RICS-taxatiestandaarden Nederlandseedite

Transcriptie

1 RICS-taxatiestandaarden Nederlandseedite Edite6,april2010 IVSConform

2 YEditie 6 1 Maart 2009 RICS-taxatiestandaarden Nederlandse editie Editie 6, april 2010

3 De RICS Beoordelings- en taxatiestandaarden 6e editie werd van kracht met ingang van 1 april Deze uitgave van de RICS-taxatiestandaarden is een directe vertaling van de officiële Engelse tekst. In deze publicatie zijn met toestemming van de International Valuation Standards Council (IVSC) passages overgenomen uit de International Valuation Standards 8th edition 2008, waarvan zij het auteursrecht bezit. De door de IVSC uitgegeven Engelse tekst is de goedgekeurde tekst van de International Valuation Standards en kopieën hiervan zijn direct verkrijgbaar bij de IVSC, 12 Great George Street, Londen SW1P 3AD, Groot Brittannië, of mtissier@ivsc.org. De definities van marktwaarde, externe taxateur en gespecialiseerde objecten zijn met toestemming van de International Valuation Standards Committee overgenomen.

4 Verwijzingen naar de mannelijke vorm omvatten ook, waar van toepassing, de vrouwelijke vorm. Uitgegeven door The Royal Institution of Chartered Surveyors Surveyor Court Westwood Business Park Coventry CV4 8JE Groot Brittannië De auteur en uitgever accepteren geen aansprakelijkheid voor verlies veroorzaakt door het wel of niet handelen als gevolg van materiaal bevattend in deze uitgave. ISBN RICS Auteursrecht van deze uitgave in zijn geheel of gedeeltelijk ligt bij RICS en geen deel of gedeelte mag uitgegeven worden, zij het elektronisch, mechanisch, gefotokopieerd of anders (bekende of nog te bedenken methode), zonder voorafgaande toestemming van RICS.

5 RICS-taxatiestandaarden The Red Book Nederlandse versie RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) is de grootste organisatie voor deskundigen in onroerend/goed/zaken wereldwijd. Wij stimuleren best practice, voorschriften en consumentenbescherming van bedrijf en publiek. RICS is de voornaamste bron van onroerend/goed/kennis en zij verschaft onafhankelijk, onpartijdig advies aan regeringen en wereldorganisaties. RICS ( Royal Institution of Chartered Surveyors) is de grootste organisatie voor deskundigen op het gebied van onroerend goed, grond, bouwnijverheid en daaraan gerelateerde milieukwesties wereldwijd. Wij ontwikkelen beroepsnormen en voorschriften en stimuleren bescherming van consumenten, bedrijven en publiek. RICS is de voornaamste bron voor onroerendgoedkennis en verschaft onafhankelijk onpartijdig advies aan regeringen en mondiale organisaties. De RICS-taxatiefaculteit is het kenniscentrum voor taxatiekwesties en is verantwoordelijk voor het vastleggen van standaarden voor alle RICS-leden die taxaties uitvoeren. De RICS-taxatiestandaarden (The Red Book) worden uitgegeven door de RICStaxatiefaculteit. De eerste uitgave was in 1980 en sindsdien is het meerdere malen geactualiseerd. De standaarden in het huidige formaat werden voor het eerst in 2008 uitgegeven, gevolgd door een wijziging in september 2008, een herdruk in maart 2009, een verdere wijziging in juli 2009 en deze herdruk van april Het Red Book bevat verplichte regels en voorlichting over best practice voor alle RICS-leden wereldwijd die taxaties van onroerend goed en andere vastgoedtaxaties uitvoeren. De standaarden in het Red Book zijn in overeenstemming met de International Valuation Standards, uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC). Deze editie van de RICS-taxatiestandaarden is een directe vertaling van de officiële Engelse tekst. De Engelse versie blijft de formeel goedgekeurde versie. De RICS tracht met de hoogste zorg te waarborgen dat de vertaling zo dicht mogelijk het origineel weerspiegelt. Mocht er toch verschil in betekenis voorkomen tussen de twee documenten, dan moet de originele Engelse versie als juiste tekst gehandhaafd worden. Bijzondere dank komt toe aan de Taxatie Commissie van RICS Nederland en Bente Fidler die hebben geholpen bij de totstandkoming van deze uitgave.

6 Wijzigingen per april 2010 Deze actualisering en herdruk van de zesde editie van het Red Book bevat belangrijke nieuwe bepalingen. De leden dienen ervoor te zorgen dat de wijzigingen in hun eigen procedures worden opgenomen. Deze herdruk bevat ook wijzigingen die waren opgenomen in de actualisering die met ingang van 1 juli 2009 van kracht werd. De standaarden in de zesde editie zijn per 1 januari 2008 in werking getreden en zijn van toepassing op alle taxatierapporten die op of na die datum zijn afgegeven. Waar wijzigingen zijn aangebracht is de toepasselijke ingangsdatum onmiddellijk na het desbetreffende praktijkvoorschrift, de bijlage of de richtlijn aangegeven. Samenvatting van de wijzigingen In de Standaarden is de term 'lid' vervangen door 'taxateur', tenzij de context duidelijk anders vereist, om de terminologie beter te laten aansluiten bij het registratiebeleid voor taxateurs. 1 Inleiding - In de herziene Inleiding zijn verwijzingen opgenomen naar het registratie- en controlebeleid, de beschikbaarheid van het Red Book in verschillende talen en naar gepubliceerde nationale praktijkvoorschriften. 2 Verklarende lijst van termen - De volgende termen en omschrijvingen zijn toegevoegd of gewijzigd: geregistreerd bij RICS, lid,object en immaterieel actief. 3 PS 1 Naleving van voorschriften en ethische vereisten - Dit praktijkvoorschrift omvat de belangrijkste wijzigingen, waaronder: PS 1.4 Kwalificaties van de taxateur - De gewijzigde versie van dit praktijkvoorschrift verwijst uitdrukkelijk naar het registratie- en controlebeleid. PS 1.5 Kennis en vaardigheden - Ter ondersteuning van de controle op de naleving is een nieuwe paragraaf toegevoegd die specifiek verwijst naar het vereiste om een lijst bij te houden van de namen van alle betrokken taxateurs, samen met een bevestiging dat elk van hen voldoet aan de vereisten van PS 1. Dienovereenkomstig is ook Bijlage 6.1 onder (r) gewijzigd. PS 1.8 Aanvullende openbaarmakingsvereisten - De in 2003 gepubliceerde vijfde editie van het Red Book bevatte praktijkvoorschriften die de openbaarmaking vereisten van bepaalde informatie in geval een taxatie werd aangemerkt als een taxatie voor een gereguleerd doel ('regulated purpose valuation', zoals voor het Verenigd Koninkrijk omschreven in UKPS 5).

