WOZ- REFERENTIERAPPORT

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "WOZ- REFERENTIERAPPORT"

Peter Smeets
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 WOZ- REFERENTIERAPPORT Van Essendijk 105 te 'S-GRAVENHAGE 17 juni 2019

2 Ingevoerde gegevens Adres Woningtype Van Essendijk 105 te 'S-GRAVENHAGE Tussen-/schakelwoning Perceelgrootte 138 m² Bouwjaar 2001 Woonoppervlakte 130 m² WOZ-waardepeildatum WOZ-waarde Datum aanvraag Doelstelling rapport Het WOZ Referentierapport is bedoeld om inzicht te verstrekken in de best vergelijkbare verkochte woningen (referentieverkopen) ter onderbouwing van de WOZ-waarde naar waardepeildatum Uitgangspunt is dat u vindt dat de gemeente de waarde van uw woning te hoog heeft ingeschat. Indien u een lagere waarde wilt aantonen, dan kan dat door aan te tonen dat vergelijkbare woningen voor lagere prijzen zijn verkocht. In dit rapport staan een aantal referentieverkopen die waarschijnlijk bruikbaar zijn voor uw bezwaar. Het kan ook zijn u de WOZ-waarde wilt onderbouwen aan de hand van andere bijzonderheden, zoals de door de gemeente gebruikte kenmerken van uw woning zijn onjuist zijn of er is sprake van bijzonderheden die de waarde van uw woning negatief beïnvloeden. Daarvoor is het WOZ Referentierapport niet bruikbaar. Referentieverkopen In het WOZ Referentierapport worden zogenaamde referentieverkopen getoond. Getoonde woningen zijn verkocht tussen en Verder zijn de woningkenmerken (woningtype, woonoppervlakte, bouwperiode en perceelgrootte) van de referentieverkopen vergelijkbaar. Beperkte verschillen in woningkenmerken zijn mogelijk. Als laatste worden referentieverkopen gekozen die zo dicht mogelijk bij uw woning liggen én voor een lagere m² prijs zijn verkocht. De lagere woningwaarde onderbouwen U kunt de referentieverkopen gebruiken om de lagere WOZ waarde richting de gemeente te onderbouwen. Daarvoor kiest u de referentieverkopen die u het beste vergelijkbaar vindt met uw woning en neemt deze op in uw WOZ bezwaar. Rekening houden met bijzonderheden Mogelijk is uw woning niet (volledig) vergelijkbaar met de referentieverkopen. Bijvoorbeeld vanwege bijzonderheden als achterstallig onderhoud, een betere of slechtere ligging, of woningkenmerken die niet zijn meegenomen bij de getoonde woningkenmerken (bv omdat een van de woningen een garage heeft die niet is meegeteld). U kunt een opslag of afslag op de waarde van uw woning maken. De hoogte van de afslag moet u zelf inschatten en onderbouwen. De onderbouwing van een eventuele afslag kan tot discussie leiden. Indien u het lastig vindt om een goede onderbouwing te geven, kunt u ook overwegen om een gespecialiseerde partij zoals WOZ Consultants ( in te schakelen. Zij kunnen het volledige WOZ bezwaar voor u verzorgen. De dienstverlening van WOZ Consultants is gratis voor woning eigenaren; in geval van een succesvol bezwaar betaalt de gemeente een vergoeding aan WOZ Consultants. Bij een niet-succesvol bezwaar hoeft u WOZ Consultants geen vergoeding te betalen. 2

3 TOELICHTING OP KENMERKEN EN BRONNEN REFERENTIEVERKOPEN Voor elke referentieverkoop worden de verkoopprijs en de woningen transactiekenmerken getoond. Hieronder wordt ieder veld kort toegelicht. Veld Omschrijving Bron Koopsom De verkoopprijs van de woning Kadaster Datum De datum waarop het eigendom van de woning is overgedragen (passeerdatum) Kadaster Woonoppervlak Het gebruiksoppervlak van de woning BAG Perceelgrootte De grootte van het perceel van de woning op het moment van verkoop Kadaster Bouwjaar Het bouwjaar van de woning Kadaster Woningtype Het type woning Calcasa Afstand tot woning De hemelsbrede afstand tussen de woning en de referentieverkoop Calcasa o.b.v. BAG Prijs per m² De koopsom gedeeld door het oppervlak berekening Calcasa Geïndexeerde koopsom De koopsom, gecorrigeerd naar de WOZ waardepeildatum op basis van de lokale woningprijsontwikkeling Calcasa Geïndexeerde prijs per m² In de tabel hieronder wordt iedere bron kort toegelicht. De prijs per m², gecorrigeerd naar de WOZ waardepeildatum op basis van de lokale woningprijsontwikkeling Calcasa Bron BAG Kadaster Omschrijving BAG staat voor Basisregistratie Adressen en Gebouwen. De BAG een is onderdeel van het overheidsstelsel van basisregistraties. Gemeenten zijn de bronhouders van de BAG. Zij zijn verantwoordelijk voor het opnemen van de gegevens en voor de kwaliteit ervan. Omdat de gemeente tevens de WOZ waarde bepaalt, wordt waar mogelijk de BAG als bron gebruikt. Het Kadaster registreert van al het vastgoed (grond en gebouwen) in Nederland wie welke rechten heeft. Naast de rol van registeren, beheert het Kadaster ook de BAG. 3

REFERENTIES - DETAILS 1. Van Essendijk 113, 2497WD 'S-GRAVENHAGE Koopsom 275.000 Koopsom geïndexeerd 269.821 Prijs per m² 1.

