GEMEENTE UTRECHTSE HEUVELRUG. Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel

Transcriptie

1 GEMEENTE UTRECHTSE HEUVELRUG Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel Vaststelling 15 oktober 2015

2

3 GEMEENTE UTRECHTSE HEUVELRUG Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel Bestemmingsplanherziening voor de locatie De Grote Bloemheuvel werknummer: status: vaststelling datum: 15 oktober 2015

4

5 Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding Aanleiding Doelstelling Leeswijzer 5 Hoofdstuk 2 Bestaande Situatie Ligging en begrenzing plangebied Beschrijving huidige situatie Vigerende regeling 8 Hoofdstuk 3 Planbeschrijving Kader en programma Ruimtelijke en functionele structuur Aanvullende welstandscriteria 14 Hoofdstuk 4 Beleidskaders Inleiding Beleid 17 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten Milieu Archeologische en cultuurhistorische waarden Watertoets Verkeer en parkeren 58 Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid 65 Hoofdstuk 7 Handhaving 67 Hoofdstuk 8 Juridische planopzet Algemene opzet Verbeelding Regels 69 Hoofdstuk 9 Procedure Inspraak Overleg Vervolgprocedure 73

6

7 Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Aangepast ontwerp ʹHotel Maarsbergenʹ, 19 februari 2009, Architectenbureau Van den Hoeven b.v.; Aangepaste situatie ʹHotel Maarsbergenʹ, 21 maart 2011, Architectenbureau Van den Hoeven b.v.; Aanvullende welstandscriteria, 23 april 2009, Gemeente Utrechtse Heuvelrug; Behoefte en effecten van hotel de Grote Bloemheuvel te Maarsbergen, Bureau Stedelijke Planning, 28 augustus 2015; Bijlage 5 Onderzoek Externe Veiligheid: verantwoording groepsrisico, 25 juni 2013, Grontmij b.v.; Bijlage 6 Notitie ʹResultaten Natuuronderzoek Maarsbergenʹ, 24 april 2013, Grontmij b.v.; Bijlage 7 Bomeneffectanalyse Hotel Maarsbergen in Maarsbergen, 10 augustus 2010, Boomadviseurs Cobra b.v.; Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bodemonderzoek ʹHotel Maarsbergen, 9 april 2010, BOOT b.v.; Aanvullend bodemonderzoek ʹPlanlocatie Tuindorpweg 3 Maarsbergenʹ, 31 mei 2013, BOOT b.v.; Indicatieve geluidsbelasting t.g.v. activiteiten gepland Hotel Maarsbergen, 21 juli 2011, Abovo Acoustics; Archeologisch onderzoek ʹHotel Maarsbergenʹ, november 2005, RAAP b.v.; Bijlage 12 Uittreksel Monumentenregister, besluitdatum 26 april 2002; Bijlage 13 Notitie verkeer en parkeren Grote Bloemheuvel, 10 februari 2014, KuiperCompagnons b.v.; Bijlage 14 Nota van Beantwoording vooroverleg en inspraakreacties op het voorontwerp bestemmingsplan Hotel Maarsbergen, gemeente Utrechtse Heuvelrug, januari 2014.

8 4 vaststelling bestemmingsplan

9 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding In de gemeente Utrechtse Heuvelrug is de heer J.C. van Nuijssenborgh voornemens om, op het perceel van het voormalige stationskoffiehuis ʹDe Grote Bloemheuvelʹ aan de Woudenbergseweg, een nieuwe horecagelegenheid te realiseren: ʹGrote Bloemheuvelʹ. De ontwikkeling van ʹGrote Bloemheuvelʹ bestaat naast de bouw van een hotel met restaurant en congres en vergaderfaciliteiten uit de restauratie van het stationskoffiehuis met daarin conferentieruimten en een horecavoorziening. De geplande ontwikkeling ʹGrote Bloemheuvelʹ is in strijd met het vigerende bestemmingsplan ʹMaarsbergenʹ. De gemeente Utrechtse Heuvelrug ondersteunt het plan ʹGrote Bloemheuvelʹ en wil planologische medewerking verlenen aan de ontwikkeling, daarom is het noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor het plangebied. 1.2 Doelstelling Doel van het bestemmingsplan ʹGrote Bloemheuvelʹ is een planologisch juridisch kader te bieden aan de realisatie van een nieuwe horecagelegenheid. Het stationskoffiehuis ʹDe Grote Bloemheuvelʹ is aangewezen als rijksmonument en ondergaat een restauratie waardoor de in verval geraakte bebouwing weer een prominente plaats krijgt in Maarsbergen. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie van het plangebied en de directe omgeving beschreven. Hoofdstuk 3 geeft een toelichting op de voorgenomen ontwikkeling en wordt de toekomstige ruimtelijke en functionele structuur beschreven. In hoofdstuk 4 wordt gekeken of de ontwikkeling past binnen de actuele beleidskaders. Hoofdstuk vijf geeft aan wat de betekenis is van het plan ʹGrote Bloemheuvelʹ voor de omgevingsaspecten. Vervolgens wordt in hoofdstuk zes de economische uitvoerbaarheid aangetoond. In hoofdstuk zeven wordt toegelicht hoe de gemeente omgaat met handhaving. De juridische planopzet wordt in hoofdstuk acht toegelicht. Als laatste zijn de resultaten van het wettelijk overleg en de inspraak opgenomen. vaststelling bestemmingsplan 5

10 Afbeelding 1: Ligging plangebied 6 vaststelling bestemmingsplan

11 Hoofdstuk 2 Bestaande Situatie 2.1 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt aan de zuidelijke entree van Maarsbergen, binnen de bebouwde kom van het dorp. Het plangebied is kadastraal bekend als sectie D nummer 108. Het gebied kent een rechthoekige vorm en is circa m2 groot. Het gebied wordt globaal begrensd door: de Tuindorpweg in het noorden; de Woudenbergseweg (N226) en de daaraan gelegen NH kerk in het oosten; de spoorlijn Utrecht Arnhem en de Rijksweg A12 met bijbehorende groene buffer in het zuiden; woonbebouwing aan de Tuindorpweg met achterliggende bedrijfsbebouwing in het westen. De ligging van het plangebied is weergegeven op afbeelding 1. De exacte begrenzing van het gebied is opgenomen op de verbeelding. 2.2 Beschrijving huidige situatie Het plangebied markeert ruimtelijk de zuidelijke entree tot Maarsbergen aan de Woudenbergseweg. Het gebied is gelegen aan een drukke provinciale weg (N226) met een hoge verkeersintensiteit. De locatie is markant gelegen binnen de dorpskern nabij de kruising met de Tuindorpweg en in relatie tot de historische buitenplaats kasteel Maarsbergen. Het plangebied van bestemmingsplan ʹGrote Bloemheuvelʹ is in de huidige situatie grotendeels onbebouwd. Aanwezige bebouwing is gekoppeld aan de wegen die het plangebied begrenzen. Aan de zijde van de Woudenbergseweg bevindt zich het monument stationskoffiehuis ʹDe Grote Bloemheuvelʹ (Woudenbergseweg 3, zie afbeelding 2). Links achter het monument staat een varkensstal van betrekkelijk recente datum. Het koffiehuis heeft een cultuurhistorische waarde vanwege de aan het gebouw afleesbare ontwikkeling van het ontstaan van een nevenfunctie. Deze nevenfunctie in de vorm van een horecagelegenheid komt voort uit de ligging ten opzichte van landwegen en het voorheen nabij gelegen station. De bebouwing bevindt zich in een vervallen staat en staat momenteel leeg. Een deel van het stationskoffiehuis is ingestort. vaststelling bestemmingsplan 7

12 Afbeelding 2: huidige staat monument Stationskoffiehuis ʹDe Grote Bloemheuvelʹ Aan de zijde van de Tuindorpweg staat een woning met bijgebouw (Tuindorpweg 1 en 1a). De bebouwing is niet meer in gebruik en gedeeltelijk gesloopt. In het plangebied bevinden zich voornamelijk langs de randen opgaande bosschages en langs de Tuindorpweg en de Woudenbergseweg staan grote aantrekkelijke bomen. Vanaf de Tuindorpweg biedt een perceelsontsluitingsweg toegang tot een centraal in het plangebied gelegen open ruimte. De Tuindorpweg vormt de doorgaande weg naar de kern Maarn en wordt aan de overzijde van het plangebied geflankeerd door gemengde bebouwing. Aan beide zijden van de Tuindorpweg staat woonbebouwing met achterliggende bedrijfsbebouwing. 2.3 Vigerende regeling Het vigerende bestemmingsplan ʹMaarsbergenʹ is vastgesteld bij raadsbesluit op 9 juli 1984 en is goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten. In dit vigerende bestemmingsplan is het grootste deel van het projectgebied bestemd als Verzorgende en ambachtelijke bedrijven. Het voormalige stationskoffiehuis en de directe omgeving zijn aangewezen als ʹKantorenʹ. De reeds bestaande woning aan de Tuindorpweg heeft de bestemming ʹEengezinshuizenʹ. Conform de huidige situatie zijn de voortuin van de woning en het grootschalige groen aan de noordoostzijde van het projectgebied bestemd als ʹTuinʹ. Op afbeelding 3 is een uitsnede van de vigerende plankaart weergegeven. 8 vaststelling bestemmingsplan

13 Afbeelding 3: uitsnede vigerend bestemmingsplan ʹMaarsbergenʹ vaststelling bestemmingsplan 9

14 afbeelding 4: bouw en restauratieplan voormalig Stationskoffiehuis 10 vaststelling bestemmingsplan

15 Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Kader en programma In dit plan wordt een ontwikkelingskader geboden aan een nieuwe horecagelegenheid. De ontwikkeling richt zich op de realisatie van een hotel met restaurant en congres en vergaderfaciliteiten. In het hotel wordt ruimte geboden aan 111 kamers. Het restaurant met keuken, foyer en tussenlid beslaat een oppervlakte van circa 600 m2 en de congres en vergaderfaciliteiten een oppervlakte van circa 600 m2. Dit programma wordt opgericht in een nieuwe bouwmassa. Daarnaast bestaat de ontwikkeling uit de restauratie en renovatie van het voormalig stationskoffiehuis ʹDe Grote Bloemheuvelʹ tot een conferentieruimte en een horecavoorziening. De beschrijving van het plan is gebaseerd op het aangepast ontwerp ʹHotel Maarsbergenʹ, 19 februari 2009 (Bijlage 1). Door de aanleg van een ongelijkvloerse kruising bij de Woudenbergseweg en het spoor zijn er minder parkeerplaatsen op eigen terrein mogelijk en is het plan aangepast. Om aan de parkeernorm te voldoen zijn er 7 parkeerplaatsen en 6 hotelkamers minder dan oorspronkelijk gepland (Zie Bijlage 2 Aangepaste situatie ʹHotel Maarsbergenʹ). 3.2 Ruimtelijke en functionele structuur Het nieuwe hotel omvat ruimtelijk gezien de realisatie van een L vormig bouwvolume en restauratie en renovatie van het voormalige stationskoffiehuis. De L vormige nieuwbouw is in de zuidwesthoek van het plangebied geprojecteerd. Parallel aan de westgrens komt het restaurant en zalencentrum terwijl tegen de zuidgrens de hotelkamers worden gerealiseerd. Het restaurant met zalencentrum en het volume met hotelkamers zijn onderling verbonden door middel van een foyer (in totaal circa 12,5 meter hoog) die de twee vleugels met elkaar verbindt. In dit verbindende element zijn naast de foyer ook de trappenhuizen, liften, receptiebalie en de bar gehuisvest. De noordvleugel van de L vormige nieuwbouw krijgt een gevel van metselwerk om aan te sluiten op de steenachtige volumes van de bestaande woningen in de omgeving. Het volume evenwijdig aan het spoor zoekt middels een houten gevel aansluiting op het bosachtige karakter van de omgeving. Om het verhoogde spoor te benadrukken wordt het volume met hotelkamers opgetild. De zuidvleugel met hotelkamers vormt een scherm tussen het spoor en de bebouwing aan de noordzijde. Doordat de gevel van de bovenste laag grotendeels in glas wordt uitgevoerd is er optisch sprake van bebouwing in drie lagen met daarboven een zwevend dak. Om de rust binnen het plan te waarborgen krijgt ook het noordelijke deel van de nieuwbouw een zwevende daklijst. Het voormalige stationskoffiehuis, dat als conferentieruimte en horecavoorziening gaat functioneren, blijft als los object aan de Woudenbergseweg gehandhaafd. Langs de randen aan de Woudenbergseweg wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd, het voormalige vaststelling bestemmingsplan 11

16 stationskoffiehuis presenteert zich hier als kwalitatief hoogwaardige accentuering van de zuidelijke entree van Maarsbergen. Vanaf de zijde van de Tuindorpweg blijft de huidige entree als ontsluitingsweg fungeren en geeft toegang tot de parkeerplaatsen en de bebouwing. In de oksel van het L vormige volume is een ʹminirotondeʹ voorzien. Langs de Woudenbergseweg en de kruising met de Tuindorpweg blijft het groene karakter behouden Groen Het plangebied van bestemmingsplan ʹGrote Bloemheuvelʹ kent veel hoogwaardige groenelementen. Langs de rand van de Tuindorpweg blijven alle groenelementen behouden vanwege hun hoogwaardige karakteristiek voor het omliggende gebied. De waardevolle eiken en beuken langs de Tuindorpweg blijven bewaard. Ter hoogte van de spoorwegkruising wordt een spoorwegonderdoorgang gerealiseerd door ProRail. Uitgangspunt blijft het zoveel mogelijk in stand houden van houtopstand in en nabij het plangebied. Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning zal e.e.a. verder door bevoegd gezag worden afgewogen. Door inrichting van de open ruimtes rondom de bebouwing als tuin gaat het complex in de toekomst een aangename overgang vormen van de drukke snelweg en spoorlijn naar de dorpskern van Maarsbergen Hotel Het hotelgedeelte bestaat uit een bouwvolume van 3 volledige bouwlagen met een hoogteaccent op de vierde bouwlaag en heeft een half verdiepte ondergrondse parkeergarage. Door de grote afstand tot de Tuindorpweg levert dit geen storend beeld op. De langsgevel van het hotelkamergedeelte zoekt aansluiting bij de grote schaal van het hoger gelegen spoor. De kopgevel aan de zijde van Woudenbergseweg sluit qua schaal goed aan op de hier aanwezige historische bebouwing. De bebouwing heeft een hoogte van circa 9,5 meter met een platte afdekking. Het grondoppervlak is min of meer rechthoekig met een afmeting van circa 16 bij 59 meter. Het hotel biedt ruimte aan 111 kamers. De kamers bevinden zich aan weerszijden van een lange centrale gang. Het aantal kamers per verdieping bedraagt 29 op de begane grond, 32 kamers op de eerste en tweede verdieping en 18 kamers op de derde verdieping. Op de begane grond is ook een magazijnruimte met goederenlift voorzien. Aan de noordwestzijde van het blok met hotelkamers zijn de liften en het trappenhuis voorzien. Vanuit dit punt is tevens de entree met de foyer, de receptie, bar en het restaurant met zalencentrum te bereiken Restaurant en zalencentrum Het restaurant met zalencentrum in de noordvleugel bestaat uit twee bouwlagen en heeft een ondergrondse kelderruimte. De bebouwing heeft een platte afdekking en kent een hoogte van maximaal 9,5 meter. Het grondvlak is rechthoekig met een afmeting van circa 18 bij 32 meter. 12 vaststelling bestemmingsplan

17 Het restaurant is voorzien op de begane grond. Vanaf de foyer aan de zuidzijde is de receptie met garderobe en het trappenhuis te bereiken. Aan de oostzijde van de noordvleugel is het restaurantgedeelte gelegen. Aan de noordwestzijde bevindt zich de keuken met ten zuiden daarvan de toiletten en kantoorruimten. Op de eerste verdieping is het zalencentrum gelegen. Onder de bebouwing bevindt zich een magazijn, personeelsruimten en nog een aantal zalen. De nieuwbouw blijft aan de noordzijde op een dusdanige afstand van de Tuindorpweg dat de hier aanwezige woningen zichtbaar blijven en het uitzicht niet wordt belemmerd. Tevens is de bouwhoogte beperkt tot twee bouwlagen, zodat de bebouwing zich voegt naar de reeds aanwezige bebouwing langs de Tuindorpweg. Hierdoor ontstaat geen massaal bebouwingsbeeld langs deze weg Voormalig stationskoffiehuis Het voormalige stationskoffiehuis wordt gerestaureerd en geschikt gemaakt voor gebruik als conferentieruimte en horecavoorziening. Op de begane grond is ruimte voor een zaal en een etablissement. Op de verdieping worden twee zalen gerealiseerd. Bij de bouw van het nieuwe hotel en bij de renovatie en restauratie van het voormalig stationskoffiehuis moet met de aanwezige waardevolle beplanting en de rijksmonumentenstatus van de bebouwing rekening worden gehouden. Op afbeelding 4 is het bouw en restauratieplan voor het stationskoffiehuis te zien. De horecafunctie die historisch hier aanwezig was, wordt hersteld. Het rijksmonument blijft behouden en wordt in nauwe samenwerking met monumentenzorg door restauratie weer in de oude glorie hersteld. De bestaande structuur van het gebouw zal zowel binnen als buiten zoveel mogelijk worden gehandhaafd. Doordat de nieuwbouw op maximale afstand van het monument is geprojecteerd krijgt het voormalige stationskoffiehuis de ruimte om zich te presenteren. Aan de Woudenbergseweg leidt dit tot een versterking van de beeldkwaliteit aan de entree tot het dorp, mede in relatie tot de historische bebouwing in de omgeving Verkeer en parkeren De omgeving van het toekomstig hotel kent een hoge verkeersintensiteit. De Woudenbergseweg is een drukke doorgaande provinciale route. Daarnaast vormt ook de A12 een belangrijke verkeersader op nationaal niveau. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft onlangs de verbreding van de rijbanen op de A12 gerealiseerd (zie paragraaf en 5.4). Het plangebied is gelegen nabij de Spoorlijn Utrecht Arnhem. Door ProRail wordt in de toekomst de kruising van de Woudenbergseweg met het spoor aangepast. Er wordt een ongelijkvloerse kruising aangelegd in de vorm van een tunnelbak. Als gevolg van de planvorming van ProRail in zake de ongelijkvloerse kruising is op eigen terrein minder ruimte beschikbaar om parkeerplaatsen te kunnen realiseren dan oorspronkelijk gepland (oorspronkelijk 150, zie ook Bijlage 1). Door de afname van het aantal parkeerplaatsen is ook het ontwerp voor het hotel aangepast, om aan de parkeernorm te voldoen zijn nu minder hotelkamers voorzien dan eerst (oorspronkelijk 117, zie ook Bijlage 1). Het nieuwe hotel zal een toename van het aantal verkeersbewegingen veroorzaken ten vaststelling bestemmingsplan 13

