Dure plannen, goedkope oplossingen

Transcriptie

1 Kompas energiebewust wonen en werken kompas Dure plannen, goedkope oplossingen Adviseren over organisatie en financiering van energiebesparing in de utiliteitsbouw

2 Dure plannen, goedkope oplossingen Adviseren over organisatie en financiering van energiebesparing in de utiliteitsbouw

3 Inhoudsopgave Inleiding Inleiding 3 Deel 1: Mogelijke financiële en organisatorische constructies 7 1 Energiebesparende systemen met leverancierskrediet 8 Praktijkvoorbeeld 1: Relighting 8 Achtergrond 10 2 Energiebesparende systemen leasen 11 Praktijkvoorbeeld 2: Ketellease 11 Praktijkvoorbeeld 3: Leasen van licht door een papierfabriek 12 Praktijkvoorbeeld 4: Het leasen van een energieopslagsysteem met warmtepompcentrale voor het Haagse Hoge Huis in Den Haag 14 Achtergrond 16 3 De volledige energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst 18 Praktijkvoorbeeld 5: Gebouwencomplex Mahler4 18 Praktijkvoorbeeld 6: Energievoorziening van een woon, werk en verblijfsgebied door een full-service energiedienst 20 Achtergrond 21 4 Zelf een (projectgebonden) energiedienst oprichten 22 Praktijkvoorbeeld 7: Een energiedienst in een kantoorgebouw met meerdere eigenaar/gebruikers 22 Achtergrond 24 5 Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark 25 Praktijkvoorbeeld 8: Bedrijventerrein Zuiderzeehaven Kampen Praktijkvoorbeeld 9: Het bedrijventerrein Westfrisia Oost III 29 Achtergrond 31 Deel 2: Het opzetten van financiële en organisatorische constructies 33 6 Een systematische projectaanpak Het ontwikkelen van de planopzet Het realiseringstraject 37 7 Alle geldzaken op een rij Financieringswijzen Fiscale faciliteiten Overige subsidieregelingen 42 8 Organisatorische aspecten van projecten 43 9 Specifieke organisatorische aspecten bij projecten op een bedrijventerrein of kantorenpark Inleiding De belangrijkste aspecten Risicomanagement De grootste risico s Risico s afdekken 50 Deel 3: Bijlagen 51 Bijlage 1: Rechtsvormen bij samenwerking (investering, financiering en exploitatie) 52 Bijlage 2: Slim omgaan met de omzetbelasting (BTW) 55 Bijlage 3: Checklist voor het aangaan van overeenkomsten en contracten 56 Bijlage 4: Energietarieven 58 Bijlage 5: Referenties 62 Energiebesparing is business. Voor projectontwikkelaars, beheerders, gebruikers, financiers, leveranciers en adviseurs in de utiliteitsbouw is hier nog veel meer te halen dan vaak wordt gedacht. Bovendien kunnen bij energiebesparing belangen van alle betrokken partijen samenlopen. In deze publicatie - die speciaal is bedoeld voor adviseurs - leest u daarover veel meer. Aan de orde komen achtergronden en constructies voor de financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen bij de nieuwbouw en renovatie van individuele kantoren én van hele kantorenparken. Op basis van de gepresenteerde informatie kan men op het gebied van energiebesparing veel verdergaande stappen te zetten dan men aanvankelijk voor ogen had, niet alleen in het belang van een beter milieu, maar ook in het belang van ieders portemonnee. Energiebesparende maatregelen worden tegenwoordig altijd toegepast bij renovatie en nieuwbouw van kantoren. Toch zijn vaak nog veel verdergaande stappen mogelijk èn gewenst. Immers, met investeringen in nieuwbouw of renovatie leg je het energieverbruik en daarmee de energiekosten van een gebouw voor vele jaren vast. Wie direct maximaal investeert in maatregelen als energiezuinige verlichting, een energiezuinige klimaatinstallatie of warmte/koudesystemen met energieopslag in de bodem, zorgt voor jarenlange lagere gebruikskosten. Dat is aantrekkelijk voor de gebruiker en dus ook voor ontwikkelaar en de belegger, omdat een object beter verhuurbaar of verkoopbaar wordt. Huurders vragen er ook steeds vaker zelf om. Bovendien verplichten of stimuleren gemeenten vaak extra energiebesparing. Desondanks blijven investeringen in energiebesparende voorzieningen vaak achter bij de verwachtingen. Daarvoor bestaat een groot aantal redenen, zoals: De projectontwikkelaar vreest de hogere investeringskosten onvoldoende terug te krijgen via hogere huur of verkoopprijzen. De projectontwikkelaar voorziet problemen met de Energie Investerings Aftrek die een project rendabel maakt maar niet kan worden meeverkocht met het gebouw en alle installaties erin. De partij die extra maatregelen wil treffen, heeft onvoldoende financiële armslag om de benodigde (hogere) investeringen te plegen. Er is onvoldoende expertise met de nieuwe systemen. Men wil geen extra risico s lopen. Op een kantorenpark liggen goede mogelijkheden, maar men ziet op tegen de complexiteit van een dergelijk project. Voor deze en vergelijkbare problemen bestaan evenwel oplossingen. Het is zelfs mogelijk extra investeringen te doen zonder dat één van de betrokken partijen dat merkt op zijn balans of dat één van de partijen wordt opgescheept met een systeem dat lastig te beheren zou zijn. DE VOORDELEN VAN EEN OPTIMAAL ENERGIE-EFFICIËNT KANTOORGEBOUW Een energiezuinig gebouw is een prestigieus gebouw voor eigenaar, gebruikers en beheerder, en beter verkoopbaar of verhuurbaar voor projectontwikkelaars en beleggers. Dat heeft verschillende oorzaken: Een technologisch hoogwaardig imago. Lagere totale kosten voor iedereen, vaak al mogelijk vanaf het eerste jaar. Een hoger comfortniveau. Een hoge duurzaamheid. Kortom: een energiezuinig kantoorgebouw is een modern kantoorgebouw. 3

4 Een gemeenschappelijke uitdaging Bij nieuwbouw of renovatie van een kantoor (of kantorenpark) kunnen vele partijen betrokken zijn. Ze staan weergegeven in onderstaande figuur. Overheid Financiers Adviseurs Notaris Bouwkundig adviseur Aannemer Onderaannemers ontwikkelingsfase Architect Projectontwikkelaar Technisch adviseur Technisch installatie bedrijf Opvallend genoeg is de totstandkoming van een energiezuinig kantoorgebouw of kantorenpark meestal in het belang van álle betrokkenen. De kadertekst op de volgende bladzijde geeft daarvan een overtuigend beeld. Daarom ligt het voor de hand om in een concreet geval gezamenlijk te zoeken naar de beste manier voor het aanschaffen, installeren, exploiteren en beheren van energiebesparende voorzieningen. Daarbij horen alle activiteiten van financieren tot exploitatie en onderhoud. In de praktijk zien we voor deze zaken steeds wisselende oplossingen. Er zijn vele opties, waarin direct betrokken en ingehuurde partijen steeds andere rollen vervullen. Bij al deze opties moeten de volgende zaken worden geregeld: de samenwerkingsvorm; de (fiscaal meest interessante) rechtspersoon; het doen van investeringen; Makelaar Huurder Overzicht van de partijen die betrokken zijn bij de bouw van een nieuw kantoor of kantorenpark Belegger Beheermaatschappij exploitatiefase Onderaannemers beheermaatschappij de meest geëigende financieringsvorm; het verkrijgen van subsidies; de verdeling van de opbrengsten; garanties voor exploitatie; het overeenkomen van contracten; het desgewenst gemeenschappelijk inkopen van energie en netbeheer. Hiervoor bestaan kant-en-klare oplossingen, maar vaak is maatwerk nodig. Dan komt u als adviseur nadrukkelijk in beeld. Uw belangrijkste taak is ervoor te zorgen dat de betrokken partijen een zodanige constructie kiezen voor financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen dat er een gemeenschappelijke win-winsituatie ontstaat. Tevens dient de goede verhouding te worden gevonden tussen risico s die de verschillende partijen willen nemen en de mogelijke winst die ze kunnen behalen. EEN ENERGIEZUINIG KANTOOR IS BUSINESS VOOR ALLE BETROKKEN PARTIJEN Iedere partij die bij nieuwbouw of renovatie van een kantoor betrokken is, heeft belang bij vergaande investeringen in energiebesparing. Voor iedereen levert het - betere of extra - business op. Projectontwikkelaar Doorgaans bouwt de projectontwikkelaar een kantoor geheel of gedeeltelijk voor eigen rekening en risico. Zijn doel is een project te ontwikkelen dat een goed rendement oplevert. Doorgaans heeft de projectontwikkelaar geen bemoeienis meer met de exploitatie van het project en investeert hij bij voorkeur niet meer dan nodig is. Hij heeft wel belang bij een betere verhuur en verkoopbaarheid. Daar ligt het aangrijpingspunt voor energiebesparing. Er zijn goede mogelijkheden voor externe financiering, externe energieprojectontwikkeling en/of outsourcing van de complete energievoorziening. Dit kan besparingen op de investeringskosten opleveren. Belegger Bij veel kantoren is de belegger de afnemer van de projectontwikkelaar. Hij heeft belang bij een betere verhuurbaarheid en waardevastheid van het object. Energiebesparende voorzieningen dragen daaraan in hoge mate bij. Sommige beleggers streven bewust een groen imago na. Vanuit hun langetermijnbelang kunnen/willen beleggers energiemaatregelen vaak zelf financieren. Dit leidt echter tot een hogere huur. Het kan lastig zijn potentiële huurders ervan te overtuigen dat deze (ruimschoots) wordt gecompenseerd door een lagere energierekening. Verder zullen beleggers geen sores willen ten aanzien van de energievoorziening. Dan kan men kiezen voor externe financiering, externe energieprojectontwikkeling en/of outsourcing van de complete energievoorziening. In die gevallen loopt de beheerder geen of weinig risico, maar behaalt hij natuurlijk ook geen rendement op de energie-investeringen. Eigenaar/gebruiker Eigenaar/gebruikers hebben in eigen beheer en meestal deels met eigen en deels met geleend geld een kantoorgebouw laten neerzetten. Zij hebben in principe alle belang bij optimale energie-efficiency (zie: de Deze publicatie Over de technische kant van energiebesparende maatregelen is volop informatie beschikbaar in de vorm van brochures, boeken en internetsites. Daar gaat het in deze publicatie dus niet om. Waar het wel om gaat is: kan met een zelfde of zelfs een lagere investering meer energiebesparing worden bereikt? Kunnen pakketten met goed renderende opties worden samengesteld die derden financieren en mogelijk beheren? Onderwerpen die aan de orde komen zijn bijvoorbeeld: voordelen van een energie-efficiënt kantoor). Om energie-investeringen te beperken of minder risico te lopen, kunnen zij financiering en organisatie uitbesteden. De te behalen winst is dan ook beperkter. Eigenaar/gebruikers blijven vaak lang in het bezit van het pand en kunnen eenvoudig gebruik maken van subsidies en fiscale regelingen. Huurder Huurders stellen steeds vaker eisen op het gebied van energiebesparing. De projectontwikkelaar kan vervolgens de gewenste voorzieningen treffen, maar de huurder/gebruiker kan dat ook zelf doen (in overleg). Dan komen de baten ook bij hem te liggen, wat zeer interessant is als de huurder fiscaal voordeel kan benutten. Na afloop van de huurtermijn en het verlaten van het pand vervalt de investering vaak aan de eigenaar van het gebouw. Men kan afspraken maken om hiervan af te wijken. Uiteraard kan men ook kiezen voor oplossingen waarbij derden de financiering en/of organisatie voor hun rekening nemen. Over tussentijdse huuropzegging maakt men eveneens afspraken. Beheermaatschappij Een externe beheerder kan energiebesparende voorzieningen zelf gaan beheren of weer uitbesteden aan een onderaannemer. De keuze bepaalt de risico s maar ook de mogelijke opbrengsten. Overheid De lokale overheid speelt vaak een grote rol bij nieuwbouwprojecten. Deze kan (extra) eisen stellen aan de energie-efficiency bij de gronduitgifte en de verlening van de bouwvergunning. Soms speelt een gemeente een actieve rol in de voorbereiding van projecten, waarbij ze energie-efficiënte keuzen kan bevorderen. Soms zijn gemeenten bereid zelf te investeren om een specifiek systeem mogelijk te maken. Nu steeds meer gemeenten het Bestuursakkoord Nieuwe Stijl (BANS) hebben ondertekend met de Rijksoverheid, krijgt Klimaatverandering naar verwachting de komende jaren hoge prioriteit in de milieuvergunningverlening en in de controle en handhaving van energiebesparingsmaatregelen. Individueel eigendom, gemeenschappelijk eigendom of het eigendom bij een (gezamenlijk aangewezen) derde partij? Onderhoud en beheer: zelf uitvoeren of laten doen door een derde partij? Zelf financieren of laten doen door een bank of investeringsbedrijf? Onderhoud en beheer door een beheersmaatschappij of een installateur? Belegger als eigenaar van het gebouw en huurders/ gebruikers als eigenaar van de energiebesparingsoptie? In en uitstapregelingen voor huurders. 4 5

