Conceptnota voor nieuwe regelgeving

Transcriptie

1 ingediend op 730 ( ) Nr april 2016 ( ) Conceptnota voor nieuwe regelgeving van An Christiaens, Peter Van Rompuy, Robrecht Bothuyne, Sonja Claes, Koen Van den Heuvel en Katrien Schryvers over de handelshuur verzendcode: ECO

2 2 730 ( ) Nr Inleiding In het Burgerlijk Wetboek kennen we vier regimes met betrekking tot huur: algemeen huurrecht, Woninghuurwet, handelshuur en Pachtwet. De zesde staatshervorming bepaalde dat voortaan handelshuur (HH) tot de regio nale bevoegdheden behoort. Tot wanneer Vlaanderen een eigen wetgeving uitschrijft, blijft de federale regelgeving gelden 1. Om tot deze conceptnota te komen, werden verschillende juridische experten op dit gebied betrokken. Een belangrijke conclusie die als rode draad doorheen deze gesprekken liep, is dat de huidige regelgeving een optimaal evenwicht weergeeft tussen de belangen van de verhuurder-eigenaar (waarde en rendement pand) enerzijds en de belangen van de huurder-handelaar (bescherming handelszaak) anderzijds. Aan dit evenwicht willen we niet raken. Toch is het duidelijk dat als gevolg van de ouderdom van de handelshuurwetgeving (HHW-1951) enkele principes verouderd zijn en een nieuwe invulling verdienen. Op die manier kan worden tegemoetgekomen aan de hedendaagse vormen van ondernemen. Gezien het maar om een beperkt aantal aspecten gaat, hebben we ervoor gekozen niet alle principes uit de wet in deze conceptnota te bespreken, maar enkel die zaken die mogelijks aanpassingen vragen. Daarenboven wordt de regelgeving bij wijlen als te formalistisch omschreven. Dit formalisme wordt meer en meer in vraag gesteld, waar vooral de handelshuurder zich, voor wat betreft de specifieke vormvereisten en na te leven termijnen, steeds zou moeten laten bijstaan om niet in valkuilen te trappen. Voorts blijkt ook de door de wetgever opgelegde minimale duurtijd soms al te rigide, en niet op maat van de gemeenschappelijke wensen van huurder en verhuurder. Om redenen van duidelijkheid opteren we er niet voor om in de huidige federale regelgeving aanpassingen door te voeren. Wel wensen we een nieuw Vlaams decreet uit te werken, met de noodzakelijke aanpassingen in verwerkt. Deze conceptnota dient als basis voor verdere discussies hieromtrent. 2. Literatuur Behalve gesprekken met onder meer het Studiecentrum Vastgoedrecht en Financieel Recht, werd deze conceptnota ook onderbouwd dankzij vakliteratuur hieromtrent: MERTENS, D. (2011) Bescherming van Cliënteel ; VANHOVE, K. (2012) Handelshuur Rechtsvergelijkend onderzoek naar een evenwichtige regeling. 1 Door een nieuw decreet uit te schrijven, of via aanpassingen aan de federale wet Brussel 02/

3 730 ( ) Nr Juridische context 3.1. Huidige wetgeving handelshuur Burgerlijk Wetboek BOEK III TITEL VIII HOOFDSTUK II Afdeling 2bis: Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder De huidige geldende federale wetgeving geldt reeds sinds De wet is met haar 36 artikels niet zo omvangrijk. Hierbij worden enkele van de geldende principes kort geschetst zoals ze tot op vandaag bestaan. a) Duur handelshuur Volgens de huidige regelgeving duren HH-contracten negen jaar. Na afloop van het eerste contract, kan men als huurder nog drie keer 2 verlengen voor eenzelfde periode van negen jaar. De totale duur van de huur kan met andere woorden 36 jaar zijn. Deze duur is vooral ter bescherming van de huurder-handelaar, die mogelijks investeringen heeft gedaan bij de opstart van de handelszaak. Om de huurder garantie te bieden dat hij enerzijds deze investeringen zal kunnen terugverdienen en anderzijds voldoende tijd krijgt om een vast cliënteel op te bouwen, werd een kortere termijn niet wenselijk geacht. b) Initiatiefrecht Hernieuwing van het contract Om te kunnen hernieuwen ligt het initiatiefrecht/actieplicht bij de handelaarhuurder. De positie van de verhuurder is beperkt. Hij kan geen enkel initiatief nemen om de huur te beëindigen (wel kan hij opzeggen om zogenaamde stilzwijgende wederinhuring te voorkomen) noch om die te hernieuwen 3. c) Discontinuïteit Hernieuwing van het contract Elk contract heeft een duurtijd van negen jaar. Indien men graag een nieuw contract wenst voor de huur van het handelspand, dient men als huurder ten vroegste achttien maanden en ten laatste vijftien maanden voor het einde van het contract een hernieuwing aan te vragen, dit per aangetekend schrijven/deurwaardersexploot. Indien de huurder zelf geen actie onderneemt, is er geen hernieuwing. Op het moment van hernieuwing geldt een aanpassingsmogelijkheid van de huurprijs aan de (gewijzigde) economische huurwaarde (zonder drempelvereiste) en beperkte weigeringsgronden en daarbij horende uitzettingsvergoedingen. 2 Vóór 1970 kon men na negen jaar nog twee keer hernieuwen. Sindsdien kan men drie keer hernieuwen. 3 Vanhove, p. 318, p. 361.

