95-13 WERKDOCUMENT. en :::l. w Q) :::> :::> P.J. Boelhouwer J.B.S. Conijn P. de Vries DE PRIJSONTWIKKELING VAN KOOPWONINGEN. l- Q) I-..c.

Transcriptie

1 WERKDOCUMENT DE PRIJSONTWIKKELING VAN KOOPWONINGEN P.J. Boelhouwer J.B.S. Conijn P. de Vries " ~ ~ ca E ~ :::l 0 al c:: Q) al "0 l- Q) 0 Q) I-..c Cl) :::> :::> Ol c:: I Cl) i= Q) en Z > Cl).- en :::l ~ ~ Cl) w ~ 0 N a: ~ w Q) Cl.- t) Q) Cl) Delftse Universitaire Pers

2 DE PRIJSONTWIKKELING VAN KOOP WONINGEN Blbllctheek TU Delft C G ~

3 WERKDOCUMENT Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel.: (015)

4 DE PRIJSONTWIKKELING V AN KOOP WONINGEN P.l. Boelhouwer J.B.S. Conijn P. de Vries Delftse Universitaire Pers, 1995

5 De werkdocumenten worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers Stevinweg CN Delft Tel.: (015) Onderzoek in opdracht van MAB bv. elp-gegevens KONINKLIJKE BmLIOTHEEK, 'S-GRA VENHAGE Boelhouwer, P.J., J.B.S. Conijn, P. de Vries De prijsontwikkeling van koopwoningen / P.l Boelhouwer, lb.s. Conijn, P. de Vries - Delft: Delftse Universitaire Pers. - Ill. - Werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB, 95-13) Met lit. opg. ISBN NUGI 655 Trefw.: koopwoningen; prijsontwikkeling Copyright 1995 by P.J. Boelhouwer No part of tbis hook may he reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.

6 INHOUD 1. INLEIDING DE PRUSONTWIKKELING VAN KOOPWONINGEN EN MOGELUKE VERKLARINGEN Inleiding De prijsontwikkeling van koopwoningen De prijsontwikkeling van koopwoningen nader gedifferentieerd Het overheidsbeleid De ontwikkeling van het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad Ontwikkelingen in het aanbod van nieuwe koopwoningen Enkele demografische ontwikkelingen De loonontwikkeling De ontwikkeling van de hypotheekrente De inflatie ; De bouwkosten Het consumentenvertrouwen De huurontwikkeling De vertraagde invloed van de prijsontwikkeling van koopwoningen Samenvatting DE PRUSONTWIKKELING VAN KOOPWONINGEN; EEN MODEL- MATIGEANALYSE Inleiding Een verklarende analyse De prijsontwikkeling van koopwoningen in de nabije toekomst SAMENVATTING Inleiding De prijsontwikkeling van koopwoningen Een modelmatige analyse

7 LITERATUUR BIJLAGE I WONINGKENMERKEN VAN KOOPWONINGEN NAAR PRIJSKLASSE IN DE PERIODE

8 1 INLEIDING Deze rapportage doet verslag van een korte studie naar de prijsontwikkeling op de koopwoningenmarkt. Aanleiding hiervoor vonnt een onderzoeksvraag van MAB bv. Omdat deze organisatie in toenemende mate betrokken is bij de ontwikkeling van koopwoningen, wenst zij inzicht te hebben in de prijsontwikkeling van koopwoningen. Centraal in de analyses staat de periode vanaf 1975 tot aan de tweede helft van Gemakshalve duiden wij i~ het onderzoek deze jaren aan met de periode Deze periode wordt, g~kenmerkt door een aantal duidelijke groei- en stagnatiefasen. In het onderhavige Ó!1derzoek worden verklaringen aangedragen voor de prijsontwikkeling van koopwoningen in de onderscheiden fasen. Deze kennis kan worden ingezet om de toekomstige pnjsontwikkeling te kunnen schatten. In hoofdstuk 2 worden via een bekn9pte literatuurstudie de achtergronden van de prijsontwikkeling van koopwoningen bestudeerd. Hierbij wordt met name kennis ingebracht die de afgelopen jaren op' het OTB ontwikkeld is. Via voornamelijk grafische presentaties wordt de samèdhang tussen de belangrijkste verklarende variabelen en de prijsontwikkeling va~okoopwoningen in kaart gebracht. Het betreft hier dus directe relaties tussen de verklarende en de te verklaren variabele, waarbij geen rekening wordt gehouden met de invloed van overige factoren. Interessanter is het echter om met meer variabelen tegelijkertijd rekening te houden. Veel variabelen hebben immers betrelcking op vergelijkbare omstandigheden en zijn ook dikwijls sterk met elkaar verweven. Gedacht kan worden aan de ontwikkeling van de rente en de inflatie of aan het consumentenvertrouwen en de economische groei. Soms versterken bepaalde variabelen elkaar, of worden de afzonderlijke effecten juist afgezwakt. Om de invloed van een samenstel van variabelen te meten, wordt in hoofdstuk 3 een meer modelmatige uitwerking gepresenteerd. De met behulp van tijdreeksanalyses ontwikkelde OTB-modellen worden in dit deel van het onderzoek ingezet om de onderlinge verbanden tussen de van belang zijnde variabelen te kunnen opsporen. Ook wordt de gevoeligheid van veranderingen in de verklarende variabelen op de ontwikkeling van de verkoopprijs in beeld gebracht, waardoor het mogelijk wordt om het effect van toekomstige veranderingen, zoals bijvoorbeeld een wijziging van de rentestand, goed te interpreteren. Hoofdstuk 4 geeft tenslotte een korte samenvatting van het onderzoeksrapport. 1