927 Datum 19-2-2018 Afstand tot woning 23 m Woningtype Tussen-/schakelwoning Bouwjaar 2001 Oppervlak 140 m² Perceel 127 m² 2.

885 Datum 18-9-2017 Afstand tot woning 58 m Woningtype Tussen-/schakelwoning Bouwjaar 2002 Oppervlak 128 m² Perceel 121 m² 3.

875 Datum 9-11-2016 Afstand tot woning 59 m Woningtype Tussen-/schakelwoning Bouwjaar 2002 Oppervlak 128 m² Perceel 121 m² 4.

864 Datum 14-8-2017 Afstand tot woning 78 m Woningtype Hoekwoning Bouwjaar 2002 Oppervlak 128 m² Perceel 127 m² 5.

4 REFERENTIES - DETAILS 1. Van Essendijk 113, 2497WD 'S-GRAVENHAGE Koopsom Koopsom geïndexeerd Prijs per m² Prijs/m² geïndexeerd Datum Afstand tot woning 23 m Woningtype Tussen-/schakelwoning Bouwjaar 2001 Oppervlak 140 m² Perceel 127 m² 2. Sandersdijk 11, 2497WR 'S-GRAVENHAGE Koopsom Koopsom geïndexeerd Prijs per m² Prijs/m² geïndexeerd Datum Afstand tot woning 58 m Woningtype Tussen-/schakelwoning Bouwjaar 2002 Oppervlak 128 m² Perceel 121 m² 3. Sandersdijk 15, 2497WR 'S-GRAVENHAGE Koopsom Koopsom geïndexeerd Prijs per m² Prijs/m² geïndexeerd Datum Afstand tot woning 59 m Woningtype Tussen-/schakelwoning Bouwjaar 2002 Oppervlak 128 m² Perceel 121 m² 4. Sandersdijk 29, 2497WR 'S-GRAVENHAGE Koopsom Koopsom geïndexeerd Prijs per m² Prijs/m² geïndexeerd Datum Afstand tot woning 78 m Woningtype Hoekwoning Bouwjaar 2002 Oppervlak 128 m² Perceel 127 m² 5. Van Essendijk 119, 2497WE 'S-GRAVENHAGE Koopsom Koopsom geïndexeerd Prijs per m² Prijs/m² geïndexeerd Datum Afstand tot woning 82 m Woningtype Hoekwoning Bouwjaar 2002 Oppervlak 128 m² Perceel 116 m² 4

5 REFERENTIES - OP DE KAART 5

6 MARKTGEGEVENS In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van de gemiddelde woningwaarde in de (CBS) buurt van de woning en voor heel Nederland weergegeven. Deze prijsontwikkeling wordt tevens gebruikt bij het indexeren van de koopsommen op de pagina met referentietransacties, zodat de prijspeildatum van de koopsom gelijk is aan de WOZ-waardepeildatum. De ontwikkeling van de gemiddelde woningwaarde is gebaseerd op de Calcasa WOX woningprijsindex. Bij het berekenen van deze woningprijsindex wordt door Calcasa rekening gehouden met de waarde-ontwikkeling van alle woningen in het gebied, hetgeen leidt tot een nauwkeurige weergave van de prijsontwikkeling. Dit in tegenstelling tot andere huisprijsindices die alleen de prijzen van de verkochte woningen in ogenschouw nemen. 6

7 VOORWAARDEN Calcasa spant zich naar beste vermogen in om aan de afnemer van het WOZ-Referentierapport gegevens te verstrekken die juist zijn. Afnemer erkent dat Calcasa ten behoeve van het leveren van de gegevens gebruik maakt van informatie van derden. Calcasa staat niet in voor de juistheid van deze van derden verkregen informatie. Calcasa is niet aansprakelijk voor enige schade (direct of indirect) die voortvloeit uit de beoordeling, interpretatie of het gebruik door de afnemer van de gegevens in het WOZ- Referentierapport. 7

Vergelijkbare documenten

WAARDEBEPALING 51 F, 1234 AB

WAARDEBEPALING 51 F, 1234 AB WAARDEBEPALING Voorbeeldstraat 51 F, 1234 AB Woonplaats 26 augustus 2016 CALCASA WAARDEBEPALING Waardebepaling 8 maart 2016 Adres: Voorbeeldstraat 51 F Postcode: 1234 AB Woonplaats Calcasa marktwaarde: