JAARVERSLAG 2010 WOONSTICHTING VOORUITGANG. Vooruitgang door 8-eruit te kijken

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 21 WOONSTICHTING VOORUITGANG Vooruitgang door 8-eruit te kijken

2 Raad van Commissarissen Sassenheim, 9 juni 211 Verklaring van de Raad van Commissarissen (RvC) bij het jaarverslag en de jaarrekening. De RvC nam kennis van de door de directeur/bestuurder voorgelegde jaarstukken 21. Deze jaarstukken zijn gecontroleerd door PricewaterhouseCoopers in overeenstemming met de aan hen verstrekte opdracht. De RvC nam kennis van de mededelingen van de accountant bij het volkshuisvestingsverslag en de goedkeurende verklaring bij de jaarrekening en geeft zijn goedkeuring aan de jaarstukken. 2

3 Voorwoord In 21 hadden wij nog steeds te maken met een economische crisis waarbij vanzelfsprekendheden over woningbouwproductie, stijgende waarde van het vastgoed en makkelijke financieringen hebben plaatsgemaakt voor onzekerheden en diepgaande discussies over het bestel. Zo bestaat er een toenemende onzekerheid over de rol van de sector. Moeten wij nu juist een brede taakopvatting nastreven of moeten wij helemaal terug naar de roots en alleen voor de mensen met de smalle beurs opkomen. Moeten de corporaties met de armen over elkaar blijven staan wanneer middeninkomens niet of nauwelijks meer aan woonruimte kunnen komen? Of wordt er een antwoord geformuleerd op de gevolgen van complexe Europese regelgeving inzake het staatssteundossier? Zeker is dat integrale ontwikkelingen van gebieden en buurten een integrale benadering en inzet vereisen. Hierbij is het vrijwel onmogelijk om een strikt onderscheid te maken tussen de traditionele volkshuisvestelijke taken die heel dicht zitten bij het huisvesten van mensen die niet in hun eigen woningbehoefte kunnen voorzien en de aanverwante taken. Echter moderne inzichten in de ontwikkeling van woonwijken maken dat wij ook moeten nadenken over het realiseren van duurdere huur- en koopwoningen en voorzieningen. Een wijk is niet af wanneer wij geen voorzieningen realiseren. Als corporaties bouwen op momenten dat marktpartijen dit nalaten, anticyclisch bouwen, heeft dat economisch voordelen en nemen wij onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Uiteraard zal de taakopvatting moeten zijn ingebed in een heldere visie en deze moet worden gedragen door de maatschappelijke omgeving van de woonstichting. In dit verband investeerde Vooruitgang in 21 veel in haar professionaliseringsslag, haar ondernemingsgeest en haar sociaal-maatschappelijke inbedding. Al enige jaren laat Vooruitgang haar gezicht als maatschappelijk ondernemer in de plaatselijke gemeenschap zien. Samen met de stakeholders rondden wij diverse onderzoeken af en voerden wij vele intensieve gesprekken. Afspraken zijn gemaakt, convenanten, intentieverklaringen en prestatieovereenkomsten werden ondertekend. Hierbij was er onder meer aandacht voor nieuwbouw, wonen en zorg, herstructurering, leefbaarheid, duurzaamheid en bevordering van het eigen woningbezit. Zo zetten wij Vooruitgang nog beter op de kaart als vooraanstaande regionale, ondernemende volkshuisvester die graag actief meebouwt aan een kwalitatief betere samenleving. Een organisatie met de voeten midden in de samenleving, die niet alleen zegt wat zij doet maar ook doet wat zij zegt. De bestendige lijn van de voorgaande jaren werd in 21 voortgezet. Uiteindelijk werden het resultaat van ons werk, van onze inzet, onafhankelijk en extern in een visitatietraject onder de loep genomen. Uit het onderzoek bleek dat de ingezette lijn door onze stakeholders werd herkend. De terugblik leverde Vooruitgang veel waardering en een hele fraaie score van een acht gemiddeld op. Hiermee nestelt Vooruitgang zich in de top van de visitatiekwalificaties aan corporaties in Nederland toegekend. Uiteraard zijn wij bijzonder trots op dit resultaat. In dit verslag treft u citaten aan uit het visitatierapport. In de titel van dit jaarverslag en in de foto s herkent u het behaalde resultaat. Daarmee geven we niet alleen aan dat we trots zijn op het resultaat, maar ook dat we dat met elkaar bereikt hebben. Zoals gezegd er staan veel veranderingen voor onze sector op stapel. Veranderingen die weer veel van onze spankracht zal vergen. In 21 besteedden wij veel aandacht aan de wijze waarop wij met deze veranderingen zullen omgaan, bijvoorbeeld door voorbereiding van de modernisering van onze organisatie en om vast in te spelen op de initiërende en regierol die wij willen spelen. Het is goed te weten dat onze stakeholders onze koers weten te waarderen. Vooruitgang heeft een uitstekende basis waaruit zij op komende veranderingen kan anticiperen. Ik dank alle medewerkers maar ook de stakeholders van Vooruitgang voor de geleverde inzet en het uithoudingsvermogen dat van hen gevraagd werd om te doen wat gedaan moest worden voor Vooruitgang en voor de volkshuisvesting. S.M. Schrader Directeur-bestuurder 3

4 4 Afdeling Ontwikkeling Woonbezit

5 5

6 Inhoudsopgave 1. VOORUITGANG DOOR 8-ERUIT TE KIJKEN Inleiding Actualisatie SWOT-analyse Missie, Visie, strategie en resultaat Herijking Missie en Visie Voortgang ondernemingsplan Maatschappelijke opbrengsten VOLKSHUISVESTELIJKE INSPANNINGEN, INVESTERINGEN EN PRESTATIES Werken aan wonen: de kaders Situatie op de woningmarkt Regionale en lokale prestatieafspraken Woningbezit en voorraadbeleid Kenmerken van het bezit De kwaliteit van de voorraad Aan- en verkoop van (verspreid) bezit Nieuwbouw Vervangende nieuwbouw in uitvoering en ontwikkeling Uitbreidingsnieuwbouw in ontwikkeling Acquisitie van nieuwe projecten Acquisitie van grond Onderhoud van woningen Ontwikkeling bezit voor bijzondere doelgroepen Ouderen Mensen met een beperking Asielzoekers en statushouders Wonen, zorg en welzijn Huisvesten van de primaire doelgroep Verhuurbeleid en woonzicht.nl Verhuringen in Onrechtmatige bewoning Inkomen en huur bij nieuwe verhuringen Leefbaarheid en woonomgeving Inleiding Activiteiten Sponsoring HUURBELEID Huurbeleid in algemene zin De inkomsten van de corporatie Huurverhoging Huurtoeslag Huurbetaling en incasso Leegstand 28 6

7 4. SAMENWERKING MET BELANGHEBBENDEN, PARTNERS EN RELATIES Inleiding De partijen in het veld Samenwerking met belanghebbenden in Samenwerking met de klant Overleg met Stichting Bewonersplatform Sassenheim e.o. en andere bewonersorganisaties Klachten van bewoners Klachtencommissie Wonen Huurcommissie Commissie van Bezwaar en Beroep Overleg met gemeenten Overleg met het ministerie van VROM Samenwerking met projectontwikkelaars, makelaars en grondeigenaren DE ORGANISATIE Organisatieontwikkeling Organisatie en organisatiestructuur Arbeidsomstandigheden Automatisering Verbindingen van Vooruitgang Informatie en communicatie Toelating en inschrijving FINANCIËN Het jaarresultaat Het jaarresultaat algemeen De balans De winst- en verliesrekening De bedrijfswaarde/actuele waarde Waardeontwikkeling bezit Borging Meerjarenprognose Resultaatprognoses Kasstroomprognose Vermogensposities Interest dekkingsratio Beleggingen en treasury Centraal Fonds Volkshuisvesting Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Vennootschapsbelasting VSO en VPB Belastinglatenties Consolidatie Risicobeheersing Bedrijfsrisico s Financiële risico s Operationele risico s Strategische risico s Grondverwerving Project risico s Externe risico s 47 7

