Behoefte en effecten van hotel de Grote Bloemheuvel te Maarsbergen
|
|
- Norbert Koster
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Behoefte en effecten van hotel de Grote Bloemheuvel te Maarsbergen 28 augustus 2015 Definitief (aangepaste versie)
2 Status: Definitief (aangepaste versie) Datum: 28 augustus 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam Team Detailhandel en Leisure: Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Toine Hooft In opdracht van: de heer J.C. van Nuijssenborgh De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2014.A.577 Referentie: 2014.A.577 Nuijssenborgh, Maarsbergen hotel behoefte_d pagina 2
3 Inhoudsopgave Pagina Inleiding 4 1 Contextanalyse en analyse regionale behoefte Landelijke ontwikkelingen hotelmarkt 1.2 Regionale vraag- en aanbodverhoudingen 1.3 Conclusies actuele regionale behoefte (trede 1 Ladder) 1.4 Regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied? (trede 2 Ladder) 2 Ruimtelijk-economische effecten Economische en ruimtelijke impuls 2.2 Effecten op de bestaande structuur, leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat 2.3 Conclusies Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie 22 Bijlage 2: Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie 23 Bijlage 3: Behoefteraming hotels binnen 20 autominuten planlocatie 24 pagina 3
4 Inleiding De heer J.C. van Nuijssenborgh is eigenaar van het perceel van het voormalige stationskoffiehuis 'De Grote Bloemheuvel' aan de Woudenbergseweg te Maarsbergen. Hij is voornemens hier hotel de Grote Bloemheuvel te realiseren met 111 kamers. Naast het hotel maken een restaurant, 600 m² congres- en vergaderfaciliteiten en de restauratie van het stationskoffiehuis (met daarin conferentieruimten, een restaurant en café) deel uit van het concept. De haalbaarheid is door diverse experts getoetst 1 ; de eerste investerings- en exploitatieopzet is samen met hotelconsulenten opgesteld. Het vigerende bestemmingsplan laat geen hotelontwikkeling toe. De gemeente Utrechtse Heuvelrug ondersteunt het plan en wil planologische medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Daarom is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Op het voorontwerp bestemmingsplan is een zienswijze ingediend die de actuele behoefte aan een hotel op deze locatie betwist en aangeeft dat de ontwikkeling ten koste gaat van het Amrâth Hotel Maarsbergen. Vraagstelling De heer Van Nuijssenborgh heeft Bureau Stedelijke Planning verzocht de actuele behoefte en effecten van een hotel op locatie de Grote Bloemheuvel in kaart te brengen, kwantitatief én ruimtelijk-kwalitatief. Dit is een procesvereiste uit artikel lid 2 Bro, ook wel de Ladder voor Duurzame Verstedelijking genoemd. Voor deze notitie is gebruik gemaakt van eerdere rapporten, actuele algemeen beschikbare rapporten, nieuwsberichten en data van de hotelmarkt en de specifieke expertise van Bureau Stedelijke Planning en Ad hoc horecamakelaars. Afbeelding 1: Concept visualisatie hotel de Grote Bloemheuvel Bron: Gemeente Utrechtse Heuvelrug, Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel 1 L. H. J. Groothuis Holding B.V., Grontmij, Horwath HTL pagina 4
5 Procesgang Op 20 maart is de notitie Behoefte en effecten van hotel de Grote Bloemheuvel te Maarsbergen opgeleverd. Gelijktijdig heeft Ad hoc horecamakelaars nog een second opinion verzorgd (20 maart 2015), welke in hoofdlijn de uitkomsten van Bureau Stedelijke Planning onderschrijft. De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft vervolgens de Stec Groep gevraagd een pre- Ladder-scan uit te voeren, waarin een overzicht is gemaakt van de Ladder-risico s. In de mail van 10 juni 2015 stelt de verantwoordelijk ambtenaar (de heer Franke) dat de behoefte niet is aangetoond. Op de punten uit de mail van 10 juni 2015 is door Bureau Stedelijke Planning een reactie geformuleerd (zie mail d.d. 17 juni 2015). Begin juli is evenwel ambtelijk aan burgemeesters en wethouders geadviseerd om het bestemmingsplan niet vast te stellen op grond van artikel van het Bro (de Ladder). Nadien is een aangepaste versie van de Ladder-onderbouwing voorgelegd aan de Stec Groep. Op 12 augustus heeft de Stec Groep in een beknopte notitie per mail gereageerd (aan KuiperCompagnons). Op 19 augustus heeft ondergetekende ook nog contact gehad met de Stec Groep. Slotsom: de Stec Groep stelt dat de Ladderonderbouwing nog steeds enkele Ladder-risico s bevat. Zij raden aan de onderbouwing aan te passen en geheel Ladder-proof te maken (pagina 3 van de brief, onder vervolgstappen). De opmerkingen zijn in dit definitieve rapport verwerkt. Afbeelding 2: Ligging projectlocatie Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 5
6 In voorliggende aangepaste notitie zijn de door de Stec Groep geadresseerde vraagpunten verwerkt, daarbij ook specifiek ingaand op de (vereisten vanuit de) Ladder. Het betreft een nadere toelichting c.q. onderbouwing van: de marktregio/focusgebied 20 autominuten; bezettingsgraden, vervangingsvraag en de kwalitatieve behoefte, van belang voor de eerste trede van de Ladder; de locatieafweging, zijn er nog andere plekken (bijvoorbeeld leegstaand vastgoed) die die geschikt(er) zijn voor hotelontwikkeling? 2 Leeswijzer In het eerste hoofdstuk is de actuele regionale behoefte geanalyseerd. In het tweede hoofdstuk staan de effecten centraal. Als bijlagen zijn opgenomen: Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie Bijlage 2: Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie Bijlage 3: Behoefteraming hotels binnen 20 autominuten planlocatie Afbeelding 3: De locatie van hotel de Grote Bloemheuvel in Maarsbergen Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning 2 Gelet op het feit dat het gaat om herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied wordt gesteld dat de ontwikkeling voldoet aan trede 2 van de Ladder. Een afweging van alternatieve locaties binnen het bestaand stedelijk gebied is in deze casus dus niet noodzakelijk. Toch is hier nog een passage aan gewijd. pagina 6
7 1 Contextanalyse en analyse regionale behoefte In dit hoofdstuk komen nationale, regionale en lokale ontwikkelingen in de hotelmarkt aan de orde. Aan de hand van deze ontwikkelingen en een ruimtelijkkwalitatieve toets is een indicatie gegeven van de regionale behoefte aan hotelkamers in plaats en regio. 1.1 Landelijke ontwikkelingen hotelmarkt Figuur 1 Landelijke trends hotelbranche Trends in hotelbranche (aantallen x 1.000) Aantal binnenlandse gasten Aantal buitenlandse gasten Aantal overnachtingen Aantal zakelijke overnachtingen Bron: CBS Statline, bewerking Bureau Stedelijke Planning De hotelmarkt laat vanaf 2009 voor het vierde jaar op rij een lichte groei zien in het aantal binnenlandse en buitenlandse gasten en het aantal toeristische en zakelijke overnachtingen (zie figuur 1 en tabel 1) 3. Tabel 1 Landelijke ontwikkeling hotelbranche Nederland Aantal binnenlands gasten (x 1.000) Aantal buitenlandse gasten (x 1.000) Aantal overnachtingen (x 1.000) Aantal zakelijke overnachtingen (x 1.000) Aantal accommodaties Aantal kamers Aantal slaapplaatsen Bron: CBS Statline, 2014, bewerking Bureau Stedelijke Planning Horwath HTL, KPMG (Hospitality Benchmark) en het CBS publiceren data over de ontwikkeling van omzet, bezettingsgraden en kamerprijzen van de Nederlandse hotelmarkt. 3 CBS Statline, 2014 pagina 7
8 In 2013 was zowel volgens Horwath als KPMG sprake van een stijgende bezettingsgraad, doch licht dalende kamerprijzen. In 2014 zet het herstel zich krachtig(er) door: De bezettingsgraad van de hotels in 2014 is gestegen van 67,5% in 2013 tot 69,0% in 2014 (bon: Horwath HTL, mei 2015). De vraag (het aantal overnachtingen) stijgt dus sneller dan het aanbod (de kamercapaciteit). De bezettingsgraad ligt daarmee voor het eerst weer boven het niveau van 2008, toen de hotelcrisis begon. Verwacht wordt dat de bezettingsgraad dit jaar zal doorstijgen naar 70%. De gemiddelde kamerprijs steeg in 2014 eveneens, van 95 tot 96. Dit jaar zal de kamerprijs naar verwachting met 3% stijgen tot 99, het hoogste niveau sinds Ook CBS constateert dat de horeca en hotels een prima jaar achter de rug hebben. De omzet in de horeca groeide met 5,6% ten opzichte van 2013 (bron: CBS). Door de aantrekkende economie hebben zowel de zakelijke- als consumentenbestedingen in de horeca bijgedragen aan mooie groeicijfers voor Het volume nam, na twee jaren met dalende verkopen, met 4,2% toe. Hiermee bereikte de horeca qua verkopen en overnachtingen het hoogste niveau sinds De omzet in de hotels groeide met 5,8% na een gematigde groei van 0,6% in 2013 en 1,0% in Hoteliers en alle instanties gaan uit van verder groei van bezettingsgraad en kamerprijs in 2015 en verder (zie onder meer: Horwarth, KPMG, Rabobank en Advito 2015 Industry Forecast ). Figuur 2 Omzetontwikkeling Nederlandse hotels naar kwartaal Bron: CBS 1.2 Regionale vraag- en aanbodverhoudingen Afbakening onderzoeksgebied Voor de berekening van de regionale behoefte is een zorgvuldige begrenzing van het onderzoeksgebied cruciaal. De Handreiking van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu adviseert ten aanzien van functies als kantoren, wonen en detailhandel om het pagina 8
