Dure plannen, goedkope oplossingen

Transcriptie

1 Dure plannen, goedkope oplossingen Adviseren over organisatie en financiering van energiebesparing in de utiliteitsbouw >> Als het gaat om energie en klimaat

2 Inhoud Inleiding 3 Deel 1: Mogelijke financiële en organisatorische constructies 7 1 Energiebesparende systemen met leverancierskrediet 8 Praktijkvoorbeeld 1: Relighting 8 Achtergrond 10 2 Energiebesparende systemen leasen 11 Praktijkvoorbeeld 2: Ketellease 11 Praktijkvoorbeeld 3: Leasen van licht door een papierfabriek 12 Praktijkvoorbeeld 4: Het leasen van een energieopslagsysteem met warmtepompcentrale voor het Haagse Hoge Huis in Den Haag 15 Achtergrond 16 3 De volledige energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst 17 Praktijkvoorbeeld 5: Gebouwencomplex Mahler4 17 Praktijkvoorbeeld 6: Energievoorziening van een woon, werk en verblijfsgebied door een full-service energiedienst 19 Achtergrond 20 4 Zelf een (projectgebonden) energiedienst oprichten 21 Praktijkvoorbeeld 7: Een energiedienst in een kantoorgebouw met meerdere eigenaar/gebruikers 21 Achtergrond 22 5 Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark 23 Praktijkvoorbeeld 8: Bedrijventerrein Zuiderzeehaven Kampen Praktijkvoorbeeld 9: Het bedrijventerrein Westfrisia Oost III 27 Achtergrond 29 Deel 2: Het opzetten van financiële en organisatorische constructies 30 6 Een systematische projectaanpak Het ontwikkelen van de planopzet Het realiseringstraject 33 7 Alle geldzaken op een rij Financieringswijzen Fiscale faciliteiten Overige subsidieregelingen 38 8 Organisatorische aspecten van projecten 39 9 Specifieke organisatorische aspecten bij projecten op een bedrijventerrein of kantorenpark Inleiding De belangrijkste aspecten Risicomanagement De grootste risico s Risico s afdekken 44 Deel 3: Bijlagen 45 Bijlage 1 Rechtsvormen bij samenwerking (investering, financiering en exploitatie) 46 Bijlage 2 Slim omgaan met de omzetbelasting (BTW) 49 Bijlage 3 Checklist voor het aangaan van overeenkomsten en contracten 50 Bijlage 4 Energietarieven 52 Bijlage 5 Referenties 55 2 Dure plannen, goedkope oplossingen

3 Inleiding Energiebesparing is business. Voor projectontwikkelaars, beheerders, gebruikers, financiers, leveranciers en adviseurs in de utiliteitsbouw is hier nog veel meer te halen dan vaak wordt gedacht. Bovendien kunnen bij energiebesparing belangen van alle betrokken partijen samenlopen. In deze publicatie - die speciaal is bedoeld voor adviseurs - leest u daarover veel meer. Aan de orde komen achtergronden en constructies voor de financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen bij de nieuwbouw en renovatie van individuele kantoren én van hele kantorenparken. Op basis van de gepresenteerde informatie kan men op het gebied van energiebesparing veel verdergaande stappen te zetten dan men aanvankelijk voor ogen had, niet alleen in het belang van een beter milieu, maar ook in het belang van ieders portemonnee. Energiebesparende maatregelen worden tegenwoordig altijd toegepast bij renovatie en nieuwbouw van kantoren. Toch zijn vaak nog veel verdergaande stappen mogelijk èn gewenst. Immers, met investeringen in nieuwbouw of renovatie leg je het energieverbruik en daarmee de energiekosten van een gebouw voor vele jaren vast. Wie direct maximaal investeert in maatregelen als energiezuinige verlichting, een energiezuinige klimaatinstallatie of warmte/koudesystemen met energieopslag in de bodem, zorgt voor jarenlange lagere gebruikskosten. Dat is aantrekkelijk voor de gebruiker en dus ook voor ontwikkelaar en de belegger, omdat een object beter verhuurbaar of verkoopbaar wordt. Huurders vragen er ook steeds vaker zelf om. Bovendien verplichten of stimuleren gemeenten vaak extra energiebesparing. Desondanks blijven investeringen in energiebesparende voorzieningen vaak achter bij de verwachtingen. Daarvoor bestaat een groot aantal redenen, zoals: De projectontwikkelaar vreest de hogere investeringskosten onvoldoende terug te krijgen via hogere huur of verkoopprijzen. De projectontwikkelaar voorziet problemen met de Energie Investerings Aftrek die een project rendabel maakt maar niet kan worden meeverkocht met het gebouw en alle installaties erin. De partij die extra maatregelen wil treffen, heeft onvoldoende financiële armslag om de benodigde (hogere) investeringen te plegen. Er is onvoldoende expertise met de nieuwe systemen. Men wil geen extra risico s lopen. Op een kantorenpark liggen goede mogelijkheden, maar men ziet op tegen de complexiteit van een dergelijk project. De voordelen van een optimaal energie-efficiënt kantoorgebouw Een energiezuinig gebouw is een prestigieus gebouw voor eigenaar, gebruikers en beheerder, en beter verkoopbaar of verhuurbaar voor projectontwikkelaars en beleggers. Dat heeft verschillende oorzaken: Een technologisch hoogwaardig imago. Lagere totale kosten voor iedereen, vaak al mogelijk vanaf het eerste jaar. Een hoger comfortniveau. Een hoge duurzaamheid. Kortom: een energiezuinig kantoorgebouw is een modern kantoorgebouw. Voor deze en vergelijkbare problemen bestaan evenwel oplossingen. Het is zelfs mogelijk extra investeringen te doen zonder dat één van de betrokken partijen dat merkt op zijn balans of dat één van de partijen wordt opgescheept met een systeem dat lastig te beheren zou zijn. 3 Dure plannen, goedkope oplossingen

4 Ontwikkelingsfase Exploitatiefase Overheid Financiers Adviseurs Notaris Projectontwikkelaar Belegger Architect Makelaar Bouwkundig adviseur Technisch adviseur Beheermaatschappij Aannemer Technisch installatie bedrijf Onderaannemers Huurder Onderaannemers beheermaatschappij Een gemeenschappelijke uitdaging Bij nieuwbouw of renovatie van een kantoor (of kantorenpark) kunnen vele partijen betrokken zijn. Ze staan weergegeven in bovenstaand figuur. Opvallend genoeg is de totstandkoming van een energiezuinig kantoorgebouw of kantorenpark meestal in het belang van álle betrokkenen. De kadertekst op de volgende bladzijde geeft daarvan een overtuigend beeld. Daarom ligt het voor de hand om in een concreet geval gezamenlijk te zoeken naar de beste manier voor het aanschaffen, installeren, exploiteren en beheren van energiebesparende voorzieningen. Daarbij horen alle activiteiten van financieren tot exploitatie en onderhoud. In de praktijk zien we voor deze zaken steeds wisselende oplossingen. Er zijn vele opties, waarin direct betrokken en ingehuurde partijen steeds andere rollen vervullen. het desgewenst gemeenschappelijk inkopen van energie en netbeheer. Hiervoor bestaan kant-en-klare oplossingen, maar vaak is maatwerk nodig. Dan komt u als adviseur nadrukkelijk in beeld. Uw belangrijkste taak is ervoor te zorgen dat de betrokken partijen een zodanige constructie kiezen voor financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen dat er een gemeenschappelijke win-winsituatie ontstaat. Tevens dient de goede verhouding te worden gevonden tussen risico s die de verschillende partijen willen nemen en de mogelijke winst die ze kunnen behalen. Bij al deze opties moeten de volgende zaken worden geregeld: de samenwerkingsvorm; de (fiscaal meest interessante) rechtspersoon; het doen van investeringen; de meest geëigende financieringsvorm; het verkrijgen van subsidies; de verdeling van de opbrengsten; garanties voor exploitatie; het overeenkomen van contracten; 4 Dure plannen, goedkope oplossingen

