INFOBROCHURE VOOR VERHUURDERS

Transcriptie

1 Gemeente Langemark-Poelkapelle (Kasteelstraat 1) Ma-di-vr Wo en Do en Heleen Haghedooren heleen.haghedooren@langemark-poelkapelle.be INFOBROCHURE VOOR VERHUURDERS 1. Voor aanvang huur 1.1 Conformiteitsattest Rookmeldersverplichting Dakisolatienorm Energieprestatiecertificaat Verplichte vermelding Bepaling huurprijs en lasten Bepaling huurprijs Kosten en lasten Verhuur via SVK Begin huur 2.1 Huurovereenkomst Soorten huurcontracten Vroegtijdig beëindigen van 9-jarig huurcontract Plaatsbeschrijving Huurwaarborg Registratie huurcontract Vermindering onroerende voorheffing voor huurders Vlaams huurgarantiefonds Tijdens huur 3.1 Jaarlijkse indexatie Herziening huurprijs Verandering van eigenaar van de gehuurde woning Onderhoud en herstellingen Huurder betaalt niet Toegang tot de huurwoning Einde huur

2 1. Voor aanvang huur 1.1 Conformiteitsattest Wie een woning of kamer verhuurt in het Vlaamse Gewest, moet ervoor zorgen dat die woning of kamer voldoet aan bepaalde kwaliteitseisen. De eigenaar-verhuurder kan bij de gemeente een document (conformiteitsattest) aanvragen waaruit blijkt dat de huurwoning aan de woonnormen voldoet. Het attest is geen verhuurvergunning en is dus niet verplicht. Met het conformiteitsattest kan de verhuurder wel aantonen dat de woning niet ongeschikt of onbewoonbaar is en voldoet aan de kwaliteitsnormen. Op het attest wordt ook het maximum aantal toegelaten bewoners (bezettingsnorm) vermeld. Het attest blijft 10 jaar geldig, tenzij de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard wordt op basis van een woningonderzoek. PROCEDURE WONINGKWALITEIT: een woordje uitleg Wettelijk bepaalt de Vlaamse Wooncode aan welke minimale normen elke woning in Vlaanderen moet voldoen. Wanneer een aanvraag voor een woningcontrole wordt ingediend, gaat een onderzoeker aan de hand van een technisch verslag (zie bijlage) na of de woning gebreken vertoont en al dan niet ongeschikt is. Een gebrek wordt gequoteerd op basis van de aard en de ernst van het probleem: zware gebreken resulteren in negen tot vijftien strafpunten, lichtere gebreken geven aanleiding tot één tot drie strafpunten. Als een woning minder dan vijftien strafpunten telt, dan is de woning conform en kan een conformiteitsattest worden afgeleverd. Als een woning in totaal vijftien of meer strafpunten telt, kan ze ongeschikt worden verklaard. Dat betekent dus dat één zwaar gebrek voldoende kan zijn om een woning ongeschikt te verklaren. Voor het onbewoonbaar verklaren van een woning hoeft in beginsel geen rekening te worden gehouden met het aantal strafpunten, wel met de aard en de ernst van de gebreken. Een woning is onbewoonbaar 2

3 als er een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico is vastgesteld dat verdere bewoning uitsluit zolang het veiligheids- of gezondheidsrisico niet is verholpen. Een woning die bijvoorbeeld op instorten staat of een woning met gevaar voor CO-vergiftiging of met een gevaarlijke elektrische installatie kan onbewoonbaar worden verklaard. In geval van ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring op basis van de Vlaamse Wooncode wordt de woning opgenomen op de gewestelijke inventaris ongeschikt/onbewoonbaarheid. In beginsel moet de verhuurder het pand in orde brengen. Als hij dat nalaat voor langere tijd (meer dan één jaar), moet hij een heffing betalen. Het bedrag van de heffing wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen, met een minimum van 1980 euro, en wordt jaarlijks verhoogd. Hebt u vragen over de kwaliteit van de woning die u verhuurt? Neem dan contact op met onze technisch adviseur: hij geeft u informatie over woningkwaliteit, conformiteit, het herstellen van gebreken, Zodat u een conforme woning kan aanbieden op de huurmarkt. Contact: Serge Vandeputte serge.vandeputte@langemark-poelkapelle.be 0471/ Rookmeldersverplichting Bij het afsluiten van een nieuw huurcontract moet de woning uitgerust zijn met voldoende rookmelders. De verhuurder is verantwoordelijk voor de aankoop en plaatsing van de rookmelders. Als de verhuurder gekozen heeft voor een toestel met vervangbare batterijen, moet de huurder tijdig de batterijen vervangen. Om te voldoen aan de rookmeldersverplichtingen moet de woning op elke bouwlaag uitgerust zijn met minstens één rookmelder. In kamerwoningen moet bovendien elke kamer uitgerust zijn met minstens één rookmelder. De rookmelder Met CE gemarkeerd zijn en voldoen aan de norm NBN EN 14604; Moet reageren op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal; Moet van het optische type zijn (en mag dus niet van het ionische type zijn). Zowel een type met vervangbare batterij als een type voorzien van een niet-vervangbare batterij komt in aanmerking. Een type met niet-vervangbare batterij met een levensduur van 10 jaar wordt aangeraden. 3

