B&W-voorstel. Onderwerp: Ontwerp uitwerkingsplan De Hoef-Noord

Transcriptie

1 B&W-voorstel Onderwerp: Ontwerp uitwerkingsplan De Hoef-Noord 1) Status Het voorstel heeft betrekking op het uitoefenen van de collegebevoegdheden zoals gedefinieerd in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening. 2) Samenvatting De Hoef - Noord betreft de laatste fase van het stedenbouwkundig plan De Hoef. Onder andere vanwege de crisis, heeft de planvorming voor de locatie lange tijd op zich laten wachten. Het afgelopen jaar is een aantal eerste onderzoeken uitgevoerd en de planvorming opgestart. Dit plan is een invulling van de uitwerkingsplicht uit het bestemmingsplan De Hoef e.o. uit Het plan moet voldoen aan de strikte voorwaarden zoals in dit plan gesteld (zoals bijvoorbeeld maximaal 100 woningen). Het plan is dus een uitvoering van de eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders voor deze locatie. In het plangebied worden 88 woningen gerealiseerd: 26 grondgebonden woningen en 62 appartementen. Het appartementencomplex heeft aan de noordzijde een hoogte van 4 bouwlagen en neemt qua hoogte af tot twee bouwlagen in zuidelijke richting. Onder het gebouw wordt een parkeergarage gerealiseerd. De grondgebonden woningen bestaan uit drie bouwlagen, waarbij de derde bouwlaag als terugliggende laag is vormgegeven. Het parkeren voor de bewoners van deze woningen gebeurt grotendeels aan de achterzijde van de woningen; ook is een parkeerterrein voor de bezoekers van de woningen voorzien aan de noordzijde van het plangebied. De woningen worden ontwikkeld op basis van de Bijna Energie Neutraal Gebouwd (BENG) eisen. De locatie is onderdeel van bestaand stedelijk gebied en het plan betreft een inbreiding en herontwikkeling. De 88 woningen dragen daarnaast in kwantitatieve en kwalitatieve zin bij aan de woningbouwopgave van de gemeente. Vanwege het feit dat in het plangebied van de Hoef eerder sociale huurwoningen, zorgwoningen en seniorenpluswoningen gerealiseerd zijn (Hofgebouw en Annenborch en De Wissel), wordt voor deze laatste fase ingezet op duurdere grondgebonden woningen en appartementen. Het plan is zorgvuldig op alle milieuaspecten onderzocht. Met name geluid is een sturend aspect geweest voor de planvorming. Dit heeft geleid tot een aantal ontwerpkeuzes. Het plan voldoet op die manier aan een goed woon en leefklimaat. Op 16 april 2019 is een inloopavond gehouden door de initiatiefnemer in samenwerking met de gemeente om het plan van De Hoef-Noord te presenteren aan de omgeving. De avond werd drukbezocht door zowel omwonenden als geïnteresseerden voor het kopen c.q. huren van de woningen. De reacties van aanwezigen waren overwegend positief. De planopzet werd goed ontvangen. Er is wel een aantal zorgen geuit over de nieuwe verkeerssituatie door dit plan. We zijn echter van mening dat de gekozen verkeersontsluiting verkeerskundig aanvaardbaar is. 2

2 Het laten lopen van autoverkeer over een fietsstraat is geen ongebruikelijke situatie. Vanuit de landelijke CROW-richtlijnen is het hanteren van de bestaande fietsstraat voor de verkeersontsluiting van het plan geen probleem. Bovendien is al in 2011 bij vaststelling van het bestemmingsplan De Hoef e.o. met de uitwerkingsvoorwaarden bepaald dat de ontsluiting moet lopen via de weg De Hoef naar de Deken van Roestellaan. We verwachten op basis van kencijfers en ervaring geen problemen, maar we gaan monitoren hoe de afwikkeling van het verkeer plaatsvindt over de F59. Met dit plan wordt ook het park van De Hoef verder afgerond. De gemeente wil hier een ecologisch waardevol park van maken. We zijn daarom van plan om over de verdere invulling van het plan in overleg te gaan met omwonenden en de wijkraad. Gelet hierop, is het ontwerp uitwerkingsplan nu gereed om ter inzage te worden gelegd. 3) Besluit: 1. Het college stemt in met het ontwerp uitwerkingsplan De Hoef-Noord; 2. Het college start de terinzagelegging van het ontwerp uitwerkingsplan op grond van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening 3. Het college besluit, op grond van paragraaf 7.6 van de Wet milieubeheer, dat voor de voorgenomen activiteit geen Milieueffectrapportage hoeft worden opgesteld. Steller : Helming Tel. : j.helming@s-hertogenbosch.nl 3