5 Leeswijzer Deze publicatie gaat uit van een systematische aanpak van energiebesparende voorzieningen in kantoren en kantorenparken. Dat weerspiegelt zich ook in de opzet. Het is echter ook goed mogelijk om delen van deze publicatie te gebruiken, voor het geval plannen de fase van ideevorming reeds zijn gepasseerd. Deel 1 beschrijft de vijf belangrijkste constructies voor financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen. Het gaat om: 1 Een energiebesparend systeem aanschaffen met leverancierskrediet. 2 Een energiebesparend systeem leasen. 3 De hele energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst. 4 Zelf een projectgebonden energiedienst oprichten. 5 Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark. Deze onderwerpen komen achtereenvolgens aan de orde, meestal geïllustreerd aan de hand van interviews met partijen die een dergelijke dienst leveren of partijen die ervaring hebben met de afname ervan. De interviews maken duidelijk dat de informatie uit deze publicatie bepaald niet alleen theorie is. Deel 2 gaat over het proces dat moet worden doorlopen om tot de meest gewenste financiële en beheerconstructie te komen. Het bestaat uit de hoofdstukken 6 tot en met 10. Deze gaan achtereenvolgens over de systeemaanpak (waarbij eerst een voorlopig plan wordt gemaakt en daarna een definitief plan), de bijzondere financiële aspecten van een energiebesparingsproject, de organisatorische aspecten van een project bij individuele kantoren en specifieke organisatorische aspecten van een project op een kantorenpark. Tot slot De informatie in deze publicatie is grotendeels gebaseerd op proefprojecten die SenterNovem heeft ondersteund in het kader van Kompas energiebewust wonen en werken van het ministerie van VROM. Dit programma heeft als doel bij te dragen aan de vermindering van de CO 2 -uitstoot van de gebouwde omgeving. Het accent ligt hierbij op grootschalige inzet van bedrijfszekere instrumenten. Het programma gaat vooral uit van de mogelijkheden bij doelgroepen in de markt. De publicatie beoogt een aantal belangrijke zaken omtrent de aanpak van financiering, eigendom en beheer van energiebesparende voorzieningen helder te maken, maar is zeker niet volledig. Het aandachtsgebied is complex, als gevolg van het samenspel van techniek, organisatie, betrokken partijen, publiek- en privaatrecht, in en verkoop van energie, tarieven en contracten. Bovendien blijven zowel het overheidsbeleid als de markt aan veranderingen onderhevig. Dit maakt twee dingen duidelijk: energiebesparing in de utiliteitsbouw is maatwerk èn een kwestie van lange adem. Dit draaiboek reikt de eerste handvatten aan om in een concrete situatie tot een constructie te komen die tot een betere projectopzet en grotere energiebesparing leidt. Úw inzet en die van uw opdrachtgevers bepaalt vervolgens hoe ver u kunt komen. Deel 1 Mogelijke financiële en organisatorische constructies Voor de financiering van energiebesparende voorzieningen bestaan - naast eigen geld inbrengen, geld lenen en een installatie huren - vijf concrete alternatieven. Deze worden in dit deel van de publicatie besproken. Nadrukkelijk moet worden gesteld dat de markt sterk in beweging is. Daar waar oplossingen nu nog vaak adhoc zijn gevonden, komen naar verwachting meer standaardaanbiedingen op de markt. De belangrijkste constructies voor financiering en organisatie van energiebesparende voorzieningen zijn: Een energiebesparend systeem aanschaffen met leverancierskrediet. Een energiebesparend systeem leasen. De hele energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst. Zelf een projectgebonden energiedienst oprichten. Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark. Dit deel van de publicatie beschrijft wat deze constructies precies inhouden, waarvoor ze geschikt zijn, wat hun voor- en nadelen zijn, welke randvoorwaarden gelden voor toepassing en wat een adviseur bij de constructie kan betekenen. Dit deel bevat belangrijke basiskennis voor het concreet financieel en organisatorisch opzetten van een energiebesparingsproject, zoals beschreven in deel 2 van deze publicatie. FINANCIER/BANK In alle constructies spelen banken een niet onaanzienlijke rol als het gaat om kredietverstrekking. Voordat ze geld verstrekken kijken ze altijd naar de kredietwaardigheid van de betrokken partijen, garantstelling, onderpand, de looptijd en natuurlijk de omvang van het krediet. 6 7

6 1 Energiebesparende systemen met leverancierskrediet Kathleen Markey, Nieuw licht op terugverdientijd Een eenvoudige financieringsconstructie van een energiebesparende voorziening is het leverancierskrediet. Dit betekent dat de leverancier de investering voor zijn rekening neemt en de afnemer de investering in termijnen afbetaalt. Het systeem wordt wel direct eigendom van de afnemer. Feitelijk is dus sprake van een langlopende onderhandse lening. Er is een Belgisch bedrijf dat in Nederland hoogwaardige en energiezuinige kantoorverlichting aanbiedt volgens de constructie van leverancierskrediet. In het algemeen lijken er overigens veel meer mogelijkheden te bestaan om energiebesparende voorzieningen met leverancierskrediet te verkopen. praktijkvoorbeeld 1 Relighting Het Belgische bedrijf Fines NV past leverancierskrediet toe bij zogeheten relighting-projecten: de klant laat zijn pand door Fines energiezuinig herverlichten, Fines NV schiet het investeringsbedrag voor en de klant betaalt dat in termijnen weer terug. Groot voordeel voor laatstgenoemde: geen investeringshobbel, wel meteen volop profiteren van de besparing op de energierekening! Interview: Nieuw licht op terugverdientijd Kathleen Markey is één van de oprichtsters van Fines NV, dat nu zo n zeven jaar bestaat. Tijdens haar studie Toegepaste economische wetenschappen aan de Universiteit van Antwerpen ontwikkelde zij methoden om toepassing van duurzame technieken economisch te vergemakkelijken. In eerste instantie leek de kloof tussen theorie en praktijk te groot.. Markey: Goede ideeën en methodieken bleven op de plank liggen en werden niet opgepakt door bedrijven en instellingen die er voordeel van zouden hebben. Ik heb toen gedacht: dan doen we het zelf wel. Zo kreeg het concept van relighting gestalte. Unique selling points Uitgangspunt bij relighting is een gebouw met een suboptimale verlichtingsinstallatie. Fines vervangt deze door een nieuw en sterk energiebesparende installatie. Terwijl Fines de kosten hiervan voorfinanciert, plukt de klant er meteen de vruchten van: in meer dan negentig procent van de gevallen levert de hernieuwde verlichting een besparing van ten minsten jaar Kosten en besparingen over een periode van 15 jaar. De grafiek laat zien dat er de eerste 7 jaar een geringe investering wordt gedaan; na deze afbetalingsperiode stapelen de voordelen zich per jaar op. Bron: project Philips SFJ Gebouw (oplevering 2004) veertig procent op. In sommige gevallen kan zelfs zeventig procent op de energiekosten voor verlichting worden bespaard. De besparingen van de klant kunnen worden aangewend om Fines gedurende een periode van circa zeven jaar terug te betalen. Gedurende deze periode is de klant formeel eigenaar van de installatie. financiële bonussen jaar ,00 EIA ,00 terugave btw op investering ,00 energiebesparing , ,00 voorschot ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud , ,00 aflossing jaar ,00 energiebesparing ,00 besparing op onderhoud ,00 x 9 Totaal financieel voordeel over 15 jaar ,00 Totale kostprijs van de investering ,00 Uw winst ,00 (incl. BTW) Gedetailleerd kosten/baten-overzicht project Philips SFJ Gebouw Eindhoven. Het totaal opgesteld vermogen voor relighting was W; daarna W. Het verbruik in de oude situatie: kwh/jr. Na relighting: kwh/jr. 8 9

7 De aanpak van Fines kent een aantal sterke punten. Eén daarvan is dat de Leuvense ESCO (Energy Service Company) garant staat voor de te verwachten besparingen in een pand. Markey licht toe: We doen bij elk project steeds eerst een audit ter plekke. We bekijken dan hoe hoog het besparingspotentieel is. Vervolgens maken we een kosten-batenanalyse die we aan de klant voorleggen. Die moet dan zijn keuze maken. Wij van onze kant staan echter garant voor de besparing die we voorgerekend hebben. Wordt die niet gerealiseerd in de praktijk, dan leggen we het verschil bij. Maar dat is nog nooit gebeurd. Maar ook op het niet-materiële vlak is er voordeel voor de klant. Markey: Kostenbesparing is het hoofddoel van je ingreep, maar het gaat niet om de kostenverlaging alleen; ook de kwaliteit van de verlichting wordt verhoogd. Op de werkplek wordt de lichtsterkte op maat aangepast. De arbeidsomstandigheden verbeteren dus ook. Gouden formule Fines heeft onder andere een project uitgevoerd bij een Philipskantoorgebouw van zeven etages. Hier zijn de bestaande, vijftien jaar oude, 3x 58 watt armaturen vervangen door hypermoderne 2x28 watt armaturen met daglichtsensor. Het opgestelde verlichtingsvermogen is nu 196 in plaats van 540 kw. Fines zorgde voor ontwerp, aanleg, metingen èn voorfinanciering. De gebruiker betaalt de investering terug op basis van de gerealiseerde elektriciteitsbesparing plus besparing op onderhoud, waarbij de maandelijkse besparingen worden gebruikt als aflossing. Een en ander is berekend bij gelijkblijvend aantal branduren van de verlichting en energieprijzen. Een overzicht van de installatiekosten en de terugbetaling staat in de tabel op de vorige bladzijde. Na zes jaar wordt de gebruiker eigenaar van de installatie. Daarna boekt deze een groot financieel voordeel. Gekapitaliseerd over de resterende levensduur komt deze uit op ruim 1,7 miljoen (inclusief BTW). 2 Energiebesparende systemen leasen Leasen biedt een tweede mogelijkheid voor gebruikers om bedrijfsmiddelen aan te schaffen zonder zelf investeringen te plegen. Het aantrekkelijke van het leasen van energiebesparende voorzieningen is dat dit niets extra hoeft te kosten ten opzichte van een conventionele situatie. De besparing op energiekosten compenseert immers ruimschoots de gemaakte extra kosten. Voor overheden en non profit-instellingen is leasen helemaal een slimme constructie, omdat het leasebedrijf Energie Investerings Aftrek (EIA) kan krijgen en dit voordeel deels kan Ogenschijnlijk lijkt de methode op de spreekwoordelijke kip met de gouden eieren: de klant verdient er eigenlijk alleen maar aan en bovendien worden de beoogde besparingen ook nog eens door de leverancier gegarandeerd. Je zou zeggen dat een dergelijke formule tot massale relighting zou moeten leiden. Markey relativeert: De formule is inderdaad goed, en we hebben over succes ook niet te klagen. Toch is het niet zo dat iedereen nu aan het relighten slaat. Deels gebeurt dat op basis van reële argumenten, maar deels ook niet. Vaak leven er onterechte ideeën over minimale terugverdientijden. Daarmee doelt Markey op de veel gehanteerde terugverdientijd van maximaal vijf jaar. Markey doceert: Vaak is dat best reëel, maar men vergeet dat je die norm wèl moet relateren aan het type investering. Als je zeker weet dat je een bepaalde installatie langere tijd zult gebruiken, wat bij verlichting vaak het geval is, mag je de economische haalbaarheid best toetsen met een langere terugverdientijd. De periode dat je met zekerheid rendeert op je investering is immers ook langer. De verwachting is dat de aanpak van Fines in bredere kring zal doordringen en dat steeds meer bedrijven en instellingen met relighting in zee zullen gaan. Dat onze zuiderburen hun blik daarbij niet van het noorden zullen afwenden is nu al duidelijk: Markey : We zijn op zoek naar een Hollandse partner. Meer informatie op of bij Fines, Kathleen Markey, tel , info@fines.be Achtergrond Voor leverancierskrediet is een leverancier nodig met voldoende eigen vermogen om zelf te investeren in, of geld te lenen voor het neerzetten van een energiebesparende voorziening bij een klant. Bovendien vergt deze optie een groot vertrouwen van de leverancier/investeerder in de kredietwaardigheid en het voortbestaan van de afnemer. Kan een afnemer op enig moment niet meer aan zijn afbetalingsverplichtingen voldoen, dan is de leverancier zijn investering immers al gauw geheel of gedeeltelijk kwijt. Gezien deze beperkingen is de oplossing vooral interessant voor partijen die al lang zaken met elkaar doen en voor afnemers met een langjarige goede reputatie, zoals overheden. Leverancierskrediet is mogelijk voor elk type energiebesparende voorziening, maar in de praktijk zullen de meeste leveranciers de risico s te groot vinden als het om grote systemen en hoge bedragen gaat. Soms zijn leveranciers op adhoc-basis bereid om een dergelijk krediet mogelijk te maken. Om dit te bewerkstelligen zal een adviseur al zijn onderhandelingsvaardigheden moeten inzetten. Aangezien de leverancier bij deze optie altijd zelf het beheer en het onderhoud van de voorziening voor zijn rekening zal willen nemen, hoeft de adviseur hiervoor geen aparte constructie te ontwikkelen. Het afsluiten van een contract zal wel veel aandacht vergen (zie hoofdstuk 10). doorschuiven naar de opdrachtgever Er bestaat in Nederland een kant-en-klare leaseconstructie voor HR-ketels. Voor andere energiebesparende voorzieningen zijn kant-en-klare constructies in opkomst. Een bouwpartij kan ook zelf een leaseconstructie overeenkomen met leveranciers, installateurs en/of leasemaatschappijen. Praktijkvoorbeeld 2 gaat in op het kant-en-klare praktijkvoorbeeld 2 Ketellease Ketellease is het kant-en-klare product van ketelleverancier Remeha BV en financiële dienstverlener BNP Paribas Lease Group (BPLG). De constructie is precies dezelfde als bij het leasen van bijvoorbeeld bedrijfsauto s. Interview: Synergie van ketelfabrikant en financiële dienstverlener Als senior accountmanager van BPLG was drs. Jeroen Veldhuizen direct betrokken bij de totstandkoming van de samenwerking tussen zijn bedrijf en de ketelleverancier: Remeha zocht op een bepaald moment een financiële dienstverlener om de marketing en verkoop van hun HR-ketels voor de professionele markt kracht bij te zetten herinnert Veldhuizen zich. Via-via kwam ik met hen in contact en konden we de samenwerking gaan optuigen. Uiteraard bekeek Veldhuizen eerst wat voor vlees hij in de kuip had: Als financieel dienstverlener brengen wij geen technische knowhow mee voor zover het de te leasen goederen betreft. Wat we doen heet vendorleasing, waarbij we als het ware leunen op de productkennis van de product ketellease. Praktijkvoorbeeld 3 beschrijft het geval waarin de leverancier een leaseconstructie heeft opgezet om energiezuinige verlichting bij een klant mogelijk te maken. Praktijkvoorbeeld 4 ten slotte, gaat over een leaseconstructie voor een energieopslagsysteem met warmtepompcentrale voor een kantoorgebouw. leverancier. Uiteraard zoek je dan kwaliteit in je partner. Daar speelt nog bij mee dat zij net als wij een sterke positie hebben in Europa. Off- of on-balance Het grote voordeel van het product ketellease is dat de klant niet geconfronteerd wordt met een hoge investeringsdrempel. Hij plukt wel vanaf het moment dat de ketel is geïnstalleerd de vruchten van een energiezuinige en dus kostenbesparende verwarming. Vooral voor overheidsorganisaties die in verband met hun financieringssituatie vaak gebonden zijn aan jaarlijkse budgetten, is dit ideaal licht Jeroen Veldhuizen toe; maar in die twee jaar dat dit product nu op de markt is, slaat het vooral aan bij BV s en NV s. Zij mogen kiezen tussen een operational of een financial lease. In het eerste geval is BPLG eigenaar en verhuurt het leasebedrijf de installatie. In het tweede geval - financial lease - is het leasebedrijf ook eigenaar maar staat de ketel op de balans van zijn klant, die dan economisch eigenaar is. In dit geval is de eventuele EIA-premie dan ook voor de gebruiker, bij operational lease gaat wordt het voordeel verrekend in de huurtermijnen die daardoor aantrekkelijker worden. Een ander financieel verschil is dat bij operational lease de BTW over de maandtermijnen wordt geheven, terwijl het bij 10 11