9 2

10 2 DE PRIJSONTWIKKELING V AN KOOP WONINGEN EN MOGELIJKE VERKLARINGEN 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk geeft inzicht in de prijsontwikkeling van koopwoningen over de periode , waarbij zoals aangegeven alleen de eerste helft van 1995 in de beschouwing werd betrokken. De gegevens over de prijzen zijn afkomstig uit de statistieken van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Aan het gebruik van deze gegevens kleven wel een aantal nadelen. Zo is het prijscijfer van de NVM niet gecorrigeerd voor veranderingen in de samenstelling van de jaarlijks door de NVM verhandelde woningen. In tegenstelling tot bijvoorbeeld het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie, is er sprake van een jaarlijks verschillend pakket goederen dat onderling vergeleken wordt. Veranderingen in de samenstelling van de verhandelde woningen (bijvoorbeeld meer of minder eengezinshuizen of verschuivingen tussen regio's) hebben hierdoor direct invloed op de prijsontwikkeling. Helaas is er geen voor woningkenmerken "geschoond" prijscijfer beschikbaar. Een tweede nadeel is dat de NVM medio 1995 ongeveer 60% van de in Nederland verhandelde woningen in haar bestand heeft, waarbij met name de goedkoopste woningen ondervertegenwoordigd zijn. Een bijkomend probleem is dat dit aandeel de laatste jaren gestaag is toegenomen, waardoor opnieuw de samenstelling van het pakket woningen gewijzigd kan zijn. Met name in 1983 vond er door een fusie een belangrijke uitbreiding plaats van het aantal NVM-kantoren, waardoor de cijfers voor en na 1983 minder goed op elkaar aansluiten. Ondanks bovenstaande bezwaren wordt, bij gebrek aan een bruikbaar alternatief, toch een beroep gedaan op de NVM-gegevens. Om de vertekening zoveel mogelijk te beperken, brengen wij een nadere uitsplitsing aan naar onder andere een- en meergezinshuizen en naar provincie. Paragraaf 2.2 besteedt eerst aandacht aan de prijsontwikkeling, waarbij zowel de nominale als de aan de inflatie gerelateerde prijsontwikkeling in beeld worden gebracht en ook de gegevens uit de periode aan bod komen. Voor zover aanwezig op de NVM-bestanden presenteren we tevens een onderverdeling naar woningkenmerken. Aanvullend hierop wordt met behulp van de woningbehoeftenonderzoeken een analyse uitgevoerd naar de samenstelling van een aantal prijsklassen gedurende de periode Hieruit kan worden opgemaakt of de prijsontwik- 3