9 onderzoeksgebied bij voorkeur gelijk te stellen aan het Corop-gebied. De indeling in Corop-gebieden is meestal gebaseerd op woonwerkrelaties. Deze indeling is echter niet verplicht en kan sterk afwijken van de daadwerkelijke werking van bijvoorbeeld de regionale kantoren- of woningmarkt. Voor overige stedelijke voorzieningen zijn de aanknopingspunten minder specifiek: Er zijn overige stedelijke voorzieningen die in een dagelijkse behoefte voorzien en waarbij het verzorgingsgebied sterk overeen zal komen met de afbakening van een regio op basis van woon-werkafstanden. Daarnaast zijn er topvoorzieningen, die een bovenregionale of zelfs landelijk verzorgingsgebied hebben en veel minder een dagelijks gebruik kennen. Denk aan topsportcentra en specialistische ziekenhuizen, die een groter verzorgingsgebied omvatten. Het is aan te bevelen om een indeling te hanteren die overeen komt met de feitelijke marktsituatie; de begrenzing van het gebied dient samen te vallen met het belangrijkste deel van de vraag-aanbod-relaties. Deze kunnen sterk verschillen per functie, locatietype en segment. Er is voor hotels nog een specifieke complicatie. In tegenstelling tot (vrijwel) alle ander stedelijke voorzieningen is het verzorgingsgebied van een hotel juist niet een geografisch duidelijk afgebakende regio. Hotelgasten komen immers (doorgaans) van grote afstand en kiezen vaak specifiek voor een locatie om te verblijven. Voor het bepalen van de behoefteraming voor hotels is het derhalve zinvol om het onderzoeksgebied af te bakenen op basis van het relevante aanbod in de directe omgeving. Voor een regulier hotel (waaronder we ook de Grote Bloemheuvel scharen) wordt een reistijd van circa 20 autominuten vanaf een specifieke locatie (hotel) door hotelgasten nog als een acceptabel alternatief beschouwd. Alles wat op grotere afstand ligt (meer reistijd) komt niet in aanmerking. Hotels verder weg bedienen hotelgasten die duidelijk een andere locatie verkiezen dan de Utrechtse Heuvelrug om te verblijven en zijn derhalve niet relevant bij het ramen van de behoefte naar overnachtingen. Voor het bepalen van de (plan)capaciteit en de behoefte is derhalve een onderzoekgebied tot 20 autominuten relevant. Binnen 20 minuten van de projectlocatie liggen de gemeenten Ede, Wageningen, Veenendaal, Rhenen, Renkum en delen van Barneveld, Scherpenzeel, Renswoude, Utrechtse Heuvelrug en Woudenberg. Hotel- en kamercapaciteit In tabel 2 is het huidige hotelaanbod in de Utrechtse Heuvelrug, binnen 20 autominuten van de planlocatie (inclusief Utrechtse Heuvelrug, zie voor een volledig overzicht bijlage 2) en Nederland aangegeven. Tabel 2 Aantal hotels, kamers en bedden in 2013 in gemeente, provincie en Nederland Totale aantal Gemeente < 20 automin Nederland Utrechtse Heuvelrug planlocatie Hotels Kamers Bron: Kenniscentrum horeca 2014, bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 9
10 In figuur 3 zijn de meest relevante hotels in de regio weergegeven (zie voor een compleet overzicht bijlage 2). In de directe nabijheid van de planlocatie Grote Bloemheuvel bevindt zich Amrath Hotel Maarsbergen, in 2009 gemoderniseerd waarbij ook La Place is toegevoegd. Het hotel heeft vier sterren, 91 kamers, vergaderfaciliteiten en een restaurant. Andere hotels van de vergelijkbare omvang langs de as A12 zijn: Zonheuvel (Doorn), hotel de Bergsche Bossen (Driebergen) en Postillion (voorheen Mercure). Zij richten zich vooral op de zakelijke markt met een ruim aanbod aan vergader- en conferentieruimten. Figuur 3 Hotels in omgeving Maarsbergen Bron: Bureau Stedelijke Planning Hotelontwikkelingen In Amersfoort zijn de afgelopen jaren twee nieuwe hotels geopend: Van der Valk met 175 kamers in juli 2010, gelegen langs de A1; en Mercure (Moederbedrijf Accor Hotels) met 142 kamers in maart 2013, gelegen in het centrum. Beide hotels presteren naar verluidt goed. Per 1 december 2014 is een Van der Valk-hotel geopend in Veenendaal langs de A12. Dit hotel telt 152 kamers en suites en 15 vergader- en conferentiezalen. Het IBIS hotel in Veenendaal (96 kamers) is gesloten en omgebouwd tot huisvesting voor arbeidsmigranten. Ad hoc horecamakelaars is actief in de regio en geeft aan twee nieuwbouwinitiatieven voor hotels te kennen: een hotel nabij de bioscoop in Ede (circa 100 kamers) en een hotel in Barneveld nabij de snelweg A30/A1 (eveneens circa 100 kamers). Beide complexen gaan volgens onze informatie verhuurd worden aan een ondernemer uit Wageningen. 4 Ter aanvulling: het initiatief in Ede ligt op de rand van de 20 autominuten van de planlocatie (18 autominuten, 21 kilometer) en Barneveld daarbuiten (24 autominuten, 32 kilometer). 4 Zie hiervoor de tweede pagina van de memo van 15 maart pagina 10
11 Aantal bezoekers, overnachtingen en bestedingen De top drie bestemmingsprovincies voor zakenreizen bestaat uit Noord-Holland, Zuid- Holland en Utrecht. De provincie Utrecht scoort het hoogst als aantrekkelijke provincie voor zakelijke bijeenkomsten (Continu Zakenreis Onderzoek 2012/2013). Utrecht Stad is de meest aantrekkelijke stad voor zakelijke bijeenkomsten, gevolgd door Amsterdam en Den Haag. Amersfoort staat op plek vijf. Utrecht scoort vooral op de aspecten goede bereikbaarheid en ruim aanbod van goede vergaderlocatie en congresfaciliteiten. Binnen de provincie neemt de Utrechtse Heuvelrug een prominente plaats in (zie figuur 2). Na de stad Utrecht is de Utrechtse Heuvelrug de meest populaire bestemming. De bestedingen van zakelijke klanten, verblijfstoeristen (vakanties) en dagrecreatie (dagtochten) laten allemaal een stijgende lijn zien. Zakelijke bestedingen zorgen voor het grootste aandeel in toeristische uitgaven. 5 Figuur 2: Uitgavepatroon toeristische sector Utrecht Bron: Monitor Toerisme en Recreatie Utrecht 2012 In de gemeente Utrechtse Heuvelrug is het aantal korte vakanties de afgelopen jaren toegenomen van korte vakanties in 2008 naar korte vakanties in Ook het gebruik van hotels in de gemeente is hiermee toegenomen. In dezelfde periode is het gebruik toegenomen van overnachtingen naar overnachtingen per jaar 6. Daarnaast is het aantal bedrijven in de hotelsector de afgelopen zes jaar gegroeid van tien naar veertien, wat vooral komt door een groei van het aantal pensions 7. 5 Monitor Toerisme en Recreatie Utrecht CBS Statline, Kenniscentrumhoreca, 2014 pagina 11
12 Tabel 3 Aantal korte vakanties en overnachtingen Utrechtse Heuvelrug Utrechtse Heuvelrug Aantal korte vakanties (x 1.000) n.b.* n.b.* 221 Aantal hotelovernachtingen (x 1.000) n.b.* n.b.* 99 Bron: CBS Statline, 2014 Bezettingsgraad en RevPAR Uit de Hospitality Benchmark 2014 van KPMG blijkt dat de bezettingsgraad in de provincies Utrecht en Flevoland op 57,8% ligt en de kamerprijs op 72 (cijfers 2013). Zowel de bezettingsgraad als kamerprijs daalden tussen 2011 en 2013 en liggen lager dan landelijk. Enkele opmerkingen hierbij: Zoals eerder gesteld beïnvloedt Noord-Holland (met Groot Amsterdam/Schiphol binnen de grenzen) in sterke mate het gemiddelde. Kamerprijzen en bezettingsgraad zijn in Utrecht en Flevoland niet wezenlijk verschillend van bijvoorbeeld Gelderland en Noord-Brabant. Utrecht presteert vermoedelijk (veel) beter dan Flevoland, maar dit is niet uit de KPMG-cijfers te herleiden. In 2014 zitten zowel de bezettingsgraad als kamerprijs in de lift (zie eerder). Er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken Infrastructuur De rijksweg A12 is in 2011 tussen het knooppunt Lunetten (waar de A12 de A27 kruist) en de Utrechtse Heuvelrug verbreed (2x4 rijstroken tot aan Bunnik, 2x3 rijstroken door de Utrechtse Heuvelrug). Rijkswaterstaat verbreedt in 2015 de A12 tussen Ede en knooppunt Grijsoord in beide richtingen van 2x2 naar 2x3 rijstroken. Hiermee verbeteren de doorstroming en verkeersveiligheid en zijn er minder files. Dit is uiteraard ook in het voordeel hotel Maarsbergen wat aan dit deel van de A12 is gelegen. Uit de prognose blijkt dat de verkeerintensiteit op het vak Maarsbergen- Veenendaal 8 aanzienlijk toeneemt. Dit levert extra potentieel voor hotels aan/nabij de dit deel van de rijksweg A12 is gelegen, zoals de Grote Bloemheuvel. Tabel 3 Aantal motorvoertuigen RW12 Maarsbergen-Veenendaal Rijrichting # Motorvoertuigen telling 2011* # Motorvoertuigen prognose 2025** Toename Totale groei (%) Groei / jaar (%)*** Veenendaal % 2,4% Maarsbergen % 2,8% * Telgegevens afkomstig uit MRT+ (afgerond op 50-tal) **Prognose 2025 afkomstig uit het emissieregister behorende bij het GPP (geluidproductieplafond), hierin zijn gegevens vanuit het Tracébesluit opgenomen (afgerond op 50-tal) *** Doorgaans is de groei/jaar circa 1,5 á 2%. De verbreding van de A12 verklaart (waarschijnlijk) de hogere groei dan normaal. 8 Alleen voor dit vak zijn recente cijfers beschikbaar. pagina 12
13 1.3 Conclusies actuele regionale behoefte (trede 1 Ladder) Uitkomsten contextanalyse (paragraaf 1.1 t/m 1.3) De hotelbranche is niet immuun gebleken voor de crisis. De kamerprijzen staan onder druk. Het aantal gasten en overnachtingen neemt de laatste jaren echter al weer toe. In 2014 zet het herstel krachtig door (Horwath, Rabobank, CBS). Hoteliers verwachten dat kamerprijzen en bezettingsgraden de komende jaren stijgen. De provincie Utrecht is een populaire bestemming voor zakelijke en toeristische overnachtingen. Ook op provinciaal niveau is er een stijging waar te nemen in het aantal gasten en het bezettingspercentage. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug neemt het aantal korte vakanties toe en is er sprake van een stijgend gebruik van hotels. Voor zakelijke overnachtingen is de Utrechtse Heuvelrug een populaire bestemming. Binnen de provincie Utrecht is de Utrechtse Heuvelrug, na de stad Utrecht zelf, de populairste bestemming (zie vorige paragraaf). De rijksweg A12 wordt in etappes verbreed. Dit komt de bereikbaarheid ten goede en levert aanzienlijk extra potentieel op. Nieuwe geopende hotels in de regio presteren naar verluidt goed (bron: Ad hoc horecamakelaars). De eigenaar van het perceel heeft een concreet initiatief voor een hotel, en de exploitatieopzet door diverse deskundigen heeft laten toetsen. Allen zijn overtuigd van een gezonde exploitatie. De ontwikkeling van hotel de Grote Bloemheuvel past binnen de trends die zich nu voordoen. Met een krachtige, onderscheidende propositie die een brede doelgroep aanspreekt (zakelijke overnachtingen, zakelijke groepen, toerisme/leisure en passant) lijken de vooruitzichten gunstig. Kwantitatieve behoefte Er is tot 2025 een aanzienlijke behoefte aan nieuwe hotelkamers in de regio tot 20 autominuten van de planlocatie Maarsbergen. We becijferen de extra benodigde kamercapaciteit op 215 kamers en schatten de vervangingsvraag op ruwweg 400. Hotel de Grote Bloemheuvel voorziet in de behoefte aan extra kamercapaciteit en ook in modernisering van het hotelbestand. Tabel 4 Behoefteraming hotels < 20 autominuten planlocatie Maarsbergen Parameter Berekening Huidige vraag (kamers*bezetting*365 dagen) *59,3%*365 Toekomstige vraag *(1,0175^10-1) Extra vraag Waarvan op te vangen binnen bestaande capaciteit *62,5%* Waarvan extra capaciteit benodigd Benodigde extra kamercapaciteit *62,5%/365 Vervangingsvraag nieuwe kamercapaciteit *1%*10*59,3%/62,5% Totale behoefte extra kamercapaciteit Bron: Bureau Stedelijke Planning pagina 13
