Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen. Gemeente Harderwijk

Transcriptie

1 Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen Gemeente Harderwijk Thorbecke BV Zwolle, augustus 2016

2 Samenvatting In dit rapport staat de uitwerking van het onderzoek naar de waardeontwikkeling van recreatiewoningen in de gemeente Harderwijk, op de vakantieparken Ceintuurbaan, Slenck & Horst en Onze Woudstee. Dit is gedaan op basis van transactiecijfers van recreatiewoningen in de periode 2005 tot en met Hieruit blijkt dat er een groot verschil is in het prijsniveau van de recreatiewoningen. Dit is te verklaren door de diversiteit van het aanbod recreatiewoningen op de drie vakantieparken. Vanwege de diversiteit is gekeken naar de waardeontwikkeling per vakantiepark. Hieruit kan geconcludeerd worden dat op de vakantieparken Ceintuurbaan en Slenck & Horst vanaf eind 2014 een stijging in de waardeontwikkeling is te zien. Op het park Onze Woudstee verloopt de waardeontwikkeling grillig, dit komt omdat het aanbod recreatiewoningen op dit park varieert. Voor de waardeontwikkeling van recreatiewoningen in 2015 is gekeken naar transactiecijfers in de periode 2013 tot en met Hieruit blijkt dat eind 2014 de waarde van recreatiewoningen is gestegen. Vanaf 2013 tot en met 2015 is de gemiddelde stijging van de transactieprijzen 3 procent. Deze stijging kan verklaard worden door schaduwwerking vanwege het project Vitale Vakantieparken. Er zijn geen andere verklaarbare scenario s te bedenken waarom de marktontwikkeling van recreatiewoningen afwijkt van landelijke en regionale ontwikkelingen. Zeker omdat de ontwikkeling van het overige vastgoed (wonen en bedrijfsonroerend goed) wel met de landelijke en regionale trends in de pas lopen. Als peildatum voor een mogelijke (bovenplanse) verevening adviseren wij 1 januari Om een uitspraak te kunnen doen over het waarde-effect bij een bestemmingswijziging van recreatie-verblijfsrecreatie naar bestemming wonen zijn transactiecijfers van recreatiewoningen vergeleken met transactiecijfers van niet-recreatiewoningen. Zowel voor de gemeente Harderwijk als voor gemeenten in de regio (gemeente Putten en gemeente Ermelo) geldt dat de waarde van vergelijkbare niet-recreatiewoningen hoger ligt dan de waarde van recreatiewoningen. Ook de waarde van recreatiewoningen met een permanente woonstatus liggen hoger dan de waarde van recreatiewoningen met de bestemming recreatieverblijfsrecreatie. Wel ligt de waarde van deze recreatiewoningen met een permanente woonstatus lager dan de waarde van niet-recreatiewoningen. Onderstaand is een bandbreedte aangegeven van een geprognotiseerde waardestijging per waardepeildatum 1 januari 2015 met de fictie dat per die datum de bestemming gewijzigd zou zijn naar een bestemming wonen of de bestemming recreatie-verblijfsrecreatie met een nadere aanduiding of dubbelbestemming wonen. In het bijzonder is te melden dat de daadwerkelijke stijging die in de toekomst zou kunnen ontstaan door de markt bepaald zal gaan worden. Zowel politieke, als economische aspecten kunnen hierbij een rol gaan spelen. Voor de parken Slenck & Horst en Ceintuurbaan zal een opwaartse waardeontwikkeling ontstaan bij een wijziging van de bestemming van recreatie-verblijfsrecreatie naar een bestemming wonen of de bestemming recreatie-verblijfsrecreatie blijft, maar dan met een nadere aanduiding of dubbelbestemming wonen. De woningen met een dubbele bestemming kunnen voor een bredere doelgroep interessant zijn. Dit zal een positief effect hebben op de Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 2

3 marktwaarde. De verwachte waardestijging zal tussen de 30 en 50 procent zijn. Op het park Onze Woudstee is veel variatie. Hier zal ook een waardestijging ontstaan als de bestemming wijzigt. Dit zal echter erg verschillen per object. Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 3

4 Inhoud Samenvatting 2 1 Inleiding 5 2 Werkwijze 6 3 Waardeontwikkeling recreatieobjecten in Waardeontwikkeling recreatiewoningen Waardeontwikkeling per vakantiepark Ceintuurbaan Slenck & Horst, Korhoenlaan Onze Woudstee, Parallelweg De drie vakantieparken naast elkaar 12 4 Waardeontwikkeling recreatiewoningen in Waardeontwikkeling recreatiewoningen Waardeontwikkeling per vakantiepark Waardeontwikkeling Landelijke ontwikkelingen De Regio Peildatum voor mogelijke (bovenplanse) verevening 19 5 Waarde-effect bij bestemmingswijziging Gemeente Harderwijk De Regio Conclusie waarde-effect bij een bestemmingswijziging 23 Bijlage: reactie Expertgroep Vitale Vakantieparken 25 Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 4