11 keling van bepaalde woningen in deze periode afwijkt van het gemiddelde (paragraaf 2.3). Het vervolg van het hoofdstuk besteedt aandacht aan een aantal mogelijke verklarende factoren voor de prijsontwikkeling van koopwoningen. Deze factoren kunnen in drie hoofdcategorieën worden onderverdeeld: het overheidsbeleid, demografische ' factoren en economische variabelen. De laatste zijn vooral van invloed op de korte en middellange termijn, terwijl demografische veranderingen pas op de lange tepnijn effect hebben. Ondanks het feit dat de ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt primair de uitkomsten zijn van een marktproces, kan de overheid toch enige sturing aanbrengen en marktprocessen stimuleren dan wel afremmen. Ook is de relatie met de ontwikkeling van de sterk door de overheid gereguleerde huursector van belang; wanneer er aan huishoudens een aantrekkelijk alternatief in de huursector wordt geboden, zal dit gevolgen hebben voor de vraag naar koopwoningen. In paragraaf 2.4 staan wij in het kort stil bij de belangrijkste veranderingen in het overheidsbeleid. Aansluitend op de behandeling van het overheidsbeleid, komen in paragraaf 2.5 de ontwikkeling van het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad en de omvang van de koopsector aan bod. Samen met de vraag naar koopwoningen, bepaalt het aanbod van de koopwoningen de uiteindelijke prijsvorming. In dit kader wordt in paragraaf 2.6 specifiek aandacht besteed aan de ontwikkeling van een aantal demografische factoren, die vooral een lange termijn effect genereren. In de daaropvolgende paragrafen staat de samenhang met een aantal mogelijke verklarende economische variabelen centraal, waarbij vooral korte en middellange termijn effecten een belangrijke rol spelen. Steeds wordt inzicht verschaft in de enkelvoudige samenhang tussen de desbetreffende variabele en de relatieve prijsontwikkeling van koopwoningen. In een volgend hoofdstuk wordt hieraan een verklarende modelmatige analyse toegevoegd, waarin verschillende variabelen tegelijkertijd in de analyse worden meegenomen. 2.2 De prijsontwikkeling van koopwoningen Afbeelding 2.1 toont de nominale prijsontwikkeling van koopwoningen op basis van het per halfjaar voortschrijdend jaar-gemiddelde in de periode De gegevens voor de periode zijn afkomstig van de kadasterkantoren en sluiten niet geheel aan op de cijfers over de periode Deze gegevens zijn afkomstig van de NVM en haar voorloper de Nederlandse Bond van Makelaars. De NBM startte in 1975 met de centrale verwerking van de verkoopgegevens van haar leden. Voor de periode verzamelde het Kadaster gegevens die vervolgens door het CBS verwerkt werden tot de statistiek "Koopprijzen van woningen". Nog eerdere gegevens voor heel Nederland zijn door geen enkele organisatie verzameld. Om toch een indruk van de prijsontwikkeling van koopwoningen te krijgen, deed men voor 1965 een beroep op de prijsontwikkeling van woningen die in Amsterdam geveild werden (zie onder andere Engberts en Happel, 1980). 4

12 Afbeelding 2.1 De nominale prijsontwikkeling van alle koopwoningen in de periode en van een- en meergezinshuizen in de periode volgens het NVM-uitwisselingssysteem (voortschrijdend jaar-gemiddelde per kwartaal) en het CBS woningtype eengezins.n... mft:l'jezins - totaal... ~ t Î I lgo L...-_- i i L i I i " 91 ' f5 Bron: NVM-uitwisselingssysteem, CBS. Om de beide cijferreeksen voor de periode toch vergelijkbaar te maken, werd de prijsontwikkeling van vrij te aanvaarden eengezinshuizen volgens de CBSreeks bewerkt, zodat aansluiting ontstaat bij de NVM-cijfers over de periode Omdat de betrouwbaarheid van de cijfers over de periode minder is in vergelijking met de periode en er alleen jaarcijfers bekend zijn, wordt in het vervolg van dit hoofdstuk, wanneer de prijsontwikkeling vergeleken wordt met mogelijk samenhangende variabelen, alleen de periode aangehouden. In afbeelding 2.1 is voor deze laatste periode bovendien gecorrigeerd voor seizoensfluctuaties en is een onderverdeling tussen eengezins- en meergezinshuizen aangebracht. In het prijsverloop kunnen drie fasen onderscheiden worden, met ieder een specifieke ontwikkeling van het prijsverloop. Het betreft de jaren , en de jaren De eerste fase betreft de periode In deze fase was sprake van een geleidelijke nominale prijsstijging die enigszins achterbleef bij de ontwikkeling van de bouwkosten en de lonen (Engberts en Happel, 1980, p.26, Van der Schaar, 1987, p.31o). Zoals aangegeven, betreft de tweede fase de jaren , waarin het prijsverloop in twee perioden uiteenvalt. De eerste periode loopt van 1975 tot aan 1979 en 5

