid, veiligheid, duurzaamheid en toekomstwaarde in de woningbouw; Voor de stad Utrecht is de toegankelijkheid van de leefomgeving van groot belang om iedereen gelijke kansen te bieden op deelneming in het maatschappelijke leven; Voor de stad Utrecht is het Duurzaam Bouwen een belangrijk kwaliteitsaspect om een 'sterke' stad te realiseren; In de stad Utrecht wordt veel waarde gehecht aan de realisatie van inbraakveiligheid en sociale veiligheid bij de woningbouw om mede hierdoor een leefbare stad te verwezenlijken. Dit heeft zijn beslag gekregen in de IWK maatregelenlijst, die is samengevat in de zogenaamde lijst van zes. DE LIJST VAN ZES 1. Het politiekeurmerk veilig wonen 2. De plaatsing van een personenlift bij woongebouwen die hoger zijn dan 3 meter én 20 of meer woningen ontsluiten 3. Een bergruimte van tenminste 1.80 meter breed en een oppervlakte van minstens 5 m2; in gestapelde bouw mag 4 m2 in de woningen en 1 m2 middels een gemeenschappelijke fietsenstalling worden gerealiseerd 4. Een buitenruimte van tenminste 4 m2 of een gemeenschappelijke buitenruimte 5. Bij toepassing van hout wordt uitsluitend gemaakt van gecertificeerd hout met een keurmerk van FSC of Keurhout 6. Gevelbekleding, dakbedekkingen, kiezelbakken, uitlopen e.d. van producten met een beperkte emissie naar water volgens eisen van de waterbeheerder (HDSR)

3 2. Waarborgsom Het heeft geen zin om regels af te spreken als vervolgens niet gecontroleerd wordt of men de afspraken nakomt en er geen sanctie volgt op het niet naleven van de afspraken. Waarborgsom Voor elk van de zes maatregelen is afzonderlijk gespecificeerd wat de gemiddelde meerkosten zijn bij uitvoering. Deze kosten bepalen de hoogte van de waarborgsom. De waarborgsom wordt terugbetaald wanneer aan de maatregelen is voldaan De waarborgsomregeling voor de IWK is in artikel 4 van de (Model) uitgifteovereenkomst van de gemeente opgenomen en luidt als volgt: 4.1 Tot zekerheid voor de nakoming van de op de erfpachter c.q. in opdracht van de erfpachter werkende derden rustende verplichtingen met betrekking tot de in het kader van het Beleidskader Integrale Woningkwaliteit Nieuwbouw (IWK 2007) toe te passen maatregelen, is de erfpachter de navolgende waarborgsom verschuldigd: 1. Politiekeurmerk veilig wonen. 500,-- per woning; 2. Plaatsing personenlift bij woongebouwen die hoger zijn dan drie ,-- per ontsloten meter en 20 of meer woningen omvatten. blok woningen; 3. Bergruimte van tenminste 1,80 m¹ breed en een oppervlakte van 4.000,-- per buitenberging minstens 5 m²; in gestapelde bouw mag 4 m² in de woningen en of 2.000,-- per 1 m² middels een gemeenschappelijke fietsenstalling worden binnenberging; gerealiseerd. 4. Buitenruimte van tenminste 4 m² per woning of een gemeenschappelijke buitenruimte ,-- per woning voor een (privé) buitenruimte of 600,-- per woning voor een gemeenschappelijke buitenruimte; 5. Toepassing gecertificeerd (FSC of Keurhout keurmerk) hout ,-- per woning; 6. Gevelbekleding, dakbedekkingen, kiezelbakken, uitlopen e.d. 100,-- per m² van producten met een beperkte emissie naar water volgens de gevelbekleding/ eisen uit het plan van aanpak verbetering waterkwaliteit dakbedekking etc. De genoemde bedragen hebben als prijspeil januari De prijzen worden jaarlijks aangepast met de BDB-index. Voor het onderhavige bouwplan komt de totale waarborgsom uit op een bedrag van (zegge:. euro), exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting. De waarborgsom dient door de erfpachter op de datum van het verlijden van de notariële akte van vestiging van het erfpachtrecht te worden voldaan via de notaris aan de gemeente De waarborgsom als bedoeld in artikel 4.1 wordt gerestitueerd