paraplubestemmingsplan Regionale regelingen Advies hoorcommissie

Transcriptie

1 paraplubestemmingsplan Regionale regelingen Advies hoorcommissie procedure vaststelling ontwerp bestemmingsplan ter visie ligging (zes weken) hoorzitting advies hoorcommissie vakcommissie om advies gemeenteraad ter vaststelling Wijzigingsoverzicht versie datum auteur aanleiding dkr standpunten b&w jbe concept advies jbe definitief advies versie 1.0 d.d pag. 1 van 8

2 1 A&S Advocaten te Wageningen namens de heer C.J.L. de Wit, Kranshof 138 te Tiel, H.F.H. Peters Beheer B.V., Fresialaan 3 te 6851 TH Huissen en de heer J. A. Pol, Vredehof 2 te 3781 WN Voorthuizen. 1a Ten onrechte is in de regels geen wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bestaande bedrijfsgebouwen te verbouwen tot nieuwe woningen of wooneenheden, terwijl dit wel in het regionale beleidskader is aangegeven. Men verzoekt om in artikel 2.2 de aanhef en eerste regel te wijzigen in: Functiewijziging naar wonen met de mogelijkheid van verbouw of nieuwbouw. 1b De Tielse regeling staat het niet toe om monumentale bedrijfsgebouwen en karakteristieke/beeldbepalende bebouwing te hergebruiken cq te verbouwen tot woning/ wooneenheden, terwijl het regionale beleidskader deze mogelijkheid wel biedt (paragraaf 3.2). De mogelijkheid tot verbouw is wel degelijk in het Tielse parapluplan opgenomen. Deze ligt besloten in de formulering onder artikel 2.2 lid a sub 1: nieuwbouw is uitsluitend toegestaan indien verbouw (...) niet mogelijk of wenselijk is. Het komt echter de duidelijkheid ten goede door de mogelijkheid tot verbouw meer te expliciteren. Het college geeft de raad in overweging het plan op dit punt gewijzigd vast te stellen. In het regionaal beleidskader is in paragraaf 3.2 het volgende aangegeven: "Gemeenten achten het van belang dat monumentale bedrijfsgebouwen en karakteristieke/beeldbepalende bebouwing behouden blijft. Om behoud van deze bebouwing te stimuleren willen de gemeenten de mogelijkheid bieden deze gebouwen te verbouwen tot woning of wooneenheden." Hierbij gelden een aantal voorwaarden. Omdat het bepalen van wat monumentale bedrijfsbebouwing is, feitelijk slechts objectief kan geschieden via het raadplegen van de monumentenlijst (en er geen geregistreerde monumenten zijn in het buitengebied van Tiel) en omdat de bepaling van wat karakteristieke/ beeldbepalende bebouwing niet objectief is, is deze mogelijkheid er in verband met voorziene problemen rond toetsing en handhaving niet in opgenomen. Gedeeltelijk gegrond, met overname van het standpunt De hoorcommissie adviseert om - ten behoeve van de duidelijkheid - op dit punt het plan gewijzigd vast te stellen en de voorgestelde formulering van de indiener van de zienswijze over te nemen en artikel 2.2 als volgt aan te passen: Functiewijziging naar wonen met de mogelijkheid tot verbouw of nieuwbouw. Gegrond. De hoorcommissie constateert dat met de vaststelling van de Welstandsnota door de raad op er inmiddels een kader bestaat, waarmee de door het college ervaren lacune ten tijde van de vaststelling van het voorliggende ontwerp bestemmingsplan (ontbreken van objectief toetsingskader) is aangevuld. Het bijlagenboek bevat een lijst met cultuurhistorische bouwwerken buitengebied, die - naast de Monumentenlijst Tiel - als toetsingskader kan fungeren. De hoorcommissie adviseert daarom het ontwerp op dit punt gewijzigd vast te stellen en dit als volgt te doen: toevoegen aan artikel 2: 2.2 sub j voor de verbouw van monumenten en cultuurhistorische bouwwerken (zoals opgenomen op de Monumentenlijst Tiel of op de lijst met cultuurhistorische bouwwerken buitengebied uit de Welstandsnota Tiel) gelden bijzondere voorwaarden: 1. in afwijking van 2.2 sub b kunnen deze verbouwd worden tot woning(en), ook als overige versie 1.0 d.d pag. 2 van 8