18 opzichte van de huidige verkeersintensiteiten. Verwacht wordt dat de realisatie van het hotel een gering effect zal hebben op de doorstroming van het verkeer in de omgeving en geen waarneembare toename van de geluidsbelasting op de omgeving zal veroorzaken. Verkeersproblemen als gevolg van de toename van het aantal verkeersbewegingen worden niet verwacht. Als gevolg van de realisatie van het project vindt geen toename van de parkeerdruk in de omgeving plaats. Het eigen terrein biedt voldoende ruimte om te voorzien in de benodigde parkeerplaatsen. Ten behoeve van het hotel zijn 143 parkeerplaatsen voorzien (zie ook paragraaf 5.4), inclusief 71 parkeerplaatsen in de parkeergarage onder het hotel. De parkeergarage is te bereiken via een in en uitrit in het midden van de zuidvleugel, aan de noordzijde van het gebouw. Vanuit de garage zijn de liften en het trappenhuis te bereiken. De 72 parkeerplaatsen in de open buitenruimte worden rondom de nieuwbouw gelegen. De concentraties bevinden zich langs de Tuindorpweg (42 parkeerplaatsen) en in de zuidoosthoek van het projectgebied (28 parkeerplaatsen). Tevens bevinden zich nog 2 plaatsen bij de goederen toegang aan de westzijde van het gebouw. Het projectgebied wordt centraal ontsloten vanaf de Tuindorpweg. Om het groene karakter van de tuin rondom de bebouwing te versterken krijgen de parkeerplaatsen een groene omzoming met hagen. De parkeerplaatsen tussen de nieuwbouw en de Woudenbergseweg, in de zuidoosthoek van het plangebied, zullen verdiept worden aangelegd. Hierdoor hebben passanten goed zicht op het gerestaureerde monument. 3.3 Aanvullende welstandscriteria Plannen voor nieuwbouw in Maarsbergen moeten worden getoetst aan de Welstandsnota. Echter vindt de realisatie van het bestemmingsplan ʹGrote Bloemheuvelʹ plaats in een herstructureringsgebied. De Welstandsnota is niet van toepassing op het herstructureringsgebied. Daarom zal de gemeenteraad aanvullende, gebiedsgerichte welstandscriteria vaststellen, deze zijn als Bijlage 3 bij deze toelichting opgenomen en worden hieronder samengevat. Situering Het plan dient zich als vanzelfsprekend te voegen in de historische context van de locatie en zijn omgeving, waarbij het hele centrum van Maarsbergen rond het kruispunt Woudenbergseweg Tuindorpweg als één ensemble dient te worden beschouwd; Bestaand monument grenzend aan de Woudenbergseweg handhaven en restaureren, waardoor de historische relatie met de bebouwing aan de overzijde wordt hersteld; Bestaand monument handhaven als losstaand object; Nieuw te bouwen bebouwing ontsluiten via Tuindorpweg; Nieuw te bouwen bebouwing plaatsen op respectabele afstand van het monument zodat dit een duidelijk individueel object blijft; Vanuit de nieuw te bouwen bebouwing dient een visuele relatie met het monument aanwezig te zijn; 14 vaststelling bestemmingsplan

19 Bestaande monumentale bomen op het plangebied dienen gehandhaafd te blijven, bij de aanleg van de parkeergarage moet het wortelbestand van deze aanwezige bomen worden ontzien; De bestaande bomen dienen te worden gewaardeerd op vitaliteit en kwaliteit door een ter zake deskundig bureau (aan te wijzen door de gemeente) en dienen digitaal te worden ingemeten, om zo mede als basis te dienen bij het ontwerpen van het definitieve bouwplan; Het parkeren zal t.o.v. de Woudenbergseweg plaatsvinden achter het monument en de monumentale bomen die zich op het terrein bevinden, respectievelijk op de plaats van de varkensstal bij de kruising Woudenbergseweg/toekomstige spoortunnel. De parkeerplaatsen nabij de Tuindorpweg worden verdiept aangelegd en omzoomd door een groene haag. Massa en vorm De nieuwbouw vormt het decor voor het te restaureren monument; De nieuwbouw kan bestaan uit meerdere bouwmassaʹs die onderling gekoppeld zijn; De bebouwing aan de zuidzijde zal maximaal uit 3 bouwlagen bestaan met een (half verdiepte) ondergrondse parkeerlaag (max. 9,5 meter hoogte); De bebouwing aan de westzijde zal maximaal uit 2 bouwlagen bestaan met een (half verdiepte) ondergrondse kelder (max. 9,5 meter hoog); Ter plaatse van de entree van het gebouw is een accent mogelijk in de vorm van een vierde laag met een maximale hoogte van 12,4 meter; De nieuwbouw moet een duidelijk horizontaal karakter uitstralen, ter accentuering van het monument; Het geveloppervlak direct grenzend aan de rooilijn van de Woudenbergseweg en de Tuindorpweg dient minimaal te zijn t.o.v. de totale bouwmassa, zodat het monument maximaal tot haar recht komt. Detaillering, kleur en materiaalgebruik De nieuwbouw kan in een eigentijdse vormgeving worden uitgevoerd; Het materiaalgebruik moet bestaan uit natuurlijke materialen (bijv. hout en baksteen); Het kleurgebruik zal ingetogen moeten zijn: grijs, beige, groen, bruin, donkerrood e.d. Conclusies De bouwaanvraag zal moeten voldoen aan de aanvullende welstandscriteria zoals deze worden vastgesteld door de gemeenteraad. Hierbij is het wenselijk om het bestaande monument te restaureren en de overige bebouwing te vervangen door nieuwbouw. Daarbij is het van groot belang de historische relatie met de aan de overzijde van de weg gelegen monumentale bebouwing intact te laten. Het nieuw te bouwen hotel zal als decor moeten dienen voor het bestaande monument en zal een visuele relatie met het monument moeten hebben. Het nieuw te bouwen hotel kan qua massa gevarieerd van opzet zijn. De bouwmassaʹs mogen eigentijds zijn en zullen bij voorkeur bestaan uit een horizontale opbouw met natuurlijke materialen voorkomen in de directe omgeving (zoals hout en vaststelling bestemmingsplan 15

20 baksteen). Afbeelding 5: impressie toekomstige bebouwing plangebied ʹGrote Bloemheuvelʹ 16 vaststelling bestemmingsplan

21 Hoofdstuk 4 Beleidskaders 4.1 Inleiding Zowel het Rijk, de Provincie Utrecht als de Gemeente Utrechtse Heuvelrug hebben beleidsdoelstellingen geformuleerd die van belang zijn voor de realisatie van het bestemmingsplan ʹGrote Bloemheuvelʹ. In dit hoofdstuk wordt nagegaan in hoeverre de uitvoering van het bestemmingsplan past binnen deze beleidsdoelstellingen. 4.2 Beleid Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt onder andere de Nota Ruimte. De delen uit de SVIR die juridische verankering vereisen worden geborgd in het Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro). De leidende gedachte in de SVIR is ruimte maken voor groei en beweging. In de structuurvisie worden ambities tot 2040 geschetst en zijn doelen, belangen en opgaven tot 2028 weergegeven. De SVIR vervangt naast de Nota Ruimte ook de Nota Mobiliteit. De SVIR is de eerste rijksnota die de ontwerpen infrastructuur en ruimte integraal behandeld. In de SVIR richt het rijk zich vooral op decentralisatie. De verantwoordelijkheid verplaatst van Rijksniveau naar Provinciaal niveau en gemeentelijk niveau. De SVIR doet geen specifieke uitspraken over de betreffende ontwikkelingen, wel geldt de ʹladder voor duurzame verstedelijkingʹ. De ladder voor duurzame verstedelijking is in de SVIR geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste (artikel ) in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Op 1 juli 2014 is een wijziging van het Bro in werking getreden. Het betreft een aanvulling op artikel 3.1.6, waarin de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen. Met de wijziging wordt beoogd te voorkomen dat toepassing van de ladder in strijd is met de Europese Dienstenrichtlijn. Op grond van de Europese Dienstenrichtlijn mogen er overigens in de wet en regelgeving van de lidstaten zo min mogelijk belemmeringen worden tegen geworpen aan dienstverrichters. De wijziging houdt in dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte met betrekking tot diensten als bedoeld in de Dienstenwet slechts tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede vaststelling bestemmingsplan 17

22 ruimtelijke ordening. Toepassing ladder van duurzame verstedelijking Gelet op het feit dat met dit bestemmingsplan nieuwe stedelijke ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt, dient de ladder van duurzame verstedelijking te worden doorlopen. De ladder voorziet in drie treden, te weten: 1. Voorziet de nieuwe stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte? 2. Indien sprake is van een actuele regionale behoefte, in hoeverre is die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio op te vangen door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en 3. Indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, in hoeverre wordt voorzien in een locatie die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Onderzoek en ladder toets Voor het aantonen van de actuele regionale behoefte is beroep gedaan op het expertise van Bureau Stedelijke Planning (BSP) inzake de hotelmarkt. Door BSP is onderzoek gedaan naar de behoefte en effecten van hotel Grote Bloemheuvel (rapport 20 maart 2015). Gelijktijdig heeft Ad hoc horecamakelaars nog een second opinion verzorgd (20 maart 2015), welke in hoofdlijn de uitkomsten van Bureau Stedelijke Planning onderschrijft. De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft vervolgens de Stec Groep gevraagd een pre Ladder scan uit te voeren, waarin een overzicht is gemaakt van de Ladder risico s. In de mail van 10 juni 2015 stelt de verantwoordelijk ambtenaar dat de behoefte onvoldoende is aangetoond. Op de punten uit de mail van 10 juni 2015 is door Bureau Stedelijke Planning een reactie geformuleerd. Begin juli is evenwel ambtelijk aan burgemeesters en wethouders geadviseerd om het bestemmingsplan niet vast te stellen op grond van artikel van het Bro (de Ladder). Nadien heeft op professioneel niveau overleg plaatsgevonden met de Stec Groep. De Stec Groep heeft kort gereageerd op de aangepaste stukken en enkele ladderrisico s onder de aandacht gebracht. BSP heeft naar aanleiding hiervan het onderzoek nader aangescherpt en de cijfermatige onderbouwing nader aangevuld en toegelicht. Daarbij is ook specifiek ingaand op de (vereisten vanuit de) Ladder van duurzame verstedelijking. Dit is tot slot verwerkt in het definitieve rapport Behoefte en effecten van hotel de Grote Bloemheuvel te Maarsbergen d.d. 26 augustus 2015, welke is opgenomen als bijlage 4 bij deze toelichting. De belangrijkste bevindingen en conclusies van dit onderzoek zijn hierna samengevat. 18 vaststelling bestemmingsplan

23 1. Regionale behoefte Afbakening onderzoeksgebied Voor de berekening van de regionale behoefte is een zorgvuldige begrenzing van het onderzoeksgebied cruciaal. De Handreiking van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu adviseert ten aanzien van functies als kantoren, wonen en detailhandel om het onderzoeksgebied bij voorkeur gelijk te stellen aan het Corop gebied. De indeling in Corop gebieden is meestal gebaseerd op woonwerkrelaties. Deze indeling is echter niet verplicht en kan sterk afwijken van de daadwerkelijke werking van bijvoorbeeld de regionale kantoren of woningmarkt. Voor overige stedelijke voorzieningen zijn de aanknopingspunten minder specifiek: Er zijn overige stedelijke voorzieningen die in een dagelijkse behoefte voorzien en waarbij het verzorgingsgebied sterk overeen zal komen met de afbakening van een regio op basis van woon werkafstanden. Daarnaast zijn er topvoorzieningen, die een bovenregionale of zelfs landelijk verzorgingsgebied hebben en veel minder een dagelijks gebruik kennen. Denk aan topsportcentra en specialistische ziekenhuizen, die een groter verzorgingsgebied omvatten. Het is aan te bevelen om een indeling te hanteren die overeen komt met de feitelijke marktsituatie; de begrenzing van het gebied dient samen te vallen met het belangrijkste deel van de vraag aanbod relaties. Deze kunnen sterk verschillen per functie, locatietype en segment. Er is voor hotels nog een specifieke complicatie. In tegenstelling tot (vrijwel) alle ander stedelijke voorzieningen is het verzorgingsgebied van een hotel juist niet een geografisch duidelijk afgebakende regio. Hotelgasten komen immers (doorgaans) van grote afstand en kiezen vaak specifiek voor een locatie om te verblijven. Voor het bepalen van de behoefteraming voor hotels is het derhalve zinvol om het onderzoeksgebied af te bakenen op basis van het relevante aanbod in de directe omgeving. Voor een regulier hotel (waaronder we ook de Grote Bloemhevel scharen) wordt een reistijd van circa 20 autominuten vanaf een specifieke locatie (hotel) door hotelgasten nog als een acceptabel alternatief beschouwd. Alles wat op grotere afstand ligt (meer reistijd) komt niet in aanmerking. Hotels verder weg bedienen hotelgasten die duidelijk een andere locatie verkiezen dan de Utrechtse Heuvelrug om te verblijven en zijn derhalve niet relevant bij het ramen van de behoefte naar overnachtingen. Voor het bepalen van de (plan)capaciteit en de behoefte is derhalve een onderzoekgebied tot 20 autominuten relevant. Binnen 20 minuten van de projectlocatie liggen de gemeenten Ede, Wageningen, Veenendaal, Rhenen, Renkum en delen van Barneveld, Scherpenzeel, Renswoude, Utrechtse Heuvelrug en Woudenberg. Hotelmarkt en kamercapaciteit In tabel is het huidige hotelaanbod in de Utrechtse Heuvelrug, binnen 20 autominuten van de planlocatie (inclusief Utrechtse Heuvelrug, zie voor een volledig overzicht bijlage 2 van het onderzoekrapport in bijlage 4 bij deze toelichting) en Nederland aangegeven. vaststelling bestemmingsplan 19

24 Totale aantal Gemeente < 20 automin Nederland Utrechtse Heuvelrug planlocatie Hotels Kamers Tabel Aantal hotels, kamers en bedden in 2013 in gemeente, provincie en Nederland Bron: Kenniscentrum horeca 2014, bewerking Bureau Stedelijke Planning Hotelontwikkelingen In Amersfoort zijn de afgelopen jaren twee nieuwe hotels geopend: Van der Valk met 175 kamers in juli 2010, gelegen langs de A1; en Mercure (Moederbedrijf Accor Hotels) met 142 kamers in maart 2013, gelegen in het centrum. Beide hotels presteren naar verluidt goed. Per 1 december 2014 is een Van der Valk hotel geopend in Veenendaal langs de A12. Dit hotel telt 152 kamers en suites en 15 vergader en conferentiezalen. Het IBIS hotel in Veenendaal (96 kamers) is gesloten en omgebouwd tot huisvesting voor arbeidsmigranten. Ad hoc horecamakelaars is actief in de regio en geeft aan twee nieuwbouwinitiatieven voor hotels te kennen: een hotel nabij de bioscoop in Ede (circa 100 kamers) en een hotel in Barneveld nabij de snelweg A30/A1 (eveneens circa 100 kamers). Beide complexen gaan volgens onze informatie verhuurd worden aan een ondernemer uit Wageningen.1 Ter aanvulling: het initiatief in Ede ligt op de rand van de 20 autominuten van de planlocatie (18 autominuten, 21 kilometer) en Barneveld daarbuiten (24 autominuten, 32 kilometer). Bezettingsgraad en RevPAR Uit de Hospitality Benchmark 2014 van KPMG blijkt dat de bezettingsgraad in de provincies Utrecht en Flevoland op 57,8% ligt en de kamerprijs op 72 (cijfers 2013). Zowel de bezettingsgraad als kamerprijs daalden tussen 2011 en 2013 en liggen lager dan landelijk. Enkele opmerkingen hierbij: Zoals eerder gesteld beïnvloedt Noord Holland (met Groot Amsterdam/Schiphol binnen de grenzen) in sterke mate het gemiddelde. Kamerprijzen en bezettingsgraad zijn in Utrecht en Flevoland niet wezenlijk verschillend van bijvoorbeeld Gelderland en Noord Brabant. Utrecht presteert vermoedelijk (veel) beter dan Flevoland, maar dit is niet uit de KPMG cijfers te herleiden. 1 Zie hiervoor de tweede pagina van de memo van 15 maart vaststelling bestemmingsplan