14 In bijlage 3 is een uitvoerige toelichting op de kwantitatieve behoefteraming opgenomen. Kwalitatieve behoefte De meeste hotelgasten laten hun keuze afhangen van de locatie, de prijskwaliteitverhouding en de aanwezige faciliteiten. Het aantal sterren dat een hotel heeft is minder belangrijk. Locatiekwaliteiten Hotel de Grote Bloemheuvel beschikt over grote locatiekwaliteiten door: de centrale ligging in het land; een ultieme autobereikbaarheid; gratis parkeren; de karakteristieke en groene omgeving; de combinatie van een hotel met een restaurant en congresfaciliteiten, met attractieve buitenruimte; en de nabijheid van stad (Utrecht, Veenendaal en Amersfoort) en land (Utrechtse Heuvelrug). Daardoor kan hotel de Grote Bloemheuvel meerdere doelgroepen goed bedienen: De hotelgast die met een zakelijke reden overnacht, groepen en individuen, veelal voor een kort verblijf (conferentie of zakelijke bijeenkomst), maar ook short stay behoort tot de mogelijkheden. Hotel de Grote Bloemheuvel is een alternatief voor gasten aan de nabijgelegen steden, die de drukte van de stad willen ontlopen (en een landelijk, groene ambiance prefereren), maar wel een goede en snelle autoverbinding wensen. De hotelgast die met een toeristisch motief overnacht, veelal voor een kort verblijf in de provincie/utrechtse Heuvelrug. De regio zit in de lift voor een kort meerdaags verblijf. De passant. De projectlocatie ligt gelegen nabij afrit 22 van de rijksweg A12 en langs de provinciale weg N226. De locatie is hiermee aantrekkelijk voor passanten die op de route een plek zoeken voor een overnachting en/of een eetgelegenheid. Prijs-kwaliteitsverhouding Hotel de Grote Bloemheuvel zal een (zeer) gunstige prijs-kwaliteitverhouding hanteren, door relatief grote en moderne kamers voor een relatief scherpe prijs aan te bieden (zie de overlegde tekeningen en exploitatieopzet). Faciliteiten Naast het hotel maken een restaurant, 600 m² congres- en vergaderfaciliteiten en de restauratie van het stationskoffiehuis (met daarin conferentieruimten, een restaurant en café) deel uit van het concept. Over de andere faciliteiten (en services) wordt nog nagedacht. Daarbij is het van belang in te spelen de kwalitatieve behoefte van specifieke doelgroepen. Zakelijke gasten zijn bijvoorbeeld gesteld op goede technische faciliteiten (zoals snel en gratis internet) en ter zake kundig personeel. Senioren vinden het prettig wanneer het hotel centraal en toch rustig gelegen is. Jonge stellen hebben behoefte aan een modern, goed onderhouden hotel met comfortabele kamers en vriendelijk personeel. pagina 14
15 Resumerend: hotel de Grote Bloemheuvel beantwoordt aan de eigentijdse wensen van de moderne hotelgast. De (combinatie van de) locatiekwaliteiten, de gekozen prijskwaliteitverhouding (relatief grote kamers tegen een scherpe prijs) en de aanvullende faciliteiten (zoals conferentieruimte, restaurant, café) alles in een moderne setting met oog voor karakteristieke, monumentale elementen - zijn uniek in de regio. Hotel de Grote Bloemheuvel vormt dan ook een welkome aanvulling op het bestaande aanbod in de regio. Uitkomsten eerdere onderzoeken Naar aanleiding van de ingediende zienswijze zijn er reeds drie rapporten opgesteld die de haalbaarheid van een nieuw te realiseren hotel onderzoeken. In deze paragraaf volgen de belangrijkste bevindingen van deze drie rapporten. Groothuis Holding BV: Kansen & mogelijkheden voor Hotel Grote Bloemheuvel Er is sprake van positieve ontwikkelingen in de hotelsector, met name in de drie en vier sterren sector. De provincie Utrecht en omgeving Amersfoort en Utrechtse Heuvelrug is één van de weinige regio s waar zowel de zakelijke als de toeristische hotelmarkt gegroeid is. Er is sprake van gunstige vooruitzichten met blijvende groei in deze sector. Grontmij: Second Opinion rapport op Kansen & mogelijkheden voor Hotel Grote Bloemheuvel Utrechtse Heuvelrug vormt een aantrekkelijk gebied voor zowel de zakelijke als de leisure markt. De Utrechtse Heuvelrug blijft zich positief in ruimtelijk kwalitatieve zin ontwikkelen en zal ook in de toekomst een aantrekkelijke locatie vormen voor verblijf. Horwath HTL: Memorandum Indicatieve behoefte Hotel Grote Bloemheuvel in Maarsbergen Horwarth HTL betoogt dat er sprake is van overcapaciteit in de regio Utrechtse Heuvelrug en deze overcapaciteit de komende jaren zal aanhouden. Mogelijke gevolgen hiervan zijn ongezonde kernresultaten met leegstand tot gevolg. In reactie hierop stelt Bureau Stedelijke Planning dat: de regio Utrechtse Heuvelrug in de lift zit voor hotelovernachtingen met een zakelijke en vrije tijdsmotief; ook landelijk de hotelmarkt zich gunstig ontwikkelt (er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken); een opwaardering van het hotelaanbod (kwantitatief én kwalitatief) op zijn plaats is en ook past binnen de ambities van de gemeente en regio; nieuwe hotels in de regio (ondanks de vermeende overcapaciteit) goed presteren; als de capaciteit stijgt dit niet automatisch leidt tot een lagere bezetting en/of lagere kamerprijzen. Het (financiële) succes van de hotels die in de omliggende regio van het project opereren hangt namelijk niet alleen af van concurrentieverhoudingen. Aspecten als organisatie algemeen management, financiering(svorm) en yield management en positionering en marketing & sales zijn van minstens even grote invloed op het (financiële) succes dan concurrentieverhoudingen; en tot slot: concurrentieoverwegingen mogen geen rol spelen in de ruimtelijke afweging (zie ook bijlage 1). pagina 15
16 Slotsom Hotel Grote Bloemheuvel' met 111 kamers, een restaurant, 600 m² congres- en vergaderfaciliteiten en het stationskoffiehuis (met daarin conferentieruimten, een restaurant en café) voorziet in een actuele regionale behoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief. Modernisering van verblijfsaccommodaties past in de beleidskaders en ambities van de regio s. Diverse ruimtelijk-kwalitatieve overwegingen ondersteunen deze uitkomst. Zie hiervoor de volgende paragraaf. 1.4 Regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied? (trede 2 Ladder) De Ladder streeft vanuit het perspectief van duurzaamheid na om zoveel mogelijk te bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Als (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen valt binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan, wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Alleen wanneer het een locatie buiten het stedelijk gebied betreft, dient een afweging van alternatieve locaties binnen het bestaand stedelijk gebied plaats te vinden. Gelet op het feit dat het gaat om herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied wordt gesteld dat de ontwikkeling voldoet aan trede 2 van de Ladder. Een afweging van alternatieve locaties binnen het bestaand stedelijk gebied is in deze casus dus niet noodzakelijk. Bureau Stedelijke Planning of andere betrokkenen is ook niet bekend dat er binnen de gemeente (of regio) andere locaties zijn (bijvoorbeeld leegstaand vastgoed) in het bestaand stedelijk gebied die zich lenen voor hotelontwikkeling. Mochten er andere locaties zijn, dan zijn deze vermoedelijk geen serieus, laat staan beter, alternatief voor de projectlocatie Grote Bloemheuvel. De projectlocatie is namelijk uitermate geschikt is voor hotelontwikkeling, zie hiervoor de vorige paragraaf 1.4. Daarbij komt dat de ontwikkeling van hotel de Grote Bloemheuvel voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering zorgt. Het plangebied kent momenteel leegstand. De aanwezige opstallen en gebouwen zijn in onbruik geraakt. Met de realisatie van dit bestemmingsplan wordt het plangebied geherstructureerd, de leegstand opgelost en krijgt de karakteristieke bebouwing op het perceel (monumentaal) een tweede leven. pagina 16
17 In onderstaande afbeelding is concept visualisatie en concept restauratie van de Grote Bloemheuvel opgenomen. Deze kan nog kleine veranderingen ondergaan. Afbeelding 5: Conceptbeeld restauratie de Grote Bloemheuvel Bron: Gemeente Utrechtse Heuvelrug Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel, 2014 pagina 17