3 ('te slopen') (agrarische) bedrijfsgebouwen ontbreken of de te slopen oppervlakte kleiner is dan vereist. 2. alle wel aanwezige overige (agrarische) bedrijfsgebouwen (niet opgenomen op de toetsingslijsten) dienen gesloopt te worden. Voorts adviseert de hoorcommissie om in aanvulling hierop (en op het advies onder 1a) nog enkele ondergeschikte wijzigingen door te voeren, ter bevordering van duidelijkheid/toetsbaarheid: 2.2 sub b, tabelkop, 2e kolom compensatiewoningen wijzigen in compensatie 2.2 sub b, tabel, 2e kolom, 3e, 4e, 5e rij bouw wijzigen in (ver)bouw (tot) 2.2 sub d nieuwbouw van woningen wijzigen in nieuwbouw van en verbouw tot woningen 1c 1d 1e Ten onrechte is in de regels geen wijzigingsbevoegdheid opgenomen om bestaande agrarische bedrijfswoningen met een oppervlakte < 500 m2 en die niet beeldbepalend of karakteristiek zijn te herbouwen als nieuwe woongebouwen. Voor woningen met een agrarische bestemming oftewel bedrijfswoningen dient de beperking van minimaal 500 m2 niet te gelden. Immers, voor een woning met een agrarische bestemming wordt een woning met een burgerbestemming teruggebouwd. Woninggebouwen zijn altijd veel kleiner in opp dan 500 m2. Het komt in het buitengebied wel voor dat een voormalige agrarische bedrijfswoning niet meer beschikt over bedrijfsgebouwen. Verzoek om aan art 2.2. sub b onder de tabel de volgende zin toe te voegen: "Ingeval van sloop van voormalige agrarische bedrijfswoningen ten behoeve van nieuwbouw Het regionale beleidskader bevat deze mogelijkheid (ook) niet. Dat is niet nodig en niet wenselijk, want de regeling is niet bedoeld voor bedrijfswoningen. Voor het omzetten van een agrarische bedrijfswoning in de bestemming 'wonen' is in het vigerend bestemmingsplan Buitengebied 2005 al voorzien. Daarin is een regeling opgenomen (artikel 16 lid 4). Zie het standpunt onder 1c en 1d. De hoorcommissie wijst hierbij eveneens op het ontbreken van relevantie, zoals hierna uiteengezet in het standpunt van het college (onder 1d). versie 1.0 d.d pag. 3 van 8

4 1f 1g 1h van woongebouwen mag in ieder geval een woongebouw met dezelfde aantal m3 als de gesloopte woning worden nieuwgebouwd." In de begripsbepalingen is ten onrechte niet opgenomen wat moet worden verstaan onder 'vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing'. Men verzoekt om het begrip te definieren overeenkomstige het beleidskader. Het gebouw aan de Hermoesestraat 17a is een karakteristiek gebouw, dat behouden dient te worden en dat daarmee verbouwd kan worden tot één of meerdere wooneenheden. Volgens de regels van de Wro is niet voorzien in een deugdelijke en objectief begrensde wijzigingsbevoegdheid voor de verbouw van vrijgekomen bedrijfsgebouwen. 1i Mocht het gebouw onvoldoende waarde hebben om behouden te worden of als het bouwtechnisch niet geschikt kan worden gemaakt voor bewoning, dan dient het gebouw aan de Hermoesestraat opnieuw opgetrokken te kunnen worden. 2 Rick Zeedijk makelaardij, Postbus 89, te 4000 AB Tiel, namens de heer A.M. Hoogteijling, Oude Tielseweg te Tiel. 2a Al geruime tijd wil de heer Hoogteijling op het perceel Oude Tielseweg 17a een woonhuis oprichten. De huidige opstallen voldoen niet meer als woongebouw. De te slopen opstallen op het perceel Oude Tielseweg 17a beslaan circa 300 m2. Het parapluplan vereist sloop van tenminste 500 m2 opp. Door het aantal meters aan te passen in het paraplubestemmingsplan van 500 naar 300 bestaat voor de heer Hoogteijling de mogelijkheid een In artikel 2.1 van de bestemmingsregels is aangegeven wat onder vrijgekomen (agrarische) bedrijfsbebouwing moet worden verstaan. De Tielse regeling bevat geen aparte mogelijkheden voor 'karakteristieke gebouwen' (zie het standpunt onder 1b). (Overigens ontbreekt een onderbouwing van de stelling.) Het college kan de wijzigingsbevoegdheid gebruiken voor hergebruik van vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen, onder deugdelijke en objectieve voorwaarden. Het vigerend bestemmingsplan Buitengebied 2005 voorziet in herbouw van agrarische bedrijfswoningen en - gebouwen (ten behoeve van de agrarische functie of bedrijfsvoering). In het parapluplan Regionale regelingen is aangegeven dat een minimale oppervlakte van 500 m2 vereist is voor nieuwbouw, omdat er sprake moet zijn van een kwaliteitsimpuls aan het buitengebied. De begrenzing van het regionale beleidskader is overgenomen. Gegrond, in overeenstemming met het advies onder 1b. De hoorcommissie constateert dat het in de zienswijze genoemde gebouw aan de Hermoesestraat 17a is opgenomen in het bijlagenboek van de Welstandsnota (pag. 67: Hermoesestraat BY 17) en daarin is gewaardeerd met cultuurhistorische en ensemblewaarde. Ongegrond. De hoorcommissie is van mening dat de regeling in kwestie uit het ontwerp bestemmingsplan voldoet aan de daaraan gestelde voorwaarden in de Wro. De hoorcommissie is van mening dat de afweging voor het oprichten van een woonhuis niet thuishoort in voorliggende procedure en geeft de indiener van de zienswijze in overweging om een bestemmingsplanwijziging aan te vragen. De hoorcommissie wijst hierbij echter wel op de versie 1.0 d.d pag. 4 van 8