8 financial lease vooraf wordt afgedragen. In dit voor de financiële leek soms moeilijk te doorgronden woud van mogelijkheden, houdt Veldhuizen het overzicht: Het hangt er eigenlijk maar van af wat boekhoudkundig en belastingtechnisch het meest gewenst is bij de klant. Wij passen ons in ieder geval aan hun wensen aan. De contracten die we sluiten zijn tailor made. KETELLEASE Ketellease is een product van HR-ketelproducent Remeha BV en de BNP Paribas Lease Group BV. De klant wordt een gespreide betaling aangeboden in de vorm van financial of ope-rational lease. De looptijd van het leasecontract bedraagt 5 tot 7 jaar; daarna gaat het eigendom over naar de klant/gebruiker. Leasecontracten kunnen worden gesloten vanaf 5.000,=. Installatiekosten kunnen tot een maximum van 20 procent van de totale investering in het leasecontract worden opgenomen. Jeroen Veldhuizen, Synergie van ketelfabrikant en financiële dienstverlener Het product ketellease wordt afnemers aangeboden via installatiebedrijven. Installateurs kunnen zich wenden tot Remeha, mw. I. van de Lugt, tel. (055) , ilona.van.der.lugt@remeha.nl. Bruno Mulder, Leasen van licht is eigenlijk net zo gewoon als het leasen van heftrucks praktijkvoorbeeld 3 Leasen van licht door een papierfabriek De papierfabriek StoraEnso Berghuizer in Wapenveld is het eerste bedrijf in Nederland dat is overgegaan tot het leasen van verlichting in bedrijfshallen. In december 2003 zette de fabriek de handtekening onder het leasecontract dat een lange ontstaansgeschiedenis had. Interview: Leasen van licht is eigenlijk net zo gewoon als het leasen van heftrucks StoraEnso Berghuizer Papierfabriek kan zonder veel overdrijving een koploper op energie en milieugebied worden genoemd. Het fraai tussen bossen en aan het Apeldoornse Kanaal gelegen bedrijf (500 medewerkers, jaarlijkse productie van ca ton houtvrij ongestreken papier) beschikt over diverse milieucertificaten, levert uitsluitend papier met het milieukeurmerk Nordic Swan Label en wordt door de provincie Gelderland geroemd om zijn pro-actieve houding op milieugebied. Het Fins-Zweedse moederbedrijf is wereldmarktleider op het gebied van papier en karton, en is in de Dow Jones Sustainability Index beoordeeld als meest duurzame hout- en papieronderneming. Berghuizer scorekaarten Energiebesparing staat genoemd als één van de negen hoofddoelen van het bedrijf, zij het wel op de negende plaats. Veel resultaat is al bereikt in de periode , toen het bedrijf participeerde in de eerste meerjarenafspraak over energie-efficiency (MJA 1) en 22 procent op de energierekening bespaarde. Na afronding van de MJA heeft StoraEnso Berghuizer besloten mee te doen aan de Benchmark Energie-efficiency. Op basis hiervan dient het bedrijf uiterlijk in 2012 tot de wereldtop te behoren als het gaat om energie-efficiency. StoraEnso denkt dit onder andere te kunnen bereiken door per jaar 2 procent te besparen. Een belangrijk instrument hierbij zijn de zogenoemde Berghuizer scorekaarten. Hiermee wordt zowel voor managers als voor operators continu gemonitord hoe het energiegebruik verloopt. Operators kunnen een bonus tegemoet zien, als zij de doelen weten te behalen of te overtreffen. Voor gek verklaard Bij energie-efficiency wordt hoofdzakelijk gekeken naar de productieprocessen. Verlichting is niet het eerste waar men aan denkt. Het behoort tot de standaarduitrusting van een bedrijf. De lampen hangen er nu eenmaal zoals ze er hangen en als er een kapot gaat, wordt die door de eigen technische dienst vervangen. Bovendien maakt verlichting maar enkele procenten uit van het totale energiegebruik. Intern werd hij dan ook voor gek verklaard, toen energiecoördinator Bruno Mulder overwoog om verlichting te gaan leasen. Mulder: Ik werd op het spoor gezet door een besparing van 99 procent die we bereikten in het automatisch magazijn. Daar stond volcontinu licht te branden, terwijl er hoofdzakelijk robots aan het werk zijn die helemaal geen licht nodig hebben. Het aanbrengen van een aanwezigheidsdetector door onze huisleverancier Eltec realiseerde op eenvoudige wijze deze gigantische besparing. Obstakels De vraag was echter hoe het verder moest. De investeringsruimte van StoraEnso was beperkt. Met financiële ondersteuning van SenterNovem, toen nog gewoon Novem, werd in 2000 een projectteam geformeerd dat de mogelijkheden van energiezuinige verlichting nader ging onderzoeken. Maar de partners die op de foto bij de intentieverklaring stonden, staan niet op de foto van 12 december 2003, toen het definitieve contract werd getekend. Mulder: We hebben wat obstakels gehad. In het begin was het project wat academisch. Een onderzoek door het Belgische bedrijf Fines leverde interessante resultaten op. Hoogfrequente lampen, minder lampen, minder branden en anders ophangen zouden al de nodige besparing kunnen opleveren. Grootste bottleneck vormde de wens van de Belgen dat aan het eind van de leaseperiode het licht in eigendom van StoraEnso kwam. Dat wilde en kon StoraEnso niet. Mulder: We werken volgens het IAS (International Accounting Standards)-systeem. In de constructie die Fines voorstelde, zou het feitelijk gaan om een uitgestelde koop en daarmee om een investering en dat wil je juist met leasen ontlopen. We wilden absoluut geen eigenaar van de verlichting worden. Eén aanspreekpunt Het project leek in 2002 te verzanden, maar door inzet van adviesbureau Ploos van Amstel en subsidie van SenterNovem kwam het treintje toch weer in beweging. Grootste doorbraak vormde een offerte van installateur Moekotte. Dit bedrijf uit Enschede was bereid om het risico te dragen en eigenaar te worden van de verlichting. Mulder: Het allergrootste voordeel van de aanpak van Moekotte is dat alles in een hand komt te liggen en niet meer bij vier verschillende partijen. Wij hebben nu één aanspreekpunt die verantwoordelijk is voor het contract, de financiering, de installatie en het onderhoud. In het contract is geregeld dat bij kapotgaan van een lamp binnen vier uur iemand langskomt om de boel te herstellen. Jan Moekotte, financieel directeur bij het elektrotechnisch installatiebedrijf waarbij zo n 175 personen werkzaam zijn, geeft toe dat leasen van verlichting een risicovolle activiteit is: We hebben met Berghuizer StoraEnso al twintig jaar contact. Daardoor weten we dat we met een betrouwbare partij hebben te maken. Daar draait het in dit contract vooral om. Ging het om een verlichting van een hal van een ondernemer die we veel minder goed kennen, dan hadden de voorwaarden er heel anders uitgezien. Je moet niet vergeten dat de restwaarde van verlichting in korte tijd uiterst gering wordt. Als je afnemer de fabriek opdoekt of failliet gaat, zit je met een groot probleem. Het product is niet zomaar te verplaatsen naar een andere partij. Mooi pilotproject Het verbaast Moekotte zelf ook dat het een pionier is wat betreft het leasen van verlichting. Onze medewerker kwam eerst teleurgesteld terug van een bezoek aan StoraEnso. Het wordt niets, zo zei hij, ze willen leasen. Toen dacht ik, waarom zouden we dat dan niet proberen? Het is een mooi pilotproject en als het een succes wordt, verwacht ik dat we dit aan meer partijen kunnen aanbieden. Wel geloof ik dat financiële instellingen, zoals leasemaatschappijen, hier niet snel zullen instappen. Zij zullen de risico s wel te groot vinden. Makelaarsfunctie Ook Paul Vermeulen, werkzaam als senior-consultant bij Ploos van Amstel, 12 13