4 Let op! Indien de woning niet voldoet aan de rookmeldersverplichtingen, is de woning niet meer conform. Het verhuren van dergelijke woning is strafbaar. Ook een appartement moet op elke bouwlaag voorzien zijn van minstens één rookmelder. Elke zolder of kelder waarin zich een technische installatie bevindt, wordt als bouwlaag beschouwd. Dat is ook het geval voor zolders en kelders die een directe toegang hebben en normaal en onmiddellijk te betreden zijn. Die zolders en kelders moeten dus eveneens voorzien zijn van minstens één rookmelder. Deze verplichting is zowel van toepassing op private als op gemeenschappelijke zolders en kelders. 1.3 Dakisolatienorm De dakisolatienorm trad in werking op 1 januari De norm geldt voor alle zelfstandige eengezinswoningen, studio s en appartementen gelegen in het Vlaamse Gewest. Als minimumnorm wordt een R-waarde dakisolatie van 0,75m² K/W genomen. Dit stemt overeen met een laag isolerend materiaal van 3 à 4 cm (maar dit verschilt naargelang het isolatiemateriaal). Er wordt een fasering in de tijd voorzien, waardoor geleidelijk aan meer strafpunten worden toegekend: Strafpunten voor daken < 16m² Strafpunten voor daken > 16m² 1/01/ /12/ /01/ /12/ Vanaf 1/01/ Vanaf 15 strafpunten kan een woning ongeschikt worden verklaard. Dit wil zeggen dat vanaf 2020 de afwezigheid van dakisolatie volstaat om een woning ongeschikt te laten verklaren, waardoor ze ook niet meer verhuurd mag worden. Let op! Als het dak van een appartementsgebouw niet voldoet aan de vastgestelde minimumnorm, zullen alle appartementen in het gebouw evenveel stafpunten krijgen. Dat betekent dus dat een appartement op 4

5 het gelijkvloers eveneens strafpunten krijgt als blijkt dat het appartement onder het dak onvoldoende dakisolatie heeft en dit ongeacht de eigendomssituatie. Er wordt best niet gewacht met isoleren want nu kan nog maximaal beroep gedaan worden op de belastingvermindering, de REG-premie en het sociaal dakisolatieproject voor huurwoningen (zie verder). 1.4 Energieprestatiecertificaat Als verhuurder dient u over een energieprestatiecertificaat (EPC) te beschikken van zodra u de woning te huur aanbiedt. Het is de bedoeling dat het EPC voorgelegd wordt aan geïnteresseerde huurders. De kandidaat-huurders zullen zo een idee krijgen van het jaarlijks energieverbruik. De energiescore moet verplicht vermeld worden in advertenties. Bij het sluiten van een huurovereenkomst ontvangt de huurder een kopie van het EPC. Het originele EPC blijft bij de eigenaar en blijft 10 jaar geldig. Voor een lijst van energiedeskundigen type A, zie Verplichte vermelding Bij de verhuring van een woning dient in elke officiële en publieke mededeling (bijvoorbeeld op affiches Te huur, in advertenties, op websites, ) het bedrag van de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke lasten te worden vermeld. Dit geldt zowel voor privépersonen als voor immobiliënkantoren. 1.6 Bepaling huurprijs en lasten Bepaling huurprijs Huurprijzen zijn niet gereglementeerd. De huurder en de verhuurder kunnen de huurprijs dus vrij bepalen. Uitzondering bij contract van korte duur dat wordt opgezegd door de verhuurder zie verder: huurcontract met een korte duur (max. 3 jaar), blz. 6) Via kan u als verhuurder nagaan wat een correcte huurprijs is voor de woning die u wilt verhuren. Aan de hand van een aantal belangrijke kenmerken van de woning, zoals de gemeente, het aantal slaapkamers, een recente badkamer, een tuin of terras, maakt de applicatie een inschatting van een 5