5 woning op te richten. 3 De heer en mevrouw M.J. Snijder, Bredestraat 1, te 4062 PM Zennewijnen. 3a In artikel 4 van het paraplubestemmingsplan Regionale regelingen is opgenomen dat burgemeester en wethouders ontheffing kunnen verlenen voor bed & breakfast in bijgebouwen bij een woning. Het verzoek is om dit zodanig te wijzigen, dat ook ontheffing voor Bed & Breakfast kan worden verleend in bedrijfsgebouwen. De oorspronkelijke regelgeving, zoals is opgenomen in onder meer bestemmingsplan Buitengebied 2005, is bewust beperkt tot de woning zelf (het hoofdgebouw) om het risico van op den duur permanente bewoning (van semizelfstandige woonruimte) zo klein mogelijk te houden. Vanuit de raad (commissie Ruimte , punt 11) is verzocht om bed & breakfast ook buiten de woning mogelijk te maken, in bijgebouwen. Dat is in dit parapluplan geregeld. De stap naar bed & breakfast in bedrijfsgebouwen is daarom minder groot dan voorheen. Gelijkstelling van bedrijfsgebouwen aan bijgebouwen is in theorie mogelijk. Het college merkt daarbij het volgende op. Verblijf in een bijgebouw of bedrijfsgebouw is niet langer afhankelijk van historie van deze kwestie en geeft de raad in overweging dit te betrekken bij de afwegingen. Nader onderzoek leidt namelijk tot de conclusie, dat deze kwestie eigenlijk afgewogen had moeten worden in het bestemmingsplan Buitengebied 2005, samen met alle andere destijds voorliggende kwesties en verzoeken. Omdat deze kwestie destijds niet is aangemeld door de indiener van de zienswijze zelf, noch is geconstateerd als afwijking van het bestemmingsplan in de retrospectieve toets, is het probleem nog niet opgelost. Een bestemmingsplanherziening is steeds door het college afgehouden, i.v.m. de nog lopende procedure en sinds kort i.v.m. het recent onherroepelijk geworden bestemmingsplan Buitengebied en de onwenselijkheid om na jaren afgesloten discussies opnieuw te starten (precedentwerking). Ongegrond. De hoorcommissie constateert dat in het voorliggend ontwerp de door de raad gevraagde uitbreiding op correcte wijze is verwerkt. Voor het overige deelt de hoorcommissie het standpunt van het college, dat verdere uitbreiding in theorie mogelijk is, maar merkt op dat deze afweging een politieke keuze vergt, die geen onderdeel uitmaakt van haar opdracht. versie 1.0 d.d pag. 5 van 8