9 het adviesbureau dat het project halverwege uit het slop heeft gehaald, was positief verrast over het slagen van het project bij StoraEnso. Zeker ook omdat bij andere pilots succes uitbleef. Vermeulen: We hebben proefprojecten gehad bij onder andere Xerox, SCA (de vestiging in Tilburg) en Alcoa, maar steeds was er weer een andere reden waarom het project strandde. Bij SCA was de locatie niet geschikt, Xerox verkocht zijn hal en bij Alcoa gooide een reorganisatie roet in het eten. Daarbij waren ook die IAS-regels en het rendabel krijgen van de investering belangrijke obstakels. Ploos van Amstel ziet voor zichzelf een makelaarsfunctie weggelegd, als leasen van verlichting echt gaat doorbreken. Vermeulen: Het is belangrijk dat er een onafhankelijke partij tussen staat. Eind februari 2004 is de geleasde verlichting aangebracht in twee hallen van StoraEnso, waarbij een reductie van 50 procent wordt gerealiseerd. De belangrijkste winst is het aanbrengen van detectoren. Waar continu licht brandde terwijl niemand in de hal aanwezig was, schakelt de verlichting bij afwezigheid van mensen nu automatisch terug naar 3 procent van de standaard hoeveelheid verlichting. Mulder: Dit is net voldoende om ervoor te zorgen dat medewerkers niet steeds een lichtschok krijgen als ze in de praktijkvoorbeeld 4 ruimte komen. Zonder verlichting is het in de hallen namelijk pikkedonker. Succesfactoren Na drie jaar ploeteren is het dan toch gelukt verlichting te leasen met een terugverdientijd tussen vier en zes jaar. Normaal gesproken bedraagt de terugverdientijd iets meer dan twee jaar. Mulder: Doordat we 200 lux aan licht nodig hadden en bovendien noodverlichting en vluchtwegaanduidingen moesten aanbrengen, valt de terugverdientijd nu iets langer uit. Als succesfactoren ziet Mulder het draagvlak bij management en werkvloer, zijn eigen doorzettingsvermogen, de subsidie van SenterNovem, de energie-investeringsaftrek (EIA), de ondersteuning van Ploos van Amstel, maar vooral het feit dat Moekotte bereid was eigenaar te worden van de verlichting. Mulder: Het contract zelf is geen maatwerk. Het is niet eens een heel bijzonder leasecontract geworden. Want leasen van verlichting is eigenlijk net zo gewoon als het leasen van heftrucks. Als je een partner als Moekotte hebt gevonden, is het bijna een fluitje van een cent. Meer informatie bij Moekotte Enschede BV, tel. (053) , info@moekotte.nl Het leasen van een energieopslagsysteem met warmtepompcentrale voor het Haagse Hoge Huis in Den Haag Het project Haagse Hoge Huis in Den Haag betreft een kantoorgebouw met een totaal bruto vloeroppervlak van circa m 2. Het is het hoofdkantoor van het bedrijf T-Mobile. Tijdens de ontwikkeling van de nieuwbouw ontstond het idee om een energiezuinige installatie neer te zetten voor verwarmen en koelen, om het bouwkundige en installatietechnische kwaliteitsniveau verder te verhogen. Hierbij werd direct gedacht aan energieopslag in de bodem in combinatie met warmtepompen. Maar wie moest daarin investeren? De projectontwikkelaar zou het gebouw na oplevering direct doorverkopen aan een belegger. En de winst in de vorm van lagere energiekosten zou bij de huurder terechtkomen. Via een leaseconstructie wordt alles in goede banen geleid. Initiatiefnemer Het initiatief voor het aanleggen van een energiebesparende installatie lag bij het adviesbureau Grontmij Technical Management en het bedrijf Energie Totaal Projecten (ETP). Gekozen techniek/installatie Aanvankelijk was voorzien in een warmteopwekking met CV-ketels en koudeopwekking met compressorkoelmachines. Vanuit een visie op duurzame energie en goed financieel inzicht is uiteindelijk gekozen voor een energieopslagsysteem met een warmtepompcentrale met warmte en koudeopslag, geleverd door ETP. Investering / restwaarde De totale kosten van de installatie bedragen circa (excl. BTW). De restwaarde na tien jaar is gesteld op 15 procent. Daarmee komt de restwaarde tegemoet aan het gewenste risicoprofiel, de levensduur (15 jaar) en de geldende regelgeving. In het algemeen geldt als levensduur van warmtepompen circa 15 jaar en van bronnen circa 30 jaar. Kosten afschrijving en looptijd Een bedrag van wordt afgeschreven over een periode van tien jaar. Eigendomssituatie ETP is economisch en juridisch eigenaar van de installatie. ETP heeft dan ook gebruik kunnen maken van de Energie Investerings Aftrek (EIA). Hiertoe is een opstalrecht op het perceel geplaatst, met als recht het hebben en houden van een energieopslaginstallatie. Het opstalrecht is algemeen, maar de akte verwijst wel naar de tekening van de installatie. Financieringsconstructie Er is gekozen voor 100 procent financiering door middel van een leaseconstructie met de bank. Een hoge eerste huurtermijn, betaald door de projectontwikkelaar, maakt het risico voor ETP t.a.v. de restbetalingen gering. De helft van de winst uit de EIA wordt aangewend voor de huurder, in de vorm van lagere maandelijkse huurlasten. Overdracht naar andere eigenaar Ten tijde van het afsluiten van de overeenkomsten was het gebouw nog eigendom van de projectontwikkelaar. Met deze partij zijn dan ook overeenkomsten afgesloten voor de energieopslaginstallatie, de benodigde ruimte voor plaatsing van de installatie, de eisen aan de aansluitingen e.d. Tevens is een contract voor levering en afname van warmte en koude afgesloten. In de overeenkomsten zijn kettingbedingen opgenomen, waardoor de verplichtingen en rechten van de overeenkomsten bij overdracht van het gebouw overgingen naar de koper. Huurcontract /afnamecontract ETP brengt voor het project twee verschillende huurtermijnen in rekening. In de eerste, eenmalige, termijn is 80 tot 90 procent van de investering in de conventionele koelmachines in rekening gebracht bij de projectontwikkelaar. Dit is direct zijn hele investering. De projectontwikkelaar bespaart door deze constructie uiteindelijk zo n op zijn investeringskosten. Daarnaast worden aan de huurder 119 lage maandtermijnen voor de huur van de installatie doorberekend. Omdat de huurder verder niet apart betaalt voor de levering van warmte of koude, vallen de energiekosten 10 à 20 procent lager uit dan normaal. De beheerder heeft geen technische bemoeienis met de installatie; dat doet ETP. De beheerder loopt wel enig economisch risico (namelijk bij leegstand), maar boekt een grote winst over 15 jaar, als de vervangings-investeringen moeten worden gepleegd. Dan is de besparing naar verwachting circa omdat de warmtepompoptie goedkoper is dan een installatie met koelmachines. Beheer en onderhoud, servicekosten De belegger heeft beheer en onderhoud in handen gelegd van ETP. Dit omvat monitoring van de installatie, het op afstand bijsturen, het uitvoeren van inspecties, het opstellen van rapportages voor derden, het oplossen van storingen en het uitvoeren van benodigde reparaties en vervangingen. Hiervoor is een zogeheten all in -contract afgesloten. De kosten hiervan bedragen per jaar. De beschikbaarstelling, de instandhouding en het beheer van de energieopslaginstallaties zijn geregeld in een gebruikersovereenkomst. Kostprijs energie en rekenprijs voor gebruiker De belegger brengt alleen de kosten van de installatie in rekening bij de huurder via vaste servicekosten. De huurder betaalt niet apart voor de hoeveelheid afgenomen warmte en koude. Uiteindelijk is de huurder, naar verwachting, 10 tot 20 procent minder kwijt voor zijn energie (koeling en verwarming). Over een periode van tien jaar gaat het daarbij om een bedrag van circa Hij betaalt tevens de reguliere kosten voor elektriciteit, voor verlichting e.d. De belangrijkste lessen 1 Met een slimme financiële en beheerconstructie levert een koude/warmteopslagsysteem voor alle partijen financieel voordeel, zeker als men tijdig met het project start. 2 De keuze voor een min of meer standaard oplossing leidt tot kosten-besparingen, door lagere kosten voor ontwerpen, inkopen en installeren. 3 Een actieve instelling van de energiedienst en kennis van zaken dragen bij aan succes. 4 In een vroeg stadium dient de ontwikkelaar een demarcatie aan te brengen tussen het normale installatiewerk en de door derden in te brengen energiecentrale. Interview: Toegevoegde waarde leveren of niet; dat is de vraag Initiatiefnemer van het energiezuinige verwarmings- en koelsysteem van het Haagse Hoge Huis was Riny van den Hengel van Grontmij Technical Management uit Amersfoort. De ontwikkeling van het systeem deed niet alleen een beroep op zijn technische kennis; ook werd hij aangesproken op zijn kwaliteiten om eigendom en beheer van de installatie goed te regelen: Sinds de wijzigingen in de energiewet mogen ook andere partijen dan de reguliere energieleveranciers energie leveren, licht van den Hengel toe. Een aantal bedrijven, waaronder ook ETP, heeft die nieuwe mogelijkheden benut. ETP is op dit moment zowel eigenaar als beheerder van de installatie die warmte en koude levert. Door middel van leveringscontracten is de energievoorziening voor de komende vijftien jaar vastgelegd. Daarna dient zich een nieuwe situatie aan, waarbij opnieuw zal worden bekeken wat de beste oplossing is voor het energiebeheer van het gebouw. Moeilijk doen? Het lijkt allemaal een wat omslachtige manier om je gebouw op temperatuur te houden. Waarom niet gewoon kiezen voor een constructie waarin de eigenaar van het gebouw ook de installatie in zijn bezit heeft? Riny van den Hengel wijst zoiets niet per definitie af, maar heeft zich in het Haagse toch sterk gemaakt voor outsourcen van de installatie: Je loopt dan een aantal voordelen mis, weet de adviseur. Om te beginnen is er het niet geringe belastingvoordeel via de Energie Investerings Aftrek. Een Duitse eigenaar heeft daar geen recht op, een Nederlandse wel. Maar misschien 14 15

10 van het systeem. Het komt op zijn balans te staan en hij draagt zelf het economisch risico. Kosten worden ten laste van de eigen verlies- en winstrekening afgeschreven. Het juridisch eigendom ligt evenwel bij de leasemaatschappij, in verband met onderpand. De investeringspremies komen direct en volledig bij de eigenaar terecht. De energiebesparende voorziening komt op de balans van de leasemaatschappij te staan en verschijnt dus niet op de balans van het bedrijf dat de energievoorziening gaat gebruiken. Bij operational lease loopt de leasemaatschappij het risico over de waardeverandering van het object. Deze regelt dan ook altijd beheer en onderhoud. Riny van den Hengel, Toegevoegde waarde leveren of niet; dat is de vraag Bij financial lease wordt een overeenkomst afgesloten van bepaalde tijd, die de lessee niet tussentijds kan opzeggen. Meestal heeft de lessee de mogelijkheid het object na afloop van de overeenkomst tegen een gunstige prijs te kopen. Indien de financieringskosten buiten beschouwing worden gelaten, komt bij financial lease de contante waarde van de periodiek betaalde bedragen nagenoeg overeen met de aanschafprijs van het object. Verder is in deze constructie de lessee verantwoordelijk voor beheer en onderhoud. Uiteraard kan hij dat uitbesteden, maar hij kan het ook zelf verrichten. Bij financial lease is meestal 100 procent financiering mogelijk. 2 Bij operational lease is de leasemaatschappij zowel economisch als juridisch eigenaar van het systeem. De leasemaatschappij koopt het systeem en brengt hiervoor huurtermijnen in rekening. Deze zijn aftrekbaar als kosten in de winst- en verliesrekening voor de partij die de energievoorziening gaat gebruiken. Omdat de leasemaatschappij economisch eigenaar is, int deze ook de investeringspremies. Deze rekent de leasemaatschappij doorgaans gedeeltelijk door in de verhuurprijs, die hierdoor lager wordt. De looptijden van een operational lease-contract zijn doorgaans korter dan bij financial lease. Ook is hooguit 90 procent financiering mogelijk. Voordat een bank of andere financiële dienstverlener tot een leaseconstructie overgaat, zal deze een duidelijk beeld willen hebben van de levensduur van de voorziening, de geplande gebruiksperioden, de restwaardeontwikkeling en de technische, economische en juridische risico s. Een adviseur zal deze in kaart moeten brengen. Gezien hun expertise met eigendoms en financieringsvraagstukken kunnen leasemaatschappijen dit proces goed ondersteunen. Bij leaseconstructies worden energiebesparende systemen soms expliciet van het onroerend goed gescheiden om juridisch eigendom van de leasemaatschappij mogelijk te maken. Noodzakelijk is dit echter niet. De voorwaarden verschillen per bank of leasebedrijf. Beheer en onderhoud door de leverancier of de installateur wordt doorgaans in het leasecontract overeengekomen omdat het leasebedrijf daarover zekerheden zal willen hebben. Zoals het voorbeeld van het Haagse Hoge Huis aangeeft, bestaat hiervoor een oplossing. nog wel belangrijker is dat met de uitbesteding aan de energiedienst ETP de kwaliteiten van die partij optimaal worden benut: zij hebben de installatie zelf aangelegd en zijn daarom bij uitstek geschikt om die zaak vervolgens goed te laten functioneren. Als adviseur weet Riny van den Hengel als geen ander dat met name dat laatste steeds het uitgangspunt moet zijn: Wie de uiteindelijke eigenaar wordt van zo n installatie, is uitkomst van overleg en onderhandeling en projecteigen factoren, maar je moet je daar niet op blindstaren. Waar het wel om gaat is dat voordelen en risico s goed verdeeld worden onder alle participanten van zo n project. Bij het Haagse Hoge Huis is dat prima gelukt, maar het had in principe ook een Nederlandse bank kunnen zijn die eigenaar van de installatie zou worden. Het project Haagse Hoge Huis is voor Van den Hengel inmiddels voltooid verleden tijd. Op dit moment is hij volop betrokken bij vergelijkbare projecten waarbij steeds gezocht wordt naar een optimale setting voor aanleg en exploitatie van koude en warmteopslaginstallaties. De volle orderportefeuille is daarbij het bewijs dat Van den Hengel doet waar hij voor staat: toegevoegde waarde verlenen aan een bouwproject. Meer informatie bij Grontmij Technical Management, de heer Riny van den Hengel, tel. (033) Achtergrond Leasen is een in Nederland zeer veel voorkomende manier om kapitaalintensieve bedrijfsmiddelen te financieren. Redenen om te leasen zijn bijvoorbeeld onvoldoende liquiditeit of het verbeteren van de balansverhouding. In principe is alles te leasen. Leasen van auto s is bijvoorbeeld gemeengoed. Het is ook een goede optie bij de financiering van energiebesparende voorzieningen. Afhankelijk van de gemaakte afspraken is een leaseovereenkomst aan te merken als een levering (financial lease) of als een dienst (verhuur, operational lease): 1 Bij financial lease wordt de partij die de energievoorziening gaat gebruiken ook direct economisch eigenaar 16 17