25 In 2014 zitten zowel de bezettingsgraad als kamerprijs in de lift. Er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken Infrastructuur De rijksweg A12 is in 2011 tussen het knooppunt Lunetten (waar de A12 de A27 kruist) en de Utrechtse Heuvelrug verbreed (2x4 rijstroken tot aan Bunnik, 2x3 rijstroken door de Utrechtse Heuvelrug). Rijkswaterstaat verbreedt in 2015 de A12 tussen Ede en knooppunt Grijsoord in beide richtingen van 2x2 naar 2x3 rijstroken. Hiermee verbeteren de doorstroming en verkeersveiligheid en zijn er minder files. Dit is uiteraard ook in het voordeel hotel Maarsbergen wat aan dit deel van de A12 is gelegen. Uit de prognose blijkt dat de verkeerintensiteit op het vak Maarsbergen Veenendaal 2 aanzienlijk toeneemt. Dit levert extra potentieel op voor een extra hotel in Maarsbergen. Conclusies actuele regionale behoefte De hotelbranche is niet immuun gebleken voor de crisis. De kamerprijzen staan onder druk. Het aantal gasten en overnachtingen neemt de laatste jaren echter al weer toe. In 2014 zet het herstel krachtig door (Horwath, Rabobank, CBS). Hoteliers verwachten dat kamerprijzen en bezettingsgraden de komende jaren stijgen. De provincie Utrecht is een populaire bestemming voor zakelijke en toeristische overnachtingen. Ook op provinciaal niveau is er een stijging waar te nemen in het aantal gasten en het bezettingspercentage. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug neemt het aantal korte vakanties toe en is er sprake van een stijgend gebruik van hotels. Voor zakelijke overnachtingen is de Utrechtse Heuvelrug een populaire bestemming. Binnen de provincie Utrecht is de Utrechtse Heuvelrug, na de stad Utrecht zelf, de populairste bestemming. De rijksweg A12 wordt in etappes verbreed. Dit komt de bereikbaarheid ten goede en levert aanzienlijk extra potentieel op. Nieuwe geopende hotels in de regio presteren naar verluidt goed. Er is een concrete initiatiefnemer, die de exploitatieopzet door diverse deskundigen heeft laten toetsen. Allen zijn overtuigd van een gezonde exploitatie. De ontwikkeling van hotel de Grote Bloemheuvel past binnen de trends die zich nu voordoen. Met een krachtige, onderscheidende propositie die een brede doelgroep aanspreekt (zakelijke overnachtingen, zakelijke groepen, toerisme/leisure en passant) lijken de vooruitzichten gunstig. 2 Alleen voor dit vak zijn recente cijfers beschikbaar. vaststelling bestemmingsplan 21

26 Kwantitatieve behoefte Er is tot 2025 een aanzienlijke behoefte aan nieuwe hotelkamers in de regio tot 20 autominuten van de planlocatie Maarsbergen. We becijferen de extra benodigde kamercapaciteit op 215 kamers en schatten de vervangingsvraag op ruwweg 400. Hotel de Grote Bloemheuvel voorziet in de behoefte aan extra kamercapaciteit en ook in modernisering van het hotelbestand. Parameter Huidige vraag (kamers*bezetting*365 dagen) Berekening *59,3%*365 Toekomstige vraag *(1,0175^10 1) Extra vraag Waarvan op te vangen binnen bestaande capaciteit *62,5%* Waarvan extra capaciteit benodigd Benodigde extra kamercapaciteit *62,5%/365 Vervangingsvraag nieuwe kamercapaciteit *1%*10*59,3%/62,5% Totale behoefte extra kamercapaciteit Tabel Behoefteraming hotels < 20 autominuten planlocatie Maarsbergen Bron: Bureau Stedelijke Planning In bijlage 3 van het onderzoeksrapport is een uitvoerige toelichting op de kwantitatieve behoefteraming opgenomen. Kwalitatieve behoefte De meeste hotelgasten laten hun keuze afhangen van de locatie, de prijs kwaliteitverhouding en de aanwezige faciliteiten. Het aantal sterren dat een hotel heeft is minder belangrijk. Locatiekwaliteiten Hotel de Grote Bloemheuvel beschikt over grote locatiekwaliteiten door: de centrale ligging in het land; een ultieme autobereikbaarheid; gratis parkeren; 22 vaststelling bestemmingsplan

27 de karakteristieke en groene omgeving; de combinatie van een hotel met een restaurant en congresfaciliteiten, met attractieve buitenruimte; en de nabijheid van stad (Utrecht, Veenendaal en Amersfoort) en land (Utrechtse Heuvelrug). Daardoor kan hotel de Grote Bloemheuvel meerdere doelgroepen goed bedienen: De hotelgast die met een zakelijke reden overnacht, groepen en individuen, veelal voor een kort verblijf (conferentie of zakelijke bijeenkomst), maar ook short stay behoort tot de mogelijkheden. Hotel de Grote Bloemheuvel is een alternatief voor gasten aan de nabijgelegen steden, die de drukte van de stad willen ontlopen (en een landelijk, groene ambiance prefereren), maar wel een goede en snelle autoverbinding wensen. De hotelgast die met een toeristisch motief overnacht, veelal voor een kort verblijf in de provincie/utrechtse Heuvelrug. De regio zit in de lift voor een kort meerdaags verblijf. De passant. De projectlocatie ligt gelegen nabij afrit 22 van de rijksweg A12 en langs de provinciale weg N226. De locatie is hiermee aantrekkelijk voor passanten die op de route een plek zoeken voor een overnachting en/of een eetgelegenheid. Prijs kwaliteitsverhouding Hotel de Grote Bloemheuvel zal een (zeer) gunstige prijs kwaliteitverhouding hanteren, door relatief grote en moderne kamers voor een relatief scherpe prijs aan te bieden (zie de overlegde tekeningen en exploitatieopzet). Faciliteiten Naast het hotel maken een restaurant, 600 m² congres en vergaderfaciliteiten en de restauratie van het stationskoffiehuis (met daarin conferentieruimten, een restaurant en café) deel uit van het concept. Over de andere faciliteiten (en services) wordt nog nagedacht. Daarbij is het van belang in te spelen de kwalitatieve behoefte van specifieke doelgroepen. Zakelijke gasten zijn bijvoorbeeld gesteld op goede technische faciliteiten (zoals snel en gratis internet) en ter zake kundig personeel. Senioren vinden het prettig wanneer het hotel centraal en toch rustig gelegen is. Jonge stellen hebben behoefte aan een modern, goed onderhouden hotel met comfortabele kamers en vriendelijk personeel. Resumerend: hotel de Grote Bloemheuvel beantwoordt aan de eigentijdse wensen van de moderne hotelgast. De (combinatie van de) locatiekwaliteiten, de gekozen prijs kwaliteitverhouding (relatief grote kamers tegen een scherpe prijs) en de aanvullende faciliteiten (zoals conferentieruimte, restaurant, café) alles in een moderne setting met oog voor karakteristieke, monumentale elementen zijn uniek in de regio. Hotel de Grote Bloemheuvel vormt dan ook een welkome aanvulling op het bestaande aanbod in de regio. vaststelling bestemmingsplan 23

28 Economische en ruimtelijke impuls De ontwikkeling van een dergelijk (grootschalig) project zal een aanzienlijke, blijvende economische impuls opleveren onder te verdelen in: 1. Tijdelijke effecten; 2. Structurele effecten of maatschappelijke baten; 3. Uitstralingseffecten. Tijdelijke effecten Gedurende de bouw ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtings en overige (inrichtings)kosten voor het commercieel programma en het parkeren. Een eerste ruwe inschatting is dat het zo n 60 voltijdbanen betreft 3. Structurele effecten: werkgelegenheid en maatschappelijke baten Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De omzetimpuls is hiervoor maatgevend. Het hotel, café, restaurant, en congresruimten leveren naar schatting 30 tot 35 voltijdbanen (fte) 4. Daar komen nog circa 7 indirecte voltijdbanen bij 5, wat het totaal brengt op rond de 40 voltijdbanen. Deze banen zijn niet volledig additioneel. Een deel betreft verplaatsing van werkgelegenheid binnen de gemeente en regio. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Het gros van het werkgelegenheidseffect is toe te schrijven aan de directe regio. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Hoger opgeleiden zijn eerder bereid en in staat om een grote woon werk afstand af te leggen. Het project kan ook helpen om een aantal mensen eerder uit een werkloosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het project worden toegerekend. (Ruimtelijke) uitstralingseffecten Behoudens genoemde kwantitatieve economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te vatten zijn. Dit zijn zogenaamde (ruimtelijke) uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: 3 Het betreft zowel de directe als indirecte (Via de inschakeling van allerlei toeleverende bedrijven) werkgelegenheid. 4 Opgave de heer Van Nuijssenborgh op basis van berekeningen hotelconsulenten, geverifieerd door Bureau Stedelijke Planning. 5 Een multiplier van 1,22. Dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt (bron: Horeca in cijfers 2013). 24 vaststelling bestemmingsplan

29 Aantrekkelijke herinvulling locatie Grote Bloemheuvel. Een kavel dat er nu vervallen en zonder functie bij ligt, krijgt een zeer aantrekkelijke herbestemming. Het monument blijft behouden. Het is een onmiskenbaar onderdeel van Maarsbergen en heeft daarmee ook een grote symbolische waarde (zie ook paragraaf 1.5). Ruimtelijk functionele versterking, professionalisering en kwalitatieve impuls van het hotel en horeca aanbod in de regio. Versterking vestigingsklimaat en toeristisch recreatief profiel van plaats en regio. Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod draagt bij aan toeristisch imago. Plaats en regio worden aantrekkelijker voor een kort meerdaags verblijf. Het vestigingsklimaat verbetert. Bewoners en bedrijven laten hun vestigingsplaatskeuze namelijk mede afhangen van de attractiviteit van het voorzieningenniveau. Katalysator nieuwe investeringen. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de directe projectomgeving en daarbuiten. Impuls voor de overige voorzieningen in de directe nabijheid en aan de logische routes voor autoverkeer. Het gaat hierbij om afgeleide omzet voor bijvoorbeeld het brandstofverkooppunt, La Place en tegenovergelegen fietsverhuur. Effecten op de bestaande structuur, leegstand en woon, leef en ondernemersklimaat Effecten op de structuur In theorie kan de omzetderving voor de bestaande hotelaanbieders in de provincie Utrecht oplopen tot de helft van de extra omzetclaim van hotel de Grote Bloemheuvel 6. Geprojecteerd op het totale kameraanbod in de regio (< 20 autominuten) gaat het om een theoretisch verdringingseffect van 1,3% 7. Een dergelijke verdringing valt te scharen onder regulier ondernemersrisico 8. Natuurlijk bestaan er verschillen tussen hotels in de regio. Hoe meer overlap (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep) hotel de Grote Bloemheuvel vertoont met andere aanbieders, des te groter het verdringingseffect. De uiteindelijke invulling van hotel de Grote Bloemheuvel is bepalend. De belangrijkste directe concurrent is het Amrâth Hotel Maarsbergen. Deze bevindt zich op relatief korte afstand van hotel de Grote Bloemheuvel. Vermoedelijk zijn hier de verdringingseffecten het hoogst. De mogelijke verdringing zal evenwel grotendeels worden ingelopen als de hotelmarkt en de regio zich positief (blijven) ontwikkelen. Bij een krachtige en onderscheidende positionering lijken beide hotels levensvatbaar. Voor een aantal andere hotels in de directe omgeving zullen de effecten mogelijk wel merkbaar zijn, maar niet van dien aard dat exploitaties in de gevarenzone geraken. 6 De andere helft is afkomstig van buiten de regio, nieuwe doelgroepen en marktverruiming. 7 Berekening: 0,5 * 111/ kamers. 8 Dit is het risico wat nog acceptabel wordt geacht. Een omzetderving van meer dan 5% is nijpend. In dat geval is transformatie mogelijk noodzakelijk. vaststelling bestemmingsplan 25

30 De positieve effecten (zie vorige paragraaf 2.1) zijn evident groter dan de verdringing, uitgaande van de veronderstelling dat hotel de Grote Bloemheuvel: (Boven)regionale aantrekkingskracht heeft; Een toevoeging is op het bestaande aanbod de regio; Een diverse en brede doelgroep aanspreekt (zakelijk, toerist, passant). Effect op leegstand Het valt op voorhand niet uit te sluiten dat een enkel ander hotel uitvalt. Dit betreft dan matig functionerende en/of verouderde hotels/horecagelegenheden op kwetsbare locaties op relatief korte afstand van de planlocatie. Dit is een autonome trend, die ook optreedt zonder de vestiging van nieuw aanbod, maar wel met een initiatief als de Grote Bloemheuvel wordt versneld. Daarmee verdwijnen in de regel slechte meters. De totale structuur versterkt juist. In het voorgaand kopje gesteld is het Amrâth Hotel Maarsbergen het meest gevoelig voor de komst van hotel de Grote Bloemheuvel. Niet beoogd wordt een hotel te ontwikkelen met dezelfde doelgroep, niet tegenstaande dat een overlap zeer denkbaar is. Bij een krachtige en onderscheidende positionering lijken beide hotels levensvatbaar. Mocht het Amrâth Hotel Maarsbergen toch teloor gaan, dan is dit gevolg van een complex aan factoren. Zoals eerder aangehaald zijn aspecten als organisatie algemeen management, financiering(svorm) en yield management, positionering en marketing & sales zijn van minstens even grote invloed op het (financiële) succes dan concurrentieverhoudingen. Mocht het hotel toch niet levensvatbaar blijken dan lijkt herinvulling of transformatie naar bijvoorbeeld short stay of zorg een optie. Voor andere hotels in de (wijde) omgeving zijn er geen grote effecten en is oplopende leegstand als gevolg van de ontwikkeling hotel de Grote Bloemheuvel niet aan de orde. Effecten op woon, leef en ondernemersklimaat Met uitbreiding van het hotelaanbod in Maarsbergen wordt zowel de zakelijke als toeristische markt in de regio beter bediend. Het woon, leef en ondernemersklimaat verbetert met een aantrekkelijke (in ruimtelijke én economische zin) herbestemming van het preceel Grote Bloemheuvel. In de vorige kopjes is al gememoreerd dat het relatieve verdringingseffect op regionaal niveau beperkt is, maar op lokaal niveau (directe concurrenten) wel voelbaar. De effecten op omzet of leegstand zijn in absolute en relatieve zin niet van dien omvang dat aantasting van het woon, leef, en ondernemersklimaat optreedt. Conclusie ruimtelijke en economische effecten Hotel de Grote Bloemheuvel levert circa 60 tijdelijke en 40 (deels nieuwe) vaste voltijdbanen op. 26 vaststelling bestemmingsplan

31 De (ruimtelijke) uitstralingseffecten, die lastiger in geld of arbeidsplaatsen zijn uit te drukken, zijn groot. Het gaat onder meer om de symbolische waarde die uitgaat van dit initiatief voor de opwaardering van het gebied, professionalisering van het hotelaanbod en versterking van het toeristisch profiel en vestigingsklimaat. Op regionale schaal (< 20 autominuten) is het verdringingseffect maximaal 1,3%. Dit valt te beschouwen als regulier ondernemersrisico. Het Amrâth Hotel Maarsbergen ondervindt de grootste negatieve effecten. Deze bevindt zich op relatief korte afstand van hotel de Grote Bloemheuvel. Bij een krachtige, onderscheidende positionering lijken beide hotels levensvatbaar. De ontwikkeling van hotel de Grote Bloemheuvel zal niet leiden tot structuurverstoring, sterk oplopende leegstand of aantasting van het woon, leef, en ondernemersklimaat. Uitkomsten eerdere onderzoeken Gaande het proces van dit bestemmingsplan zijn reeds drie verschillende rapporten opgesteld die de haalbaarheid van een nieuw te realiseren hotel onderzoeken. Groothuis Holding BV: Kansen & mogelijkheden voor Hotel Grote Bloemheuvel o o o Er is sprake van positieve ontwikkelingen in de hotelsector, met name in de drie en vier sterren sector. De provincie Utrecht en omgeving Amersfoort en Utrechtse Heuvelrug is één van de weinige regio s waar zowel de zakelijke als de toeristische hotelmarkt gegroeid is. Er is sprake van gunstige vooruitzichten met blijvende groei in deze sector. Grontmij: Second Opinion rapport op Kansen & mogelijkheden voor Hotel Grote Bloemheuvel o o Utrechtse Heuvelrug vormt een aantrekkelijk gebied voor zowel de zakelijke als de leisure markt. De Utrechtse Heuvelrug blijft zich positief in ruimtelijk kwalitatieve zin ontwikkelen en zal ook in de toekomst een aantrekkelijke locatie vormen voor verblijf. Horwath HTL: Memorandum Indicatieve behoefte Hotel Grote Bloemheuvel in Maarsbergen o o o o Horwarth HTL betoogt dat er sprake is van overcapaciteit in de regio Utrechtse Heuvelrug en deze overcapaciteit de komende jaren zal aanhouden. Mogelijke gevolgen hiervan zijn ongezonde kernresultaten met leegstand tot gevolg. In reactie hierop stelt Bureau Stedelijke Planning dat: de regio Utrechtse Heuvelrug in de lift zit voor hotelovernachtingen met een zakelijke en vrije tijdsmotief; ook landelijk de hotelmarkt zich gunstig ontwikkelt (er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken); vaststelling bestemmingsplan 27

