Jaarverslag SSH 2012

Transcriptie

1 Jaarverslag SSH 2012

2 KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 5 JAAR SSH geconsolideerd Samenstelling bezit: Aantal verhuureenheden in exploitatie: - Woningen en kamers Woningen en kamers in beheer Bedrijfsmatig onroerend goed Bedrijfsmatig onroerend goed in (tijdelijk) beheer Totaal In aanbouw zijnde kamers (onzelfstandige eenheden) In aanbouw zijnde woningen (zelfstandige eenheden) In aanbouw zijnde commerciële eenheden WOZ waarde (x 1000) Gemiddelde Woz waarde per verhuureenheid (x 1000) Mutaties bezit: - Aantal opgeleverde kamers Aantal tijdelijke kamers Aantal opgeleverde woningen Aantal aangekochte kamers Aantal verkochte woningen Aantal gesloopte woningen Aantal samengevoegde kamers Aantal uit exploitatie gehaalde kamers Mutaties in beheer Mutaties overige onroerende zaken Huurprijs: - Gemiddelde netto-huurprijs per maand: - woningen kamers Het verhuren van woningen: - Mutatiegraad woningen ( in %) Mutatiegraad kamers ( in %) Huurachterstand huidige en vertrokken huurders in % jaarhuur en vergoedingen 0,79 0,65 0,66 0,77 0,64 - Huurderving in % jaarhuur en vergoedingen 0,52 0,30 0,35 0,25 0,67 Het verhuren van onroerende zaken niet zijnde woningen: - Mutatiegraad commerciële ruimten ( in %) 11,00 20,60 14,00 - Huurachterstand commerciële ruimten ( in %) 0,73 0,72 0,85 0,62 3,31 - Huurderving commerciële ruimten ( in % ) 2,4 2,43 0,08 0,08 0,25 2

3 Financiële continuiteit: - Solvabiliteit (in %) 1 44,2 44,2 36,2 40,4 35,7 - Liquiditeit 2 0,3 1,1 0,8 0,5 0,6 - Rentabiliteit eigen vermogen (in %) 3-4,3 2,4 4,0 3,3 1,1 - Rentabiliteit vreemd vermogen (in %) 4 4,1 4,2 4,2 4,2 3,6 - Rentabiliteit totaal vermogen (in %) 5 0,3 3,1 4,4 3,5 2,8 - Interne financiering per verhuureenheid (x 1000) 15,8 25,2 13,9 17,9 14,4 - Cashflow (resultaat+ afschrijvingen) per verhuureenheid (x 1000) 0,8 0,4 0,8 0,5 0,3 Balans en winst- en verliesrekening (x 1000): - Eigen vermogen Vreemd vermogen lang Voorzieningen Huren Vergoedingen Jaarresultaat Balans en winst- en verliesrekening per vhe: - Eigen vermogen Totaal opbrengsten Kapitaalslasten Overige bedrijfslasten Rente resultaat Resultaat Personeelsbezetting: - Formatie SSH per verhuureenheden 5,7 6,2 6,3 6,4 6,5 - Gemiddeld aantal medewerkers Aantal formatieplaatsen SSH op basis van 36 uur Aantal formatieplaatsen Short Stay Formatie t.b.v. tijdelijke projecten ) Eigen vermogen : totaal vermogen) 2) Vlottende activa : kortlopende schulden 3) Jaarresultaat : eigen vermogen 4) Betaalde rente : vreemd vermogen 5) Jaarresultaat + betaalde rente : totaal vermogen 3

4 Inhoudsopgave Pagina Voorwoord 5 Volkshuisvestingsverslag 1. Samenwerking en verbindingen 7 2. Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit Energie en duurzaamheid Verhuur en sociaal beheer Organisatie Financieel beheer 28 Governancestructuur 37 Raad van Commissarissen 38 Geconsolideerde jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht 49 4

5 Voorwoord Het jaar 2011 zal in de volkshuisvesting herinnerd worden als het jaar waarin Vestia onderuitging ten gevolge van de onverantwoorde derivatenportefeuille die zij had opgebouwd. Corporaties zullen er nog jaren voor moeten bloeden. Het jaar 2012 zal herinnerd worden als het jaar van het regeerakkoord. De grote lastenverzwaring voor verhuurders van woonruimte wordt de verhuurdersheffing genoemd, maar is natuurlijk een huurdersheffing. De huurders zullen de gevolgen van deze maatregel voelen, enerzijds door de huurverhogingen die ervoor moeten worden doorgevoerd, anderzijds door het stagneren van de productie van nieuwe huurwoningen. De onduidelijkheid die de regering geschapen heeft over het huurbeleid met de maximale huurgrens van 4,5% van de WOZ-waarde, heeft niet alleen corporaties doen besluiten hun investeringen op te schorten, maar heeft ook particuliere beleggers die net aarzelend de vrijesectormarkt leken te betreden, kopschuw gemaakt. Dat is jammer omdat Nederland juist grote behoefte heeft aan een behoorlijk vrijesectorhuursegment, zeker in tijden dat een koopwoning voor velen als onaantrekkelijk wordt beschouwd of onbereikbaar is. Het imago van de sector is tot een dieptepunt gezakt, althans, dat mag ik hopen. Grote beleidsfouten en regelrechte fraude komen steeds weer in het nieuws. Het regeringsbeleid, samen met slecht verkoopbaar woningbezit, hebben het bedrijfsmodel van veel corporaties aangetast, zodat saneringen en bouwstops aan de orde van de dag zijn. De sector zal daar snel oplossingen voor moeten bedenken. Klagen over overheidsbeleid en tegenslagen helpt niet. Bij al die somberheid kan ik tot mijn genoegen vaststellen dat het met de SSH helemaal zo slecht niet gaat. Ook wij hebben te maken met toenemende lasten, maar in onze bedrijfsvoering hebben we ons daar al enige tijd op voorbereid. De efficiency in onze organisatie is al jaren geen zaak meer van het management alleen, maar wordt breed gedragen bij veel medewerkers. Onze bedrijfslasten dalen al jaren en zullen blijven dalen. Daarvoor zijn geen reorganisaties en ontslagrondes nodig. Ondanks alle somberheid zijn er ook heel positieve ontwikkelingen die het uitbreiden van woningen voor studenten juist nu goed mogelijk maken. De rente is lagere dan ooit, bouwlocaties en te verbouwen kantoren worden beter betaalbaar en bouwers willen heel graag aan het werk. Steeds meer particuliere partijen zijn bereid te investeren in studentenhuisvesting en benaderen de SSH voor het beheer. De investeringen en overige uitbreidingen die de SSH zich in het ondernemingsplan heeft voorgenomen, liggen uitstekend op schema. De voorgenomen uitbreiding met eenheden in 8 jaar is op dit moment al grotendeels vastgelegd door grondverwerving, aanbestedingen en huur/beheercontracten. De SSH geeft steeds meer vorm aan haar landelijke toelating. Naast de activiteiten in Utrecht, Amersfoort, Leeuwarden en Maastricht, zullen in 2013 Zwolle en Tilburg van onze diensten gebruik kunnen maken. Tot de verbeelding spreekt ook de aankoop van een deel van de studenteneenheden van Vestia Stadswonen in Rotterdam. De overdracht van ruim 1400 verhuureenheden zal medio 2013 plaatsvinden. Tenslotte is de SSH tevreden over de ontwikkeling van Jebber. Dit afzonderlijke onderdeel moet voorzien in de behoefte aan starterswoningen van een deel van onze huurders die onze kamers moet verlaten en toe is aan een eerste echte woning. Jebber levert in 2013 haar eerste woningen op en heeft inmiddels vier projecten in ontwikkeling. Zo wil de SSH ook de komende jaren met optimisme en energie bijdragen aan de huisvesting van studenten en zo ook het werk van de universiteiten en hogescholen ondersteunen. Door het bouwen van starterswoningen worden kansen voor jonge mensen bevorderd en daarmee ook de economie van de stad ondersteund. Ton Jochems directeur SSH 5