7 Het was de bedoeling dat in de loop der tijd de principes voor openbaarmakingen in verband met dit type taxaties op internationaal vlak zouden worden opgesteld. Na uitgebreide consultatie (met inbegrip van de publicatie van een conceptregeling), is deze stap genomen. Dit nieuwe praktijkvoorschrift legt de omstandigheden vast waarin bepaalde informatie openbaar moet worden gemaakt. Dit praktijkvoorschrift is alleen van toepassing indien de taxatie een doel dient waarin een publiek belang bestaat of waarop derden zich kunnen verlaten. Voorbeelden van dergelijke doeleinden zijn opgenomen in het commentaar bij het praktijkvoorschrift. Dienovereenkomstig zijn ook wijzigingen aangebracht in UKPS 5 Regulated purpose valuations (voor het Verenigd Koninkrijk). 4 PS 4.1, Taxaties voor jaarrekeningen Er is een paragraaf aan het commentaar toegevoegd waarin advies wordt gegeven met betrekking tot het opstellen van jaarrekeningen voor kleine en middelgrote entiteiten. Bijlage 1.1 Geheimhoudingsplicht, risico s van aantasting van onafhankelijkheid en objectiviteit en belangenverstrengeling - Krachtens de gewijzigde versie van paragraaf van deze bijlage wordt nu vereist dat de taxateur de opdrachtgever expliciet om bevestiging verzoekt dat laatstgenoemde geen bezwaar heeft tegen de taxateur in het geval van bestaande of potentiële belangenverstrengeling. 5 Bijlage 4.4 Taxaties ten behoeve van de zekerstelling van commerciële leningen Paragraaf 3.3 is gewijzigd om de bedoeling ervan duidelijker te maken. In de gewijzigde paragraaf is er sprake van aanvullende criteria in plaats van alternatieve eisen. 6 PS 6 Taxatierapporten De strekking van het commentaar met betrekking tot PS 6.1(r) is uitgebreid en omvat nu ook de herziening van PS 1. 7 Nieuwe GN 7 Roerende zaken - Roerende zaken hebben andere kenmerken dan grond en gebouwen. Om taxateurs te helpen voldoen aan de voorschriften van het Red Book is deze nieuwe Richtlijn, die in juli 2009 als concept werd gepubliceerd, nu van kracht geworden.

8 Inhoudsopgave Inleiding 1 1. Doel van deze Standaarden 1 2. Internationale taxatiestandaarden 1 3. Afdwingen van deze Standaarden 3 4. De indeling van deze Standaarden 3 5. Wijzigingen en voorlopige bekendmakingen 4 6. Ingangsdatum 5 7. Vertalingen en nationale praktijkvoorschriften 5 Verklarende lijst van termen 6 Praktijkvoorschriften 13 PS 1 Naleving van voorschriften en ethische vereisten 13 PS 1.1 Conformiteit met deze Standaarden 13 PS 1.2 Uitzonderingen 15 PS 1.3 Afwijkingen 17 PS 1.4 Kwalificaties van de taxateur 18 PS 1.5 Kennis en vaardigheden 18 PS 1.6 Onafhankelijkheid en objectiviteit 19 PS 1.7 Aanvullende criteria voor onafhankelijkheid 20 PS 1.8 Aanvullende openbaarmakingsvereisten voor taxaties waarbij 21 sprake is van een publiek belang of waarop derden zich kunnen verlaten Bijlage 1.1 Geheimhoudingsplicht, risico s van aantasting van 27 onafhankelijkheid en objectiviteit en belangenverstrengeling PS 2 Overeenstemming over de opdrachtvoorwaarden 33 PS 2.1 Bevestiging van de Opdrachtvoorwaarden 33 PS 2.2 Bijzondere uitgangspunten 34 PS 2.3 Marketingbeperkingen en gedwongen verkopen 35 PS 2.4 Beperkte informatie 37 PS 2.5 Hertaxatie zonder bezichtiging 37 PS2.6 Kritische controle 38 Bijlage 2.1 Regelingen van de Opdrachtvoorwaarden 40 Bijlage 2.2 Uitgangspunten 48 Bijlage 2.3 Bijzondere uitgangspunten 52 PS 3 Basis van waarde 56 PS 3.1 Basis van waarde 56 PS 3.2 Marktwaarde 58 PS 3.3 Markthuur 62 PS 3.4 Waarde en beleggingswaarde 64 PS 3.5 Reële waarde 65 PS 4 Toepassingen 67 PS 4.1 Taxaties voor jaarrekeningen opgesteld onder 67

9 Richtlijnen International Financial Reporting Standards (IFRS) dienen in overeenstemming te zijn met de IVSC International Valuation Application 1 (IVA 1). PS 4.2 Taxaties ten behoeve van de Zekerstelling van leningen 68 PS 4.3 Taxaties van objecten in de publieke sector voor 70 jaarrekeningen Bijlage 4.3 Toelichting van de European Mortgage Federation met 71 betrekking tot de hypotheekwaarde Bijlage 4.4 Taxaties ten behoeve van de zekerstelling van commerciële 74 leningen PS 5 Onderzoeken 82 PS 5.1 Bezichtigingen en onderzoeken 82 PS 5.2 Verificatie van informatie 84 PS 6 Taxatierapporten 86 PS 6.1 Minimuminhoud van taxatierapporten 86 PS 6.2 Beschrijving van een rapport 87 PS 6.3 De basis van waarde rapporteren 88 PS 6.4 Bijzondere uitgangspunten 88 PS 6.5 Gecorrigeerde vervangingswaarde in de particuliere sector 89 PS 6.6 Gecorrigeerde vervangingswaarde in de publieke sector 90 PS 6.7 Vergelijking van de gecorrigeerde vervangingswaarde en 91 de alternatieve marktwaarden PS 6.8 Negatieve waarden 92 PS 6.9 Objecten in meer dan één land 92 PS 6.10 Opname van andere taxaties 93 PS 6.11 Concept-rapportage 94 PS 6.12 Publicatieverklaring 95 PS 6.13 Gepubliceerde verwijzingen naar Afwijkingen en 97 Bijzondere uitgangspunten Bijlage 6.1 Minimuminhoud van taxatierapporten 98 Bijlage 6.2 Voorbeelden van aanvaardbare gepubliceerde verwijzingen 105 naar taxatierapporten Bijlage 6.3 Taxaties op grond van de Internationale financiële 107 rapportagestandaarden (IFRS) GN 1 Taxaties van bedrijfsgerelateerde objecten 110 GN 2 Installatie & apparatuur 118 GN 3 Taxaties van portefeuilles en groepen objecten 124 GN 4 Mineraalhoudende grond en afvalverwerkings-terreinen 127 GN 5 Taxatieonzekerheid 131 GN 6 Richtlijnen en verordeningen van de Europese Unie met 135 betrekking tot taxaties GN 7 Roerende za 141