32 o o o o een opwaardering van het hotelaanbod (kwantitatief én kwalitatief) op zijn plaats is en ook past binnen de ambities van de gemeente en regio; nieuwe hotels in de regio (ondanks de vermeende overcapaciteit) goed presteren; als de capaciteit stijgt dit niet automatisch leidt tot een lagere bezetting en/of lagere kamerprijzen. Het (financiële) succes van de hotels die in de omliggende regio van het project opereren hangt namelijk niet alleen af van concurrentieverhoudingen. Aspecten als organisatie algemeen management, financiering(svorm) en yield management en positionering en marketing & sales zijn van minstens even grote invloed op het (financiële) succes dan concurrentieverhoudingen; en tot slot: concurrentieoverwegingen mogen geen rol spelen in de ruimtelijke afweging (zie ook bijlage 1). Slotconclusie Trede 1 Ladder van duurzame verstedelijking Hotel Grote Bloemheuvelʹ met 111 kamers, een restaurant, 600 m² congres en vergaderfaciliteiten en het stationskoffiehuis (met daarin conferentieruimten, een restaurant en café) voorziet in een actuele regionale behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief. Modernisering van verblijfsaccommodaties past in de beleidskaders en ambities van de regio s. Ten aanzien van de ruimtelijke en economische effecten zal de ontwikkeling van hotel de Grote Bloemheuvel niet leiden tot structuurverstoring, sterk oplopende leegstand of aantasting van het woon, leef, en ondernemersklimaat. 2. Regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied? (Trede 2 Ladder) De Ladder streeft vanuit het perspectief van duurzaamheid na om zoveel mogelijk te bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Als (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen valt binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan, wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Alleen wanneer het een locatie buiten het stedelijk gebied betreft, dient een afweging van alternatieve locaties binnen het bestaand stedelijk gebied plaats te vinden. Gelet op het feit dat het gaat om herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied wordt gesteld dat de ontwikkeling voldoet aan trede 2 van de Ladder. Een afweging van alternatieve locaties binnen het bestaand stedelijk gebied is in deze casus dus niet noodzakelijk. Bureau Stedelijke Planning of andere betrokkenen is ook niet bekend dat er binnen de gemeente (of regio) andere locaties zijn (bijvoorbeeld leegstaand vastgoed) in het bestaand stedelijk gebied die zich lenen voor hotelontwikkeling. Mochten er andere locaties zijn, dan zijn deze vermoedelijk geen serieus, laat staan beter, alternatief voor de projectlocatie Grote Bloemheuvel. De projectlocatie is namelijk uitermate geschikt is voor hotelontwikkeling, zie paragraaf Trede vaststelling bestemmingsplan

33 Daarbij komt dat de ontwikkeling van hotel de Grote Bloemheuvel voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering zorgt. Het plangebied kent momenteel leegstand. De aanwezige opstallen en gebouwen zijn in onbruik geraakt. Met de realisatie van dit bestemmingsplan wordt het plangebied geherstructureerd, de leegstand opgelost en krijgt de karakteristieke bebouwing op het perceel (monumentaal) een tweede leven. Conclusie Trede 2 Ladder van duurzame verstelijking De ontwikkeling van Hotel De Grote Bloemheuvel vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. Gelet op het feit dat het bij deze ontwikkeling gaat om herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied, de leegstand op de planlocatie wordt opgelost en dat de karakteristieke bebouwing op het perceel (monumentaal) een tweede leven krijgt, wordt gesteld dat de ontwikkeling voldoet aan trede 2 van de Ladder. 3. Multimodaal ontsloten locatie (trede 3) De projectlocatie is gelegen nabij afrit 22 van de Rijksweg A12 en langs de provinciale weg N226. De locatie is hiermee aantrekkelijk gelegen voor passanten die op de route een plek zoeken voor een overnachting en/of eetgelegenheid. Hoewel de overweging van trede 3 niet benodigd is zodra aan trede 2 wordt voldaan, is de beoogde ontwikkeling voorzien op een goed en multimodaal ontsloten locatie. Slotafweging ladder duurzame verstedelijking Gelet op het voorgaande vermeld in zake de ladder van duurzame verstedelijking en met beschouwing van de als bijlage 4 opgenomen onderzoekrapportage wordt gesteld dat in voldoende mate is aangetoond dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte, zowel kwantitatief en kwalitatief, op een goed ontsloten locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Het bestemmingsplan voorziet in een ontwikkeling die voldoet aan de ladder van duurzame verstedelijking. Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro) Het rijk legt met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de nationale ruimtelijke belangen juridisch vast. Enerzijds betreft het de belangen die reeds in de (ontwerp ) AMvB Ruimte uit 2009 waren opgenomen en anderzijds wordt het Barro aangevuld met onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Milieu (SVIR). Het besluit is op 30 december 2011 inwerking getreden. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Ter bescherming van deze belangen zijn reserveringsgebieden, begrenzingen en vrijwaringszones opgenomen. In het besluit is aangegeven op welke wijze vaststelling bestemmingsplan 29

34 bestemmingsplannen voor deze gebieden moeten zijn ingericht. Indien geldende bestemmingsplannen niet voldoen aan het Barro dan moeten deze binnen drie jaar na inwerkintreding van het besluit zijn aangepast. Het Barro doet geen uitspraken over de betreffende ontwikkeling en het plangebied is hierin niet aangewezen als nationaal belang. Tracébesluit Rijksweg A12 Maarsbergen Veenendaal De minister van Verkeer en Waterstaat en de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer hebben in april 2010 een Tracébesluit genomen voor de A12 Maarsbergen Veenendaal. Op 30 maart 2011 is het Tracébesluit voor de verbreding van de A12 Maarsbergen Veenendaal onherroepelijk geworden. Het betreft het gedeelte ten oosten van afslag 22, gelegen tussen km 81,20 en km 92,60. Ten behoeve van de realisatie van de plusstroken worden beide rijbanen circa 2,50 m verbreed. Conclusie rijksbeleid Het rijksbeleid is vooral kader stellend voor het beleid van andere overheidsinstanties. Bestemmingsplannen zullen aan dit beleid zoveel mogelijk een bijdrage moeten leveren. De ontwikkeling van het hotel speelt zich af op lokaal niveau, er wordt in het rijksbeleid niets vermeld wat specifiek betrekking heeft op dit nieuwe bestemmingsplan. Wel is de ladder van duurzame verstedelijking van toepassing op de ontwikkeling, hieraan wordt voldaan. De ontwikkeling in bestemmingsplan ʹGrote Bloemheuvelʹ past binnen de gestelde kaders van het rijksbeleid Provinciaal beleid Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de provincie Utrecht haar beleid voor de periode tot Daarbij wordt aangegeven welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij de doelstellingen hoort en hoe de provincie dit beleid gaat uitvoeren. Het beleid wordt onder meer via de Provinciale Ruimtelijke Verordening uitgevoerd. De provincie geeft aan de bereikbaarheid van het landelijk gebied vanuit het stedelijk gebied belangrijk te vinden. Daarnaast wordt ingezet op het behoud van het bestaande provinciale en landelijke routenetwerk en de knelpunten hierin. Er wordt gestreefd naar meer samenhang in de totale recreatieve structuur en in verbindingen tussen bestaande recreatiegebieden. Ook wordt ingezet op het versterken van de samenhang tussen de verschillende recreatieve routenetwerken door de ontwikkeling van toeristische overstappunten en recreatieve poorten. Daarbij willen wij het recreatief medegebruik van de EHS gebieden en de andere natuurgebieden, het agrarisch gebied en de landschappen waarin deze gebieden liggen bevorderen. Op de recreatiekaart bij de PRS ligt het plangebied van het bestemmingsplan ʹGrote Bloemheuvelʹ niet in een specifieke zone. 30 vaststelling bestemmingsplan

35 Op de bij de PRS behorende kaart ligt het gebied binnen de rode contour waarbinnen de verstedelijkingsambities gerealiseerd dienen te worden (kaart 5 Wonen en Werken). Aan de noordzijde van de Tuindorpweg ligt een gebied dat onderdeel is van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Gezien de nabijheid van deze EHS, dient bij de ontwikkeling van het hotel met restaurant en congres en vergaderfaciliteiten rekening te worden gehouden met de waarden van deze zones. De provinciale structuurvisie heeft geen bindende werking voor andere overheden dan de Provincie Utrecht zelf. De provinciale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, zijn geborgd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Provinciale Ruimtelijke Verordening De Provinciale Ruimtelijke Verordening is vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Utrecht op 11 december De onderlegger van de PRV is de Structuurvisie De verordening is het toetsingskader met meetbare criteria als invulling op de Structuurvisie. In de verordening is opgenomen waaraan een bestemmingsplan van een gemeente moet voldoen. Gezien de ligging en de aard van het project zijn de volgende artikelen uit de PRV relevant: Artikel 3.1 Stedelijk gebied Artikel 3.7 Mobiliteitstoets Artikel 4.11a TOP gebieden en subtop gebieden Stedelijk gebied (artikel 3.1) In de PRV is de begrenzing van het ʹstedelijk gebiedʹ bepaald. De projectlocatie ligt hier binnen. Verkeer en vervoer Mobiliteitstoets (artikel 3.7) Een ruimtelijke ontwikkeling moet op adequate wijze ontsloten zijn. De toelichting op een ruimtelijk plan waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, moet daarom een beschrijving bevatten van het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben en of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. In paragraaf 5.4 is nader ingegaan op de verkeerseffecten naar aanleiding van het nieuwe hotel. TOP gebieden en subtop gebieden (Artikel 4.11a) vaststelling bestemmingsplan 31

36 Veel natuurgebieden, waaronder een aantal Natura 2000 gebieden, lijden op dit moment veel schade door (grond)watertekorten of door wateraanvoer van onvoldoende kwaliteit. Het gaat met name om grondwaterafhankelijke natuur langs de flanken van de heuvelrug, in de Gelderse Vallei en in het veenweidegebied. Voor de afweging is het van belang dat de waterhuishoudkundige situatie niet verslechtert. Toegelicht moet worden tot welke keuzes de afweging heeft geleid. De hier opgenomen TOP gebieden en subtop gebieden zijn de TOP gebieden en subtop gebieden uit de PRS met een bufferzone van 500 meter. Een ruimtelijk plan mag daarom geen bestemmingen en regels bevatten die de waterhuishoudkundige situatie negatief beïnvloeden. De toelichting op een ruimtelijk plan moet daarnaast een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake bevatten en de wijze waarop hiermee in het plan is omgegaan. In paragraaf 5.3 wordt ingegaan op het aspect waterhuishouding. Visie Recreatie en Toerisme 2020 ʹDe aantrekkelijke regioʹ De provincie Utrecht kiest voor een focus op kerntaken. Recreatie en toerisme zijn taken, die hun uitwerking vinden in de kerntaken en zijn dan ook onderdeel van die kerntaken. De algemene doelen van de provincie laten zich samenvatten in een inhoudelijk en een organisatiedoel binnen de randvoorwaarde van de versterking van natuur en landschap: Inhoudelijk: het aanbod sluit in de toekomst beter aan op de vraag Organisatorisch: efficiënte en effectieve organisatie van het onderhoud en beheer Randvoorwaarde: duurzame versterking van natuur, landschap en erfgoed De belangrijkste opgaven voor de periode tot 2020 zijn: Realiseren van een recreatieve hoofdstructuur (met routes, poorten en TOPʹs). Ruimte bieden voor de recreatiedruk rondom de steden Utrecht en Amersfoort (vervolg Recreatie om de Stad). Vernieuwing in de natuur (planologische ruimte voor recreatiebedrijven en natuurbehoud en versterking). Beter beleefbaar maken van het groenblauwe landschap. Ondersteunen van ondernemerschap (innovatie, kennisbevordering, ruimte voor nieuw ondernemerschap). De provincie wil zich inzetten voor regionale en bovenregionale functies, zoals dag en verblijfsrecreatie, recreatief routenetwerk en overige voorzieningen. Extra aandacht wordt daarbij besteed aan het mogelijk maken van o.a. verblijfsrecreatie in EHS gebieden. Conclusie De provincie wil zich inzetten om de verblijfsrecratiesector te behouden voor de toeristische markt op de Utrechtse Heuvelrug en inzetten op een kwaliteitsverbetering van de verblijfsrecreatiesector in de gehele provincie. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid. 32 vaststelling bestemmingsplan

37 4.2.3 Gemeentelijk beleid Structuurvisie 2030 ʹGroen dus vitaalʹ De gemeenteraad heeft op 28 januari 2010 de Structuurvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het (ruimtelijk) beleid voor het hele grondgebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug in de periode tot De ambitie van de gemeente komt tot uiting in het gekozen motto: ʹGroen dus vitaalʹ. Natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie zijn samen met de sociale kwaliteit van onze dorpen het uitgangspunt. Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van het uitgangspunt gevonden kan worden. Behouden en versterken van de bestaande kwaliteiten is de drager van de vitaliteit van onze gemeente. Voor de verblijfsrecreatie stimuleert de gemeente een hoogwaardige en duurzame doorontwikkeling. De gemeente is er een voorstander van dat de gemeenten op de Utrechtse Heuvelrug als eenheid de toeristische markt op gaan. Zij hebben daarom gekozen voor versterking van het recreatieve en toeristische product in regionaal verband: de regio Utrechtse Heuvelrug. Dit geldt ook voor de promotie van de zakelijke markt: de congres en vergadercentra. De structuurvisie doet geen specifieke uitspraken over het plangebied ʹGrote Bloemheuvelʹ, wel geeft de gemeente aan te kiezen voor versterking van het recreatieve en toeristisch product, ook voor de zakelijke markt. De ontwikkeling past binnen de hoofdlijnen van de gemeentelijke structuurvisie. Milieubeleidsplan ʹNatuurlijk Duurzaamʹ Het milieubeleidsplan ʹNatuurlijk Duurzaamʹ, vastgesteld op 24 september 2009, beschrijft de duurzaamheidambities van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het milieubeleidsplan stelt eisen aan ruimtelijke ontwikkelingen: Enerzijds op omgevingsniveau door het toepassen van gebiedsgericht milieubeleid. Hiertoe zijn er voor de gemeente acht gebiedstypen met bijbehorende ambities (milieukwaliteitprofielen) opgesteld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden deze milieukwaliteitprofielen toegepast. Het belangrijkste gebiedstype voor dit bestemmingsplan is ʹKantoren en publieksintensieve voorzieningenʹ en daarnaast ʹverkeersassenʹ. Anderzijds op gebouwniveau door het werken met het instrument GPR Gebouw. Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie. Bij zogenaamde ʹkansrijkeʹ projecten, waarbij bijvoorbeeld meer dan 50 woningen gebouwd worden, waar de gemeente een grondpositie heeft of bij utiliteitsbouw > 1000m2, geldt GPR is minimaal 8. vaststelling bestemmingsplan 33

38 Beleidsplan Recreatie en Toerisme Op 15 maart 2007 is de Kadernota Recreatie en Toerisme vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin zijn uitgangspunten en beleidsdoelstellingen geformuleerd. Uitgangspunt bij de ontwikkeling van recreatie en toerisme in de gemeente is de ontwikkeling van goed inpasbare vormen van recreatie en toerisme, waarbij kwaliteit en de verbetering van het product en landschap voorop staan. Ten aanzien van het beleidsveld Recreatie en Toerisme in relatie met dit bestemmingsplan heeft de gemeente de volgende beleidsdoelstellingen geformuleerd: Waarborgen en uitbreiden van de kwaliteit van de dagrecreatieve mogelijkheden; Vergroting van en verscheidenheid in het verblijfsrecreatieve aanbod; het stimuleren van de toename van aantal bedden, dit kan uitbreiding bestaand bedrijf en opstarten van een nieuw bedrijf zijn; Het versterken van het aanbod voor de zakelijke markt; Inzetten op uitbreiding van hotelcapaciteit, waaronder vestiging van wellnessondernemingen en zorghotels binnen de gemeente; Recreatieve ontwikkeling van het cultureel erfgoed waarbij de leefbaarheid en de cultuurhistorische (belevings)waarde worden gegarandeerd en verder worden vergroot; De verblijfsrecreatieve voorzieningen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug zijn gevarieerd in soort, omvang en kwaliteit. In de gemeente vinden we hotels, campings, groepsaccommodaties, bungalowparken, minicampings, B&B en pensions. De hotelsector in de gemeente richt zich vooral op de zakelijke markt. Zakelijk toerisme is een zeer belangrijke vorm van verblijf in de gemeente. Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een nieuw hotel, gericht op een brede doelgroep, waaronder de zakelijke markt. Dit plan versterkt niet alleen het aanbod voor de zakelijke markt, maar vergroot tevens het verblijfsrecreatieve aanbod. Daarnaast wordt een monumentale voormalige boerderij gerenoveerd en ingericht als horecagelegenheid. Deze horecagelegenheid is een uitbreiding van de dagrecreatieve mogelijkheden en draagt tevens bij aan het behoud van cultuurhistorische waarden in het gebied. 34 vaststelling bestemmingsplan