6 Volkshuisvestingsverslag 6

7 1 Samenwerking en verbindingen Samenwerking De SSH heeft vele samenwerkingsverbanden met andere organisaties. Hier worden de belangrijkste organisaties beschreven en worden de belangrijke activiteiten van 2012 vermeld. Gemeenten Ook in 2012 heeft het gebruikelijke bestuurlijke en ambtelijke contact met de gemeenten waarin wij actief zijn plaatsgevonden. Het meest intensief gebeurde dat met de gemeente Utrecht, waar nog steeds het merendeel van de SSH-activiteiten plaatsheeft, maar met de gemeenten Amersfoort, Leeuwarden, Maastricht, Rotterdam, Tilburg en Zwolle werd ook productief op bestuurlijk en ambtelijk niveau contact onderhouden. Ten behoeve van de voortgang van projecten voerden we regelmatig overleg met vertegenwoordigers van verschillende ambtelijke organisatieonderdelen. Dit overleg vindt bilateraal plaats, tussen gemeenten en de SSH, en in Utrecht daarnaast in STUW-verband. De samenwerking in STUW-verband wordt onderaan de pagina nader toegelicht. Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht In het verlengde van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting lanceerde wethouder Isabella van Utrecht medio 2012 het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht (ASU). Het plan is erop gericht om woningen voor studenten en starters te realiseren. Tien acties vormen de kapstok van het ASU. De acties zijn gericht op het vinden van voldoende geschikte locaties, het koppelen aan investerende partijen en het vinden van oplossingen voor eventuele knelpunten. De SSH heeft hierbij input geleverd. Bouwen aan de stad Begin 2012 zijn de nieuwe Utrechtse prestatieafspraken, Bouwen aan de Stad, gepresenteerd. Met deze afspraken maken de gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties duidelijk hoe zij de komende vijf jaar fors willen blijven investeren in de stad. Met name de huisvesting van lagere inkomensgroepen, de duurzaamheid en de wijkaanpak staan daarin centraal. De afspraken gaan uit van een forse productie van woningen: lastig in de huidige economische situatie. De ambities worden ook bemoeilijkt door het geplande rijksbeleid op het gebied van wonen. De SSH heeft de afspraken volledig meegenomen in het vigerende ondernemingsplan. Onderwijsinstellingen Wat betreft de hogeronderwijsinstellingen in ons werkgebied, zijn met leden van de colleges van bestuur en de inhoudelijk bij ons werk betrokken medewerkers contacten onderhouden. Onderwerpen die regelmatig besproken worden betreffen gezamenlijke activiteiten op het gebied van onderzoek, voorlichting aan studenten, de ontwikkeling van nieuwe studenteneenheden en de behartiging van gezamenlijke belangen. Het meest intensief waren, gezien de geografische verspreiding van onze voorraad studenteneenheden, de contacten met Universiteit Utrecht, Hogeschool Utrecht en Hogeschool van de Kunsten Utrecht. In de andere gemeenten betrof het met name Hogeschool Utrecht Amersfoort, NHL, Stenden, Hogeschool Zuyd, Universiteit Maastricht, Erasmus Universiteit Rotterdam, Universiteit van Tilburg en de in de Zwolse 8 verenigde MBO- en HBO-instellingen. Naast met deze Zwolse MBO-instellingen, werd in de provincie Utrecht ook samengewerkt met ROC Midden-Nederland en ROC ASA (met ingang van 1 december MBO Amersfoort en MBO Utrecht). Collega-corporaties De samenwerking met collega-corporaties vond vooral plaats in Kences- en STUW-verband. Kenniscentrum studentenhuisvesting (Kences) Kences is het kenniscentrum van de belangrijkste Nederlandse studentenhuisvesters. In totaal werken twaalf corporaties samen op het gebied van kennisuitwisseling en innovatie. Daarnaast is belangenbehartiging een belangrijk onderdeel van het takenpakket van Kences. Het voor studentenhuisvesting verstrekkende gevolgen hebbende regeerakkoord van eind oktober 2012 vroeg daarbij aan het eind van het jaar alle aandacht. De directeur van de SSH is voorzitter van Kences. 7