10 Inleiding 1. Doel van deze Standaarden 1.1 De RICS verzorgt reeds sinds 1974 de uitgave van Taxatiestandaarden, informeel ook wel bekend als het Red Book. Aanvankelijk was het gebruik beperkt tot taxaties voor jaarverslagen, maar sinds het midden van de jaren negentig wordt het werk voor vrijwel alle taxaties toegepast. Ze zijn verplicht sinds Het doel van deze Standaarden is te bereiken dat taxaties van leden voldoen aan strenge eisen voor integriteit, helderheid en objectiviteit en worden gerapporteerd overeenkomstig erkende bases die voor dat doel geschikt zijn. In de Standaarden wordt het volgende gedefinieerd: de criteria die worden gebruikt om vast te stellen of leden over de juiste kwalificaties beschikken; de stappen die moeten worden genomen om werkelijke of vermeende bedreigingen van hun onafhankelijkheid en objectiviteit het hoofd te bieden; kwesties die moeten worden opgelost wanneer opdrachtvoorwaarden worden overeengekomen; taxatiebases, uitgangspunten en wezenlijke overwegingen waarmee bij de voorbereiding van een taxatie rekening moet worden gehouden; minimumrapportagestandaarden; kwesties die openbaar moeten worden gemaakt wanneer derden zich zouden kunnen verlaten op taxaties. 1.3 Deze Standaarden bevatten procedurele regels en richtlijnen voor leden aangaande de uitvoering van de meeste soorten taxatieinstructies. Het doel daarvan is om zeker te stellen dat opdrachtgevers objectief advies krijgen dat op een professionele manier wordt aangeboden en voldoet aan internationaal erkende standaarden. De Standaarden vormen een kader voor best practice in de uitvoering en levering van taxaties voor verschillende doelen, maar schrijven leden niet voor hoe ze moeten taxeren, noch bespreken ze taxatiemethoden of -technieken. 1.4 Deze zesde editie verscheen in 2007 om de vanaf 1 juni 2007 van kracht zijnde nieuwe gedragscode van het RICS op te nemen. Er zullen regelmatig wijzigingen worden aangebracht naar aanleiding van marktontwikkelingen en wijzigingen in wet- en/of regelgeving. 2. Internationale taxatiestandaarden 2.1 De International Valuation Standards Council (IVSC) publiceert de International Valuation Standards (IVS) waarin internationaal aanvaarde taxatieprincipes, -procedures en definities zijn vastgelegd. RICS heeft deze standaarden overgenomen. 1

11 2.2 Met de taxatiestandaarden van RICS beoogt RICS een effectief regelgevend kader te bieden, binnen de Gedragscode, zodat gebruikers van taxatiediensten erop kunnen vertrouwen dat een taxatie door een RICS-lid niet alleen wordt uitgevoerd overeenkomstig internationaal erkende standaarden, maar ook dat de taxateur (een individu dan wel een bedrijf) verplicht is zich aan deze standaarden te houden en dat er een effectieve sanctie staat op een wezenlijke schending van de voorschriften. Gezien de regelgevende functie van de RICSstandaarden worden zij op een andere manier aangeboden dan IVS. De principes, doelstellingen en gedefinieerde termen zijn evenwel identiek. 2.3 De RICS heeft ook specifieke vereisten die niet voorkomen in IVS of uitvoeriger of strenger zijn dan de vergelijkbare bepalingen in IVS. Dat betekent dat er sommige verschillen zijn in de gedetailleerde vereisten van IVS en die van deze Standaarden, vooral met betrekking tot de opdrachtvoorwaarden en de onderzoeken van de taxateur. Aangezien deze verschillen echter neerkomen op strengere eisen dan die van IVS, stelt RICS dat een taxatie die aan deze Standaarden voldoet, automatisch voldoet aan IVS. Taxatiestandaarden anders dan die van RICS en nationale wettelijke vereisten 2.4 Taxateurs kunnen wettelijk verplicht zijn of door opdrachtgevers gevraagd worden om een taxatie uit te voeren overeenkomstig de standaarden van een andere organisatie of nationale wettelijke vereisten. Het kan hierbij gaan om: Nationale wettelijke vereisten die zijn opgelegd door wettelijk erkende organisaties die taxatiepraktijken reguleren Taxatiestandaarden die door een andere organisatie zijn ingesteld voor taxaties in een bepaald land (zoals de Uniform Standards of Professional Appraisal Practice in the USA) Taxatiestandaarden die door een andere organisatie zijn ingesteld die niet specifiek voor één bepaald land gelden (zoals de European Valuation Standards (Europese taxatiestandaarden) van TEGoVA) Hoewel leden op grond van PS 1.1 zich moeten houden aan RICSstandaarden, mogen zij dergelijke opdrachten aanvaarden. In dergelijke gevallen geldt dat de vereisten waaraan de taxateur zich moet houden, voorrang hebben en enige conflicten met specifieke regels in deze standaarden dienen te worden beschouwd als geoorloofde afwijkingen (zie PS 1.3). Taxateurs dienen echter nog steeds voor ogen te houden dat zij daarbij niet onder het niveau van de vereisten van deze standaarden opereren. 2

12 3. Afdwingen van deze Standaarden 3.1 Navolging van deze taxatiestandaarden is verplicht voor leden van RICS. 3.2 De standaarden van RICS moeten worden aangehouden door bij RICS geregistreerde taxateurs en bedrijven ongeacht het land waarin ze opereren. De National Associations van RICS kunnen aanvullende standaarden en richtlijnen produceren of goedkeuren ter ondersteuning van taxatiepraktijken in hun specifieke land (zie PS 1.1.6) 3.3 Naleving van deze standaarden zal worden afgedwongen in overeenstemming met het registratie- en controlebeleid (zie PS 1.1.). 4. De indeling van deze Standaarden 4.1 De Standaarden, die worden voorafgegaan door een Inleiding en de Verklarende lijst van termen, zijn verdeeld in de volgende rubrieken: Praktijkvoorschriften. Deze zijn in de volgende rubrieken onderverdeeld: PS 1. Naleving en ethische vereisten; PS 2. Overeenkomst over Opdrachtvoorwaarden; PS 3. Bases van waarde; PS 4. Toepassingen; PS 5. Onderzoeken; PS 6. Taxatierapporten. Richtlijnen. Nationale praktijkvoorschriften. Nationale richtlijnen. 4.2 Praktijkvoorschriften worden aangegeven met een PS-nummer (bijvoorbeeld PS 1.1). Nationale praktijkvoorschriften worden aangegeven met een PS-nummer voorafgegaan door letters die de Association aanduiden (bijvoorbeeld UK PS 1.1 of IGN PS 1.1). 4.3 Elk praktijkvoorschrift heeft de volgende structuur: Individuele Voorschriften die bestaan uit een kort voorschrift of korte regel gevolgd door, waar toepasselijk, een commentaar met aanvullende informatie als hulp bij interpretatie en toepassing daarvan; Bijlagen met ondersteunende informatie waarnaar verwezen wordt in de commentaren. Bijlagen bevatten óf materiaal ter uitbreiding van de informatie vervat in het praktijkvoorschrift of com mentaar, óf achtergrondmateriaal voor het verkrijgen van inzicht in de 3