13 wordt in alle jaren gekenmerkt door een zeer forse gemiddelde prijsstljgmg. Zo bedroeg de gemiddelde jaarlijkse prijsstijging maar liefst 23,4%. Op het hoogtepunt van de nominale prijsontwikkeling aan het einde van 1978 wordt uiteindelijk een gemiddelde prijs bereikt van f ,-. In de daaropvolgende periode uit de tweede fase die in het eerste kwartaal van 1979 aanvangt en doorloopt tot aan 1983, nemen de prijzen jaarlijks weer af met gemiddeld 7,4%, waarbij een dieptepunt wordt bereikt van f ,- in het laatste kwartaal van Ook in deze periode is de afname gelijkmatig. De recessie op de markt van koopwoningen duurt in totaal vier jaar. De derde fase in het prijsverloop van koopwoningen betreft de jaren Deze fase kenmerkt zich door een veel geleidelijker prijsverloop dan in de tweede fase, waarbij geen oververhitting van de markt en een daaropvolgende scherpe prijsval optreedt. In de periode 1983 tot het derde kwartaal van 1990 herstelt de markt zich. Gedurende de eerste drie jaar van deze periode wordt alleen de daling stopgezet en blijven de prijzen in nominale termen vrijwel constant. Pas vanaf 1986 zet zich ook een voorzichtige prijsstijging in. Met een gemiddelde jaarlijkse toename van 3,6% over de periode is deze stijging echter minder groot dan de scherpe prijsdaling gedurende de jaren Het prijsniveau in 1990 is dan ook nog f ,- verwijderd van het hoogterecord uit Na het derde kwartaal van 1989 dalen de prijzen weer gedurende een korte periode. De daling is nu echter vrij beperkt en slechts van korte duur; de daling zet in het derde kwartaal van 1990 in en duurt tot het tweede kwartaal van In deze periode werd de Golfoorlog uitgevochten. Vanaf het tweede kwartaal van 1991 tot aan het tweede kwartaal van 1994 wordt de prijsstijging weer opgepakt. De stijging is nu wel aanmerkelijk groter dan die in de periode In deze periode bedroeg de gemiddelde prijsstijging nog 3,6%, terwijl in de daaropvolgende drie jaar een gemiddelde jaarlijkse stijging van 9,7 % bereikt wordt. Ook wordt in het tweede kwartaal van 1993, na ruim vijftien jaar, de recordhoogte van 1978 weer bereikt. Overigens lijkt de periode van forse prijsstijgingen inmiddels weer over haar hoogtepunt heen. Zo is het prijsniveau in de tweede helft van 1994 vrijwel gelijk aan dat van het eerste halve jaar. Ook in de eerste helft van 1995 is de nominale prijsstijging met 1,8% bescheiden te noemen. Naast een vergelijking van de prijsontwikkeling van koopwoningen in nominale termen, is het zeker zo relevant om de prijsontwikkeling te relateren aan de stijging van het algemene prijsniveau in Nederland. Hierdoor ontstaat immers inzicht in de prijsontwikkeling van de koopwoningen ten opzichte van andere produkten. Om deze vergelijking mogelijk te maken, werden de prijzen van de koopwoningen gecorrigeerd met het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie (afbeelding 2.2), waardoor inzicht ontstaat in de "reële" prijsontwikkeling. Als basisjaar van deze relatieve prijsontwikkeling werd 1990 aangehouden. Opnieuw kunnen weer drie afzonderlijke fasen in de prijsontwikkeling onderscheiden worden met een specifiek prijsverloop. Het relatieve prijsverloop van koopwoningen is veel geleidelijker dan de prijsontwikkeling in nominale prijzen zoals deze in 6

14 Afbeelding 2.2 De relatieve prijsontwikkeling l ) van alle koopwoningen in de periode en van een- en meergezinshuizen in de periode volgens het NVM-uitwisselingssysteem (voortschrijdend jaar-gemiddelde per halfjaarl) en het CBS JOG woninklype eenaezïns... m~ns - totaal ! ~ I ilso UlO \... :.:.~.;;.;...,.:~ ) Gecorrigeerd met het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie, met als basisjaar Bron: NVM -uitwisselingssysteem. afbeelding 2.1 werd afgebeeld. De prijsdaling in de tweede periode van de tweede fase start nu al een half jaar eerder in het derde kwartaal van De prijsdaling loopt nu langer door dan die van de ontwikkeling in nominale prijzen. Pas in 1986 gaan ook de relatieve prijzen stijgen. In 1990 is er opnieuw sprake van een relatieve prijsdaling. Tot 1992 blijven de relatieve prijzen dan vrijwel gelijk, waarna in 1992 (4,8%) en vooral 1993 (6,8%) een forse relatieve prijsstijging inzet. De relatieve prijsstijging in de tweede helft van 1994 is dan negatief, waarna de stijging in de eerste helft van 1995 weer voorzichtig wordt opgepakt. De afbeelding toont nogmaals de bijzondere ontwikkeling in de periode aan. Voor en na deze periode is de prijsontwikkeling van koopwoningen zeer gelijkmatig, waarbij ondanks de toevoeging van kwalitatief betere nieuwbouwwoningen, de relatieve prijzen slechts zeer beperkt stijgen. Zo is de toename over de periode %; een jaarlijkse stijging van slechts 2,0%. Een belangrijk deel van deze stijging kan worden toegeschreven aan de kwaliteitstoename door nieuwbouw. De mogelijkheden tot vermogensgroei die de koopsector biedt zijn, wanneer een lange periode van ongeveer 30 jaar in beschouwing wordt genomen, dus bescheiden. Wel blijkt een investering in de koopsector gedurende een periode van 30 jaar "waardevast" te zijn. Met name in tijden van hoge inflatie maakt dit een 7