6 correcte huurprijs. Deze huurprijs is enkel een schatting en dus informatief, maar ze geeft zowel aan de huurder als aan de verhuurder een goede indicatie over een correcte huurprijs Kosten en lasten Naast de huurprijs moet de huurder ook kosten en lasten op zich nemen of ze aan de verhuurder terugbetalen. Het gaat dan over de kosten die verbonden zijn aan het gebruik van de woning: water, elektriciteit, gas, onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, nazicht van de liften, Er zijn hierbij twee mogelijkheden: De huurder betaalt een vast (forfaitair) bedrag, bijvoorbeeld 75 euro per maand. De partijen mogen het bedrag niet eenzijdig aanpassen aan de werkelijke kosten en lasten, die hoger of lager kunnen liggen. De huurder betaalt de werkelijke kosten en lasten. De verhuurder moet de bewijsstukken hiervoor aan de huurder voorleggen. Als de gehuurde woning een onderdeel is van een appartementsgebouw dat door een en dezelfde persoon beheerd wordt, is het voldoende als de verhuurder een overzicht van de kosten en lasten aan de huurder overhandigt en hem de mogelijkheid geeft de bewijsstukken te komen inkijken. 1.7 Verhuur via SVK Een sociaal verhuurkantoor huurt woningen, appartementen en studio s op de private huurmarkt en verhuurt ze door aan kandidaat-huurders met een laag inkomen. Uw voordelen Huurgarantie: u hoeft niet langer wakker te liggen van wanbetalingen of huurachterstallen. Niet de onderhuurder, maar het SVK is verantwoordelijk voor de betaling van de huur. Het garandeert u maandelijkse huurinkomsten voor de volledige periode van het huurcontract. Onderhoud van de woning: aangezien het SVK uw huurder is, is het ook de verantwoordelijkheid van het SVK om uw woning aan het einde van het contract in de oorspronkelijke staat terug te geven. Professionele partner: u werkt samen met een professionele partner die veel ervaring heeft met het huren en verhuren van woningen. Het SVK neemt het beheer van uw woning over en volgt alle administratieve taken op (opmaken huurcontract, afsluiten brandverzekering, opmaken plaatsbeschrijving,..). Gunstige regeling personenbelasting en onroerende voorheffing: als u een woning verhuurt aan een professionele partner, wordt u in principe belast op de werkelijke huuropbrengsten. Voor verhuring aan een SVK geldt een gunstigere regeling, waardoor u slechts belast wordt op het (geïndexeerd) kadastraal inkomen.bovendien genieten SVK-verhuurders van een verlaagd tarief aan onroerende voorheffing. U betaalt slechts 1,6% ipv 2,5% onroerende voorheffing. Geen risico op leegstandsheffing: tijdens de looptijd van het huurcontract zorgt het SVK ervoor dat de woning verhuurd is. Als een huurder de woning verlaat, gaat het SVK meteen op zoek naar 6

7 een nieuwe huurder. Hierdoor vermijdt u langdurige leegstand en de bijbehorende leegstandsheffing. Geen gerechtelijke procedures: het SVK is uw huurder en is dus ook verantwoordelijk voor alle huurdersverplichtingen. U heeft geen rechtstreeks contact met de onderhuurder, waardoor u ook geen risico heeft op langdurige gerechtelijke procedures. Dit risico valt volledig ten laste van het SVK. Renovatiepremies: als u uw woning wilt verbouwen of renoveren om nadien te verhuren aan een SVK, heeft u mogelijk recht op één of meerdere premies. Huurprijs: het SVK biedt u als eigenaar heel wat voordelen en zekerheden. De huurprijs die het SVK u betaalt, is daardoor lager dan wat u op de private woningmarkt zult krijgen. Er zijn geen wettelijke bepalingen over de huurprijs die een SVK aan u betaalt. De uiteindelijke huurprijs wordt onderhandeld tussen u en het SVK. Het SVK houdt hierbij rekening met de staat en het comfort van de woning, de ligging, de grootte Contact: SVK Woonsleutel, Meenseweg 71, Ieper Tel: 057/ info@svkwoonsleutel.be 7