8 6.6 Intern risicobeheersings- en controlesysteem Financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen Beloningsstructuur, commissie Izeboud/Thung GOVERNANCE VERSLAG Structuur Bestuursstructuur Het bestuur Taak en plaats van Raad van Commissarissen Toepassing van de Governancecode Transacties met tegenstrijdige belangen Leningen of garanties Klokkenluiderregeling en integriteitregeling JAARVERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN (RVC) Algemeen Toezichtkader Samensteling en rooster van aftreden Activiteiten in verslagjaar Overleg met belanghouders Vergaderingen/bijeenkomsten t.b.v. evaluatie Deskundigheidsbevordering en overige activiteiten Verslag van de commissies Auditcommissie Selectie- en remuneratiecommissie JAARREKENING Verklaring van het Bestuur Mededeling van de Raad van Commissarissen 57 Bijlage 1: Typering woningbezit 58 Bijlage 2: Personele bezetting per afdeling 6 Bijlage 3: Rapportage woonzicht 6 Bijlage 4: Algemene gegevens 62 8

9 1. Woonstichting Vooruitgang: Vooruitgang door 8-eruit te kijken 1.1 Inleiding Vanaf 28 zijn wij vooral gericht op het verbeteren van de organisatie en de kwaliteit van ons denken en doen. In 21 is dit voortgezet en zijn we ons gaan toeleggen op het delen met onze stakeholders. Het delen van kennis, posities, organisatievraagstukken en het aangaan van samenwerkingsverbanden. Het wordt steeds duidelijker dat vraagstukken vaak niet door één partij te beantwoorden zijn, voornamelijk door de grotere complexiteit maar ook door onze schaalgrootte. Willen delen is één maar het vinden van geschikte partners is net zo belangrijk. De investering van Vooruitgang in de afgelopen jaren in langdurige relaties betaalde zich in 21 uit in mooie resultaten. Een voorbeeld hiervan is een hoge waardering bij de visitatie door onze stakeholders als een uiting van jarenlang zorgvuldig opgebouwd en consistent uitgevoerd beleid door de medewerkers van Vooruitgang. Een ander voorbeeld is de goede beoordeling door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting op het gebied van de financiële continuïteit en onze projectenportefeuille. We zijn ons bewust dat dit geen garantie biedt voor de toekomst en dat we ons moeten blijven vernieuwen om de juiste antwoorden op de hedendaagse vraagstukken te kunnen geven. Ons verleden vormt wel een uitstekende, solide basis om met vertrouwen een nieuwe toekomst met onze stakeholders en partners tegemoet te treden. Algemene conclusie van de visitatiecommissie: Woonstichting Vooruitgang wordt gewaardeerd met een eindcijfer 8. Naast de marktomstandigheden in relatie tot de kredietcrisis heeft ook de veranderende regelgeving vanuit Brussel de noodzaak van samenwerking op diverse vlakken verder op scherp gezet. Hiertoe hebben wij ons netwerk in de financiële dienstverlening verder uitgebreid. Het tijdperk van louter stenen stapelen en beheren hebben wij met de in 21 herijkte visie en missie, definitief achter ons gelaten. Onze taakopvatting gaat over het borgen van de belangen van de huidige én toekomstige klant en dat gaat veel verder dan alleen woningen bouwen en beheren. We gaan steeds meer optreden als een gebieds- en wijkregisseur. Kwaliteit komt niet alleen tot uiting in de toepassing van de techniek. Juist het aanbieden van de combinatie tussen kwalitatief hoogstaande techniek met kwalitatief hoogstaande dienstverlening en slimme productontwikkeling, maakt ons aantrekkelijk voor de huidige en toekomstige woonconsument. De waarde van deze investeringen zullen zich zo op korte én lange termijn bewijzen. De commissie heeft goede openhartige gesprekken gevoerd met alle representanten van stakeholders. De algemene mening van deze stakeholders over de corporatie is positief. Zorg- en welzijnsinstellingen kunnen rekenen op de corporatie en de corporatie staat open voor hen. De commissie constateert dat de corporatie zeer genegen is mee te werken aan initiatieven van stakeholders. In de volgende paragrafen lichten wij in relatie tot vier zaken de complexiteit toe waarmee wij van doen hebben en hoe wij daarmee omgaan, te weten: a) Economische ontwikkelingen, de huidige kredietcrisis b) Tijdelijke regeling Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) toegelaten 9

10 instellingen volkshuisvesting, kortom de staatssteunregeling. c) Landelijke en lokale ontwikkelingen d) Ontwikkelingen in de corporatiesector Ad a) Economische ontwikkelingen, de huidige kredietcrisis De in 28 begonnen wereldwijde kredietcrisis is nog steeds in al haar hevigheid gaande op het gebied van beschikbaarheid van geld en de prijs van dit geld. Hierbij is het einde nog niet in zicht. De crisis raakt de gehele economie en ook de woningcorporaties hebben dagelijks nog steeds met de gevolgen te maken. Het is duidelijk dat niet alles meer vanzelfsprekend gaat; de consument verkeert in grotere onzekerheid ten aanzien van werkgelegenheid, oplopende inflatie, waardedaling en beschikbaarheid van financiering. Dit raakt de woningcorporatie direct door de stagnatie op de woningmarkt, door een lagere doorstroming en lagere afzet van woningen. Dit lagere vertrouwen beïnvloedt de bedrijfsvoering op een aantal punten: Verkopen bestaand bezit stagneren en marktwaarden dalen. Nieuwbouwprojecten liggen op een lager niveau dan gepland, projecten worden (tijdelijk) via verhuur aangeboden, rendementen op investeringen dalen. Leveranciers en samenwerkingspartners blijken minder solide dan voorheen. Financiële instellingen blijken minder bereid om tot financiering over te gaan, scherpen hun contractvoorwaarden aan en brengen hogere risico-opslagen in rekening. De projecten die wij ontwikkelen gaan we in een ander tempo realiseren, al dan niet met andere partijen, en in overeenstemming met de vraag uit de markt. We hebben ons meerjarenperspectief daar op aangepast. Het aangaan van samenwerking met (commerciële) partijen, de lokale overheid en branchegenoten om risico s te spreiden en te delen is een bewuste keuze die we in 21 hebben gemaakt. In de komende jaren zal die keuze zeker gemeengoed worden in de sector. Ook hebben we voor de strakkere beheersing en transparantie van onze organisatie een auditcommissie ingesteld, waar drie leden van de RvC in zijn vertegenwoordigd. Bij projecten wordt veel meer gewerkt met het overdragen naar of delen van risico s met marktpartijen: de businesscase-benadering met scenario s. Mede door de gestagneerde koopmarkt, is het goed positioneren van het aanbod of het delen van het afzetrisico van essentieel belang. De verkoopselectie is in 21 beperkt uitgebreid en dosering hiervan heeft zijn positief effect voor de komende jaren. Daarnaast heeft strakke sturing op huurachterstand en leegstand, onze grip op de inkomsten versterkt. Ad b) Tijdelijke regeling DAEB, staatssteunregeling Om oneerlijke concurrentie tussen partijen op de woningmarkt tegen te gaan heeft Nederland in samenspraak met de Europese Commissie (EC) de activiteiten benoemd die corporaties met inzet van staatssteun mogen uitvoeren. Als staatssteun aan woningcorporaties beschouwt de EC onder meer: de (wettelijke regeling van) sanerings- en projectsteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV); de achtervangpositie van de overheid bij de borging van leningen aan corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW); mogelijke lagere grondkosten bij aankoop van grond van een gemeente. Volgens de voorwaarden van de EC, vastgelegd in de tijdelijke regeling DAEB, is staatssteun voor corporaties toegestaan voor de bouw en verhuur van woningen met een maximale maandhuur van 652,52 (prijspeil 211). Dat is de grens tot waar huurtoeslag mogelijk is. Ten minste 9% van de vrijkomende woningen met een huur tot deze grens moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de , (prijspeil 211). Verder is staatssteun toegestaan voor de bouw en verhuur van bepaald maatschappelijk vastgoed, zoals buurthuizen en ruimten voor maatschappelijk werk. De EC heeft hierover op 15 december 29 een besluit genomen en dat is per 3 november 21 gepubliceerd als de Tijdelijke regeling Diensten Algemeen Economisch Belang toegelaten instellingen Volkshuisvesting en is per 1 januari 211 in werking getreden. De achtervangregeling van het WSW en CFV is de basis van de staatssteun. Corporaties- en dus wij ook- maken gebruik van deze staatssteunregeling voor de realisering van onze projecten en activiteiten. Deze regeling zorgt dat we tegen gunstige tarieven onze bedrijfsvoering kunnen financieren. Voor activiteiten buiten de DAEB, zullen de corporaties vanaf 211 marktconform moeten werken. Er vindt veel discussie plaats over de gestelde grenzen omdat de stellige indruk bestaat dat hierdoor de middeninkomens onvoldoende aan woonruimte kunnen komen, zowel in de huur- als aan de koopmarkt. 1