5 1 Inleiding In het kader van het regionale project Vitale Vakantieparken heeft de gemeente Harderwijk een Strategienota opgesteld, gericht op toekomstbestendige vakantieparken. Hierbij is één van de vraagstukken welke mogelijkheden er zijn om permanente bewoning te legaliseren. Het gaat hierbij om de vakantieparken Ceintuurbaan, Slenck & Horst en Onze Woudstee, deze parken hebben gevraagd te mogen verkleuren naar de bestemming wonen. Naar aanleiding van waardestijgingen van recreatiewoningen op deze parken, wil de gemeente Harderwijk graag onderzocht hebben wat de waardeontwikkeling is van recreatiewoningen in de gemeente Harderwijk. Voor de uitvoering van dit onderzoek heeft de gemeente Harderwijk, Thorbecke benaderd om dit onderzoek uit te voeren. In dit document rapporteert Thorbecke de bevindingen met betrekking tot de waardeontwikkeling van recreatiewoningen in de gemeente Harderwijk. Hoofdstuk twee beschrijft de werkwijze die gebruikt is voor het onderzoek. In hoofdstuk drie wordt de waardeontwikkeling van recreatiewoningen in de periode van 2005 tot en met 2015 van de gemeente Harderwijk in beeld gebracht. Hierbij is ook de waardeontwikkeling in de periode 2005 tot en met 2015 per vakantiepark uitgesplitst. In hoofdstuk vier wordt de waardeontwikkeling in 2015 beschreven. Dit is gedaan door middel van transacties die hebben plaatsgevonden op de drie vakantieparken. Om te kunnen concluderen of er een trend zichtbaar is, zijn de waardeontwikkelingen in de periode 2013 tot en met 2015 in beeld gebracht. Tevens worden in hoofdstuk vier de landelijke en regionale ontwikkelingen beschreven, waarna deze waardeontwikkeling wordt vergeleken met de waardeontwikkeling in de gemeente Harderwijk. Op basis van deze gegevens wordt een advies gegeven voor een peildatum, welke eventueel gehanteerd kan worden bij een (bovenplanse) verevening. Hoofdstuk vijf beschrijft het waarde-effect bij een bestemmingswijziging van de recreatieobjecten. Er wordt gekeken naar vergelijkbare niet-recreatiewoningen in de gemeente Harderwijk en gemeenten in de regio (gemeente Putten en gemeente Ermelo). Hieruit kan geconcludeerd worden welk waarde-effect er naar verwachting zal zijn. Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 5

6 2 Werkwijze In dit rapport staan de bevindingen van het onderzoek naar de waardeontwikkeling recreatiewoningen in het kader van het project Vitale Vakantieparken. Het gaat hierbij over de vakantieparken: Ceintuurbaan, Slenck & Horst en Onze Woudstee. De waardeontwikkeling voor recreatiewoningen wordt aan de hand van transactiecijfers in beeld gebracht. Op basis van transactiecijfers kan beoordeeld worden welke ontwikkelingen zich voordoen in de markt voor recreatiewoningen. Om de kwaliteit van de gegevens te waarborgen worden de transactiecijfers geanalyseerd op bruikbaarheid. Bij de waardeontwikkeling wordt uitgegaan van de marktwaarde. Hieronder wordt verstaan: de waarde van een woning als deze vrij op de markt wordt verkocht tegen een veronderstelde prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zijn overeengekomen. In dit onderzoek is op basis van transactiecijfers in de periode van 2005 tot en met 2015 de waardeontwikkeling van de drie vakantieparken in beeld gebracht. Op basis van de transactiecijfers is door middel van de vergelijkingsmethode een analyse gemaakt van de waardeontwikkeling. Deze analyse is gemaakt op basis van prijs per m³, omdat de inhoud van de recreatiewoningen verschilt. Op deze manier wordt een eenduidig beeld van de waardeontwikkeling zichtbaar. Ook is gekeken naar de waardeontwikkeling per vakantiepark. De waardeontwikkeling in het jaar 2015 van de recreatiewoningen is ook aan de hand van de vergelijkingsmethode onderzocht. Om te kunnen concluderen of de waardeontwikkeling trendmatig is door de economische ontwikkelingen of deels is toe te schrijven aan schaduwwerking is een vergelijking gemaakt met landelijke marktontwikkelingen van recreatiewoningen. Daarnaast is een vergelijking gemaakt met de waardeontwikkeling van een vergelijkbare buurgemeenten, te weten gemeente Putten en gemeente Ermelo. Op basis van de waardeontwikkeling is een voorstel gedaan voor een peildatum, die gehanteerd kan worden voor de afdracht van de bovenplanse verevening. Om na te kunnen gaan of er een waarde-effect is als de bestemming van recreatiewoningen verandert van recreëren verblijfsrecreatie naar bestemming wonen of wanneer de bestemming recreatie-verblijfsrecreatie blijft, maar waarbij in de bestemmingsomschrijving wonen wordt toegestaan, is een vergelijking gemaakt met transactiecijfers van recreatiewoningen en transactiecijfers van vergelijkbare niet-recreatiewoningen. Hierbij is gekeken naar cijfers binnen de gemeente Harderwijk. Tevens is deze vergelijking in transactiecijfers gemaakt in de regio; gemeente Putten en de gemeente Ermelo. Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 6

7 3 Waardeontwikkeling recreatieobjecten in Voor de waardeontwikkeling van recreatiewoningen in Harderwijk is gekeken naar transactiecijfers van drie vakantieparken: Ceintuurbaan (Ceintuurbaan, Harderwijk), Slenck & Horst (Korhoenlaan, Harderwijk) en Onze Woudstee (Parallelweg, Hierden). 3.1 Waardeontwikkeling recreatiewoningen In figuur 1 wordt de waardeontwikkeling van recreatiewoningen op de drie vakantieparken weergegeven op basis van de transacties die hebben plaatsgevonden in de periode van 2005 tot en met In deze grafiek is te zien dat er veel schommelingen zijn in de transacties. De transactieprijzen variëren van tot Door de diversiteit in aanbod van recreatieobjecten, kan uit deze grafiek weinig geconcludeerd worden. Figuur 2 geeft de waardeontwikkeling per m³ weer, ook hier zijn veel schommelingen te zien. Figuur 3 laat zien dat er vanaf 2014 weer een stijging is in het aantal transacties. Hieruit kan worden opgemaakt dat de vraag naar recreatiewoningen weer toeneemt. De stijging van het aantal transacties zegt echter niets over een stijging in de waardeontwikkeling. Figuur 1 Waardeontwikkeling transacties recreatiewoningen gemeente Harderwijk Figuur 2 Waardeontwikkeling transacties recreatiewoningen gemeente Harderwijk Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 7