39 Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten 5.1 Milieu Geluid Wettelijk kader In de Wet geluidhinder (Wgh) (2007) is bepaald dat, indien met het bestemmingsplan nieuwbouw van woningen en/of andere geluidgevoelige objecten mogelijk wordt gemaakt, de van belang zijnde geluidhinderaspecten moeten worden onderzocht. De verschillende uitvoeringsbesluiten van de Wet geluidhinder zijn geregeld in het Besluit geluidhinder. Op grond van de wet en regelgeving is een hotel geen geluidsgevoelige functie, er worden door de wet geen normen opgelegd voor de maximale geluidsbelasting op de gevels van het hotel. Milieubeleidsplan Hoewel het gebied een bedrijfsmatige functie krijgt, dient voor het hotelgedeelte toch een afweging gemaakt te worden of de milieukwaliteit voldoet aan de eisen van gebiedstype met woonfunctie. Dit omdat hier mensen overnachten. Bij het opstellen van de milieukwaliteitsprofielen is rekening gehouden met het feit dat langs drukke (spoor)wegen de geluidsbelasting hoger is dan langs rustige lokale wegen. Daarom kan langs de drukke wegen niet altijd worden voldaan aan de gewenste kwaliteit van een gebiedstype met een woonfunctie en is er een speciaal gebied ʹverkeersassenʹ geïntroduceerd. Hier gelden minder strikte niveaus, maar moet wel per plan een afweging worden gemaakt of de geluidsniveaus acceptabel zijn. Het plangebied ligt in het gebiedstype ʹverkeersassenʹ. Voor railverkeer worden hier geen criteria gesteld. Voor wegverkeer geldt een huidige kwaliteit van maximaal 63 db en een ambitieniveau van 58 db. Deze waarden worden overschreden. Omdat er sprake is van een kort verblijf kan hiermee worden ingestemd, mits de gevels een voldoende geluidwering hebben. Onderzoek Een hotel met restaurant, zalencentrum en conferentieruimte is geen geluidsgevoelige functie. Een akoestisch onderzoek is niet benodigd. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het project. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een afweging gemaakt te worden of de optredende geluidsniveaus acceptabel zijn ten aanzien van de functie van het gebouw. Ten aanzien van de horeca is hier geen bezwaar tegen, aangezien de mensen hier tijdelijk verblijven en de functie zelf ook een zekere geluidsproductie kent. vaststelling bestemmingsplan 35

40 Ook voor het hotel geldt dat de mensen hier tijdelijk verblijven. Hier is echter wel de bedoeling dat van een goede nachtrust genoten kan worden. De ligging van het hotel direct langs het spoor, en op korte afstand van de A12 is hiervoor niet optimaal. Om toch enige mate van rust te kunnen bieden, wordt een geluidsisolatie van de gevels van het hotel verwacht die gelijkwaardig is aan die voor woningen. Bijeenkomst en logiesfunctie Onderstaande tekst komt uit het milieuadvies van de Milieudienst Zuidoost Utrecht (9 november 2009 met kenmerk UHR10001/5336), waarin de geluidsbelastingen op de gevels zijn weergegeven waarmee rekening gehouden moet worden met de verdere realisatie van het hotel. De verwachte geluidsbelasting op de zuidgevel bedraagt Lvl,cum 71 db (= weg Lden 65 db + spoorweg Lden 75 db). De minimaal benodigde karakteristieke geluidwering bedraagt hiermee 38 db. Conclusie Op grond van de wet en regelgeving is een hotel met restaurant, zalencentrum en conferentieruimte niet aangemerkt als een geluidgevoelig object. Door de wet worden geen normen opgelegd voor de maximale geluidsbelasting op de gevels van het hotel. Op grond van het milieubeleid hanteert de gemeente wel zogenaamde ambitie en streefwaarden, deze worden niet gehaald. Wel is aangegeven dat hiermee kan worden ingestemd, mits de gevels een voldoende geluidwering hebben. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is inzicht gegeven van de geluidsbelasting ter plaatse. Het hotel moet worden voorzien van een goede geluidsisolatie. De minimaal benodigde karakteristieke geluidwering dient minimaal 38 db te bedragen. Het hotel zal worden voorzien van dergelijke geluidsisolatie, hierdoor vormt het aspect geluid geen belemmering (meer) voor het project Luchtkwaliteit Wettelijk kader Wet luchtkwaliteit Het onderzoek naar luchtkwaliteit wordt uitgevoerd op grond van hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer. De titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen is beter bekend als de Wet luchtkwaliteit. De kern van de Wet luchtkwaliteit is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is een bundeling maatregelen op regionaal, nationaal en internationaal niveau die de luchtkwaliteit verbeteren en waarin alle ruimtelijke ontwikkelingen/projecten zijn opgenomen die de luchtkwaliteit in belangrijke mate verslechteren. 36 vaststelling bestemmingsplan

41 Het doel van de NSL is om overal in Nederland te voldoen aan de Europese normen voor de luchtverontreinigende stoffen. Voor wegverkeer zijn stikstofdioxide (NO2), fijnstof (PM10) en zeer fijnstof (PM2,5) de belangrijkste stoffen. De in de Wet luchtkwaliteit gestelde norm voor NO2 en PM10 jaargemiddelde grenswaarde is voor beide stoffen 40 μg/m3. Daarnaast mag de PM10 24 uurgemiddelde grenswaarde van 50 μg/m3 maximaal 35 keer per jaar worden overschreden. De jaargemiddelde grenswaarde voor zeer fijnstof (PM2,5) bedraagt 25 μg/m3. Met het van kracht worden van het NSL zijn de tijdstippen waarop moet worden voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarden NO2 en PM10 aangepast. Voor PM10 is dat 11 juni 2011 en 1 januari 2015 voor NO2. De grenswaarde voor PM2,5 is vanaf 1 januari 2015 van toepassing. Naast de introductie van het NSL is het begrip niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) een belangrijk onderdeel van de Wet luchtkwaliteit. Een project draagt NIBM bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit als de NO2 en PM10 jaargemiddelde concentraties niet meer toenemen dan 1,2 μg/m3. In dat geval is de ontwikkeling als NIBM te beschouwen. Een ruimtelijke ontwikkeling vindt volgens de Wet luchtkwaliteit doorgang als ten minste aan één van de volgende voorwaarden is voldaan: de ontwikkeling is opgenomen in het NSL; de ontwikkeling aangemerkt wordt als een NIBM project; de gestelde grenswaarden in bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit niet worden overschreden; projectsaldering kan worden toegepast. Voor zover de ruimtelijke ontwikkeling is opgenomen in het NSL of de ontwikkeling kan worden aangemerkt als NIBM project is toetsing aan de grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit niet nodig. Milieubeleidsplan Het plangebied wordt conform het milieubeleidsplan ingedeeld bij het milieukwaliteitprofiel kantoren en publieksintensieve voorzieningen. Hierbij wordt uitgegaan van de concentraties zoals genoemd in de onderstaande tabel. Kwaliteit Indicator Wettelijk niveau Huidige kwaliteit Ambitiekwaliteit Luchtkwaliteit Concentratie NO2 Concentratie PM10 40 μg/m μg/m μg/m 3 31,3 μg/m μg/m μg/m 3 Tabel: concentraties luchtkwaliteit milieukwaliteitsprofiel vaststelling bestemmingsplan 37

42 Uit de berekeningen blijkt dat de concentraties stikstofdioxide 24 tot 26 μgram per m 3 bedragen in en rond het plangebied in het jaar Dit betekent dat de luchtkwaliteit minder goed is dan de beoogde ambitie ʹhuidige kwaliteitʹ van het milieubeleidsplan. De concentraties fijn stof in het gebied bevinden zich tussen de 23 en 24 μgram per m 3 in het jaar Er wordt dus niet voldaan aan de ʹhuidige kwaliteitʹ. Er wordt niet aan de huidige kwaliteit en ook niet aan de ambitiekwaliteit van het gebiedstype ʹkantoren en publieksintensieve voorzieningenʹ voldaan. De oorzaak hiervan is de hoge bijdrage van de Rijksweg A12. Wel wordt voldaan uit de ambities van het milieukwaliteitprofiel ʹverkeersassenʹ. Naar verwachting wordt er in het jaar 2020 voor beide stoffen wel voldaan aan de ambitiekwaliteit van het gebiedstype ʹkantoren en publieksintensieve voorzieningenʹ. Dit is mogelijk vanwege het bronbeleid van de Europese en nationale overheid en de verschoning van het wegverkeer. Ondanks de toename van het wegverkeer wordt in 2020 door het wegverkeer minder uitgestoten. Onderzoek In het besluit ʹNiet in betekenende mate bijdrageʹ (bijlagen 1A en 3A van het besluit NIBM) zijn voor verschillende functiecategorieën cijfermatige kwantificaties opgenomen, waarbij een ontwikkeling als een NIBM project kan worden beschouwd. Deze categorieën betreffen landbouwinrichtingen, spoorwegemplacementen, kantoorlocaties, woningbouwlocaties en een combinatielocatie van woningbouw en kantoren. De realisatie van een hotel en een restaurant met zalencentrum valt niet onder één van de hiervoor genoemde functiecategorieën. Op basis van de NIBM rekentool wordt bepaald of sprake is van een NIBM bijdrage (zie Berekening NIBM rekentool). Verkeersgeneratie nieuwe ontwikkeling Het bestemmingsplan laat toe dat er een hotel met 111 kamers en een restaurant met zalencentrum wordt gerealiseerd. De verkeersgeneratie voor het hotel is bepaald met behulp van tabel 47 van de CROW publicatie 317 Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, d.d. oktober Voor de verkeerstoename voor het zalencentrum én voor de restaurantfunctie is verondersteld dat dagelijks 2 ritten plaatsvinden per benodigde parkeerplaats (resp ). In de volgende tabel is een overzicht van de totale verkeersgeneratie weergegeven. Voor het aandeel vrachtverkeer is uitgegaan van 20 verkeersbewegingen (10 leveringen) per weekdag oplevert. Dit is 2,2% van het totaal aantal verkeersbewegingen. 38 vaststelling bestemmingsplan

43 Omschrijving Norm CROW publicatie 317 Verkeersaantrekkende werking Hotel; 111 kamers 1*: 6,5 tot 7,1 2*: 10,2 tot 11,4 3*: 13,5 tot 16,4 4*: 20,2 tot 23,1 5*: 29,5 tot 34,2 ritten per 10 hotelkamers Restaurant met zalencentrum Geen kencijfers bekend, aanname: 2 ritten per benodigde parkeerplaats voor congres; 4 ritten per benodigde parkeerplaats voor restaurant (bezoekers, zijnde geen hotelgasten) Totale toename 72 tot tot tot tot tot 380 Mvt/weekdag 408 mvt/weekdag 788 mvt/weekdag Tabel: Verkeersgeneratie onderhavige ontwikkeling Berekeningen NIBM rekentool Voor kleine ontwikkelingen heeft het ministerie van VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld waarmee op een eenvoudige en snelle manier kan worden bepaald of er sprake is van een NIBM bijdrage. Hieronder zijn de resultaten van de NIBM rekentool (versie 30 maart 2015) weergegeven. Afbeelding 6: NIBM rekentool Luchtkwaliteitsituatie De Milieudienst heeft de concentraties stikstofdioxide en fijn stof berekenend met het rekenmodel Geostacks van KEMA en DGMR. De hieruit voortgekomen concentraties zijn grafisch weergegeven in de afbeeldingen 7. vaststelling bestemmingsplan 39

44 Uit de volgende afbeeldingen is af te leiden dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ruim beneden de wettelijk toegestane jaargemiddelde grenswaarde van 40 μgram per m 3 zijn (hoger dan 40 μg is in de legenda van de afbeeldingen in rood aangegeven). Alleen boven het asfalt van de Rijksweg A12 worden de grenswaarden voor stikstofdioxide benaderd. Naast een jaargemiddelde grenswaarde voor fijn stof is er ook een daggemiddelde grenswaarde van 50 μgram per m 3 van kracht, die per jaar 35 keer mag worden overschreden. Uit statistische vergelijkingen van TNO en het RIVM blijkt dat deze grenswaarde bij een concentratie van 31,3 μgram per m 3 vaker dan 35 keer wordt overschreden. Aangezien de concentraties fijn stof in het plangebied circa 23 μgram per m 3 bedragen, wordt ook aan deze daggemiddelde grenswaarde voldaan. De uurgemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide wordt vanaf concentraties boven de 60 μgram per m 3 overschreden. De concentraties in het gebied zijn tussen de 24 en 26 μgram per m 3 dat betekent dat ook aan de uurgemiddelde grenswaarde wordt voldaan. In dit bestemmingsplan wordt ook de realisatie van een parkeergarage mogelijk gemaakt. Deze parkeergarage moet voldoen aan de norm NEN Daarmee voldoet de parkeergarage ook aan het wettelijke kader voor luchtkwaliteit (ter voorkoming van ophoping van luchtvervuiling) in de parkeergarage. Afbeelding 7a: Concentraties stikstofdioxide (NO2) in 2010 in en nabij het plangebied 40 vaststelling bestemmingsplan

45 Afbeelding 7b: Concentraties fijn stof (PM10) in 2010 in en nabij het plangebied Goede ruimtelijke ordening In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de actuele jaargemiddelde concentraties NO2,PM10 en PM2,5 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt (2015). Deze concentraties zijn afkomstig uit de NSL monitoringstool. In deze tool zijn onder andere de Tuindorpweg en de Maarsbergseweg (N226) opgenomen. In afbeelding 8 is een uitsnede van de NSL monitoringstool opgenomen en zijn de relevante rekenpunten geselecteerd (zwart omlijnd). In onderstaande tabel zijn de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 weergegeven voor het peiljaar 2015, 2020 en vaststelling bestemmingsplan 41

46 Afbeelding 8: Overzicht rekenpunten NO 2, PM 10 en PM 2,5, (NSL monitoringstool). Relevante rekenpunten zwart omlijnd (noordelijke punt betreft Id 28451, oostelijke punt betreft Id ) Id NO2 (μg/m³) PM10 (μg/m³) PM2,5 (μg/m³) ,8 17,7 13,4 23, ,5 14,7 13,4 12, ,3 25,3 17,4 25,3 23,5 21,8 15,7 14,0 12,5 Tabel: Overzicht achtergrondconcentraties NO 2, PM 10 en PM 2,5, (NSL monitoringstool) Uit de tabel blijkt dat, nabij het plangebied, de jaargemiddelde concentraties voor 2015 NO2, PM10 en PM2,5 respectievelijk maximaal 34 μg/m³, 25 μg/m³ en 16 μg/m³ bedraagt (bij Rekenpunt Id , gelegen ten oosten in het plangebied). De jaargemiddelde grenswaarde voor NO2, PM10 (40 μg/m³) en PM2,5 (25 μg/m³) wordt niet overschrijden. Ook met inbegrip van de beoogde ontwikkeling worden de waarden niet overschreden. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie is maximaal 17, waardoor het maximum van 35 dagen niet wordt overschreden. Wel dient opgemerkt te worden dat het rekenpunt met de hoogst berekende concentraties op termijn zal verdwijnen door de ondertunneling van Maarsbergseweg. Daarnaast is de trend dat in de toekomst de emissies en de achtergrondconcentraties van deze stoffen zullen dalen, waardoor geen overschrijdingen van de grenswaarden zijn te verwachten (zoals ook blijkt uit de achtergrondwaarden voor 2020 en 2030 in de tabel). Conclusies Uit de NIBM rekentool blijkt dat de NIBM norm van 1,2μg/m 3 niet wordt overschreden. De uur, dag en jaargemiddelde grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof worden niet 42 vaststelling bestemmingsplan

