Jaarverslag SSH 2008

Transcriptie

1 Jaarverslag SSH 2008

2 Inhoudsopgave jaarverslag 2008 Voorwoord 4 Volkshuisvestingsverslag 1 Samenwerking en verbindingen 6 2 Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit 9 3 Energie en duurzaamheid 15 4 Verhuur en sociaal beheer 16 5 Organisatie 26 6 Financieel beheer 28 Bericht van de Raad van Commissarissen 34 Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht 44 3

3 Voorwoord Het is een goed jaar geweest voor SSH. Casa Confetti in De Uithof is een groot succes. City Campus Max aan het Europaplein is volop in aanbouw en met de aankoop in oktober van het KPN terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan ontwikkelen we op termijn circa 800 studenten- en starterswoningen. Daarmee laat SSH zien dat we ons volop inzetten voor de huisvesting voor jongeren met een beperkt inkomen. Die inzet betrof dus onder meer de voltooiing van Casa Confetti. SSH is zeer ingenomen met de enorme belangstelling voor het complex. Voor de 377 kamers en woningen kregen we zo n aanmeldingen, een hoeveelheid die eens te meer aantoont dat wonen in De Uithof populairder is dan ooit. De thuisbasis van Universiteit, Hogeschool en UMC krijgt steeds meer het karakter van een levendige campus met een groeiend aantal bewoners. De flinke woningproductie, denk ook aan de oplevering van City Campus Max in 2009, maakt dat de druk op de woningmarkt voor onze doelgroep nog steeds afneemt. Op de korte termijn zijn we dan ook tevreden over de daling van de wachttijden voor kamers. De vooruitzichten voor de langere termijn zien er eveneens gunstig uit met het gekochte terrein van m2 van KPN waar vanaf 2016 woningen worden gebouwd. Om de vinger goed aan de wachttijdenpols te kunnen blijven houden, zou het wenselijk zijn dat er voor die tijd nog een flink wooncomplex bij komt. Op dit moment is hier echter nog geen zicht op. SSH heeft het voornemen de wachttijden toch te blijven beperken. Een belangrijk instrument hiervoor is het campuscontract. SSH zal medio 2009 actief kamers gaan vrij maken voor nieuwe studenten. Om onze afgestudeerde huurders aan nieuwe woonruimte te helpen, is SSH een samenwerkingsverband aangegaan met collega corporatie Mitros. Voor de grote groep jonge mensen die in Utrecht willen blijven wonen gaan we gezamenlijk starterswoningen ontwikkelen. SSH is blij met deze partner en we gaan er vanuit dat deze krachtenbundeling leidt tot meer mogelijkheden voor starters. Een belangrijke ontwikkeling die ik ook graag op deze plek aandacht wil geven, is de rol van SSH buiten Utrecht. Van steeds meer steden zoals ondermeer Leeuwarden en Amersfoort ontvingen we verzoeken om onze deskundigheid op het gebied van studentenhuisvesting en beheer in te zetten. We zijn in 2008 gaan samenwerken met onderwijsinstellingen in Leeuwarden, waar SSH vierhonderd woningen in beheer heeft genomen die zijn bedoeld voor de gemeubileerde verhuur. De verwachting is dat we ook afspraken kunnen gaan maken met nieuwe partijen opleidingsinstituten, sportorganisaties en bedrijven die behoefte hebben aan deze vormen van beheer. Tot slot: dit jaarverslag is ook te zien in de vorm van een digitale krant, met flitsende filmpjes die een indruk geven van wat we allemaal doen, zie Veel lees- en kijkplezier! Ton Jochems Directeur SSH 4