18 2 Ruimtelijk-economische effecten In dit hoofdstuk staat centraal wat de ruimtelijk-economische effecten zijn van de realisatie van hotel Grote Bloemheuvel. Eerst wordt ingegaan op de economische en ruimtelijke impuls. Daarna is stil gestaan bij de effecten op de structuur, leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat. 2.1 Economische en ruimtelijke impuls De ontwikkeling van een dergelijk (grootschalig) project zal een aanzienlijke, blijvende economische impuls opleveren onder te verdelen in: 1. Tijdelijke effecten; 2. Structurele effecten of maatschappelijke baten; 3. Uitstralingseffecten. Ad 1. Tijdelijke effecten Gedurende de bouw ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtingsen overige (inrichtings)kosten voor het commercieel programma en het parkeren. Een eerste ruwe inschatting is dat het zo n 60 voltijdbanen betreft 9. Ad 2. Structurele effecten: werkgelegenheid en maatschappelijke baten Realisatie van het project brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect. De omzetimpuls is hiervoor maatgevend. Het hotel, café, restaurant, en congresruimten leveren naar schatting 30 tot 35 voltijdbanen (fte) 10. Daar komen nog circa 7 indirecte voltijdbanen bij 11, wat het totaal brengt op rond de 40 voltijdbanen. Deze banen zijn niet volledig additioneel. Een deel betreft verplaatsing van werkgelegenheid binnen de gemeente en regio. De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Het gros van het werkgelegenheidseffect is toe te schrijven aan de directe regio. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Hoger opgeleiden zijn eerder bereid en in staat om een grote woonwerk-afstand af te leggen. Het project kan ook helpen om een aantal mensen eerder uit een werkloosheidssituatie te helpen. Indien dat het geval is, kan dit als baat aan het project worden toegerekend. Ad 3. (Ruimtelijke) uitstralingseffecten Behoudens genoemde kwantitatieve economische effecten zal het project ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een noemer te 9 Het betreft zowel de directe als indirecte (Via de inschakeling van allerlei toeleverende bedrijven) werkgelegenheid. 10 Opgave de heer Van Nuijssenborgh op basis van berekeningen hotelconsulenten, geverifieerd door Bureau Stedelijke Planning. 11 Een multiplier van 1,22. Dat wil zeggen dat bovenop de directe werkgelegenheid nog een additionele 22% aan indirecte werkgelegenheid optreedt (bron: Horeca in cijfers 2013). pagina 18
19 vatten zijn. Dit zijn zogenaamde (ruimtelijke) uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: Aantrekkelijke herinvulling locatie Grote Bloemheuvel. Een kavel dat er nu vervallen en zonder functie bij ligt, krijgt een zeer aantrekkelijke herbestemming. Het monument blijft behouden. Het is een onmiskenbaar onderdeel van Maarsbergen en heeft daarmee ook een grote symbolische waarde (zie ook paragraaf 1.5). Ruimtelijk-functionele versterking, professionalisering en kwalitatieve impuls van het hotel en horeca-aanbod in de regio. Versterking vestigingsklimaat en toeristisch-recreatief profiel van plaats en regio. Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod draagt bij aan toeristisch imago. Plaats en regio worden aantrekkelijker voor een kort meerdaags verblijf. Het vestigingsklimaat verbetert. Bewoners en bedrijven laten hun vestigingsplaatskeuze namelijk mede afhangen van de attractiviteit van het voorzieningenniveau. Katalysator nieuwe investeringen. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de directe projectomgeving en daarbuiten. Impuls voor de overige voorzieningen in de directe nabijheid en aan de logische routes voor autoverkeer. Het gaat hierbij om afgeleide omzet voor bijvoorbeeld het brandstofverkooppunt, La Place en tegenovergelegen fietsverhuur. 2.2 Effecten op de bestaande structuur, leegstand en woon-, leef- en ondernemersklimaat Effecten op de structuur In theorie kan de omzetderving voor de bestaande hotelaanbieders in de provincie Utrecht oplopen tot de helft van de extra omzetclaim van hotel de Grote Bloemheuvel 12. Geprojecteerd op het totale kameraanbod in de regio (< 20 autominuten) gaat het om een theoretisch verdringingseffect van 1,3% 13. Een dergelijke verdringing valt te scharen onder regulier ondernemersrisico 14. Natuurlijk bestaan er verschillen tussen hotels in de regio. Hoe meer overlap (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep) hotel de Grote Bloemheuvel vertoont met andere aanbieders, des te groter het verdringingseffect. De uiteindelijke invulling van hotel de Grote Bloemheuvel is bepalend. De belangrijkste directe concurrent is het Amrâth Hotel Maarsbergen. Deze bevindt zich op relatief korte afstand van hotel de Grote Bloemheuvel. Vermoedelijk zijn hier de verdringingseffecten het hoogst. De mogelijke verdringing zal evenwel grotendeels worden ingelopen als de hotelmarkt en de regio zich positief (blijven) ontwikkelen. Bij een krachtige en onderscheidende positionering lijken beide hotels levensvatbaar. Voor een aantal andere hotels in de directe omgeving zullen de effecten mogelijk wel merkbaar zijn, maar niet van dien aard dat exploitaties in de gevarenzone geraken. 12 De andere helft is afkomstig van buiten de regio, nieuwe doelgroepen en marktverruiming. Dit is op basis van ervaring met andere marktonderzoeken voor detailhandels- en leisure-initiatieven. 13 Berekening: 0,5 * 111/ kamers. 14 Dit is het risico wat nog acceptabel wordt geacht. Een omzetderving van meer dan 5% is nijpend. In dat geval is transformatie mogelijk noodzakelijk. pagina 19
20 De positieve effecten (zie vorige paragraaf 2.1) zijn evident groter dan de verdringing, uitgaande van de veronderstelling dat hotel de Grote Bloemheuvel: (Boven)regionale aantrekkingskracht heeft; Een toevoeging is op het bestaande aanbod de regio; Een diverse en brede doelgroep aanspreekt (zakelijk, toerist, passant). Effect op leegstand Het valt op voorhand niet uit te sluiten dat een enkel ander hotel uitvalt. Dit betreft dan matig functionerende en/of verouderde hotels/horecagelegenheden op kwetsbare locaties op relatief korte afstand van de planlocatie. Dit is een autonome trend, die ook optreedt zonder de vestiging van nieuw aanbod, maar wel met een initiatief als de Grote Bloemheuvel wordt versneld. Daarmee verdwijnen in de regel slechte meters. De totale structuur versterkt juist. In het voorgaand kopje gesteld is het Amrâth Hotel Maarsbergen het meest gevoelig voor de komst van hotel de Grote Bloemheuvel. Niet beoogd wordt een hotel te ontwikkelen met dezelfde doelgroep, niet tegenstaande dat enige overlap denkbaar is. Bij een krachtige en onderscheidende positionering lijken beide hotels zonder meer levensvatbaar. Mocht het Amrâth Hotel Maarsbergen toch teloor gaan, dan is dit gevolg van een complex aan factoren. Zoals eerder aangehaald zijn aspecten als organisatie algemeen management, financiering(svorm) en yield management, positionering en marketing & sales zijn van minstens even grote invloed op het (financiële) succes dan concurrentieverhoudingen. Mocht het hotel toch niet levensvatbaar blijken dan lijkt herinvulling of transformatie naar bijvoorbeeld short stay of zorg een optie. Voor andere hotels in de (wijde) omgeving zijn er geen grote effecten en is oplopende leegstand als gevolg van de ontwikkeling hotel de Grote Bloemheuvel niet aan de orde. Effecten op woon-, leef- en ondernemersklimaat Met uitbreiding van het hotelaanbod in Maarsbergen wordt zowel de zakelijke als toeristische markt in de regio beter bediend. Het woon-, leef- en ondernemersklimaat verbetert met een aantrekkelijke (in ruimtelijke én economische zin) herbestemming van het preceel Grote Bloemheuvel. In de vorige kopjes is al gememoreerd dat het relatieve verdringingseffect op regionaal niveau beperkt is, maar op lokaal niveau (directe concurrenten) wel voelbaar. De effecten op omzet of leegstand zijn in absolute en relatieve zin niet van dien omvang dat aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat optreedt. 2.3 Conclusies Hotel de Grote Bloemheuvel levert circa 60 tijdelijke en 40 (deels nieuwe) vaste voltijdbanen op. De (ruimtelijke) uitstralingseffecten, die lastiger in geld of arbeidsplaatsen zijn uit te drukken, zijn groot. Het gaat onder meer om de symbolische waarde die uitgaat van dit initiatief voor de opwaardering van het gebied, professionalisering van het hotelaanbod en versterking van het toeristisch profiel en vestigingsklimaat. Op regionale schaal (< 20 autominuten) is het verdringingseffect maximaal 1,3%. Dit valt te beschouwen als regulier ondernemersrisico. pagina 20
21 Het Amrâth Hotel Maarsbergen ondervindt de grootste negatieve effecten. Deze bevindt zich op relatief korte afstand van hotel de Grote Bloemheuvel. Bij een krachtige, onderscheidende positionering lijken beide hotels levensvatbaar. De ontwikkeling van hotel de Grote Bloemheuvel zal niet leiden tot structuurverstoring, sterk oplopende leegstand of aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat. pagina 21
22 Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking en jurisprudentie Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de SER-ladder voor bedrijventerreinen) deed zijn intrede in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en is via artikel lid 2 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder kent het volgende afwegingskader: 1. Is er een actuele (regionale), intergemeentelijke behoefte aan deze nieuwe ontwikkeling (bedrijven, kantoren, woningen en andere stedelijke ontwikkelingen)? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2 van het afwegingskader. 2. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio, door de transformatie of herstructurering hiervan? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, volgt trede Indien nieuwbouw echt noodzakelijk is, dient een locatie buiten bestaand stedelijk gebied gezocht te worden die multimodaal ontsloten is of kan worden voor het opvangen van die behoefte. N.B.: Op 1 juli 2014 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Het betreft een aanvulling op artikel 3.1.6, waarin de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen. Met de wijziging wordt beoogd te voorkomen dat toepassing van de ladder in strijd is met de Europese Dienstenrichtlijn. De wijziging houdt in dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte met betrekking tot diensten als bedoeld in de Dienstenwet slechts tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. In de praktijk speelt dit met name bij detailhandelsontwikkelingen. Als bijvoorbeeld uit onderzoek blijkt dat er geen behoefte is aan nieuwe functies op een bepaalde plek, is dat op zich geen reden om geen medewerking te verlenen aan die ontwikkeling. Indien als gevolg van die ontwikkeling onaanvaardbare leegstand ontstaat of het woon- en leefklimaat onevenredig wordt aangetast, zijn dat wel ruimtelijk relevant argumenten om geen medewerking te verlenen. De toelichting op de verordening is op dit punt aangevuld. pagina 22