3 4) Aanleiding en besluitengeschiedenis De Hoef - Noord betreft de laatste fase van het stedenbouwkundig plan De Hoef, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van 's-hertogenbosch op 23 januari Onder andere vanwege de crisis, heeft de planvorming voor de locatie lange tijd op zich laten wachten. Het afgelopen jaar is een aantal eerste onderzoeken uitgevoerd en de planvorming opgestart. Het geldende bestemmingsplan voor de locatie is bestemmingsplan De Hoef e.o., vastgesteld op 17 mei 2011 (reg.nr ). Hierin hebben de gronden de bestemming Wonen uit te werken. Dit plan is een invulling van de uitwerkingsplicht uit het bestemmingsplan De Hoef e.o.. Het plan moet voldoen aan strikte voorwaarden zoals in dit plan gesteld; denk aan maximaal 100 woningen, maximaal 4 bouwlagen en de verplichte verkeersontsluiting via de weg De Hoef. Het plan is dus een uitvoering van de eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders voor deze locatie. De planlocatie ligt centraal in Rosmalen, ten zuiden van het centrum, en ten noorden van de wijk Molenhoek. De locatie is lange tijd gebruikt door voetbalvereniging OJC. Inmiddels heeft OJC een nieuw voetbalcomplex in De Groote Wielen en is deze functie in De Hoef komen te vervallen. Sindsdien zijn de gronden onbebouwd en in gebruik geweest als tijdelijke natuur. 4

4 5) Inhoud Plangebied Het plangebied van dit bestemmingsplan omvat een gebied ten zuiden van de weg De Hoef, zoals weergegeven in bovenstaande figuren. Het perceel is op dit moment volledig onverhard en begroeid met een aantal houtsingels. Planbeschrijving Het plangebied De Hoef Noord maakt onderdeel uit van de ontwikkeling van de woonbuurt De Hoef ten westen van de Deken van Roestellaan. De Hoef is een woonbuurt met in de toekomst circa 250 woningen. Het ligt op een voormalig voetbalterrein ten zuiden van station Rosmalen en ten noorden van de woonwijk Molenhoek. In De Hoef Noord worden zowel appartementen als grondgebonden woningen gerealiseerd rondom een nieuwe parkstrook in het midden van de wijk. In het plangebied worden 88 woningen gerealiseerd: 26 grondgebonden woningen en 62 appartementen. Het appartementencomplex heeft aan de noordzijde een hoogte van 4 bouwlagen en neemt qua hoogte af tot twee bouwlagen in zuidelijke richting. Het complex heeft een U-vorm. Door deze vorm van de gevel voegt het gebouw zich naar de reeds gebouwde appartementencomplexen. De 'koppen' van het gebouw bestaan dus uit twee bouwlagen. Door deze beperkte hoogte is een goede overgang naar de parkzone gecreëerd. Onder het gebouw wordt een parkeergarage gerealiseerd. De grondgebonden woningen bestaan uit drie bouwlagen, waarbij de derde bouwlaag als terugliggende laag is vormgegeven. Door dit gedeelte als grondgebonden woningen met een lagere 5