8 Figuur 3 Aantal transacties recreatiewoningen 3.2 Waardeontwikkeling per vakantiepark Omdat het waardeniveau per vakantiepark verschilt is de waardeontwikkeling per vakantiepark in beeld gebracht Ceintuurbaan Uit de figuren 4 en 5 is op te maken dat de waardeontwikkeling van de recreatiewoningen op vakantiepark Ceintuurbaan vanaf 2009 is gedaald. Halverwege 2014 is er een lichte stijging te zien in de waardeontwikkeling. De gemiddelde waarde per m³ op dit vakantiepark is 476 wat lager is in vergelijking met de andere twee vakantieparken. Figuur 4 Waardeontwikkeling transacties Ceintuurbaan Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 8

9 Figuur 5 Waardeontwikkeling m³/prijs Ceintuurbaan Slenck & Horst, Korhoenlaan Bij vakantiepark Slenck & Horst (figuur 6 en 7) is een vergelijkbare ontwikkeling te zien als bij het vakantiepark Ceintuurbaan. Vanaf 2010 is een lichte daling in de waardeontwikkeling en in de loop van 2014 lijkt deze zich weer te herstellen. De transactieprijzen op vakantiepark Slenck & Horst liggen hoger. Ook de waarde per m³ ligt hoger in vergelijking met de andere twee vakantieparken. De gemiddelde waarde per m³ is 675 (figuur 7). Figuur 6 Waardeontwikkeling transacties Slenck & Horst Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 9

10 Figuur 7 Waardeontwikkeling m³/prijs Slenck & Horst Onze Woudstee, Parallelweg De waardeontwikkeling op het vakantiepark Onze Woudstee verloopt grillig, kijkend naar de transactieprijzen. Bij de waardeontwikkeling transacties per m³ (figuur 9) is te zien dat de waarde in de periode 2005 tot en met 2015 in dezelfde bandbreedte blijft met een aantal uitschieters naar boven en beneden. Vanaf 2011 blijft de waarde op hetzelfde niveau. Figuur 8 Waardeontwikkeling transacties Onze Woudstee Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 10

11 Figuur 9 Waardeontwikkeling m³/prijs "Onze Woudstee" Op het park Onze Woudstee is de diversiteit van het aanbod recreatiewoningen groot, op basis van bouwjaar en type bouw. Om de waardeontwikkeling op dit vakantiepark goed in beeld te krijgen, is er op basis van bouwjaar een splitsing gemaakt. Er is een verdeling gemaakt in recreatiewoningen met het bouwjaar tot 1985 en het bouwjaar vanaf Deze indeling is toegepast om een waardeverschil inzichtelijk te maken tussen de oude recreatiewoningen en de nieuwe recreatiewoningen. De figuren 10 en 11 geven een vergelijkbare waardeontwikkeling aan als bij de vakantieparken Ceintuurbaan en Slenck & Horst. Er is wel een verschil te zien op het vakantiepark Onze Woudstee tussen de transactieprijzen van de recreatiewoningen met het bouwjaar voor 1985 en vanaf De transactieprijzen van de recreatiewoningen met een bouwjaar vanaf 1985 liggen hoger dan de transactieprijzen van recreatiewoningen met een bouwjaar tot Gelet op de prijs per m³ is het verschil in waarde minder groot. De recreatiewoningen die na 1985 gebouwd zijn hebben over het algemeen een grotere inhoud dan de woningen die gebouwd zijn voor Figuur 10 Waardeontwikkeling transacties "Onze Woudstee" verdeeld in bouwjaar Figuur 10 Waardeontwikkeling transacties Onze Woudstee verdeeld in bouwjaar Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 11

12 Figuur 11 Waardeontwikkeling m³/ prijs Onze Woudstee verdeeld in bouwjaar De drie vakantieparken naast elkaar In de grafiek (figuur 12) van de waardeontwikkeling van de drie vakantieparken is duidelijk te zien dat de waardeontwikkeling op de drie vakantieparken vergelijkbaar is. Het waardeniveau van de recreatiewoningen op het park Slenck & Horst ligt een stuk hoger dan bij de recreatiewoningen op de andere twee vakantieparken. De waardeontwikkeling van de drie vakantieparken laten een vergelijkbare lijn zien. Vanaf 2009 is er een daling te zien tot 2014, daarna is er weer een stijging te zien in de transactieprijzen. Figuur 12 Waardeontwikkeling transacties van de vakantieparken naast elkaar Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 12

13 4 Waardeontwikkeling recreatiewoningen in 2015 Voor de waardeontwikkeling recreatiewoningen 2015 is gekeken naar de transacties vanaf het jaar Op deze manier kan er worden geanalyseerd of er in 2015 een verandering in de waarde is te zien, ten opzichte van de voorgaande jaren. 4.1 Waardeontwikkeling recreatiewoningen Om een oordeel te kunnen geven over schaduwwerking door het project Vitale Vakantieparken is aan de hand van transactiecijfers vanaf 2013 tot en met 2015 de waardeontwikkeling in beeld gebracht. Omdat het waardeniveau per park verschilt is de waardeontwikkeling per vakantiepark ook in beeld gebracht. Figuur 13 Waardeontwikkeling transacties recreatiewoningen 2013 tot en met 2015 Figuur 14 Waardeontwikkeling m³/prijs recreatiewoningen 2013 tot en met 2015 Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 13