13 context van het specifieke praktijkvoorschrift of de standaarden waarbij de betreffende Bijlage hoort. 4.4 In de richtlijnen wordt toegelicht hoe de taxatiestandaarden moeten worden toegepast op bepaalde soorten objecten of in bepaalde situaties door kwesties naar voren te halen die specifiek zijn voor het onderwerp van de richtlijnen, en deze in de context van de taxatiestandaarden te bespreken. 4.5 Wanneer in een standaard gebruik wordt gemaakt van een gedefinieerde term, wordt deze in de tekst aangegeven door middel van cursief. Wanneer citaten uit andere publicaties zijn opgenomen, zien ze eruit zoals in het volgende voorbeeld: 4. Leden dienen hun beroepsmatige werkzaamheden met de vereiste deskundigheid, zorg en toewijding uit te voeren met inachtneming van de technische standaarden die van hen worden verwacht. Gedragscode RICS Leden 2007, paragraaf Wijzigingen en voorlopige bekendmakingen 5.1 De inhoud van deze Standaarden wordt regelmatig herzien en indien noodzakelijk zullen van tijd tot tijd wijzigingen en toevoegingen worden gepubliceerd. Voorlopige wijzigingen en toevoegingen zullen beschikbaar worden gesteld op voordat deze worden opgenomen in de eerstvolgende herdruk van de standaarden. 5.2 Indien wijzigingen aanzienlijke gevolgen kunnen hebben, zoals bijvoorbeeld het geval is bij het herschrijven van een Bijlage of een Richtlijn, zullen deze als Voorlopige bekendmaking worden gepubliceerd. Een Vooopige bekendmaking bevat de tekst zoals die door de Valuation Standards Board van RICS is goedgekeurd voor publicatie. 5.3 Het doel van een Voorlopige bekendmaking is om leden de gelegenheid te geven om aan- en opmerkingen te plaatsen ten aanzien van de goedgekeurde tekst en mogelijke tekortkomingen aan te geven voordat de tekst officieel van kracht wordt. Na overweging van de ingediende aan- en opmerkingen zal de tekst van een Voorlopige bekendmaking van kracht worden op de ingangsdatum van de volgende herziening na de publicatie ervan. 5.4 De Valuation Standards Board van RICS ziet suggesties voor opname van aanvullend materiaal of verzoeken om opheldering van de tekst gaarne tegemoet. 4

14 6. Ingangsdatum 6.1. De Standaarden in deze editie zijn op 1 januari 2008 van kracht geworden en zijn van toepassing op alle taxatierapporten die op of na die datum zijn uitgegeven. Indien standaarden worden gewijzigd, wordt de ingangsdatum van de wijzigingen direct na ieder praktijkvoorschrift, iedere bijlage of richtlijn weergegeven Indien leden de papieren versie van de Standaarden bezitten, wordt hen aangeraden een exemplaar van iedere herdruk te bewaren samen met tussentijdse wijzigingen, als naslag. Exemplaren van de versie zoals die op enige specifieke datum beschikbaar is, kunnen worden verkregen via de bibliotheek van RICS. 7. Vertalingen en nationale praktijkvoorschriften 7.1. De internationaal toepasselijke praktijkvoorschriften en richtlijnen van de standaarden zijn beschikbaar in verschillende talen. National Associations (nationale verenigingen) werken momenteel aan de ontwikkeling van hun eigen standaarden die krachtens PS en verplicht van toepassing zullen zijn De standaarden zijn onder meer beschikbaar in de volgende talen: Chinees, Nederlands, Engels, Frans, Duits, Italiaans, Russisch en Spaans Nationale praktijkvoorschriften zijn beschikbaar voor Ierland, Hong Kong en het Verenigd Koninkrijk Al deze publicaties zijn beschikbaar voor leden van RICS op of via inschrijving op (01/03/2010) INGANGSDATUM 01/04/2010) 5

15 Verklarende lijst van termen gebruikt in de Taxatiestandaarden In de onderstaande tabel worden verscheidene termen gedefinieerd die in deze Standaarden worden gebruikt. Waar een term wordt gebruikt zoals gedefinieerd, wordt zulks aangegeven in de tekst door middel van cursief. Er kunnen nog meer termen zijn opgenomen in de taxatiestandaarden van een National Association (Nationale Vereniging) en deze worden gedefinieerd in de context van het specifieke praktijkvoorschrift van die National Association. Aankooprapport Activa Afwijking Basis van waarde Bedrijf Bedrijfsgerelateerd object Beleggingswaarde, of Waarde Bezichtiging Een rapport dat wordt opgesteld om een opdrachtgever te adviseren over de geschiktheid van een object voor aankoop en dat al dan niet een taxatie bevat. Onroerende en roerende goederen Bijzondere omstandigheden waarin de taxateur het niet juist of niet praktisch acht om de taxatie volledig in overeenstemming met een praktijkvoorschrift in deze standaarden uit te voeren. Een beschrijving van de fundamentele meetprincipes van een taxatie op een gespecificeerde datum. Het bedrijf of de organisatie waarvoor de taxateur werkt of via welke het lid optreedt. Een object met handelspotentieel, zoals hotels, benzinestations, restaurants enzovoort, waarvan de Marktwaarde mogelijkerwijs ook ander bezit inhoudt dan alleen grond en gebouwen. Dit soort objecten worden meestal verkocht als werkend bezit, rekening houdend met hun handelspotentieel. Ook wel object met handelspotentieel genoemd. De waarde van een object voor een bepaalde belegger of klasse beleggers voor geïdentificeerde beleggingsdoelen. Dit subjectieve concept bindt een bepaald object aan een bepaalde belegger, groep beleggers of entiteit met identificeerbare beleggingsdoelen en/of - criteria. Een bezichtiging van een object om deze te beschouwen en relevante informatie te verkrijgen om een professionele opinie betreffende de waarde ervan te kunnen geven. Tenzij met de opdrachtgever anders is overeengekomen, houdt de term in dat de taxateur 6