11 Maatschappelijk vastgoed en bijzondere projectsteun Een ander belangrijk onderdeel van het akkoord betreft maatschappelijk vastgoed. Staatssteun voor het bouwen en verhuren van gebouwen met een maatschappelijke functie, die bijdragen aan de leefbaarheid van wijken blijft toegestaan. Ook bijzondere projectsteun aan de 4 aandachtswijken is in overeenstemming met de staatssteunregels. Deze 4 prachtwijken stonden in 28 zeer in de belangstelling en veroorzaakten veel spanning tussen overheid en onze branche. Toch zijn de resultaten redelijk positief. Deze projectsteun, via de Vogelaarheffing geheven bij alle corporaties die in deze wijken geen bezit hadden, heeft niet juridisch standgehouden en is nog onderwerp van verdere juridische procedures. In 211 verwachten we dat de minister van Binnenlandse Zaken, de heer Donner, waar de corporatiesector onder valt, met diverse uitwerkingen zal komen van de tijdelijke regeling, de aanpassing van de woningwet en de instelling van een Woonautoriteit. In onze bedrijfsvoering is het reeds onderdeel geworden van het kader waarbinnen we moeten opereren en toetsen we de projecten conform de regeling. We hebben begin 21 direct al deelgenomen in een pilot-groep van PWC om de gevolgen van deze regeling bij ons te laten landen. Met name de gevolgen hiervan op projectontwikkeling, lees bijvoorbeeld SassemBourg, heeft een behoorlijke impact qua financieringsmogelijkheden en type vastgoed. Ad c) Landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen In de landelijke politiek stond het jaar 21 mede in het teken van de invloed van Europa op de Nederlandse corporatiesector en een ander politiek klimaat. Europa wordt steeds belangrijker in de praktijk van corporaties. Meer en meer hebben kaderstelling en regelgeving uit Brussel invloed op de woningcorporaties in Nederland. Het gaat dan om onderwerpen als staatssteun, Europese aanbesteding, mededinging en bijvoorbeeld bouwregelgeving. Met het aantreden van het nieuwe kabinet is helder geworden dat de staatssteunregels strak zullen worden gevolgd. Enigszins vertraagd is dit nu pas echt goed doorgedrongen in de sector. We verwachten dat de landelijke politiek haar greep op de volkshuisvesting wil versterken. De sector heeft voor 214 de eerste afroming door de overheid al moeten inrekenen. De woningbouw in het gebied Holland Rijnland raakt ieder jaar verder achterop. De tijd tussen het ontwikkelen van nieuwe plannen en het opleveren van woningen wordt steeds langer. Het proces wordt steeds ingewikkelder en vraagt steeds meer beslismomenten. Het afstemmen van alle wensen van de bestuurslagen, het inzetten van aanjaagteams en het aanstellen van een bouwcoördinator, brengt tot op dit moment nog geen versnelling in de processen. Wellicht dat de in 29 door het kabinet voorbereide crisis- en herstelwet meer vaart in de behandeling van de regelgeving zal brengen. Een ander aspect is dat woningcorporaties zich vanuit strategische overwegingen meer bezig moeten houden met het verkrijgen van posities in toekomstige bouwlocaties, om hun doelstellingen, verwoord in het BBSH, waar te kunnen blijven maken. Een integrale wijkbenadering waarin de corporaties taken op het gebied van wonen, werken, welzijn, zorg en onderwijs hebben, moet leiden tot duurzame leefmilieus. Corporaties zijn hierbij niet alleen afnemers maar veel meer mede-ontwerpers met een visie op het beheer in brede zin en op de langere termijn. Een woonvisie voor bepaalde wijken en nieuwbouw diende als basis voor het maken van meer concrete prestatieafspraken tussen ons en de gemeente. Daarin is ook ruimte gevonden voor het maken van meer structurele lange-termijnafspraken. De evaluatie van de afspraken moet duidelijkheid geven over de mate waarin wij als partners in staat zijn om invulling te geven aan onze volkshuisvestelijke taken. Ad d) Ontwikkelingen in de corporatiesector: schaalvergroting en code Landelijk woedt de discussie over de gevolgen van de schaalvergroting binnen onze branche. Den Haag geeft voor nieuwe fusies die leiden tot grotere corporaties met meer dan 1. woningen niet zonder meer groen licht. Wij zien, in de context van de kerkdorpenstructuur op het verstedelijkt platteland, vooral de afstand van de organisatie tot de klant als een nadeel. Het nut en de noodzaak om in ons werkgebied tot een dergelijke schaalvergroting te komen zien wij niet. Wel vinden wij dat corporaties met verhuureenheden een optimaal schaalniveau hebben, waarbij de klant zichtbaar blijft en de klanten nog voldoende keuze tussen verschillende aanbieders hebben. We zien door een opschaling van Woonstichting Vooruitgang voordelen in termen van deskundigheid, efficiëntere inzet van middelen en personeel en onderlinge uitwisselbaarheid van personeel. De gesprekken tot opschaling hebben helaas niet geleid tot een verdere samenwerking of fusie. Wij hebben op dit terrein een periode van één à twee jaar rust ingelast. 11