14 Uit figuren 13 en 14 is op te maken dat vanaf eind 2014 de waarde van de recreatiewoningen een stijging laten zien. Het aantal transacties is in de loop van 2014 toegenomen. De gemiddelde stijging vanaf 2013 tot en met 2015 is 3 procent. Deze stijging kan verklaard worden door schaduwwerking door het project Vitale Vakantieparken. Er zijn geen ander verklaarbare scenario s te bedenken waarom de marktontwikkeling van recreatiewoningen afwijkt van landelijke en regionale ontwikkelingen. Zeker omdat de ontwikkeling van het overige vastgoed (wonen en bedrijfsonroerend goed) wel met de landelijke en regionale trends in de pas lopen. In januari 2015 is de Strategienota Vitale Vakantieparken Harderwijk, vastgesteld, waardoor de aankoop van een recreatiewoning een interessante belegging kan zijn Waardeontwikkeling per vakantiepark Figuur 15 Waardeontwikkeling transacties per vakantiepark Figuur 16 Waardeontwikkeling prijs/m³ per vakantiepark Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 14

15 In 2014 en 2015 is op de vakantieparken Ceintuurbaan en Slenck & Horst een opwaartse waardeontwikkeling te zien (figuur 16). Vanaf het jaar 2015 stijgen de transactieprijzen. De grootste waardestijging is te zien op het park Slenck & Horst. Het park aan de Parallelweg Onze Woudstee, laat een iets andere waardeontwikkeling zien. Vanaf begin 2014 is er eerst een daling te zien in de waardeontwikkeling tot Vanaf 2015 is er op alle vakantieparken een stijging in de waardeontwikkeling prijs per m³ zichtbaar. 4.2 Waardeontwikkeling 2015 Figuur 17 laat de waardeontwikkeling in 2015 zien. De hoogte van de transacties variëren tussen de en de Omdat het aanbod van recreatiewoningen varieert in grootte,is ook voor 2015 gekeken naar de waardeontwikkeling per m³ (figuur 18). De waarde per m³ van de recreatiewoningen ligt tussen de 400 en 700. Figuur 17 Waardeontwikkeling transacties recreatiewoningen in 2015 Figuur 18 Waardeontwikkeling rpijs/m³ recreatiewoningen 2015 Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 15

16 4.3 Landelijke ontwikkelingen De NVM heeft in 2015 een rapport gepubliceerd waar de marktontwikkelingen voor recreatiewoningen in Nederland wordt beschreven (De Nederlandse Markt voor Recreatiewoningen 2015, NVM). In dit rapport wordt beschreven dat in 2014 circa 1100 recreatiewoningen zijn gerealiseerd. Dat is een forse toename ten opzichte van 2012, toen er circa 400 recreatiewoningen zijn gerealiseerd. De voorraad recreatiewoningen is landelijk weer aan het toenemen. Hieruit kan worden opgemaakt dat de vraag naar nieuwe recreatiewoningen is gegroeid. De toename van de vraag is mede een gevolg van de lage rentestand, waardoor een recreatiewoning als beleggingsobject weer wint aan populariteit. Het gaat hier dan met name om de luxe recreatiewoningen. Het aanbod verouderde recreatiewoningen stijgt. Sinds 2013 is er een lichte stijging in de vraagprijzen van recreatiewoningen op Funda. De vraagprijs op 1 januari 2015 was gemiddeld , dat is een stijging van 2% ten opzichte van het jaar ervoor. Dit duidt erop dat vraag en aanbod meer in evenwicht komen. Het prijsniveau ligt nog wel een stuk lager dan voor de crisis. In 2014 hebben er in totaal 780 transacties van recreatiewoningen van NVM-makelaars plaatsgevonden. Dit is een stijging van bijna 20% ten opzichte van Hoewel het aantal transacties nog steeds minder is dan in het verleden, is de laatste twee jaar sprake van herstel in het aantal verkopen ten opzichte van De NVM geeft aan dat de markt voor recreatiewoningen een sterke tweedeling kent. Met name de luxe recreatiewoningen doen het goed, terwijl de verouderde woningen het zeer lastig hebben. In de onderstaande figuur worden de gemiddelde transactiesprijs per m² in de periode van 2000 tot 2015 weergegeven. Deze waardeontwikkeling kan worden vergeleken met de waardeontwikkeling in de gemeente Harderwijk. Figuur 19 Gemiddelde transacties per m² ( ). Nederlandse Markt voor Recreatiewoningen 2015, NVM Bron: De Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 16

17 Specifiek voor de Veluwe vermeldt de NVM in het rapport dat het aantal transacties na 2008 sterk is teruggelopen, maar dat in 2013 en 2014 weer een toename is te zien. Een prijsstijging zal gezien het overaanbod recreatiewoningen naar verwachting nog op zich laten wachten. Omdat de regio al lange tijd een belangrijke toeristische bestemming is, speelt hier het probleem van veroudering van de voorraad. Het perspectief voor de markt is neutraal tot positief, maar dit is sterk afhankelijk van de mate waarin de bestaande voorraad kan worden verbeterd. In het onderzoeksrapport Inventarisatie verblijfsrecreatie Regio Noord-Veluwe uitgevoerd door Philip van Evert in samenwerking met RNV. is gevraagd aan de ondernemers van de vakantieparken welke veranderingen zij in de afgelopen vijf jaar onder de gasten hebben waargenomen. Hier wordt het meest genoemd dat er bij de gasten meer behoefte is aan luxe en comfort. Dit sluit aan op de signalering van het verouderde aanbod recreatiewoningen. 4.4 De Regio Gemeente Ermelo De waardeontwikkeling vanaf 2013 tot en met 2015 van de gemeente Ermelo is weergegeven in figuur 20. Deze waardeontwikkeling is op basis van alle transactieprijzen van de recreatieobjecten in de gemeente Ermelo in de periode 2013 tot en met Figuur 21 geeft de waardeontwikkeling per m³ weer. Uit de beide grafieken is geen duidelijke waardestijging te zien, zoals bij de gemeente Harderwijk. Figuur 20 Waardeontwikkeling transacties recreatiewoningen gemeente Ermelo Figuur 21 Waardeontwikkeling transacties per m³ gemeente Ermelo Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 17