8 Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) De SSH is lid van STUW, het samenwerkingsverband van Utrechtse corporaties. Naast alle gebruikelijke onderwerpen op het gebied van wonen die in STUW-verband werden behandeld, werd in het bijzonder aandacht besteed aan strategische discussies rond de toekomst van het wonen en wat deze kan betekenen voor de Utrechtse corporaties. Met de komst van het al aangehaalde regeerakkoord werden deze discussies prangender. Vastgoedbeleggers De laatste jaren is er een nieuwe categorie samenwerkingspartners bijgekomen: de vastgoedbeleggers. In 2012 werden de contacten met hen geïntensiveerd. De Waal Met De Waal Beheer werd eind 2012 de overeenkomst getekend op grond waarvan de SSH vanaf medio 2013 in het voormalige Utrechtse Provinciehuis 650 kamers aan studenten kan verhuren. Het voormalig Provinciehuis in Utrecht Rijnsweerd is aangekocht door firma De Waal en wordt getransformeerd tot een echte studentenflat. De SSH zal deze kamers verhuren namens De Waal. Syntrus Achmea SSH-dochteronderneming Jebber tekende in juni met Syntrus Achmea Real Estate & Finance een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van ruim 500 starterswoningen in Utrecht. Deze woningen, die allemaal gebouwd worden voor de verhuur, zijn bedoeld voor de net afgestudeerde woningzoekende. Er is in Utrecht een groot tekort aan dergelijke starterswoningen. Sponsoring en donaties Het sponsorbeleid van de SSH kent de volgende uitgangspunten: Doelen moeten een nauwe relatie hebben met de missie en doelgroepen; Aan landelijke en/of buitenlandse acties wordt alleen meegedaan als deze via Aedes en/of Kences gesteund worden. In 2012 zijn door ons de volgende activiteiten gesponsord: Veritas Stukafest 968 USC 575 UVSV 500 Stichting Vrienden Maaszicht 500 Cultuurbrigade Gluren bij de buren 500 Cultuurbrigade Struinen & Tuinen 280 Utrechts Studentenconcert Totaal Verbindingen van de SSH BV Woonwagenexploitatie Deze vennootschap, gevestigd te Utrecht, heeft als doel toegelaten instellingen te ondersteunen bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken. In het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. De aandeelhouders zijn de woningcorporaties Mitros, Portaal Utrecht, Bo-Ex en de SSH. Het statutaire eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt , verdeeld in 500 aandelen van 180. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt , verdeeld in 100 aandelen van 180. De SSH neemt deel in de BV voor elf aandelen ( 1.980). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang De omzet over 2012 bedroeg en het resultaat was De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat. 8

9 Vertegenwoordiging De SSH wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) De Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) te Utrecht is opgericht in november De Wijkontwikkelings-maatschappij is een instrument om sociaaleconomische ontwikkelingen in achterstandswijken versneld in de gewenste richting te sturen. Ze doet dit door het laten (ver)bouwen, het aankopen en huren van bedrijfsonroerendgoed en het ter beschikking stellen van financiële middelen in de vorm van participaties, garanties en leningen. De beoogde resultaten zijn hierbij een toename van de investeringen in de wijk, toename van het aantal ondernemingen, de werkgelegenheid en uitbreiding bedrijfsverzamelgebouwen. Het statutaire eigen vermogen Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt verdeeld in gewone aandelen van 453,78 en twintig prioriteitsaandelen van 45,38. Het geplaatste kapitaal bestaat uit gewone aandelen van 453,78 en zeven prioriteitsaandelen van 45,38. Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De gemeente Utrecht bezit 95% van de aandelen. De SSH neemt deel voor 1% van de aandelen. De overige deelnemende partijen zijn: Rabobank Utrecht, aannemingsbedrijf Geelen Bouw, Van Rossum Beheer en collega-corporatie Mitros. Medio 2012 werden de aandelen van de SSH voor de nominale waarde verkocht aan Stichting Bo-Ex. WoningNet NV De vennootschap, statutair gevestigd te Utrecht, heeft als doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen. Dit zijn met name ondernemingen die zich bezighouden met het ondersteunen van verhuur en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen volgens de Woningwet, en het verlenen van diensten en verstrekken van adviezen aan andere ondernemingen. Ook een deel van de SSH-woningen wordt verdeeld via het woonruimteverdeelsysteem van WoningNet. Het statutaire vermogen Het maatschappelijk kapitaal bedraagt verdeeld in aandelen, elk groot 11,95 en het gestort aandelenkapitaal bedraagt Het geplaatste aandelenkapitaal van bestaat uit gewone aandelen, alle van 11,95 nominaal. Ons financiële belang bedraagt aandelen ( ). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng. De financiële omvang De omzet bedroeg over ,1 miljoen. Het netto resultaat over 2012 bedroeg negatief 0,5 miljoen. De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat. Vertegenwoordiging De SSH heeft geen bestuurlijke betrokkenheid. CV De Witte Vrouwe De commanditaire vennootschap De Witte Vrouwe te Utrecht is op 6 december 2002 opgericht. Deze CV is opgericht ter financiering van het pand Wittevrouwenkade 1 te Utrecht. De bestemming van het pand is het huisvesten van bijzondere doelgroepen en omvat 25 eenheden. Het statutaire vermogen De totale kapitaalinbreng bedraagt Wij participeren voor de helft, ofwel Zes andere corporaties zorgen voor de overige 50%: Stichting De Seyster Veste, Portaal, Mitros, Bo-Ex en Groenwest nemen ieder deel met Lekstede Wonen neemt tenslotte deel met De financiële omvang Sinds 1 september 2004 is het pand voor de doelgroep beschikbaar. De omzet over 2012 bedroeg en het jaarresultaat In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat. 9

10 Vertegenwoordiging De SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer te voeren over de CV. De investeringsbeslissingen worden mede bepaald door de aanwezige solvabiliteitspositie. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. Uithof III CV Casa Confetti Uithof III CV te Utrecht is op 9 februari 2005 opgericht. Deze CV is opgericht om 377 studenteneenheden in het Utrecht Science Park te realiseren. Het complex Casa Confetti werd in het vierde kwartaal van 2009 opgeleverd. Het statutaire vermogen Voor de financiering van dit project werd in 2005 Uithof III C.V. opgericht. In deze CV, die als doelstelling heeft het beheer en de financiering van de nieuwbouw Casa Confetti, participeren naast de SSH nog 16 collegacorporaties uit het hele land. Oorspronkelijk hadden zij 29 miljoen bijeengebracht in participaties van elk In 2012 is er voor 4,35 miljoen aan kapitaal teruggenomen, dit bedrag is in mindering gebracht op de nominale waarde van de participaties. De participaties zijn hiervoor gesplitst in delen van Verdere inbreng en terugneming van gedane inbreng kunnen slechts geschieden met toestemming van alle vennoten. Uithof III C.V. is voor onbepaalde tijd aangegaan. De financiële omvang De omzet over 2012 bedroeg en het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening negatief De mutatie actuele waarde bedroeg negatief , zodat het jaarresultaat uiteindelijk uitkomt op negatief De negatieve aanpassing van de bedrijfswaarde van per saldo is vooral veroorzaakt door de heffing huurtoeslag van de afwaardering op basis van RJ645 van de restwaarde grond met Eveneens op grond van RJ645 worden de vastgoedbeleggingen apart weergeven. Deze verschuiving aan de activazijde verlaagt de bedrijfswaarde van de woningen met De streefhuren van de zelfstandige en onzelfstandige woningen zijn aangepast naar de richtlijnen van het kabinet-rutte-asscher. Hierbij wordt de maximale huurgrens die geldt voor jongeren aangehouden als aftoppingsgrens wat een positief effect heeft van Vertegenwoordiging De SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt beperkt door zelf het beheer over de CV te voeren. De SSH heeft beleidsbepalende invloed en derhalve is de jaarrekening van Uithof III CV 100% geconsolideerd met deze jaarrekening. De verwachte ontwikkeling van het resultaat en het vermogen van Uithof III CV is als volgt: Bedragen x Jaarresultaat Eigen vermogen Jebber BV De besloten vennootschap Jebber BV is opgericht op 15 april Op 27 december 2011 zijn de statuten van Jebber BV gewijzigd. De vennootschap heeft per die datum ten doel: Het verrichten van diensten en werkzaamheden voor de in Utrecht gevestigde stichting: Stichting Studenten Huisvesting en derden op het gebied van verwerven, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende goederen en rechten waaraan deze zijn onderworpen in de ruimste zin van het woord en al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of bevorderlijk kan zijn. De vennootschap wordt bestuurd door de directie. Bij de oprichting in 2010 is tot statutair directeur benoemd mevrouw M. van Loon. Het statutaire vermogen 10