12 Productdifferentiatie en het aangaan van strategische allianties met collega-corporaties, zorgen onderwijsinstellingen en andere marktpartijen buiten de sector, neemt een hoge vlucht. Wij zijn hier groot voorstander van en brengen dit ook in de praktijk, zoals bijvoorbeeld in onze nauwe samenwerking met zorg- en welzijnsinstellingen in de projectontwikkeling. Deze ontwikkeling is, door de noodzaak risico s te spreiden, niet meer te stoppen. Wij pleiten ervoor om, naast een verder terugtredende overheid in financiële zin, ruimte te laten voor een ondernemende corporatiesector. Daarnaast doen zich op corporatieniveau ook onverwachte ontwikkelingen voor op het gebied van concurrentieverhoudingen en de manier van zakelijke omgang. Wij keuren uitwassen af. Wellicht dat handhaving van de bedrijfstakcode, hier meer helderheid in zal geven. 1.2 Actualisatie SWOT -analyse Sterke punten Wij hebben duidelijke ambities en houden vast aan onze visie, of herijken deze visie als dat nodig is. Stakeholders zien ons steeds meer als een solide sociale ondernemer. Er is veel ervaring in de samenwerking met zorgpartijen en de lokale verankering is goed. Belanghouders herkennen ons doorzettingsvermogen en kwaliteit van de concepten. Wij hebben met moderne rapportages zoals risicoanalyses en rendementseisen over de verschillende segmenten in de woning- en vastgoedmarkt een goede basis geschapen om onze financiële positie bij ingrijpende beslissingen steeds te toetsen. Het kapitaal van Vooruitgang bestaat ook uit de betrokken, hard werkende medewerkers die trots zijn op hun werk. Onze relatie met de lokale overheden is inmiddels uitstekend. In samenwerking met collega-corporaties steken wij veel energie in het ontwerpen van een bovenlokaal kader voor prestatieafspraken. Zwakke punten Er zal veel moeten worden geïnvesteerd in het bereiken van de juiste cultuur behorend bij een ondernemende instelling. Daarbij zal alle aandacht uitgaan naar het ontwikkelen van eigenaarschap bij de medewerkers. Het aanstaande veranderingstraject richting een nieuwe organisatievorm zal nog veel energie vergen. Daarnaast zal ten aanzien van het niet planmatig onderhoud bij de onderhoudsdienst aandacht worden geschonken aan verdere budgetbeheersing en -sturing. Kansen De gespannen woningmarkt en de nieuwbouwpotentie in de regio, biedt Vooruitgang goede kansen op gebieds- en projectontwikkeling. In 21 sloegen wij de eerste paal voor twee Urban Villa s in Sassenheim. Door aankoop en bezit van grond, ook in binnenstedelijk gebied, en door potentiële inbreidingslocaties rond eigen woningbezit, zijn de kansen op dit terrein extra gunstig. De Westflankontwikkeling heeft onze grote aandacht. Mogelijkheden doen zich voor op het gebied van samenwerking met collega-corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen en marktpartijen. Individualisering en tweedeling in de maatschappij hebben negatieve kanten, maar vormen voor Vooruitgang ook kansen om maat- en kwaliteitswerk te leveren in producten en diensten. De economische problemen hebben als positief effect dat de mogelijkheden voor Vooruitgang op de arbeidsmarkt nu veel groter zijn. Een kans in deze tijd is voor zover de aanbestedingsregels (Europa) dit niet in de weg staan om met solide partners via ketenintegratie vraagstukken te benaderen. Vooral in het onderhoud kan deze werkwijze voordelen bieden. Bedreigingen De kredietcrisis heeft een negatieve invloed op de bedrijfsvoering. De woningmarkt functioneert niet goed en de concurrentie bij integrale gebiedsontwikkeling groeit. De stroperigheid van de regelgeving vertragen de uitvoering van projecten enorm, ook ondanks de actieve opstelling van de gemeente Teylingen om verbetering te krijgen in de doorlooptijd van de procedures. Het imago van woningcorporaties staat onder druk. Belangrijke partners zoals gemeenten en verschillende zorg- en welzijnsinstellingen zijn samengegaan in grotere verbanden. Naast de gevolgen van schaalvergroting blijkt dat deze partners onder financiële druk staan. De Europese beschikking betreffende de Nederlandse woningmarkt inzake staatssteun, heeft een grote impact voor de gehele volkshuisvesting en in het bijzonder voor de woningcorporaties. Het Europa-dossier zal op veel punten onze bedrijfsvoering raken en deels veranderen. Ook de woonconsumenten zullen bijvoorbeeld bij woningtoewijzing en de realisatie van woningen door toegelaten instellingen direct de invloed van Europa merken. Een belangrijke bedreiging vormt het feit dat de huishoudens met een inkomen boven 12

13 33.614,-- geen toegang meer heeft tot een groot deel van onze woningvoorraad. Er dreigt hierdoor een groep buiten de boot te vallen en de doorstroom dreigt te stagneren. Vooruitgang realiseert zich dat dit ook op financieel gebied consequenties gaat hebben. De vraagstukken van financiering van DAEB en niet-deab-activiteiten zijn nu aan de orde van de dag. Wij moeten ons nog meer in het netwerk van financiers inleven om behoud van onze positie met vertrouwen tegemoet te zien. Door een groter aanbod op de grond/locatiemarkt is er sprake van een ontspannen markt. De waarde van de investeringen op dit gebied neemt daarmee af. Aan het eind van 21 is sprake van een steeds verder wegzakkende interesse in grondposities. 1.3 Missie, Visie, strategie en resultaat In het ondernemingsplan zijn de volgende strategische doelen geformuleerd: 1. In 212 staat Vooruitgang bekend als een sociaal betrokken, innovatieve en vooruitstrevende maatschappelijk ondernemer. Wij organiseren actief oplossingen voor een leefbare en duurzame samenleving. Duurzaamheid is een leidend principe bij onze beslissingen en in ons handelen. 2. In 212 is Vooruitgang een sterke speler in de regio, met een duidelijke lokale herkenbaarheid. Wij streven naar verregaande samenwerking met partners uit diverse sectoren om dit te bereiken. Voor de gemeente(n) zijn wij de natuurlijke partner voor het oplossen van maatschappelijke vraagstukken en integrale gebiedsontwikkeling. 3. In 212 is Vooruitgang een professionele, voor haar taken toegeruste organisatie waar medewerkers voldoende mogelijkheden krijgen om hun werk, kwalitatief en kwantitatief, met plezier en trots te kunnen verrichten. Vooruitgang acht de inbreng en vraag van de afnemers van dusdanig belang dat onze organisatie verder wordt ontwikkeld tot een vraaggestuurde organisatie. In 21 zijn wij evenals voorgaande jaren behoorlijk actief geweest om onze strategische doelstellingen te realiseren. Daarbij geldt dat wij op de eerste twee strategische doelstellingen (extern gericht) ons beleid geconsolideerd hebben. Belangrijkste resultaat is de behaalde score in het visitatietraject. In dit rapport wordt tenslotte een oordeel gegeven over de wijze waarop wij onze ambities formuleren, of wij consistent zijn in het waarmaken van die ambities en of wij daarin governanceproof zijn. 1.4 Herijking missie en visie De ambities die wij hebben gaan verder dan in het ondernemingsplan beschreven staat, vandaar dat wij halverwege het jaar 21 begonnen zijn met een herijking van onze missie en visie. De aanleiding voor dit traject was de groeiende behoefte om onze ontwikkelopgaven te verankeren in de organisatie. Daarmee is de focus in het jaar 21 gelegd op onze derde strategische doelstelling: de interne organisatie. Vooruitgang besteedt nadrukkelijk aandacht aan de opgaven die er in haar werkgebied zijn en vertaalt deze in concrete doelen. De opdracht is breder opgepakt dan de verankering van de ontwikkelopgaven in de organisatie. Ook de uitkomsten van het stakeholdersonderzoek en het medewerkerstevredenheidsonderzoek beiden uitgevoerd door Atrivé vormden input voor het organisatieontwikkeltraject. Het resultaat van dit ingezette traject is dat wij eind 21 de uitgangspunten voor de herijking van de organisatie op papier hebben. In hoofdstuk 5: Organisatie wordt uitgebreider verslag gedaan van dit proces. Hier wordt volstaan met het benoemen van de nieuwe missie/visie en de daaruit voortvloeiende strategische doelstellingen. Missie: Vooruitgang in wonen & leven Visie: Wij geven door ondernemerschap invulling aan onze maatschappelijke rol. Vooruitgang is een betrouwbare partner die als regionale speler lokaal verankerd is bij duurzame gebiedsinrichting met aandacht voor mens en woning. 13