4 Volkshuisvestingsverslag 5

5 1 Samenwerking en verbindingen SSH heeft vele samenwerkingsverbanden met andere organisaties. Hier worden de belangrijkste beschreven en wordt aandacht besteed aan enkele wijzigingen. Gemeente Utrecht Ook in 2008 heeft het gebruikelijke, bestuurlijke en ambtelijke contact plaatsgevonden. Ten behoeve van de voortgang van projecten voeren we regelmatig overleg met vertegenwoordigers van verschillende ambtelijke organisatieonderdelen. Dit overleg vindt bilateraal plaats, tussen gemeente en SSH en ook in STUW-verband. Universiteit Utrecht en Hogeschool Utrecht Met leden van beide Colleges van Bestuur worden contacten onderhouden. Onderwerpen die regelmatig besproken worden, betreffen gezamenlijke activiteiten op het gebied van onderzoek, voorlichting aan studenten en de ontwikkeling van De Uithof. Daarnaast vindt soms overleg plaats over de uitwisseling van onroerend goed en over de behartiging van gezamenlijke belangen. Kences Op 26 november 2008 ondertekenden de in Kences samenwerkende studentenhuisvesters een nieuwe samenwerkingsovereenkomst. Kern van de samenwerking blijft het voor de deelnemers fungeren als netwerk en als projectenorganisatie. Het netwerk Kences houdt de kennis actueel, draagt zorg voor professionalisering en behartigt de belangen van de deelnemers. Onderdeel van het netwerk zijn diverse functiespecifieke kennisplatforms voor medewerkers van de deelnemers. De projectenorganisatie Kences richt zich op innovatie (productontwikkeling). In 2008 heeft Kences standpunten met betrekking tot diverse onderwerpen kenbaar gemaakt aan de minister voor WWI, de betrokken Tweede Kamerleden en overige stakeholders. De belangrijkste van deze onderwerpen waren herinvoering van huurtoeslag voor kamerbewoners, brandveiligheid van studenteneenheden, huurbeleid, de heffing ten behoeve van bijzondere projectsteun, het energielabel voor onzelfstandige eenheden, invoering van een forfaitair bedrag voor de voor huurtoeslag in aanmerking komende servicekosten, integrale vennootschapsbelasting en herziening van de huisvestingswet. Belangrijke resultaten zijn het buiten de koppeling van het woningwaarderingsstelsel aan het energielabel houden van onzelfstandige woonruimte en een gunstige regeling voor diezelfde woonruimte in de overeenkomst tussen belastingdienst en woningcorporaties met betrekking tot de vennootschapsbelasting. Tijdens een debat met de tweede kamer in september heeft de minister voor WWI de toezegging gedaan met Kences te overleggen over de voortgang van het actieplan studentenhuisvesting uit Aansluitend is er intensief overleg geweest tussen beide partijen om te komen tot een beleidsbrief ter zake van de minister. Deze brief wordt in het eerste kwartaal 2009 aan de Tweede Kamer gestuurd en bevat de bouwstenen voor een nieuw actieplan. Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) In 2008 heeft de directeur van SSH het voorzitterschap van de STUW overgenomen. De reden hiervoor is dat de vorige voorzitter bestuurder is geworden bij een woningcorporatie elders in het land. Verbindingen van SSH BV Woonwagenexploitatie Deze vennootschap, gevestigd te Utrecht, heeft als doel de ondersteuning van toegelaten instellingen bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken, in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. De aandeelhouders zijn de woningcorporaties uit de Stichting Utrechtse woningcorporaties te weten: de stichtingen Mitros, Portaal Utrecht, Bo-Ex en SSH. Het statutaire eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt verdeeld in 500 aandelen van 180 elk. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt verdeeld in 100 aandelen van 180. We nemen deel in de BV voor elf aandelen ( 1.980). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang 6

6 De omzet over 2008 bedraagt en het resultaat is nihil. De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. SSH wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) De Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) te Utrecht is opgericht in november De Wijkontwikkelingsmaatschappij is een instrument om sociaal-economische ontwikkelingen in achterstandswijken versneld in de gewenste richting te sturen. Ze doet dit door het laten (ver) bouwen en het aankopen en huren van bedrijfsonroerendgoed en het ter beschikking stellen van financiële middelen in de vorm van participaties, garanties en leningen. De beoogde resultaten zijn hierbij een toename van de investeringen in de wijk, toename van het aantal ondernemingen, de werkgelegenheid en uitbreiding bedrijfsverzamelgebouwen. Er is door de WOM in de zomer van 2008 een pand aangekocht. De gemeente Utrecht bezit 95% van de aandelen. SSH neemt deel voor 1% van de aandelen. De overige deelnemende partijen zijn: Rabobank Utrecht, aannemingsbedrijf Geelen Bouw, Van Rossum Beheer en collega-corporatie Mitros. Het statutaire eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt verdeeld in gewone aandelen van 453,78 elk en 20 prioriteitsaandelen van 45,38 elk. Het geplaatste kapitaal bestaat uit gewone aandelen van 453,78 en zeven prioriteitsaandelen van 45,38. Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang De bedrijfsopbrengsten bedroegen Het bedrijfsresultaat bedroeg 517 positief. De investeringen bedroegen De balanswaarde van de projecten bedroeg 3,9 miljoen, cijfers op basis van jaarrekening De verbinding is gewaardeerd tegen nominale waarde en als deelneming opgenomen in de balans. SSH wordt vertegenwoordigd in de Raad van Commissarissen door mevrouw A.M.H. Kleijnen. WoningNet NV De vennootschap, gevestigd te Utrecht, heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, met name ondernemingen die zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen krachtens de Woningwet, en verlenen van diensten en het verstrekken van adviezen aan andere ondernemingen. Ook een deel van de SSH-woningen wordt verdeeld via het woonruimteverdeelsysteem van WoningNet. Het eigen statutaire vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt verdeeld in aandelen, elk groot 11,95 en het gestort aandelenkapitaal bedraagt Het geplaatste aandelenkapitaal van bestaat uit gewone aandelen, alle van 11,95 nominaal. Ons financiële belang bedraagt aandelen ( ). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang De omzet bedroeg over ,3 miljoen. Het netto resultaat over 2007 bedroeg 0,7 miljoen. De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. SSH heeft geen bestuurlijke betrokkenheid. CV De Witte Vrouwe De Commanditaire Vennootschap De Witte Vrouwe te Utrecht is op 6 december 2002 opgericht. Deze CV is opgericht ter financiering van het pand Wittevrouwenkade 1 te Utrecht. De bestemming van het pand is het huisvesten van bijzondere doelgroepen en omvat 25 eenheden. De totale kapitaalinbreng bedraagt We participeren voor de helft, ofwel Zes andere corporaties zorgen voor de overige 50%: Stichting De Seyster Veste, Portaal, Mitros, Bo-Ex en Groenrand Wonen nemen ieder deel met Bouwvereniging Volksbelang Vianen tenslotte neemt deel met Sinds 1 september 2004 is het pand voor de doelgroep beschikbaar. De omzet over 2008 bedroeg en het jaarresultaat negatief. SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer te voeren over de CV. De investeringsbeslissingen worden mede bepaald door de aanwezige solvabiliteitspositie. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. 7