47 overschreden. De toename van 788 verkeersbewegingen, ten gevolge van de beoogde ontwikkeling, draagt niet in betekenende mate bij aan de concentraties stikstofdioxide en fijn stof (en er is dus geen de verslechtering van de luchtkwaliteit). Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit, volgens artikel 5.16, lid 1 aanhef en onder c Wm, geen belemmeringen oplevert. Het plan voldoet aan de wet en regelgeving. Naast de wet en regelgeving (titel 5.2 luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer) is de ontwikkeling ook getoetst aan het milieubeleidsplan. Er wordt niet aan de huidige kwaliteit en ook niet aan de ambitiekwaliteit van het gebiedstype ʹkantoren en publieksintensieve voorzieningenʹ voldaan. De oorzaak hiervan is de hoge bijdrage van de Rijksweg A12. Wel wordt voldaan uit de ambities van het milieukwaliteitprofiel ʹverkeersassenʹ. Naar verwachting wordt er in het jaar 2020 voor beide stoffen wel voldaan aan de ambitiekwaliteit van het gebiedstype ʹkantoren en publieksintensieve voorzieningenʹ. Volledigheidshalve en in het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn de achtergrondconcentraties bepaald op basis van de NSL monitoringstool. Ook hieruit blijkt dat er in het kader van de luchtkwaliteit geen belemmeringen zijn voor de realisatie van de met dit bestemmingsplan beoogde ontwikkeling Externe veiligheid Wettelijk kader Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals milieurisicoʹs, transportrisicoʹs en risicoʹs die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden. In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, berekend te worden. Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De normstelling heeft de status van een grenswaarde die niet overschreden mag worden. Voor bestaande situaties wordt het niveau van 10 5 per jaar als grenswaarde gehanteerd, 10 6 per jaar geldt als richtwaarde. Voor nieuwe situaties geldt een grenswaarde van 10 6 per jaar. Een richtwaarde is daarbij niet van toepassing. Het GR kan worden beschouwd als de maat van maatschappelijke ontwrichting in geval van een calamiteit (en drukt dus de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit). De normstelling heeft de status van een oriënterende waarde. Deze waarde is geen vastgestelde wettelijke norm. Desondanks hebben overheden en betrokken private instellingen een inspanningsverplichting om te voldoen aan deze oriënterende waarde en dient een toename van het GR bestuurlijk te worden verantwoord. vaststelling bestemmingsplan 43

48 Regelgeving transport van gevaarlijke stoffen over wegen, water en spoor De regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen over openbare wegen, water en spoorwegen is neergelegd in de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Stc. 137, 2008). Deze circulaire kan worden beschouwd als voorloper van een eventuele wettelijke verankering van de risiconormen. Wanneer de nieuwe wetgeving van kracht is wordt de circulaire ingetrokken. Regelgeving transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De normstelling is in lijn met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), dat op 27 oktober 2004 in werking is getreden. Voor ruimtelijke plannen in de omgeving van leidingen met een externe veiligheidscontour is het Bevb van toepassing. Op grond van dit besluit dienen plannen te worden getoetst aan de grens en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (PR) en de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico (GR). Voor het PR geldt dat er binnen de risicocontour van 10 6 geen kwetsbare objecten mogen worden gerealiseerd. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Voor het GR geldt, indien er kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten binnen het invloedsgebied liggen, een verantwoordingsplicht voor het bevoegd gezag. Onderzoek Zoals eerder is beschreven betreft het uitgangspunt de realisatie van een hotel met restaurant en congres en vergaderfaciliteiten. De oppervlakte van de functies zonder het hotelgedeelte betreft circa m 2. Daarnaast wordt in het hotel ruimte geboden aan 111 kamers. In de regelgeving worden hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan m 2 gezien als kwetsbaar object. In of nabij het plangebied zijn de volgende transportroutes gelegen: Rijksweg A12; Spoorlijn Utrecht Arnhem; Ondergrondse hogedruk K1 brandstofleiding. De tankstations langs de Woudenbergseweg op relatief grote afstand van de planlocatie verkopen geen van allen LPG. Het aspect externe veiligheid in relatie tot de ontwikkelingen in dit plan speelt daarom geen rol. In het onderstaande gedeelte volgt per risicobron een korte beschrijving van de situatie en de invloed van de bron op het PR en het GR. Rijksweg A12 De risiconiveaus langs de Rijksweg A12 zijn afkomstig uit de eindrapportage Voorstel Basisnet weg, d.d. oktober Met de invoering van het Basisnet gaat voor de PR vaststelling bestemmingsplan

49 contour een maximum gelden. De maximale hoeveelheid risico wordt aangegeven met de ligging van de zogenoemde PR max. Afgesproken wordt dat de risicoʹs van het vervoer binnen de maximale risicoʹs blijven. De PR 10 6 contour mag dus niet buiten de PR max komen te liggen. De PR max vormt behalve de grens van de gebruiksruimte voor het vervoer ook de grens van de veiligheidszone. Binnen deze zone mogen geen kwetsbare functies zoals het onderhavige hotel worden gerealiseerd. Voor wegvakken zonder veiligheidszone geldt ook een PR max. Deze wordt uitgedrukt in de 10 7 contour. Ook voor deze wegvakken geldt dat het vervoer de PR max uitgedrukt in 10 7 in principe niet mag overschrijden. In geval van overschrijding van de 10 7 geldt een bestuurlijke afweging op rijksniveau. Op grond van het Basisnet weg komt langs de Rijksweg A12 de PR 10 6 contour niet voor. De PR 10 7 contour is op een afstand van 82 m uit het hart van de weg gelegen. Omdat de nieuwbouw van het hotel op een afstand van ruim 150 m uit het hart van de weg is gelegen leidt het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Rijksweg A12 voor wat betreft het PR niet tot belemmeringen. Over de Rijksweg A12 worden brandbare vloeistoffen getransporteerd. Langs dergelijke wegen geldt een zogenoemd Plasbrand Aandachts Gebied (PAG). Deze PAG heeft een breedte van 30 m en wordt gemeten vanuit de rand van de rijweg. Omdat de bouw van het hotel plaatsvindt buiten deze zone leidt dit niet tot belemmeringen. In de rapportage van het Basisnet weg is aangegeven dat het GR langs het betrokken gedeelte van de Rijksweg A12 lager is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. De nieuwbouw van het hotel vindt nog juist plaats binnen het invloedsgebied van 200 m langs de Rijksweg A12. Gezien deze afstand kan worden geconcludeerd dat de realisatie van het hotel niet leidt tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde. N226 Gelet op het gestelde in de rapportage externe veiligheid, zoals opgenomen als Bijlage 5 bij deze toelichting en overwegende dat: het plaatsgebonden risico geen belemmering vormt; het groepsrisico niet hoger is dan 10% van de oriëntatiewaarde in de toekomstige situatie: er voldoende primaire en secundaire bluswatervoorzieningen aanwezig zijn; voldoende opstelplaatsen voor de hulpdiensten worden gerealiseerd; er voldoende vluchtwegen aanwezig zijn om in geval van een calamiteit het gebied te ontvluchten, vormt het transport van gevaarlijke stoffen over de N226 geen knelpunt voor de realisatie van het hotel. Spoorlijn Utrecht Arnhem In het document eindrapport Basisnet spoor is aangegeven dat over het spoor van Utrecht naar Arnhem geen transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het aspect externe veiligheid langs deze transportroute speelt dan ook geen rol. vaststelling bestemmingsplan 45

50 Ondergrondse hogedruk K1 brandstofleiding Ten noorden van de Tuindorpweg is een ondergrondse hogedruk brandstofleiding gelegen met een diameter van 8 inch en een druk van 80 bar. In artikel 14, lid 1 van het Bevb is voorgeschreven dat een belemmeringenstrook ten behoeve van het onderhoud van de buisleiding, in het bestemmingsplan moet worden opgenomen en dat deze belemmeringenstrook minimaal 5 meter aan weerzijden van een buisleiding, gemeten vanuit het hart van de buisleiding, moet bedragen. In de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) is een uitzondering opgenomen voor buisleidingen voor aardgas met een druk tussen 1600 en 4000 kpa (dit is gelijk aan 16 bar en 40 bar). Hier geldt een minimale belemmeringenstrook van 4 meter. Voor de leiding ten noorden van de Tuindorpweg geldt vanuit het Bevb dus een bebouwingsafstand van 5 meter, welke niet in het plan is gelegen. In de brief van 28 juli 2009 van het RIVM aan het ministerie van VROM (Consequentieonderzoek transportleidingen met brandbare vloeistoffen van de K1,K2 en K3 categorie) staat dat voor K1 leidingen het aantal van 10 slachtoffers niet wordt gehaald voor dichtheden tot 255 personen per hectare buiten de PR contour van 10 6 per jaar (36 inch, 100 bar). Bij bebouwing buiten de PR 10 6 contour is er in deze gevallen geen sprake van groepsrisico. In de brief is ook een conservatieve afstandentabel te vinden die aangeeft dat bij een 8 inch buisleiding met een ontwerpdruk van 80 bar een PR contour bestaat van 12 meter. Het bouwplan wordt buiten de contour van 12 meter gesitueerd, waardoor geen belemmeringen bestaan. Conclusie In de nabijheid van het hotel met aanverwante faciliteiten bevinden zich enkele risicobronnen. Het betreft met name de Rijksweg A12 en de ondergrondse hogedruk K1 brandstofleiding. Van beide risicobronnen is geconcludeerd dat de grenswaarde van het PR niet wordt overschreden. Daarnaast is voor beide risicobronnen geconcludeerd dat de bouw van het hotel niet leidt tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde en dat het GR niet of nauwelijks toeneemt. Het aspect externe veiligheid leidt om deze reden niet tot belemmeringen Flora en fauna Wettelijk kader De Flora en faunawet (Ffw) regelt de bescherming van plant en diersoorten. Tegelijkertijd vormt deze wet de implementatie van Europese en internationale verplichtingen. De wet vervangt diverse wetten die voorheen betrekking hadden op de bescherming van dier en plantsoorten. Uitgangspunt van de Ffw is het nee, tenzij principe. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten 46 vaststelling bestemmingsplan

51 of verstoren van beschermde dier en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings of vaste rust en verblijfsplaatsen. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Deze werkzaamheden zijn in het Besluit vrijstelling dier en plantsoorten geregeld. Daarin zijn tevens de beschermde soorten gecategoriseerd. Aan deze vrijstelling zijn geen aanvullende voorwaarden verbonden. Wel geldt dat in alle gevallen de zorgplicht voor de instandhouding en bescherming van natuurwaarden in acht moet worden genomen. De zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan beschermde soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Voor zover vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV). Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien: geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort; er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling); er geen alternatief is. Bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat. In het uiterste geval behoort verlening van vrijstelling niet tot de mogelijkheden. In dat geval zal bij de ruimtelijke besluitvorming moeten worden geconcludeerd dat de voorgenomen ingreep geen doorgang zal kunnen vinden. Aanwezige natuurwaarden Het projectgebied zelf vormt geen onderdeel van de ecologische hoofdstructuur. Wel is de zone langs het spoor en de A12 aangewezen als ecologische verbindingszone. Het gebied vormt de overgang van het groen in de kernen naar de omliggende natuurgebieden van de Utrechtse Heuvelrug. Wat betreft de natuurwaarden is van belang dat met name de noord en oostrand van het terrein als ecologisch waardevol kan worden aangemerkt. Aan deze randen van het terrein staat een aantal grote beuken en eiken. Deze hoge bomen kunnen mogelijk dienen als broedplaats voor vogels en als verblijfsplaats en foerageergebied voor vleermuizen. Het grasveld onder de bomen is hier voedselarm en bezit een kruidenrijke vegetatie. De rest van het terrein is voor een groot deel verhard en op enkele plekken vindt opslag van oude materialen zoals autowrakken plaats. De sloot nabij het spoor ten zuiden van het projectgebied is een potentieel leefgebied voor amfibieën en reptielen. De bomenrij aan de oostzijde en de sloot nabij het spoor maken geen onderdeel uit van het plangebied. Er moet voorkomen worden dat vogels, vleermuizen en andere dieren worden gehinderd door verlichting. De locatie is gelegen langs een ecologische verbinding, de dieren blijven niet op deze verbinding, maar gebruiken ook naastgelegen gebieden. Eventuele verlichting vaststelling bestemmingsplan 47

52 van gevels en bomen kan hinder vormen voor de aanwezige fauna. Het totale oppervlak verharding neemt als gevolg van de bouw van het nieuwe hotel niet toe. Ook worden de ecologisch waardevolle randen van het terrein door de nieuwbouw niet aangetast. De brede groene berm met sloot langs het spoor blijft als ecologische corridor intact. Als gevolg van het bouwplan blijven de ecologische waardevolle delen bewaard, zodat geen nadelige ecologische effecten zijn te verwachten. Van belang is dat de eiken en beuken aan de Tuindorpweg behouden blijven. Bij de invulling van de eerder genoemde groene berm kan gedacht worden aan extensief gras en bijvoorbeeld een bloemenweide, welke past bij de uitstraling van het monument. Onderzoek Op 5 december 2011 is een natuuronderzoek uitgevoerd, zie hiervoor ook Bijlage 6. Doormiddel van een verkennend veldonderzoek door een ecoloog is op basis van terreinkenmerken en biotoopvoorkeuren van soorten een expert judgement gemaakt van de potentie van het gebied voor beschermde soorten. De resultaten van dit onderzoek zijn hierna opgenomen: Vaatplanten Er zijn tijdens het veldonderzoek geen beschermde soorten vaatplanten in het plangebied aangetroffen. Deze zijn hier, vanwege het ontbreken van specifieke biotoop, ook niet te verwachten. Effecten op beschermde plantensoorten kunnen derhalve worden uitgesloten. Vogels In het plangebied zijn geen vogels met vaste rust of verblijfplaats aangetroffen. De te slopen schuur en het te restaureren voormalige koffiehuis bieden ook geen geschikte mogelijkheden voor soorten als uilen, zwaluwen en huismussen. De aanwezigheid van vogels met een jaarrond beschermde vaste rust en verblijfplaats kan derhalve uitgesloten worden. In het struweel en de bomen rondom de gebouwen kunnen wel algemeen voorkomende broedvogels voorkomen. Tijdens het veldbezoek zijn vink, merel en houtduif waargenomen. Het verwijderen van struweel en het kappen van bomen dient derhalve buiten het broedseizoen van vogels plaats te vinden. Zoogdieren In het plangebied zijn geen strikt beschermde soorten grondgebonden zoogdieren aangetroffen. Er zijn geen (sporen van) steenmarters, boommarters, dassen of eekhoorns aangetroffen. Deze zijn hier, vanwege het ontbreken van specifieke biotoop en gezien de ligging in stedelijk gebied, ook niet te verwachten. Mogelijk komen wel algemeen voorkomende muizensoorten of soorten als de egel in het plangebied voor. Dit betreft algemeen beschermde soorten waarvoor een vrijstelling van de verbodsbepalingen uit de Ffw geldt. 48 vaststelling bestemmingsplan

53 De gebouwen in het plangebied hebben geen potentie als vaste rust en verblijfplaats voor vleermuizen. De gebouwen bevatten geen spouwmuren en geen dakbeschot waar vleermuizen in of achter kunnen kruipen. Tijdens het onderzoek zijn geen (sporen van) vleermuizen in de gebouwen aangetroffen. De bomen in het plangebied bevatten geen holtes, scheuren of loshangend schors, in de bomen zijn derhalve geen mogelijkheden voor vaste rust en verblijfplaatsen voor vleermuizen. De bomenrijen lans de randen van het plangebied kunnen door vleermuizen worden gebruikt als vliegroute of foerageergebied. Op grond van de Ffw mag de functionaliteit van het leefgebied niet in gevaar komen door een ingreep. Een aantal bomen langs het plangebied wordt gekapt. Via de bomenrijen aan de andere zijden van het plangebied zijn aangrenzende foerageergebieden te bereiken. Bovendien is er in de directe omgeving ruim voldoende foerageergebieden voor vleermuizen, zoals tuinen, bosjes, parken en andere groengebieden. Het kappen van de bomen leidt niet tot het overtreden van verbodsbepalingen uit de Ffw ten aanzien van vleermuizen. Reptielen, amfibieën en vissen Alleen langs de zuidrand van het plangebied is een sloot gelegen langs het spoor. Verder ontbreekt oppervlaktewater dat kan dienen als leefgebied voor reptielen, amfibieën en vissen. De sloot is niet geschikt als leefgebied voor beschermde vissoorten. Wel zou hier de algemeen beschermde amfibiesoort bruine kikker voor kunnen komen. De sloot maakt echter geen onderdeel uit van het plangebied en wordt door de voorgenomen ontwikkeling niet aangetast. Andere beschermde soorten reptielen en amfibieën, zoals hazelwormen, zandhagedissen en rugstreeppadden zijn niet te verwachten in het plangebied, vanwege het ontbreken van specifieke biotoop in het plangebied. Ongewervelden In het plangebied zijn tijdens het veldonderzoek geen beschermde soorten ongewervelden aangetroffen. Beschermde soorten zijn gebonden aan specifieke biotopen, zoals moerassen, heidegebieden schraalgraslanden. In het plangebied ontbreekt specifieke biotoop voor beschermde ongewervelden. De aanwezigheid van deze soorten is daarom uit te sluiten. Bomeneffectanalyse Op 21 juli 2010 is een Bomeneffectanalyse (BEA) uitgevoerd, zie hiervoor ook Bijlage 7 van deze toelichting. De initiatiefnemer heeft als ambitie zoveel mogelijk bomen in het gebied te handhaven. De BEA is uitgevoerd bij 33 bomen in het plangebied ʹGrote Bloemheuvelʹ. Eén boom bleek bij uitvoer van de BEA dood te zijn, deze is verder buiten beschouwing gelaten. Op tien bomen is de invloed van de werkzaamheden zeer negatief. Deze bomen kunnen met het huidige ontwerp niet behouden blijven. Op negen bomen is de invloed negatief en op dertien bomen licht negatief. De bomen waarop de werkzaamheden een licht negatieve invloed hebben, kunnen met algemene boombeschermingsmaatregelen worden behouden. Voor de bomen waarvoor de invloed negatief is, zijn ook specifieke maatregelen nodig, deze zijn uitgebreid omschreven in vaststelling bestemmingsplan 49