binnen twee maanden nadat de woning is gereed gemeld bij de afdeling Bouwbeheer van de gemeente en de erfpachter bewijzen heeft overgelegd dat volledig voldaan is aan de in het kader van het Beleidskader Integrale Woningkwaliteit Nieuwbouw (IWK 2007) opgelegde maatregelen. Indien de erfpachter slechts voor een gedeelte heeft voldaan aan de in het kader van het Beleidskader Integrale Woningkwaliteit Nieuwbouw (IWK 2007) opgelegde maatregelen zal de in artikel 4.1 bedoelde waarborgsom worden terugbetaald naar rato van de maatregelen waaraan wel is voldaan. 4.3 De waarborgsom vervalt aan de gemeente, indien de erfpachter niet, niet volledig of niet tijdig heeft voldaan aan zijn verplichtingen genoemd in 4.1 en de erfpachter in gebreke is gesteld, een en ander onverminderd het recht van de gemeente op verdere schadevergoeding en/of tot ontbinding van de overeenkomst als bedoeld in artikel... Bij het vervallen van de waarborgsom aan de gemeente is de erfpachter over de waarborgsom omzetbelasting verschuldigd. 4.4 Onder waarborgsom wordt in dit verband eveneens verstaan een ten gunste van de gemeente gestelde bankgarantie, verstrekt door een in Nederland gevestigde bankinstelling, die valt onder de controle van De Nederlandsche Bank.

4 Voor de particuliere opdrachtgevers die een vrije kavel bebouwen geldt dat de waarborgsom voor de IWK is berekend over de eisen 1, 5 en 6 (in totaal 1.700,-) Hieronder wordt per maatregel beknopt ingegaan op de wijze van toetsing en de hoogte van het statiegeld. 1. Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) Het keurmerk Nieuwbouw is één geheel. Het keurmerk stelt veiligheidseisen op planologisch en stedenbouwkundig niveau, aan de openbare ruimte, kavels, complex en aan de woning zelf. Voor het keurmerk nieuwbouw geldt alles of niets. Of je gaat voor het hele keurmerk of niet. Voor het stedenbouwkundig plan en de inrichting van de openbare ruimte is de gemeente verantwoordelijk. Om te waarborgen dat aan de eisen wordt voldaan wordt bij de vaststelling van het SP en het SPVE standaard een paragraaf Veiligheid opgenomen, waarin het politiekeurmerk een vast onderdeel is. Om voor het keurmerk in aanmerking te komen moet de opdrachtgever vooraf een aanvraag indienen bij de regionale keurmerkcommissie of certificeringinstelling. Voor de ondersteuning bij bouwplannen kunnen opdrachtgevers terecht bij PKVW-erkende adviesbureaus. Nieuwbouwprojecten die volgens het keurmerk gebouwd worden, komen na oplevering in aanmerking voor het keurmerk. De eisen zijn vermeld en toegelicht in het handboek Politiekeurmerk Veilig Wonen nieuwbouw Meer informatie is te vinden op De hoogte van de waarborgsom bedraagt 500,00 per woning. Aan de verplichting is voldaan als de opdrachtgever het verleende politiekeurmerk voor het project overlegt. Kanttekening: Om voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen in aanmerking te komen dient ook het stedenbouwkundige plan en het inrichtingsplan aan een aantal eisen te voldoen en dienovereenkomstig te worden uitgevoerd. Hiervoor is de gemeente verantwoordelijk. Indien de opdrachtgever van zijn kant wel aan de eisen voldoet, maar het stedenbouwkundig plan en de openbare inrichting niet dan wordt het politiekeurmerk niet verleend. In dat geval komt de opdrachtgever toch in aanmerking voor de vergoeding van 500 per woning als hij middels een verklaring van een gecertificeerd adviesbureau aantoont dat hij aan zijn verplichtingen heeft voldaan. 