4 4 730 ( ) Nr. 1 Art. 14. De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks op straffe van verval (bij exploot van gerechtsdeurwaarder) of bij aan getekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van her nieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. (Komen partijen niet tot overeenstemming, dan moet de onderhuurder, die, om zijn rechten ten opzichte van de verhuurder te vrijwaren, zijn aanvraag, zoals bepaald in artikel 11, II, tweede lid, ter kennis van de verhuurder heeft gebracht, de hoofdhuurder en de verhuurder dagvaarden binnen dertig dagen na het af wijzend antwoord van een van beiden, of, indien een van hen niet heeft geantwoord, binnen dertig dagen na het verstrijken van de termijn van drie maanden. De verhuurder die zijn houding ten opzichte van de onderhuurder niet heeft bepaald, kan in de loop der instantie en binnen de termijnen die hem door de rechter worden toe gestaan, zijn recht van terugneming inroepen of de hernieuwing afhankelijk stellen van andere voorwaarden.). Indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder, na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand, die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen. Vanaf de aanvang der achttiende maand vóór het eindigen van de lopende huur, moet de huurder, overeenkomstig de gebruiken, de mogelijke gegadigden toelaten tot het bezichtigen van het goed.. België is, in vergelijking met Nederland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk, het enige land waar er dergelijke discontinuïteit geldt. Aanvankelijk, bij het tot stand komen van deze wetgeving, heeft men overwogen om het principe automatische voortzetting op te nemen in plaats van automatische stopzetting. Doch, dit werd niet weerhouden. d) Beëindiging huurovereenkomst Wanneer een huurder de handelszaak wil stopzetten, kan dit telkens zes maanden voor het verlopen van een periode van drie jaar. Ook in onderling overleg kan deze overeenkomst beëindigd worden, via authentieke akte of een verklaring van de rechter. Tot slot kan een verhuurder zelf het contract stopzetten, indien deze zelf (of bepaalde verwanten) in het pand een handelszaak wil opstarten. Dit is vooralsnog de enige optie voor de verhuurder om een contract stop te zetten. Indien het om een kapitaalvennootschap gaat, ligt deze optie echter niet in de mogelijkheid van de verhuurder.

5 730 ( ) Nr. 1 5 Art. 3. De duur van de huur mag niet korter zijn dan negen jaren. Deze bepaling geldt ook voor de onderhuur, die echter niet mag worden aangegaan voor langer dan de looptijd van de hoofdhuur. De huurder kan evenwel de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van (elke driejarige periode), mits hij zes maanden tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. Partijen kunnen te allen tijde de lopende huur eveneens beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd. Buitendien kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van (elke driejarige periode), de huur te beëindigen, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aan getekende brief, ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen of door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot.. e) Herstellingen of nieuwe veiligheidsvoorschriften In de regelgeving wordt niets opgenomen met betrekking tot herstellingen die aan het pand dienen uitgevoerd te worden en ten laste van welke partij dit dient te gebeuren. Uiteraard kan dit wel in de handelshuurovereenkomst opgenomen worden, doch dit gebeurt zelden. Daarnaast is er ook geen regeling voorzien indien er een dwingende veiligheidsregeling zou toepasbaar worden op de hangende contracten, hetgeen voor discussies kan zorgen. Denk maar aan nieuwe voorwaarden met betrekking tot brandveiligheid, rokersruimten, energienormen, aspecten eigen aan de handel en dergelijke meer Juridische grond regionalisering Bijzondere wet met betrekking tot de zesde staatshervorming HOOFDSTUK II wijziging van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen Art. 17: Artikel 6, 1, VI, eerste lid, van dezelfde bijzondere wet, vervangen bij de bijzondere wet van 8 augustus 1988 en gewijzigd bij de bijzondere wetten van 13 juli 2001 en 12 augustus 2003, wordt aangevuld met de bepalingen onder 6 tot 9, luidende: 6 de vestigingsvoorwaarden, met uitzondering van de voorwaarden voor toegang tot gezondheidszorgberoepen en tot dienstverlenende intellectuele beroepen; 7 de specifieke regels betreffende de handelshuur; 8 de activiteiten van het Participatiefonds, met inbegrip van de inkomenscompensatievergoeding aan zelfstandigen die het slachtoffer zijn van hinder ten gevolge van werken op het openbaar domein; 9 het toerisme..