16 het object zowel van binnen als van buiten bezichtigt, waar toegang mogelijk is. (Zie ook onderzoek). Bijzondere koper Bijzonder uitgangspunt Bijzondere waarde Derde Directeur(en) Externe taxateur Gecorrigeerde vervangingswaarde Een koper voor wie een bepaald object een bijzondere waarde heft vanwege voordelen die verbonden zijn met het bezit ervan, waarover algemene kopers in de markt niet kunnen beschikken. Een uitgangspunt dat: vereist dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de taxatiedatum; of een uitgangspunt is met betrekking tot welk redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper (niet zijnde een koper met een bijzonder belang) het zou hanteren op de taxatiedatum, rekening houdende met de heersende marktomstandigheden. Een bedrag boven de Marktwaarde dat de bijzondere aspecten van een object vertegenwoordigt die uitsluitend van waarde zijn voor een bijzondere koper. Iedere partij, anders dan de opdrachtgever, die mogelijk een belang in de taxatie of de uitkomsten daarvan heeft. Deze persoon of personen is/zijn verantwoordelijk voor het bestuur van een vennootschap, bedrijf of entiteit. Indien de context zulks toelaat, worden hieronder ook begrepen vergelijkbare functionarissen van een onderneming of andere organisatie zonder directeuren die met vergelijkbare taken zijn belast (bijvoorbeeld curatoren). Een taxateur die, tezamen met eventuele partners, geen wezenlijke banden met de opdrachtgevende onderneming of het onderwerp van de opdracht heeft. De huidige kosten van herbouw of vervanging van een actief door het moderne equivalent van het actief minus aftrek voor fysieke verslechtering en alle relevante vormen van veroudering en optimalisering. NB: dit is niet van toepassing op taxaties in gevolge van de Nederlandse Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Opmerking tbv overleg: na discussie is door de NL TaxCie besloten 7

17 niet alleen PROPERTY, maar ook ASSET (hier aan de orde) te vertalen dmv OBJECT, en niet door de (in NL gebezigde accountantsterm) ACTIEF. Geregistreerd bij RICS Gespecialiseerd object (a) een bedrijf dat geregistreerd is voor regulering door RICS overeenkomstig de statuten van RICS. (b) een lid dat als taxateur geregistreerd is in overeenstemming met het registratie- en controlebeleid. Een object dat zelden of nooit op de open markt wordt verkocht, anders dan door middel van een verkoop van het bedrijf waarvan het deel uitmaakt (het gebruikmakende bedrijf genoemd), vanwege de uniciteit die voortkomt uit de gespecialiseerde aard en ontwerp van het object, de configuratie, omvang, locatie of andere kenmerken. Voorbeelden zijn raffinaderijen, krachtcentrales, dokken, gespecialiseerde fabrieksfaciliteiten, openbare faciliteiten, kerken, musea. Handelsvoorraad Hypotheekwaarde Immaterieel actief Installatie & apparatuur Voorraad die wordt aangehouden voor verkoop in het kader van de normale reguliere bedrijfsuitoefening. Bijvoorbeeld met betrekking tot objecten, grond en gebouwen die worden gehouden voor verkoop door aannemers en projectontwikkelingsmaatschappijen Hypotheekwaarde is de waarde van het object die is vastgesteld door een taxateur op grond van een voorzichtige prognose van de toekomstige verhandelbaarheid van het object, rekening houdende met duurzame langetermijnaspecten van het object, de normale en locale marktvoorwaarden, de huidige bestemming en gebruik van het object en eventuele andere doeleinden waarvoor het geschikt is. Speculatieve factoren mogen niet in de hypotheekwaarde worden verrekend. De vastgestelde hypotheekwaarde moet op doorzichtige en heldere wijze worden gedocumenteerd. Een niet-monetair actief dat zich manifesteert door zijn economische eigenschappen. Het is niet fysiek van aard, maar verleent rechten en voorrechten aan de eigenaar die doorgaans inkomsten genereren. Materiële activa, anders dan grond en gebouwen, die: (a) in het bezit zijn van een entiteit voor gebruik in de productie of levering van goederen of diensten, voor verhuur aan derden, of voor administratieve doeleinden; en 8

18 (b) naar verwachting gedurende een periode zullen worden gebruikt. Internationale financiële Rapportagestandaarden (IFRS) Interne taxateur Jaarrekeningen Land Lid Machines & apparatuur Markthuur Standaarden die zijn vastgesteld door de International Accounting Standards Board met het doel uniformiteit in de boekhoudkundige principes te realiseren. De Standaarden zijn ontwikkeld binnen een conceptueel kader, zodat elementen van jaarrekeningen worden benoemd en behandeld op een wijze die universeel toepasbaar is. Deze Standaarden waren voorheen bekend als de International Accounting Standards (IAS). Een taxateur die in dienst is van de onderneming die de objecten in eigendom heeft of het accountantsbedrijf die verantwoordelijk is voor het opstellen van de jaarrekening en/of verslagen van de onderneming. Een interne taxateur is over het algemeen in staat te voldoen aan alle vereisten voor onafhankelijkheid en professionele objectiviteit die worden gesteld op grond van PS 1.4 t/m PS 1.6, doch kan in bepaalde soorten opdrachten om redenen van publieke presentatie en regulering mogelijk niet altijd voldoen aan de aanvullende criteria voor onafhankelijkheid zoals vermeld in PS 1.7. Schriftelijke verklaringen betreffende de financiële positie van een persoon of rechtspersoon en formele jaarrekeningen van voorgeschreven inhoud en vorm. Deze worden gepubliceerd om informatie te verstrekken aan een breed spectrum van nietgespecificeerde derden-gebruikers. Aan jaarrekeningen is een zekere mate van publiekrechtelijke aansprakelijkheid verbonden die is ontwikkeld binnen een regelgevend kader van boekhoudkundige grondslagen en de wet. Een georganiseerde politieke gemeenschap onder één regering. In het kader van deze Standaarden betekent Land ook Staat. Een Fellow, professioneel lid, kandidaat- lid of honorair lid van het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) of een lid van The Institute of Revenues Rating and Valuation (IRRV). Zie installatie & apparatuur Het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou 9

19 Marktwaarde Nationaal praktijkvoorschrift Object Onderzoek Opdrachtvoorwaarden Open marktwaarde Praktijkvoorschrift (PS ) kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Een voorschrift dat van toepassing is in een gespecificeerd land en dat de toepassing van een praktijkvoorschrift kan wijzigen. Alle rechten en belangen in grond (met en zonder gebouwen), installatie & apparatuur en slijtende activa en immateriële activa, tenzij de context duidelijk een beperktere definitie impliceert. De term is tevens van toepassing op andere activa gehouden als handelsvoorraad of onderhanden werk, wanneer de taxatie bedoeld is om een cijfer of cijfers op te nemen in een jaarrekening. Wanneer de context het toelaat, verwijst object tevens naar objecten. Een bezichtiging van een object of grond met het doel specifieke informatie in te winnen. Onderzoeken kunnen voor diverse doelen vereist zijn, zoals de beoordeling van de structurele toestand, de afmetingen, de bodemgesteldheid, de kwaliteit enzovoort. Schriftelijke bevestiging van de voorwaarden die door het lid worden voorgesteld of die door het lid en de opdrachtgever zijn overeengekomen als van toepassing op uitvoering en rapportage van de taxatie, de waardebepaling of de opinie betreffende de waarde. Een taxatiebasis die wordt ondersteund door de voorgaande edities van het Red Book. De toepassing ervan leidt tot hetzelfde resultaat als Marktwaarde. Een voorschrift betreffende de hoogste professionele standaarden die bindend zijn voor leden wanneer zij schriftelijke taxaties uitvoeren, in alle landen en voor alle doelstellingen waarop deze standaarden van toepassing zijn. 10