8 2. Begin huur 2.1 Huurovereenkomst Sinds 15/06/2007: verplicht schriftelijk Essentiële elementen: o Identiteit van de partijen o Begindatum van de overeenkomst o De woning (of gedeelte) die verhuurd wordt o De huurprijs o Verplichte bijlage woninghuurwet en kwaliteitsnormen Aantal exemplaren = aantal partijen + 1 exemplaar bestemd voor registratie Soorten huurcontracten Huurcontract van 9 jaar De standaardduur van een huurovereenkomst is negen jaar. Een huurovereenkomst waarvan de duur niet nader bepaald is of met een bepaalde duur tussen de drie en negen jaar zal automatisch als een contract van negen jaar beschouwd worden. Na afloop van de huurperiode van negen jaar kunnen de huurder en de verhuurder het contract beëindigen. Zij hoeven geen motief op te geven voor deze beslissing. Ook hoeven ze geen vergoeding te betalen aan de tegenpartij, op voorwaarde dat ze minstens zes maanden vóór de vervaldag het contract opzeggen. Als geen van beide partijen het contract opzegt, zal na afloop van de periode van negen jaar het contract automatisch voor drie jaar verlengd worden. Om de drie jaar hebben beide partijen de mogelijkheid om het contract stop te zetten. Ze moeten geen vergoeding betalen mits ze opnieuw een opzeggingstermijn van zes maanden in acht nemen. Verhuurder en huurder kunnen steeds onderling de overeenkomst beëindigen (= minnelijke schikking). Onder bepaalde voorwaarden kan het huurcontract vroegtijdig beëindigd worden door de verhuurder of de huurder (zie 2.1.2). Huurcontract met een korte duur (max. 3 jaar) Het is mogelijk dat de huurder en verhuurder een schriftelijk contract, of opeenvolgende contracten, afsluiten voor een totale duur van niet meer dan drie jaar. Dergelijke contracten kunnen slechts eenmaal verlengd worden. De verlenging moet schriftelijk gebeuren en uitgaan van dezelfde voorwaarden als het oude contract (onder meer dezelfde huurprijs). De duur van deze opeenvolgende contracten mag dezelfde zijn, maar dat hoeft niet. Zo is het mogelijk een contract van één jaar met twee jaar te verlengen. 8

9 Noch de huurder, noch de verhuurder kan de overeenkomst voortijdig beëindigen, tenzij zij anders overeengekomen zijn in het contract (of via minnelijke schikking tussen 2 partijen). Aan het einde van de overeenkomst kan de huurder of verhuurder de overeenkomst wél beëindigen, mits hij een opzeggingstermijn van drie maanden in acht neemt. In de volgende twee situaties wordt de bestaande huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden voortgezet: Drie maanden voor de vervaldag heeft geen van de partijen het contract opgezegd. De huurder is na de overeengekomen duur zonder verzet van de verhuurder in de woning blijven wonen. Het contract wordt dan verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van negen jaar. Deze bepaling is verplichtend en is dus altijd van toepassing, ook al voorziet het contract dat dit niet het geval is. Wanneer de verhuurder opeenvolgende contracten van korte duur afsluit met verschillende huurders, telkens na opzeg van de verhuurder, mag de nieuwe basishuurprijs niet hoger zijn dan de basishuurprijs van de vorige huurder, aangepast aan de index Vroegtijdig beëindigen van 9-jarig huurcontract Opzegmogelijkheden verhuurder 1. De woning persoonlijk betrekken: de verhuurder kan op elk ogenblik het contract beëindigen om zelf in de woning te gaan wonen. Hij moet een opzeggingstermijn van zes maanden in acht nemen. In de opzeggingsbrief moet hij kenbaar maken waarom hij het contract beëindigt en wie de woning werkelijk zal betrekken. o De volgende personen kunnen de woning betrekken: de verhuurder zelf, zijn/haar echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) van de verhuurder en van zijn/haar echtgeno(o)t(e), broers, zussen, ooms, tantes, neven of nichten van de verhuurder en van zijn/haar echtgeno(o)t(e). o Tijdens de eerste drie jaar van het contract is het niet mogelijk om een woning te laten betrekken door familieleden van de derde graad. o De huurder kan een bewijs van verwantschap vragen. De verhuurder moet dat bewijs binnen twee maanden voorleggen. Doet hij dat niet, dan kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Hij moet deze vordering ten laatste twee maanden voor het einde van de opzeggingstermijn indienen. o De verhuurder of een familielid moet de woning persoonlijk betrekken in het jaar na het verstrijken van de opzeggingstermijn. De woning moet ook werkelijk bewoond blijven gedurende minstens twee jaar. o Als de verhuurder zich niet houdt aan de voorwaarden, dan heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur. Deze verplichting vervalt als de verhuurder een buitengewone omstandigheid kan inroepen. 2. Het uitvoeren van werken: de verhuurder kan het contract beëindigen als hij wederopbouw-, verbouwings- of renovatiewerken overweegt. Hij kan dit alleen doen bij het verstrijken van elke 9