11 3 De volledige energievoorziening uitbesteden aan een bestaande energiedienst EIGENDOM EN BEHEER INSTALLATIES MAHLER4 Opdrachtgever van project Mahler4 is het consortium Mahler4, bestaande uit G&S Vastgoed, Fortis Vastgoed en ING Real Estate. GTI Energy Solutions ontwerpt, bouwt, betaalt en onderhoudt de centrale technische installaties van Mahler4. Deze bestaan uit: koude- en warmteopwekking, centrale koudtapwaterinstallatie, de stroomvoorziening en de warmtapwater-voorziening in de woontoren. Een heel gemakkelijke oplossing voor een klant is het inschakelen van een bestaande energiedienst. Deze kan in de plaats van de projectontwikkelaar of de gebruiker investeren in technische installaties of een Techniplan Adviseurs ontwerpt alle klimaatinstallaties in de gebouwen. Daarnaast heeft het bureau het totale outsourcing-proces (voorbereiding, conceptontwikkeling en de selectie van kandidaten) van de centrale energieopwekkinginstallaties begeleid en uitgevoerd. gehele infrastructuur binnen een gebouw of op een bedrijventerrein. Door vakspecialisatie en standaardisatie van het aanbod kan een energiedienst tot lagere energie en investeringskosten komen. Een energiedienst kan ook anders omgaan met levensduur en financiering van een investering. Hierdoor kan de balans tussen investering en exploitatie gunstiger uitvallen dan in constructies waarin de projectontwikkelaar, de belegger en de gebruiker de hoofdrol spelen. Energiediensten kunnen de totale energievoorziening verzorgen van zowel individuele kantoren als kantorenparken of stedelijke woon- en werkgebieden. In dit hoofdstuk bespreken we twee praktijkvoorbeelden. In beide gevallen gaat het om projecten waarvan zowel kantoren als woningen deel uitmaken. Deze specifieke samenstelling maakt praktijkvoorbeeld 5 Gebouwencomplex Mahler4 Mahler4 is een modern stedelijk werk-, woon, en leefgebied in het hart van de Amsterdamse Zuidas. Bij de totstandkoming van de derde en laatste fase, begin 2007, zal het complex in totaal uit acht kantoorpanden en een woongebouw bestaan, gezamenlijk goed voor zo n vierkante meter bruto vloeroppervlak. Dit is ruimschoots voldoende voor een rendabele investering in een installatie voor energieopwekking voor verwarming en koeling met behulp van grondwater en warmtepompen. Een bestaande energiedienst gaat die investering plegen. inschakeling van een bestaande energiedienst erg aantrekkelijk omdat het maken van onderlinge afspraken erg complex kan zijn. Voor exclusieve kantoorgebouwen of -complexen kan uitbesteding aan een energiedienst echter net zo goed een aantrekkelijke optie zijn. De ontzorging is immers maximaal. Interview: Collectieve aanpak energievoorziening complex Mahler4 kent alleen maar winnaars Tegenwoordig is een energieopslagsysteem met warmtepompen al rendabel bij een bruto vloeroppervlakte van vierkante meter, vertelt Leo Kooiman, directeur van ingenieursbureau Techniplan Adviseurs uit Rotterdam, dat bij het project adviseert. Maar naarmate de omvang toeneemt, worden de te boeken milieu- en financiële voordelen steeds groter. Samenwerking is daartoe het middel. Kooiman: Je moet er dan wel voor zorgen dat er in het proces goede afspraken worden gemaakt tussen de verschillende partijen, dat je dingen goed regelt. Wat verwachten de verschillende partijen van elkaar? Wie draagt welke risico s? Wij als adviseurs met een installatietechnische achtergrond kijken daarbij steeds meer over de schutting van ons eigen vakgebied. We praten met ontwikkelaars, ontwerpers, installateurs en we weten het een en ander van de energiemarkt. Pioniers Kooiman weet waarover hij praat; zo n achttien jaar geleden was hij met Techniplan Adviseurs al betrokken bij de voorlopers van de huidige technieken. Kooiman: Bij uitgever PCM in Amsterdam hebben we destijds het ontwerp en de technische begeleiding gedaan van een project waarbij voor de koeling gebruik werd gemaakt van het grondwater, op een vergelijkbare manier als nu even verderop gebeurt bij de Zuidas. Ook SenterNovem, toen nog Novem, was daar destijds bij betrokken. Ik moet zeggen dat we toen ook wel leergeld hebben betaald, maar dat hoort erbij gezien het destijds experimentele karakter van dat project. De pioniersgeest van Kooiman cum suis leverde echter ook de nodige ervaring op; ervaring die later weer van pas kwam bij het project De Resident in Den Haag. Voor de koeling van zo n vierkante meter kantooroppervlak werd eveneens koude opgeslagen in het grondwater. Nieuw was daarbij de slimme samenwerking met bestaande buurman VROM: de hier reeds aanwezig koelinstallaties werden ingezet om piekbelasting in het systeem op te vangen en winterkoude in te vangen. Het nut van samenwerking tussen verschillende gebouwen en hun eigenaren, was hiermee aangetoond. Twee pijpjes water Bij project Mahler4 zijn de installaties voor verwarmen en koelen geoutsourced aan GTI Energy Solutions. Deze partij is hiermee zowel eigenaar als beheerder van genoemde installaties. De eigenaars van de verschillende gebouwen van Mahler4 worden zodoende ontslagen van de verantwoordelijkheid voor dit deel van de gebouwtechniek. Voor de Duitse beleggers CGI Haus-Invest en Credit Suisse een zorg minder; zij hadden dan ook geen enkel probleem met de uitbesteding van de technische installaties. Ook de projectontwikkelaar heeft voordeel van outsourcing van de installaties, betoogt Kooiman. Voor de opwekkingsinstallaties hoeft hij dan minder geld te investeren, wat hem financiële ruimte oplevert voor extra kwaliteit in het project. Bovendien geeft het systeem met koude- en warmteopslag in de bodem een dusdanige verlaging van de epc, dat er in het ontwerp wat meer speelruimte ontstaat en je bijvoorbeeld niet vastzit aan bepaalde glassoorten om de prestatienorm te halen. Voor de gebruiker van de gebouwen lijkt er niet zo veel op het spel te staan. Van Ingen, als Marcel van Ingen (l) en Leo Kooiman (r), Collectieve aanpak energievoorziening complex Mahler4 kent alleen maar winnaars adviseur nauw betrokken bij Mahler4 en inmiddels bijgeschoven aan tafel: De gebruiker merkt er niet zoveel van: er komen gewoon twee pijpen met water uit de muur waarvan één voor koud water en de ander voor warm water. Vanuit het oogpunt van de gebruiker lijkt het op stadsverwarming; ook daar wordt de energie niet per gebouw opgewekt. Verschillen Toch zijn er ook verschillen met stadsverwarming, geeft collega Peter Mensinga aan: Zo n bedrijf als GTI is naast een degelijke installateur toch ook een door de wol geverfde ondernemer en dat merk je in de praktijk. Over risico s, zoals coördinatieproblemen en planwijzigingen in de bouw, waarvan zij mogelijk schade kunnen ondervinden, maken zij van te voren afspraken. Een nutsbedrijf zou daar, zeker in het verleden, wat minder scherp op inspelen. Een ander punt van verschil is de technische complexiteit van beide manieren om energie te leveren. Van Ingen: Het gebruik van grondwater vereist een operator die weet wat hij doet; je kunt niet zomaar minder warmte gaan ontrekken, mogelijk heb je in de periode daarna problemen om je koelvermogen op peil te houden. Vooralsnog lijkt het bij Mahler4 gehanteerde systeem, waarbij naast de gebouweigenaar een additionele partij eigenaar van de energie-installatie is, goed te werken. Of het altijd zo zal blijven, is de vraag. Kooimans collega en specialist op het gebied van in- en outsourcen van energiediensten Peter Mensinga: Ik zou er niet raar van opkijken als binnen een jaar of tien de vastgoedeigenaren de energielevering weer naar zich trekken. Er valt immers goed geld mee te verdienen. Meer informatie bij Techniplan Adviseurs, de heer Leo Kooiman, tel. (010) , adviseurs@techniplan.nl 18 19

12 praktijkvoorbeeld 6 Energievoorziening van een woon-, werk- en verblijfsgebied door een full-service energiedienst Een energiedienst van een energiebedrijf heeft een groot woon-, werk-en verblijfsgebied in s-hertogenbosch voorzien van een centraal warmte- en koudeopslagsysteem en een decentraal systeem voor warmteopwekking en koudeafname. Warmte en koude worden getransporteerd uit gemeenschappelijke bronsystemen door ringleidingen. Decentraal wordt per gebouw of gebouwencluster, met warmtepompen en/of warmtewisselaars, energie onttrokken of toegevoegd aan het centrale systeem. De mogelijke financiële winst van het systeem vloeit naar de energiedienst, maar bewoners en gebruikers maken nu wel gebruik van een duurzaam en technisch hoogwaardig systeem van energievoorziening. Eigenaren van woningen en kantoren zien de waardevastheid van hun huizen en kantoren toenemen. Initiatiefnemer De aanzet voor ontwikkeling van een energiezuinige locatie kwam van de gemeente in samenspraak met de projectontwikkelaar. Een lage epc voor gebouwen was vastgelegd in het bestemmingsplan van de gemeente. Gekozen techniek/installatie Op voorstel van SenterNovem, toen nog Novem, is naast een lage epc tevens een systeem met koude-en warmteopslag in de bodem in het ontwerp geïntegreerd. Dankzij de grote CO 2 -reductie die dit opleverde, werd een forse subsidie verkregen uit het CO 2 -reductieplan (die mogelijkheid bestaat niet meer). Het systeem levert warmte van minimaal 55 C aan de woningen en kantoren, koude van maximaal 11 C aan kantoren en warm tapwater van 55 à 65 C aan woningen (via ketels). Investering / restwaarde De investeringen zijn verdeeld. De projectontwikkelaar heeft de gebouwinstallaties betaald later doorverkocht aan de beleggers, als vast onderdeel van de gebouwen. Het systeem voor warmte- en koudeopslag en het leidingsysteem zijn betaald door het energiebedrijf. De kosten van het opslagsysteem, circa 3,6 miljoen, zijn gefinancierd met eigen kapitaal en een lening. Het energiebedrijf is eigenaar tot aan de meterkast en exploiteert het geheel. De kantoren worden voorzien van warmte en koude. De woningen worden voorzien van warmte en warm tapwater. Kosten afschrijving en looptijd De totale kosten van het project waren 11,5 miljoen, waarvan de meerinvestering ten opzichte van het conventionele systeem 3,6 miljoen was. De looptijd van het project is tot De restwaarde van de broninstallaties is dan 1,00. Eigendomssituatie De energiedienst is eigenaar van het energieopslagsysteem en het leidingennetwerk geworden. Dit bedrijf heeft ook opdracht gegeven tot de aanleg van het opslagsysteem, waarbij de ontwikkelaar via de installateur controle had op de totale te maken investeringen. Financieringsconstructie De energiedienst heeft, als eigenaar en exploitant, het energieopslagsysteem met toebehoren gefinancierd met geld uit het moederbedrijf en via een lening van de bank. Overdracht naar andere eigenaar In 2020 loopt het energieleveringscontract met de huurders van de panden af en kan een andere eigenaar de installatie overnemen. Huurcontract /afnamecontract De projectontwikkelaar draagt zorg voor de ondertekening van een energieafnamecontract door de eigenaars die het vervolgens door contracteren met de huurders. Dat is vastgelegd in een overeenkomst. In 2020 loopt het contract af en in 2017 kan de vereniging van eigenaren (VVE) de installatie voor 1,00 kopen. Kosten zoals nieuwe warmtepompen die wellicht dan al zijn geplaatst, worden tegen die tijd doorberekend (minus de afschrijving). Er kan worden onderhandeld over verlenging van het contract. In deze regeling is geen rekening gehouden met verschillende opleveringsdata van de gebouwen. Alle contracten lopen af in Beheer en onderhoud, servicekosten Een lokale beheersorganisatie is verantwoordelijk dat de gebouwinstallaties van de woningen en kantoren geschikt zijn om vanuit het energiesysteem hun warmte, warm tapwater en koude geleverd te krijgen. Het beheer en onderhoud wordt via een vijfjarig contract uitgevoerd door het bedrijf dat de installaties heeft aangelegd. Kostprijs energie en rekenprijs voor gebruiker De energiedienst berekent de energiekosten volgens het niet meer dan anders - principe. Dat is een lastige keuze, nu de energieprijzen niet meer vaststaan. Voor de appartementen en kantoren is getracht zo goed mogelijk te berekenen wat verwarming en koeling zouden kosten met een eigen verwarmings- en/of koelinstallatie. Hierop zijn de aansluitbijdragen, het vastrecht en de energieprijzen gebaseerd. Koude kost 8 per GJ, warmte 10 per GJ. In beide gevallen komt daar een vast bedrag per jaar bij voor onderhoud en beheer. De kostenbesparingen op energie zijn ten bate van de energiedienst. De belangrijkste lessen In het project is een groot aantal specifieke ervaringen opgedaan. De belangrijkste waren: 1 De planontwikkelaar stelt dat hij niet zou hebben meegedaan aan het project als hij van tevoren had geweten hoeveel tijd het zou vergen, terwijl het hem als ontwikkelaar geen (geldelijk) gewin bracht. 2 Vanwege het grote aantal betrokken partijen (energiebedrijf/energiedienst, adviseur, gemeente, planontwikkelaar, ontwikkelaar en belegger) verliep het ontwikkeltraject moeizaam en tijdrovend. Tegenstrijdige belangen maakten het moeilijk om tot consensus te komen. Het verdelen van lasten (risico s) en lusten (de economische baten) was ook lastig. 3 Door het in een vroegtijdig stadium bij het project betrekken van het energiebedrijf/de energiedienst, kwamen de andere partijen in een moeilijke onderhandelingspositie. Daar stond tegenover dat dit bedrijf wel onder druk was te zetten door te dreigen met het totaal afblazen van de plannen. 4 Er is een erg lang contract voor levering en afname gesloten. Dit beperkt de flexibiliteit en biedt geen garanties voor tussentijdse kostenoptimalisaties. 5 Doordat de warmte/koudeopslag niet in een aparte project-b.v. maar bij de energiedienst is ondergebracht, worden de risico s van het project opgevangen in een grote organisatie. 6 De gemeente stelde zich garant voor een deel van de toegezegde subsidies (EIA, CO 2,-reductieplan, demonstratieproject). Dit vormde een belangrijke stimulans voor doorgang van het project. Achtergrond Energiediensten zijn er in vele soorten en maten. Veel energiebedrijven hebben een afzonderlijke energiedienst, maar er zijn ook grote installatiebedrijven die energiediensten leveren. Ze zijn op drie manieren in te zetten: 1 Een energiedienst kan voor de opdrachtgever de energieleverancier selecteren voor het verkrijgen van een optimale energieprijs, voor contractbeheer en -controle, voor levering van energiemanagementdiensten en voor het laten uitvoeren van besparingsmaatregelen, van klein tot groot. Het accent ligt hier meer op adviseren. 2 Een energiedienst kan voor de opdrachtgever aanleg, onderhoud en beheer van voorzieningen verzorgen. Financiering van de installaties kan gebeuren door de projectontwikkelaar of de gebruiker, maar ook door het moederbedrijf van de energiedienst of door een leaseconstructie. 3 Een energiedienst kan, op contractbasis (huurovereenkomst) en met behulp van eigen installaties, risicoloos verlichting, warmte, koude respectievelijk elektriciteit leveren, inclusief beheer en onderhoud. Een dergelijke energiedienst voorziet in de benodigde contracten, bedrijfszekerheid, subsidiezekerheid, facturering energiegebruik, financiering door de bank e.a. Deze energiedienst ontzorgt. In het tweede en derde geval gaan klant en energiedienst altijd een langjarige financiële verplichting met elkaar aan. Dit vereist goede contracten, die echter niet alleen tegemoet moeten komen aan de economische zekerheden die de energiedienst wil hebben, maar ook aan een permanent streven naar systeemoptimalisatie en de behoefte aan flexibiliteit vanuit de klant. Leg in ieder geval goed vast volgens welke systematiek beheer, onderhoud en energielevering in rekening worden gebracht. Een adviseur kan een grote rol spelen bij het opstellen van dergelijke contracten. Hiervoor is technische, financiële, economische en juridische kennis vereist