20 Portefeuille Een collectie of verzameling objecten die worden gehouden door een enkele entiteit. Rapport Het schriftelijke middel om de taxatie, waardebeoordeling of beoordeling van de waarde aan de opdrachtgever te leveren. Rapportdatum De datum waarop de taxateur het rapport ondertekent. Reële waarde Het bedrag waarvoor activa kunnen worden overgedragen of een schuld kan worden vereffend tussen geïnformeerde bereidwillige partijen bij een transactie tegen marktconforme voorwaarden. (Reële waarde is een krachtens de IFRS vereiste of toegestane meetbasis waarvan de toepassing onderworpen is aan specifieke eisen, die in PS 4.1 worden behandeld. Reële waarde wordt ook toegepast in andere situaties, bijvoorbeeld waar de taxateur een billijke prijs tussen twee specifieke partijen dient te bepalen, niet noodzakelijkerwijs de prijs die op een wijdere markt zou kunnen worden behaald.) Richtlijnen (GN) Schriftelijk/op schrift Synergiewaarde Taxatie Een richtlijn biedt verder materiaal en informatie betreffende geode taxatiepraktijken die van toepassing zijn in bepaalde omstandigheden. Waar voor specifieke professionele taken procedures worden aanbevolen, worden deze geacht best practices te belichamen en procedures te zijn waarvan de RICS en de IRRV menen dat leden ze normaal gesproken zouden moeten volgen om het vereiste niveau van professionele competentie te tonen. Schriftelijke verificatie, inclusief materiaal dat langs elektronische weg wordt verzonden. Een extra waarde-element dat voortkomt uit de combinatie van twee of meer belangen waarbij de waarde van de gecombineerde belangen meer bedraagt dan de som van de oorspronkelijke belangen. (Ook bekend als Huwelijkswaarde ). De schriftelijk gegeven opinie van een taxateur betreffende de waarde van een gespecificeerd belang of gespecificeerde belangen in een object op de taxatiedatum. Tenzij in de opdrachtvoorwaarden beperkingen zijn overeengekomen, moet deze worden geleverd na een bezichtiging en alle verdere onderzoeken en informatieverzameling die passend zijn gegeven de aard van het object en het doel van de 11

21 taxatie. Taxatiedatum De datum die met de opdrachtgever is overeengekomen waarop de taxatie plaatsvindt. Deze datum kan zijn gelegen voor de rapportdatum of daarmee samenvallen, maar kan niet erna zijn gelegen. Taxatiemethode Een procedure of techniek om tot de waarde te komen die in een basis van waarde wordt beschreven Toepassing internationale De toepassing van de International Valuation Standards gedefinieerd taxatiestandaarden Uitgangspunt Waarde Waardebepaling door de IVSC voor specifieke doelstellingen. Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie, met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd in het kader van de taxatieprocedure. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek door de taxateur niet vereist is om te bewijzen dat iets waar is. Zie beleggingswaarde. Zie taxatie (01/03/2010) INGANGSDATUM 01/04/

22 Praktijkvoorschriften PS 1: Naleving van voorschriften en ethische vereisten PS 1.1 Conformiteit met deze Standaarden Alle leden en bedrijven ter wereld die bij RICS geregistreerd staan en daarmee verklaren zich aan de voorschriften van RICS te zullen houden zijn verplicht te handelen conform deze taxatiestandaarden wanneer zij een opdracht aannemen waarvoor een schriftelijke taxatie vereist is, tenzij die opdracht er een is van het soort vermeld in PS 1.2 van deze standaarden, of wanneer specifiek afgeweken wordt van de standaarden zoals beschreven onder PS 1.3. Commentaar Status van deze Standaarden 1 Alle RICS-leden die taxaties uitvoeren worden geacht zich te houden aan deze taxatiestandaarden en ook aan eisen van de opdrachtgever of enige wettelijke vereisten, met inachtneming van de beperkte uitzonderingen zoals vermeld in PS 1.2. Deze standaarden zijn door het Practice Board van RICS goedgekeurd als technische standaarden die leden en bedrijven die geregistreerd staan voor regulering door RICS dienen te volgen. 2 In de Gedragscode voor leden staat: 4 Leden dienen hun beroepsmatige werkzaamheden met de vereiste deskundigheid, zorg, ijver en toewijding uit te voeren met inachtneming van de technische en professionele standaarden die van hen worden verwacht. Gedragscode RICS Leden Hoewel de Gedragscode van toepassing is op taxateurs en bedrijven die geregistreerd staan voor regulering door RICS, zijn de standaarden zo verwoord alsof ze op een taxateur van toepassing zijn. Indien het nodig is de Standaard toe te passen op een bedrijf dat geregistreerd staat voor regulering door RICS, dient deze dienovereenkomstig te worden geïnterpreteerd. 4 Het Commentaar bij ieder praktijkvoorschrift dient te worden beschouwd als een verplichting indien van de taxateur wordt vegnangd dat hij een specifieke handeling verricht. 13

23 5 Het materiaal in de Bijlagen komt neer op een verplichting waar dit is aangegeven in het praktijkvoorschrift waarop het betrekking heeft, in andere gevallen is het puur een advies. Nationale RICS-praktijkvoorschriften 6 Praktijkvoorschriften die zijn gepubliceerd of aangenomen door een National Association van RICS, zijn verplicht in de landen waarop ze van toepassing zijn. Praktijkvoorschriften van National Associations van RICS zijn bedoeld als aanvulling of correctie op deze taxatiestandaarden om te voldoen aan de eisen van plaatselijke wet- of regelgeving. In het geval dat deze standaarden met elkaar in strijd zijn, zijn de praktijkvoorschriften van de National Association van kracht, maar dat mag niet worden uitgelegd als toestemming om een minder stringente norm te hanteren dan de wereldwijde standaarden. 7 Indien de taxatie objecten betreft in twee of meer landen met verschillende taxatiestandaarden, moet de taxateur tot overeenstemming zien te komen met de opdrachtgever over de vraag welke Standaarden van toepassing zullen zijn op de opdracht. Conformiteit met andere taxatiestandaarden 8 RICS erkent dat de taxateur kan worden gevraagd een rapport in te dienen dat voldoet aan andere taxatiestandaarden dan die van RICS. Voordat zo'n verzoek als afwijking wordt beschouwd (PS 1.3), dient de taxateur na te gaan of de RICS-taxatiestandaarden dezelfde standaard of een strengere standaard hanteren. Zo ja, dan moet de volgende verklaring worden opgenomen in de opdrachtvoorwaarden en het rapport: Dat de taxatie plaatsvond conform de RICS-taxatiestandaarden (zie PS 2.1 (p) en PS 6.1 (p)); en Dat de RICS-taxatiestandaarden dezelfde standaard of een strengere standaard hanteert als de genoemde standaard en dus met deze standaarden strookt; en Dat aan eventuele aanvullende criteria in de genoemde standaard zal worden voldaan Richtlijnen 9 De richtlijnen hebben niet dezelfde bindende status als praktijkvoorschriften (zijn niet bindend). Ze beschrijven de standaard van het werk dat wordt verwacht van een redelijke, competente taxateur met ervaring in het onderwerp waarop de richtlijnen betrekking hebben. 10 Erkend wordt dat er situaties en omstandigheden zijn waarin taxateurs op basis van hun professionele deskundigheid en oordeel besluiten dat het niet noodzakelijk is de richtlijnen te volgen. Indien het advies 14