5 hoogte dan de naastgelegen appartementencomplexen vorm te geven ontstaat een goede overgang tussen het bestaande park in het westelijk deel en de bebouwingscluster in het groen. Het parkeren voor de bewoners van de grondgebonden woningen gebeurt grotendeels aan de achterzijde van de woningen op een gemeenschappelijke parkeervoorziening. Ook is een parkeerterrein voor de bezoekers van de woningen voorzien aan de noordzijde van het plangebied. De totale parkeerbehoefte van het plan bedraagt 151 parkeerplaatsen. In totaal worden 163 parkeerplaatsen gerealiseerd om de parkeervraag op te vangen. Dat is dus meer dan benodigd, waarmee dit plan in ruime mate voorziet in de parkeerbehoefte. Deze overmaat aan parkeerplaatsen is ook wenselijk vanwege de hoge parkeerdruk die momenteel door omwonenden ervaren wordt. De woningen worden ontwikkeld op basis van de Bijna Energie Neutraal Gebouwd (BENG) eisen. Hiertoe zullen verschillende maatregelen in het plan worden opgenomen, zoals zonnepanelen en naar alle waarschijnlijkheid lucht-water warmtepompen. Vanwege het aspect water wordt 78% van de daken groen uitgevoerd. De overige bergingscapaciteit wordt via aan te leggen wadi s gerealiseerd. Beleidsaspecten Het initiatief past binnen de geldende beleidskaders. De locatie is onderdeel van bestaand stedelijk gebied en het plan betreft een inbreiding en herontwikkeling. De 88 woningen dragen daarnaast in kwantitatieve en kwalitatieve zin bij aan de woningbouwopgave van de gemeente. Gelet op bovenstaande wordt ook voldaan aan de ladder duurzame verstedelijking. Vanwege het feit dat in het plangebied van de Hoef eerder sociale huurwoningen, zorgwoningen en seniorenpluswoningen gerealiseerd zijn (Hofgebouw, Annenborch en De Wissel), wordt voor deze laatste fase ingezet op duurdere grondgebonden woningen en appartementen. Met (tenminste) 14 6

6 woningen in het middenhuursegment wordt aangesloten bij de gewenste productie in dit segment. Milieu en omgevingsaspecten Het plan is getoetst op alle relevante milieuaspecten en omgevingswaarden. Met name geluid is een belangrijk milieuaspect voor deze locatie en is sturend geweest in het planvormingsproces. De locatie kent geluidsbelasting van drie verschillende geluidsbronnen: spoor, weg en zwembad/speeltuin. De beide wooncomplexen zijn zo ontworpen, dat zij aan de binnenzijden / achterzijden geluidluwe gevels krijgen. Bij het appartementencomplex zijn aan de spoorzijde daarnaast dove gevels nodig. Dit betekent dat aan die gevelzijde er geen te openen delen mogen zijn of dat er geen geluidsgevoelige ruimten aan deze gevel mogen liggen. Om toch een goed woon- en leefklimaat te creëren is dit voor de appartementen opgelost met een gevelvoorziening zodat vanuit deze slaapkamers toch direct op de buitenlucht geventileerd kan worden (spuien). De grondgebonden woningen hebben geen dove gevel aan de spoorzijde, maar wel een indelingsverplichting die inhoudt dat op de 1 e en 2 e verdieping aan de spoorzijde geen verblijfsruimten mogen worden gerealiseerd. In de toekomst wordt mogelijk het Meerjarenprogramma geluidsanering (MJPG) uitgevoerd in dit gebied. Dit is een programma, uitgevoerd door Prorail, om geluidsbelastingen op bestaande situaties rondom het spoor te verminderen. In dat programma is een geluidsscherm gepland tot aan de hoek van het plangebied van De Hoef - Noord. In dat geval zou een risico van een geluidspiek ontstaan voor De Hoef - Noord ( stijgsnelheid ), omdat het scherm daar ineens zou ophouden. Om dat te voorkomen, zal parallel aan dit uitwerkingsplan een afwijkingsprocedure voor een geluidsscherm op gemeentelijke grond aan de voorzijde van het plangebied worden doorlopen. Met dat scherm wordt het risico van de geluidspiek weggenomen. Omdat de komst van het MJPG nog onzeker is, zal voor het scherm in eerste instantie alleen een ruimtelijke afwijkingsprocedure worden doorlopen. Mocht het MJPG doorgaan, zal op dat moment de omgevingsvergunning voor de bouw van het scherm worden aangevraagd. Vanwege het geluid aan de zuidzijde van het zwembad en de speeltuin, wordt daarnaast een kokosscherm van 4 meter hoog opgericht. Hierdoor zal sprake zijn van een goed woon en leefklimaat. Parallel zal ook hiervoor een afwijkingsprocedure worden doorlopen. Dit geluidsscherm komt aan de achterzijde van het plangebied op gemeentelijke grond, ter vervanging van het hekwerk dat grenst aan zowel de speeltuin als het zwembad. De geluidsbelasting van het wegverkeerslawaai voldoet aan de voorkeursgrenswaarden. Wat betreft externe veiligheid, trillingen, bodem, flora en fauna en het aspect bomen zijn ook onderzoeken uitgevoerd. Ten aanzien van trillingen, zijn naar verwachting maatregelen nodig in de bouw. Om dit te borgen, is in de planregels hiertoe een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Het gebruik van de gronden is alleen toegestaan indien de benodigde maatregelen voor trillingen zijn genomen. Vanuit het aspect van externe veiligheid zal conform het advies van de Veiligheidsregio een bluswatervoorziening worden aangelegd. Tot slot blijkt uit de bomeninventarisatie dat de bestaande houtwallen in en rondom het plangebied behouden kunnen blijven. Ook wordt met het bouwpeil en met het inrichtingsplan voor de openbare ruimte rekening gehouden met de bestaande houtwallen, zodat deze geen negatieve invloed ondervinden van het plan. De overige aspecten geven geen aanleiding tot maatregelen. 7