2. Plaats een personenlift bij woongebouwen die hoger zijn dan 3 meter en 20 of meer woningen ontsluiten Bij woongebouwen die hoger zijn dan 3 meter en 20 of meer woningen ontsluiten moet een personenlift worden geplaatst, tenzij o het kamerwoningen betreft; o het boven-benedenwoningen betreft en het aantal minder dan 20 woningen is; o het 1- of 2-kamerwoningen betreft met een oppervlakte van < 65 m 2 tot maximaal 2 bouwlagen Deze maatregel is van belang met het oog op de vergrijzing van de bevolking. Daarmee wordt bereikt dat in de toekomst de woningvoorraad zoveel mogelijk toegankelijk en bruikbaar is voor ouderen en gehandicapten. Aan de hand van de aanvraag van de bouwvergunning wordt getoetst of er een lift is geplaatst of niet. De waarborgsom bedraagt ,00 per ontsloten blok woningen

5 3. Creëer een bergruimte van tenminste 1.80 meter breed en een oppervlakte van minstens 5 m 2 ; in gestapelde bouw mag 4 m 2 in de woningen en 1 m 2 middels een gemeenschappelijke fietsenstalling worden gerealiseerd. Sinds door een wijziging in het bouwbesluit een bergruimte niet meer verplicht is, worden er in toenemende mate woningen gerealiseerd zonder (buiten)bergingen of als optie aan de koper aangeboden. Bij de aanvraag van de bouwvergunning is duidelijk of er een bergruimte wordt gerealiseerd of niet. De waarborgsom bedraagt 4.000,00 voor een buitenberging of 2.000,00 voor een binnenberging. 4. Creëer een buitenruimte met een oppervlakte van tenminste 4 m 2 of een gemeenschappelijke buitenruimte. Net als bij de buitenruimte geldt dat sinds dat het bouwbesluit een buitenruimte niet meer verplicht stelt, er in toenemende mate woningen worden gerealiseerd zonder buitenruimte (balkon). In plaats van een privé buitenruimte kan ook een gemeenschappelijke buitenruimte gemaakt worden, bijvoorbeeld via een gemeenschappelijke binnentuin in een bouwblok. (zie bijlage 1 voor de definitie van bergruimte) Bij de aanvraag van de bouwvergunning is duidelijk of er een buitenruimte wordt gerealiseerd of niet. De hoogte van de waarborgsom bedraagt 1.200,00 voor een buitenruimte of 600,00 voor een gemeenschappelijk gecreëerde buitenruimte. 5. Indien hout wordt toegepast, pas dan gecertificeerd (FSC of Keurhout keurmerk) hout toe In de praktijk wordt nog vaak hout toegepast dat afkomstig is van bossen waarbij roofbouw wordt gepleegd. Dat heeft ontbossing tot gevolg, bedreigt het leefgebied van zeldzame diersoorten, leidt tot overstromingen en grondverschuivingen en heeft milieu effecten op wereldschaal. Er is echter genoeg alternatief voor handen in de vorm van gecertificeerd hout dat afkomstig is uit bossen die op een voor het milieu verantwoorde wijze worden geëxploiteerd. In plaats van hout kan men ook andere materialen toepassen. (zie bijlage 1 voor de definities van duurzaam geproduceerd hout en een uitgebreide toelichting op keurmerk en certificering van hout) Opmerking: De aanvoer van hout met een Keurhout keurmerk of FSC certificaat vergt meer tijd dan van niet duurzaam geproduceerd hout. De aanvoer van duurzaam geproduceerd tropisch hardhout is beperkt en vergt tevens een lange leveringsperiode, van aanvoer tot en met droging van het hout. Afhankelijk van de houtspecificaties is dit 4 tot 6 maanden. Ook voor het duurzame Europese naaldhout is de levertijd langer dan van niet gecertificeerd hout. De levertijd van deze houtsoorten vergt een periode van 2 tot maximaal 4 maanden. Dit betekent, dat na de start van de verkoop van de koopwoningen of tijdens de besteksfase van huurwoningen m.n. het gecertificeerd hout al moet worden gereserveerd. Aan de verplichting is voldaan op vertoon van het FSC certificaat of Keurhout keurmerk danwel het overleggen van facturen waarop de hoeveelheden hout, het project en de COC code van de houtleverancier is vermeld. De hoogte van de waarborgsom voor de toepassing van gecertificeerd hout bedraagt 1.000,00 per woning.