10 driejarige periode en op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt. o De opzegging is alleen geldig als de verhuurder erin vermeldt waarom hij het contract wil opzeggen, en als ze voldoet aan vier vereisten: - Bij de opzegging moet de verhuurder een afschrift voegen van een van de volgende documenten: de bouwvergunning (als de werken dit vereisen), een gedetailleerd bestek, een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten (als de verhuurder de werken zelf zal uitvoeren), een aannemingsovereenkomst. - De verhuurder moet aantonen dat de geplande werken de stedenbouwkundige bepalingen in acht nemen. - De verhuurder moet bewijzen dat hij werken wil uitvoeren aan het gedeelte waar de huurder woont. Alle andere werken die de woning van de huurder niet onbewoonbaar maken, zoals werken aan de gevel, de zolder, de tuin of een andere verdieping, zijn geen geldige reden om het contract te beëindigen. - De verhuurder moet bewijzen dat de kosten van de werken drie jaar huurprijs overtreffen. o Als een gebouw waarin werken voorzien worden verschillende woningen bevat die eigendom zijn van dezelfde verhuurder, is er een soepeler regeling van toepassing: de globale kosten van de werken moeten twee jaar huurprijs van het geheel van deze woningen overtreffen, de verhuurder kan op elk moment het contract van elke betrokken woning beëindigen, mits hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt en het contract niet beëindigt tijdens het eerste contractjaar. o De werken moeten beginnen binnen 6 maanden en moeten beëindigd zijn binnen 24 maanden na het verstrijken van de opzeggingstermijn. De huurder mag de verhuurder vragen hem de stukken over te maken die dit bewijzen, zoals facturen en foto s. o Als de verhuurder de werken niet uitvoert binnen de voorziene termijnen en onder de vastgelegde voorwaarden, dan heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan achttien maanden, huur, behalve als de verhuurder een buitengewone omstandigheid kan inroepen. 3. Opzeg zonder motief, mits schadevergoeding: aan het einde van de eerste of tweede driejarige periode mag de verhuurder het contract zonder motief beëindigen, op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van zes maanden geeft en een vergoeding betaalt. De vergoeding bedraagt negen maanden huur aan het einde van de eerste driejarige periode en zes maanden huur aan het einde van de tweede driejarige periode. Opzegmogelijkheden huurder o De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij het contract opzegt met een opzeggingstermijn van drie maanden. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste jaren van de huurovereenkomst moet hij wel een vergoeding betalen. De vergoeding is gelijk aan drie maanden huur wanneer hij vertrekt tijdens het eerste jaar, twee maanden huur wanneer hij vertrekt tijdens het tweede jaar en één maand huur wanneer hij vertrekt tijdens het derde jaar. 10