13 4 Zelf een (projectgebonden) energiedienst oprichten In een gebouw met meer eigenaren en/of gebruikers kan het zinvol zijn om een juridische constructie op te richten die verantwoordelijk wordt voor de collectieve energie-installatie en/of de energiezuinige verlichting. Deze eigen energiedienst kan de gewenste investeringen plegen en kan bovendien de exploitatie, het onderhoud en het beheer van de voorzieningen voor haar rekening nemen. Een praktijkvoorbeeld in Amersfoort maakt duidelijk hoe deze constructie in zijn werk kan gaan. Er zijn echter ook heel andere oplossingen mogelijk, waarin bijvoorbeeld de huurder eveneens een rol speelt. praktijkvoorbeeld 7 Een energiedienst in een kantoorgebouw met meerdere eigenaar/gebruikers In Amersfoort heeft een projectontwikkelaar een nieuw, groot kantoorgebouw neergezet dat in delen is/wordt doorverkocht. Bij het gebouw is een energievoorziening gerealiseerd op basis van koude/warmteopslag in combinatie met elektrische warmtepompen. De betrokken adviseur en installateur hebben gezamenlijk een energiedienst in het leven geroepen die het systeem gaat exploiteren, onderhouden en beheren. Initiatiefnemer Het initiatief voor de realisatie van het innovatieve energiesysteem kwam van de adviseur. De projectontwikkelaar gaf al meteen aan onder geen beding op te willen treden als toekomstige energieleverancier. Daarom is gezocht naar andere mogelijkheden om de energievoorziening onder te brengen. Gekozen techniek/installatie Op basis van een haalbaarheidsstudie, uitgevoerd met financiële ondersteuning van SenterNovem, is een reeks maatregelen uitgevoerd: de aanleg van een energiecentrale, bestaande uit een systeem van koude- en warmteopslag in combinatie met elektrische warmtepompen, de toepassing van hoogwaardig glas, betere isolatie van het gebouw en toepassing van zuinige verlichting in combinatie met aanwezigheidsdetectie. Investering / restwaarde De totale kosten van de koude/warmteopslaginstallatie bedragen ongeveer 2,4 miljoen, waarvan bijna zijn te beschouwen als meerkosten ten opzichte van een conventionele installatie. Kosten afschrijving en looptijd Het totale systeem kan in vijftien jaar worden afgeschreven. Daarna is er altijd nog een restwaarde van 30 procent omdat de broninstallaties veel langer meegaan. Bij een looptijd van vijftien jaar komt de fiscale afschrijving neer op per jaar, met een opbrengst in de vorm van een lagere afdracht aan vennootschapsbelasting van per jaar (bij een Vpb-tarief van 30 procent). In het geval dat de projectontwikkelaar de installatie na vijf jaar verkoopt (als de EIA volledig is verrekend), doet zich een heel andere situatie voor. De installatie is dan naar schatting nog maar circa waard (verkoopwaarde). In plaats van 5 x = moet dan in vijf jaar 2,2 miljoen worden afgeschreven. Dat levert in vijf jaar tijd een opbrengst in de vorm van een lagere afdracht aan vennootschapsbelasting op van De genoemde meerinvestering van bijna verdient zich dus fiscaal binnen vijf jaar ruim terug. Daar komt voor de projectontwikkelaar de winst uit verkoop, aan het einde van de rit, nog bovenop. Eigendomssituatie Met het oog op de Energie Investerings Aftrek (EIA) moet de energie-installatie de eerste vijf jaar in bezit blijven van de projectontwikkelaar. Aangezien de nieuwe eigenaar/ gebruikers niet geïnteresseerd zijn in overname na die periode, was het wenselijk om een externe partij te zoeken die de installatie vanaf het begin gaat beheren en na vijf jaar eventueel koopt. Deze partij is een nieuw opgericht energiedienst. Deze huurt de installatie de eerste vijf jaar. In dit tijd blijft het eigendomsrecht bij de projectontwikkelaar. Daarna wordt dit recht mogelijk verkocht. Financieringsconstructie Eerst is aan drie energiebedrijven gevraagd offerte uit te brengen voor het huren dan wel overnemen van de energiecentrale en het exploiteren ervan. Dat heeft geen bevredigend aanbod opgeleverd, omdat ofwel de projectontwikkelaar de investering niet kon terugverdienen ofwel de energieprijs voor de gebruikers boven de maximaal aanvaardbare prijs uitkwam. De terugverdientijd van de investering is hierbij bepaald aan de hand van de methode van de Netto Contante waarde, met een rentevoet van 8 procent. De maximaal aanvaardbare energieprijs is gesteld op 10 procent onder de prijs voor verwarming en koeling, als gebruik wordt gemaakt van gewone verwarmings- en koelinstallaties. De aanbiedingen vielen onder meer duur uit doordat de aanbieders zich te veel indekken voor de risico s van overname van een onbekende installatie. Vervolgens zijn drie alternatieven onderzocht: het onderbrengen bij een op te richten energiedienst, toch zelf doen (door de projectontwikkelaar) of een mix van beide. De laatste twee hadden natuurlijk niet de voorkeur. Uiteindelijk hebben de bij het project betrokken installateur en adviseur gezamenlijk een energiedienst opgericht. Het onderbrengen bij de energiedienst blijkt voor alle partijen te leiden tot zeer bevredigende economische uitkomsten, zowel in het geval dat de energiedienst de installatie voor 15 jaar huurt als voor de situatie waarin de energiedienst de installatie na vijf jaar overneemt. De projectontwikkelaar is dan ook met de energiedienst in zee gegaan. Overdracht naar andere eigenaar De projectontwikkelaar heeft de energie-installatie direct gekocht van de installateur. Over vijf jaar neemt de energiedienst de installatie waarschijnlijk over. Huurcontract /afnamecontract De eerste vijf jaar zal de energiedienst het technisch beheer van de energie-installatie voor haar rekening nemen. Het leegstandrisico blijft, zowel daarvoor als daarna, bij de eigenaar van het pand (aanvankelijk de projectontwikkelaar, nu de nieuwe eigenaren). De gebruikers van het pand zijn verplicht om al hun warmte en koude af te nemen bij de energiedienst. De leveringsplicht van de energiedienst en de hierbij behorende aansprakelijkheid die in verhouding staat tot de aanwezige installaties zijn contractueel geregeld via de vereniging van eigenaars. Beheer en onderhoud, servicekosten De energiedienst beheert en exploiteert de installatie. Dit is contractueel vastgelegd en gebeurt financieel volgens het open boek -principe. Dit betekent dat de energiedienst een vaste vergoeding krijgt voor de gemaakte kosten, inclusief een redelijke winstmarge. Deze opzet maakt het mogelijk om de opbrengst voor de projectontwikkelaar te optimaliseren, terwijl de energiedienst financieel gezond kan blijven. De beheerskosten zijn vooralsnog vastgesteld op per jaar, inclusief alle bijkomende kosten van bijvoorbeeld administratie. De energiedienst is in de constructie verantwoordelijk voor de prestaties en het goed functioneren van de installatie. Het feitelijk verhelpen van storingen e.d. gebeurt door de installateur die de installatie heeft neergezet. De energiedienst ziet toe op de uitvoering. De huur-, exploitatie- en beheerkosten brengt de energiedienst in rekening via de servicekosten, die de onroerendgoedbeheerder met de huurders afrekent. Kostprijs energie en rekenprijs voor gebruiker De energiedienst berekent jaarlijks de kostprijs voor de geleverde warmte en koude op basis van het niet-meerdan-anders-principe minus 10 procent. De gebruikers betalen dus 10 procent minder voor warmte en koude dan bij een gewone energie-installatie. De belangrijkste lessen 1 Verkoop van een energiesysteem met warmte/koudeopslag na vijf jaar aan een energiedienst is fiscaal gezien veel aantrekkelijker dan blijvende verhuur. 2 Het in één hand geven van aanleg en exploitatie van een warmte/koudeopslagsysteem lijkt financieel gezien veel aantrekkelijker dan splitsing. Een nieuwe exploitant weet te weinig details van een dergelijk systeem en zal daardoor rekenen met hoge risicomarges. 3 Een gebouweigenaar kan het leegstandsrisico van de kantoren nooit vermijden, hooguit afkopen. Dit wordt eventueel in het energietarief verrekend. 4 Kosten voor hulpinstallaties bij uitzonderlijke storingen 22 23

14 (uitval van een bron langer dan drie dagen) komen voor rekening van de eigenaar/huurder. Hierbij gaat het om noodketels en eventueel noodkoeling. Dit risico is overigens klein. 5 Aansprakelijkheid voor gevolgschade (bedrijfsschade) bij het niet functioneren van de installatie wordt afgewend. Dat is gebruikelijk. Indien dit voor een klant belangrijk is zal deze klant daar zelf adequate maatregelen voor moeten nemen. 5 Samenwerken aan energiebesparing op een bedrijventerrein of kantorenpark Meer informatie over dit project staat in het Managementreport Energiecentrale Eempolis te Amersfoort van Arcadis (zie bijlage 5). Deze is te vinden op de website van SenterNovem. Achtergrond De grootst mogelijke energiebesparing én de hoogst denkbare winsten zijn te bereiken in samenwerking op bedrijventerreinen. De risico s hiervan kunnen aanzienlijk zijn, maar de te boeken winst is dat ook. Soms kan de wens om gebruik te maken van een bepaalde techniek aanleiding zijn voor samenwerking. Een eigen energiedienst is een constructie om samenwerking tussen meerdere spelers vorm te geven op het gebied van energiebesparing en energiebesparende voorzieningen in een gebouw of op een kantorenpark. Ze dient een winstgevende situatie te creëren (lagere energiekosten) door investeringen in energiebesparende voorzieningen te doen, alle hiervoor benodigde faciliteiten te creëren en door de voorzieningen zo efficiënt en effectief mogelijk te gaan beheren. De eigen energiedienst moet zuiver de belangen van de deelnemers behartigen. Daarnaast dient ze flexibiliteit en continuïteit te waarborgen. Een belangrijke taak van de eigen energiedienst is meestal het bijeen brengen van de benodigde financiën en subsidies om een project te realiseren. Vervolgens moet ze contracten opstellen en aangaan, de facturering verzorgen e.d. In een eigen energiedienst kunnen de projectontwikkelaar, de belegger, de gebouwbeheerder en de gebruikers vertegenwoordigd zijn, maar ook de installateur en de adviseur. Belangrijke vragen bij de oprichting zijn: wie worden de belanghebbenden, wie vormen het bestuur, hoe berekent de energiedienst haar tarieven, hoe worden eventuele winsten verdeeld, enzovoort? Dit zijn dermate complexe onderwerpen, dat een adviseur nodig is met kennis van techniek, financiën, economie en bedrijfsrecht. praktijkvoorbeeld 8 Bedrijventerrein Zuiderzeehaven Kampen Het bedrijventerrein Zuiderzeehaven nabij Kampen wordt uitgebreid met 60 ha. De uitbreiding is bestemd voor industrieel gebruik met milieuclassificatie (klasse 5). Het terrein ligt aan de rivier de IJssel en krijgt een havenligging. Daarmee is het geschikt voor bedrijven die bulkgoederen verwerken die over water moeten worden aan- en/of afgevoerd. Collectieve energielevering zou hier een aanzienlijke kostenbesparing kunnen opleveren voor de bedrijven die zich op het terrein gaan vestigen. Plannen hiervoor worden uitgewerkt. Initiatiefnemer Voor de ontwikkeling van het terrein Zuiderzeehaven is projectontwikkelaar Dura Vermeer een publiek private samenwerking (PPS) aangegaan met de gemeenten Kampen en Zwolle en met de provincie Overijssel. Het parkmanagement is in handen gegeven van Dura Vermeer Parkmanagement (DVP). Dit bedrijf heeft samen met Imtech Nettenbouw het plan opgevat om tot een energieleveringsproject voor het hele terrein te komen. Gekozen techniek De energievoorziening van het terrein wordt volledig Samenwerking op energiegebied op bedrijventerreinen kan vele aanleidingen hebben en vele vormen krijgen. We behandelen hier twee praktijkvoorbeelden: een zeer algemene insteek gericht op het realiseren van een energie- en kostenefficiënt bedrijventerrein en de specifieke realisatie van een wegcollectorsysteem, dat een belangrijke bijdrage zou kunnen leveren aan de verwarming en koeling van gebouwen op een bedrijventerrein. ingevuld door zoveel mogelijk gebruik te maken van warmtekrachtkoppeling en een ondergrondse energieinfrastructuur met warmte- en koudeopslag in de bodem. Voor aanleg en beheer van het elektrisch netwerk is een ontheffing aangevraagd voor de verplichting een netbeheerder aan te wijzen op grond van Elektriciteitswet 1998 (E-wet), artikel 15 lid 2, met het accent op lid 2b. Dit houdt in dat de ontheffingsgrond voornamelijk zal worden gebaseerd op het streven naar een terrein met een volledig geoptimaliseerde eigen energie-infrastructuur. De gasinfrastructuur mag wel privaat worden aangelegd, maar niet als zodanig worden beheerd. De Gaswet biedt daarvoor geen ontheffingsmogelijkheid, zoals artikel 15 in de E-wet dat wel doet voor elektriciteit. Voor de warmte en koude-infrastructuur bestaan geen wettelijke regels. Integraal Energiebeheer Het idee bestaat om voor de ontwikkeling en het beheer van de collectieve energievoorzieningen een uitvoerend bedrijf op te richten dat verantwoordelijk wordt voor de energievoorziening van alle gebouwen en bedrijfsprocessen. Deze energiedienst koopt voor eigen rekening en risico elektriciteit en gas uit de openbare netwerken en krijgt de opdracht te investeren in collectieve voorzieningen, 24 25