7 CV Uithof III Casa Confetti CV Uithof III te Utrecht is op 9 februari 2005 opgericht. Deze CV is opgericht om 377 studenteneenheden in De Uithof te realiseren. Het totaal benodigde kapitaal is in 2006 verhoogd tot circa 29 miljoen en werd opgebracht door middel van uitgifte van 29 participaties van 1 miljoen en is inmiddels geheel gestort. SSH participeert voor een bedrag van 3 miljoen. De omzet over 2008 bedroeg en het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De mutatie actuele waarde bedroeg , zodat het jaarresultaat uiteindelijk uitkomt op De overige 16 participanten zijn collega-corporaties uit het hele land. Het complex werd in het vierde kwartaal van 2008 opgeleverd. SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer over de CV te voeren. De verbinding zal worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Machado BV Machado BV is op 30 oktober 2007 opgericht om de aankoop, verbouw en exploitatie van monumentenpanden te financieren. In 2007 werd het eerste rijksmonument aangekocht. Het betreft Huize Zoudenbalch aan de Donkerstraat te Utrecht. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt verdeeld in aandelen, elk groot 1,-. SSH, De Seyster Veste en Bouwvereniging Volksbelang Vianen nemen ieder een derde deel. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt op balansdatum De drie corporaties hebben ten behoeve van de aankoop van het pand een kortlopende lening verstrekt aan de BV. In de loop van 2009 zal op de kapitaalmarkt een definitieve lening worden aangetrokken. Het object wordt op dit moment ontwikkeld en het plan omvat 23 zelfstandige eenheden. De omzet over 2008 was nihil en het jaarresultaat negatief. SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer over de BV te voeren. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. 2 8

8 Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit Aantal verhuureenheden In 2008 is het aantal verhuureenheden gegroeid van naar De toename is voornamelijk het gevolg van de oplevering van 377 eenheden in Casa Confetti en 68 woningen in De Clophaemer aan de Victoria Regiadreef te Urecht. Bovendien werden circa 400 eenheden in Leeuwarden in beheergenomen. Ontwikkeling verhuureenheden Onzelfstandige eenheden Zelfstandige eenheden Short Stay permanent Totaal wooneenheden Bedrijfsruimten Totaal verhuureenheden in eigendom Eenheden in (tijdelijk) beheer Totaal verhuureenheden Werkzaam in statutair werkgebied In 2008 zijn we begonnen met beheer van Short Stay eenheden in Friesland. Om woningen in Friesland te mogen beheren hebben wij in Leeuwarden toelating aangevraagd. Hierop werd door de gemeente Leeuwarden een positief advies afgegeven. Het statutair werkgebied per einde van het jaar omvatte de gemeenten Amersfoort, Bunnik, De Bilt, Houten, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen, Ijsselstein en Zeist. Begin 2009 werd door SSH landelijke toelating aangevraagd en het ministerie van VROM heeft enige tijd later de status van landelijk toegelaten instelling aan ons verleend. Tijdelijk beheer Eind 2008 huisvestten we in dit segment huurders. Het gaat hierbij om 188 eenheden in eigendom en in beheer. Er werden 225 Short Stay gasten, 58 gasten via maatschappelijke instellingen en reguliere huurders in tijdelijk bezit gehuisvest. Aankoop panden Mgr. van de Weteringstraat Deze drie karakteristieke panden heeft SSH in de zomer van 2008 aangekocht van het Leger des Heils. Het verbouwplan bestaat globaal uit zes zelfstandige woningen voor starters (afgestudeerden) en uit 21 kamers met gedeelde voorzieningen voor studerenden. Met de planvorming is gestart. De eerste fase realisatie zal in het tweede kwartaal van 2009 starten en de tweede fase in het vierde kwartaal. De oplevering wordt verwacht eind 2009 c.q. oktober KPN terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan In oktober 2008 sloot SSH een koopovereenkomst met KPN voor het terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan. Op dit terrein van m2 zullen we de komende jaren een plan ontwikkelen voor de bouw van circa 800 studenten- en starterswoningen in zowel een huur- als koopvariant. Behalve aan een woonfunctie denken we ook aan bepaalde voorzieningen die passen bij de schaal van het gebied en een wenselijke toevoeging vormen aan de Rubenslaan en omgeving. KPN huurt het terrein en de bestaande gebouwen terug tot september Gedurende deze periode kunnen we de noodzakelijke procedures om bijvoorbeeld tot een gewijzigd bestemmingsplan te komen volgen. Verkoop panden Het beleid van SSH is er niet op gericht om panden te verkopen. Incidenteel komt het voor dat bezit dat niet zo goed past in onze portefeuille wordt verkocht. Uitzondering hierop vormt de verkoop van een ongebruikt gedeelte van ons kantoor aan de Molenstraat 1 3 aan een ontwikkelaar ten behoeve van de realisatie van een vijftal stadswoningen. Naar verwachting wordt in 2009 met de uitvoering gestart. Sloop Het SSH-bezit is overwegend jong en in goede bouwkundige staat. Er zijn vooralsnog geen plannen om 9