14 Strategische doelstellingen: 1. De mens en zijn leefomgeving centraal stellen en door middel van participatie vraaggericht werken binnen de mogelijkheden. 2. Vanuit sociale betrokkenheid relevante invloed uitoefenen op een lokale, duurzame samenleving. 3. Al dan niet voor eigen risico invloedrijk participeren in gebiedsinrichting ten behoeve van een optimale bediening van de doelgroep. 1.5 Voortgang ondernemingsplan Het ondernemingsplan Midden in de samenleving bevat een groot aantal concrete maatregelen, uiteraard gebaseerd op de geformuleerde missie. Per afdeling is aangeven welke stappen gezet moeten worden om in 212 ook daadwerkelijk te kunnen zeggen: het ondernemingsplan is uitgevoerd zoals het bedoeld was. De maatregelen, 13 stuks voor de gehele organisatie zijn voorzien van een planning. Van het ondernemingsplan is een populaire versie naar de stakeholders gestuurd. In 28, 29 en 21 heeft Vooruitgang 85% van de voorgenomen maatregelen uitgevoerd. Eind 29 was 65% van de maatregelen gerealiseerd, dat wil zeggen dat in het verslagjaar 2% van de 13 maatregelen ter hand zijn genomen. Verderop in dit jaarverslag wordt verslag gedaan van de resultaten die op deze maatregelen geboekt zijn. Er zijn in totaal nog 19 uit te voeren maatregelen. Maatregelen die nog niet zijn voltooid of in uitvoering zijn genomen, zijn opgenomen in de plannen voor 211. Gezien het grote aantal succesvol uitgevoerde maatregelen, zijn wij tevreden over de behaalde resultaten. 1.6 Maatschappelijke opbrengsten Wij streven naar het creëren van aantrekkelijke woon- en leefmilieus, waarin bewoners zich thuis voelen en zich kunnen ontwikkelen. Een goede woning is hierbij een basisvoorwaarde maar even belangrijk is een prettige woonomgeving met voldoende voorzieningen zoals ontmoetingspunten in de buurt. Deze dragen bij aan goede onderlinge relaties tussen bewoners/buurtgenoten en dat is van belang voor de leefbaarheid in de buurt. Eind 21 is uit de gesprekken over de herijking van de organisatie een nieuwe slogan voortgekomen. Onze vorige slogan: Vooruitgang scoort in wonen verwees in onze ogen toch nog te veel naar alleen de woning. De nieuwe slogan: Vooruitgang in Wonen & Leven geeft nog krachtiger weer dat het om meer gaat dan wonen alleen. Zowel bij het ontwikkelen van nieuwbouwgebieden als bij herstructurering in bestaand bezit is integrale ontwikkeling dé werkwijze bij uitstek om kwaliteit in te bouwen. Alles hangt immers samen. Bij de ontwikkeling van nieuwe woongebieden werken wij vanuit bovenstaande visie. Dit is belangrijk voor de toekomst omdat wij vaak lange tijd betrokken blijven. Inmiddels is dit bij andere partijen duidelijk en ondervinden wij daarvoor waardering. De aanpak van de projecten SassemBourg, in het centrum van Sassenheim en Park Overbosch, in Voorhout, zijn voorbeelden van integrale benadering. Wij zien deze grootschalige multifunctionele complexen mede als maatschappelijke opbrengst van onze inzet. Deze maatschappelijke opbrengst kan in meerdere termen worden omschreven. Wij spelen een belangrijke rol in het samenbrengen (onder één dak) van diverse instellingen; dit blijkt een grote meerwaarde te hebben. Ook in termen van werkgelegenheid is sprake van een meerwaarde, zoals blijkt in multifunctioneel gebouw Bolero aan de Ravellaan in Voorhout en ongetwijfeld ook zal blijken na realisatie van SassemBourg en Park Overbosch. Van integrale gebiedsontwikkeling kan uiteraard geen sprake zijn in het bestaande woningbezit waarvoor geen grootschalige herstructureringsplannen zijn. Dat betekent echter niet dat daar niets gebeurt. Het gaat dan meestal om kleinschaliger zaken zoals een forse bijdrage aan de in 21 opgeleverde speeltuin in de nieuwe Oranjebuurt of het op onze kosten aanleggen van een zeer gewenste achterpadverlichting. Een lang gekoesterde wens van de bewoners van seniorencomplex Gildehof ging in vervulling met het plaatsen van vlaggenstokhouders bij elk appartement. Uiteraard werd ook de stok met vlag geleverd. In het feit dat er inmiddels afspraken worden gemaakt over het vlaggen en dat daarbij iedereen meedoet, zien wij het bewijs dat ook met kleine bijdragen resultaat is te behalen in het bevorderen van leefbaarheid (zie 2.7.2). Ook niet-fysieke zaken zoals inzet huismeesters, een zorgnetwerk met meerdere instanties om bewonersproblemen op te lossen die een enkele discipline te boven gaan, bewijzen bijna dagelijks hun nuttige effect. In ons sponsorbeleid formuleerden wij vrij precies welke activiteiten voor sponsoring door Vooruitgang in aanmerking komen. De belangrijkste criteria zijn: - alleen activiteiten die een relatie hebben met het eigen werkterrein; - geen politieke of religieuze activiteiten; - bij voorkeur gericht op leefbaarheid, en/of doelgroepen van beleid en/of samenhang in buurten of wijken. 14