11 Het maatschappelijk kapitaal van Jebber BV bedraagt , verdeeld in 900 aandelen van elk 100. Het geplaatst en gestort kapitaal bedraagt De financiële omvang De omzet bedroeg in en het netto resultaat positief. Vertegenwoordiging De SSH wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. 11

12 2 Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit Aantal verhuureenheden In 2012 is het aantal verhuureenheden toegenomen van naar Ontwikkeling verhuureenheden Onzelfstandige eenheden Zelfstandige eenheden Short Stay permanent Totaal wooneenheden Bedrijfsruimten Totaal verhuureenheden in eigendom Eenheden in (tijdelijk) beheer Totaal verhuureenheden Tijdelijk beheer Eind 2012 huisvestten we in dit segment huurders. Het gaat hierbij om 47 eenheden in eigendom en in beheer. Er werden 345 Short Stay-gasten, 79 bewoners via maatschappelijke instellingen en reguliere huurders in tijdelijk bezit gehuisvest. Daarnaast zijn er drie kantoorruimten en één garage tijdelijk verhuurd. Aankoop panden De SSH heeft in 2012 geen panden aangekocht. Verkoop panden Het beleid van SSH is er niet op gericht om panden te verkopen. Incidenteel komt het voor dat bezit dat niet zo goed past in onze portefeuille wordt verkocht; dit is in 2012 niet gebeurd. Sloop Het SSH-bezit is overwegend jong en in goede bouwkundige staat. Er zijn vooralsnog geen plannen om delen van het bezit te slopen. Hypotheken Op het pand Pieterstraat rust een hypotheek. Projecten nieuwbouw Biltstraat E Boven de nieuwe winkel van Slee Buitensport zijn tien appartementen opgeleverd voor starters. Johanna De planvorming voor dit terrein aan de Bolognalaan in De Uithof, Utrecht Science Park, is tot een definitief ontwerp gebracht. Na de zomer is een selectie van aannemers van start gegaan. Het plan omvat 655 eenheden: 381 kamers en 274 studio s. Er wordt gewerkt aan een verdere uitwerking samen met de beoogde bouwer. Begin 2013 werd de woonomgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente. Momenteel staan hier de 234 spaceboxen van La Capanna, die in september 2013 zullen verdwijnen. Op de locatie zal een nieuw studentencomplex verrijzen met circa 600 kamers en studio s. De planvorming is inmiddels gestart. 12

13 KPN-terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan Eind 2008 is dit terrein verworven van KPN. De locatie, m 2 groot, zal worden bestemd voor de bouw van circa 800 studenten- en starterswoningen in zowel de huur- als koopsector. Behalve aan een woonfunctie denken we ook aan bepaalde voorzieningen die passen bij de schaal van het gebied en een wenselijke toevoeging vormen aan de Rubenslaan en omgeving. KPN huurt het terrein en de bestaande gebouwen terug tot oktober Tot die tijd kunnen de noodzakelijke procedures om tot een gewijzigd bestemmingsplan te komen gevolgd worden. Met HKU en UMC is gestudeerd op mogelijkheden om een gezamenlijke gebiedsontwikkeling ter hand te nemen. Eind 2011 is gebleken dat die mogelijkheden er niet zijn. De Trip, Briljantlaan In 2012 is voor het bouwproject De Trip aan de Briljantlaan grond aangekocht voor een bedrag van 5,7 miljoen. Start van de bouw van circa 250 woningen voor starters staat gepland voor Sportstudio s op Kampongterrein Deze ontwikkeling is door de gemeente beëindigd. Ontwikkeling t.b.v. Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht (SBWU) Naast de huidige locatie aan de Wickenburglaan 82 is in 2010 grond met daarop garageboxen verworven voor uitbreiding van de activiteiten van de SBWU. De bouwvergunning wordt begin 2013 verwacht. Grens aanneemsom / grondkosten SSH heeft geen woningen gebouwd waarvan de kosten van verkrijging in eigendom hoger of gelijk zijn aan Projecten verbouw en renovatie Biltstraat J Deze panden zijn gerenoveerd tot twaalf kamers en zeven studio s bestemd voor Short Stay verhuur. Op de begane grond zijn ook nog twee kantoorruimten gerealiseerd. In de zomer zijn de kamers en studio s compleet ingericht en vanaf september zijn ze verhuurd aan buitenlandse gasten. Koningsweg In 2008 heeft SSH voormalig wasserij Aurora verworven. Dit deels gemeentelijk monument biedt na de ingreep (nieuwbouw en renovatie) huisvesting aan circa 63 studenten en zes starters. In maart is de omgevingsvergunning bij de gemeente ingediend en is er gewerkt aan het wijzigen van het bestemmingsplan. In het najaar is middels een selectieprocedure een aannemer gekozen die mede vorm geeft aan de verdere uitwerking. De voorbereiding voor de realisatie is gestart. Naar verwachting kan de bouw in april 2013 beginnen. De oplevering staat gepland voor het eerste kwartaal van Onderhoud 2012 Dagelijks onderhoud De SSH heeft in aan dagelijks onderhoud besteed. Dit bedrag is inclusief doorberekend onderhoud van (beheer en servicekosten). Deze kosten overstijgen licht de begroting, die werd geraamd op In het verslagjaar hebben zich geen bijzondere situaties voorgedaan. Ook in 2012 is het dagelijks onderhoud afgekocht bij vijf rayonaannemers. Met name het vaststellen van het juiste kwaliteitsniveau en de preventieve werkwijze van het contract speelden in eerdere jaren een rol bij de overschrijding van het budget. Door actief op deze punten te sturen zijn we bijna binnen het budget gebleven. De bewoners melden hun reparatieverzoeken niet direct bij de SSH maar doen dit bij een door ons ingehuurd gespecialiseerd bedrijf die op haar beurt onze eigen aannemers de binnengekomen reparatieverzoeken opdraagt. 13