5 Deze publicatie Over de technische kant van energiebesparende maatregelen is volop informatie beschikbaar in de vorm van brochures, boeken en internetsites. Daar gaat het in deze publicatie dus niet om. Waar het wel om gaat is: kan met een zelfde of zelfs een lagere investering meer energiebesparing worden bereikt? Kunnen pakketten met goed renderende opties worden samengesteld die derden financieren en mogelijk beheren? Onderwerpen die aan de orde komen zijn bijvoorbeeld: Individueel eigendom, gemeenschappelijk eigendom of het eigendom bij een (gezamenlijk aangewezen) derde partij? Onderhoud en beheer: zelf uitvoeren of laten doen door een derde partij? Zelf financieren of laten doen door een bank of investeringsbedrijf? Onderhoud en beheer door een beheersmaatschappij of een installateur? Belegger als eigenaar van het gebouw en huurders/ gebruikers als eigenaar van de energiebesparingsoptie? In- en uitstapregelingen voor huurders. Leeswijzer Deze publicatie gaat uit van een systematische aanpak van energiebesparende voorzieningen in kantoren en kantorenparken. Dat weerspiegelt zich ook in de opzet. Het is echter ook goed mogelijk om delen van deze publicatie te gebruiken, voor het geval plannen de fase van ideevorming reeds zijn gepasseerd. Tot slot De informatie in deze publicatie is grotendeels gebaseerd op proefprojecten die Agentschap NL heeft ondersteund in het kader van Kompas energiebewust wonen en werken van het ministerie van VROM. Dit programma heeft als doel bij te dragen aan de vermindering van de CO2-uitstoot van de gebouwde omgeving. Het accent ligt hierbij op grootschalige inzet van bedrijfszekere instrumenten. Het programma gaat vooral uit van de mogelijkheden bij doelgroepen in de markt. De publicatie beoogt een aantal belangrijke zaken omtrent de aanpak van financiering, eigendom en beheer van energiebesparende voorzieningen helder te maken, maar is zeker niet volledig. Het aandachtsgebied is complex, als gevolg van het samenspel van techniek, organisatie, betrokken partijen, publiek - en privaatrecht, in en ver-koop van energie, tarieven en contracten. Bovendien blijven zowel het overheidsbeleid als de markt aan veranderingen onderhevig. Dit maakt twee dingen duidelijk: energiebesparing in de utiliteitsbouw is maatwerk èn een kwestie van lange adem. Dit draaiboek reikt de eerste handvatten aan om in een concrete situatie tot een constructie te komen die tot een betere projectopzet en grotere energiebesparing leidt. Úw inzet en die van uw opdrachtgevers bepaalt vervolgens hoe ver u kunt komen. Deel 1 beschrijft de vijf belangrijkste constructies voor financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen. Het gaat om: 1 Een energiebesparend systeem aanschaffen met leverancierskrediet. 2 Een energiebesparend systeem leasen. 3 De hele energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst. 4 Zelf een projectgebonden energiedienst oprichten. 5 Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark. Deze onderwerpen komen achtereenvolgens aan de orde, meestal geïllustreerd aan de hand van interviews met partijen die een dergelijke dienst leveren of partijen die ervaring hebben met de afname ervan. De interviews maken duidelijk dat de informatie uit deze publicatie bepaald niet alleen theorie is. Deel 2 gaat over het proces dat moet worden doorlopen om tot de meest gewenste financiële en beheerconstructie te komen. Het bestaat uit de hoofdstukken 6 tot en met 10. Deze gaan achtereenvolgens over de systeemaanpak (waarbij eerst een voorlopig plan wordt gemaakt en daarna een definitief plan), de bijzondere financiële aspecten van een energiebesparingsproject, de organisatorische aspecten van een project bij individuele kantoren en specifieke organisatorische aspecten van een project op een kantorenpark. 5 Dure plannen, goedkope oplossingen

6 Een energiezuinig kantoor is business voor alle betrokken partijen Iedere partij die bij nieuwbouw of renovatie van een kantoor betrokken is, heeft belang bij vergaande investeringen in energiebesparing. Voor iedereen levert het - betere of extra - business op. Projectontwikkelaar Doorgaans bouwt de projectontwikkelaar een kantoor geheel of gedeeltelijk voor eigen rekening en risico. Zijn doel is een project te ontwikkelen dat een goed rendement oplevert. Doorgaans heeft de projectontwikkelaar geen bemoeienis meer met de exploitatie van het project en investeert hij bij voorkeur niet meer dan nodig is. Hij heeft wel belang bij een betere verhuur en verkoopbaarheid. Daar ligt het aangrijpingspunt voor energiebesparing. Er zijn goede mogelijkheden voor externe financiering, externe energieprojectontwikkeling en/of outsourcing van de complete energievoorziening. Dit kan besparingen op de investeringskosten opleveren. Belegger Bij veel kantoren is de belegger de afnemer van de projectontwikkelaar. Hij heeft belang bij een betere verhuurbaarheid en waardevastheid van het object. Energiebesparende voorzieningen dragen daaraan in hoge mate bij. Sommige beleggers streven bewust een groen imago na. Vanuit hun langetermijnbelang kunnen/willen beleggers energiemaatregelen vaak zelf financieren. Dit leidt echter tot een hogere huur. Het kan lastig zijn potentiële huurders ervan te overtuigen dat deze (ruimschoots) wordt gecompenseerd door een lagere energierekening. Verder zullen beleggers geen sores willen ten aanzien van de energievoorziening. Dan kan men kiezen voor externe financiering, externe energieprojectontwikkeling en/of outsourcing van de complete energievoorziening. In die gevallen loopt de beheerder geen of weinig risico, maar behaalt hij natuurlijk ook geen rendement op de energie-investeringen. Eigenaar/gebruikers blijven vaak lang in het bezit van het pand en kunnen eenvoudig gebruik maken van subsidies en fiscale regelingen. Huurder Huurders stellen steeds vaker eisen op het gebied van energiebesparing. De projectontwikkelaar kan vervolgens de gewenste voorzieningen treffen, maar de huurder/gebruiker kan dat ook zelf doen (in overleg). Dan komen de baten ook bij hem te liggen, wat zeer interessant is als de huurder fiscaal voordeel kan benutten. Na afloop van de huurtermijn en het verlaten van het pand vervalt de investering vaak aan de eigenaar van het gebouw. Men kan afspraken maken om hiervan af te wijken. Uiteraard kan men ook kiezen voor oplossingen waarbij derden de financiering en/of organisatie voor hun rekening nemen. Over tussentijdse huuropzegging maakt men eveneens afspraken. Beheermaatschappij Een externe beheerder kan energiebesparende voorzieningen zelf gaan beheren of weer uitbesteden aan een onderaannemer. De keuze bepaalt de risico s maar ook de mogelijke opbrengsten. Overheid De lokale overheid speelt vaak een grote rol bij nieuwbouwprojecten. Deze kan (extra) eisen stellen aan de energie-efficiency bij de gronduitgifte en de verlening van de bouw vergunning. Soms speelt een gemeente een actieve rol in de voorbereiding van projecten, waarbij ze energieefficiënte keuzen kan bevorderen. Soms zijn gemeenten bereid zelf te investeren om een specifiek systeem mogelijk te maken. Nu steeds meer gemeenten het Bestuursakkoord Nieuwe Stijl (BANS) hebben ondertekend met de Rijksoverheid, krijgt Klimaatverandering naar verwachting de komende jaren hoge prioriteit in de milieuvergunningverlening en in de controle en handhaving van energiebesparingsmaatregelen. Eigenaar / gebruiker Eigenaar/gebruikers hebben in eigen beheer en meestal deels met eigen en deels met geleend geld een kantoorgebouw laten neerzetten. Zij hebben in principe alle belang bij optimale energie-efficiency (zie: de voordelen van een energie-efficiënt kantoor). Om energie-investeringen te beperken of minder risico te lopen, kunnen zij financiering en organisatie uitbesteden. De te behalen winst is dan ook beperkter. 6 Dure plannen, goedkope oplossingen