9 delen van het bezit te slopen. Hypotheken Op het pand Pieterstraat rust hypotheek. Projecten nieuwbouw Casa Confetti (Uithof III) In 2006 is de eerste paal voor dit project de grond in gegaan. De 257 zelfstandige éénkamerwoningen en 120 kamers zijn in het vierde kwartaal van 2008 opgeleverd. Voor de woningen heeft SSH op elke verdieping een groepsruimte ( social room ) gecreëerd; deze richten de bewoners van de desbetreffende verdieping met een budget van SSH in. Op het dak is een terras met zitelementen van circa 600 m 2 voor alle bewoners. Ook zijn er zes projectruimten gerealiseerd, variërend in oppervlakte van 29 tot 56 m 2. Deze zijn verhuurd aan startende ondernemers, een huisarts en een kappersschool. De belangstelling voor dit derde grote wooncomplex op de campus in De Uithof was overweldigend studenten meldden zich aan bij de inschrijving. Deze hoeveelheid toont aan dat wonen in De uithof populairder is dan ooit en steeds meer het karakter krijgt van een levendige campus met een groeiend aantal bewoners. Casa Confetti City Campus Max De bouw vordert gestaag. Het hoogste punt werd bereikt in de zomer van Daarna nam de afbouw rap een aanvang. Naar verwachting wordt het SSH / Bo-Ex deel (728 woningen) in het tweede kwartaal van 2009 gereed gemeld. Rond de zomer van 2009 kunnen dan de eerste bewoners hun woning betrekken. Het 10

10 inhuisproces zal circa 35 weken in beslag nemen. Het complex bestaat uit 547 éénkamerwoningen van circa 28 m2 en 176 tweekamerwoningen van circa 50 m2 inclusief de aanpassingen voor stichting StEM. Stichting StEM zal een verdieping (11 woningen en een gemeenschappelijke ruimte) in één van de torens huren om autistische jongeren te huisvesten net als bij De Clophaemer. City Campus Max De Clophaemer Het project bestaande uit 68 appartementen is in de zomer opgeleverd en snel daarna bewoond. Een mooi project is hiermee aan Overvecht toegevoegd. Voor SSH is dit het eerste nieuwbouwproject in een aandachtswijk. Het overgrote deel van de bewoners bestaat uit starters (afgestudeerden); daarnaast huurt stichting De Grasboom een verdieping (9 woningen en een gemeenschappelijke ruimte). Deze stichting verzorgt huisvesting voor jongeren met een stoornis in het autismespectrum. Grens aanneemsom / grondkosten SSH heeft geen woningen gebouwd waarvan de kosten van verkrijging in eigendom hoger of gelijk zijn aan Verbouw, renovatie en verbeteringen Muntstraat 4 In dit Rijksmonument zijn negen kamers gerealiseerd voor de primaire doelgroep : studenten. Het betreft een authentiek pand in het hartje van de binnenstad; een toplocatie met prachtige kamers. Deze beschikken allemaal over een eigen douche- en toiletruimte. De twee keukens worden door de bewoners gedeeld. Het pand is in juni 2008 opgeleverd. Uitbreiding kantoor SSH Rond de zomer zijn de werkzaamheden met betrekking tot de verbouw van de oude gymzaal op het binnenterrein van de Plompetorengracht tot kantoorruimte aangevangen. Van een onopvallend en slecht onderhouden gebouwtje wordt een modern kantoor met 18 werkplekken gemaakt. Naar verwachting kunnen de medewerkers eind januari 2009 er hun intrek in nemen. Esdoornstraat 14 11

11 Dit pand werd al eerder door SSH verworven en verbouwd tot 10 studentenkamers. De achterliggende bedrijfsruimte moest nog een herbestemming krijgen. Een plan voor het realiseren van 5 atelierwoningen is in 2008 verder uitgewerkt; de realisatie is gestart. Verwachte oplevering: april Amsterdamsestraatweg 15 De plannen voor 54 kamers boven de zaak van woninginrichter Broekman zijn verder ontwikkeld en in procedure gebracht. In december is de voorlopige bouwvergunning verstrekt. Afhankelijk van de ontvangst van de definitieve bouwvergunning is met de aannemer overeenstemming bereikt om in april 2009 met de bouw te starten. Verwachte oplevering: maart Heycopstraat 11 Dit pand, gelegen tegen de Dichterswijk aan, wordt verbouwd tot een woonvoorziening ten behoeve van de SBWU. Zij zullen 12 bewoners met begeleiding gaan huisvesten. Start uitvoering zal naar verwachting in april plaatsvinden. Verwachte oplevering: december Onderhoud Dagelijks onderhoud Aan dagelijks onderhoud is voor een bedrag van besteed. Dit komt in totaliteit nagenoeg overeen met de begroting 2008 voor deze vorm van onderhoud. In het verslagjaar hebben zich een aantal bijzondere situaties voorgedaan waardoor enkele posten hoger uitvielen dan verwacht. Dit werd veroorzaakt door: In 2007 heeft SSH na het complex Cambridgelaan ook voor de andere grote complexen onderhoudscontracten afgesloten. De bijkomende kosten op de grote complexen buiten het contract om vallen hoger uit. Vooral het vaststellen van het juiste kwaliteitsniveau en de preventieve werkwijze van het contract spelen hierin een grote rol. Ontruiming, uitzetting en verhuurgereed maken bij mutatie. De kosten hierbij zijn ruim hoger uitgevallen dan begroot, namelijk 26%. De uitgaven ter bestrijding van vandalisme/graffiti valt 41% hoger uit dan geraamd. Onderhoudscontracten Nadat in 2007 in navolging van het complex Cambridgelaan ook voor de andere grote complexen onderhoudscontracten zijn afgesloten voor het dagelijks onderhoud, heeft SSH in 2008 de eerste ervaringen beoordeeld. Dit heeft ertoe geleid dat het contract op een aantal punten is aangepast. Als eerste zal op de complexen IBB en Warande gewerkt gaan worden met het aangepaste model. Het doel van de aanpassingen is meer helderheid en inzicht te krijgen in de bijkomende kosten. Het pakket aan dagelijks onderhoud wat valt binnen het onderhoudscontract is hiertoe uitgebreid. Ook verwachten we met de aanpassingen dat de invloed van de preventieve werkwijze meer zichtbaar zal worden. Planmatig onderhoud Aan planmatig onderhoud is een bedrag besteed van Het bedrag aan vervallen en doorgeschoven posten bedraagt over Dit komt vooral door de beperkte deelname bij de post vervangen keukenblokken. In 2009 proberen we een inhaalslag te maken. Tevens is de post gevelreiniging voor het complex de Bisschoppen doorgeschoven naar 2009 in samenhang met de plaatsing van een vaste gevelreinigingsinstallatie. Contract onderhoud Aan contractonderhoud wat ook ten laste komt van de exploitatie is een bedrag besteed van De onderhoudskosten voor de CV-installaties zijn in totaal binnen de geraamde budgetten gebleven, maar de onderliggende posten vertonen hier en daar over- of onderschrijdingen. De overschrijdingen worden veroorzaakt door een gecombineerde aanpak van vervangen van de gasketels en keukengeisers door hoog rendementsketels. 12