14 Planmatig onderhoud Aan planmatig onderhoud is een bedrag besteed van In totaal is er voor aan posten over 2012 vervallen of doorgeschoven. Een belangrijk deel van het planmatig onderhoud is de post buitenschilderwerk. In 2012 is voor totaal aan buitenschilderwerk begroot. De onderschrijdingen zijn gebruikt voor de uitvoering van extra werk zoals herstel houtrot. Uiteindelijk komt het budget vrijwel overeen met de uitgaven. Op de totale post is een besparing gerealiseerd van 1% van het begrote bedrag. Contract onderhoud Aan contractonderhoud, dat ook ten laste komt van de exploitatie, is een bedrag besteed van , hetgeen overeenkomt met bijna 100% van dit begrotingsonderdeel. Projectmatig onderhoud Binnen de post projectmatig onderhoud vallen de verbeteringen, maatregelen in het kader van regelgeving, leefbaarheid, algemeen complexbeheer en strategisch voorraadbeheer. Aan projectmatig onderhoud is in 2012 een bedrag besteed van Een bedrag van is uitgegeven aan veiligheids- en esthetische maatregelen in het bezit. Hierbij moet gedacht worden aan rookmelders, cameratoezicht, vochtwerende maatregelen voor souterrains, maar ook zijn ten laste van deze post tuinen en bestratingen hersteld, alsmede stuc- en schilderwerkzaamheden in diverse (monumentale) panden verricht. Een deel van deze post, , komt ten laste van derden, bijvoorbeeld verzekering, WMO of aktiva (verbeteringen). In 2012 zijn de grootonderhoudswerkzaamheden aan de technische installaties op het Tuindorp-Westcomplex gestart. De kosten van werkzaamheden die gespreid over 2012 en 2013 worden uitgevoerd bedragen en worden conform begroting en planning uitgevoerd. Verder is er uitvoering gecontroleerd op de aanwezige brandveiligheidsmaatregelen in ons bezit. Voor de panden waar als gevolg van gewijzigde regelgeving een gebruiksvergunning werd vereist, is deze inmiddels door de gemeente afgegeven. De in het vierde kwartaal verwachte uitgaven voor de energielabeling van onzelfstandige eenheden heeft niet plaatsgevonden en is meegenomen naar

15 3 Energie en Duurzaamheid Energie en duurzaamheid In het voorjaar van 2011 heeft de SSH haar energiebeleid geformuleerd. Aan de hand daarvan zijn met de Gemeente Utrecht samenwerkingsafspraken gemaakt op het gebied van duurzaamheid. Deze afspraken zijn van toepassing op de zelfstandige woningen en niet op de onzelfstandige wooneenheden (kamers). Het energielabel voor kamers is nog niet uitontwikkeld. Met betrekking tot de kamers is het nog niet duidelijk welke maatregelen nodig en mogelijk zijn, zodra dit wel het geval is zal dit ook opgenomen worden in ons energiebeleid. De SSH streeft ernaar tussen een reductie van 20% CO2-uitstoot in haar woningvoorraad te bewerkstelligen. Daarnaast wil de SSH binnen een periode van tien jaar tijd het gemiddelde energielabel bij de woningen naar een C-label brengen. Bij ingrijpende renovaties streven wij naar een energielabel B. Bij het nemen van de verschillende maatregelen is de medewerking van de bewoners een vereiste. De Gemeente Utrecht is daarom samen met de woningcorporaties aan het kijken naar een bewustwordingscampagne onder huurders. Maatregelen De energiebesparende maatregelen welke we in 2012 gerealiseerd hebben, waren onder andere: vervangen van cv-installaties voor Hoog Rendement cv-installaties; het aanbrengen van dakisolatie bij vervangen van de dakbedekking; in totaal zijn er 600 energielabelsprongen gerealiseerd; aanbrengen van nieuwe installaties met meer energiezuinige gelijkstroommotor bij vervanging van individuele mechanische ventilatiesystemen; de bestaande noodverlichtingsarmaturen zijn op het complex Ina Boudier Bakkerlaan vervangen voor LED armaturen; de transport en collectieve leidingen van de cv-installatie en de warmwaterleidingen op het complex Tuindorp-West zijn geïsoleerd. De komende jaren gaan wij verder met investeren in de energetische kwaliteit van ons bezit. 15

16 4. Verhuur en Sociaal beheer Reguliere verhuur Toewijzing aan de doelgroepen Zelfstandige woningen in de regio Utrecht worden via een regionaal aanbodsysteem verdeeld. Het actuele woningaanbod is te zien op Ingeschreven woningzoekenden maken inmiddels voor bijna 100% gebruik van internet om hun belangstelling voor de vrijkomende woonruimte kenbaar te maken. De volgorde van toewijzing wordt bepaald door objectieve criteria, waarbij onder meer inschrijfduur, inkomen en huishoudengrootte meetellen. Medio 2012 is de tot dan toe gebruikte papieren versie van de Woningkrant afgeschaft. De onzelfstandige woonruimten van SSH worden toegewezen op basis van een eigen verdeelsysteem. Vrijkomende woonruimte wordt gepubliceerd via de site van de SSH, Zittende huurders hebben via het hospiteersysteem inspraak in de huurderopvolging. Ingeschrevenen die om welke reden dan ook geen kamer kunnen verkrijgen via het hospiteersysteem, kunnen terugvallen op de kamergarantieregeling. In de praktijk wordt er zelden of nooit een beroep op deze regeling gedaan. De inschrijving voor en de toewijzing van SSH-kamers en de woonruimte die we beheren voor derden in het kader van de herstructurering van de stad Utrecht, is volledig gedigitaliseerd. Belangstellenden kunnen zich via internet inschrijven, het beschikbare aanbod inzien en desgewenst reageren op een vrijkomende kamer. Ook de administratie rond het hospiteren en de inspraak bij huurderopvolging door de zittende huurders, is volledig gedigitaliseerd. SSH wijst alle woonruimte toe volgens het aanbodmodel. Belangstellenden bepalen zelf wanneer zij op welke woonruimte willen reageren; aan de hand van de verantwoording kan men zelf zien of het zinvol is om te reageren op het vrijkomende aanbod. wachttijd per jaar minimale en maximale wachttijd in maanden eind eind eind eind eind eind eind eind eind eind Toewijzing bij voorrang Met een aantal maatschappelijke instanties heeft SSH afspraken gemaakt over het verlenen van voorrang aan bepaalde cliënten. In 2012 waren er twaalf aanvragen tegenover 23 in Van de twaalf aanvragen hebben er negen geleid tot een kamertoewijzing. Verder is er een voorrangsregeling voor de participanten van de Commanditaire Vennootschap Uithof III Casa Confetti. Zij kunnen, afhankelijk van de grootte van hun financiële participatie, aanspraak maken op een aantal kamers voor lokale aanstaande studenten. Aan deze studenten zijn in 2012 totaal zeventien kamers toegewezen. 16