6 6 730 ( ) Nr Analyse Naar een nieuwe regelgeving Het doel van de regelgeving betreffende handelshuur moet steeds zijn om een correct evenwicht te hebben tussen de eigenaars van de panden enerzijds en de handelaars-huurders en de bescherming van hun handelszaak anderzijds. Gezien dit evenwicht in de huidige wetgeving vrij correct wordt weerspiegeld, en gezien nood aan duidelijkheid en transparantie naar de betrokkenen toe, wordt aan geraden om zo weinig mogelijk de huidige regelgeving aan te passen, tenzij de aanpassing noodzakelijk is en een verbetering betekent voor een van de betrokken partijen zonder nadeel voor de andere. Dit liep dan ook als een rode draad door de gesprekken die werden gevoerd. Een volledige herwerking van de huidige regelgeving dringt zich dus niet op. Wel werd benadrukt dat enkele principes sterk verouderd zijn en een nieuwe invulling verdienen. De aanpassingen die hieronder zullen voorgesteld worden, zullen dan ook enkel tot een verbeterde positie van de ene partij leiden, zonder dat de anderen partij hierin benadeeld wordt. Enkele principes worden naar voor geschoven met het oog op een aanpassing van de regelgeving. Minimumduur: flexibiliteit t.v.v. huurder De verplichte minimumduur tot een standaardmodel maken, waarvan partijen (voor een zeer beperkte tijd in onderling akkoord, dan wel voor een iets langere korte duur onder toezicht van een neutrale derde) kunnen afwijken In den beginne moet de minimumduur van negen jaar behouden blijven, ter bescherming van de handelaar. Deze laatste dient in deze periode te moeten kunnen beschikken over de handelsruimte om vast cliënteel te vergaren, de gemaakte kosten terug te verdienen en de handel als inkomstenbron voor deze tijd te garanderen. Hoewel de verplichte minimumduur een fundamenteel beginsel vormt van de HH en de bescherming van de huurder hier van groot belang is, dient men toch opties open te houden voor soepelere vormen van handelshuur, indien beide partijen hiermee akkoord gaan. Denk aan de kortetermijnhuur die nodig is indien men een pop-up 4 wil openen, of om drempels weg te nemen voor zij die met hun handelszaak eerst een soort proefperiode willen draaien 5. In Frankrijk en Nederland bestaat er reeds een meer soepele regeling in de regelgeving, waarbij een korteduur contract van twee jaar bestaat. Dergelijke kortetermijncontracten moeten echter de uitzondering op de regel blijven. Deze gewijzigde principes vragen een aanpassing van artikel 3 HHW. We willen in de regelgeving inschrijven dat huurder en verhuurder onderling een andere termijn kunnen afspreken en laten bekrachtigen door de vrederechter 6. Deze termijn kan maximaal één keer verlengd worden, met een nog overeen te komen maximale termijn. Nadien belandt men automatisch in het negenjarig stelsel. 4 Het moet daarbij gezegd dat ook op dit moment reeds op korte termijn wordt gehuurd, door een loopje te nemen met artikel 3 HHW. Men sluit een contract af tussen huurder en verhuurder, om (vaak vrijwel meteen) nadien te verbreken en in onderling overleg een andere duurtijd af te spreken, zonder nog gebonden te zijn door de verplichte negen jaar. 5 Zo bleek uit een Engelse studie (2005) dat 20% van de onderzochte huurovereenkomsten minder dan vijf jaar duren. 6 Vanhove, pp