15 Dezelfde criteria hanteren wij bij de afweging al dan niet te investeren in projecten met een maatschappelijk karakter. Dat dit ook kan leiden tot het afzien van investeringen blijkt uit het niet doorgaan van een uit de buurt ontstaan idee van een multi-functionele recreatieplek op het Essenplein, ook wel aangeduid met voetbalkooi. Dit initiatief was als beste naar voren gekomen uit de leefbaarheidsprijsvraag vanwege ons 95-jarig bestaan. Na de uitwerking en presentatie bleek een deel van de buurt tegenstander van het initiatief. Men voorzag het ontstaan van een hangplek in de negatieve zin van het woord. Gezamenlijk met de gemeente is nog getracht de tegenstanders op andere gedachten te brengen maar uiteindelijk is afgezien van het initiatief. 2. Volkshuisvestelijke inspanningen, investeringen en prestaties 2.1 Werken aan wonen: de kaders Crisis of geen crisis Vooruitgang is nog altijd werkzaam in een geliefd woningmarktgebied. Enerzijds door de ruimte om te wonen en te recreëren, anderzijds door de nabijheid van werkgelegenheid in de grootstedelijke agglomeratie. De vraag naar woningen overtreft al jarenlang het aanbod. Door investeringen proberen wij, vooral in de nieuwbouw, zo goed mogelijk een bijdrage te leveren aan de oplossingen van dit belangrijke maatschappelijke vraagstuk. Dat betekent niet dat wij het handhaven en/of verbeteren van de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad vergeten. Onze inspanningen op volkshuisvestingsgebied richten zich op een goede verdeling van de beschikbare woningen en op zaken als leefbaarheid en woonomgeving. De geleverde prestaties in relatie tot de opgaven zijn goed, op het gebied van bijzondere doelgroepen zelfs zeer goed te noemen. De commissie beoordeelt dit onderdeel met een 8,6. Het ondernemingsplan formuleert voor de komende jaren een integraal beleid op ondernemingsniveau. Hiermee zijn uiteenlopende beleidsvelden op elkaar afgestemd, zoals het strategisch voorraadbeheer, nieuwbouw, huurbeleid en investeringsniveaus. Vooruitgang kiest daarbij voor het bedienen van verschillende doelgroepen. Belangrijke uitgangspunten zijn: a. De primaire doelgroep blijft centraal staan. Onder de primaire doelgroep verstaan wij huurders en woningzoekenden met een jaarinkomen tot ,= en de zogenaamde bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een handicap waardoor een vorm van woonbegeleiding nodig is, mensen met specifieke wooneisen (zoals senioren) en mensen met een moeilijke positie op de woningmarkt, zoals asielzoekers. b. Integrale benadering bij het ontwerp van buurten, wijken en zones c. Verbreding van het dienstenpakket d. Differentiatie op wijkniveau e. Continuïteit in financieel beleid. 2.2 Situatie op de woningmarkt In april 21 heeft de regio Rijnstreek zich aangesloten bij Holland-Rijnland. Als gevolg hiervan hebben ook de Vereniging Woningcorporaties Holland-Rijnland (VWHR) en de corporaties in de voormalige Rijnstreek het initiatief genomen om tot één organisatie te komen. Het proces, dat in 211 wordt afgerond, voorziet in één woningmarktgebied. De naam VWHR blijft bestaan. Door de crisis is de woningmarktsituatie in Holland-Rijnland niet wezenlijk veranderd. In 21 hebben we, door intensieve monitoring, zelfs een daling van de huurachterstand kunnen bewerkstelligen. Als de crisis verder doorzet en bijvoorbeeld leidt tot hogere werkloos- 15

16 heid, kan dit wel leiden tot een nog grotere vraag naar de toch al schaarse betaalbare huurwoningen. Binnen woonzicht.nl zien we dat ook de vraagdruk op woningen rond de liberalisatiegrens toeneemt. De verwachting is dat dit in 211 nog wordt versterkt door de Europese maatregel dat woningen onder de 652,= niet meer verhuurd mogen worden aan mensen met een gezamenlijk inkomen van boven de ,=. Althans niet zonder consequenties. Ook de vergrijzing van de bevolking gaat gestaag door. Met name in Sassenheim, waar het grootste deel van onze woningen staat, merken we dat. Bij de doelgroep senioren neemt de vraag naar wonen met zorg en welzijn toe. 2.3 Regionale en lokale prestatieafspraken Door de crisis staan de cijfers voor nieuwbouw in de regio onder (politieke) druk. Het is daarom ook maar zeer de vraag of de komende jaren de geprognosticeerde aantallen worden gehaald. Er wordt getornd aan de dwingende bouwopgave die de regio Holland Rijnland van het Rijk c.q. de provincie Zuid-Holland heeft opgekregen: vóór 22 zouden er ruim 33. woningen moeten worden toegevoegd aan de voorraad, waarvan 9.9 in de sociale sector. Vertaald naar Teylingen betekent deze opgave de bouw van circa 2.6 woningen, waarvan ca. 3%, 78 woningen, in het sociale segment. Al in 28 maakten Vooruitgang en twee andere corporaties werkzaam in de gemeente Teylingen hierover prestatieafspraken met de gemeente. Helaas zorgen lange procedures voor stagnatie. In 28 hebben de woningcorporaties Vooruitgang, Stek en Woningstichting Warmunda samen met de gemeente Teylingen een nieuwe Woonvisie voor opgesteld en vastgesteld. Deze vormt de basis voor de nieuwe prestatieafspraken (voor 211 en verder) met de gemeente. Ons strategisch voorraadbeheerplan passen wij hierop aan. In 21 waren prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties van toepassing. De positie en samenwerking van partijen leverde een verbeterde verstandhouding op en een goede basis voor het uit de weg ruimen van obstakels. Over de productiedoelstelling bestaat overeenstemming, maar de realisering daarvan loopt vertraging op door onder andere ingewikkelde regelgeving en marktomstandigheden. In de evaluatie wordt gepleit voor het aanstellen van een gemeentelijke centrale contactpersoon en een betere verankering van de prestatieafspraken op dit onderdeel. Wat betreft de bestaande voorraad zijn afspraken gemaakt over de afstemming tussen uitvoeringswerkzaamheden van gemeente en corporaties. Deze afspraken werken over het algemeen naar behoren. Over transformatie/herstructurering zijn afspraken gemaakt over de planvorming rondom SassemBourg, Park Overbosch en de Arend Verkleijstraat e.o. Er is vergaande overeenstemming over de Bloementuin in Sassenheim (Narcissenlaan e.o.) waarbij wij in een vroeg stadium zijn betrokken. Dit heeft een evenwichtig plan opgeleverd waarbij ook bestaand bezit van Vooruitgang betrokken is. Ook bij de verdere uitwerking van het centrumplan, Hortusplein e.o. en de oude Albert Heijn -locatie zijn wij intensief betrokken. Mede namens de andere corporaties heeft Vooruitgang zitting in de werkgroep die de ontwikkeling van de locatie Langeveld (aan de Hoofdstraat in Sassenheim) onderzoekt. Over de omvang en samenstelling van het woningaanbod is afgesproken dat de corporaties woningen gaan aanbieden in maatschappelijk gebonden eigendom (Vooruitgang heeft in 21 gekozen voor het Koopgarantmodel en zal dit vanaf 211 op de markt brengen). Wat betreft huurniveaus is afgesproken dat tenminste 7% van de woningen bereikbaar blijft voor de primaire doelgroep. Aan deze afspraak voldeden wij in het verslagjaar ruimschoots. Afspraken rond onderzoek naar slaagkansen voor verschillende doelgroepen om een woning te verkrijgen komen wij na. Er is in 21 redelijk publiciteit geweest rondom het thema anders wonen maar dat heeft nog geen concreet resultaat opgeleverd. Eind 21 kwam het initiatief Kamers met kansen op ons pad. Huisvesting met begeleiding voor jongeren (16-25 jaar) die na een moeilijke periode weer naar school gaan en daarbij een veilige en vertrouwde omgeving nodig hebben. Uitwerking volgt in 211 en later. Ook afspraken over de huisvesting van statushouders kwamen wij na (zie 2.5.3). Op het gebied van wonen, zorg en welzijn werkte Vooruitgang mee aan de ontwikkeling van een visie rond woonservicezones en meer duidelijkheid omtrent bijzondere woon- en zorgvraag. De gemeente is op dit terrein initiatiefnemer/coördinator. Op het gebied van leefbaarheid zijn de afspraken: een gezamenlijke, integrale benadering van leefbaarheid, wijkschouwen (en wijkmarkten) door de gemeente, het aanstellen van huismeesters door de corporaties. Vooruitgang draagt de integrale benadering van leefbaarheid met verve uit, neemt inmiddels deel aan de wijkschouwen en heeft drie huismeesters actief in diverse complexen. 16