17 Short Stay UTRECHT Meerjarenonderhoudsplan In het kader van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zijn de bovenste verdieping van blok 5 van de Cambridgelaan, twee Cambridgelaanbruggen, de hele Alexander Numankade en twee appartementen op de Warande geschilderd, opgeknapt en heringericht. Biltstraat In de zomer is de Biltstraat opgeleverd en ingericht. SSH heeft zeven studio s en twaalf kamers gerealiseerd. In september zijn de eerste bewoners van het nieuwe Short Stay pand aan Biltstraat 449A t/m G gearriveerd. Beneluxlaan Er is een start gemaakt met het opknappen en herinrichten van de keukens op de Beneluxlaan. Contingenthouders Utrecht In Utrecht hebben we de volgende contingenthouders: 1. Universiteit van Utrecht (UU) 2. Hogeschool van Utrecht (HU) 3. Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU) 4. Tias Nimbas business school Utrecht 5. KWR (Kiwa Water Research) Utrecht 6. SSC Utrecht 7. Faculteit (Dier)geneeskunde Utrecht 8. Tio Utrecht 9. Kabinet van Aruba 10. S4 Summerschool 2012 In augustus heeft Short Stay een succesvolle Summerschool afgerond. We hebben 1150 zomerstudenten gehuisvest. Groepsverhuur In oktober heeft Short Stay veertien gasten van het Nederlands Film Festival gehuisvest aan de Biltstraat. Service Level Agreement met Universiteit van Utrecht SSH Short Stay heeft een Kwaliteitszorgovereenkomst afgesloten met de UU waarin concrete afspraken zijn gemaakt over de te leveren kwaliteit van onze producten en diensten en klanttevredenheid. GBA Registratie In het kader van het uitbreiden van onze service aan de contingenthouders zijn we deze zomer in overleg getreden met de Gemeente Utrecht over het centraal aanleveren van de GBA gegevens van nieuwe internationale studenten. De studenten van de HU en de HKU, die vanaf september in Utrecht gaan wonen hoeven nu niet meer naar het gemeentehuis maar worden centraal via SSH/onderwijsinstelling aangemeld. European Youth Olympic Festival Short Stay heeft dit jaar de voorbereidingen voor het European Youth Olympic Festival (EYOF) geïntensiveerd. Er is een begroting opgesteld, er zijn toeleveranciers geselecteerd zoals beddenleverancier, schoonmaakbedrijven en mankracht. Ook is de mate van dienstverlening vastgesteld. Medewerkers Short Stay Utrecht heeft twee nieuwe housing officers aangenomen. LEEUWARDEN Contingenthouders Leeuwarden 17

18 Stenden University heeft een contingent kamers vastgesteld voor het collegejaar Zij hebben 150 kamers gereserveerd voor hun internationale studenten. De reservering is later met het maximale percentage verhoogd naar 158 met de afspraak dat waar dit nog steeds een tekort zou opleveren, ons Direct Offer dat tekort zou opvangen. Van Hall Larenstein biedt studenten korting die via ons Direct Offer een kamer boeken. NHL University biedt dit niet. Groepshuisvesting Short Stay heeft een groep van veertien Duitse MBO stagiairs gehuisvest in Leeuwarden. Zij studeren aan de Marcel Breuer Schule in Duitsland, een opleiding voor hout- en glasbewerking. De stagiairs hebben gewerkt aan het renoveren van oude schepen in Friesland. Direct Offer Leeuwarden heeft momenteel 252 kamers waarvan 158 in het contingent van Stenden University. Door het ontbreken van andere contingenthouders worden de overige 94 kamers via het Direct Offer verhuurd. Panden uit beheer In augustus 2012 is het contract voor de chalets op Burmania aan de P.J. Troelstraweg in Leeuwarden beëindigd. Reguliere huisvesting Naast gemeubileerd zetten we reguliere huisvesting door in een aantal 2-eenheden in Mondriaanstraat, 3- eenheden in Egelantierstraat en in Zwitserswaltje. In dit laatste pand is het mogelijk voor de huurders om huurtoeslag aan te vragen. Nieuw kantoor Leeuwarden In oktober is SSH Leeuwarden vertrokken uit het pand van Hogeschool Stenden en heeft een nieuw kantoor betrokken op de begane grond van het Bewegingscentrum Leeuwarden. In het pand is ook het kantoor van Leeuwarden Studiestad gevestigd, het Campus Café, de sportfaciliteiten van het Bewegingscentrum, extra lesruimte voor scholen zoals Stenden Hogeschool en ROC Friesland College, een schoonheidsspecialiste en een aantal zorggerelateerde zaken zoals Fysiotherapie en voedingsadvies. Het pand ligt tegenover de ingang van twee Hogescholen en daarmee op een neutrale en voor alle studenten bereikbare plek. MAASTRICHT SSH Short Stay heeft een huurovereenkomst getekend met Teikyo Europe BV. Het gaat om 124 kamers in het M-gebouw aan de Brouwersweg. Short Stay is in juli gestart met het gereedmaken van de kamers. Vanaf augustus is Short Stay gestart met de verhuur van gemeubileerde single en shared kamers. Een eerste contingenthouder heeft zich daar aangediend, Hogeschool Zuyd met een contingent van zes eenheden. De rest van de kamers wordt verhuurd via ons Direct Offer. De kamers worden ook via Maastrichthousing.com onder de aandacht gebracht. TILBURG In februari is de eerste paal van TalentSquare Tilburg de grond in gegaan. Op 5 december heeft SSH een beheerovereenkomst getekend met de Tilburgse woningcorporatie TBV Wonen. SSH gaat 250 kamers en 455 woningen inrichten en beheren op het TalentSquare. Er zijn gemeubileerde kamers, bestemd voor Short Stay gasten. Daarnaast gaat SSH ongemeubileerde studio's verhuren voor Nederlandse studenten. Algemeen Social Media Short Stay begeeft zich binnen de Sociale Media met een Facebookpagina en een Twitteraccount. De Facebookpagina is in eerste instantie zo opgezet dat Short Stay-bewoners elkaar voor hun komst naar Nederland kunnen vinden. Verder wordt de Facebookpagina gebruikt om input van onze gasten te ontvangen en ons bezit te promoten. 18