23 Bijlage 2: Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie In onderstaande tabel zijn alle hotel binnen 20 autominuten van de planlocatie opgenomen, zijnde: het volledige hotelaanbod in alle gemeenten die geheel of voor het grootste deel binnen een reistijd van 20 autominuten van de planlocatie te bereiken zijn. de hotels die in een gemeente liggen die niet (voor het grootste deel) binnen 20 autominuten liggen, maar het specifieke hotel valt wel binnen 20 autominuten. Tabel 5 Hotelaanbod regio < 20 autominuten planlocatie Gemeente < 20 automin Reistijd auto Autokilometers Aantal hotels Aantal kamers tot locatie tot locatie Utrechtse Heuvelrug Woudenberg 8 min 5 km 4 33 Veenendaal 13 min 13 km 1 152* Scherpenzeel 14 min 8 km 1 23 Leusden 14 min 10 km Bunnik 14 min 16 km Renswoude 14 min 16 km 1 5 Wijk bij Duurstede 17 min 13 km 2 31 Zeist 18 min 15 km Nieuwegein 18 min 25 km 1 81 Vianen 18 min 27 km Houten 19 min 25 km Ede 19 min 22 km Overige hotels < 20 automin Berghotel Amersfoort 16 min 14 km 1 88 Bastion Hotel Utrecht 16 min 21 km Randersbroek 17 min 13 km 1 18 Amersfoort Holiday Inn Express 17 min 24 km Utrecht Mercure Amersfoort 19 min 13 km NH hotel Amersfoort 19 min 13 km Kontakt der kontinenten 19 min 16 km Soesterberg De Biltse Hoek De Bilt 19 min 26 km Van der Valk Arnhem 19 min 31 km Hotel Keistad Amersfoort 20 min 13 km 1 16 De Klepperman 20 min 17 km 1 79 Van der Valk Amersfoort 20 min 18 km Economy hotel Utrecht 20 min 24 km 1 22 Hotel Royal Park 20 min 26 km Soesterduinen Bron: Bedrijfschap horeca en catering, 2013 (overzicht gemeenten) en google search *Dit betreft de per 1 december 2014 te openen Van der Valk. pagina 23
24 Bijlage 3: Behoefteraming hotels binnen 20 autominuten planlocatie Uitgangspunten berekening Huidig aanbod. Binnen de 20 autominuten zijn er kamers, zie hiervoor de vorige bijlage 2. Huidige bezettinggraad. KPMG (Hospitality Benchmark) en Horwarth (HOSTA) publiceren (actuele) data over bezettingsgraden en hebben een historische database (in ieder geval tien jaar). Beide zijn gebaseerd op een steekproef, in geval van de Hospitality Benchmark onder de drie-, vier- en vijfsterrenhotels met meer dan 20 kamers in Nederland (252 hotels hebben deelgenomen). De omvang van de steekproef maakt dat er alleen op een hoog geografisch schaalniveau betrouwbare uitspraken zijn te doen. Op lagere geografische schaalniveaus zijn in de regel geen actuele en betrouwbare gegevens beschikbaar. Dit is ook in deze casus het geval. Bureau Stedelijke Planning heeft voor bezettingsgraden geput uit de Hospitality Benchmark 2014 van KPMG. In de Hospitality Benchmark zijn de data voor de provincies Utrecht en Flevoland geaggregeerd. De gemiddelde bezettingsgraad voor de twee provincies ligt op 57,8% ligt (cijfers betreffen 2013). Utrecht presteert vermoedelijk (veel) beter dan Flevoland, maar dit is niet uit de KPMG-cijfers te herleiden. De bezettingsgraden zijn in 2014 verder gestegen. In 2014 steeg de bezettingsgraad met 1,5%-punt. Er is geen reden om aan te nemen dat hotels in de regio van dit landelijk beeld afwijken. De bezettingsgraad stellen we daardoor op 59,3%. Ad hoc horecamakelaars - met specialistische kennis van onroerend goed en een volledig inzicht in de horecabranche - geven aan een bezettingsgraad van 59,3% voor deze regio te herkennen. We beschouwen dit percentage dan ook als maatgevend voor het focusgebied binnen 20 autominuten. Een belangrijke nuancering: verouderde en slecht gemanagede hotels presenteren (beduidend slechter), nieuwe en goed gemanagede hotels (beduidend) beter. Benodigde bezettingsgraad. In de branche is het gebruikelijk om voor een gezonde exploitatie te rekenen met een bezettingsgraad van 60 tot 65%. Het break-even-point, het punt waar de totale opbrengsten gelijk zijn aan de totale uitgaven, ligt overigens lager, op zo n 50% bezettingsgraad. Verwachte (groei van de) vraag. Het CPB gaat in haar meest recente korte termijnraming (maart 2015) uit van een economische groei (groei BBP) van 1,7% in 2015 en 1,8% in 2016, gemiddeld over beide jaren 1,75% per jaar. We gaan ervan dat een de economische groei gepaard gaat met een evenredige groei van het aantal overnachtingen. Geprojecteerd over 10 jaar gaat het om een groei van 18,9% (berekening: 1,0175^10-1). Kamerprijzen. Kamerprijzen worden constant verondersteld en hebben dus geen invloed op de behoefte. Vervangingsvraag. De regionale behoefte is gelijk aan de vraag minus het (geplande) aanbod binnen het onderzoeksgebied in de betreffende onderzoeksperiode. In geval van transformatie of onttrekkingen (bijvoorbeeld door sloop) is sprake van een vermindering van het aanbod. Dit kan ook onderdeel zijn van de behoefteberekening. De fiscus gaat ervan uit dat een bedrijfsruimte 50 jaar mee kan. De jaarlijkse (fiscale) afschrijving bedraagt dus 2% van de boekwaarde van het pand. Het is bedrijfseconomisch overigens gebruikelijk het onroerend goed eerder af te schrijven, pagina 24
25 veelal in 30 jaar (de gemiddelde economische levensduur). Voorzichtigheidshalve is in deze van 50 jaar uitgegaan. Niet de gehele vervangingsvraag nieuwbouw. In de behoefteraming is aangegeven dat naar schatting de helft van de vervangingsvraag herbouw of herinvulling van een hotel op dezelfde locatie betreft, en de andere helft nieuwbouw (ten behoeve van hotels die gesloopt of getransformeerd worden). De vervangingsbehoefte bedraagt dus circa 1%. Navraag bij Locatus (de dataleverancier van verkooppunten in Nederland) en het Kenniscentrum Horeca leert dat zij geen specifieke cijfers hebben over de vervangingsvraag, maar een autonome uitval/vervangingsvraag van zo n 1% van de voorraad per jaar herkennen. Dit is het gevolg van veroudering (en onvoldoende financieringsmogelijkheden voor vernieuwing), faillissement, opvolgingsproblematiek en bijvoorbeeld transformatie naar andere functies zoals bijvoorbeeld (tijdelijke) migrantenhuisvesting. Uiteraard dient dan de plantitel uiteindelijk te worden gewijzigd. Een goed en recent voorbeeld is de opening van het Van der Valk-hotel in Veenendaal te vervanging van het IBIS hotel dat is gesloten en omgebouwd tot huisvesting voor arbeidsmigranten. Deze vervangingsvraag is indicatief. Het gaat (veel) te ver om exact van elk hotel in de regio de economische (en fiscale) levensduur te bepalen, daarbij ook de technische staat van het gebouw in ogenschouw nemend. Berekening Tabel 6 Behoefteraming hotels < 20 autominuten planlocatie Maarsbergen Parameter Berekening Huidige vraag (kamers*bezetting*365 dagen) *59,3%*365 Toekomstige vraag *(1,0175^10-1) Extra vraag Waarvan op te vangen binnen bestaande capaciteit *62,5%* Waarvan extra capaciteit benodigd Benodigde extra kamercapaciteit *62,5%/365 Vervangingsvraag nieuwe kamercapaciteit *1%*10*59,3%/62,5% Totale behoefte extra kamercapaciteit Bron: Bureau Stedelijke Planning Er is tot 2025 een aanzienlijke behoefte aan nieuwe hotelkamers in de regio tot 20 autominuten van de planlocatie Maarsbergen. We becijferen de extra benodigde kamercapaciteit op 215 kamers en schatten de vervangingsvraag op ruwweg 400. Hotel de Grote Bloemheuvel voorziet in de behoefte aan extra kamercapaciteit en ook in modernisering van het hotelbestand. pagina 25
BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT
BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT Kantorenmarkt Weert Tot 2020 zeer beperkte behoefte aan nieuwe kantoorruimte in Weert, er is al meer dan voldoende aanbod van kantoorruimte, toevoegen van
Nadere informatieRegionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven
Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven 23 juni 2015 Managementsamenvatting Status: Managementsamenvatting Datum: 23 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam
Nadere informatieInhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014)
Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014) 10 december 2014 Memo Status: Memo Datum: 10 december 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam
Nadere informatieInhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Bestaande Situatie Hoofdstuk 3 Planbeschrijving Hoofdstuk 4 Beleidskaders
Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 Inleiding 5 1.1 Aanleiding 5 1.2 Doelstelling 5 1.3 Leeswijzer 5 Hoofdstuk 2 Bestaande Situatie 7 2.1 Ligging en begrenzing plangebied 7 2.2 Beschrijving huidige situatie
Nadere informatieGEMEENTE UTRECHTSE HEUVELRUG. Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel
GEMEENTE UTRECHTSE HEUVELRUG Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel Vaststelling 15 oktober 2015 GEMEENTE UTRECHTSE HEUVELRUG Bestemmingsplan Grote Bloemheuvel Bestemmingsplanherziening voor de locatie De
Nadere informatieGroei aantal overnachtingen
Memo Datum : 14 februari 2017 Bestemd voor : Bouwgroep De Nijs - Soffers Van : AGEL adviseurs Projectnummer : 20070039-03 Betreft : Ladder duurzame verstedelijking Hotel de Jonckheer 1 Inleiding Hotel
Nadere informatieWoningbouw Het plan maakt de ontwikkeling van twee woningen aan het Landaspad mogelijk. Tegen deze ontwikkeling hebben wij geen bezwaar.