12 Projectmatig onderhoud Aan projectmatig onderhoud is voor 2009 een bedrag besteed van Binnen deze post vallen de verbeteringen, maatregelen in het kader van regelgeving, leefbaarheid, algemeen complexbeheer en strategisch voorraadbeheer (SVB). SVB maatregelen In 2008 is er een onderzoek gestart naar verschillende onderhoudscenario s voor het complex Vletweide. Er wordt zowel gerekend aan een variant van ingrijpende verbetering alsmede een variant van sloop en vervangende nieuwbouw. Ook voor het complex Hofje-Kerkstraat is een onderzoek gaande over de onderhoudssituatie en de toekomstige aanpak en beheer. Rapportage hierover zal begin 2009 worden gemaakt. Voor het complex Warande is in 2007 een plan opgesteld voor een esthetische aanpak van de gevels. De werkzaamheden voortvloeiend uit dit plan zijn in 2008 uitgevoerd. Bijzonder onderhoud In 2008 zijn er ook bijzondere onderhoudsuitgaven geweest. Deze kosten komen ten laste van derden. Enkele in het oog springende posten zijn: De post WVG; het betreft hier de kosten voor de complete vervanging van de alarmintercominstallatie voor de 16 Focus woningen. Kosten komen ten laste van CVZ. Schade / verzekering: Op 17 oktober heeft er een ernstige lekkage van de boiler voorgedaan op de Poortstraat 28. SSH is hiervoor niet verzekerd. Kosten komen ten lasten van post Bijzonder onderhoud. De totale kosten zijn circa Amsterdamsestraatweg 141 SBWU Naar aanleiding van een verzoek van de SBWU is besloten een klimaatinstallatie te plaatsen in het kantoorpand aan de Amsterdamsestraatweg 141. De kosten zullen worden gedeeld: 50% SSH en 50% SWBU. Harpstraat 2-13 Leger des Heils Het Leger des Heils heeft een verzoek ingediend voor een interne verbouwing van de eenheden aan de Harpstraat De bestaande eenheden (allemaal onzelfstandig) worden aangepast naar de eisen van de huidige tijd. Uitbreiding kinderdagverblijf Ministek Ministek heeft gevraagd of er mogelijkheden zijn voor nieuwbouw of uitbreiding van het bestaande kinderdagverblijf. Het managementteam heeft aangegeven geen nieuwbouw te willen op het complex. Op dit moment worden de mogelijkheden voor een uitbreiding binnen de bestaande bebouwing bekeken. Hierbij wordt het bestaande kinderdagverblijf samengevoegd met een inmiddels opgeheven horecagelegenheid. Onderzoek naar opties en haalbaarheid zijn gestart en zullen medio 2009 worden afgerond. Brandveiligheid In het kader van brandveiligheid zijn in 2008 de volgende acties uitgevoerd: Jaarlijkse controle van de kamers Brandveiligheid Cambridgelaan: in samenwerking met Bo-Ex is begin dit jaar een rapport opgesteld met betrekking tot de brandveiligheid op het complex Cambridgelaan. In dit rapport zijn de benodigde maatregelen opgenomen noodzakelijk voor de vereiste gebruiksvergunning. De totale investering voor het aanbrengen van genoemde brandwerende maatregelen bedraagt Veiligheid algemeen en regelgeving (ARBO) Wijzigingen in de ARBO-regelgeving heeft ook invloed op de te verrichten onderhoudswerkzaamheden aan daken. Ten behoeve van deze werkzaamheden worden op de daken adequate en blijvende beveiligingsvoorzieningen geëist. Vooral voor de grote complexen (wat betreft omvang en hoogte) kan dit leiden tot forse ingrepen en investeringen. Dit jaar heeft SSH de eerste voorzieningen aangebracht, gelijktijdig met het vernieuwen van de dakbedekking. 13