15 investering in de koopsector aantrekkelijk. Afhankelijk van het moment van aankoop kan er natuurlijk wel sprake zijn van een vermogenswinst dan wel -verlies. 2.3 De prijsontwikkeling van koopwoningen nader gedifferentieerd Zoals in de inleiding opgemerkt, worden de NVM-cijfers niet gecorrigeerd voor veranderingen in de samenstelling van het pakket jaarlijkse verhandelde woningen. Wanneer hierin sterke schommelingen optreden en ook de prijsontwikkeling van de diverse segmenten verschilt, zal dit effect hebben op de NVM-cijfers. Om dit mogelijke effect te kunnen bepalen, wordt allereerst met behulp van <.ie NVM-cijfers onderscheid aangebracht tussen de prijsontwikkeling van een- en meergezinshuizen en de prijsontwikkeling per provincie. Aanvullend hierop wordt met behulp van de woningbehoeftenonderzoeken een analyse uitgevoerd naar de samenstelling van een aantal prijsklassen gedurende de periode Hieruit kan worden opgemaakt of de prijsontwikkeling van bepaalde woningen in deze periode afwijkt van het gemiddelde. De prijsontwikkeling van een- en meergezinshuizen is vanaf 1982 in beeld gebracht (Afbeelding 2.1 en 2.2). Als eerste valt op dat de prijsontwikkeling van beide segmenten van de koopwoningenmarkt nauwelijks afwijkt van de gemiddelde prijsontwikkeling van koopwoningen. Wel is de gemiddelde prijs van eengezinshuizen gedurende deze periode fors hoger dan van de meergezinshuizen. Het prijsverschil in het start jaar 1982 bedraagt f ,-, waarbij dit verschil gedurende de periode vrijwel gelijk blijft. De relatieve prijsontwikkeling per provincie is vanaf 1984 beschikbaar (atbeelding 2.3). Als eerste valt het grote prijsverschil tussen de provincies op. De woningen in de provincie Utrecht zijn naar verhouding het duurste, terwijl de woningen in Groningen naar verhouding de laagste relatieve verkoopprijs kennen. Het verschil tussen de gemiddelde verkoopprijs in beide provincies bedraagt in 1995 maar liefst f ,-. Hierbij is echter nog niet gecorrigeerd voor een mogelijk verschil in kwaliteit. Het prijsverloop in de meeste provincies komt redelijk overeen met dat van Nederland. Een uitzondering hierop vormt Zeeland. In deze provincie is het prijsverloop duidelijk grilliger dan in Nederland. Wel is bekend dat het aantal woningen dat door NVM-kantoren verhandeld wordt in deze provincie laag is in vergelijking met het aandeel in de overige provincies waardoor de betrouwbaarheid van de uitkomsten lager is. Het prijsverloop is overigens wel redelijk conform met dat van Nederland. Voor een vergelijking van de prijsniveaus tussen regio's kan ook een analyse uit 1993 dienst doen (Conijn, 1993). Op basis van het Woningbehoeftenonderzoek 1989/1990 is een analyse uitgevoerd om de verschillen in de verkoopwaarde van koopwoningen vast te stellen. Er is een hedonische prijsanalyse uitgevoerd, waarbij in eerste instantie 34 woningmarktgebieden zijn onderscheiden, namelijk 30 woning- 8

16 Afbeelding 2.3 De relatieve prijsontwikkeling van koopwoningen per provincie en Nederland in de periode volgens het NVM-uitwisselingssysteem (voortschrijdend jaar-gemiddelde per halfjaar) 2<0 -,----c::-provl =.CO de :--- '" "" GdderIaad NEDERLAND Dreatbe FrItsIaad... _---.J :.:..; -:....:..;:*' - - '. +--'--.--r-~-'--r-'--'--.--r-~-'--r-'--'--.--r-~-'--'-'---'.. 15 " ~ ~---~-rimx ~ ~--, ".. Noord-Brabant u..... NEDERLAND 0wrijaeI J f'lo ; >_.. _<-:.:-..-::: ~ _~.:-::..~:y_.._-_._. j ~..,---- t lto..; ~.:_:_:~ - ~-'" - - ';"";'; ' -.;". _... _.... _. - o. _,---"'--'" : ~ ":-":: ~ o u f- _ G_IO_alag-=:.-.. ".,.... ~ ~, ~,,---- ', ~~~~,._._ ~..... _ ;,,~;...; -~. ~._ - ~. --~;~~~~~~~~~~-~- _.. _... _. ~ _. _ : ~. _t"!"..... _.. _ _..... _._,...,----"....,.,- 7_-,;----, Vtredd -22t NoanI a... NEDERLAND Zeld-aolloDd Zedoad ' t r- l." I '" ut I.. IS...,,'-...,,'.~... '!... -.; ::.-~:.~,,:.-.-.-::... :.::::.. -".. A _.. ~. ~ /.--. :-:-."- '''''''-' --.' 0/.""" -----:::"""......,....' _ " ,. "..--,""'.,/ """ -.. Bron: NVM -uitwisselingssysteem. 9