6 4 Marcel en Hedy Smit, Ophemertsedijk 34a, te 4007 PB Tiel. 4a Verzoeken het paraplubestemmingsplan Regionale regelingen voor wat betreft Bed & Breakfast zodanig te wijzigen dat er een keuken en ontbijtruimte in het bijgebouw kunnen worden gerealiseerd en niet uitsluitend in de (hoofd)woning. bewoning van de (hoofd)woning. Het toestaan met ontheffing van bed & breakfast in bedrijfsgebouwen kan daarom aangemerkt worden als het voeren van een hotel of pension. De kleinschaligheid (twee kamers met maximum van vijf bedden) van de bed & breakfastregeling is het verschil. Er moet aandacht zijn voor controle op de schaalgrootte, gelet op de (doorgaans) grotere omvang van bedrijfsgebouwen. Maar - zoals eerder opgemerkt - ook een bijgebouw met bed & breakfast heeft meer het karakter van een semizelfstandige woonruimte gekregen, waarbij de rol van de bewoner van de (bedrijfs)woning professioneler is geworden.. Dit is overgenomen uit het regionale beleid. Er dient een afhankelijke relatie te bestaan tussen de gast en de eigenaar/bewoner van een pand. Als dit wordt losgelaten is er feitelijk sprake van verhuur van (een gedeelte van) de opstallen. Het bijgebouw zou ook gebruikt kunnen worden als de woning niet langer wordt bewoond of als bijvoorbeeld de bewoner(s) op vakantie zijn. Bed & breakfast wordt in Tiel aangemerkt als een 'bedrijf aan huis' (en dus gekoppeld is aan de woning/bewoner), dat niet uitgeoefend kan worden of niet wordt uitgeoefend als de bewoner(s) niet thuis zijn (of als er geen woning aanwezig is). In vergelijking tot de eerdere vraagstukken (van woning naar bijgebouwen naar bedrijfsgebouwen) zou dit een verder loslaten van de sturing betekenen, waarbij de koppeling met de woning (bedrijf aan huis) wordt losgelaten en in feite geen sprake meer is van bed & breakfast, maar van een andere vorm van logiesverstrekking. Daarnaast neemt het eerder gememoreerde risico op permanente bewoning cq toename van burgerwoningen verder toe. Ongegrond. De hoorcommissie constateert dat in het voorliggend ontwerp de door de raad gevraagde uitbreiding op correcte wijze is verwerkt. Voor het overige merkt de hoorcommissie op dat de gevraagde afweging een politieke keuze vergt, die geen onderdeel uitmaakt van haar opdracht. versie 1.0 d.d pag. 6 van 8

7 5 De heer H. Heerdt, Ophemertsedijk 40, te 4007 PB Tiel. 5a Wil graag artikel 4, onder 3 van de planregels aangepast Zie het standpunt onder 4a. Ongegrond. Zie verder het advies onder 4a. zien in het belang van de Bed & Breakfast gasten, in die zin dat het mogelijk is dat keuken en ontbijtruimte ook in het bijgebouw mogen in plaats van alleen in de hoofdwoning. 6 De heer L.A. Leenders, Nieuwe Tielseweg 22-03, te 4001 JW Tiel. 6a De heer Leenders vindt het goed dat het college van burgemeester en wethouders in het planologische accommoderen In het paraplubestemmingsplan worden de volgende mogelijkheden geboden: van Regionale regelingen ruimte geeft, Een regeling voor vrijkomende (agrarische) bebouwing; maar pleit er voor om de mogelijkheden die geboden worden aan agrariërs ook ten aanzien van de 'recreatie ondernemers' te laten gelden. een regeling voor de huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten en de mogelijkheid voor bed and breakfast in een bijgebouw bij een woning. De eerste regeling is bedoeld voor opstallen die een voormalige agrarische of andere bedrijfsmatige functie hadden en daarmee ook desgewenst voor voormalige recreatieve bedrijfsgebouwen. De regeling voor huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten is uitsluitend bedoeld voor agrariërs, dat klopt. De regionale regeling is op dit punt overgenomen. Ander gebruik is vanuit de problematiek van tijdelijke arbeidskrachten niet gevraagd en wordt nadrukkelijk niet wenselijk geacht. Dit om te voorkomen dat andere woonvormen gaan ontstaan in het buitengebied. De mogelijkheid voor bed and breakfast is gekoppeld aan de woning, maar geldt niet uitsluitend voor agrariërs. Ook in andere bedrijfswoningen en in burgerwoningen is deze 6b Verzoekt om alle van belang zijnde actiepunten zoals vermeld in de visie 'Kansen tussen de dijken' mee te nemen in het onderhavige paraplubestemmingsplan in plaats van slechts het onderdeel Bed & Breakfast. mogelijkheid aanwezig (zie ook standpunt onder 4a). Het planologisch beleid is faciliterend voor het sectoraal beleid. Zo ook in dit geval (zie bijv. de verruimde mogelijkheden in Tiel voor kleinschalig kamperen). Voorwaarde is vrijwel altijd een sectorale (beleids)lijn, die de koers aangeeft. Het planologisch beleid is slechts faciliterend. In het geval van het genoemde actieplan (nb. de in de Ongegrond. De actiepunten, waarop wordt gedoeld in de zienswijze, zijn niet concreet genoeg om te vertalen in een planologische regeling. versie 1.0 d.d pag. 7 van 8

8 brief genoemde punten behoren daar voor het merendeel niet toe) is de uitvoering al volop in gang gezet, maar waren op het moment van vaststelling van het ontwerp geen beleidspunten in beeld, die ver genoeg uitgekristalliseerd waren om in dit plan (gedetailleerd) meegenomen te kunnen worden. versie 1.0 d.d pag. 8 van 8