7 Deel 1 Mogelijke financiële en organisatorische constructies Voor de financiering van energiebesparende voorzieningen bestaan - naast eigen geld inbrengen, geld lenen en een installatie huren - vijf concrete alternatieven. Deze worden in dit deel van de publicatie besproken. Nadrukkelijk moet worden gesteld dat de markt sterk in beweging is. Daar waar oplossingen nu nog vaak adhoc zijn gevonden, komen naar verwachting meer standaardaanbiedingen op de markt. De belangrijkste constructies voor financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen zijn: Een energiebesparend systeem aanschaffen met leverancierskrediet. Een energiebesparend systeem leasen. De hele energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst. Zelf een projectgebonden energiedienst oprichten. Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark. Dit deel van de publicatie beschrijft wat deze constructies precies inhouden, waarvoor ze geschikt zijn, wat hun voor- en nadelen zijn, welke randvoorwaarden gelden voor toepassing en wat een adviseur bij de constructie kan betekenen. Dit deel bevat belangrijke basiskennis voor het concreet financieel en organisatorisch opzetten van een energie-besparingsproject, zoals beschreven in deel 2 van deze publicatie. Financier / Bank In alle constructies spelen banken een niet onaanzienlijke rol als het gaat om kredietverstrekking. Voordat ze geld verstrekken kijken ze altijd naar de kredietwaardigheid van de betrokken partijen, garantstelling, onderpand, de looptijd en natuurlijk de omvang van het krediet. 7 Dure plannen, goedkope oplossingen

8 1 Energiebesparende systemen met leverancierskrediet Een eenvoudige financieringsconstructie van een energiebesparende voorziening is het leverancierskrediet. Dit betekent dat de leverancier de investering voor zijn rekening neemt en de afnemer de investering in termijnen afbetaalt. Het systeem wordt wel direct eigendom van de afnemer. Feitelijk is dus sprake van een langlopende onderhandse lening. Er is een Belgisch bedrijf dat in Nederland hoogwaardige en energiezuinige kantoorverlichting aanbiedt volgens de constructie van leverancierskrediet. In het algemeen lijken er overigens veel meer mogelijkheden te bestaan om energiebesparende voorzieningen met leverancierskrediet te verkopen. Praktijkvoorbeeld 1 Relighting Het Belgische bedrijf Fines NV past leverancierskrediet toe bij zogeheten relighting-projecten: de klant laat zijn pand door Fines energiezuinig herverlichten, Fines NV schiet het investeringsbedrag voor en de klant betaalt dat in termijnen weer terug. Groot voordeel voor laatstgenoemde: geen investeringshobbel, wel meteen volop profiteren van de besparing op de energierekening! Interview: Nieuw licht op terugverdientijd Kathleen Markey is één van de oprichtsters van Fines NV, dat nu zo n zeven jaar bestaat. Tijdens haar studie Toegepaste economische wetenschappen aan de Universiteit van Antwerpen ontwikkelde zij methoden om toepassing van duurzame technieken economisch te vergemakkelijken. In eerste instantie leek de kloof tussen theorie en praktijk te groot Markey: Goede ideeën en methodieken bleven op de plank liggen en werden niet opgepakt door bedrijven en instellingen die er voordeel van zouden hebben. Ik heb toen gedacht: dan doen we het zelf wel. Zo kreeg het concept van relighting gestalte jaar Kosten en besparingen over een periode van 15 jaar. De grafiek laat zien dat er de eerste 7 jaar een geringe investering wordt gedaan; na deze afbetalingsperiode stapelen de voordelen zich per jaar op. Bron: project Philips SFJ Gebouw (oplevering 2004) 8 Dure plannen, goedkope oplossingen

9 Financiële bonussen jaar ,00 EIA ,00 terugave btw op investering ,00 energiebesparing , ,00 voorschot ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud ,00 x9 Totaal financieel voordeel over 15 jaar ,00 Totale kostprijs van de investering ,00 Uw winst ,00 (incl. BTW) Gedetailleerd kosten/baten-overzicht project Philips SFJ Gebouw Eindhoven. Het totaal opgesteld vermogen voor relighting was W; daarna W. Het verbruik in de oude situatie: kwh/jr. Na relighting: kwh/jr. Unique selling points Uitgangspunt bij relighting is een gebouw met een suboptimale verlichtingsinstallatie. Fines vervangt deze door een nieuw en sterk energie-besparende installatie. Terwijl Fines de kosten hiervan voorfinanciert, plukt de klant er meteen de vruchten van: in meer dan negentig procent van de gevallen levert de hernieuwde verlichting een besparing van ten minsten veertig procent op. In sommige gevallen kan zelfs zeventig procent op de energiekosten voor verlichting worden bespaard. De besparingen van de klant kunnen worden aangewend om Fines gedurende een periode van circa zeven jaar terug te betalen. Gedurende deze periode is de klant formeel eigenaar van de installatie. De aanpak van Fines kent een aantal sterke punten. Eén daarvan is dat de Leuvense ESCO (Energy Service Company) garant staat voor de te verwachten besparingen in een pand. Markey licht toe: We doen bij elk project steeds eerst een audit ter plekke. We bekijken dan hoe hoog het besparingspotentieel is. Vervolgens maken we een kosten-batenanalyse die we aan de klant voorleggen. Die moet dan zijn keuze maken. Wij van onze kant staan echter garant voor de besparing die we voorgerekend hebben. Wordt die niet gerealiseerd in de praktijk, dan leggen we het verschil bij. Maar dat is nog nooit gebeurd. Maar ook op het niet-materiële vlak is er voordeel voor de klant. Markey: Kostenbesparing is het hoofddoel van je ingreep, maar het gaat niet om de kostenverlaging alleen; ook de kwaliteit van de verlichting wordt verhoogd. Op de werkplek wordt de lichtsterkte op maat aangepast. De arbeidsomstandigheden verbeteren dus ook. Gouden formule Ogenschijnlijk lijkt de methode op de spreekwoordelijke kip met de gouden eieren: de klant verdient er eigenlijk alleen maar aan en bovendien worden de beoogde besparingen ook nog eens door de leverancier gegarandeerd. Je zou zeggen dat een dergelijke formule tot massale relighting zou moeten leiden. Markey relativeert: De formule is inderdaad goed, en we hebben over succes ook niet te klagen. Toch is het niet zo dat iedereen nu aan het relighten slaat. Deels gebeurt dat op basis van reële argumenten, maar deels ook niet. Vaak leven er onterechte ideeën over minimale terugverdientijden. Daarmee doelt Markey op de veel gehanteerde terugverdientijd van maximaal vijf jaar. Markey doceert: Vaak is dat best reëel, maar men vergeet dat je die norm wèl moet relateren aan het type investering. Als je zeker weet dat je een bepaalde installatie langere tijd zult gebruiken, wat bij verlichting vaak het geval is, mag je de economische haal-baarheid best toetsen met een langere terugverdientijd. De periode dat je met zekerheid rendeert op je investering is immers ook langer. De verwachting is dat de aanpak van Fines in bredere kring zal doordringen en dat steeds meer bedrijven en instellingen met relighting in zee zullen gaan. Dat onze zuiderburen hun blik daarbij niet van het noorden zullen afwenden is nu al duidelijk: Markey : We zijn op zoek naar een Hollandse partner. 9 Dure plannen, goedkope oplossingen

10 Fines heeft onder andere een project uitgevoerd bij een Philips-kantoorgebouw van zeven etages. Hier zijn de bestaande, vijftien jaar oude, 3x 58 watt armaturen vervangen door hypermoderne 2x28 watt armaturen met daglichtsensor. Het opgestelde verlichtingsvermogen is nu 196 in plaats van 540 kw. Fines zorgde voor ontwerp, aanleg, metingen èn voor financiering. De gebruiker betaalt de investering terug op basis van de gerealiseerde elektriciteitsbesparing plus besparing op onderhoud, waarbij de maandelijkse besparingen worden gebruikt als aflossing. Een en ander is berekend bij gelijkblijvend aantal branduren van de verlichting en energieprijzen. Een overzicht van de installatiekosten en de terugbetaling staat in de tabel op de vorige bladzijde. Na zes jaar wordt de gebruiker eigenaar van de installatie. Daarna boekt deze een groot financieel voordeel. Gekapitaliseerd over de resterende levensduur komt deze uit op ruim 1,7 miljoen (inclusief BTW). Meer informatie op of bij Fines, Kathleen Markey, T , E info@fines.be Achtergrond Voor leverancierskrediet is een leverancier nodig met voldoende eigen vermogen om zelf te investeren in, of geld te lenen voor het neerzetten van een energiebesparende voorziening bij een klant. Bovendien vergt deze optie een groot vertrouwen van de leverancier/investeerder in de kredietwaardigheid en het voortbestaan van de afnemer. Kan een afnemer op enig moment niet meer aan zijn afbetalingsverplichtingen voldoen, dan is de leverancier zijn investering immers al gauw geheel of gedeeltelijk kwijt. Gezien deze beperkingen is de oplossing vooral interessant voor partijen die al lang zaken met elkaar doen en voor afnemers met een langjarige goede reputatie, zoals overheden. Leverancierskrediet is mogelijk voor elk type energie-besparende voorziening, maar in de praktijk zullen de meeste leveranciers de risico s te groot vinden als het om grote systemen en hoge bedragen gaat. Soms zijn leveranciers op adhoc-basis bereid om een dergelijk krediet mogelijk te maken. Om dit te bewerk-stelligen zal een adviseur al zijn onderhandelingsvaardigheden moeten inzetten. Aangezien de leverancier bij deze optie altijd zelf het beheer en het onderhoud van de voorziening voor zijn rekening zal willen nemen, hoeft de adviseur hiervoor geen aparte constructie te ontwikkelen. Het afsluiten van een contract zal wel veel aandacht vergen (zie hoofdstuk 10). Kathleen Markey, Nieuw licht op terugverdientijd 10 Dure plannen, goedkope oplossingen

11 2 Energiebesparende systemen leasen Leasen biedt een tweede mogelijkheid voor gebruikers om bedrijfsmiddelen aan te schaffen zonder zelf investeringen te plegen. Het aantrekkelijke van het leasen van energiebesparende voorzieningen is dat dit niets extra hoeft te kosten ten opzichte van een conventionele situatie. De besparing op energiekosten compenseert immers ruimschoots de gemaakte extra kosten. Voor overheden en non profit-instellingen is leasen helemaal een slimme constructie, omdat het leasebedrijf Energie Investerings Aftrek (EIA) kan krijgen en dit voordeel deels kan doorschuiven naar de opdrachtgever Er bestaat in Nederland een kant-en-klare leaseconstructie voor HR-ketels. Voor andere energiebesparende voorzieningen zijn kant-en-klare constructies in opkomst. Een bouwpartij kan ook zelf een leaseconstructie overeenkomen met leveranciers, installateurs en/of leasemaatschappijen. Praktijkvoorbeeld 2 gaat in op het kant-en-klare product ketellease. Praktijkvoorbeeld 3 beschrijft het geval waarin de leverancier een leaseconstructie heeft opgezet om energiezuinige verlichting bij een klant mogelijk te maken. Praktijkvoorbeeld 4 ten slotte, gaat over een lease constructie voor een energieopslagsysteem met warmtepomp centrale voor een kantoorgebouw. Praktijkvoorbeeld 2 Ketellease Ketellease is het kant-en-klare product van ketelleverancier Remeha BV en financiële dienstverlener BNP Paribas Lease Group (BPLG). De constructie is precies dezelfde als bij het leasen van bijvoorbeeld bedrijfsauto s. Interview: Synergie van ketelfabrikant en financiële dienstverlener Als senior accountmanager van BPLG was drs. Jeroen Veldhuizen di rect be trok ken bij de totstand ko ming van de sa men werking tussen zijn bedrijf en de ketelleverancier: Remeha zocht op een be paald mo ment een fi nan ciële dienstverlener om de marketing en verkoop van hun HR-ketels voor de professionele markt kracht bij te zetten herinnert Veldhuizen zich. Via-via kwam ik met hen in contact en kon den we de samenwerking gaan optuigen. Uiteraard bekeek Veldhuizen eerst wat voor vlees hij in de kuip had: Als financieel dienstverlener brengen wij geen tech nische knowhow mee voor zover het de te leasen goe deren betreft. Wat we doen heet vendor-leasing, waarbij we als het ware leunen op de productkennis van de leve ran cier. Uiteraard zoek je dan kwaliteit in je partner. Daar speelt nog bij mee dat zij net als wij een sterke positie hebben in Europa. Off- of on-balance Het grote voordeel van het product ketellease is dat de klant niet geconfronteerd wordt met een hoge investeringsdrempel. Hij plukt wel vanaf het moment dat de ketel is geïnstalleerd de vruchten van een energiezuinige en dus 11 Dure plannen, goedkope oplossingen

12 kostenbesparende verwarming. Vooral voor overheidsorganisaties die in verband met hun financieringssituatie vaak gebonden zijn aan jaarlijkse budgetten, is dit ideaal licht Jeroen Veldhuizen toe; maar in die twee jaar dat dit product nu op de markt is, slaat het vooral aan bij BV s en NV s. Zij mogen kiezen tussen een operational of een financial lease. In het eerste geval is BPLG eigenaar en verhuurt het leasebedrijf de installatie. In het tweede geval - financial lease - is het leasebedrijf ook eigenaar maar staat de ketel op de balans van zijn klant, die dan economisch eigenaar is. In dit geval is de eventuele EIA-premie dan ook voor de gebruiker, bij operational lease gaat wordt het voordeel verrekend in de huurtermijnen die daardoor aantrekkelijker worden. en ander financieel verschil is dat bij operational lease de BTW over de maandtermijnen wordt geheven, terwijl het bij financial lease vooraf wordt afgedragen. In dit voor de financiële leek soms moeilijk te doorgronden woud van mogelijkheden, houdt Veldhuizen het overzicht: Het hangt er eigenlijk maar van af wat boekhoudkundig en belastingtechnisch het meest gewenst is bij de klant. Wij passen ons in ieder geval aan hun wensen aan. De contracten die we sluiten zijn tailor made. Het product ketellease wordt afnemers aangeboden via installatiebedrijven. Installateurs kunnen zich wenden tot Remeha, mw. I. van de Lugt, T (055) , E ilona.van.der.lugt@remeha.nl Jeroen Veldhuizen, Synergie van ketelfabrikant en financiële dienstverlener Ketellease Ketellease is een product van HR-ketelproducent Remeha BV en de BNP Paribas Lease Group BV. De klant wordt een gespreide betaling aangeboden in de vorm van financial of operational lease. De looptijd van het leasecontract bedraagt 5 tot 7 jaar; daarna gaat het eigendom over naar de klant/gebruiker. Leasecontracten kunnen worden gesloten vanaf 5.000,-. Installatiekosten kunnen tot een maximum van 20 procent van de totale investering in het lease-contract worden opgenomen. Praktijkvoorbeeld 3 Leasen van licht door een papierfabriek De papierfabriek StoraEnso Berghuizer in Wapenveld is het eerste bedrijf in Nederland dat is overgegaan tot het leasen van verlichting in bedrijfshallen. In december 2003 zette de fabriek de handtekening onder het leasecontract dat een lange ontstaansgeschiedenis had. Interview: Leasen van licht is eigenlijk net zo gewoon als het leasen van heftrucks StoraEnso Berghuizer Papierfabriek kan zonder veel overdrijving een koploper op energie- en milieugebied worden genoemd. Het fraai tussen bossen en aan het Apeldoornse Kanaal gelegen bedrijf (500 medewerkers, jaarlijkse productie van ca ton houtvrij ongestreken papier) beschikt over diverse milieucertificaten, levert uitsluitend papier met het milieu keurmerk Nordic Swan Label en wordt door de provincie Gelderland geroemd om zijn pro-actieve houding op milieugebied. Het Fins-Zweedse moederbedrijf is wereldmarktleider op het gebied van papier en karton, en is in de Dow Jones Sustainability Index beoordeeld als meest duurzame hout- en papieronderneming. Berghuizer scorekaarten Energiebesparing staat genoemd als één van de negen hoofddoelen van het bedrijf, zij het wel op de negende plaats. Veel resultaat is al bereikt in de periode , toen het bedrijf participeerde in de eerste meerjarenafspraak over energie-efficiency (MJA 1) en 22 procent op de energierekening bespaarde. Na afronding van de MJA heeft StoraEnso Berghuizer besloten mee te doen aan de Benchmark Energieefficiency. Op basis hiervan dient het bedrijf uiterlijk in Dure plannen, goedkope oplossingen