17 Tabel 2.1 Het procentuele verschil in de verkoopwaarde van koopwoningen na correctie, voor andere verklarende variabelen, naar regio, 1989/1990 Regio Effect op de verkoopwaarde in % Stad Amsterdam Wmgebieden Zuid-Midden Kennemerland en Bollenstreek-Leiden e.o. Stad Utrecht en wmgebieden West-Utrecht en Den Haag e.o. - Westland Stad ' s-gravenhage en wmgebieden Oost-Utrecht en Omstreken Amsterdam Wmgebieden Veluwe en Zuid-Holland-Oost Wmgebied Rijnmond Stad Rotterdam en wmgebieden Arnhem e.o. en West-Brabant Stad Groningen en wmgebieden Achterhoek, Nijmegen e.o. - Betuwe, Noord-Holland Noord, Zuid-Holland Zuid, Midden-Brabant, Noord-Brabant Noord-Oost en Noord-Brabant Zuid-Oost Wmgebieden Noord en Midden Drenthe, IJsselvalei, Zuid-Limburg en Flevoland Wmgebieden Zuid Drenthe, Twente, Zeeland en Noord-Limburg Wmgebieden Ommelanden, Noord Friesland en Zuid Friesland 87,6 73,5 66,7 59,0 44,6 36,1 29,2 23,0 16,9 10,8 _I) Bron: Conijn, I) Als referentie-categorie het ijkpunt voor de weergegeven procentuele effecten wm= woningmarkt. marktgebieden volgens het WBO en de vier grote steden. Vervolgens is bezien in welke mate de woningmarktgebieden kunnen worden samengevoegd omdat het prijsniveau, na correctie voor verschillende woningkenmerken, gelijk is. Uiteindelijk blijft een indeling in 11 gebieden over zonder dat de indikking van 34 naar 11 een significant verlies aan verklaarde variantie oplevert (tabel 2.1). Uit het schattingsresultaat blijkt dat de regionale verschillen in de verkoopwaarde zeer groot zijn. In Amsterdam blijken de koopwoningen, na correctie voor andere verklarende variabelen, het duurste van Nederland te zijn. Het verschil tussen de verkoopwaarde in. Amsterdam en die in de goedkoopste provincies, te weten Groningen, exclusief de stad, en Friesland, bedraagt 87,6%. Het relatief geringe aantal koopwoningen in Amsterdam en het per saldo aantrekkelijke woonklimaat zullen debet zijn aan de bijzonder positie die Amsterdam inneemt. Voorts blijkt, zoals te verwachten valt, globaal gesproken het prijsniveau lager te zijn, naarmate het woningmarktgebied verder weg ligt van de Randstad. Een uitzondering hierop wordt gevormd door de Veluwe, waar sprake is van een, gelet op de ligging, relatief hoog prijsniveau. Naast de analyses van Conijn, hebben wij in het kader van het onderhavige onderzoeksproject de prijsontwikkeling van een aantal specifieke woningen onderzocht. Dit gebeurde met behulp van de vier beschikbare woningbehoeftenonderzoeken. Hiertoe werd het meest recente woningbehoeftenonderzoek uit 1989/1990 op basis van de volgende vijf klassen ingedeeld: 10