54 de BEA. Conclusie In het plangebied komen overwegend algemeen beschermde soorten voor, waarvoor een vrijstelling van de verbodsbepalingen uit de Ffw geldt. Alleen broedvogels en vleermuizen zijn zwaarder beschermde soorten. Ingrepen waarbij nesten van vogels wordt aangetast, zoals het verwijderen van struweel en het kappen van bomen, dienen derhalve buiten het broedseizoen plaats te vinden. Voor vleermuizen geldt dat de ingrepen niet leiden tot het aantasten van de functionaliteit van het gebied voor de vleermuizen. Vliegroutes en foerageergebieden worden niet dusdanig aangetast dat er geen uitwijkmogelijkheden meer aanwezig zijn. Voor de voorgenomen ontwikkeling is geen ontheffing op grond van de Ffw noodzakelijk. Het aspect Flora en fauna levert geen belemmeringen op voor de realisatie van de ontwikkeling Bodem Verkennend bodemonderzoek Op grond van de Woningwet en de bouwverordening dient voor elke individuele bouwlocatie aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor de beoogde bebouwing, alvorens een omgevingsvergunning verleend kan worden. Daartoe is een verkennend bodemonderzoek ter plaatse uitgevoerd conform de NEN 5740 (zie Bijlage 8 Bodemonderzoek ʹHotel Maarsbergenʹ). Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat de grond ter plaatse licht verontreinigd is met EOX, PAK en minerale olie. De aangetroffen waarden geven geen aanleiding tot nader onderzoek aangezien de toetsingswaarden niet worden overschreden. Ter plekke van het zuidelijk terreindeel overschrijdt de concentratie minerale olie in de boven en ondergrond de streefwaarde. Omdat zintuiglijk geen verontreiniging met olie is aangetroffen, wordt aangenomen dat deze verontreiniging homogeen is verdeeld. In de boven en ondergrond ter plekke van alle deellocaties overschrijdt de concentratie minerale olie minimaal de achtergrondwaarde grond. Omdat zintuiglijk geen verontreiniging met olie is aangetroffen, wordt aangenomen dat deze verontreiniging homogeen verdeeld is. In het fundatie materiaal is een sterke verontreiniging met PAK totaal en een matige verontreiniging met minerale olie aangetroffen. Het fundatiemateriaal is geen bodem; er hoeft daarom geen nader onderzoek plaats te vinden. Wel dient bij het afvoeren van het materiaal rekening te worden gehouden met de aangetroffen interventiewaarde overschrijding van het fundatiemateriaal. Ter plaatse van de voormalige spoelplaats van de veewagens is ter plaatse van monster M42 een tussenwaarde overschrijding met koper aangetroffen. De tussenwaarde overschrijding geeft aanleiding tot nader onderzoek. De toetsingswaarden voor grond, ½(AW2000 +I); ½(S +I), worden namelijk overschreden. 50 vaststelling bestemmingsplan

55 Samenvattend kan worden geconcludeerd dat: er nader onderzoek dient te worden uitgevoerd naar de verontreiniging met koper ter plekke van de voormalige spoelplaats van veewagens, de resultaten van dit onderzoek worden hierna besproken; bij afvoeren van het fundatiemateriaal rekening dient te worden gehouden met de sterke PAK en matige minerale olieverontreiniging; de kwaliteit van de onderzochte bodem van de overige locaties geen belemmering vormt voor het voorgenomen gebruik. Indien het niet mogelijk is om bij de ontwikkeling van de locatie met een gesloten grondbalans te werken, dient grond van de locatie afgevoerd te worden. Alvorens dit materiaal elders toegepast kan worden, dient een partijkeuring conform het Besluit bodemkwaliteit uitgevoerd te worden. Mogelijk kan in overleg met de gemeente een toepassing worden gezocht in het kader van actief bodembeheer. Aanvullend onderzoek kopervervuiling Gezien de aanbevelingen uit het verkennend bodemonderzoek is een aanvullend (nader) onderzoek uitgevoerd met als doel de aard en omvang te bepalen van de aangetroffen matige verontreiniging met koper. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 9 bij deze toelichting. De omvang van de grondverontreiniging rond boring 42 is globaal vastgelegd. Er is geen interventiewaarde overschrijding gemeten. Het traject van circa 0 tot 0,6 m mv is matig verontreinigd. De grondverontreiniging bevindt zich in de bodemlaag 0 0,6 m mv. Op basis van het verontreinigde volume van zowel grond als grondwater (het volumecriterium voor een ernstig geval van bodemverontreiniging bedraagt 25 m³ verontreinigde grond en 100 m³ bodemvolume grondwater met concentraties van één of meerdere stoffen groter dan de interventiewaarde) is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging, de interventiewaarde wordt niet overschreden. De matige verontreiniging is ingeperkt en aan de zuidzijde tot op de perceelsgrens/insteek spoorsloot vastgesteld. Conclusie De verontreiniging hoeft vanuit de Wet bodembescherming niet gesaneerd te worden omdat het geen ernstig geval betreft. De bodemkwaliteit levert geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan. vaststelling bestemmingsplan 51

56 5.1.6 Bedrijven en milieuzonering Milieuzonering Hotels en restaurants kunnen milieuoverlast veroorzaken voor andere functies in de nabijheid. In de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009) zijn diverse bedrijfsactiviteiten ingedeeld in milieucategorieën. Hotels en restaurants zijn daarbij beide aangeduid als milieucategorie 1. Voor deze categorie geldt een afstand van 10 meter ten opzichte van milieugevoelige functie. De kortste afstand tussen het hotel en een woning aan de Tuindorpweg, bedraagt circa 5 meter. De VNG publicatie gaat uit van een woonmilieu rustige woonwijk, echter is onderhavig plan niet gelegen in een rustige woonwijk maar in gemengd gebied. De milieuzonering (afstand 5 meter) wordt in dit gemengde gebied uit milieuhygiënisch oogpunt acceptabel geacht. De bevoorrading aan de westzijde van het hotel kan eventueel overlast veroorzaken voor de woningen aan de Tuindorpweg. Hier zullen voorzieningen worden getroffen om de overlast te beperken. Er is een akoestisch onderzoek verricht (zie Bijlage 10) waarbij de geluidsbelasting op de nabijgelegen geluidgevoelige bestemmingen (woningen) is berekend. Met name parkeeractiviteiten en een inschatting van de geluidsproductie van technische installaties zijn berekend. De resultaten van de hierboven genoemde berekening voldoen aan de gestelde normen voor wat betreft het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en het maximaal geluidsniveau en kan voor wat betreft de indirecte hinder het binnenniveau van 35 db(a) worden gegarandeerd en zullen daardoor geen beletsel vormen voor het succesvol doorlopen van de ruimtelijke procedure. Activiteitenbesluit Aangenomen wordt dat het toekomstige hotel zal vallen onder het Activiteitenbesluit, daarom is een milieuvergunning niet noodzakelijk. Ten aanzien van de laad en lostijden kan strijdigheid ontstaan met het Activiteitenbesluit. Eventueel zullen nadere randvoorwaarden over vaste laad en lostijden ten behoeve van de bevoorrading gesteld worden bij de activiteitenmelding van het hotel, waardoor wordt voldaan de eisen gesteld in het Activiteitenbesluit. In het Activiteitenbesluit zijn voorschriften opgenomen over de afvoer van bakdampen (afkomstig van een restaurant). Daarom dient rekening worden gehouden met de afvoer van gassen en dampen tot een hoogte van twee meter boven de hoogste daklijn van gebouwen binnen 25 meter van de uitmonding. In het gebouwontwerp moet hier aandacht aan worden besteed. Eventueel kan met technische voorzieningen (bijvoorbeeld een ontgeuringsinstallatie) een vergelijkbare, acceptabele situatie worden bereikt Duurzaamheid De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft milieubeleid. In het Milieubeleidsplan Natuurlijk 52 vaststelling bestemmingsplan

57 Duurzaam zijn milieuambities beschreven. In het milieubeleidsplan staan vier pijlers centraal: Duurzaamheid; gemeentelijke interne duurzaamheidzorg; klimaat, energie en duurzaam bouwen; kwaliteit van de leefomgeving. Naast duurzaamheid zijn vooral pijler 3 en 4 zijn van belang voor dit bestemmingsplan. Deze pijlers stellen eisen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Pijler 3 gaat over duurzaam bouwen op gebouwniveau. Duurzaam bouwen is een manier van bouwen waarbij het milieu minder wordt belast, er een goede leefkwaliteit wordt gerealiseerd en het gebouw een lange levensduur heeft (bijvoorbeeld door flexibiliteit of goede materiaalkeuze). De gemeente werkt hiervoor met het instrument GPR Gebouw. Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie. Bij zogenaamde kansrijke projecten, waarbij bijvoorbeeld meer dan 50 woningen gebouwd worden, waar de gemeente een grondpositie heeft of bij utiliteitsbouw > 1000m2, geldt GPR is minimaal 8. Daarnaast geldt in alle gevallen de ambitie te bouwen met een 25% scherpere EPC dan de wettelijke EPC norm van 0,6, namelijk 0,45. Streven is door gebruik van duurzame materiaal dit bouwplan aan de gemeentelijke ambities te laten voldoen. Voor hotels is het instrument Greencalc+ beter geschikt dan het instrument GPR Gebouw. Een GPR score van 8 komt overeen met een Greencalc+ score van 250. Pijler 4 gaat over gebiedsgericht milieubeleid. Gebiedsgericht milieubeleid betekent dat er niet overal dezelfde milieunorm wordt nagestreefd, de milieukwaliteit wordt gekozen die past bij het karakter van een gebied. Hiertoe zijn er voor de gemeente acht gebiedstypen met bijbehorende ambities (milieukwaliteitsprofielen) opgesteld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden deze milieukwaliteitsprofielen toegepast. De gebiedstypen voor dit bestemmingsplan zijn ʹKantoren en publieksintensieve voorzieningenʹ en ʹverkeersassenʹ. Beoogde toepassing project Belangrijke pijler van het plan in het zo veel mogelijk handhaven van het bestaande monumentaal groen, en het versterken daarvan indien dit nodig geacht wordt. Het binnengebied wordt natuurlijk en groen ingericht, waarbij parkeren op het maaiveld zoveel mogelijk wordt beperkt. Stationskoffiehuis De Grote Bloemheuvel zal worden gerestaureerd waarbij getracht wordt zoveel mogelijk de geldende normen qua gebouwprestatie voor nieuwbouw te benaderen, zonder daarbij de authenticiteit van het pand aan te tasten. Op gebouwniveau zal uiteraard worden voldaan aan alle geldende eisen voor wat betreft energie en gebouwprestatie conform huidige wetgeving, waarbij de ambitie is om qua energieprestatie duidelijk beter te presteren dan de geldende EPC van 1,8 voor Logiesfuncties en 2,0 voor bijeenkomstfunctie. Qua materialisering worden natuurlijke materialen toegepast om zoveel mogelijk aan te sluiten op de bosrijke omgeving van het hotel. vaststelling bestemmingsplan 53

58 De gevel van het nieuw te bouwen deel zal grotendeels bestaan uit hout, en gedeeltelijk baksteen. Bij nadere selectie van deze materialen zullen duurzaamheids en productieaspecten met zorg worden voorgeschreven. 5.2 Archeologische en cultuurhistorische waarden Wettelijk kader Wet op de archeologische monumentenzorg In de Wet op de archeologische monumentenzorg (2007) zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen, waarbij in beginsel geldt: de veroorzaker betaalt. Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van het bodemarchief in situ (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Nota Belvedère In de Nota Belvedère; Beleidsnota over de relatie cultuurhistorie en ruimtelijke inrichting (1999) is door het rijk een visie gegeven op de wijze waarop met de cultuurhistorische kwaliteiten van gebieden en objecten in de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling in Nederland kan worden omgegaan. Het behoud en de benutting van het cultureel erfgoed is van grote betekenis omdat het kwaliteit toevoegt aan de culturele dimensie van de ruimtelijke inrichting. De voornaamste opgave is dan ook het vinden van een verantwoord evenwicht tussen de diverse ruimtelijke opgaven en de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten. Onderzoek Op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) zijn ter plaatse van het gebied geen archeologische monumenten aangewezen die nadere bescherming behoeven. Op de beleidsadvieskaart Archeologie is het plangebied gekarteerd als gebied met lage archeologische (verwachtings)waarde Op basis van de huidige archeologische kennis is de trefkans op archeologische sporen en vondsten gering. Dit betekent echter niet dat er geen belangrijke archeologische vindplaatsen in de bodem aanwezig zijn. Om meer inzicht te krijgen in de archeologische waarde van het gebied is door RAAP een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd, bestaande uit een bureau en een inventariserend veldonderzoek (november 2005, zie Bijlage 11 bij deze toelichting). Op basis van het bureauonderzoek is een hoge archeologische verwachtingswaarde verondersteld. Tijdens het veldonderzoek zijn geen aanwijzingen gevonden die duiden op de aanwezigheid van vindplaatsen. Het bodemtype en de reeds aanzienlijke verstoring van de bodem geven tevens geen aanleiding een archeologische vindplaats te vermoeden. Een vervolgonderzoek is niet benodigd. 54 vaststelling bestemmingsplan

59 Monument stationskoffiehuis ʹDe Grote Bloemheuvelʹ Aan de Woudenbergseweg, huisnummer 3, bevindt zich het voormalige stationskoffiehuis ʹDe Grote Bloemheuvelʹ. Het stationskoffiehuis is op 26 april 2002 bij besluit aangewezen als een rijksmonument als bedoeld in de Monumentenwet 1988 (zie Bijlage 12). De vroegere boerderij, annex horecagelegenheid, is van algemeen belang vanwege onder andere de architectonische waarde als een zeldzaam voorbeeld van een 18e Eeuwes driebeukige hallehuis boerderij. Links achter de boerderij staat een varkensstal van betrekkelijk recente datum. Daarnaast heeft het gebouw cultuurhistorische waarde vanwege de aan het gebouw afleesbare ontwikkeling van het ontstaan van een nevenfunctie. Deze nevenfunctie in de vorm van een horecagelegenheid komt voort uit de ligging ten opzichte van landwegen en het voorheen nabij gelegen station. Tevens vormt het gebouw een belangrijke geschiedkundige en visuele ensemble met zowel kasteel Maarsbergen als de hofstede Klein Bloemheuvel, de NH kerk en de voormalige Merseberch school. De bebouwing bevindt zich in een vervallen staat en staat momenteel leeg. Een deel van het stationskoffiehuis is ingestort. Bij de ontwikkeling van ʹGrote Bloemheuvelʹ wordt het bestaande monument gerenoveerd en gerestaureerd. Het voormalige stationskoffiehuis zal in de toekomst worden gebruikt als restaurant. Daarnaast zijn ook conferentiezalen voorzien. Door de vestiging van het restaurant in het monument wordt de oude horecafunctie in ere hersteld. Conclusie Er is in de planvorming voldoende rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. Zo wordt een vervallen monumentaal pand gerenoveerd en hergebruikt als etablissement. Ook wordt de positie van het pand en de samenhang met de omgeving versterkt. Vanuit het aspect Archeologie en cultuurhistorie bestaan geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling. 5.3 Watertoets Wettelijk kader Nationaal Bestuursakkoord Water In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21e eeuw vastgelegd. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen en het verminderen van wateroverlast. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen. In 2008 is het NBW geactualiseerd met als doel de watersystemen in 2015 op orde te krijgen, vooral op het gebied van wateroverlast en watertekort. Watertoets In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen. De watertoets is het proces van vroegtijdig informeren, adviseren en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van dit nieuwe instrument is waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet in beschouwing worden vaststelling bestemmingsplan 55