Bestaande overcapaciteit aan bedrijventerreinen In de stadsregio Arnhem-Nijmegen bestaat een groot overaanbod aan bedrijventerreinen. Voor de periode 2016-2025 bedraagt dit minstens 150 ha. Van het bestaande
Nadere informatieHotels. Rabobank Cijfers & Trends. Trends. Kansen en bedreigingen. Branche-informatie
Hotels Hotels hebben als hoofdactiviteit het verstrekken van logies. Logiesverstrekkers zonder sterclassificatie (dit loopt van één ster tot vijf sterren) mogen zich geen hotel noemen. Dit geldt bijvoorbeeld
Nadere informatie2008 2012 % Groei verblijf locaties 11% Groei aantal hotel kamers 4% Groei van marktaandeel in de logies verstrekkende markt -6%
Inleiding Hieronder zult u een opsomming zien van trends in de Nederlandse hotel markt. Ook geeft het een beknopt verslag van de verschillende ontwikkelingen in deze markt. Ook de regio waar het hotel
Nadere informatieBetreft Klant Van Datum Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor duurzame verstedelijking
MEMO Betreft : Motivering ladder voor duurzame verstedelijking t.b.v. realisatie kinderdagverblijf Klant : J.P.M. Langelaan, Buitenbrinkweg 81, Ermelo Van : J.M. Miellet, Exlan Datum : Oktober 2016 Besluit
Nadere informatieHandreiking Ladder voor duurzame verstedelijking. Samenvatting
Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking Samenvatting Samenvatting Handreiking bij de ladder voor duurzame verstedelijking Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd,
Nadere informatieGemeente Oegstgeest. Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg. 11 maart 2015
Gemeente Oegstgeest Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg 11 maart 2015 DATUM 11 maart 2015 TITEL Onderbouwing Ladder voor duurzame verstedelijking Oude Vaartweg OPDRACHTGEVER
Nadere informatieSamenvatting Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht
Samenvatting Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht 15 JUNI 2017 Samenvatting Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht Hilversum, 15 juni 2017 Drs. E.G. Hoogendoorn M.C. van Bruggen Samenvatting Achtergrond
Nadere informatieARTIKEL LID 2 BRO: LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING
ANNEKE FRANKEN & HANS KOOLEN GIJS HEUTINK ADVOCATEN ARTIKEL 3.1.6 LID 2 BRO: LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING www.gijsheutinkadvocaten.nl Inhoudsopgave Achtergrond Ladder Toepassingsbereik Ladder Ruimtelijke
Nadere informatieNota Samenvatting en beantwoording zienswijzen. Bestemmingsplan Ambachtsschool
Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen Bestemmingsplan Ambachtsschool Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Team Bestemmingsplannen Februari 2016 SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN
Nadere informatieInspelen op authenticiteit en beleving: het creatieve aanbod wint het van de massa;
Hotels Hotels hebben als hoofdactiviteit het verstrekken van logies. Logiesverstrekkers zonder sterclassificatie (dit loopt van één ster tot vijf sterren) mogen zich geen hotel noemen. Dit geldt bijvoorbeeld
Nadere informatieSupermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking. Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015
Supermarkten & de ladder voor duurzame verstedelijking Sascha Stavenuiter Houten, 24 juni 2015 Introductie Plaats van de Ladder binnen het wettelijk kader Agenda Ladder duurzame verstedelijking Jurisprudentie
Nadere informatie/ /-- --/--
Overnachtingenmarkt Annemiek Bronsema De leden van de raad 050 367 8209 --/-- 6932624 --/-- --/-- Geachte heer, mevrouw, Eind vorig jaar heeft u tijdens de commissie Ruimte & Wonen vragen gesteld om te
Nadere informatieBezoek cultuurinstellingen
Staat van 2014 Bezoek cultuurinstellingen Hoeveel cultuurinstellingen bezoekt een inwoner gemiddeld per jaar? Een inwoner bezoekt gemiddeld 2,23 cultuurinstellingen per jaar De bezoek cultuurinstellingen
Nadere informatieMEMO CENTRUMPLAN REUSEL ADVIES RUIMTELIJK- FUNCTIONELE CONSTELLATIE SUPERMARKTEN
MEMO CENTRUMPLAN REUSEL ADVIES RUIMTELIJK- FUNCTIONELE CONSTELLATIE SUPERMARKTEN 13 OKTOBER 2017 Status: Definitief Datum: 13 oktober 2017 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013
Nadere informatieProvada 2014 Hotelmarkt Nederland en Den Haag
Provada 2014 Hotelmarkt Nederland en Den Haag Ewout Hoogendoorn 4 juni 2014 Programma Resultaten 2013 Verwachtingen 2014 & 2015 Omzet, kosten en resultaat Vraag en aanbod Hotelmarkt Den Haag 2 The New
Nadere informatieLadder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist
Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en
Nadere informatieTabel 1: De bijdrage van RtHA aan de regionale economie op basis van 2,4 miljoen passagiers
Prognose 2020 Door Alexander Otgaar, RHV Erasmus Universiteit Rotterdam Diverse studies zijn in het verleden uitgevoerd met als doel om de economische bijdrage van Rotterdam the Hague Airport (hierna aan
Nadere informatieNotitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan Hotel Gronsveld
Bijlage 1 Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan Hotel Gronsveld Datum en plaats: Projectnummer Kenmerk: Born, 18 december 2007 07.106 07.106.M001.PG INLEIDING Wyckerveste BV is voornemens
Nadere informatieActualisatie marktstudie hotels Ede
Actualisatie marktstudie hotels Ede 27 januari 2014 Notitie Status: Notitie Datum: 27 januari 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020-625 42 67 www.stedplan.nl
Nadere informatieInspelen op authenticiteit en beleving: het creatieve aanbod wint het van de massa;
Hotels Hotels hebben als hoofdactiviteit het verstrekken van logies. Logiesverstrekkers zonder sterclassificatie (dit loopt van één ster tot vijf sterren) mogen zich geen hotel noemen. Dit geldt bijvoorbeeld
Nadere informatieScheveningen DPO niet-dagelijkse sector
Scheveningen DPO niet-dagelijkse sector 7 augustus 2013 definitief Status: definitief Datum: 7 augustus 2013 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020-625 42 67 www.stedplan.nl
Nadere informatieBIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio
Nadere informatieSamen naar een toekomstbestendige vrijetijdseconomie
Samen naar een toekomstbestendige vrijetijdseconomie Zuid-Limburg Position Paper van de 16 Zuid-Limburgse gemeenten, aangeboden door de voorzitters van het Bestuurlijk Overleg Ruimtelijke Economie en Nationaal
Nadere informatieWerkgelegenheidsonderzoek
Monitor Ruimtelijke Economie Uitkomsten Werkgelegenheidsonderzoek Provincie Utrecht 2011 (Voorlopig) Januari 2012 Afdeling Mobiliteit, Economie en Cultuur Inleiding In de periode april t/m september 2011
Nadere informatieProvada 2015 Hotelmarkt Nederland / Den Haag
Provada 2015 Hotelmarkt Nederland / Den Haag Ewout Hoogendoorn 3 juni 2015 Hotelmarkt Resultaten Prognoses Vraag en aanbod Transacties Hotelmarkt Den Haag 2 Bezettingsgraad: 69% 90 85 80 78 75 72,5 70
Nadere informatieAanbod bedrijventerreinen
Staat van 2014 Aanbod bedrijventerreinen Wat is de index van het uitgeefbare oppervlak (2002 = 100)? Ten opzichte van 2002 is er nog 57% uitgeefbaar terrein over Vergelijking in de tijd (Index uitgeefbaar
Nadere informatievraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht
vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht Stec Groep aan Gemeente Maastricht Desiree Uitzetter 18 november 2014 U vroeg ons: Actuele inzichten voor herijking stedelijke programmering Nieuwe regionale
Nadere informatieLadder toets kantoorruimte Landgoed De Reehorst
Ladder toets kantoorruimte Landgoed De Reehorst Stec Groep aan Join Ontwikkeling Guido van der Molen en Peter Stopel 22 september 2016 Ladder toets kantoorruimte Landgoed De Reehorst 2 Inhoudsopgave 1
Nadere informatieGemeente Houten Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Cluster Ontwikkeling, Sectie Ruimtelijke Ordening
** Vastgesteld oktober 2014 Cluster Ontwikkeling, Sectie Ruimtelijke Ordening Visie verplaatsing nietagrarische bedrijven binnen het buitengebied Status: vastgesteld door de gemeenteraad van Houten d.d.
Nadere informatieNota zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Centrum Almere Buiten April 2017
Nota zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Centrum Almere Buiten April 2017 DSO/ROM 1.Inleiding...3 2.Zienswijzen...4 3.Ambtshalve wijzigingen...5 1. Inleiding Voor u ligt de Nota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan
Nadere informatieKerncijfers toerisme Zeeland 2014
Kerncijfers toerisme Zeeland 214 Oriëntatiefase Informatiebronnen tijdens de oriëntatiefase van de se toerist in Zeeland (aantallen zijn gebaseerd op toeristische vakanties) 3 Rechtstreeks bij accommodatieverschaffer
Nadere informatiememo Toetsing ontwikkeling Land van Matena aan ladder voor duurzame verstedelijking
memo Postbus 150, 3000 AD Rotterdam Telefoon: 010-2018555 Fax: 010-4121039 E-mail: info@rho.nl Aan: T.a.v.: Onderwerp: Gemeente Papendrecht Mevr. M.A.G. van t Verlaat Toetsing ontwikkeling Land van Matena
Nadere informatieNota van zienswijzen en van ambtshalve wijzigingen
Nota van zienswijzen en van ambtshalve wijzigingen ontwerpbestemmingsplan Van Weedestraat 62 Afdeling Ruimte - 18 november 2014 Verseonnr. 1226906 Pagina 2 van 20 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 5 2. Zienswijzen...