7 730 ( ) Nr. 1 7 Indien men een contract aangaat voor een bepaalde duur, al dan niet afwijkend van de negen jaar, dient het principe behouden te worden dat de verhuurder de huurder niet vroegtijdig kan uitzetten. Hernieuwing: Continuïteit vs. huidige discontinuïteit Het automatische einde van de huurovereenkomst moet worden vervangen door een automatische voortzetting voor onbepaalde duur (tegen dezelfde voorwaarden, tenzij onderling anders wordt overeengekomen), met mogelijke optie tot hernieuwing contract Een automatische voortzetting zoals ook in het buitenland meestal wordt voorzien, zou wetstechnisch en economisch veel eenvoudiger en transparanter zijn. Dit zou vele betwistingen vermijden. Om te voorkomen dat een huurder omdat hij zijn verzoek te laat of niet conform de strikte modaliteiten heeft geformuleerd in een nadelige positie verzeild geraakt bij de onderhandeling omtrent de eventuele voortzetting van zijn huurovereenkomst, zou artikel 14 HHW aangepast moeten worden. Vraag is dan hoe deze nieuwe automatische voortzetting invullen: door een beëindigings mogelijkheid toe te voegen (zoals het Nederlandse model, maar ook Frankrijk en Engeland), en door een hernieuwingsmogelijkheid toe te voegen (zoals Frankrijk en Engeland). Het verschil tussen beide is dat het huurcontract in het Nederlandse model, na afloop van dat huurcontract, overgaat tot een huur voor onbepaalde duur, tot één van beide partijen de huur opzegt. In het Franse en Engelse model geldt hetzelfde, echter wordt ook de kans geboden om alsnog over te gaan tot een hernieuwing van het huurcontract, opnieuw voor bepaalde duur. Hier is echter actie vereist, door huurder of verhuurder 7. D. Mertens geeft aan nadat huurder noch verhuurder (zie verder) actie heeft ondernomen dat de huur na het verlopen van de negen jaar automatisch wordt hernieuwd. Hierin verschilt hij met bovenstaande, doordat de huur daar niet automatisch wordt hernieuwd (negen jaar), maar wel voor onbepaalde duur wordt verdergezet, met optie tot hernieuwing. Een automatische voorzetting van de huur voor onbepaalde duur, tot één van beide partijen de huur opzegt, met andere woorden het Nederlandse model, biedt wellicht het meeste flexibiliteit. Hierdoor is er continuïteit (van de handelszaak) verzekerd. Uiteraard blijven beide partijen hier wél vrij om alsnog voor een hernieuwing van het contract te kiezen. Voor de modaliteiten van opzegging/beëindiging, zie verder. Overdreven formalisme vermijden door de huurder voldoende te ondersteunen Een andere reden van discontinuïteit is dat de aanvraag van de huurder niet wordt beantwoord door de verhuurder, of dat de aanvraag nietig wordt verklaard wegens niet correct. Hier dreigt overdreven formalisme, blijkt uit uitspraken van het HvC 8. D. Mertens pleit voor het invoegen van een typetekst in artikel 14 HHW die huurders kunnen overnemen in hun aanvraag tot huurhernieuwing, waardoor de geldigheid van de aanvraag minder vaak voorwerp van discussie zou worden. 7 Vanhove, pp Hof van Cassatie.

8 8 730 ( ) Nr. 1 Daarnaast is het ook van belang dat in het huurcontract duidelijk met de exacte datum wordt aangegeven vanaf wanneer (achttien maanden voor het einde) tot wanneer (vijftien maanden voor het einde) de huurder het contract kan vernieuwen. De sanctie op vergeten hernieuwing of nietige aanvraag is namelijk erg zwaar voor de huurder: geen enkel recht meer op een voortzetting van de huur (automatische stopzetting). Ook hieruit blijkt dat automatische verderzetting beter de rechten van de huurder zou beschermen. Verhuurders kunnen de fout van de huurder niet verder uitbuiten. De huidige actieplicht van de huurder om het hernieuwingsmechanisme in gang te zetten, moet worden omgevormd tot een initiatiefrecht voor beide partijen 9 Tot slot zou de hernieuwing ook door de verhuurder moeten kunnen opgestart worden, en is er niet louter actieplicht van de huurder. Dit leunt aan bij de discontinuïteit die er vandaag geldt. Tot op vandaag kan enkel de huurder een aanvraag doen tot vernieuwing van het huurcontract. Beëindigen van de huurovereenkomst Beëindigen van de lopende huurovereenkomst (tegen het einde van de overeengekomen duur, dan wel nadien te allen tijde) geschiedt krachtens een opzegging van de huurder, een opzegging door de verhuurder (met hernieuwingsaanbod dan wel rechtstreekse weigering van de hernieuwing) of een hernieuwingsaanvraag van de verhuurder De opzegging van het huurcontract kan tot op heden op drie manieren (door onderlinge overeenkomst, door de huurder, of door de verhuurder voor persoonlijk gebruik ). De bescherming van de huurder primeert. Een eerste aspect dat aanpassing of op zijn minst aandacht verdient, betreft de optie tot stopzetting vanuit de verhuurder. Waar op dit moment de verhuurder het huurcontract louter mag opzeggen indien deze er zelf een handelszaak wenst te beginnen, dient men na te gaan of deze ook onder andere motieven, of zelfs zonder motief (en met een billijke vergoeding aan de huurder) het contract kan opzeggen. Dit verdient een bijkomende studie. De interpretatie van persoonlijk gebruik kan herbekeken worden. Er zijn enkele verschillen in bescherming van de (ver)huurder-rechtspersoon, afhankelijk van de vennootschapsrechtelijke vorm. In het ene geval weegt het eigendomsbelang door, gezien opzegging mogelijk is, terwijl in het andere geval stabiliteit gewaarborgd wordt, gezien geen opzegging mogelijk is. Er moeten consequente criteria volgen indien men als verhuurder-natuurlijk persoon of verhuurder-rechtspersoon de huur wil beëindigen ten voordele van een vennootschap (respectievelijk natuurlijk persoon) 10. Er bestaat geen enkele objectieve reden om de verhuurder op basis van deze keuze te discrimineren. Een aanvulling van artikel 3 HHW kan hieraan tegemoetkomen, door de opties van opzeg door de verhuurder duidelijk weer te geven en te benoemen: (door een personenvennootschap) wordt dan gevolgd door (of door een kapitaalvennootschap). Ook artikelen 16 en 17 horen in dat geval aangepast te worden. 9 Vanhove, pp Vanhove, p. 521.