13 SBWU heeft SSH benaderd in verband met de wettelijke aansprakelijkheid van SSH inzake legionella bewaking. De afdeling Technisch Beheer heeft in nauw overleg met de SBWU een convenant opgesteld waarin de verschillende taken en verantwoordelijkheden zijn uitgewerkt. In 2009 zullen ook de overige AWBZ gerelateerde bedrijven worden benaderd om concrete afspraken te maken over legionellapreventie. Oprichting VVE Max De realisatie van het project City Campus Max betekent een forse capaciteitsbelasting voor enerzijds het opstellen van de woningwaardering voor ruim 120 woontypes en anderzijds voor de opstart van de vereiste Vereniging Van Eigenaren (VVE). In het eerste kwartaal van 2009 zal één en ander gerealiseerd moeten worden Energie &

14 Duurzaamheid Energie & Duurzaamheid Het realiseren van energiebesparing is binnen SSH al langere tijd een belangrijk aandachtspunt. Eén van de in 2008 vastgestelde uitgangspunten voor SSH is om de komende jaren extra te investeren in energiebesparende maatregelen. Daarnaast is de verwachting dat de kostenstijging van energie de komende jaren een groter deel uitmaakt van de stijgende woonlasten dan de huur. Milieu en financieel belang van de huurders komen zo dicht bij elkaar. Gedurende 2008 zijn er binnen SSH op het gebied van energie en duurzaamheid diverse ontwikkelingen geweest en projecten opgestart dan wel afgerond: Onderzoek energiebesparende maatregelen IBB uitgevoerd door onderzoeksbureau Even Dimmen Optimaliseren van het energieverbruik bij collectieve installaties met behulp van het gebouwbeheersysteem Vervangen van onzuinige cv-ketels voor zuinige hoogrendement cv-ketels Bij vervanging van individuele mechanische ventilatiesystemen worden er nieuwe installaties aangebracht met een gelijkstroommoter, welke aanzienlijk energiezuiniger zijn Verbeteren van de dakisolatie van het complex Tuindorp-West Het toepassen van waterbesparende douchekoppen bij renovatie en service onderhoud Het toepassen van FSC gecertificeerd hout o.a. in de nieuwbouwprojecten Casa Confetti & Max Bij vervanging van de algemene verlichting wordt deze vervangen voor duurzame en energiezuinige verlichting Door in te spelen op de energielasten, kunnen we onze huurders tegemoetkomen. We willen weten wat het energieverbruik van onze woningen is. Om het energieverbruik van de woningen in kaart te brengen, zijn we de woningen aan het voorzien van een Energielabel. De Energielabels moeten onder andere leiden tot een energiebeleid in 2010 waarin de te nemen maatregelen zijn opgenomen. 4 Verhuur en sociaal beheer 15

15 Toewijzing aan de doelgroepen De onzelfstandige woonruimte van SSH wordt toegewezen op basis van een eigen verdeelsysteem. Vrijkomende woonruimte wordt gepubliceerd via Zittende huurders hebben via het hospiteersysteem inspraak in de huurderopvolging. Ingeschrevenen die om welke reden dan ook geen kamer kunnen verkrijgen via het hospiteersysteem kunnen terugvallen op de kamergarantieregeling. In de praktijk wordt er zelden of nooit een beroep op deze regeling gedaan. Zelfstandige woningen in de regio Utrecht worden via een regionaal aanbodsysteem verdeeld. Het actuele woningaanbod is in te zien in de tweewekelijkse Woningkrant en op Ingeschreven woningzoekenden maken meer en meer gebruik van internet om hun belangstelling voor woonruimte aan te geven. De volgorde van toewijzing wordt bepaald door objectieve criteria waarbij onder meer inschrijfduur, inkomen en huishoudengrootte meetellen. De inschrijving voor en de toewijzing van SSH-kamers en de woonruimte die we beheren voor derden in het kader van de herstructurering van de stad Utrecht is volledig gedigitaliseerd. Belangstellenden kunnen zich via internet inschrijven, het beschikbare aanbod inzien en desgewenst reageren op een vrijkomende kamer. Ook de administratie rond het hospiteren, de inspraak bij huurderopvolging door de zittende huurders, is volledig gedigitaliseerd. SSH wijst alle woonruimte die zij zelf toewijst toe volgens het aanbodmodel. Belangstellenden bepalen nu zelf wanneer zij op welke woonruimte willen reageren; aan de hand van de verantwoording kan men zelf zien of het zinvol is om te reageren op het vrijkomende aanbod. In het verslagjaar zijn in een door SSH gerealiseerd project in de Utrechtse wijk Overvecht 10 woningen gerealiseerd voor jongeren met een stoornis in het autisme spectrum. Met de aanwezigheid van begeleiding kunnen genoemde jongeren hier zelfstandig wonen. SSH heeft in totaal 181 aangepaste en 541 aanpasbaar gebouwde verhuureenheden in bezit. Wachttijd en inschrijvingen wachttijd per complex gemiddeld in maanden eind eind eind eind eind eind eind Toewijzing bij voorrang Met een aantal maatschappelijke instanties heeft SSH afspraken gemaakt over het verlenen van voorrang aan bepaalde cliënten. In 2008 waren er 20 aanvragen tegenover 12 in Van de 20 aanvragen hebben er 13 geleid tot een kamertoewijzing. Verder is er een voorrangsregeling voor de participanten van de Commanditaire Vennootschap Uithof III Casa Confetti. Zij kunnen, afhankelijk van de grootte van hun financiële participatie, aanspraak maken op een aantal kamers voor lokale aanstaande studenten. Aan deze studenten zijn in totaal 29 kamers toegewezen. 16