7 6) Financiën Het bestemmingsplan 'De Hoef e.o.' is het moederplan van dit uitwerkingsplan. Het uitwerkingsplan De Hoef-Noord is financieel-economisch getoetst. Voor de ontwikkeling tot woningbouw is een grondexploitatie opgesteld waarbij is uitgegaan van woningbouw in het dure en middeldure segment. De gronden van het plangebied van het uitwerkingsplan zijn in eigendom van de gemeente. De gemeente maakt de locatie bouw -en woonrijp. De bouwkavels zullen tegen marktconforme grondprijzen worden uitgegeven, waardoor de grondexploitatie sluitend is. Kostenverhaal, zoals bedoeld in de Wro, is daarmee anderszins verzekerd. Concluderend kan worden gesteld dat de ruimtelijke planvorming zoals neergelegd in dit wijzigingsplan financieel economisch uitvoerbaar is. 7) Burgerparagraaf / procedure Inspraak Dit plan is een invulling van de uitwerkingsplicht uit het bestemmingsplan De Hoef e.o.. Het plan moet voldoen aan strikte voorwaarden zoals in dit plan gesteld; denk aan maximaal 100 woningen, maximaal 4 bouwlagen en het voorzien in een groenstrook van 30 meter tussen beide woonblokken. Het plan is dus een uitvoering van de eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders voor deze locatie. Op 16 april 2019 is een inloopavond gehouden door de ontwikkelaar in samenwerking met de gemeente om het plan van De Hoef-Noord te presenteren aan de omgeving. De avond werd drukbezocht door zowel omwonenden als geïnteresseerden voor het kopen c.q. huren van de woningen. Op de avond stonden een viertal panelen opgesteld waarop informatie over het bouwplan, inrichtingsplan en de procedure stonden vermeld. De reacties van aanwezigen waren overwegend positief. De planopzet werd goed ontvangen. Er is wel een aantal zorgen geuit over de huidige en nieuwe verkeerssituatie door dit plan en een aantal (mondelinge) zorgen over het huidige beheer van het park. Dit bleek ook uit de schriftelijke reactieformulieren die die avond zijn ingediend. Op 16 mei 2019 ontvingen wij over deze punten ook een brief namens bewonersvereniging De Hoefslag en Stichting Chapeau woonkring Rosmalen. We begrijpen de zorgen over verkeer. We zijn echter van mening dat de gekozen verkeersontsluiting verkeerskundig aanvaardbaar is. Het laten lopen van autoverkeer over een snelfietspad (de F59) is geen ongebruikelijke situatie. De auto is hier te gast. Door het wegontwerp kan het autoverkeer niet snel rijden. Zowel bij de situatie van het parkeerhof van de grondgebonden woningen, als bij de situatie van de parkeergarage is er voldoende opstelruimte voor een auto, met voldoende oprijzicht. Vanuit de landelijke CROW-richtlijnen is het hanteren van de bestaande fietsstraat voor de verkeersontsluiting van het plan geen probleem. Conform het CROW (kennisinstituut) is een intensiteit van motorvoertuigen/etmaal acceptabel op een fietsstraat. De auto-intensiteit blijft na realisatie hier nog ver onder met een geschatte intensiteit van circa motorvoertuigen/etmaal (inclusief bestaande intensiteit Hofgebouw, Annenborch en de Wissel). Het autoverkeer en het fietsverkeer (en oversteekbewegingen) kan goed met elkaar worden gemengd. Bovendien is al in 2011 bij vaststelling van het bestemmingsplan De Hoef e.o. met de uitwerkingsvoorwaarden bepaald dat de ontsluiting moet lopen via de weg De Hoef naar de Deken van Roestellaan. Het gebruik van een fietsstraat en het principe dat de auto te gast is, is ook vooral iets dat in het gedrag van de automobilist tot uiting moet komen. We verwachten op basis van kencijfers en ervaring 8