6 6. Pas voor gevelbekleding, dakbedekkingen, kiezelbakken, uitlopen e.d. materialen toe met een beperkte emissie van schadelijke stoffen naar water. De problematiek heeft betrekking op de afvoer van regenwater direct op oppervlaktewater of via het riool, als bijvoorbeeld zink wordt toegepast. De gemeente Utrecht heeft met de Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR) afgesproken dat de emissie van zink naar water binnen de norm van 40 microgram per liter blijft.. Afvoer van regenwater direct op oppervlaktewater of op de riolering is niet toegestaan, mits via onderzoek wordt aangetoond dat de norm niet wordt overschreden. Indien, tengevolge van de toepassing van zink, risico aanwezig is van emissie naar oppervlaktewater dan wordt dat gemeld bij de HDSR. Hierop wordt tijdens de uitvoering en/of bij de oplevering van het project getoetst. Voor zink zijn voldoende alternatieve materialen in de markt verkrijgbaar. Als er zink wordt gebruikt dan gebeurt dit vaak bewust, om architectonische redenen. De waarborgsom voor deze maatregel bedraagt 100,00 per m 2 gevelbekleding, dakbedekking, etc. 3. Kwaliteitswijzer. Naast de bovengenoemde zes maatregelen zijn er natuurlijk nog vele andere maatregelen die de integrale woningkwaliteit bevorderen. Voor al deze andere maatregelen is een kwaliteitswijzer ontwikkeld. Dit is een adviesinstrument dat marktpartijen ondersteuning biedt bij de realisatie van kwaliteit waarin ook oplossingen worden aangereikt. Deze maatregelen worden niet dwingend voorgeschreven en worden ook niet gehandhaafd of getoetst. Wel wordt gevraagd om aan te geven welke kwaliteitsmaatregelen er toegepast worden. Om het belang van een goede woningkwaliteit te onderstrepen biedt de gemeente de mogelijkheid om, op verzoek, advies te krijgen over het voorlopig ontwerp of het definitief ontwerp van hun plannen. De kwaliteitswijzer is voor ontwikkelaars, architecten en andere belangstellenden per Cd-rom verkrijgbaar of kan via worden toegestuurd. 4. Uitvoering Bij de uitvoering van het kwaliteitsbeleid zijn verschillende sectoren van de gemeente Utrecht betrokken. De afdeling grondzaken van Stadontwikkeling is contractbeheerder namens de gemeente en stelt de uitgifteovereenkomst vast, waarin de afspraken zijn opgenomen en geregeld is op welk moment de waarborgsom wordt uitgekeerd. Wanneer het project is opgeleverd overlegt de ontwikkelaar de vereiste stukken (documenten, schriftelijke verklaringen) aan de contractbeheerder van de gemeente. Het projectbureau Leidsche Rijn Utrecht (LRU) ontvangt hiervan een kopie. Op basis van deze gegevens maakt het ontwikkelingsbedrijf de waarborgsom over naar de ontwikkelaar.