17 Overige afspraken Met Cardea Jeugdzorg werd verdere invulling gegeven aan de bestaande samenwerkingsovereenkomst. Met deze overeenkomst worden de kwaliteiten van beide organisaties gebundeld. Hierdoor is Vooruitgang in staat snel woonruimte ter beschikking te stellen voor gebruik in een zorgfunctie en kan Cardea sneller dan voorheen over adequate accommodaties beschikken om de zorgfunctie uit te voeren. Dit geldt voor het gehele werkgebied van Vooruitgang en kan gelden voor zowel bestaand bezit, te verwerven bezit of nieuwbouw. Aan het begin van het verslagjaar is een voormalig politiebureau in Hillegom aangekocht en verhuurd aan Cardea. Na verbouwing is het inmiddels in gebruik genomen. Eind 21 is op een locatie in Hazerswoude-Rijndijk eveneens een voormalig politiebureau aangekocht. Deze locatie wordt in 211 in gebruik genomen. 2.4 Woningbezit en voorraadbeleid In 21 nam woningbezit af van 2.11 naar 2.84 woningen. Kenmerkend voor het strategisch voorraadbeleid (SVB) van Vooruitgang is dat wij de woningvoorraad willen uitbreiden en de kwaliteit ervan willen verbeteren. De grote vraag naar woonruimte, ook van mensen die wij tot onze doelgroep van beleid rekenen, is het argument om de voorraad waar mogelijk uit te breiden. Toch zijn wij, mede om financiële redenen, genoodzaakt een bescheiden deel van onze voorraad te koop aan te bieden. Kwaliteitsverbetering, gericht op de woonwensen van onze klanten nu en in de toekomst, bereiken wij door herstructureren (sloop en vervangende nieuwbouw) en door woningverbetering, waaronder het succesvolle dynamisch onderhoud. Wat betreft huurbeleid houden wij een fors gedeelte van de woningen bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen. Begin boekjaar Verkoop bestaand bezit Sloop Aankoop Nieuwbouw Einde boekjaar Woningen Garages Overige ruimten Het regionale toewijzingsbeleid stelt geen eisen aan het inkomen van woningzoekenden. Dat gaat in 211, onder druk van Europese regelgeving, veranderen. De verwachting is dat dan de druk op woningen met een huur tussen 652,= en ca. 8,= zal toenemen. Eind 21 zijn wij al begonnen met een herziening van het SVB. Dit krijgt zijn uitwerking in het 1e kwartaal van 211. Het voorraadbeleid voeren wij uit binnen de vastgestelde financiële kaders die ervoor moeten zorg dragen dat Vooruitgang een financieel gezonde instelling is en blijft Kenmerken van het bezit Vooruitgang heeft een hoog percentage woningen voor de doelgroep bereikbaar, namelijk 84%. Verder is de verdeling als volgt: Eengezinswoningen 1.6 won 51% Etage zonder lift 377 won 18% Etage met lift t/m 4 e 262 won 13% Hoogbouw > 4 woonlagen 385 won 18% De kwaliteit van de voorraad Het strategisch voorraadbeheerplan vormt de basis voor de uitgangspunten per marktcomplex. Het toewijzings-, huur- en huurtoeslagbeleid en ook het dagelijks en planmatig onderhoud differentiëren wij naar deze marktcomplexen. Hoewel er in 29 een herijking van het strategisch voorraadbeheer heeft plaatsgevonden zijn we daar eind 21 opnieuw mee bezig. Dit laatste als gevolg van de Europese regelgeving rond staatssteun. De eerder gerealiseerde afstemming van prijs- en kwaliteitscategorieën werpt nu zijn vruchten af. Zo is er meer ruimte gekomen om via een huurverhoging in de woningen te investeren en zo, indien nodig, de woning bereikbaar te maken voor woningzoekenden met een inkomen boven de Europese 17

18 norm van ,--. De toenemende vraag naar meer kwaliteit in de woningen en de bereidheid daarvoor te betalen is nog steeds aanwezig maar kan nu dus ook een ander doel dienen. De categorieën zijn nu nog verdeeld in de volgende vier kwaliteitsniveaus met bijbehorende prijssegmenten, te weten: - basiskwaliteit tot 361,-- - plussegment 361,-- tot 554,-- - topsegment 554,-- tot 652,-- - vrije sector boven 652,-- Door een kwaliteitsinvestering kunnen woningen dus door de maximale huurtoeslaggrens van 652,-- schieten. Hier wordt nu nog zorgvuldiger naar gekeken. Bij de afweging wordt ook de ligging van de woning en het percentage sociaal versus niet-sociaal in ogenschouw genomen Aan- en verkoop van (verspreid) bezit De verkoop van bestaand bezit vindt uitsluitend plaats vanuit de vastgestelde verkoopselectie. In 21 werden zeven woningen verkocht, twee meer dan geprognosticeerd. De woningen zijn zonder enige korting verkocht in de prijsklasse van 17., ,--. De woningen hebben een gemiddelde kwaliteit. Eind 29 is een tweede verkoopselectie van bijna 1 woningen vastgesteld. Voordat deze wordt geëffectueerd werden in 21 de financiële consequenties in beeld gebracht. Gezien het economische klimaat is de verwachting dat de animo bij zittende huurders om hun woning te kopen laag is. Het verschil tussen het maandelijkse huurbedrag en hypotheekbedrag is vaak te groot. Uiteraard worden de woningen wel als eerste aan hen aangeboden. In 21 heeft Vooruitgang zich aangesloten bij Koopgarant. Dit is een landelijke initiatief waarbij aspirant-kopers tot maximaal 3% korting kunnen krijgen op de vaste verkoopprijs. De woning moet bij verkoop teruggeleverd worden aan de corporatie en dan vindt een winst- of verliesdeling plaats. De verwachting is dat dit een stimulerend effect op de verkoop kan hebben. Leegkomende woningen uit de verkoopselectie worden als eerste aangeboden aan belangstellende huurders van Vooruitgang. In overleg met onze collega-corporaties in Teylingen en de gemeente is besloten om de komende jaren minimaal 5 woningen in de Koopgarant constructie beschikbaar te stellen. Dit is ook vastgelegd in de prestatieafspraken. Wat betreft aankoop proberen wij kleine binnenstedelijke locaties en gronden te verwerven. Het liefst vanaf het eerste begin met partners die mede invulling kunnen geven aan een locatie. In 21 is aan Vooruitgang opnieuw een woning aan de Zandslootkade aangeboden. In het kader van verdere ontwikkelmogelijkheden, grenzend aan de huidige Oranjebuurt zijn daar eerder al twee woningen aangekocht. Voor deze woningen is een tijdelijke huurovereenkomst afgesloten. Ook werd in 21 een voormalig politiebureau aangekocht en gelijk doorverhuurd aan Cardea Jeugdzorg voor een periode van 15 jaar (zie 2.3 overige afspraken) Nieuwbouw Vooruitgang streeft actief naar uitbreiding van haar woningbezit. Niet alleen in de gemeente Teylingen maar ook in de regio. In 21 zijn de laatste negen woningen in de Oranjebuurt opgeleverd. Ook ging de eerste paal de grond in voor twee Urban Villa s met totaal 4 appartementen. Deze appartementen zijn bestemd voor verkoop. De prijzen van koopwoningen zijn zo sterk gestegen dat deze voor grote delen van de woningzoekende starters en huurders niet meer bereikbaar zijn. Dit legt een enorme druk op de huurwoningenmarkt. Bovendien groeit de vraag naar kwalitatief betere (sociale) huurwoningen. Een antwoord op deze marktontwikkelingen zal voor een belangrijk deel in de bestaande voorraad moeten worden gevonden. Dit laatste betekent een kwaliteitsverbetering op complexniveau waar huurverhoging tegenover staat. Dit betekent dan vooral fysieke toevoeging zoals dakkapellen en uitbouwen. In de woning gaat het om keuken- en sanitairverbetering. Dit laatste past ook prima in ons beleid van dynamisch onderhoud Vervangende nieuwbouw in uitvoering en ontwikkeling De her- en nieuwbouw in de Oranjebuurt (totaal 241 woningen) is inmiddels afgerond. Begin 21 werden de laatste woningen opgeleverd. Er zijn diverse projecten in ontwikkeling en aanbouw. Waarvan de belangrijkste SassemBourg 18