18 - koopprijs totf ,- (46%); - f ,- tot f ,- (31 %); - f ,- totf ,- (8%); - f ,- tot f ,- (10%); - koopprijs vanaf f ,- (5%). Om een vergelijkbaar pakket woningen door de tijd te kunnen volgen, werden alleen de woningen die voor 1975 gebouwd werden en niet ingrijpend verbeterd waren meegenomen. Voor de overige drie woningbehoeftenonderzoeken werd een procentueel vergelijkbare verdeling in vier klassen aangehouden. De resultaten van deze vergelijking zijn in bijlage I opgenomen. Hierbij wordt nog opgemerkt dat de resultaten uit 1977 minder betrouwbaar zijn in vergelijking met de overige drie woningbehoeftenonderzoeken. Voor MAB is uiteraard vooral de ontwikkeling in de duurdere marktsegmenten van belang. Wanneer een woningkenmerk gedurende de tijd in de laagste prijscategorieën toedan wel afneemt, duidt dit op een relatieve prijsdaling dan wel prijsstijging. Uiteraard is het omgekeerde het geval wanneer een dergelijke ontwikkeling zich in de hoogste prijsklassen voordoet. Het volgende voorbeeld dient als toelichting. Zo bedraagt het aandeel woningen met 5 of meer kamers in de duurste twee prijsklassen in 1977 respectievelijk 74% en 69%. Gedurende de jaren loopt dit aandeel op tot 80% en 83% 'in 1989/1990. Dit betekent dat gemiddelde prijsstijging van de woningen met 5 of meer kamers in de periode /1990 groter is geweest dan de gemiddelde prijsstijging van alle koopwoningen. Hierdoor zijn er naar verhouding meer van dergelijke woningen in de hoogste twee prijsklassen terecht gekomen. Evenals uit de onderverdeling van de NVM-cijfers al bleek, wijkt de prijsontwikkeling van de onderscheiden woningcategorieën slechts in beperkte mate van het algemene gemiddelde af. De prijsontwikkeling van de een- en meergezinshuizen is ook nu weer vrijwel gelijk. Toch zijn er wel enkele interessante uitzonderingen op deze algemene conclusie. Zo steeg de prijs van vrijstaande woningen naar verhouding sterker dan de overige woningtypen, terwijl de tussenwoningen naar verhouding minder in prijs stegen. Een zelfde ontwikkeling gaat op voor de prijsontwikkeling van de koopwoningen met 4 kamers; ook van deze woningen stegen de prijzen. minder snel dan van de overige woningen. Dit in tegenstelling tot de woningen met vijf of meer kamers, zij stegen naar verhouding juist meer in prijs. Tenslotte blijkt er nog een onderscheid in de prijsontwikkeling van de diverse bouwjaarklassen te kunnen worden aangebracht. Zo werden de woningen die in de periode gebouwd werden naar verhouding duurder, terwijl de woningen uit de jaren minder snel in prijs stegen. Uiteraard betekenen deze analyses niet dat er in de toekomst geen veranderingen in de onderlinge prijsverhoudingen kunnen ontstaan. Wanneer er bijvoorbeeld door wijzigingen in de woningvraag tekorten enlof overschotten van bepaalde woningtypen ontstaan, kunnen de bestaande prijsverschillen zeker wel divergeren of conver- 11

19 geren. De analyses maken echter wel duidelijk dat deze effecten in het verleden beperkt zijn geweest. 2.4 Het overheidsbeleid In tegenstelling tot de huursector, is de ontwikkeling van de koopwoningenmarkt _ door de overheid veel minder sterk te sturen en wordt deze meer door vraag- en aanbodprocessen op de markt bepaald, waarbij met name economische omstandigheden van doorslaggevend belang zijn. De prijsvorming geschiedt voornamelijk op basis van vraag en aanbod, terwijl ook de invloed van de overheid op het. aanbod van nieuwbouwwoningen in de koopsector slechts beperkt is. Zo was het aandeel gerealiseerde koopwoningen aanmerkelijk groter dan het bouwprogramma van het kabinet Den Uyl in de periode gepland had, waarna er onder de kabinetten Van Agt en Lubbers in de eerste helft van de jaren tachtig voornamelijk huurwoningen werden gebouwd. Vanwege het instorten van de koopwoningenmarkt werd het woningbouwprogramma in één jaar tijd maar liefst vijf maal aangepast en werd de verhouding koop-huur ten opzichte van de oorspronkelijke plannen zelfs omgedraaid. Dit alles om de woningbouw te stabiliseren. Toch kan de overheid zowel direct als indirect wel degelijk enige invloed uitoefenen op de vraag naar en het aanbod van koopwoningen. Als directe beïnvloedingsfactoren kunnen de fiscale behandeling en subsidiepolitiek en de normen voor het verkrijgen van gemeentegarantie genoemd worden. Ook de kredietvoorwaarden van de Nederlandsche Bank spelen een belangrijke rol, alhoewel deze niet tot het directe overheidsbeleid gerekend kunnen worden. Indirect beïnvloedt de overheid de vraag naar koopwoningen via het beleid in de huursector. Met name de huurstijgingen spelen hierbij een belangrijke rol. Deze factor komt bij de bespreking van de economische variabelen nog aan bod.,. De ontwikkeling van het overheidsbeleid ten aanzien van het eigen-woningbezit wordt in de meest recente Nota Eigen Woningbezit uit 1993 in het kort uit de doeken gedaan (Heerma, 1993). Algemeen geldt dat het overheidsbeleid ten aanzien van de koopsector in de afgelopen jaren eerder volgend dan sturend geweest is; door de jaren heen hebben de hoofdlijnen van het overheidsbeleid de maatschappelijke ontwikkelingen gevolgd Emancipatie In de Nota Eigen Woningbezit uit 1956 werd de basis gelegd voor een politiek en maatschappelijk breed gedragen overheidsbeleid ter bevordering van het eigenwoningbezit. Dit leidde tot subsidiëring van de nieuwbouw van koopwoningen en gemeentegarantie met rijksdeelneming. Dit met de gedachte dat het eigen-woningbezit ten goede zou komen aan de spreiding van bezitsvorming, de gezinsbeleving, de zelfontplooiing en het zelfbeschikkingsrecht. Deze argumenten hebben vervolgens decennia lang de basis gevormd voor het overheidsbeleid. 12