19 Automatisering Short Stay is gestart met het schrijven van een nieuw programma van eisen voor de automatisering. Naar verwachting implementeren we een nieuw systeem in het derde kwartaal van Short Stay panel Short Stay heeft voor het eerst een bewonerspanel georganiseerd. Onderwerpen waren de website en inventaris. De opkomst en de input was goed. Short Stay gaat in het vervolg vaker bewoners op deze manier inschakelen om input te krijgen over onze producten en diensten. Wonen en zorg Behalve studentenhuisvesting, verzorgde SSH ook in 2012 de huisvesting van allerlei bijzondere groepen. Ouderen SSH verhuurde op de Plantage en Ondiep-Zuidzijde een woon-zorgcomplex met 100 woningen voor ouderen. Eén woning is bestemd voor zorgverlener Axion Continu. De resterende 99 woningen zijn na overleg met de gemeente Utrecht en Axion Continu in 2006 bestempeld als servicewoningen voor zorgbehoevende ouderen. Naast dit woon-zorgcomplex, verhuurde SSH woningen in nog drie complexen voor groepswonen voor ouderen: twee in Utrecht en één in Bunnik. Deze kleinschalige complexen bestaan naast woningen uit een besloten gemeenschappelijke tuin en een gemeenschappelijke ruimte. Gehandicapten SSH heeft een Fokusproject op Vermeulenstraat, waar veertien woningen specifiek bestemd zijn voor de huisvesting van minder valide personen. Voor de dagelijkse verzorging en begeleiding van deze huurders beschikt stichting Fokus over een eigen ruimte in het complex. Op het studentencomplex aan de Cambridgelaan bezit de SSH zes woningen die doorlopend beschikbaar zijn voor jongeren met een lichamelijke handicap. Beter Wonen SSH huisvest jaarlijks op basis van een door de gemeente vastgestelde taakstelling een aantal personen die uitstromen uit instellingen die bij het contingent Beter Wonen zijn aangesloten. In 2012 heeft SSH dertien personen gehuisvest. Maatschappelijke opvang In 2012 verhuurde SSH woonruimte aan diverse maatschappelijke instanties voor de huisvesting van hun cliënten. Deze bewoners krijgen begeleiding van betreffende instanties, veelal gericht op re-integratie in de samenleving of het zelfstandig kunnen wonen. Leger des Heils maatschappelijke opvang en reclassering Maliestraat 19 8 kamers Harpstraat 3, 7, 9, 11, kamers Kanaalweg kamers Boelesteinlaan 17 2 kamers Weeresteinlaan 6 2 kamers Thomas A. Kempisplantsoen 46 1 woning Thomas A. Kempisweg 66, 70, 76 3 woningen De Tussenvoorziening opvang dak- en thuislozen Frits Coerslaan 50 4 kamers Boerhaaveplein 47, 48, 49 3 woningen Elsstraat 23, 25, 27 3 woningen Blauwkapelseweg 135 (corporatiehotel) 27 kamers Boelesteinlaan 10 2 kamers Troelstralaan kamers Goudesteinlaan 13, 17, 11-1, kamers 19

20 Van der Hoevenstichting opvang dak- en thuislozen Korte Jufferstraat 12 1 woning De Blieckstraat 14 1 woning Turfstraat 43 1 woning Zandbergen jeugdzorg Parkstraat 8 6 kamers Reestraat 11 5 kamers Abstederdijk kamers Boelesteinlaan 19 2 kamers Goeman Borgesiuslaan 23 2 kamers Schermerhornstraat 1 2 kamers Pension Singelzicht opvang zwerfjongeren Wittevrouwenkade 1 25 kamers Gisbert Bromalaan 28 2 kamers Enny Vredelaan 355, kamers BHU-project begeleide huisvesting jongeren met GGZ problematiek Trumanlaan kamer Troelstralaan 89 1 kamer SBWU begeleide huisvesting jongeren met GGZ problematiek Wickenburglaan kamers J.P. Coenstraat 67 A, 67 Bis 5 kamers Troelstralaan kamers Heycopstraat kamers Thomas A. Kempisweg 52 1 woning Boelesteinlaan 5, woningen Omloop 20, 32, 88 3 woningen Altrecht De Kei huisvesting daklozen die direct onderdak behoeven Thomas A. Kempisweg 4 2 kamers Thomas A. Kempisplantsoen 20 2 kamers Thomas A. Kempisplantsoen 24 2 kamers Thomas A. Kempisweg 44 1 woning Druifstraat 18 2 kamers Druifstraat 20 2 kamers Omloop 50 1 woning STEM begeleid zelfstandig wonen voor autistische jongeren Europaplein 12 woningen De Grasboom begeleid zelfstandig wonen voor autistische jongeren Victoria Regiadreef 10 woningen Talent voor Zorg begeleid zelfstandig wonen voor leerlingen ROC leren/wonen/werken Europaplein 11 woningen Roelantdreef 9 eenheden (woningen en Hateenheden) Florestanhof Amersfoort 2 kamers Actium welzijn en jeugdproblematiek Boelesteinlaan 3 1 woning Kofi Annan Stichting huisvesting studenten met internationale begeleiding Marshalllaan kamers Bernadottenlaan kamers Abrona huisvesting lichamelijk gehandicapten Ina Boudier Bakkerlaan kamers 20

21 Uni Project huisvesting autistische jongeren Leuvenplein 28, kamers Majellakerk maatschappelijke opvang vanuit religieuze instelling Thomas A. Kempisweg 8, 24, 30, 56 8 kamers Goudesteinlaan woning Stichting Exodus begeleide huisvesting ex-gedetineerde jongeren Goudesteinlaan woning Stichting Barka opvang jongere asielzoekers Van Brammendreef 55, kamers Naast het verhuren van woonruimte aan instanties, verhuurt SSH op voordracht van Het Vierde Huis ook een aantal tijdelijke kamers rechtstreeks aan individuele huurders, waarbij een aantal instanties indien nodig begeleiding bieden. In 2011 werden in totaal tien kamers op deze manier verhuurd. Kunstenaars Naast de maatschappelijke opvang verhuurt SSH ook woonruimte aan kunstenaars. Zo huurde Impakt in 2011 een tijdelijke woning op Verenigingsstraat 77 en verhuurt SSH in samenwerking met de HKU vijf atelierwoningen op Esdoornstraat veertien aan studenten Beeldende Kunst. 21

22 Toewijzingen in 2012 In onderstaande tabel worden de toewijzingen van de zelfstandige woningen van de SSH in relatie tot het aantal personen en huishouden naar inkomen weergegeven. 1-persoon Huur <= 366,37 Huur 366,38 t/m 524,37 Huur > 524,37 <65 < Totaal >= >=65 jaar < >= Subtotaal personen Huur <= 366,37 Huur 366,38 t/m 524,37 Huur > 524,37 <65 < Totaal >= >=65 jaar < >= Subtotaal >=3 personen Huur <= 366,37 Huur 366,38 t/m 561,98 Huur > 561,98 <65 < Totaal >= >=65 jaar < >= Subtotaal onbekend Totaal Bewonersbetrekkingen De SSH betrekt al jaren haar huurders bij het beheer en beleid van de organisatie. Over algemene beleidszaken overlegt SSH met koepelorganisatie BoKS (Bewonersoverleg Koepel SSH). BoKS behandelt complexoverstijgende zaken die alle huurders van SSH aangaan, zoals huurverhoging, langetermijnbeleid en het faciliteren van bewonersvertegenwoordigingen. In de overleggen die in 2012 plaatsvonden tussen SSH en BoKS kwamen verder nog onder andere de campuscontracten en diverse onderwerpen uit het ondernemingsplan van de SSH aan de orde. Overleg met bewonersorganisaties SSH overlegt ook regelmatig met de bewonersorganisaties van de complexen. Vaste overlegonderwerpen zijn het (dagelijks) onderhoud, het (sociaal) beheer, de woonomgeving/leefbaarheid, vandalismepreventie en de participatie van bewoners. Voor een goede dienstverlening naar huurders en een effectief sociaal en technisch beheer van complexen, wil SSH weten wat er speelt in en rondom de woning en de woonomgeving. Wanneer er geen bewonersorganisatie actief is, en er wel onderwerpen zijn waarvan SSH de mening van de bewoners wil peilen, wordt er gebruik gemaakt van een bewonersenquête, bewonerspanel of schouw. Meedenken over beheer Op een groot aantal wooncomplexen spelen de woonbesturen een belangrijke rol in het beheer van hun complex. De bewoners weten immers het beste wat er zoal speelt. In regelmatige overleggen met SSH (de medewerker bewonerszaken en de beheerder) kaart het woonbestuur aan wat aandacht behoeft. Daarbij heeft het woonbestuur de mogelijkheid ideeën aan te dragen. 22

23 Financiële ondersteuning SSH stelt jaarlijks een bedrag beschikbaar als financiële ondersteuning voor het BoKS, Short Stay bewonersvertegenwoordiging ISHA en de bewonersvertegenwoordigingen. Dagelijks beheer Medio 2012 is een begin gemaakt met de vorming van complexbeheerteams. De medewerkers bewonerszaken, beheerders en opzichters werken nauw samen in een team en hebben in die hoedanigheid diverse complexen onder hun hoede. Naast het planmatig onderhoud, worden dagelijks onderhoud, bewonerszaken, leefbaarheid en veiligheid op de complexen gezamenlijk besproken. Dit betreft zowel de uitvoeringsmaatregelen die in het kalenderjaar zijn gepland als een inventarisatie op genoemde deelgebieden voor de toekomstige jaren. In 2012 kregen de complexteams zelf de beschikking over de leefbaarheidbudgetten. Voorlichting bewoners en woningzoekenden - SSH SSH Elke maand kwamen er gemiddeld bijna unieke bezoekers op onze site. Dit is vergelijkbaar met het voorgaande jaar. Van de bezoekers is 68% een terugkerende bezoeker en 32% een nieuwe bezoeker. Het gemiddelde bezoek duurde zo n tweeënhalve minuut. In 2012 schreven nieuwe kamerzoekenden zich in. Sitebezoek * 2007 Aantal bezoekers Aantal bezoeken Gemiddeld aantal bezoeken per dag * In 2008 zijn de maanden september tot en met december gemeten Nieuwe website Na vijf jaar voldoet de huidige site niet meer. Daarom is eind 2012 gestart met de voorbereidingen voor het realiseren van een nieuwe website. Deze nieuwe website vormt het platform van de digitale dienstverlening, die in 2012 steeds verder is uitgebreid en die in 2013 is uitgemond in een volledig digitaal proces van matching van vraag en aanbod (inclusief het afsluiten van de huurovereenkomst). Onderzoek onder doelgroep SSH hecht veel waarde aan de mening van haar bewoners. Niet voor niets meet SSH de kwaliteit van haar dienstverlening continu door middel van enquêtes. Aanvullend hebben wij onderzoek gedaan naar de tevredenheid van bewoners over de veiligheid op hun studentencomplex. After sales nieuwe bewoners SSH maakt, samen met collega-studentenhuisvesters Idealis (Wageningen) en SLS Wonen (Leiden), gebruik van de feedbackmethode van het bedrijf Feeddex. Feeddex heeft een klantwaarderingssysteem ontwikkeld dat wij gebruiken om de klanttevredenheid te meten van nieuwe huurders. Wij vragen hun hun mening te geven over: het product (de woonruimte en ligging); de prijs-kwaliteitverhouding van de woonruimte; dienstverlening (informatievoorziening en bereikbaarheid); persoonlijke service (klantvriendelijkheid en afhandeling van serviceverzoeken); reputatie van SSH. Elke nieuwe huurder, of huurder die doorverhuist naar een ander huis, krijgt binnen vier weken het verzoek mee te werken aan een online enquête. De uitkomsten worden per kwartaal gerapporteerd en worden gebruikt als instrument om bepaalde aspecten van onze werkwijze aan te passen. Hierbij hanteren wij een norm, die wij elk jaar met een punt verhogen. 23