13 tot de wereldtop te behoren als het gaat om energie-efficiency. StoraEnso denkt dit onder andere te kunnen bereiken door per jaar 2 procent te besparen. Een belangrijk instrument hierbij zijn de zogenoemde Berghuizer scorekaarten. Hiermee wordt zowel voor managers als voor operators continu gemonitord hoe het energiegebruik verloopt. Operators kunnen een bonus tegemoet zien, als zij de doelen weten te behalen of te overtreffen. Voor gek verklaard Bij energie-efficiency wordt hoofdzakelijk gekeken naar de productieprocessen. Verlichting is niet het eerste waar men aan denkt. Het behoort tot de standaarduitrusting van een bedrijf. De lampen hangen er nu eenmaal zoals ze er hangen en als er een kapot gaat, wordt die door de eigen technische dienst vervangen. Bovendien maakt verlichting maar enkele procenten uit van het totale energiegebruik. Intern werd hij dan ook voor gek verklaard, toen energiecoördinator Bruno Mulder overwoog om verlichting te gaan leasen. Mulder: Ik werd op het spoor gezet door een besparing van 99 procent die we bereikten in het automatisch magazijn. Daar stond volcontinu licht te branden, terwijl er hoofdzakelijk robots aan het werk zijn die helemaal geen licht nodig hebben. Het aanbrengen van een aanwezigheidsdetector door onze huisleverancier Eltec realiseerde op eenvoudige wijze deze gigantische besparing. Obstakels De vraag was echter hoe het verder moest. De investeringsruimte van StoraEnso was beperkt. Met financiële ondersteuning van Agentschap NL, toen nog Novem, werd in 2000 een projectteam geformeerd dat de mogelijkheden van energiezuinige verlichting nader ging onderzoeken. Maar de partners die op de foto bij de intentieverklaring stonden, staan niet op de foto van 12 december 2003, toen het definitieve contract werd getekend. Mulder: We hebben wat obstakels gehad. In het begin was het project wat academisch. Een onderzoek door het Belgische bedrijf Fines leverde interessante resultaten op. Hoogfrequente lampen, minder lampen, minder branden en anders ophangen zouden al de nodige besparing kunnen opleveren. Grootste bottleneck vormde de wens van de Belgen dat aan het eind van de leaseperiode het licht in eigendom van StoraEnso kwam. Dat wilde en kon StoraEnso niet. Mulder: We werken volgens het IAS (International Accounting Standards)-systeem. In de constructie die Fines voorstelde, zou het feitelijk gaan om een uitgestelde koop en daarmee om een investering en dat wil je juist met leasen ontlopen. We wilden absoluut geen eigenaar van de verlichting worden. Eén aanspreekpunt Het project leek in 2002 te verzanden, maar door inzet van adviesbureau Ploos van Amstel en subsidie van Agentschap NL kwam het treintje toch weer in beweging. Grootste doorbraak vormde een offerte van installateur Moekotte. Dit bedrijf uit Enschede was bereid om het risico te dragen en eigenaar te worden van de verlichting. Mulder: Het allergrootste voordeel van de aanpak van Moekotte is dat alles in een hand komt te liggen en niet meer bij vier verschillende partijen. Wij hebben nu één aanspreekpunt die verantwoordelijk is voor het contract, de financiering, de installatie en het onderhoud. In het contract is geregeld dat bij kapotgaan van een lamp binnen vier uur iemand langskomt om de boel te herstellen. Jan Moekotte, financieel directeur bij het elektrotechnisch installatiebedrijf waarbij zo n 175 personen werkzaam zijn, geeft toe dat leasen van verlichting een risicovolle activiteit is: We hebben met Berghuizer StoraEnso al twintig jaar contact. Daardoor weten we dat we met een betrouwbare partij hebben te maken. Daar draait het in dit contract vooral om. Ging het om een verlichting van een hal van een ondernemer die we veel minder goed kennen, dan hadden de voorwaarden er heel anders uitgezien. Je moet niet vergeten dat de restwaarde van verlichting in korte tijd uiterst gering wordt. Als je afnemer de fabriek opdoekt of failliet gaat, zit je met een groot probleem. Het product is niet zomaar te verplaatsen naar een andere partij. Mooi pilotproject Het verbaast Moekotte zelf ook dat het een pionier is wat betreft het leasen van verlichting. Onze medewerker kwam eerst teleurgesteld terug van een bezoek aan StoraEnso. Het wordt niets, zo zei hij, ze willen leasen. Toen dacht ik, waarom zouden we dat dan niet proberen? Het is een mooi pilotproject en als het een succes wordt, verwacht ik dat we dit aan meer partijen kunnen aanbieden. Wel geloof ik dat financiële instellingen, zoals leasemaatschappijen, hier niet snel zullen instappen. Zij zullen de risico s wel te groot vinden. Makelaarsfunctie Ook Paul Vermeulen, werkzaam als senior-consultant bij Ploos van Amstel, het adviesbureau dat het project halverwege uit het slop heeft gehaald, was positief verrast over het slagen van het project bij StoraEnso. Zeker ook omdat bij andere pilots succes uitbleef. Vermeulen: We hebben proefprojecten gehad bij onder andere Xerox, SCA (de vestiging in Tilburg) en Alcoa, maar steeds was er weer een andere reden waarom het project strandde. Bij SCA was de locatie niet geschikt, Xerox verkocht zijn hal en bij Alcoa gooide een reorganisatie roet in het eten. Daarbij waren ook die IAS-regels en het rendabel krijgen van de investering belangrijke obstakels. Ploos van Amstel ziet voor zichzelf een makelaarsfunctie weggelegd, als leasen van verlichting echt gaat doorbreken. Vermeulen: Het is belangrijk dat er een onafhankelijke partij tussen staat. Eind februari 2004 is de geleasde verlichting aangebracht in twee hallen van StoraEnso, waarbij een reductie van 50 procent wordt gerealiseerd. De belangrijkste winst is het aanbrengen van detectoren. Waar continu licht brandde terwijl niemand in 13 Dure plannen, goedkope oplossingen

14 Bruno Mulder, Leasen van licht is eigenlijk net zo gewoon als het leasen van heftrucks de hal aanwezig was, schakelt de verlichting bij afwezigheid van mensen nu automatisch terug naar 3 procent van de standaard hoeveelheid verlichting. Mulder: Dit is net voldoende om ervoor te zorgen dat medewerkers niet steeds een lichtschok krijgen als ze in de ruimte komen. Zonder verlichting is het in de hallen namelijk pikkedonker. Succesfactoren Na drie jaar ploeteren is het dan toch gelukt verlichting te leasen met een terugverdientijd tussen vier en zes jaar. Normaal gesproken bedraagt de terugverdientijd iets meer dan twee jaar. Mulder: Doordat we 200 lux aan licht nodig hadden en bovendien noodverlichting en vluchtwegaanduidingen moesten aanbrengen, valt de terugverdientijd nu iets langer uit. Als succesfactoren ziet Mulder het draagvlak bij management en werkvloer, zijn eigen doorzettingsvermogen, de subsidie van Agentschap NL, de energie-investeringsaftrek (EIA), de ondersteuning van Ploos van Amstel, maar vooral het feit dat Moekotte bereid was eigenaar te worden van de verlichting. Mulder: Het contract zelf is geen maatwerk. Het is niet eens een heel bijzonder leasecontract geworden. Want leasen van verlichting is eigenlijk net zo gewoon als het leasen van heftrucks. Als je een partner als Moekotte hebt gevonden, is het bijna een fluitje van een cent. Meer informatie bij Moekotte Enschede BV, T (053) , E info@moekotte.nl 14 Dure plannen, goedkope oplossingen