Nadere informatieSTAPPENPLAN VOOR NIEUWE WONINGBOUWINITIATIEVEN geldt voor elk nieuw initiatief
Stappenplan voor de beoordeling van nieuwe woningbouwinitiatieven De Zuid-Limburgse gemeenten gaan nieuwe woningbouwinitiatieven uniform beoordelen op basis van deze structuurvisie en de afspraken die
Nadere informatievoeren. Vraagstelling duurzame in het m² wvo een
datum: : 30-3-2015 projectnummer: 1554.0215 Verkenning haalbaarheid en effecten bouwmarkt Voorschotenn Aanleiding Onlangs hebben marktpartijen hun interesse kenbaar gemaakt voor realisatie van een moderne
Nadere informatieNota van Zienswijzen behorende bij het Bestemmingsplan Buitengebied Rucphen 2012, De Leijkens
Nota van Zienswijzen behorende bij het Bestemmingsplan Buitengebied Rucphen 2012, De Leijkens Rucphen, 7 november 2012 INHOUD; 1. Procedure 2. Ingediende zienswijzen 3. Inhoud zienswijzen en inhoudelijke
Nadere informatieEconomische betekenis recreatie en toerisme monitor
Economische betekenis recreatie en toerisme 2006 monitor Nulmeting uitgevoerd monitor Hoe sterk is de provincie Utrecht als trekpleister voor recreatie en toerisme? Om een beeld te krijgen van de economische
Nadere informatieDe Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking. dr. Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning 16 mei 2017
De Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking dr. Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning 16 mei 2017 Aan bod komen: 1. Bureau Stedelijke Planning en de Ladder 2. Voor- en
Nadere informatieSECTORRAPPORT HOTELMARKT
SECTORRAPPORT HOTELMARKT AUGUSTUS 2017 www.colliers.nl 34 TOERISME IN NEDERLAND Nederland in trek bij toeristen: Na een record jaar in 2016 wist Nederland in het eerste kwartaal van 2017 opnieuw meer toeristen
Nadere informatieSAMENVATTING MONITOR VRIJETIJDSECONOMIE RIVIERENLAND 2014
SAMENVATTING MONITOR VRIJETIJDSECONOMIE RIVIERENLAND 2014 In 2015 heeft het Regionaal Bureau voor Toerisme Rivierenland, in opdracht van Regio Rivierenland, de Monitor Vrijetijdseconomie over 2014 laten
Nadere informatieReactienota concept geactualiseerd Woningbouwprogramma gemeente Harlingen
Reactienota concept geactualiseerd Woningbouwprogramma 2016-2020 gemeente Harlingen In 2013 heeft de gemeenteraad de woonvisie voor de gemeente Harlingen voor de periode 2013 2020 vastgesteld. In de woonvisie
Nadere informatieTen eerste bedankt voor je bericht. Je schrijft: ik beschik niet over en ken niet de cijfers waaruit blijkt dat hier weer een stijging in is.
Eef Franke Van: Hans van Nuyssenborgh Verzonden: woensdag 10 december 2014 11:27 Aan: Eef Franke; Gerrit Boonzaaijer Onderwerp: RE: grote bloemheuvel Beste Eef, Ten eerste bedankt
Nadere informatieDoorwerking ladder voor duurzame verstedelijking
Doorwerking ladder voor duurzame verstedelijking David Evers, Maaike Galle (PBL) 10 maart 2015, Amsterdam Bureau Stedelijke Planning en Stibbe: Toepassing Ladder voor duurzame verstedelijking: lessen uit
Nadere informatieCollegebesluit. Onderwerp Concept Hotelbeleid Haarlem: vrijgeven voor inspraak
Collegebesluit Onderwerp Concept Hotelbeleid Haarlem: vrijgeven voor inspraak Nummer 2018/544320 Portefeuillehouder Sikkema, C.Y. Programma/beleidsveld 4.2 Economie, toerisme en cultuur Afdeling PG Auteur
Nadere informatieLadder voor duurzame verstedelijking
Ladder voor duurzame verstedelijking Klik om de modelstijlen te bewerken Tweede niveau Derde niveau Vierde niveau Vijfde niveau Ladder voor duurzame verstedelijking 1. Waar komt het vandaan? 2. Wat is
Nadere informatieDen Haag-Spuikwartier nadere onderbouwing effectenmethodiek
Den Haag-Spuikwartier nadere onderbouwing effectenmethodiek 30 april 2015 Definitief Status: Definitief Datum: 30 april 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam
Nadere informatieBestemmingsplan Supermarkt Gouden Leeuw Venray en omgevingsvergunning. Eindrapport zienswijzen
17 september 2014 Bestemmingsplan Supermarkt Gouden Leeuw Venray en omgevingsvergunning Eindrapport zienswijzen Gemeente Venray Postbus 500 5800 AM Venray Inhoud 1 Inleiding 6 2 Zienswijzen bestemmingsplan
Nadere informatieNotitie. Statenleden. Statencommissie EZB. 7 mei V.M.J. Munnecom. Ruimtelijke Ontwikkeling & Handhaving (073) Aan.
Notitie Onderwerp Provinciale handelwijze ten aanzien van ruimtelijke plannen die voorzien in detailhandelsontwikkelingen Aanleiding Met de Discussienota Detailhandel en het symposium Detailhandel in Brabant:
Nadere informatieLadder van Duurzame verstedelijking
Omgevingsvisie Ladder van Duurzame verstedelijking Doel De stappen die worden gevraagd, bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd
Nadere informatieBedrijfsprofiel. 1 & 2 sterrenhotels in beeld. Anders denken, anders doen. In dit profiel: Van Spronsen & Partners horeca-advies December 2006
Bedrijfsprofiel 1 & 2 sterrenhotels in beeld Van Spronsen & Partners horeca-advies December 26 In dit profiel: Aanbod - - - - - - - - - - - - - - - -2 Ontwikkeling - - - - - - - - - - - - 3 Branche onder
Nadere informatieUITWERKING WELLNESS KLOOSTERHOTEL KONINGSBOSCH JULI 2016
UITWERKING WELLNESS KLOOSTERHOTEL KONINGSBOSCH JULI 2016 UITWERKING WELLNESS KLOOSTERHOTEL KONINGSBOSCH JULI 2016 Status: definitief Datum: 7 juli 2016 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam
Nadere informatieECONOMISCHE MONITOR EDE 2011 / 4
ECONOMISCHE MONITOR EDE 20 / 4 De Economische Monitor geeft een beeld van de economie van de gemeente Ede in de afgelopen periode van 2008 tot 20. De Economische Monitor is verdeeld in twee delen: Het
Nadere informatieB&W-voorstel. 1) Status
B&W-voorstel Onderwerp: Ruimtelijke motivering voor transformatie voormalig kantoor Brabants Dagblad aan het Emmaplein naar 56 woonstudio s en 550 m2 kantoorruimte. 1) Status Het voorstel heeft betrekking
Nadere informatieAnalyse ontwikkeling van vraag en aanbod logistiek terreinen in de regio Schiphol
Analyse ontwikkeling van vraag en aanbod logistiek terreinen in de regio Schiphol Hoofdrapport 4 maart 2013 Inhoudsopgave 1. Aanleiding en context pagina 3 3. Geografische afbakening pagina 4 4. Ontwikkeling
Nadere informatieDe Molenzoom. Kantoorlocaties in centrum van Houten. Kantoorvestiging in de gemeente Houten
De Molenzoom Kantoorlocaties in centrum van Houten Kantoorvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten Molenzoom Centrale ligging in Houten Zichtlocatie langs spoorlijn Nabij centrumvoorzieningen op het
Nadere informatieREACTIENOTA ZIENSWIJZEN BESTEMMINGSPLAN HARLINGEN - LUDINGA
REACTIENOTA ZIENSWIJZEN BESTEMMINGSPLAN HARLINGEN - LUDINGA Reactienota Zienswijzen Bestemmingsplan Harlingen - Ludinga Code 071905 / 19-11-14 GEMEENTE HARLINGEN 071905 / 19-11-14 REACTIENOTA ZIENSWIJZEN
Nadere informatieVoorstelnummer: Houten, 13 mei 2014
Raadsvoorstel Voorstelnummer: 2014-041 Houten, 13 mei 2014 Onderwerp: Het herontwikkelen van Het Gebouw door middel van de bouw van 10 levensloopbestendige woningen aan de Jonkheer Ramweg 40 in Schalkwijk.
Nadere informatieReactienota inspraak en overleg voorontwerp-bestemmingsplan Oude- en nieuwehorne
Reactienota inspraak en overleg voorontwerp-bestemmingsplan Oude- en nieuwehorne 1. Inleiding Bij de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan Oude- en Nieuwehorne heeft
Nadere informatieBeleidsnota Hotels en Bed&Breakfast in Alkmaar 2010 t/m 2015
Beleidsnota Hotels en Bed&Breakfast in Alkmaar 2010 t/m 2015 BELEIDSNOTA HOTELS EN BED & BREAKFAST IN ALKMAAR 2010-2015 Gemeente Alkmaar Afdeling Economische Zaken april 2010 1 1 BELEIDSNOTA HOTELS EN
Nadere informatieDe Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning 22 september 2016
De Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning 22 september 2016 Aan bod komen: 1. Bureau Stedelijke Planning en de Ladder 2. Voor-
Nadere informatieLadder Holland Rijnland. Basisonderbouwing plannen wonen. Stec Groep aan Holland Rijnland
Ladder Holland Rijnland Basisonderbouwing plannen wonen Stec Groep aan Holland Rijnland Peter van Geffen & Bouke Timmen november 2016 Ladder Holland Rijnland: basismotivering plannen wonen 2 Inhoudsopgave
Nadere informatieTRENDANALYSE EN METHODEVERANTWOORDING
TRENDANALYSE EN METHODEVERANTWOORDING Hotelgasten en overnachtingen Het aantal hotelovernachtingen blijft toenemen in Amsterdam: in de eerste tien maanden van is % meer overnachtingen geregistreerd dan
Nadere informatieFactsheet bedrijventerrein Spaanse Polder, Gemeente Rotterdam/Schiedam
Factsheet bedrijventerrein Spaanse Polder, Gemeente Rotterdam/Schiedam Factsheet bedrijventerrein Spaanse Polder, Gemeente Rotterdam/Schiedam A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht van
Nadere informatieToets Ladder duurzame verstedelijking.