11 o De huurder kan een einde maken aan een huurovereenkomst die niet binnen de wettelijke termijn is geregistreerd. Hij hoeft daarvoor geen vergoeding te betalen en geen opzeggingstermijn in acht te nemen. o Wanneer de verhuurder het contract voortijdig beëindigt, kan de huurder een tegenopzeg van één maand geven. Hij hoeft daarvoor geen schadevergoeding te betalen, ook al vindt de opzegging tijdens de eerste drie jaar van het contract plaats. 2.2 Plaatsbeschrijving De plaatsbeschrijving is een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van de woning bij aanvang van de huur. De huurder en verhuurder zijn verplicht om in aanwezigheid van beide partijen en voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Dat gebeurt het best tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, maar het kan ook nog tijdens de eerste maand van bewoning. De plaatsbeschrijving moet bij het huurcontract worden gevoegd. De huurder en verhuurder kunnen zelf een plaatsbeschrijving opmaken. Ze mogen ook een beroep doen op een deskundige, zoals een landmeterexpert in onroerende goederen of een architect. In dat geval betalen beide partijen het ereloon van de deskundige voor de helft. Het is ook mogelijk dat elk van de partijen zich op eigen kosten laat vergezellen door een deskundige naar keuze. Om geldig te zijn, moet de plaatsbeschrijving: In aanwezigheid van zowel de huurder als de verhuurder (of hun vertegenwoordigers) opgesteld zijn Door beide partijen persoonlijk gedateerd en ondertekend zijn Voldoende details vermelden; een clausule zoals het goed is in goede staat en goed onderhouden en beide partijen erkennen dit kan dus niet. 2.3 Huurwaarborg De meeste overeenkomsten bepalen dat de huurder een huurwaarborg geeft. Deze wordt niet opgelegd bij wet. Zij is dus niet verplichtend behalve indien de overeenkomst het voorziet. De waarborg beschermt de verhuurder in geval de huurder gedeeltelijk of geheel in zijn plichten te kort schiet. Er bestaan 3 vormen van huurwaarborg: 1) Waarborg gestort op geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder: max. 2 maanden huur. 2) Banwaarborg zodat huurder de waarborg in schijven kan betalen: max. 3 maanden huur. 3) Bankwaarborg via het OCMW. 2.4 Registratie huurcontract De registratie van een geschreven huurcontract is een verplichte formaliteit die opgelegd wordt door de bepalingen van het fiscaal recht. Dezelfde bepalingen leggen tevens de registratie op van alle bijvoegsels aan de overeenkomst, d.w.z. dat de wijzigingen die aan de overeenkomst worden aangebracht. 11

12 Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor moet worden voorgelegd. De registratie is kosteloos en een verantwoordelijkheid van de verhuurder. De verhuurder moet deze plicht binnen de twee maand volgend op de sluiting van het contract vervullen. Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is: Kan de verhuurder beboet worden. Kan de huurder, indien het gaat om een huurcontract van negen jaar, een einde maken aan de huurovereenkomst zonder een opzegtermijn in acht te nemen en zonder een vergoeding te betalen. 2.5 Vermindering onroerende voorheffing voor huurders De onroerende voorheffing van de huurwoning is ten laste van de verhuurder. De huurder kan een korting aanvragen aan de Vlaamse belastingdienst indien: 2 of meer kinderen ten laste Persoon met een handicap Grootoorlogsinvalide Aangezien de huurder zelf geen onroerende voorheffing betaalt, zal de vermindering eerst worden toegekend aan de eigenaar die deze dan dient te verrekenen met de maandelijkse huurprijs. 2.6 Vlaams huurgarantiefonds Het Vlaams huurgarantiefonds heeft tot doel om de verhuurders van woningen aan private huurders te beschermen tegen verlies aan huurinkomsten ingevolge niet betaling van de verschuldigde huur. Verhuurders van woningen kunnen aansluiten bij het Vlaams huurgarantiefonds voor huurovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari Voorwaarden: - Het moet gaan over een nieuw huurcontract voor woninghuur: je dient de aanvraag tot aansluiting te doen binnen twee maanden na de datum van ondertekening van het huurcontract. - Je dient per huurcontract eenmalig een aansluitingsvergoeding van 75,00 te betalen. Wanneer betaalt het huurgarantiefonds uit? - De huurder heeft een huurachterstal opgebouwd van 3 maanden huur; - De verhuurder heeft een vordering ingesteld bij de vrederechter tot ontbinding en uithuiszetting; - De vrederechter heeft een aanzuiveringsregeling opgelegd van maximaal 12 maanden. - Als de huurder de verschuldigde huurachterstal niet of slechts gedeeltelijk betaalt, wordt deze door het Fonds betaald met een maximum van 3 maanden huurprijs en 2.700,00. 12