15 Praktijkvoorbeeld 4 Het leasen van een energieopslag systeem met warmtepompcentrale voor het Haagse Hoge Huis in Den Haag Het project Haagse Hoge Huis in Den Haag betreft een kantoorgebouw met een totaal bruto vloeroppervlak van circa m2. Het is het hoofdkantoor van het bedrijf T-Mobile. Tijdens de ontwikkeling van de nieuwbouw ontstond het idee om een energiezuinige installatie neer te zetten voor verwarmen en koelen, om het bouwkundige en installatietechnische kwaliteitsniveau verder te verhogen. Hierbij werd direct gedacht aan energieopslag in de bodem in combinatie met warmtepompen. Maar wie moest daarin investeren? De projectontwikkelaar zou het gebouw na oplevering direct doorverkopen aan een belegger. En de winst in de vorm van lagere energiekosten zou bij de huurder terechtkomen. Via een leaseconstructie wordt alles in goede banen geleid. Initiatiefnemer Het initiatief voor het aanleggen van een energiebesparende installatie lag bij het adviesbureau Grontmij Technical Management en het bedrijf Energie Totaal Projecten (ETP). Gekozen techniek/installatie Aanvankelijk was voorzien in een warmteopwekking met CV-ketels en koudeopwekking met compressorkoel-machines. Vanuit een visie op duurzame energie en goed financieel inzicht is uiteindelijk gekozen voor een energieopslagsysteem met een warmte pompcentrale met warmte en koudeopslag, geleverd door ETP. Investering / restwaarde De totale kosten van de installatie bedragen circa (excl. BTW). De restwaarde na tien jaar is gesteld op 15 procent. Daarmee komt de restwaarde tegemoet aan het gewenste risico profiel, de levensduur (15 jaar) en de geldende regelgeving. In het algemeen geldt als levensduur van warmtepompen circa 15 jaar en van bronnen circa 30 jaar. Kosten afschrijving en looptijd Een bedrag van wordt afgeschreven over een periode van tien jaar. Eigendomssituatie ETP is economisch en juridisch eigenaar van de installatie. ETP heeft dan ook gebruik kunnen maken van de Energie Investerings Aftrek (EIA). Hiertoe is een opstalrecht op het perceel geplaatst, met als recht het hebben en houden van een energieopslaginstallatie. Het opstalrecht is algemeen, maar de akte verwijst wel naar de tekening van de installatie. Financieringsconstructie Er is gekozen voor 100 procent financiering door middel van een leaseconstructie met de bank. Een hoge eerste huurtermijn, betaald door de projectontwikkelaar, maakt het risico voor ETP t.a.v. de restbetalingen gering. De helft van de winst uit de EIA wordt aangewend voor de huurder, in de vorm van lagere maandelijkse huurlasten. Overdracht naar andere eigenaar Ten tijde van het afsluiten van de overeenkomsten was het gebouw nog eigendom van de projectontwikkelaar. Met deze partij zijn dan ook overeenkomsten afgesloten voor de energie-opslaginstallatie, de benodigde ruimte voor plaatsing van de installatie, de eisen aan de aansluitingen e.d. Tevens is een contract voor levering en afname van warmte en koude afgesloten. In de overeenkomsten zijn kettingbedingen opgenomen, waardoor de verplichtingen en rechten van de overeenkomsten bij overdracht van het gebouw overgingen naar de koper. Huurcontract / afnamecontract ETP brengt voor het project twee verschillende huurtermijnen in rekening. In de eerste, eenmalige, termijn is 80 tot 90 procent van de investering in de conventionele koelmachines in rekening gebracht bij de projectontwikkelaar. Dit is direct zijn hele investering. De projectontwikkelaar bespaart door deze constructie uiteindelijk zo n op zijn investeringskosten. Daarnaast worden aan de huurder 119 lage maandtermijnen voor de huur van de installatie doorberekend. Omdat de huurder verder niet apart betaalt voor de levering van warmte of koude, vallen de energiekosten 10 à 20 procent lager uit dan normaal. De beheerder heeft geen technische bemoeienis met de installatie; dat doet ETP. De beheerder loopt wel enig economisch risico (namelijk bij leegstand), maar boekt een grote winst over 15 jaar, als de vervangings-investeringen moeten worden gepleegd. Dan is de besparing naar verwachting circa omdat de warmtepompoptie goedkoper is dan een installatie met koelmachines. Beheer en onderhoud, servicekosten De belegger heeft beheer en onderhoud in handen gelegd van ETP. Dit omvat monitoring van de installatie, het op afstand bijsturen, het uitvoeren van inspecties, het opstellen van rapportages voor derden, het oplossen van storingen en het uitvoeren van benodigde reparaties en vervangingen. Hiervoor is een zogeheten all in -contract afgesloten. De kosten hiervan bedragen per jaar. De beschikbaarstelling, de instandhouding en het beheer van de energieopslaginstallaties zijn geregeld in een gebruikersovereenkomst. Kostprijs energie en rekenprijs voor gebruiker De belegger brengt alleen de kosten van de installatie in rekening bij de huurder via vaste servicekosten. De huurder betaalt niet apart voor de hoeveelheid afgenomen warmte en koude. 15 Dure plannen, goedkope oplossingen

16 Uiteindelijk is de huurder, naar verwachting, 10 tot 20 procent minder kwijt voor zijn energie (koeling en verwarming). Over een periode van tien jaar gaat het daarbij om een bedrag van circa Hij betaalt tevens de reguliere kosten voor elektriciteit, voor verlichting e.d. De belangrijkste lessen 1 Met een slimme financiële en beheerconstructie levert een koude / warmteopslagsysteem voor alle partijen financieel voordeel, zeker als men tijdig met het project start. 2 De keuze voor een min of meer standaard oplossing leidt tot kostenbesparingen, door lagere kosten voor ontwerpen, inkopen en installeren. 3 Een actieve instelling van de energiedienst en kennis van zaken dragen bij aan succes. 4 In een vroeg stadium dient de ontwikkelaar een demarcatie aan te brengen tussen het normale installatiewerk en de door derden in te brengen energiecentrale. Interview: Toegevoegde waarde leveren of niet; dat is de vraag Initiatiefnemer van het energiezuinige verwarmings- en koelsysteem van het Haagse Hoge Huis was Riny van den Hengel van Grontmij Technical Management uit Amersfoort. De ontwikkeling van het systeem deed niet alleen een beroep op zijn tech nische kennis; ook werd hij aangesproken op zijn kwaliteiten om eigendom en beheer van de installatie goed te regelen: Sinds de wijzigingen in de energiewet mogen ook andere partijen dan de reguliere energieleveranciers energie leveren, licht van den Hengel toe. Een aantal bedrijven, waaronder ook ETP, heeft die nieuwe mogelijkheden benut. ETP is op dit moment zowel eigenaar als beheerder van de installatie die warmte en koude levert. Door middel van leveringscontracten is de energievoorziening voor de komende vijftien jaar vastgelegd. Daarna dient zich een nieuwe situatie aan, waarbij opnieuw zal worden bekeken wat de beste oplossing is voor het energiebeheer van het gebouw. Moeilijk doen? Het lijkt allemaal een wat omslachtige manier om je gebouw op temperatuur te houden. Waarom niet gewoon kiezen voor een constructie waarin de eigenaar van het gebouw ook de installatie in zijn bezit heeft? Riny van den Hengel wijst zoiets niet per definitie af, maar heeft zich in het Haagse toch sterk gemaakt voor outsourcen van de installatie: Je loopt dan een aantal voordelen mis, weet de adviseur. Om te beginnen is er het niet geringe belastingvoordeel via de Energie Investerings Aftrek. Een Duitse eigenaar heeft daar geen recht op, een Nederlandse wel. Maar misschien nog wel belangrijker is dat met de uitbesteding aan de energiedienst ETP de kwaliteiten van die partij optimaal worden benut: zij hebben de installatie zelf aangelegd en zijn daarom bij uitstek geschikt om die zaak vervolgens goed te laten functioneren. Riny van den Hengel, Toegevoegde waarde leveren of niet; dat is de vraag. Meer informatie bij Grontmij Technical Management, de heer Riny van den Hengel, tel. (033) Als adviseur weet Riny van den Hengel als geen ander dat met name dat laatste steeds het uitgangspunt moet zijn: Wie de uiteindelijke eigenaar wordt van zo n installatie, is uitkomst van overleg en onderhandeling en projecteigen factoren, maar je moet je daar niet op blindstaren. Waar het wel om gaat is dat voordelen en risico s goed verdeeld worden onder alle participanten van zo n project. Bij het Haagse Hoge Huis is dat prima gelukt, maar het had in principe ook een Nederlandse bank kunnen zijn die eigenaar van de installatie zou worden. Het project Haagse Hoge Huis is voor Van den Hengel inmiddels voltooid verleden tijd. Op dit moment is hij volop betrokken bij vergelijkbare projecten waarbij steeds gezocht wordt naar een optimale setting voor aanleg en exploitatie van koude en warmteopslaginstallaties. De volle orderportefeuille is daarbij het bewijs dat Van den Hengel doet waar hij voor staat: toegevoegde waarde verlenen aan een bouwproject. Meer informatie bij Grontmij Technical Management, de heer Riny van den Hengel, T (033) Dure plannen, goedkope oplossingen