18 Gemeente Putten De waardeontwikkeling vanaf 2013 tot en met 2015 in de gemeente Putten is weergegeven in figuur 22 en figuur 23. De waardeontwikkeling is gebaseerd op transactieprijzen van recreatiewoningen in de gemeente Putten. In beide grafieken is een lichte waardedaling te zien. Figuur 21 Waardeontwikkeling transacties per m³ gemeente Ermelo Figuur 22 Waardeontwikkeling transacties recreatiewoningen gemeente Putten Figuur 23 Waardeontwikkeling transacties per m³ gemeente Putten Aantal transacties in de Regio In figuur 24 is het aantal transacties in de gemeente Putten en gemeente Ermelo weergegeven. Bij beide gemeenten is een zelfde ontwikkeling in aantal transacties te zien. In 2014 vinden de meeste transacties plaats. Het aantal transacties laat de vraag naar recreatiewoningen te zien. Uit de grafiek kan worden opgemaakt dat de vraag naar recreatiewoningen in 2015 is afgenomen ten opzichte van Het aantal transacties zegt niets over de waardeontwikkeling van recreatiewoningen. Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 18

19 Figuur 24 Aantal transacties recreatiewoningen 4.5 Peildatum voor mogelijke (bovenplanse) verevening In de waardeontwikkeling van recreatiewoningen in Harderwijk is te zien dat rond 1 januari 2015 op de drie vakantieparken de transactieprijzen stijgen. Dit is in tegenstelling tot de regio waar de waardeontwikkeling gelijk blijft. In het rapport van de NVM waar de landelijke ontwikkelingen voor de recreatiewoningen worden beschreven, is te zien dat er geen waardestijging is in transactieprijzen. Omdat de waardeontwikkeling in de gemeente Harderwijk afwijkt van de regio en landelijke ontwikkelingen adviseren wij als peildatum 1 januari 2015 te hanteren. Vanaf deze datum is een waardestijging te zien. Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 19

20 5 Waarde-effect bij bestemmingswijziging Om te kunnen beoordelen of een wijziging van de bestemming een invloed op de waarde heeft, zal in dit hoofdstuk worden onderzocht. Hierbij kijken we naar het effect wanneer de bestemming wijzigt van van recreatie-verblijfsrecreatie naar een bestemming wonen of de bestemming recreatie-verblijfsrecreatie blijft, maar dan met een nadere aanduiding of dubbelbestemming wonen. Aan de hand van transactiecijfers uit 2014 en 2015 is een vergelijking gemaakt tussen recreatiewoningen en niet recreatiewoningen in de gemeente Harderwijk. In dit hoofdstuk is ook een vergelijking gemaakt met gemeenten in de regio, gemeente Putten en gemeente Ermelo. Ook hier is gekeken naar de transactiecijfers van recreatiewoningen en niet-recreatiewoningen. Bij de gemeenten in de regio is een vergelijking gemaakt met transactiecijfers van recreatiewoningen met een permanente woonstatus. 5.1 Gemeente Harderwijk Voor de gemeente Harderwijk zijn transactiecijfers van recreatiewoningen op het park Slenck & Horst vergeleken met woningen met de bestemming wonen. In figuur 25 zijn de transactiecijfers van drie recreatiewoningen in een tabel gezet en in figuur 26 transactiecijfers van min of meer vergelijkbare niet-recreatiewoningen met de bestemming wonen. In figuur 26 is te zien dat de transactieprijzen van niet-recreatiewoningen met de bestemming wonen hoger zijn dan de transactieprijzen van de verkochte recreatiewoningen. De cijfers moeten hierbij als indicatieve gegevens beschouwen. Aan het verschil in waarde tussen de objecten met bestemming wonen en de bestemming recreatie-verblijfsrecreatie ligt namelijk niet alleen het verschil in bestemming ten grondslag. In dit vergelijk zien we dat de objecten met bestemming wonen (erg) afwijken met betrekking tot het bouwjaar en met het object Bokkekamp 1 qua inhoud. Ook ligging en kaveloppervlakte wijken in dit vergelijk af. Het kwantificeren van deze onderlinge verschillen zal leiden tot schijnnauwkeurigheid. We zien in dit vergelijk dus wel een hogere waarde voor de objecten met de bestemming wonen, maar kunnen dit niet in een specifiek percentage weergeven. recreatieobject transactieprijs transactiedatum bouwjaar m³ /m³ Korhoenlaan Korhoenlaan Korhoenlaan Figuur 25 Transacties recreatiewoningen gemeente Harderwijk object transactieprijs transactiedatum bouwjaar m³ /m³ Bokkekamp Glindweg Duimsweg Figuur 26 Transacties vergelijkbare niet-recreatiewoningen gemeente Harderwijk Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 20