16 Short Stay Uitbreiding naar Friesland In juli 2008 heeft SSH een samenwerkingsovereenkomst getekend met de drie hogescholen in Leeuwarden - Van Hall Larenstein, Stenden en de Noordelijke Hogeschool Leeuwarden (NHL) - voor de huisvesting van hun internationale studenten. Vanaf 1 augustus verzorgt Short Stay de huisvesting van zo n 400 buitenlandse gasten. Short Stay heeft een kantoor geopend in hogeschool Stenden, met drie medewerkers: een coördinator, een verhuurmedewerker en een technisch medewerker. De studenten worden gehuisvest in diverse panden van corporatie WoonFriesland en in een complex van een particuliere eigenaar. De reservering verloopt via de afdeling Reservations in Utrecht Contingenthouders Short Stay heeft er een contingenthouder in Utrecht bijgekregen: Business School TiasNimbas. Samen met de 3 nieuwe contingenthouders uit Leeuwarden (de hogescholen NHL, Van Hall Larenstein en Stenden) is het totaal aantal gekomen op acht. Een contingenthouder reserveert een vast aantal eenheden bij Short Stay. Gasten van deze (onderwijs) instellingen kunnen woonruimte kiezen uit dit gereserveerde aanbod. Website In augustus 2008 zijn de nieuwe websites voor SSH en voor Short Stay in gebruik genomen. Elektronisch sluitingssysteem In het pand aan de Predikherenstraat is Short Stay begonnen met elektromechanische vergrendelingen. Bewoners krijgen een pasje in plaats van een sleutel. Deze kunnen op afstand worden geprogrammeerd, zodat het pasje toegang geeft tot de woonruimte vanaf de eerste dag van de reservering. Voordeel hiervan is dat gasten niet eerst langs kantoor hoeven te komen en dat er geen sleutels meer worden gehaald en gebracht. Het systeem zorgt er daarmee voor dat er minder handelingen worden verricht rond het sleutelbeheer. Meerjarenonderhoudsplan In 2008 is het meerjarenonderhoudsplan voor alle Short Stay eenheden opgesteld en in gebruik genomen. Elk jaar worden in de zomermaanden enkele eenheden gereserveerd om te worden opgeknapt. Voor 2008 stond het complex IBB op het programma. Aanmanen via de mail In 2008 is Short Stay gestart met het versturen van aanmaningen via de mail. In plaats van een aanmaning per brief ontvangt de gast een met verzoek tot betaling. Warande Short Stay is met het Warandebestuur overeengekomen om in de periode tot 2011 in totaal 200 kamers over te hevelen van de reguliere verhuur naar Short Stay. De kamers worden gestoffeerd en gemeubileerd en aangeboden aan (internationale) Short Stay huurders. Oprichting van ISHA 17

17 De Short Stay bewoners hebben vertegenwoordiging gekregen in de vorm van de International Student Housing Assistance (ISHA). Afgevaardigden van BoKS, ESN en USF vormen samen de ISHA. Zij vertegenwoordigen alle Short Stay gasten in Utrecht. Short Stay en ISHA overleggen maandelijks. Huurovereenkomst Er is één Engelstalige huurovereenkomst voor alle Short Stay-gasten in gebruik genomen. Summerschool Utrecht Summerschool verzorgt korte cursussen in de zomerperiode en is dit jaar gegroeid van 850 naar 1300 deelnemers. De huisvesting van het overgrote deel van alle deelnemers wordt door Short Stay verzorgd. Hiermee wordt een deel van de zomerleegstand verminderd. De vraag naar huisvesting in deze periode zal de komende jaren blijven stijgen. De gasten blijven gemiddeld twee weken in Nederland. Wonen en zorg Behalve studentenhuisvesting, verzorgt SSH (begeleide) huisvesting voor allerlei bijzondere groepen. Ouderen SSH heeft in Utrecht een woonzorgcomplex met 100 woningen voor ouderen. Eén woning is bedoeld als uitvalsbasis voor zorgverlener Axion Continu. De resterende 99 woningen zijn na overleg met de gemeente Utrecht en Axion Continu in 2006 bestempeld als servicewoningen voor zorgbehoevende ouderen. Naast dit woonzorgcomplex voor ouderen heeft SSH drie complexen voor groepswonen van ouderen: twee in Utrecht en één in Bunnik. Deze kleinschalige complexen bestaan naast woningen uit een besloten gemeenschappelijke tuin en een gemeenschappelijke ruimte. Minder validen SSH heeft één Focusproject in een complex met 82 woningen zijn 14 woningen specifiek bestemd als Focuswoningen voor de huisvesting van minder valide personen. Voor de dagelijkse verzorging en begeleiding van deze huurders beschikt stichting Focus over een eigen ruimte in het complex. Maatschappelijke opvang Daarnaast verhuurt SSH woonruimte aan diverse maatschappelijke instanties voor de huisvesting van hun cliënten. Deze bewoners krijgen begeleiding van betreffende instanties, veelal gericht op re-integratie in de samenleving of het zelfstandig kunnen wonen: Het Leger des Heils huurt op de Maliestraat, de Harpstraat en de Kanaalweg in totaal 56 verhuureenheden bestemd voor maatschappelijke opvang en reclassering. Stichting de Tussenvoorziening huurt voor de opvang van dak- en thuislozen vier kamers op het Tuindorp West Complex (TWC), drie woningen op het Boerhaaveplein en drie woningen op de Elsstraat. Daarnaast huurt en beheert Stichting de Tussenvoorziening het Corporatiehotel aan de Blauwkapelseweg 135, dat bedoeld is voor mensen die dakloos dreigen te worden. De Van der Hoevestichting (TBS-kliniek) huurt drie woningen op de Korte Jufferstraat, De Blieckstraat en de Turfstraat voor de huisvesting van ex-cliënten. Stichting Zandbergen (waaronder Begeleide Huisvesting Utrecht) huurt op de Parkstraat, de Reestraat en de Abstederdijk in totaal zestien kamers bestemd voor jeugdzorg. 18