17 3 De volledige energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst Een heel gemakkelijke oplossing voor een klant is het inschakelen van een bestaande energiedienst. Deze kan in de plaats van de projectontwikkelaar of de gebruiker investeren in technische installaties of een gehele infrastructuur binnen een gebouw of op een bedrijventerrein. Door vakspecialisatie en standaardisatie van het aanbod kan een energiedienst tot lagere energie en investeringskosten komen. Een energiedienst kan ook anders omgaan met levensduur en financiering van een investering. Hierdoor kan de balans tussen investering en exploitatie gunstiger uitvallen dan in constructies waarin de projectontwikkelaar, de belegger en de gebruiker de hoofdrol spelen. Energiediensten kunnen de totale energievoorziening verzorgen van zowel individuele kantoren als kantorenparken of stedelijke woon- en werkgebieden. In dit hoofdstuk bespreken we twee praktijkvoorbeelden. In beide gevallen gaat het om projecten waarvan zowel kantoren als woningen deel uitmaken. Deze specifieke samenstelling maakt inschakeling van een bestaande energiedienst erg aantrekkelijk omdat het maken van onderlinge afspraken erg complex kan zijn. Voor exclusieve kantoorgebouwen of -complexen kan uitbesteding aan een energiedienst echter net zo goed een aantrekkelijke optie zijn. De ontzorging is immers maximaal. Praktijkvoorbeeld 5 Gebouwencomplex Mahler4 Mahler4 is een modern stedelijk werk-, woon, en leef-gebied in het hart van de Amsterdamse Zuidas. Bij de totstandkoming van de derde en laatste fase, begin 2007, zal het complex in totaal uit acht kantoorpanden en een woongebouw bestaan, gezamenlijk goed voor zo n vierkante meter bruto vloeroppervlak. Dit is ruim schoots voldoende voor een rendabele investering in een installatie voor energieopwekking voor verwarming en koeling met behulp van grondwater en warmtepompen. Een bestaande energiedienst gaat die investering plegen. Interview: Collectieve aanpak energievoorziening complex Mahler4 kent alleen maar winnaars Tegenwoordig is een energieopslagsysteem met warmtepompen al rendabel bij een bruto vloeroppervlakte van vierkante meter, vertelt Leo Kooiman, directeur van ingenieursbureau Techniplan Adviseurs uit Rotterdam, dat bij het project adviseert. Maar naarmate de omvang toeneemt, worden de te boeken milieu- en financiële voordelen steeds groter. Samenwerking is daartoe het middel. Kooiman: Je moet er dan wel voor zorgen dat er in het proces goede afspraken worden gemaakt tussen de verschillende partijen, dat je dingen goed regelt. Wat verwachten de verschillende partijen van elkaar? Wie draagt welke risico s? Wij als adviseurs met een installatietechnische achtergrond kijken daarbij steeds meer over de schutting van ons eigen vakgebied. We praten met ontwikkelaars, ontwerpers, installateurs en we weten het een en ander van de energiemarkt. Pioniers Kooiman weet waarover hij praat; zo n achttien jaar geleden was hij met Techniplan Adviseurs al betrokken bij de voorlopers van de huidige technieken. Kooiman: Bij uitgever PCM in 17 Dure plannen, goedkope oplossingen

18 Amsterdam hebben we destijds het ontwerp en de technische begeleiding gedaan van een project waarbij voor de koeling gebruik werd gemaakt van het grondwater, op een vergelijkbare manier als nu even verderop gebeurt bij de Zuidas. Ook Agentschap NL, toen nog Novem, was daar destijds bij betrokken. Ik moet zeggen dat we toen ook wel leergeld hebben betaald, maar dat hoort erbij gezien het destijds experimentele karakter van dat project. De pioniersgeest v an Kooiman cum suis leverde echter ook de nodige ervaring op; ervaring die later weer van pas kwam bij het project De Resident in Den Haag. Voor de koeling van zo n vierkante meter kantooroppervlak werd eveneens koude opgeslagen in het grondwater. Nieuw was daarbij de slimme samenwerking met bestaande buurman VROM: de hier reeds aanwezig koelinstallaties werden ingezet om piekbelasting in het systeem op te vangen en winterkoude in te vangen. Het nut van samenwerking tussen verschillende gebouwen en hun eigenaren, was hiermee aangetoond. Twee pijpjes water Bij project Mahler4 zijn de installaties voor verwarmen en koelen geoutsourced aan GTI Energy Solutions. Deze partij is hiermee zowel eigenaar als beheerder van genoemde installaties. De eigenaars van de verschillende gebouwen van Mahler4 worden zodoende ontslagen van de verantwoordelijkheid voor dit deel van de gebouwtechniek. Voor de Duitse beleggers CGI Haus-Invest en Credit Suisse een zorg minder; zij hadden dan ook geen enkel probleem met de uitbesteding van de technische installaties. Ook de project ontwikkelaar heeft voordeel van outsourcing van de installaties, betoogt Kooiman. Voor de opwekkingsinstallaties hoeft hij dan minder geld te investeren, wat hem financiële ruimte oplevert voor extra kwaliteit in het project. Bovendien geeft het systeem met koude- en warmteopslag in de bodem een dusdanige verlaging van de epc, dat er in het ontwerp wat meer speelruimte ontstaat en je bijvoorbeeld niet vastzit aan bepaalde glassoorten om de prestatienorm te halen. Voor de gebruiker van de gebouwen lijkt er niet zo veel op het spel te staan. Van Ingen, als adviseur nauw betrokken bij Mahler4 en inmiddels bijgeschoven aan tafel: De gebruiker merkt er niet zoveel van: er komen gewoon twee pijpen met water uit de muur waarvan één voor koud water en de ander voor warm water. Vanuit het oogpunt van de gebruiker lijkt het op stadsverwarming; ook daar wordt de energie niet per gebouw opgewekt. Verschillen Toch zijn er ook verschillen met stadsverwarming, geeft collega Peter Mensinga aan: Zo n bedrijf als GTI is naast een degelijke installateur toch ook een door de wol geverfde ondernemer en dat merk je in de praktijk. Over risico s, zoals coördinatieproblemen en planwijzigingen in de bouw, waarvan zij mogelijk schade kunnen ondervinden, maken zij van te voren afspraken. Een nutsbedrijf zou daar, zeker in het verleden, wat minder scherp op inspelen. Een ander punt van verschil is de technische complexiteit van beide manieren om energie te leveren. Van Ingen: Het gebruik van grondwater vereist een operator die weet wat hij doet; je kunt niet zomaar minder warmte gaan ontrekken, mogelijk heb je in de periode daarna problemen om je koelvermogen op peil te houden. Vooralsnog lijkt het bij Mahler4 gehanteerde systeem, waarbij naast de gebouweigenaar een additionele partij eigenaar van de energie-installatie is, goed te werken. Of het altijd zo zal blijven, is de vraag. Kooimans collega en specialist op het gebied van in- en outsourcen van energiediensten Peter Mensinga: Ik zou er niet raar van opkijken als binnen een jaar of tien de vastgoedeigenaren de energielevering weer naar zich trekken. Er valt immers goed geld mee te verdienen. Meer informatie bij Techniplan Adviseurs, de heer Leo Kooiman, T (010) , E adviseurs@techniplan.nl Eigendom en beheer installaties Mahler4 Opdrachtgever van project Mahler4 is het consortium Mahler4, bestaande uit G&S Vastgoed, Fortis Vastgoed en ING Real Estate. GTI Energy Solutions ontwerpt, bouwt, betaalt en onderhoudt de centrale technische installaties van Mahler4. Deze bestaan uit: koude- en warmteopwekking, centrale koudtapwaterinstallatie, de stroomvoorziening en de warmtapwater-voorziening in de woontoren. Techniplan Adviseurs ontwerpt alle klimaatinstallaties in de gebouwen. Daarnaast heeft het bureau het totale outsourcing-proces (voorbereiding, conceptontwikkeling en de selectie van kandidaten) van de centrale energieopwekkinginstallaties begeleid en uitgevoerd. 18 Dure plannen, goedkope oplossingen