21 De recreatiewoningen op de andere twee vakantieparken Ceintuurbaan en Onze Woudstee zijn niet goed te vergelijken met woningen met de bestemming wonen. Deze recreatiewoningen hebben een nog kleiner gebruikersoppervlak en inhoud dan de objecten op het park Slenck & Horst. Een vergelijking met woningen met de bestemming wonen zou dan nog meer verschil laten zien dan voorgaande vergelijking en derhalve weinig toevoegen. 5.2 De Regio Om te kunnen beoordelen wat een waarde-effect bij recreatiewoningen kan zijn, wanneer de bestemming wijzigt van recreatie-verblijfsrecreatie naar wonen, is een vergelijking met verschillende gemeenten in de regio gemaakt, namelijk de gemeente Putten en de gemeente Ermelo. Gemeente Putten In figuur 27 is een aantal transactiecijfers van recreatiewoningen in de gemeente Putten weergegeven. Transactiecijfers van vergelijkbare niet-recreatiewoningen in de gemeente Putten zijn in figuur 28 te zien. Wanneer de transactiecijfers van de recreatiewoningen naast de transactiecijfers van woningen worden gelegd valt op dat er een groot verschil in waarde is tussen de recreatiewoningen en de niet-recreatiewoningen. Niet alleen in transactieprijs, maar ook in de prijs per m³. Het verschil in prijs per m³ tussen recreatiewoningen en de nietrecreatiewoningen ontstaat niet alleen door het verschil in bestemming. Ook aspecten als ligging (bijvoorbeeld voorzieningen als scholen, winkels, etc.), bouwjaar spelen ook in dit vergelijk een rol. Hierdoor moeten het vergelijk meer als indicatief gegeven beschouwd worden. Waarbij geconstateerd moet worden dat transacties met de bestemming wonen tot hogere transacties leiden. object transactieprijs transactiedatum bouwjaar m³ /m³ Krachtighuizerweg Krachtighuizerweg Figuur 27 transacties recreatiewoningen gemeente Putten object transactieprijs transactiedatum bouwjaar m³ /m³ Vondelstraat Kerkstraat Figuur 28 transacties vergelijkbare niet-recreatiewoningen gemeente Putten Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 21

22 In de gemeente Putten zijn ook transactiecijfers bekend van voormalige recreatiewoningen (op een vakantiepark) die in het huidige bestemmingsplan de bestemming wonen hebben gekregen. Wanneer transactiecijfers van recreatiewoningen worden vergeleken met de transacties van deze voormalige recreatiewoningen blijkt dat de bestemming wonen een hogere waarde genereert. object transactieprijs transactiedatum bouwjaar m³ /m³ Hoge Engweg Hoge Engweg Figuur 29 transacties recreatiewoningen met permanente woonstatus gemeente Putten Gemeente Ermelo Bij de gemeente Ermelo is eveneens een vergelijking gemaakt tussen transactiecijfers van recreatiewoningen (figuur 30) en niet-recreatiewoningen (figuur 31). Bij deze gemeente is een duidelijk verschil te zien in waarde tussen de recreatiewoningen en de vergeleken nietrecreatiewoningen. De transactieprijzen van recreatiewoningen liggen een stuk lager dan de transactieprijzen van de niet-recreatiewoningen. Ook aspecten als ligging (bijvoorbeeld dichtbij voorzieningen als scholen, winkels etc.), bouwjaar etc. spelen ook in dit vergelijk een rol. Hierdoor moet het vergelijk meer als indicatief gegeven beschouwd worden. Waarbij geconstateerd moet worden dat transacties met de bestemming wonen tot hogere transacties leiden. object transactieprijs transactiedatum bouwjaar m³ /m³ Eendenparkweg 45A Leuvenumseweg Figuur 30 transacties recreatiewoningen gemeente Ermelo object transactieprijs transactiedatum bouwjaar m³ /m³ Horsterweg Eendenparkweg Figuur 31 transacties vergelijkbare niet-recreatiewoningen gemeente Ermelo Figuur 32 geeft de transactiecijfers weer van twee recreatiewoningen met een permanente woonstatus. Hier is te zien dat de waarde een stuk hoger ligt dan bij de transacties van recreatiewoningen met bestemming recreatie. object transactieprijs transactiedatum bouwjaar m³ /m³ Kawoepersteeg 30A Kawoepersteeg Figuur 32transacties recreatiewoningen met permanente woonstatus gemeente Ermelo Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 22

23 5.3 Conclusie waarde-effect bij een bestemmingswijziging Aan de hand van gerealiseerde transactiecijfers van min of meer vergelijkbare objecten binnen de gemeente Harderwijk en vergelijkbare gemeenten in de regio is een waardestijging te constateren. Indien de bestemming van recreatie wijzigt naar een bestemming wonen of de bestemming blijft recreatie-verblijfsrecreatie, maar dan met een nadere aanduiding of dubbelbestemming wonen volgt een waardestijging. Onderstaand is een bandbreedte aangegeven van een geprognosticeerde waardestijging per waardepeildatum 1 januari 2015 met de fictie dat per die datum de bestemming gewijzigd zou zijn naar een bestemming wonen of de bestemming recreatie-verblijfsrecreatie met een nadere aanduiding of dubbelbestemming wonen. In het bijzonder is te melden dat de daadwerkelijke stijging die in de toekomst zou kunnen ontstaan door de markt bepaald zal gaan worden. Zowel politieke, als economische aspecten kunnen hierbij een rol gaan spelen. Slenck en Horst en Ceintuurbaan Voor deze parken zal een opwaartse waardeontwikkeling ontstaan bij een wijziging van de bestemming van recreatie-verblijfsrecreatie naar een bestemming wonen of de bestemming recreatie-verblijfsrecreatie blijft, maar dan met een nadere aanduiding of dubbelbestemming wonen. De woningen met een dubbele bestemming kunnen voor een bredere doelgroep interessant zijn. Dit zal een positief effect hebben op de marktwaarde. Verwachte waardestijging: Bandbreedte; waardestijging tussen de 30 en 50 procent. Onze Woudstee Op dit park is zeer veel variatie in het aanbod van recreatiewoningen, zowel in grootte, bouwjaar, kwaliteit en locatie. Hier zal zeker een waardestijging ontstaan als de bestemming wijzigt naar bestemming recreatie-verblijfsrecreatie, maar dan met een nadere aanduiding of dubbelbestemming wonen of naar de bestemming wonen. Dit zal echter sterk verschillen per object. Om een indicatie te kunnen geven zal daarom per object beoordeeld moeten worden, alvorens hier een bandbreedte te bepalen. Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 23