Toets Ladder duurzame verstedelijking. I. Samenvatting. De locatie waar de supermarkt is geprojecteerd kan gelet op de vigerende bestemmingen en het vermelde in de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe
Nadere informatie5 minuten versie voor Provinciale Staten
5 minuten versie voor Provinciale Staten Directie DRM Afdeling Ruimte, Wonen en Bodem Registratienummer PZH-2014-496523170 (DOS-2014-0000677) Datum vergadering Gedeputeerde Staten Verzenddatum Geheim 7
Nadere informatieBedrijventerrein De Mient (Capelle a/d IJssel) Maatschappelijke waarde. Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter
Bedrijventerrein De Mient (Capelle a/d IJssel) Maatschappelijke waarde Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter Bedrijventerrein De Mient, gemeente Capelle a/d IJssel A. Inleiding Deze factsheet geeft
Nadere informatieNOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN. 1. Inleiding
NOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN Gemeente Zeewolde, maart 2009 2 NOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN 1. Inleiding Iedere bouwaanvraag moet op grond van de huidige bouwverordening, artikel 2.5.30, voorzien
Nadere informatieDe ladder voor duurzame verstedelijking : introductie en achtergrond
De ladder voor duurzame verstedelijking : introductie en achtergrond Seminar BSP en Stibbe 30 juni 2015 Jacqueline H.P. Vrolijk DGRW-coördinator Omgevingswet en projectleider Ladder voor duurzame verstedelijking
Nadere informatieResultaten werkgelegenheidsonderzoek. Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR)
Resultaten werkgelegenheidsonderzoek Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR) 2015 Maarten Bergmeijer Provincie Utrecht afdeling MEC, team Economie par@provincie-utrecht.nl www.provincie-utrecht.nl/par
Nadere informatieHorwath HTL Hotel Event 2014
Horwath HTL Hotel Event 2014 Investeren in hotels Ewout Hoogendoorn Programma Opening door Ralph Lange, ING Presentatie Ewout Hoogendoorn, Horwath HTL Presentatie Casper Banz, Houthoff Buruma Presentatie
Nadere informatieLadder Holland Rijnland. Basisonderbouwing plannen bedrijventerrein. Stec Groep aan Holland Rijnland
Ladder Holland Rijnland Basisonderbouwing plannen bedrijventerrein Stec Groep aan Holland Rijnland Peter van Geffen & Bouke Timmen September 2016 Ladder Holland Rijnland: basismotivering plannen bedrijventerrein
Nadere informatieGemeente. Schijndel. Beleidsnotitie indieningsvereisten. Voor aanvragen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, lid 1, onder a.
Gemeente Schijndel Voor aanvragen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, lid 1, onder a., sub 2 Wabo 2 3 bij verzoeken om afwijken van het bestemmingsplan Inleiding Op 24 september 2014 is het
Nadere informatieReactie en duiding van de (nieuwe) Ladder. Peter van Geffen 20 oktober 2016
Reactie en duiding van de (nieuwe) Ladder Peter van Geffen 20 oktober 2016 De huidige Ladder Inclusief update jurisprudentie Ladder laatste Rijksbelang RO, motiveringsplicht voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen
Nadere informatie1 Inleiding. 2 Uitgangspunten. Ontwikkeling Winthonlaan 4-6 4. te Utrecht. 2.1 Toelichting programma. BJZ.nu bestemmingsplannen
Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Verheeskade 197 Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2521 DD Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus
Nadere informatiein";11n Besluit van de gemeenteraad Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan "Catharinastraat 47-49 WellerlooL" De raad van de gemeente Bergen,
gemeent e Besluit van de gemeenteraad Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan "Catharinastraat 47-49 WellerlooL" in";11n Limburg De raad van de gemeente Bergen, Overwegende: dat het ontwerpbestemmingsplan
Nadere informatieDe ladder Nu, straks en onder de Omgevingswet 22 september 2016
De ladder Nu, straks en onder de Omgevingswet 22 september 2016 Opzet 1. De huidige ladder 2. De nieuwe ladder 3. De ladder onder de Omgevingswet Doel en functie van de ladder (3.1.6 lid 2 Bro) Doel: zorgvuldig
Nadere informatieRAPPORTAGE Checklist haalbaarheidsstudies hotelbouwplannen Maastricht
RAPPORTAGE Checklist haalbaarheidsstudies hotelbouwplannen Maastricht Hotel, Tourism and Leisure 12 Juni 2009 Drs. Ewout G. Hoogendoorn Drs. Rachèl Lardenoye MBA CHECKLIST HAALBAARHEIDSSTUDIES
Nadere informatieZienswijzennota bestemmingsplan Feerwerd
Zienswijzennota bestemmingsplan Feerwerd Zienswijzennota bestemmingsplan Feerwerd Inhoud Rapport 2 juli 2013 Projectnummer 275.00.01.11.05 I n h o u d s o p g a v e 1 Z i e n s w i j z e n 5 1.1 Inleiding
Nadere informatieUpdate Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost
Update Quick Scan economische effecten gebiedsontwikkeling Kollum Buitenpost Opdrachtgever: Wind Vastgoedontwikkeling b.v. ECORYS Nederland BV Emirto Rienhart Manfred Wienhoven Rotterdam, 04 november 2010
Nadere informatiememo Verlegging rode contour ter plaatse van de Driebergsestraatweg 63 en 65 te Doorn
memo aan: van: c.c.: Inge Eising Gemeente Utrechtse Heuvelrug Mariël Gerritsen Pieter Birkhoff Van Wijnen Groep N.V. datum: 14 december 2015 betreft: Verlegging rode contour ter plaatse van de Driebergsestraatweg
Nadere informatieWe are Stibbe Tax specialists. Ladder voor Duurzame Verstedelijking Juridische update
Ladder voor Duurzame Verstedelijking Juridische update Jan van Oosten 10 maart 2015 Opzet 1. Planologische overcapaciteit en ruimtelijke ordening 2. De Ladder begrippen en jurisprudentie 3. Wrap up Planologische
Nadere informatieNOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN
NOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN Gemeente Zeewolde, maart 2009 1 NOTITIE TOEPASSING PARKEERNORMEN 1. Inleiding Iedere bouwaanvraag moet op grond van de huidige bouwverordening, artikel 2.5.30, voorzien
Nadere informatieToepassing van de ladder in Provincie Zuid-Holland
Toepassing van de ladder in Provincie Zuid-Holland Seminar, Ladder voor duurzame verstedelijking: lessen uit de praktijk, 10 maart 2015 Willemien Croes Wat is de Ladder voor Provincie Zuid- Holland? Instrument
Nadere informatieRegionale behoefteraming kloosterhotel en tuinwoningen
Regionale behoefteraming kloosterhotel en tuinwoningen Koningsbosch 4 december 2015 Concepteindrapport Status: Concepteindrapport Datum: 4 december 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam
Nadere informatieWerklandschap Meerpaal. Sport en werk centraal in Nederland. Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten
Werklandschap Meerpaal Sport en werk centraal in Nederland Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten Werklandschap Directe aansluiting op A27 Gebiedsoppervlak van 10 ha Flexibele kavelgrootte
Nadere informatieGraydon Kwartaal Monitor. Kwartaal
Graydon kwartaal monitor Kwartaal 1 216 1 Inhoud Inleiding 3 Persbericht 4 Overzicht per branche 5 Vergelijking Q4-214, Q1 215 en Q2 215 Starters per branche 5 Opheffingen per branche 6 Faillissementen
Nadere informatieAanbieden notitie A16 corridor en Rotterdam University Business District. De VVD, CDA en Leefbaar Rotterdam verzoeken het college daarom:
Verzoek VVD, CDA en Leefbaar Rotterdam Aanbieden notitie A16 corridor en Rotterdam University Business District De A16 is voor de Metropoolregio en de Randstad een belangrijke verbinding met Antwerpen,
Nadere informatieDe Ladder voor Duurzame Verstedelijking; probleem of kans? Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning 30 juni 2015
De Ladder voor Duurzame Verstedelijking; probleem of kans? Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning 30 juni 2015 De Ladder voor Duurzame Verstedelijking; Probleem of kans? 1.
Nadere informatieWij hebben uw verzoek beoordeeld en besloten de gevraagde ontheffing te verlenen. Bijgaand treft u een afschrift aan van ons besluit.
Gedeputeerde Staten Contact M. Molenwijk T 070-441 74 11 m.molenwijk@pzh.nl Postadres Provinciehuis Postbus 90602 2509 LP Den Haag T 070-441 66 11 www.zuid-holland.nl Burgemeester en Wethouders van de
Nadere informatieHOSTA 2013 The Benelux Hotel Industry
HOSTA 2013 The Benelux Hotel Industry Ewout Hoogendoorn 5 juni 2013 HOSTA 2013 Resultaten 2012 Verwachtingen 2013 & 2014 Omzet, kosten en resultaat Vraag en aanbod Hotelvastgoed en contracten 2 Houdt het
Nadere informatieBEHOEFTE AAN BEOOGDE SUPERMARKT
BEHOEFTE AAN BEOOGDE SUPERMARKT Aldi is enige discounter in het Bildt De Aldi speelt een specifieke rol vervult binnen het koopgedrag van consumenten. Bij discounters doen consumenten vooral aanvullende
Nadere informatieJaarverslag 2016 Adviescommissie detailhandel Zuid-Holland
Jaarverslag 2016 Adviescommissie detailhandel Zuid-Holland april 2017 Adviescommissie detailhandel Zuid-Holland www.adviescommissiedetailhandel.nl secretariaat@adviescommissiedetailhandel.nl 2 Inhoud Inleiding...
Nadere informatieFactsheet bedrijventerrein Mijlpolder, Gemeente Binnenmaas
Factsheet bedrijventerrein Mijlpolder, Gemeente Binnenmaas Factsheet bedrijventerrein Mijlpolder, Gemeente Binnenmaas A. Inleiding Deze factsheet geeft een bondig overzicht van de maatschappelijke en economische
Nadere informatieReactienota zienswijzen. met betrekking tot het bestemmingsplan Oostwold Huningaweg 11
Reactienota zienswijzen met betrekking tot het bestemmingsplan Oostwold Huningaweg 11 1. Inleiding Deze nota behandelt de ingekomen zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan Oostwold Huningaweg 11. 2.
Nadere informatie