19 en nieuwbouw in Hooghkamer (Voorhout) zijn. In het voorjaar van 21 is de eerste paal voor de twee Urban Villa s met 4 koopappartementen Teylingervaart in Sassenheim geslagen. De oplevering zal in september 211 zijn. Op het gebied van stedelijke vernieuwing vormt de omvangrijke herstructurering van de Oranjebuurt een aansprekend voorbeeld, wat veel tijd heeft gekost maar uiteindelijk tot een goed resultaat heeft geleid. Door stakeholders wordt dit project (uiteindelijk) enorm gewaardeerd Uitbreidingsnieuwbouw in ontwikkeling Aan het woon/zorg project SassemBourg is in het verslagjaar hard getrokken. We komen steeds een stapje dichterbij, maar de 1 e paal wordt pas halverwege 211 verwacht. De bewoners van het pand De Schutse zijn in december verhuisd naar een andere locatie omdat het pand plaats moet maken voor nieuwbouw. Het project Liduina in Warmond ligt nagenoeg stil. Bestemmingsplannen, inspraakprocedures, politieke discussies en besluitvorming hebben dit project in haar greep. Bouwlocatie Hooghkamer en Voorhout Noord Vooruitgang en Stek overleggen gezamenlijk met de gemeente Teylingen over de verdere invulling van de taakstelling van de locatie Hooghkamer en Voorhout Noord (samen goed voor circa 2. woningen in de markt- en sociale sector). In het kader van de prestatieafspraken heeft de gemeente Teylingen de corporaties meer ruimte gegeven voor inbreng bij de ontwikkeling van deze woonwijk. Vooruitgang verwacht, samen met Stek, door een grotere betrokkenheid en daardoor een intensievere samenwerking met de gemeente Teylingen, mede sturing te kunnen geven aan de ontwikkeling voor deze voor de regio belangrijke Vinexlocatie. De gemeente heeft het initiatief van de ontwikkeling naar zich toegetrokken om daarmee snelheid in het proces te krijgen. De gemeente heeft ook de kaders opnieuw gesteld en binnen die kaders de rol van de corporaties bepaald. Binnen de kaders heeft de gemeente gekozen voor een andere opzet van de ontsluiting van de woonwijk en hierdoor heeft zij het financiële tekort op het plan teruggebracht. Uiteraard zullen de corporaties de gevolgen van deze belangrijke ingreep in de realisatie van de woonwijk op de kwaliteit toetsen. Bij veel kleinere projecten is Vooruitgang ook in 21 betrokken geweest. Te noemen zijn Engelse tuin in Voorhout, plan Buitenkaag (gemeente Haarlemmermeer) en de herontwikkeling van de Narcissenlaan e.o. in Sassenheim, bekend onder project De Bloementuin. Samen met Synchroon werd gewerkt aan de ontwikkeling van 24 appartementen boven een winkelplint aan de Kerklaan/Boschplein in het centrum van Sassenheim. Over de locatie Van der Hulst zijn we in gesprek met de gemeente om in de oude bollenschuur een Centrum Jeugd & Gezin te realiseren in combinatie met nieuwbouw voor de tijdelijke kinderopvang. In de komende jaren wordt hier verdere invulling aan gegeven. Van ontwikkelingen op het voormalige terrein van Kistenfabriek Bakker is afgezien vanwege de in onze ogen matige prijs/kwaliteitsverhouding. Vooral op projectniveau wordt Vooruitgang gezien als een goede en betrouwbare partner. Het sociaal-maatschappelijke gezicht van de corporatie is duidelijk herkenbaar. Voor de invulling van het terrein Langeveld aan de Hoofdstraat zijn de in Teylingen werkzame corporaties gevraagd zitting te nemen in de voorbereidingswerkgroep. Na onderling overleg is besloten dat Vooruitgang de honneurs waarneemt. De manager Woondiensten heeft zitting genomen in de werkgroep. 19

20 Overzicht projecten in voorbereiding Project SassemBourg Deelplan Langeveld Hooghkamer en Voorhout Noord Liduina Engelse Tuin Locatie Van der Hulst (Bollenschuur) Buitenkaag Kerklaan/Boschplein Plaats Sassenheim Sassenheim Voorhout Warmond Voorhout Voorhout Haarlemmermeer Sassenheim Het programma waar Vooruitgang in 21 concreet aan heeft gewerkt, en dat in 211 en later gereed of in uitvoering komt: Twee Urban Villa s Sassenheim 4 woningen SassemBourg Sassenheim zorgvoorzieningen + 91 woningen Liduina Warmond zorgvoorzieningen + 86 woningen Park Overbosch Voorhout zorgvoorzieningen + 39 woningen Bollenschuur V.d. Hulst Voorhout diverse bedrijfsruimten Hooghkamer Voorhout 12 woningen A.Verkleystraat e.o. Sassenheim 73 woningen Kerklaan/Boschplein Sassenheim winkelplint 24 woningen Buitenkaag Haarlemmermeer 2 woningen Totaal zorgvoorzieningen woningen Omgerekend naar investeringen is de ambitie over voor deze woningen en zorgen andere voorzieningen te vertalen naar een investering van 15..,--. Ondanks grote inspanningen maakt Vooruitgang zich zorgen over de behandeling van de projecten in verband met discussie over de ruimtelijke ordening Acquisitie van nieuwe projecten In 21 zijn er geen grote acquisities gedaan. Vooruitgang heeft een aantal kleine initiatieven genomen en zich geconcentreerd om de posities in portefeuille verder te brengen. Haarlemmermeer Nadat eind 28 de Gemeente Haarlemmermeer, de provincie Noord-Holland, het Rijk en het Hoogheemraadschap van Rijnland een Bestuursovereenkomst hadden getekend, heeft de projectgroep in 29 een Programma van Eisen opgesteld en een Structuurvisie op het gebied Westflank. Medio 29 is duidelijk geworden wat de kansen voor woningbouw zijn op de ingenomen posities. De grootste nieuw geplande kern is Zwaanssluis met ca 2.8 woningen, waarvan ruim de helft van de grondpositie in handen is van de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West CV. De projectgroep heeft in samenwerking met de provinciale en de lokale overheid verder onderzocht welke mogelijkheden er zijn om het gebied in ontwikkeling te nemen. De grondeigenaren hebben hiertoe gezamenlijk een aanbod voor een mogelijke grondexploitatie richting de overheid gedaan. Het is de bedoeling het woningbouwprogramma in de Westflank van ca. 1. woningen te realiseren in de periode Uitgangspunt is 4% in de sociale sfeer. Stationslocatie Teylingen/Noordwijkerhout Vooruitgang heeft haar visie over een mogelijke stationslocatie en daaraan gekoppeld de ontsluiting van nieuwe woonwijken formeel kunnen doorspreken met de lokale en de provinciale overheid. Buitenkaag Vooruitgang is betrokken bij de bouw van achttien woningen. Pas in 215 vindt de overdracht naar Vooruitgang plaats Acquisitie van grond Er zijn in 21 geen nieuwe strategische posities aangekocht. Verwervingen worden afgemeten aan de financiële mogelijkheden en risico s en daarvan zijn de grenzen in zicht. Hoofdzaak 2