7 Bijlage 1 IWK2007 Definities buitenruimte privé buitenruimte Onder een buitenruimte bij een woning wordt verstaan: een buiten de woning gelegen ruimte, afgescheiden van de woning door een wandconstructie van hout, glas en/of steenachtig materiaal. De buitenruimte heeft een directe relatie met de buitenlucht (balkon/loggia). Indien de buitenruimte is afgesloten door van een wandconstructie, dan dient deze wandconstructie voor dan 50% te kunnen worden geopend (afgesloten loggia). gemeenschappelijke buitenruimte Een gemeenschappelijke buitenruimte is bedoeld voor de kleinere woningen 2 kamer woningen. Deze gemeenschappelijke ruimte is gelegen buiten de woning, doch is afgeschermd van de voor een ieder toegankelijke openbare ruimte. De gemeenschappelijke buitenruimte heeft een directe relatie met de buitenlucht. Deze gemeenschappelijke ruimte kan zijn: dakterras, binnentuin, vergrote ruimte op een binnengalerij(en). Het oppervlak van de gemeenschappelijke buitenruimte is het aantal woningen x 4m 2. Duurzaam geproduceerd (hard)hout A. Duurzaam geproduceerd (hard)hout Het toe te passen hout voor woningbouw projecten in Utrecht, dient uit bossen te komen die duurzaam worden beheerd c.q. geëxploiteerd. Het betreft hier zowel het hardhout uit de tropische bossen, veelal de loofhoutsoorten, als het naalden loofhout uit de Europese- Amerikaanse- en Canadese bossen B. Keurmerk en Certificering Duurzaam geproduceerd (hard)hout dient te zijn voorzien van een keurmerk of certificaat. In Nederland zijn er twee instanties die dit kunnen verzorgen, t.w.: 1) Keurhout 2) FSC 1. Keurhout Het toetsingssysteem "Keurhout" wordt sinds 2004 gefaciliteerd door de Vereniging van Nederlandse Houtondernemingen, maar uitgevoerd door het College van Deskundigen. Keurhout kent twee keuren: één voor duurzaam geproduceerd hout: Keurhout- Duurzaam en één voor legale herkomst: Keurhout- Legaal Keurhout legaal voldoet dus niet aan de door de gemeente Utrecht gestelde eis van duurzaam geproduceerd hout. Controle van bulkhout- en houtproducten met het keurmerk "Keurhout- Duurzaam" door verplichte vermelding op de factuur van datum, naam afnemer, houtsoort, volume, adres gegevens, deelnamenummer en level en eventuele percentageregeling.

8 Leveringen: de houtleverancier en/of de fabrikant van het product dienen deelnemer te zijn van Keurhout. 2. FSC FSC, een wereldwijd opererende organisatie, geeft aan duurzaam geproduceerd hout een certificaat af. Dit betekent onder ander dat ieder FSC-gecertificeerd bedrijf herkenbaar is aan het COC nummer (COC staat voor Chain Of Custody of (certificering van de ) handelsketen). Dit COC nummer is traceerbaar vanaf de houtkap tot aan het afgeleverde product. Controle van de FSC gecertificeerd bulkhout en/of houtproducten door verplichte vermelding op de factuur van: datum, naam afnemer, houtsoort, (volume), adresgegevens, het unieke COC nummer van de leverancier, eventuele percentageregeling en vermelding dat het FSC betreft. Het verifiëren van FSC certificaathouders kan via of FSC- Nederland. De houtleverancier en/of de fabrikant van het product dienen FSC gecertificeerd te zijn. 3. Overige organisaties Naast de bovengenoemde organisaties zijn er meerdere hout keurmerken, o.a.: PEFC, CSA, SFI, ATFS, MTCC, CIB en PAFC Echter, hout met één van deze keurmerken mag alleen worden toegepast indien deze door Keurhout of FSC wordt ondersteund/geaccepteerd. Voor bijvoorbeeld de (Noord) Europese naaldhoutsoorten worden vaak met PEFC keurmerk op de markt gebracht. Slechts een gedeelte van dit PEFC naaldhout wordt door Keurhout of FSC ondersteund. Ook wordt vaak het MTCC keurmerk genoemd, het betreft hier een keurmerk voor meranti hout uit Maleisië, echter dit keurmerk wordt zowel door Keurhout als FSC niet geaccepteerd als duurzaam geproduceerd. C. Van toepassing zijnde bouwdelen en materialen 1. Bouwdelen Op de volgende bouwdelen van hout- en of plaatmateriaal is een FSC certificaat of Keurhout keurmerk van toepassing: - buitenkozijnen, ramen en deuren; - gevelbetimmering- goten en overstekken; - houten bergingen en tuinhekken; - constructiehout in en buiten de woning; - houtenskeletbouw wanden en houten binnenspouw bladen; - trappen. 2. Materialen De onder ad C-1 genoemde bouwdelen samengesteld uit de volgende materialen: o hardhout (loofhout) en zachthout (naaldhout) (massief, gelamineerd of gevingerlast hout); o Multiplex (o.a. Okoumé, Radiata pine en Vuren).