18 In het pand Wittevrouwenkade 1 is pension Singelzicht gevestigd voor de opvang van dak- en thuisloze zwerfjongeren. Ook huurt Stichting Singelzicht vier kamers op het TWC en de Enny Vredelaan. SSH heeft twee woningen tijdelijk in beheer van een collega-corporatie voor het zogenaamde Stichting Jongeren Huisvesting Utrecht-project (SJHU). Wij bieden hier in samenwerking met Begeleide Huisvesting Utrecht (BHU) begeleid onderdak aan personen die niet via de normale werkwijze onderdak vinden. De SBWU huurt op de Wickenburglaan, de J.P. Coenstraat 67 en de Troelstralaan in totaal 15 eenheden voor de begeleide huisvesting van haar cliënten. Stichting De Kei huurt twee kamers en één woning in het tijdelijke bezit voor huisvesting van daklozen die direct onderdak behoeven. Stichting Valkenheide huurt zes kamers in het tijdelijk bezit op de Auriollaan en de Churchilllaan voor de begeleide huisvesting van jongeren tot 18 jaar die zijn vastgelopen op het gebied van opvoeding, educatie, sociaal-en financieel gebied. Op de Victoria Regiadreef huurt Stichting De Grasboom tien woningen voor jongeren met een stoornis in het autisme spectrum. Nieuwe huurovereenkomsten De kamers hebben een traditioneel hoge mutatiegraad, bijna drie keer zo hoog als bij de woningen. Vrijkomende woningen werden gemiddeld 4,3 maal aangeboden voordat een huurovereenkomst tot stand kon komen. Het jaar ervoor bedroeg de aanbiedingsgraad 4,5. Vooral de kleine zelfstandige woningen drukken een stempel op de aanbiedingsgraad. Zij worden daarom, na een experiment, sinds november 2003 direct aangeboden aan zittende huurders in plaats van via WoningNet. Afgesloten nieuwe huurovereenkomsten Kamers regulier Short Stay 2.051* 1.827* Woningen Bedrijfsruimte Interne verhuizingen Tijdelijke eenheden Mutatiegraad in % Kamers ,2 33,2 32,3 36,5 Woningen ,9 12,8** 12,5 13,9 * Exclusief Summerschool ** Percentage exclusief nieuwbouw. Inclusief nieuwbouw bedraagt dit 23,3 %. 19

19 Aantal toewijzingen 1e helft persoon Huur <= 343,49 Huur 343,50-491,64 Huur > 491,65 < 65 < >= > 65 jaar < >= Subtotaal personen Huur <= 343,49 Huur 343,50-491,64 Huur > 491,65 < 65 < >= > 65 jaar < >= Subtotaal >=3 personen Huur <= 343,49 Huur 343,50-526,89 Huur > 526,90 < 65 < >= > 65 jaar < >= Subtotaal Totaal Totaal Totaal Totaal Aantal toewijzingen 2e helft persoon Huur <= 348,98 20 Huur 348,99-499,51 Huur > 499,52 < 65 < >= > 65 jaar < >= Subtotaal personen Huur <= 348,98 Huur 348,99-499,51 Huur > 499,52 < 65 < >= > 65 jaar < >= Subtotaal >=3 personen Huur <= 348,98 Huur 348,99-535,34 Huur > 535,34 < 65 < >= > 65 jaar < >= Subtotaal Totaal Aantal toewijzingen 2008 Totaal Bewonersbetrekkingen Totaal Totaal Totaal

20 Inleiding SSH betrekt al jaren haar huurders bij het beheer en beleid van de organisatie. Over algemene beleidszaken overlegt SSH met BoKS (BewonersKoepel SSH Utrecht), de koepelorganisatie. BoKS behandelt complex-overstijgende zaken die alle huurders van de SSH aangaan, zoals huurverhoging, langetermijnbeleid, het faciliteren van bewonersvertegenwoordigingen, enzovoort. In de overleggen die in 2008 plaatsvonden tussen SSH en BoKS kwamen onder andere de overlegstructuur, de bewonersparticipatie, het huurbeleid, (nieuw) bouwprojecten en het SSH-beleid qua starterswoningen en het bevorderen van de doorstroming van kamerbewoners naar zelfstandige woningen aan de orde. Ook is het overleg over nieuwe vormen van participatie voortgezet en afgerond. Overleg met bewonersorganisaties SSH overlegt ook regelmatig met de bewonersorganisaties van de complexen. Vaste overlegonderwerpen zijn het (dagelijks) onderhoud, het (sociaal) beheer van het complex, de woonomgeving, vandalismepreventie en maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid. Voor een goede dienstverlening naar huurders en een effectief sociaal- en technisch beheer van complexen wil SSH weten wat er speelt in en rondom de woning en de woonomgeving. Wanneer er geen bewonersorganisatie actief is, en er wel onderwerpen zijn waarvan SSH de mening van de bewoners wil peilen, wordt er gebruik gemaakt van een bewonersenquête of klantenpanel. 21