24 echter niet wordt opgevolgd en de handelingen van een taxateur worden bekritiseerd, zal van hem gevraagd worden de ondernomen stappen te rechtvaardigen en kan dat meewegen bij eventuele disciplinaire maatregelen. Controle op de naleving van deze taxatiestandaarden 11 Als zelfregelend orgaan heeft RICS op basis van haar Reglement het recht informatie in te winnen bij haar leden of bedrijven. Dit recht betreft ook de controle op de naleving van deze taxatiestandaarden. 12 De procedures waarmee dergelijke rechten worden uitgeoefend met betrekking tot taxaties, zijn te vinden op de website van RICS, (01/03/2010) INGANGSDATUM 01/04/2010 PS 1.2 Uitzonderingen Deze Standaarden hoeven niet te worden toegepast op taxaties bedoeld voor: Advies in de loop van een gerechtelijke procedure; Arbitrage en vergelijkbare geschillen; Advies als voorbereiding op of gedurende onderhandelingen; Interne taxaties; Bepaalde makelaarswerkzaamheden. Commentaar 1 Voor bepaalde soorten taxatieadvies zou de verplichte toepassing van deze Standaarden onpraktisch zijn. Een taxatie kan bijvoorbeeld moeten worden geleverd overeenkomstig procedures die zijn opgenomen in een wettelijke regeling of een overeenkomst. In andere gevallen kan de taxatie nodig zijn voor een gerechtelijke procedure of voor onderhandelingen. Specifieke vrijstellingen van deze Standaarden worden vermeld in de volgende paragrafen. De taxateur blijft echter onderworpen aan de Gedragscode en ook al is naleving van deze Standaarden voor de genoemde werkzaamheden niet verplicht, de RICS beschouwt het als een goede praktijk deze Standaarden toe te passen voor zover niet in strijd met de opdracht of hetdoel van de opdracht, ook wanneer naleving van deze Standaarden voor de genoemde werkzaamheden niet verplicht is. Advies in de loop van een gerechtelijke procedure 15

25 2 Taxaties die worden opgesteld in afwachting van een optreden als getuige-deskundige voor de rechter, een tribunaal of commissie in verband met een gerechtelijke procedure die betrekking heeft op kwesties waarbij de waarde van objecten in geschil is. 3 Echter kan aanvaarding van de principes en definities in Standaarden die relevant en toepasbaar zijn, de geloofwaardigheid van de getuigenverklaring en de positie in een kruisverhoor versterken. Taxateurs worden verwezen naar het RICS-praktijkvoorschrift Surveyors Acting as Expert Witnesses (bezoek daarvoor de website 4 Deze uitsluiting is niet van toepassing wanneer de waarde nog niet in geschil is, bijvoorbeeld wanneer de taxatie vereist is als deel van een procedure gericht op beslechting van een bredere kwestie, zoals een echtscheiding. Uitspraken en Beslissingen 5 De besluiten en rapporten van arbiters, onafhankelijke deskundigen en bemiddelaars die benoemd zijn met het oog op de beslechting van geschillen. 6 Deze kwesties worden uitgesloten, omdat de opdrachtvoorwaarden gewoonlijk wettelijke en/of contractuele vereisten bevatten die de opdracht beheersen. Wanneer een taxateur echter als onafhankelijk deskundige optreedt, wordt aanbevolen de principes van deze Standaarden te volgen voor zover deze niet in strijd zijn met de opdrachtvoorwaarden. 7 Leden die worden benoemd met betrekking tot huurgeschillen ter zake van commerciële objecten, worden verwezen naar de RICS-richtlijn Surveyors Acting as Arbitrators and Independent Experts in Commercial Property Rent Reviews (bezoek daartoe de website Gedurende onderhandelingen 8 Advies over de waarschijnlijke uitkomst van lopende of aanstaande onderhandelingen, of verzoeken om cijfers die kunnen worden aangehaald in verband met dergelijke onderhandelingen. Indien de onderhandelingen betrekking hebben op een kwestie die voor een beslissing kan worden voorgelegd aan een derde, een tribunaal of een rechtbank, dienen taxateurs kennis te nemen van het commentaar in de alinea over advies in de loop van een gerechtelijke procedure. Interne taxaties 9 Taxaties door interne taxateurs uitsluitend voor intern gebruik door hun organisatie, waarbij geen enkel deel van het Rapport, inclusief het 16

26 taxatiecijfer, zal worden gezien door of bekendgemaakt aan een derde. De taxateur blijft echter gebonden door de Gedragscode en waar mogelijk dienen de principes van de taxatiestandaarden te worden toegepast. Bepaalde makelaarswerkzaamheden 10 Advies over de naar verwachting te realiseren of te betalen prijs, gegeven in afwachting van of in de loop van een opdracht tot verkoop of verwerving van een belang in objecten, inclusief advies betreffende de vraag of een bepaald bod moet worden aanvaard of gedaan. Deze vrijstelling is niet van toepassing indien de opdrachtgever verzoekt om een aankooprapport met een taxatie. (01/03/2010) INGANGSDATUM 01/04/2010 PS 1.3 Afwijkingen In het rapport moet een duidelijke schriftelijke verklaring betreffende een eventuele afwijking van een gespecificeerd praktijkvoorschrift worden opgenomen, tezamen met nadere gegevens daarover, de redenen daarvoor en de bevestiging van de instemming van de opdrachtgever. Afwijking van PS 1.1 of 1.3 is in geen enkel geval toegestaan. Commentaar 1 Wanneer de taxateur van mening is dat er bijzondere omstandigheden zijn waarin het niet passend of niet praktisch is de taxatie volledig overeenkomstig het relevante praktijkvoorschrift uit te voeren, moeten die omstandigheden met de opdrachtgever worden bevestigd en overeengekomen als specifieke afwijking, voordat gerapporteerd wordt. 2 Wanneer een taxatiebasis wordt gebruikt die niet erkend wordt in deze standaarden, is dat een afwijking die expliciet moet worden genoemd in de opdrachtvoorwaarden en het rapport. In het rapport dient ook het verschil te worden aangewezen tussen de gebruikte basis en het meest daarop gelijkende erkende equivalent. 3 Van een taxateur die een afwijking hanteert, kan worden verlangd dat hij de redenen daarvoor rechtvaardigt jegens de RICS of de IRRV. Indien de naar voren gebrachte reden of redenen en/of de wijze waarop de afwijking wordt toegelicht of onderbouwd, niet tot genoegen van de RICS of de IRRV is, hebben zij het recht disciplinaire maatregelen te nemen. 17