13 3. Tijdens verhuur 3.1 Jaarlijkse indexatie De indexatie is de periodische aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud. Mag de huurprijs geïndexeerd worden? - Voor contracten afgesloten voor 28/02/1991 geldt dat de huurprijs slechts mag geïndexeerd worden wanneer de partijen die voorzien hadden. - Voor contracten afgesloten vanaf 28/02/1991 gelden volgende principes: o De huurprijs mag altijd geïndexeerd worden, eens per jaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, zelfs indien het contract dit niet voorziet. o Deze regel is niet verplichtend: het contract mag dus voorzien dat er geen indexatie is. o Voor contracten vanaf 31/05/1997 is er een bijkomende voorwaarde om de huurprijs te mogen indexeren: het huurcontract moet schriftelijk zijn gesloten. Wanneer mag de huurprijs geïndexeerd worden? - Elk jaar ten vroegste op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract. - De indexatie gebeurt niet automatisch: de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen. - Deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de 3 maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag. Hoe de indexatie berekenen? - De indexatie gebeurt steeds op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de gezondheidsindex. Om het bedrag te kennen wordt de volgende formule toegepast: Basishuurprijs x nieuw indexcijfer Aanvangsindexcijfer 3.2 Herziening huurprijs Voor contracten afgesloten vanaf 28/02/1991 kan de huurprijs onder bepaalde voorwaarden worden gewijzigd: - De herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige periode. - De herziening kan zowel door de huurder als door de verhuurder aan de andere partij gevraagd worden, maar uitsluitend binnen een precieze termijn: tussen de 9 e en de 6 e maand die het einde van de driejarige periode voorafgaat. - Na de vraag zijn er twee mogelijke oplossingen: o Beide partijen gaan akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan. o De partijen bereiken geen akkoord. In dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de 6 e en de 3 e maand die de einddatum van de driejarige periode voorafgaat. De rechter kan de herziening toestaan in 2 gevallen: 13

14 Indien de vragende partij bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden tenminste 20% hoger of lager is dan de huidige huurprijs. Indien de verhuurder bewijst dat de normale huurwaarde ten gevolge van werken die op zijn kosten zijn uitgevoerd met tenminste 10% van huurprijs is gestegen. De werken die uitgevoerd worden om de woning in overeenstemming te brengen met de minimale kwaliteitseisen komen hiervoor niet in aanmerking. 3.3 Verandering van eigenaar van de gehuurde woning Wanneer de eigenaar van het gehuurde goed zijn woning wil verkopen of schenken, is de bescherming van de huurder niet altijd gelijk. Bepalend is of het contract vóór de verkoop of schenking een vaste datum had. Wat is een vaste datum? Een authentieke huurovereenkomst (= een huurovereenkomst opgesteld door een notaris) heeft altijd een vaste datum. Een gewone geschreven huurovereenkomst, die tot stand is gekomen zonder bemiddeling van een notaris, heeft een vaste datum vanaf: - De dag van de registratie - De dag van het overlijden van een van de partijen die het contract ondertekend heeft - De dag waarop het bestaan van het contract werd vastgelegd bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar (zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder) Geregistreerde huurcontracten hebben dus altijd een vaste datum en bieden dan ook een betere bescherming. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum. Indien het huurcontract een vaste datum heeft vóór de verkoop of schenking, krijgt de nieuwe eigenaar bij het verlijden van de akte dezelfde rechten en verplichtingen als de vorige verhuurder. Dat betekent dat hij het contract op exact dezelfde wijze zal moeten naleven en dat de huurder geen nadeel zal ondervinden. Heeft de huurovereenkomst geen vaste datum vóór de verkoop of schenking, dan gelden de volgende regels: De huurder is niet beschermd als hij de woning minder dan zes maanden bewoont. De koper kan de huurovereenkomst zonder motief of vergoeding beëindigen. Als de huurder de woning minstens zes maanden bewoont, treedt de koper in de rechten van de hoofdverhuurder. Er geldt wel een zeer belangrijke afwijking. De koper kan de huurovereenkomst namelijk beëindigen als hij een opzegging van drie maanden geeft, in plaats van de gebruikelijke zes maanden. De afwijking geldt in de volgende situaties: - De koper wil het goed persoonlijk betrekken - De koper wil belangrijke werken uitvoeren - De koper heeft geen motief, maar betaalt een vergoeding De koper hoeft het einde van de driejarige periode niet af te wachten om de huur op te zeggen. De koper moet de opzegging wel binnen de drie maanden na het verlijden van de akte aan de 14