24 Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 24

25 Bijlage 1 Reactie Expertgroep Vitale Vakantieparken Vanuit de Expertgroep Vitale Vakantieparken zijn een aantal vragen en opmerkingen gekomen op het conceptrapport waardeontwikkeling recreatiewoningen Harderwijk. Onderstaand wordt uitleg gegeven op de vragen en opmerkingen vanuit deze expertgroep. Peildatum Rapporteur adviseert voor een mogelijke bovenplanse verevening 1 januari 2015 als peildatum te nemen. Deze peildatum wordt gebaseerd op transactiecijfers in de periode 2013 tot en met 2015 waarbij een gemiddelde stijging van de transactieprijzen van 3 procent wordt vastgesteld. Bezien wij de transactiecijfers en transactieprijzen in het tijdvak dan valt op dat het aantal transacties in 2014 niet afwijkt van Het aantal transacties bedraagt zowel in 2014 als 2015 minder dan 15 ( van de ruim 500 recreatiewoningen ) per jaar. In 2013 is slechts sprake van 1 transactie. Op basis van het vastgestelde aantal transacties kan geen betrouwbare peildatum worden geformuleerd. Op basis van deze aantallen kan naar onze mening een peildatum worden geformuleerd. De transacties vertegenwoordigen de marktwaarde. Hieronder wordt verstaan: de waarde van een woning als deze vrij op de markt wordt verkocht tegen een veronderstelde prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zijn overeengekomen. Het aantal transacties zegt niets over de waarde of waardeontwikkeling van recreatiewoningen. Bezien we transactieprijzen per park dan beschrijft de rapporteur dat er vanaf halverwege 2014 sprake is van een lichte stijging van de prijs. Deze stijging kan in ieder geval niet worden toegeschreven aan het tot dan toe nog niet gepubliceerde beleid van de gemeente Harderwijk m.b.t. de Vitale Vakantieparken. De in het rapport benoemde lichte stijging halverwege 2014 is enkel van toepassing op de waardeontwikkeling recreatiewoningen op het vakantiepark De Ceintuurbaan. In het rapport wordt verder beschreven dat er vanaf eind 2014 een stijging in de waarde van recreatiewoningen is te zien. Ook de grafiek (figuur 14) laat dit zien. Het aantal transacties is in de loop van 2014 toegenomen ten opzichte van de jaren ervoor. Het aantal transacties zegt echter niets over de waarde of waardeontwikkeling. Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 25

26 Veeleer zal de lichte stijging een gevolg zijn van het economisch klimaat na de crisis. Dit is overigens in lijn met de door de NVM geconstateerde toegenomen vraag naar recreatiewoningen en de algemene stijging van de prijzen van de recreatiewoningen vanaf NVM geeft aan dat het aantal nieuw gerealiseerde recreatiewoningen in 2014 is gestegen ten op zichte van De voorraad recreatiewoningen neemt toe. Hieruit kan worden opgemaakt dat de vraag naar nieuwe recreatiewoningen weer toeneemt. Hierbij is er met name vraag naar de nieuwe luxe recreatiewoningen. Het aanbod verouderde recreatiewoningen stijgt, dit geeft aan dat naar dit type woningen weinig vraag is. Sinds 2013 is er een lichte stijging in de vraagprijzen. De NVM benadrukt in het rapport dat de markt voor recreatiewoningen een sterke tweedeling kent. Met name de luxe recreatiewoningen doen het goed, terwijl de verouderde woningen het zeer lastig hebben. De parken in Harderwijk die in dit rapport aan bod komen vallen niet in de categorie nieuwe luxe recreatiewoningen. Specifiek voor de Veluwe wordt vermeld dat het aantal transacties in 2013 en 2014 weer toeneemt. In Harderwijk geldt dat het aantal transacties vanaf 2014 toeneemt. De NVM geeft aan dat er sprake is van een herstel in aantal transacties ten opzichte van Het aantal transacties zegt niets over de waarde van recreatiewoningen. Een toename van aantal transacties zegt wel iets over de vraag naar recreatiewoningen. voortschrijdend inzicht: Medio 2016 heeft de NVM een rapport gepresenteerd Nederlandse markt voor recreatiewoningen In het rapport wordt geconcludeerd dat het aantal transacties in 2015 hoger ligt dan in Ook de gemiddelde transactieprijs is gestegen. De verwachting van de NVM is dat de gemiddelde transactieprijs de komend jaren verder zal stijgen. De NVM benadrukt nogmaals (evenals in het rapport van 2015) de tweedeling in de markt. De tweedeling tussen het nieuwe en luxe aanbod, en het verouderde aanbod is vergroot. De vraag richt zich meer en meer op het luxe segment. Het oude komt verder in de problemen. De verwachting van de NVM is dat de oude voorraad verder in prijs zal dalen. Het aankoopmotief voor een recreatiewoning is sterk financieel gedreven. De lage rente zorgt voor een sterk toegenomen vraag naar recreatiewoning. Kopers beschouwen de aankoop als een alternatieve belegging nu spaargeld en obligaties zeer weinig opleveren, en aandelen als te risicovol wordt gezien. Zo al een peildatum voor een waarde-ontwikkeling kan worden vastgesteld dan toch kan niet buiten beschouwing blijven dat de waarde van recreatiewoningen zich uitzonderlijk negatief heeft ontwikkeld in het tijdvak van Deze negatieve waarde-ontwikkeling kan mede worden toegeschreven aan het voor recreatiewoningen vanaf 1999 gewijzigde handhavingsbeleid. De huidige marktwaarde is daardoor in veel gevallen nog steeds lager dan de aanschafwaarde. Er spelen meerdere aspecten een rol bij de waardeontwikkeling in de periode In hoeverre en of het handhavingsbeleid heeft meegespeeld is niet te herleiden. Ook moeten we bedenken dat het aspect permanente bewoning op recreatiewoningen geen lokaal maar nationaal onderwerp van gesprek was. Bij alle gemeenten stond deze discussie op de Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 26