27 PS 1.4 Kwalificaties van de taxateur Elke taxatie waarop deze Standaarden van toepassing zijn, moet worden opgesteld door of onder supervisie staan van een behoognijk gekwalificeerde taxateur die daarvoor verantwoordelijkheid aanvaardt. Commentaar 1 Of een persoon behoorlijk gekwalificeerd is voor het uitvoeren van een taxatie wordt bepaald door een combinatie van factoren: academische/professionele kwalificaties, die technische competentie aantonen lidmaatschap van een professionele organisatie, dat aanvaarding van ethische normen met zich meebrengt; praktische ervaring als taxateur. naleving van nationale wettelijke voorschriften met betrekking tot het recht om taxaties uit te voeren indien de taxateur lid is van de RICS, registratie in overeenstemming met het registratie- en controlebeleid. 2 Leden van de RICS moeten specifieke opleidings- en competentieniveaus bereiken en in stand houden. Aangezien leden echter in een breed spectrum van specialismen en markten actief zijn, betekent lidmaatschap van de RICS of IRRV op zichzelf niet dat een persoon over de noodzakelijke praktische ervaring met taxaties in een bepaalde sector of markt beschikt. 3 In sommige landen wordt van taxateurs vereist dat zij gecertificeerd zijn of een vergunning hebben om bepaalde taxaties uit te voeren en in die gevallen is PS van toepassing. De opdrachtgever of praktijkvoorschriften van National Associations kunnen strengere eisen stipuleren. (01/03/2010) INGANGSDATUM 01/04/2010 PS 1.5 Kennis en vaardigheden De taxateur moet voldoende actuele lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van de specifieke markt hebben en de vaardigheden en het inzicht om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Commentaar 1 Indien de taxateur niet het vereiste deskundigheidsniveau heeft om een bepaald deel van de opdracht op passende wijze uit te voeren, dient de taxateur te beslissen welke hulp nodig is door het verzamelen en 18

28 interpreteren van relevante informatie van andere professionals, zoals specialistische taxateurs, geologen, mijnbouwkundig ingenieurs, accountants en juristen. 2 Aan de vereisten met betrekking tot de persoonlijke kwalificatie kan worden voldaan door een combinatie van taxateurs binnen het bedrijf, mits elk van hen aan alle andere vereisten van dit praktijkvoorschrift voldoet. 3 Indien de taxateur voorstelt een ander bedrijf in te schakelen voor de uitvoering van bepaalde taxaties die deel uitmaken van de opdracht, moet de goedkeuring van de opdrachtgever worden verkregen (zie ook PS 6.10, Opname van andere taxaties) 4 Om te voorzien in een controleprocedure met het oog op naleving of kwaliteitsbewaking, moet, indien de taxatie wordt uitgevoerd of indien daaraan wordt bijgedragen door meer dan één taxateur, een lijst van de betrokken taxateurs in de werkdocumentatie worden opgenomen, samen met een bevestiging dat elk van de genoemde taxateurs voldoet aan de vereisten van PS 1. (01/03/2010) INGANGSDATUM 01/04/2010 PS 1.6 Onafhankelijkheid en objectiviteit Taxateurs die taxaties uitvoeren, moeten onafhankelijk, integer en objectief handelen. Commentaar 1 In de Gedragscode staat dat een lid te allen tijde met integriteit zal optreden en acties of situaties zal vermijden die niet stroken met hun professionele verplichtingen. 2 Taxateurs moeten bij iedere opdracht die zij uitvoeren, onafhankelijkheid en objectiviteit betrachten en rekening houden met de gevolgen van een mogelijke belangenverstrengeling. De naleving van dit praktijkvoorschrift en PS 1.7, indien van toepassing, betekent dat de taxateur ook kan bevestigen dat hij of zij optreedt als een onafhankelijk taxateur. 3 Richtlijnen met betrekking tot geheimhoudingsplicht, het constateren van risico s van aantasting van de onafhankelijkheid en objectiviteit, en het constateren van en omgaan met belangenverstrengelingen, met name wanneer het gaat om taxaties, zijn te vinden in Bijlage 1.1. Indien een taxatieopdracht wordt bevestigd nadat een lid een potentiële belangenverstrengeling openbaar heeft gemaakt, moet in de 19

29 opdrachtvoorwaarden naar die openbaarmaking worden verwezen, zie PS Bij het openbaar maken van eerdere of actuele betrokkenheid moeten taxateurs ook de geheimhoudingsplicht jegens de opdrachtgever in acht nemen. Gewoonlijk is het mogelijk betrokkenheid effectief openbaar te maken zonder vertrouwelijke informatie te onthullen, doch indien dit niet mogelijk is, moet de opdracht worden afgewezen. 5 Een taxateur kan worden gevraagd een taxatie uit te voeren voor beide partijen bij een voorgestelde transactie. In dat geval moet zorgvuldig worden overwogen of het wenselijk is een dergelijke opdracht te aanvaarden. De mogelijkheid dat in de toekomst een belangenverstrengeling ontstaat als gevolg van het uiteenlopen van de respectieve belangen van de opdrachtgevers, dient onder ogen te worden gezien. Indien de taxateur tot de conclusie komt dat het niet passend of niet verstandig is voor beide partijen op te treden, dient de schriftelijke instemming van beide partijen te worden verkregen voordat de opdracht wordt aanvaard en dient in het rapport naar die instemming te worden verwezen. 6 De objectiviteit van een taxateur kan in gevaar komen wanneer de uitkomst van een taxatie vóór voltooiing ervan met de opdrachtgever of een andere partij met een belang bij de taxatie wordt besproken. Hoewel dergelijke besprekingen niet ongepast zijn en zelfs waardevol kunnen zijn voor zowel de taxateur als de opdrachtgever, moeten taxateurs bedacht zijn op de mogelijke invloed van dergelijke discussies op hun fundamentele plicht een objectieve opinie te verstrekken. Wanneer dergelijke besprekingen plaatsvinden, moet de taxateur een schriftelijk verslag maken van alle vergaderingen of discussies en wanneer de taxateur besluit een voorlopige taxatie in het verlengde daarvan te veranderen, moeten de gronden daarvoor zorgvuldig worden aangetekend. Zie ook PS (01/03/2010) INGANGSDATUM 01/04/2010 PS 1.7 Aanvullende criteria voor onafhankelijkheid Wanneer de taxatie een doel dient waarvoor specifieke criteria voor onafhankelijkheid zijn vastgesteld, moeten taxateurs volledig op de hoogte worden gebracht van de vereiste criteria en bevestigen dat zij daaraan voldoen in de opdrachtvoorwaarden en het rapport. Commentaar 1 Voor sommige doeleinden kunnen in wetten, voorschriften, reglementen van regelgevende organen of de speciale vereisten van de opdrachtgever specifieke criteria worden uiteengezet waaraan de 20