20 1974 Keuzevrijheid In de Nota Huur- en Subsidiebeleid uit 1974 werd het beleid ter bevordering van het eigen-woningbezit gepresenteerd als één van de "hoekpunten" van het beleid, met als uitgangspunt: een vrije keuze tussen huren en kopen voor alle inkomensgroepen. De subsidiëring werd vereenvoudigd en geïntensiveerd. Na 1973 nam, mede door gunstige economische omstandigheden, de vraag naar koopwoningen sterk toe.. Deze groei werd mede mogelijk gemaakt doordat de sinds 1966 geldende kredietbeheersing door de Nederlandsche Bank in 1972 werd afgeschaft. Deze afschaffmg gaf met name de handelsbanken de mogelijkheid de hypotheekportefeuille uit te breiden. Daar kwam de uitbreiding van gemeentelijke hypotheekgaranties bovenop; deze werden in 1973 ook voor bestaande woningen ingevoerd. Tenslotte werden ook de kriteria voor hypotheekverlening sterk verruimd, waardoor een vraagexpansie naar koopwoningen mogelijk werd (Van der Schaar, 1987, p.316). Voor een deel is de sterke stijging van de koopprijzen in de periode dus mede door de overheid veroorzaakt. Het beleid was echter niet bij machte om de vraaguitval en de sterke prijsdaling vanaf 1979 te keren. Eerder was het omgekeerde het geval. Zo leidde het instorten van de markt tot veel gedwongen verkopen van woningen waarop gemeentegarantie was verleend. Dit had grote verliezen voor het Rijk en de gemeenten tot gevolg Marktherstel Met de Nota Eigen Woningbezit 1983 werd een beleid ter bevordering van het eigen-woningbezit als één van de doelstellingen van het overheidsbeleid gecontinueerd. Naast de eerder genoemde argumenten, werd gewezen op het belang van het eigen-woningbezit voor de woonruimteverdeling. De nota richtte zich op het herstel van de koopwoningenmarkt, waarbij het toevoegen van goedkope koopwoningen aan de voorraad en het matigen van de fmanciële risico's van het eigen-woningbezit centraal stonden. Dit werd vorm gegeven door een premiekoopstelsel volgens de netto contante waardemethode met jaarlijks gelijkblijvende bijdragen. Het voorstel om een intergemeentelijk risicofonds ter vervanging van het instrument gemeentegarantie met rijksdeelneming bleek bij uitwerking (nog) onvoldoende draagvlak bij de betrokken partijen te hebben. Via het verscherpen van de normen voor het verkrijgen van gemeentegarantie in het midden van de jaren tachtig, werd de koopwoningenmarkt afgeremd. Op het dieptepunt van de crisis in 1984 was er sprake van ongeveer gedwongen verkopen met een verlies van ongeveer 125 miljoen gulden. Om zich tegen toekomstige verliezen in te dekken werden gedurende de jaren tachtig de normen voor het verkrijgen van gemeentegarantie diverse malen aangescherpt. Niet alleen voor de overheid maar ook voor de banken nam het risico van hypotheekverstrekking toe. Ook zij scherpten de leningsvoorwaarden aan. De bouw van gesubsidieerde koopwoningen zal vermoedelijk de groei van het eigenwoningbezit wel enigszins gestimuleerd hebben. Dit beleid zal de gemiddelde prijsontwikkeling van koopwoningen echter slechts in beperkte mate beïnvloed hebben. Er werd immers aan de onderkant van de markt bijgebouwd, in beginsel 13