19 Praktijkvoorbeeld 6 Energievoorziening van een woon-, werk- en verblijfsgebied door een full-service energiedienst Een energiedienst van een energiebedrijf heeft een groot woon-, werk- en verblijfsgebied in s-hertogenbosch voorzien van een centraal warmte- en koudeopslagsysteem en een decentraal systeem voor warmteopwekking en koudeafname. Warmte en koude worden getransporteerd uit gemeenschappelijke bronsystemen door ringleidingen. Decentraal wordt per gebouw of gebouwencluster, met warmtepompen en/of warmtewisselaars, energie onttrokken of toegevoegd aan het centrale systeem. De mogelijke financiële winst van het systeem vloeit naar de energiedienst, maar bewoners en gebruikers maken nu wel gebruik van een duurzaam en technisch hoogwaardig systeem van energievoorziening. Eigenaren van woningen en kantoren zien de waardevastheid van hun huizen en kantoren toenemen. Initiatiefnemer De aanzet voor ontwikkeling van een energiezuinige locatie kwam van de gemeente in samenspraak met de projectontwikkelaar. Een lage epc voor gebouwen was vastgelegd in het bestemmingsplan van de gemeente. Gekozen techniek / installatie Op voorstel van Agentschap NL, toen nog Novem, is naast een lage epc tevens een systeem met koude-en warmte-opslag in de bodem in het ontwerp geïntegreerd. Dankzij de grote CO2-reductie die dit opleverde, werd een forse subsidie verkregen uit het CO2-reductieplan (die mogelijkheid bestaat niet meer). Het systeem levert warmte van minimaal 55 C aan de woningen en kantoren, koude van maximaal 11 C aan kantoren en warm tapwater van 55 à 65 C aan woningen (via ketels). Investering / restwaarde De investeringen zijn verdeeld. De projectontwikkelaar heeft de gebouwinstallaties betaald later doorverkocht aan de beleggers, als vast onderdeel van de gebouwen. Het systeem voor warmteen koudeopslag en het leidingsysteem zijn betaald door het energiebedrijf. De kosten van het opslagsysteem, circa 3,6 miljoen, zijn gefinancierd met eigen kapitaal en een lening. Het energiebedrijf is eigenaar tot aan de meterkast en exploiteert het geheel. De kantoren worden voorzien van warmte en koude. De woningen worden voorzien van warmte en warm tapwater. Kosten afschrijving en looptijd De totale kosten van het project waren 11,5 miljoen, waarvan de meerinvestering ten opzichte van het conventionele systeem 3,6 miljoen was. De looptijd van het project is tot De restwaarde van de bron-installaties is dan 1,00. Eigendomssituatie De energiedienst is eigenaar van het energieopslagsysteem en het leidingennetwerk geworden. Dit bedrijf heeft ook opdracht gegeven tot de aanleg van het opslagsysteem, waarbij de ontwikkelaar via de installateur controle had op de totale te maken investeringen. Financieringsconstructie De energiedienst heeft, als eigenaar en exploitant, het energieopslagsysteem met toebehoren gefinancierd met geld uit het moederbedrijf en via een lening van de bank. Overdracht naar andere eigenaar In 2020 loopt het energieleveringscontract met de huurders van de panden af en kan een andere eigenaar de installatie overnemen. Huurcontract / afnamecontract De projectontwikkelaar draagt zorg voor de ondertekening van een energieafnamecontract door de eigenaars die het vervolgens door contracteren met de huurders. Dat is vastgelegd in een overeenkomst. In 2020 loopt het contract af en in 2017 kan de vereniging van eigenaren (VVE) de installatie voor 1,00 kopen. Kosten zoals nieuwe warmtepompen die wellicht dan al zijn geplaatst, worden tegen die tijd doorberekend (minus de afschrijving). Er kan worden onderhandeld over verlenging van het contract. In deze regeling is geen rekening gehouden met verschillende opleveringsdata van de gebouwen. Alle contracten lopen af in Beheer en onderhoud, servicekosten Een lokale beheersorganisatie is verantwoordelijk dat de gebouwinstallaties van de woningen en kantoren geschikt zijn om vanuit het energiesysteem hun warmte, warm tapwater en koude geleverd te krijgen. Het beheer en onderhoud wordt via een vijfjarig contract uitgevoerd door het bedrijf dat de installaties heeft aangelegd. Kostprijs energie en rekenprijs voor gebruiker De energiedienst berekent de energiekosten volgens het niet meer dan anders -principe. Dat is een lastige keuze, nu de energieprijzen niet meer vaststaan. Voor de appartementen en kantoren is getracht zo goed mogelijk te berekenen wat verwarming en koeling zouden kosten met een eigen verwarmings- en/of koelinstallatie. Hierop zijn de aansluitbijdragen, het vastrecht en de energieprijzen gebaseerd. Koude kost 8 per GJ, warmte 10 per GJ. In beide gevallen komt daar een vast bedrag per jaar bij voor onderhoud en beheer. De kostenbesparingen op energie zijn ten bate van de energiedienst. 19 Dure plannen, goedkope oplossingen

20 De belangrijkste lessen In het project is een groot aantal specifieke ervaringen opgedaan. De belangrijkste waren: 1 De planontwikkelaar stelt dat hij niet zou hebben meegedaan aan het project als hij van tevoren had geweten hoeveel tijd het zou vergen, terwijl het hem als ontwikkelaar geen (geldelijk) gewin bracht. 2 Vanwege het grote aantal betrokken partijen (energiebedrijf/ energiedienst, adviseur, gemeente, planontwikkelaar, ontwikkelaar en belegger) verliep het ontwikkeltraject moeizaam en tijdrovend. Tegenstrijdige belangen maakten het moeilijk om tot consensus te komen. Het verdelen van lasten (risico s) en lusten (de economische baten) was ook lastig. 3 Door het in een vroegtijdig stadium bij het project betrekken van het energiebedrijf/de energiedienst, kwamen de andere partijen in een moeilijke onderhandelingspositie. Daar stond tegenover dat dit bedrijf wel onder druk was te zetten door te dreigen met het totaal afblazen van de plannen. 4 Er is een erg lang contract voor levering en afname gesloten. Dit beperkt de flexibiliteit en biedt geen garanties voor tussentijdse kostenoptimalisaties. 5 Doordat de warmte/koudeopslag niet in een aparte project-b.v. maar bij de energiedienst is ondergebracht, worden de risico s van het project opgevangen in een grote organisatie. 6 De gemeente stelde zich garant voor een deel van de toegezegde subsidies (EIA, CO2,-reductieplan, demonstratieproject). Dit vormde een belangrijke stimulans voor doorgang van het project. In het tweede en derde geval gaan klant en energiedienst altijd een langjarige financiële verplichting met elkaar aan. Dit vereist goede contracten, die echter niet alleen tegemoet moeten komen aan de economische zekerheden die de energiedienst wil hebben, maar ook aan een permanent streven naar systeemoptimalisatie en de behoefte aan flexibiliteit vanuit de klant. Leg in ieder geval goed vast volgens welke systematiek beheer, onderhoud en energielevering in rekening worden gebracht. Een adviseur kan een grote rol spelen bij het opstellen van dergelijke contracten. Hiervoor is technische, financiële, economische en juridische kennis vereist. Achtergrond Energiediensten zijn er in vele soorten en maten. Veel energiebedrijven hebben een afzonderlijke energiedienst, maar er zijn ook grote installatiebedrijven die energie-diensten leveren. Ze zijn op drie manieren in te zetten: 1 Een energiedienst kan voor de opdrachtgever de energieleverancier selecteren voor het verkrijgen van een optimale energieprijs, voor contractbeheer en -controle, voor levering van energiemanagementdiensten en voor het laten uitvoeren van besparingsmaatregelen, van klein tot groot. Het accent ligt hier meer op adviseren. 2 Een energiedienst kan voor de opdrachtgever aanleg, onderhoud en beheer van voorzieningen verzorgen. Financiering van de installaties kan gebeuren door de projectontwikkelaar of de gebruiker, maar ook door het moederbedrijf van de energiedienst of door een leaseconstructie. 3 Een energiedienst kan, op contractbasis (huurovereenkomst) en met behulp van eigen installaties, risicoloos verlichting, warmte, koude respectievelijk elektriciteit leveren, inclusief beheer en onderhoud. Een dergelijke energiedienst voorziet in de benodigde contracten, bedrijfszekerheid, subsidiezekerheid, facturering energiegebruik, financiering door de bank e.a. Deze energiedienst ontzorgt. 20 Dure plannen, goedkope oplossingen