15 huurder bekendmaken. Na deze termijn verliest de koper dit voordeel en dient hij het contract zoals de oorspronkelijk verhuurder na te leven. 3.4 Onderhoud en herstellingen - Het Burgerlijk wetboek legt op aan de eigenaar: o De grote herstellingen (vb. lek in het dak) o De grote onderhoudswerken (vb. ramen schilderen) o De herstellingen te wijten aan ouderdom, normale slijtage en overmacht - Het Burgerlijk wetboek bepaalt dat de huurder de huurwoning moet beheren als een goede huisvader. Hij moet de woning reinigen, onderhouden, kleine herstellingen doen die verbonden zijn aan het dagelijks gebruik en alle schade die door zijn fout (of door de fout van een bezoeker) of door zijn nalatigheid ontstaan is, herstellen. De huurder heeft eveneens de verplichting zijn eigenaar te verwittigen als er een probleem is, bijvoorbeeld een goot die gaat vallen, vochtproblemen, Als hij zijn eigenaar niet tijdig verwittigt, kan hij verantwoordelijk gesteld worden voor de schade. 3.5 Huurder betaalt niet De verhuurder kan de huurder die zijn huurprijs of lasten niet betaalt niet eenzijdig uit de woning zetten, zelfs niet indien het contract in deze sanctie uitdrukkelijk voorziet. Nadat hij de huurder heeft aangemaand te betalen binnen de termijn die hij heeft vastgesteld (per aangetekend schrijven), kan de verhuurder hem voor de vrederechter dagvaarden of laten oproepen met een verzoekschrift en de betaling eisen: Van achterstallig huur en/of lasten En eventueel de ontbinding van de huurovereenkomst eisen, ten nadele van de huurder, en daarenboven, in beide gevallen schadevergoeding en interesten eisen. 3.6 Toegang tot de huurwoning De woning mag niet zonder toestemming van de huurder betreden worden. De eigenaar mag de woning één of twee keer per jaar bezoeken om na te gaan of er dringende herstellingswerken nodig zijn in de woning, om te controleren of de huurder de woning als een goede huisvader bewoont en voldoende onderhoudt, en om te zien of de bestemming van de woning niet gewijzigd is. De verhuurder moet het bezoek altijd vooraf (schriftelijk) aankondigen en het moet ook passen voor de huurder. Tijdens het bezoek van de verhuurder moet de huurder, of iemand die hem vertegenwoordigt, aanwezig zijn. Wanneer de eigenaar de woning te koop stelt of opnieuw te huur stelt nadat de huurder het contract heeft opgezegd, moet de huurder bezoekuren gedogen om kandidaat-kopers of -huurders de kans te geven om de woning te bezichtigen. Doorgaans komt dit neer op twee keer drie uren of drie keer twee uren per week. Dit moet in onderling overleg worden vastgelegd. 15

16 4. Einde verhuur - Uittredende plaatsbeschrijving opmaken: o De huurder moet de woning teruggeven in de staat waarin hij haar volgens de intredende plaatsbeschrijving heeft ontvangen. Als de woning schade vertoont die niet in de beschrijving staat vermeld, dan moet de huurder die herstellen. Schade door ouderdom of overmacht of door het normale gebruik van de gehuurde woning moet de huurder niet vergoeden. o Als er geen gedetailleerde plaatsbeschrijving opgemaakt is, gaat men ervan uit dat de woning zich aan het einde van de overeenkomst nog in dezelfde staat bevindt als toen de huurder de woning betrok. De huurder is dan niet verantwoordelijk voor de mogelijke schade en de herstellingskosten. Hij is wél verantwoordelijk als de verhuurder kan bewijzen dat bepaalde beschadigingen er bij de intrek van de huurder nog niet waren. o Indien er schade is kan u als verhuurder een deel van de waarborg inhouden om de schade te vergoeden. - Huurwaarborg regelen: Als de huurder zijn verplichtingen is nagekomen krijgt hij na afloop van de huurovereenkomst de waarborg en de interesten terug. De financiële instelling mag de waarborg alleen terugbetalen als de huurder een schriftelijk akkoord tussen hemzelf en de verhuurder kan voorleggen (ofwel een kopie van een rechterlijke beslissing). Het schriftelijk akkoord is een brief of een formulier van de bank. Het moet opgemaakt zijn na het beëindigen van de overeenkomst en beide partijen moeten het ondertekenen. - Meterstanden noteren: De meterstanden van de verschillende nutsvoorzieningen (elektriciteit, aardgas, water, ) moeten worden opgemeten en in samenspraak worden geregeld. - Sleutels teruggeven: Er kan een document worden opgemaakt waarin de eigenaar verklaart de sleutels te hebben ontvangen. Het is aangewezen daarin te vermelden hoeveel sleutels werden afgegeven. 16