27 agenda. Er is daarbij op een verschillende manier omgegaan met de manier van handhaving, maar de plicht bestaat bij de gemeenten om dit te doen. Het handhavingsbeleid van 1999 is nog steeds geldig en veranderd niet op korte termijn. De algehele waardedaling zal er zeker in sommige gevallen voor gezorgd hebben dat de aanschafwaarde destijds hoger was dan de marktwaarde nu. Overigens wordt van de zijde van de belanghebbenden opgemerkt dat voor het eventueel bepalen van een vereveningsgrondslag een gerealiseerde waardestijging vanaf 1 januari 2015 vanwege een gewijzigde bestemming van de gronden en opstallen niet tot uitgangspunt kan dienen. Eind 2014 is de Strategienota Vitale Vakantieparken door de gemeente Harderwijk gepubliceerd. Dit zou het startpunt kunnen zijn voor een eventuele bestemmingswijziging in de toekomst van recreatie-verblijfsrecreatie naar de bestemming wonen of een dubbelbestemming recreatie-verblijfsrecreatie en wonen. Naar onze mening heeft de markt hier al enigszins op geanticipeerd gezien de geringe waardestijging van de recreatiewoningen in Harderwijk sinds eind 2014 in relatie tot de regio. We hebben de waardepeildatum daarbij op 1 januari 2015 bepaald. Vanaf deze datum zal er logischerwijs gespeculeerd worden door aspirant kopers op een eventuele bestemmingsplanwijziging. De in dit rapport geprognosticeerde waardestijging zal als gevolg van deze eventuele bestemmingsplanwijziging deels vóór (speculatie) en deels na (zekerheid) deze eventuele bestemmingswijziging ontstaan. De Regio Rapporteur vergelijkt de prijsontwikkeling van minder dan 15 transacties in Harderwijk met de prijsontwikkeling van alle transacties in de gemeente Ermelo en Putten. Hoeveel transacties bij de vergelijking zijn betrokken blijkt niet uit het rapport In paragraaf 4.4 (blz 18) is een grafiek (figuur 24) ingevoegd waar het aantal transacties uit de gemeente Ermelo en Putten worden afgebeeld. Belanghebbenden menen dat de vergelijking met transacties in de regio dan ook mank gaat, immers is het aanbod van recreatiewoningen in Ermelo en Putten veel groter en gevarieerder dan dat in Harderwijk. De waarde-ontwikkeling in Ermelo en Putten kan dan ook niet worden vergeleken met de waarde-ontwikkeling op de drie parken in Harderwijk. De transacties van de recreatiewoningen in de gemeente Ermelo en Putten zijn min of meer vergelijkbaar met de transacties van recreatiewoningen in de gemeente Harderwijk. De gemeenten zijn niet identiek, maar wel vergelijkbaar op basis van regionale voorzieningen en ligging. De doelgroep recreanten die verblijven in de regio zijn ook vergelijkbaar. Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 27

28 Vergelijking met gewone woningen Belanghebbenden menen dat een vergelijking van de te transformeren recreatiewoningen met gewone woningen ook niet op gaat, zoals de rapporteur zelf ook aangeeft. De conclusie uit de vergelijking met gewone woningen is dat deze niet te vergelijken zijn met recreatiewoningen of voormalig recreatiewoningen. Naast het verschil in bestemming, ligt ook het verschil in locatie, voorzieningen, kaveloppervlakte, en bouwjaar ten grondslag. De vergelijking zal leiden tot een schijnnauwkeurigheid. De gegevens moeten als indicatief worden beschouwd. Deze vergelijking is daarom ook niet meegenomen in het bepalen van een eventuele waardeverandering. Wanneer we deze gegevens weg zouden laten uit het rapport zou dit de vraag kunnen oproepen dat recreatiewoningen met een wijziging naar bestemming wonen dezelfde waarde krijgen of vergelijkbaar zijn met gewone woningen. Door deze indicatieve vergelijking wordt aangegeven dat recreatiewoningen of voormalige recreatiewoningen niet te vergelijken zijn met gewone woningen. Bandbreedte waardestijging Rapporteur beschrijft een bandbreedte, doch deze wordt niet gebaseerd op kenbare gegevens. Bovendien beschrijft rapporteur een hogere waarde-ontwikkeling bij een dubbelbestemming. Ook deze conclusie kan niet worden getrokken op basis van de beschreven feiten. De bandbreedte is gebaseerd op de transactiecijfers van recreatiewoningen en voormalig recreatiewoningen uit gemeenten in de regio. Hierbij wordt aangegeven dat een bandbreedte is aangegeven van een geprognotiseerde waardestijging per waardepeildatum 1 januari 2015 met de fictie dat per die datum de bestemming gewijzigd zou zijn naar een bestemming wonen of de bestemming recreatie-verblijfsrecreatie met een nadere aanduiding of dubbelbestemming wonen. Voor de vakantieparken Slenck & Horst en Ceintuurbaan geven we een bandbreedte tussen 30 en 50 procent waardestijging. Hierbij wordt opgemerkt dat een dubbele bestemming voor een bredere doelgroep interessant kan zijn, wat een positief effect zal hebben op de marktwaarde. Rapportage Waardeontwikkeling recreatiewoningen pagina 28