9 730 ( ) Nr. 1 9 Een tweede aspect betreft de stopzetting in onderling overleg. Hier is tot op heden een authentieke akte vereist, of een verklaring van de rechter. Dit brengt echter extra kosten met zich mee, dewelke voor een huurder die mogelijks al in moeilijke papieren zit als gevolg van een handelszaak die minder vlot draait, nog een extra drempel vormt om de zaak, en dus ook de huur, stop te zetten. We stellen voor dat de handelshuur dient geregistreerd te worden in een registratiekantoor, waar men deze huurcontracten te allen tijden in onderling overleg kan stopzetten. Ten derde, in geval van onderling overeengekomen duurtijd, kan men ook onderling afwijkingen onderhandelen voor opzegtermijnen. Tot slot, betreft de opzeg na verval van recht op hernieuwing door huurder. Gebaseerd op rechtspraak (HvC 11 op basis van gemeenrechtelijke opzegtermijn) geldt tot op heden dat de huurder in dat geval kan opzeggen op een termijn van één maand. De verhuurder dient echter minstens achttien maanden vooraf op te zeggen. Herstellingen/verbouwingen/kosten bij nieuwe wetgeving Uitvoeren werken/verbouwingen Betreft het uitvoeren van werken door de huurder, geeft D. Mertens aan dat de bepalingen in de HHW niet voor problemen zorgen. Aanpassingen hier zijn niet nodig. Een duidelijke regeling invoeren met beschrijving welke herstellingen ten laste van huurder/verhuurder zijn Hiervoor kan het Burgerlijk Wetboek als basis worden gebruikt. Artikel 605 spreekt van de vruchtgebruiker die slechts verplicht is om herstellingen tot onderhoud te doen, terwijl grove herstellingen ten laste van de eigenaar/ verhuurder zijn, tenzij deze veroorzaakt zijn door het verzuim van herstellingen tot onderhoud van het pand sinds de start van het vruchtgebruik, in geval de vruchtgebruiker daartoe ook verplicht is.. Verder zegt artikel 606 dat grove herstellingen deze van zware muren en gewelven, vernieuwing van balken en gehele daken betreft.. Regels die specifiek eigen zijn aan de uitbating: ten laste van de huurder (naar analogie van het recht van de huurder om het gehuurde goed voor zijn bedrijf geschikt te maken). Regels die van toepassing zijn op handelshuurpanden zijn ten laste van de verhuurder Hier is de bestemming van het handelspand van belang. 11 GwH, 76/2007, 10 mei 2007 Onevenredige behandeling tussen huurder en verhuurder is niet onevenredig.

10 ( ) Nr Conclusie Tot slot vragen we om alle experten ter zake te horen, om in overleg met de verschillende partijen tot gepaste aanpassingen van de huidige federale wet te komen, dit rekening houdende met de nodige evenwichten. An CHRISTIAENS Peter VAN ROMPUY Robrecht BOTHUYNE Sonja CLAES Koen VAN DEN HEUVEL Katrien SCHRYVERS