15 waarmee uiteindelijk moet worden bereikt: lagere energiekosten voor de aangeslotenen en verminderd verbruik van primaire energie voor het projectgebied als geheel. Slim rekenen, slim schakelen en slim terugleveren Kenmerkend voor de oplossing die men hier nastreeft, is de koppeling van de inkoop van energie uit de openbare netwerken en eigen productie van elektriciteit, warmte en koude. Een eigen rekenprogramma moet de meest economische bedrijfstoestand van de collectieve installaties en van de in- en verkoop van elektriciteit en gas gaan bepalen op basis van de energievraag op uurbasis (beheersing processen, pieken, hoge bedrijfstijden en actuele kennis van transportkosten gas/elektriciteit). Voorbeeld: uit het rekenprogramma valt op te maken dat het transport van gas voor CV-ketels met een vollast bedrijfstijd (het jaarverbruik gedeeld door het maximale uurverbruik) van 440 uur 37,5 cent per m 3 kost, terwijl dat voor het transport van gas voor de warmtekrachtinstallatie met een vollast bedrijfstijd van uur slechts 2,5 cent per m 3 is. Het programma bepaalt wanneer inkoop, respectievelijk verkoop of peekshaving moet worden toegepast. Het opgerichte bedrijf moet gaan voorzien in de complete energiebehoefte van de gebruikers tegen tarieven met een afgesproken korting op de gemiddelde markttarieven voor energie. De koppeling maakt dat het financiële belang van de uitvoerder samenvalt met zo min mogelijk inkopen van energie. Immers, hoe minder energie er wordt ingekocht en hoe meer er wordt verkocht in uren met hoge energieprijs, des te lager zijn de kosten van de exploitant. Eigendomssituatie De gemeente Kampen heeft de grond van het bedrijventerrein verkocht aan de PPS, die de grond doorverkoopt aan de bedrijven. Het eigendom van de collectieve energievoorzieningen, inclusief de ondergrondse infrastructuur, ligt bij de op te richten energiedienst, de Besloten Vennootschap voor de Energievoorziening (BVE). De aandelen daarvan komen in handen van Dura Vermeer Parkmanagement en Imtech Nettenbouw. De energiedienst gaat ontwerp, bouw en exploitatie van alle collectieve energievoorzieningen verzorgen. Voor de ondergrondse infrastructuur vestigt de energiedienst een recht van opstal. De bedrijven op het terrein zullen worden verplicht aan te sluiten op de infrastructuur van de energiedienst. De afname van energie van de energiedienst zal (en kan ook niet) niet worden verplicht. Investering/restwaarde De omvang van de benodigde investeringen is nog niet geheel uitgewerkt. Uitgaand van een elektrische vermogensvraag in de orde van grootte van 10 MW, 8 MW warmte en 10 MW koude wordt de totale investering geschat op 10 tot 15 miljoen. Het is de bedoeling dat de aandeelhouders van de energiedienst de investeringen gaan dragen. Kosten afschrijving en looptijd Over de kosten van afschrijving en de looptijd van de benodigde leningen valt op dit moment nog niets te zeggen, omdat de beslissingen daarover nog niet zijn genomen. Financieringsconstructie Vrijwel zeker zal meer dan 50 procent bancair worden gefinancierd. De investerende partijen of hun moederbedrijven komen in aanmerking voor fiscale stimuleringsmaatregelen, zoals de EIA, omdat de bedrijven zelf winst maken. Overdracht naar andere eigenaar Het is de bedoeling dat de energiedienst de energievoorziening gedurende een reeks van jaren zal gaan verzorgen. Overdracht is niet aan de orde. Huurcontract/afnamecontract Voor de levering en afname van elektriciteit, warmte en koude zal een leveringsovereenkomst worden gesloten tussen de energiedienst en elke afnemer. Voor het gebruik van de infrastructuur en de collectieve voorzieningen zal een aansluit- en transportcontract worden opgesteld tussen de energiedienst en alle aangeslotenen. Zowel in de leveringsovereenkomsten als in de aansluit- en transportovereenkomsten zal sprake zijn van een uniform tarievenbeleid en maatwerk voor bijzondere wensen en mogelijkheden. Beheer en onderhoud en servicekosten Beheer en onderhoud van de collectieve energievoorzieningen zal geheel worden verzorgd door de energiedienst. De daarmee gemoeide servicekosten zijn opgenomen in de overeenkomst voor aansluiting en transport. Kostprijs energie en rekenprijs voor gebruikers De kostprijs van de energie in het project Zuiderzeehaven wordt bepaald door verschillende factoren: de inkoop uit de openbare netwerken, de kapitaallasten van de eigen collectieve voorzieningen en de regelstrategie die de energiedienst kan hanteren. We beperken ons tot het noemen van twee voordeelposten. Een belangrijk kostenvoordeel voor het project Zuiderzeehaven komt voort uit het private elektrische netwerk en de zelf opgewekte elektriciteit. Immers, over de zelf opgewekte elektriciteit die door de eigen afnemers wordt verbruikt behoeven geen transportkosten te worden betaald aan de regionale netbeheerder. De kosten van het private netwerk bestaan alleen uit de kosten van het eigen onderhoud. Kostenvoordeel wordt ook behaald als de energiedienst zich inspant voor het afvlakken van de verbruikspieken van gas en elektriciteit van de gezamenlijke afnemers. Dit wordt bereikt door een regelstrategie van de collectieve installaties, maar ook door maatwerk van contracten voor het bij- en afschakelen van stroom- en gasgebruikers van de afnemers op tijdstippen van piekverbruik van het bedrijventerrein als collectief. Tussen de kostprijs van energie en de rekenprijs voor de gebruikers zit het tarievenbeleid van de energiedienst. Hierin zal worden gemikt op een kostenvoordeel voor de gebruikers op de leveringstarieven en niet op de tarieven voor aansluiting en transport. In de leveringsovereenkomsten van de energiedienst voor elektriciteit, warmte en koude zal de dienst aan de afnemers een korting geven. Het streven is gericht op een prijs die 10 procent komt te liggen onder de gemiddelde markttarieven voor elektriciteit, voor warmte uit gasketels en voor koude uit elektrisch aangedreven compressiekoelmachines. In de overeenkomsten voor aansluiting en transport zullen de tarieven voor de elektrische infrastructuur zoveel mogelijk in overeenstemming worden gebracht met de openbare tarieven van Essent Netwerk Noord, zoals de DTe die jaarlijks goedkeurt. Ruimteverwarming zal collectief worden verzorgd. Procesverwarming en andere procestoepassingen van gas worden apart beoordeeld. Als wederzijds voordeel kan worden behaald door gezamenlijke inkoop van het procesgas, zal hiertoe worden overgegaan. De belangrijkste lessen 1 Stel zo snel mogelijk een intentieverklaring, ook om de kosten van voorbereiding te kunnen verrekenen met de verschillende betrokken partijen. Het voorkomt verschil van inzicht achteraf. 2 Het invullen van het masterplan stagneert in dit project vanwege het achterblijven van voldoende concrete gegevens van de bedrijven (economische tegenwind). 3 Bedenk, een privaat elektrisch netwerk inrichten is tegen de belangen van de huidige netbeheerder. Echter, door zorgvuldig gebruik te maken van de heersende ontheffingsregels en het doorzien van eventueel op te werpen bezwaren van de huidige netbeheerder, kunnen de gewenste resultaten toch worden bereikt. 4 De oprichting van een rechtspersoon voor het beheer van de collectieve voorzieningen is noodzakelijk voor het aangaan van zakelijke overeenkomsten, voor het kunnen verkrijgen van een ontheffing ex E-wet artikel 15 en voor het beperken van de aansprakelijkheid van de individuele aandeelhouders. 5 Dit project voor een collectieve energievoorziening van het bedrijventerrein is niet alleen goed technisch ontworpen maar wordt ook organisatorisch en juridisch grondig voorbereid. Met de organisatorische voorbereidingen is begonnen in de vroegste planfase. De eerste acties bestonden uit het aanvragen van een ontheffing van de wettelijke verplichting een netbeheerder aan te wijzen voor de elektrische infrastructuur. In verband met de vergunningsprocedure moet dit ten minste zes maanden voor de aanleg van deze infrastructuur gebeuren. Een andere actie was de juridische aanpassing van de akten van overdracht van de grond aan de bedrijven. 6 Een privaat elektrisch netwerk is vooral zinvol en kostenbesparend als er sprake is van eigen lokale elektriciteitsopwekking en meer dan één rechtspersoon als afnemer wordt aangesloten. 7 De gezamenlijke inkoop van elektriciteit en gas wordt hier geheel verzorgd door de energiedienst. Dit maakt een professionele aanpak mogelijk, waarmee een grote kostenbesparing kan worden gerealiseerd. Interview: Met het oog op de toekomst De liberalisering van de energiemarkt biedt de zakelijke gebruiker tal van nieuwe mogelijkheden, stelt dr.ir. Peter Renaud, directeur van PME adviesbureau uit Bilthoven. Als adviseur is hij één van de breinen achter het onderzoek naar de opzet en organisatie van de collectieve energievoorziening op het bedrijventerrein Zuiderzeehaven bij Kampen. Kort en bondig legt Renaud uit welke energieplannen er voor het terrein in het verschiet liggen. Op het terrein wordt een parkbeheerder aangesteld die, samen met Imtech Nettenbouw, naast een aantal andere services ook elektriciteit, warmte en koude wil aanbieden aan de verschillende bedrijven in de haven. Uit het vooronderzoek is reeds naar voren gekomen dat het beheer en de exploitatie in een aparte rechtspersoon moeten worden ondergebracht. Verdeling van eigendom en zeggenschap zijn nog onderwerpen van nadere studie. Met deze beheerder/exploitant kan een eigen netwerk op het terrein worden aangelegd en kunnen collectieve voorzieningen worden gemaakt voor het opwekken van elektriciteit en warmte (WKK), voor de centrale opwekking en opslag van warmte en koude en mogelijk ook voor stoom. Bovendien is er sprake van de aanleg van een zevental grote windturbines (15 MW), waarvan de inpasbaarheid zal worden bestudeerd. Het private netwerk krijgt één centrale aansluiting op het openbare net voor gas en één voor elektriciteit. De exploitant kan zodoende centraal energie inkopen uit de openbare netwerken en bovendien kan hij zelf warmte, koude en elektriciteit opwekken. De verschillende bedrijven kunnen op het private net worden aangesloten, zowel in de rol van energiegebruikers als in de rol van energieleveranciers als er sprake is van, bijvoorbeeld, 26 27