8 geen problemen, maar we gaan monitoren hoe de afwikkeling van het verkeer plaatsvindt over de F59. De route van het bouwverkeer is op dit moment nog niet bepaald. Dit zal in een latere fase vastgesteld worden. Hierbij wordt de meest logische route gekozen, gebaseerd op de omgevingshinder, verkeersveiligheid en bereikbaarheid, waarbij de fietsstraat zoveel mogelijk wordt ontzien. Met dit plan wordt ook het park van De Hoef verder afgerond. De gemeente wil hier een ecologisch waardevol park van maken. We zijn daarom van plan om over de verdere invulling van het plan in overleg te gaan met omwonenden en de wijkraad. Met bovengenoemd participatieproces is een informele inspraakfase doorlopen. Het plan is bovendien een invulling van de uitwerkingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan De Hoef e.o.. Daarom wordt toepassing van de inspraakverordening achterwege gelaten en leggen we direct het ontwerp uitwerkingsplan ter visie voor zienswijzen. Vooroverleg Op basis van artikel van het Besluit ruimtelijke ordening (wettelijk vooroverleg) is het voorontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de vooroverlegpartners. Het waterschap heeft een aantal tekstuele suggesties gedaan voor de Toelichting van het uitwerkingsplan. Deze suggesties zijn verwerkt. Prorail heeft in haar reactie van 16 april 2019 geadviseerd zorgvuldig onderzoek te doen naar het aspect trillingen. Die paragrafen trillingen en externe veiligheid waren in het conceptplan nog niet volledig ingevuld. Derhalve zal Prorail later nog reageren op die paragrafen. Dit onderzoek is inmiddels wel uitgevoerd en is opgenomen in dit ontwerp uitwerkingsplan. De Veiligheidsregio heeft op 9 mei 2019 haar advies gegeven op het plan. De aanbevelingen uit het advies zijn in dit plan overgenomen. De overige voorloverlegpartners hebben laten weten geen opmerkingen te hebben op het plan. Vervolgprocedure Met inachtneming van bovenstaande, is het uitwerkingsplan gereed om ter visie te worden gelegd. Het ontwerp uitwerkingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan iedereen een zienswijze over het ontwerp uitwerkingsplan naar voren brengen. Vervolgens zal het uitwerkingsplan met eventuele zienswijzen ter vaststelling aan het college worden voorgelegd. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van s-hertogenbosch, De waarnemend secretaris, De burgemeester, mr. drs. J.W. Hansum MBA MCM drs. J.M.L.N. Mikkers Bijlagen: 1. Toelichting en regels ontwerp uitwerkingsplan De Hoef-Noord 2. Verbeelding ontwerp uitwerkingsplan De Hoef-Noord 9