60 genomen als het gaat om waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Uitvoering van de watertoets betekent in feite dat de gemeente en de waterbeheerder samenwerken bij het uitwerken van ruimtelijke plannen, zodat problemen in het gebied zelf en de omgeving worden voorkomen. De watertoets is sinds 2003 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening 1985 (Bro 1985) en is overgenomen in het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en hiermee verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Milieubeleidsplan gemeente Utrechtse Heuvelrug In het Milieubeleidsplan van de gemeente is als duurzaamheidsdoelstelling opgenomen om oppervlaktewater zichtbaar te maken en schoon te houden, regenwater vast te houden en grondwater te beschermen. Als concreet project is genoemd dat regenwater niet meer wordt afgevoerd via het riool, maar waar mogelijk opgevangen en vastgehouden in de openbare ruimte. Wel is daarbij aangetekend dat afkoppelen niet altijd kan, omdat het risico van grondwatervervuiling moet worden voorkomen en de bodem hiervoor niet overal geschikt is. Onderzoek Het freatisch grondwater bevindt zich ter plaatse van het projectgebied op een diepte van circa 2 meter beneden maaiveld. Het gestuwde pakket van de Utrechtse Heuvelrug strekt tot circa 65 meter onder het maaiveld en is opgebouwd uit voornamelijk matig fijn tot matig grof zand. Daaronder bevindt zich een watervoerend pakket tot een diepte van circa 120 meter minus NAP. Het plangebied ligt in een groot infiltratiegebied als onderdeel van de Utrechtse Heuvelrug. Door de opbouw van de bodem kan het regenwater binnen het projectgebied goed infiltreren. Hierbij is ook de ligging in het subtop gebied van belang. Dit houdt in dat het gebied van belang is voor grondwaterafhankelijke natuur (zie paragraaf 4.2.2). Ter plaatse van het toekomstige hotel geldt een grondwatertrap III. In de Grondwatervisie voor de Utrechtse Heuvelrug is gesteld dat de gebruikscategorie bedrijven en kantoren vooral risicoʹs kunnen geven voor immissie van nitraat, bestrijdingsmiddel, PAK en zware metalen. Een hotel valt binnen de gebruikscategorie bedrijven en kantoren. Op de kaart met de visie op ruimtelijke ontwikkelingen geldt voor projectgebied het advies ʹnee, tenzijʹ voor alle gebruikscategorieën, behalve natuur. Andere gebruikerscategorieën dan natuur zijn niet toegestaan tenzij de immissies in het grondwater kunnen worden voorkomen. Er is een convenant opgesteld waardoor infiltratie op eigen terrein mogelijk wordt gemaakt als wordt voldaan aan de eisen van het convenant en de leidraad afkoppelen. Voor afspoelend hemelwater van de parkeerterreinen zal er bijvoorbeeld een extra zuivering moeten plaatsvinden. Indien er geïnfiltreerd wordt, dient dit plaats te vinden op de minder verontreinigde locaties, zodat verontreiniging van het grondwater wordt voorkomen. Afvoer naar sloten is toegestaan, hiervoor geldt dezelfde voorwaarde. Onder de zuidvleugel met de hotelkamers komt een half verdiepte parkeergarage. De bodem van de parkeergarage ligt op een diepte van 1,9 meter onder het maaiveld om het effect op het grondwater te minimaliseren. Bij de noordvleugel van de nieuwbouw zal tot een diepte van 2,5 meter ondergronds gebouwd worden ten behoeve van een kelder. Voor de kelder zal gebruik gemaakt worden van een waterdichte bak. Ten behoeve van de bouw van de kelder 56 vaststelling bestemmingsplan

61 zal een tijdelijke grondwaterstandverlaging plaats moeten vinden. Hiermee zal tijdens de bouw van het hotel een tijdelijk negatief effect optreden op de waterhuishouding van het gebied. Hiervoor zal bij de provincie Utrecht een vergunning worden aangevraagd. In de brede groene berm ten noorden van het spoor ligt een sloot die tijdens droge perioden droog valt. Deze spoorsloot vormt een belangrijke ontwateringssloot. Afgezien van deze sloot, die buiten het plangebied is gelegen, zijn verder geen watergangen of waterbouwkundige werken aanwezig. Het hemelwater wordt niet op het gemeentelijk rioleringsstelsel aangesloten. Het hemelwater dient in eerste instantie op eigen terrein te worden verwerkt. Eventueel kan wel het regenwater dat op de dakvlakken terecht komt afgekoppeld worden en afgevoerd richting de afwateringssloot nabij het spoor. De toepassing van vegetatiedaken of het hergebruik van regenwater behoort ook tot de mogelijke oplossingen. De waterparagraaf is in het kader van het wettelijk vooroverleg voor advies voorgelegd aan het waterschap Vallei en Veluwe. Binnen het bestemmingsplan is slechts een geringe toevoeging van het verhard oppervlakte mogelijk. In onderstaande tabel is weergegeven wat de hoeveelheid oppervlakteverharding is in de huidige en de toekomstige situatie. Een en ander is tevens weergegeven in onderstaande afbeelding. Bestaande situatie Nieuwe situatie Nieuwe halfverharding Bebouwing m 2 Verhard m m 2 Optioneel terras 40 m 2 Half verhard 540 m 2 Totaal m m m 2 Tabel: oppervlaktes verharding bestaande en nieuwe situatie Op bouwplanniveau neemt het totale verharde oppervlak met circa 30 m 2 toe (zie afbeelding verharding en berekening), exclusief de nieuwe halfverharding à 540 m 2. Zoals uit de afbeelding blijkt wordt een deel van het te verharden oppervlakte gerealiseerd in vorm van halfverharding. De waterdoorlaatbaarheid hiervan zal voldoen aan de door het waterschap hieraan gestelde eisen. Het beleid van Waterschap Vallei en Veluwe stelt compensatie verplicht bij een toename van het verhard oppervlak met meer dan m². De toename van verharding (maximaal 30 m²) blijft hier ruimschoots binnen, ook wanneer de halfverharding geheel als nieuw verhard oppervlak wordt gerekend. De voorkeur gaat uit naar het bergen (op maaiveld) en infiltreren van het hemelwater. Compensatie van het oppervlakte water is daarom niet benodigd. vaststelling bestemmingsplan 57

62 Afbeelding9: verharding plangebied, bestaande situatie (links) en nieuwe situatie (rechts) Conclusie De realisatie van bestemmingsplan ʹGrote Bloemheuvelʹ zal geen (blijvende) nadelige effecten hebben op het (grond)water in het projectgebied en zijn omgeving. De initiatiefnemer zal een vergunning aanvragen voor de tijdelijke verlaging van de grondwaterstand bij de bouw. 5.4 Verkeer en parkeren Milieubeleidsplan Over verkeer en vervoer wordt in het gemeentelijke milieubeleidsplan beschreven dat dit een belangrijk aandeel heeft in de totale CO2 uitstoot, naar schatting meer dan 50%. Doelstelling op dit gebied is om de bijdrage van mobiliteit aan klimaatverandering en het effect op geluiden luchtkwaliteit te verminderen. Het beleid is erop gericht om alternatieven voor de auto, zoals de fiets en openbaar vervoer, zoveel mogelijk te stimuleren. De ambitie is om 1% verduurzaming of besparing van brandstoffen per jaar. Tegelijkertijd wordt erkend dat ingrijpende maatregelen nodig zijn om het openbaar vervoer aantrekkelijk te maken. Onderzoek In het kader van dit bestemmingsplan is een verkeersonderzoek uitgevoerd naar de aspecten verkeer en parkeren. Dit onderzoek is samengevat in een notitie, welke als bijlage 13 is toegevoegd bij dit bestemmingsplan. Hieronder zijn de resultaten opgenomen. Parkeren Parkeren op eigen terrein moet voorkomen dat de omgeving overlast ondervindt van geparkeerde autoʹs. Uitgangspunt is dat een belangrijk deel van de bezoekers gebruik maakt van meerdere faciliteiten, dus dat bezoekers van een conferentie ook gebruik maken van het restaurant en het hotel. 58 vaststelling bestemmingsplan

63 Ten behoeve van het hotel zijn 143 parkeerplaatsen voorzien, inclusief 71 parkeerplaatsen in de parkeergarage onder het hotel. De parkeergarage is te bereiken via een in en uitrit in het midden van de zuidvleugel, aan de noordzijde van het gebouw. De 72 parkeerplaatsen in de open buitenruimte worden rondom de nieuwbouw gelegen. De concentraties bevinden zich langs de Tuindorpweg (42 parkeerplaatsen) en in de zuidoosthoek van het projectgebied (28 parkeerplaatsen). Tevens bevinden zich nog 2 plaatsen bij de goederen toegang aan de westzijde van het gebouw. Het projectgebied wordt centraal ontsloten vanaf de Tuindorpweg (zie afbeeldingen10a en b). Afbeelding 10a: parkeren op eigen terrein, parkeergarage Afbeelding 10b: parkeren op eigen terrein, maaiveld Functie Norm CROW-publicatie 317 (rest bebouwde kom / weinig stedelijk) Hotel, 111 kamers 1*: 2,4 tot 2,6 2*: 4 tot 4,5 3*: 4,7 tot 5,7 4*: 7 tot 8 5*: 10,2 tot 11,8 parkeerplaatsen per 10 hotelkamers Benodigde parkeerplaatsen 27 tot tot tot tot tot 131 Congrescentrum (600 m² bvo) Restaurant (600 m² bvo) 6 tot 11 parkeerplaatsen per 100 m² bvo 14 tot 16 parkeerplaatsen per 100 m² bvo 36 tot tot 96 Bij een 3* hotel met congresruimte en restaurantfunctie geldt een cumulatieve parkeerbalans van 172 parkeerplaatsen. Niet alle parkeerruimte wordt op alle momenten van de dag tot het maximale benut. Conferenties worden in hoofdzaak overdag gehouden, restaurants zijn s avonds drukker dan overdag en bij een hotel is de grootste hoeveelheid parkeerplaatsen s nachts nodig. CROW geeft daarom voor verschillende momenten van de week aanwezigheidspercentages die aangeven hoeveel procent van de ruimte volgens de parkeernorm nodig is. CROW geeft echter de aanwezigheidspercentages alleen voor restaurants en niet voor hotels en conferentieruimten. Daarom hebben we die naar ons beste inzicht zelf ingevuld. Dat heeft geleid tot de volgende aanwezigheidspercentages. vaststelling bestemmingsplan 59

64 Aanwezigheidspercentages Werkdag ochtend Werkdag middag Werkdag avond Werkdag nacht Zaterdag middag Zaterdag avond Zondag middag Hotel 30% 50% 100% 100% 40% 80% 80% Congrescentrum 100% 100% 20% 0% 40% 20% 20% Restaurant 20% 30% 80% 0% 40% 80% 80% Voor de avond en de weekenduren hebben we met opzet de percentages niet te laag genomen, omdat de zalen dan ook gebruikt worden voor private feestelijkheden als bruiloften. Uitgaande van een minimale CROW norm: functie Aantal Max werkdag ochtend werkdag middag werkdag avond werkdag nacht zaterdag middag zaterdag avond zondag middag Hotel 11, ,65 26,09 52,17 52,17 20,87 41,74 41,74 Congrescentrum ,00 36,00 7,20-14,40 7,20 7,20 Restaurant ,80 25,20 67,20-33,60 67,20 67,20 TOTAAL Totaal gewogen 127 Zoals blijkt uit de bovenstaande tabel is het dagdeel werkdag avond maatgevend voor de parkeervraag. Op basis hiervan en van het gemeentelijk beleid om uit te gaan van de minimale CROW norm, zijn 127 parkeerplaatsen noodzakelijk. In dit bestemmingsplan is voorzien in voldoende parkeerplaatsen. Een reële aanname is dat het aanwezigheidspercentage restaurant op werkdagen overdag stijgt van 30% naar 50% en in de avond (maatgevend) van 80% naar 100%. Dat heeft als resultaat dat het totaal gewogen aantal benodigde parkeerplaatsen 143 bedraagt. Ook hier is dagdeel werkdag avond maatgevend. In dit bestemmingsplan is voorzien in 143 parkeerplaatsen, hetgeen met inachtname van het voorgaande voldoende kan worden geacht. Bepalen verkeersaantrekkende werking voorgenomen ontwikkeling De realisatie van het hotel levert een verkeersgeneratie van circa 620 motorvoertuigen voor een gemiddelde weekdag (zie onderstaande tabel). De verkeersgeneratie is bepaald aan de hand van normgetallen uit de CROW publicatie 317 Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie. 60 vaststelling bestemmingsplan

65 Omschrijving Norm CROW-publicatie 317 (rest bebouwde kom / weinig stedelijk) Hotel; 111 kamers 1*: 6,5 tot 7,1 ritten per 10 hotelkamers 2*: 10,2 tot 11,4 ritten per 10 hotelkamers 3*: 13,5 tot 16,4 ritten per 10 hotelkamers 4*: 20,2 tot 23,1 ritten per 10 hotelkamers 5*: 29,5 tot 34,2 ritten per 10 hotelkamers Verkeersgeneratie 72 tot 79 mvt/weekdag 113 tot 127 mvt/weekdag 150 tot 182 mvt/weekdag 224 tot 256 mvt/weekdag 327 tot 380 mvt/weekdag Restaurant met zalencentrum Geen kencijfers bekend, aanname: - 2 ritten per benodigde parkeerplaats (36) voor congres - 4 ritten per benodigde parkeerplaats (84) voor restaurant (bezoekers, zijnde geen hotelgasten) Maximale toename Inclusief reductie* 408 mvt/weekdag 788 mvt/weekdag 590 mvt/weekdag * Voor de berekening van de verkeersgeneratie is uit gegaan van de worstcase situatie, dus is het hoogste kengetal aangehouden voor het hotel. Dit om aan te tonen dat zelfs met een hogere hotelcategorie de verkeersafwikkeling in de maatgevende spitsintensiteit geen belemmering is. Wanneer uitgegaan wordt van een 3* hotel (realistisch scenario) kan men een reductie toepassen van 198 mvt/weekdag. Dit komt dus lager uit: 590 mvt/weekdag. De ervaring leert dat een spitsuurintensiteit circa 8% tot 12% bedraagt van de etmaalintensiteit. De gehele ontwikkeling zorgt voor een verkeerstoename van 788 mvt/etm op het verkeerssysteem. Gelet op de toe te voegen functies zal het verkeer van en naar de locatie zal vooral buiten de spitsuren plaatsvinden. Om die reden is in deze notitie uitgegaan dat de ontwikkeling leidt tot een intensiteitsverhoging van 8% in de spitsuren. Dit betekent dat door de ontwikkeling het verkeer in de ochtend en avondspits toeneemt met maximaal 63 verkeersbewegingen per uur. In de berekeningen is uitgegaan van een realisatie van een 5* hotel. Hoogstwaarschijnlijk wordt het een 3* hotel, waardoor de verkeerstoename ongeveer 200 verkeersbewegingen per weekdag lager is. Al met al is in deze notitie uitgegaan van een worstcase benadering. Verkeersanalyse ontsluitingsstructuur In de huidige situatie is de aansluiting van de Tuindorpweg op de Woudenbergseweg (N226) overvol en leidt met name in de spitstijden tot wachttijden bij de verkeersregelinstallatie. Deze wachttijden worden hoofdzakelijk veroorzaakt door de gelijkvloerse spoorovergang van de Woudenbergseweg met de spoorlijn Utrecht Arnhem. Om dit verkeersprobleem op te lossen zijn twee oplossingsvarianten bedacht. Bij de eerste oplossing wordt de spoorlijn ondertunneld en waarbij de bestaande kruising Tuindorpweg Woudenbergseweg wordt geoptimaliseerd. De andere oplossing is dat de ondertunneling wordt doorgetrokken tot na de kruising Tuindorpweg Woudenbergseweg. De gemeente en ProRail hebben gezamenlijk gekozen voor de tweede variant. Naar verwachting is de tunnel klaar in vaststelling bestemmingsplan 61

66 Variant 2: Verlengde ondertunneling kruising Tuindorpweg Woudenbergseweg In de hiernaast weergegeven afbeelding is de mogelijke nieuwe verkeersstructuur weergegeven, waarbij zowel de spoorlijn als de kruising met de Tuindorpweg wordt ondertunneld. Met de nieuwe verkeersstructuur wordt de huidige aansluiting van de Tuindorpweg met de Woudenburgseweg wordt verplaatst ten noorden van het adres Woudenbergseweg 7. Om de verkeersafwikkeling van de nieuwe situatie in goede banen te leiden wordt een enkelstrooksrotonde met bypass aangelegd. Met de ondertunneling van de spoorlijn wordt eveneens de huidige aansluiting van de Tuindorpweg ondertunneld. Na deze ondertunneling wordt de verkeersfunctie, voor het gedeelte van de Tuindorperweg waar het hotel op wordt ontsloten, afgewaardeerd van een weg met een stroomfunctie van het verkeer uit de kern Maarn richting de Rijksweg A12 naar een lokale ontsluitingsweg voor de aanwezige bebouwing. De voorgenomen ontwikkeling wordt pas gerealiseerd nadat de ondertunnelling van de spoorlijn en de Tuindorpweg is afgerond en opengesteld. Daardoor leidt de ontwikkeling niet tot een extra verslechtering van de bestaande verkeersdruk op de kruising Tuindorpweg met de Woudenbergseweg. De realisatie van het hotel levert een verkeersgeneratie van 788 motorvoertuigen per weekdag. Het extra verkeer op de Tuindorpweg door de verkeersgeneratie vanwege de ontwikkeling wordt grotendeels afgewikkeld via de afgewaardeerde Tuindorpweg naar de nieuwe verkeersstructuur. Het wegprofiel van de afgewaardeerde Tuindorpweg blijft ongewijzigd. Om die reden leidt het extra verkeer op de Tuindorpweg vanwege het hotel niet tot belemmeringen. De nieuwe verkeersstructuur wordt zodanig gedimensioneerd zodat er geen stagnatie optreedt op de nieuwe verkeersstructuur (inclusief turborotonde) en op de aansluiting op de Rijksweg A12. Daarbij wordt vanuit gegaan dat hierbij rekening is gehouden met de realisatie van het hotel. Zodoende leidt de realisatie van het hotel eveneens in de toekomstige situatie niet tot belemmeringen. 62 vaststelling bestemmingsplan