16 overschot van warmte. Desgewenst kunnen elektriciteitsoverschotten via het landelijke net aan derden worden verkocht. praktijkvoorbeeld 9 Het bedrijventerrein Westfrisia Oost III Peter Renaud, Met het oog op de toekomst Evident De voordelen van het collectieve systeem zijn wat Renaud betreft evident: Het begint al bij de aanleg van het netwerk met al zijn leidingen en verbindingen; doordat je dat op maat afstemt op de gebruikers, is het goedkoper dan de standaardaanpak van de regionale netbeheerder, die altijd overdimensionering met zich meebrengt. Als het netwerk vervolgens in werking is getreden, ontstaat er kostenvoordeel ten opzichte van een aansluiting op het openbare net doordat geen transportkosten behoeven te worden betaald aan de regionale netbeheerder over de elektriciteit die op het terrein zelf is opgewekt. Tot slot kan de parkbeheerder maatwerkcontracten afsluiten met afzonderlijke gebruikers. Dit houdt in dat verbruikspieken enigszins te managen zijn, er gekozen kan worden tussen gas of elektriciteit als energiebron, noem maar op. Het verbruikspatroon van het hele terrein vlakt er mee af; de energie-efficiency van het totaal neemt toe. Zonder verdere verplichtingen Het systeem met collectieve energievoorzieningen staat of valt uiteraard met het al dan niet deelnemen van de verschillende bedrijven op het terrein. Het beste is het als iedereen meedoet, reageert Renaud. Maar, voegt hij eraan toe, we willen niemand dwingen. We willen een zodanig aanbod doen dat het moeilijk wordt om te weigeren. Dat aanbod bestaat uit levering tegen lagere tarieven dan de concurrent op het landelijk net. Voor de afzonderlijke gebruikers zijn er geen afnameverplichtingen, het enige wat ze als grondeigenaar tegenkomen is dat ze recht van opstal aan de exploitant moeten verlenen vanwege de infrastructuur in de bodem, maar dat vormt, naar verwachting, voor niemand echt een bezwaar. Verder zullen ze gebruik moeten maken van de aansluitingen op de eigen netten. Op het bedrijventerrein Westfrisia Oost III in Hoorn is een rondweg geprojecteerd met een totale oppervlakte van ongeveer m 2. De gemeente Hoorn heeft de projectontwikkelaar een concessie verleend om in de weg een wegcollector aan te brengen, waarvan de opbrengst kan worden benut voor warmtelevering aan de bedrijven op het bedrijventerrein. Een deel van het systeem (3.500 m 2 ) is inmiddels aangelegd. Initiatiefnemer Het initiatief voor dit project lag bij de projectontwikkelaar. Gekozen techniek Road Energy Systems is een buizensysteem in de wegconstructie waar water met glycol doorheen stroomt. In de zomer wordt deze vloeistof verwarmd door de zon. De opgenomen warmte wordt opgeslagen in watervoerende zandlagen in de grond, zogenaamde aquifers. Hieraan wordt s winters warmte onttrokken voor verwarming van de bedrijven op het bedrijventerrein. Ook kan s winters de weg worden verwarmd. Het mes snijdt dan aan twee kanten: afkoeling van de weg s zomers en verwarming van de weg s winters. Hierdoor treedt minder slijtage op in het asfalt. De projectontwikkelaar maakt voor de potentiële afnemer gratis een berekening van kosten en vermeden kosten van een traditionele en een duurzame koel - en verwarmingsinstallatie en verminderde energiekosten van het aan te sluiten pand tabel 5.1 investering (raming) Systeem Extra distributieleidingen Bronnen Meet- en regeltechniek Energiehuisje Onvoorzien Totale investering tabel 5.2 jaarlijkse kosten op totale investering (raming) Investering Onderhoud 3% Administratie 1% Rente 3% Afschrijving 15 jaar Subtotaal Winst OAH Totaal kosten Financieringsconstructie De holding neemt de investeringskosten geheel voor eigen rekening. Intentieverklaring en huurcontract N.v.t. ORGANISATIESTRUCTUUR ZUIDERZEEHAVEN KAMPEN Het terrein Zuiderzeehaven wordt ontwikkeld door een PPS (Publiek Private Samenwerking) bestaande uit de provincie Overijssel en de gemeenten Kampen en Zwolle vanuit overheidszijde. Vanuit private zijde bestaat de PPS uit een consortium onder leiding van projectontwikkelaar Dura Vermeer. Tot dit consortium behoren ook: Dredging International (België), NIB Capital, IPEM (België), Industrial Park Vlissingen, De Vries en Van de Wiel en Siemens Nederland. Het samenwerkingsverband is getekend op 11 september De PPS ontwikkelt het ontwerp, de aanleg, het beheer en de exploitatie van de toekomstige Zuiderzeehaven. Voor eigendom, beheer en onderhoud van het energienetwerk is de BV Parkmanagement Kampen opgericht. Het Parkmanagement zal optreden als energieleverancier voor de bedrijven op het terrein. Adviseur voor ontwerp en beheer van de energiediensten voor het industriepark, is PME Adviesbureau BV. Modulaire opbouw Inmiddels begint de belangstelling voor het haventerrein flinke vormen aan te nemen. De kavels zijn echter nog niet verdeeld, dus kunnen we nog niets definitiefs zeggen over de haalbaarheid, aldus Renaud. Wanneer we niet weten wat voor bedrijven er gaan zitten, wordt het lastig om maatwerk te leveren in je ontwerp; moet je bijvoorbeeld ook infrastructurele voorzieningen voor stoomgebruikers aanleggen of is er misschien geen vraag naar stoom? Wat is de optimale capaciteit voor WKK en voor warmte- en koudeopslag in de bodem? Ook is nog niet duidelijk hoe snel het terrein zal worden volgebouwd. Renaud zelf denkt vooralsnog aan een stapsgewijze opbouw van de infrastructuur: Met een modulaire opbouw van het systeem kun je het netwerk en de installaties aanpassen aan de veranderende vraag in de periode dat het terrein in gebruik wordt genomen; ik denk dat we het in die richting moeten zoeken. Voorjaar 2005 zal mogelijk meer duidelijk worden. Meer informatie bij PME Adviesbureau, de heer Peter Renaud, tel. (030) , p.w.renaud@pmeadviesbureau.nl Eigendomsituatie Het systeem is voor 100 procent eigendom van de holding. Investering De investeringen zijn uit fiscale overwegingen gedaan door Ooms Avenhoorn Holding (o.a. EIA,VB). Tot nu toe is voor geïnvesteerd (tabel 5.1). De totale investering voor het hele gebied is nog niet bekend. Kosten afschrijving, looptijd, exploitatie, beheer en onderhoud Voor de organisatie wordt een energiemaatschappij opgericht. De afschrijving van het systeem is voorzien in vijftien jaar. Zie verder tabel 5.2. Vastrecht en energiekosten De verrekening van de kosten is weergegeven in tabel 5.3. De belangrijke lessen Met de wegcollector heeft de projectontwikkelaar een nieuw product ontwikkeld dat hij vaker kan toepassen. Voor een te ontwikkelen bedrijventerrein is het op voorhand niet duidelijk welke bedrijven zich zullen vestigen. Dat maakt de rentabiliteit van de investering onzeker. Zie verder het interview

17 tabel 5.3 jaarlijkse inkomsten westfrisia oost III (raming; bij normaal gebruik) Aansluitingen m 3 bronwater prijs/m 3 /jaar bronwater prijs/jaar Gebruiker Gebruiker , Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Gebruiker Totaal inkomsten Interview: Asfaltcollector voor industrieterrein vindt mogelijk eindbestemming in woonwijk ORGANISATIE EN BEHEER De mogelijkheid om een moderne en energiezuinige asfaltcollector te installeren op industrieterrein Westfrisia Oost III leek een buitenkans voor de gemeente Hoorn, die een hoog duurzaamheidsniveau voor zijn ruimtegebruik ambieert. Het liep allemaal anders vanaf het moment dat de economie het af liet weten; de collector ligt daarom nu werkloos te wachten op een gebruiker. Mogelijk dient zich een alternatief aan in een nabijgelegen nieuwe woonwijk. Innovatie Road Energy Systems is een vinding van het bedrijf Ooms Avenhorn Holding uit het Noord-Hollandse Scharwoude. Het is een systeem dat door middel van een vloeistofnetwerk in de asfaltlaag warmte en koude kan uitwisselen met de atmosfeer. Het zichtbare deel aan het grondoppervlak is gekoppeld aan een ondergronds deel waarin warmte en koude wordt opgeslagen in grondwaterreservoirs. Met behulp van warmtepompen kan de ondergronds opgeslagen warmte en koude worden ingezet voor verwarming en koeling van gebouwen en woningen. Eigenlijk moet je de collector in het asfalt zien als een regenerator voor je warmtebronnen in de bodem legt Lex van Zaane, commercieel coördinator van Road Energy Systems, uit. In het grondwater moet je thermisch evenwicht in stand houden, dus niet meer warmte onttrekken dan je erin op slaat. In ons klimaat betekent dat s zomers opwarmen van het water in de bodem, om in de winter zonder aanvullend gasgebruik een gebouw op temperatuur te houden. Bij het opwarmen in de zomer kun je het water eerst gebruiken voor koeling van gebouwen. Nu even niet Een ideale mogelijkheid om de techniek in praktijk te brengen, deed zich voor met de aanleg van een industrieterrein in het nabijgelegen Hoorn. Hier, op de 20 netto uitgeefbare hectares van Westfrisia III, zouden de nieuw gevestigde bedrijven voor hun verwarming en koeling geheel kunnen terugvallen op de voordelige energie van Road Energy Systems. Hoorn stond achter de plannen, die aansloten bij de gemeentelijke ambi- De asfaltcollector is volledig in eigendom van ontwikkelaar Ooms. Mogelijk zou ten behoeve van de energieleverantie een aparte BV in het leven worden geroepen, die volledig in eigendom zou zijn van Ooms. In de oorspronkelijke opzet zouden de gebruikers mogen kiezen voor aansluiting op het gasnet of voor gebruikmaking van de faciliteiten voor warmte en koude van Ooms. ties op het gebied van duurzame energie en ruimtegebruik. Ook juridisch en organisatorisch leek alles in kannen en kruiken. Met steun van Senter- Novem was research gedaan naar de mogelijkheden voor eigendom en beheer van het systeem. Uitkomst van het onderzoek was dat Ooms een aparte BV zou oprichten die zowel eigenaar als beheerder van de installatie zou zijn. De bewoners van het terrein zouden daarbij vrij zijn in hun keuze tussen gas of de warmte van Road Energy Systems. Echter, met de terugval van de economie verschenen er donkere wolken boven het plan. Van Zaane blikt terug: Het eerste bedrijf dat zich op het terrein vestigde was Lidl. Het Duitse concern bouwde een distributiecentrum op het nog onbebouwde terrein, niet geheel tot genoegen van Van Zaane: Zo n bedrijf gebruikt veel ruimte, met een relatief kleine behoefte aan warmte en koude. Bovendien kopen ze als grote Europese organisatie hun energie centraal in. Inmiddels is de situatie op het terrein zodanig dat één bedrijf zich officieel heeft aangemeld als gebruiker en er nog een tweetal het aanbod in overweging hebben. Te weinig voor een rendabel gebruik van de installatie oordeelt Van Zaane. We zijn daarmee genoodzaakt om voorlopig te stoppen met het project. De resterende investering in een elektriciteitshuisje van een paar ton is afgelast, de bedrijven krijgen een aansluiting op het gasnet. Een redelijk alternatief Op het industrieterrein Westfrisia III ligt derhalve 3350 vierkante meter asfaltweg met daarin een ongebruikte collector. Jammer vindt ook Lex van Zaane want daar doe je het niet voor; de belangstelling van de gebrui- Lex van Zaane, Asfaltcollector voor industrieterrein vindt mogelijk eindbestemming in woonwijk kers is ons tegengevallen. Je zag ook dat men ging schrappen op de wat luxere onderdelen in het ontwerp van bedrijfsgebouwen en voorzieningen toen de economie terugliep. Dat betekent minder aandacht voor het binnenklimaat van de bedrijfsgebouwen en geen koeling voor het personeel; een reden minder om gebruik te maken van ons net. Toch blikt van Zaane allerminst pessimistisch de toekomst in: We hebben hier onze les geleerd. Als we weer zo iets aanpakken dan doen we dat alleen met volledige steun van de gemeente; dat betekent dat een toekomstige gebruiker van een stukje grond op het bedrijventerrein voor een paar extra euro per vierkante meter verplichten mede-eigenaar wordt van de infrastructuur. Financieel wordt zo n bedrijf daar niet slechter van, maar de gemeente is toch huiverig voor zo n eis en is bang dat ze de grond niet kwijtraken. Een andere reden voor van Zaanes optimisme is gelegen in de plannen voor een nieuwbouwwijk in de buurt van Westfrisia III. Van Zaane: Het Road Energy Systems kan ook worden toegepast voor de woonwijk, al geldt ook hier dat de gemeente dan wel all the way moet gaan en het plafond van de maximale huizenprijs optrekt. Dat kan op zich best, zoals blijkt uit één van onze projecten, in de Betuwe, waar dit wel is gelukt. Tot slot ziet van Zaane nog meer toepassinggebieden die zijn optimisme rechtvaardigen: Vliegvelden zijn zeer geïnteresseerd in het product. Door verwarming kun je landingsbanen continu operationeel houden. Nog even los gezien van de verwarming en koeling van vertrekhallen, loont zo n investering nu al de moeite; ga maar na wat het kost als er een dag niet gevlogen kan worden! Meer informatie op of bij Ooms Avenhorn, de heer Lex van Zaane, tel. (0229) , info@ooms.nl Achtergrond Er zijn verschillende redenen om op een bedrijventerrein samen te werken op energiegebied: Het gebruik van een grootschalig energiesysteem, zoals een asfaltcollector of een collectief energieopslagsysteem in de bodem. Desgewenst kunnen ook duurzame opties in de samenwerking worden ondergebracht, zoals windturbines. De benutting van restwarmte van anderen. De mogelijkheid om grote besparingen te realiseren en tegelijkertijd deelnemers tegen een zeer concurrerend tarief volledig te ontzorgen voor wat betreft hun energievoorziening: warmte, koude, elektriciteit, verlichting en/of energie-inkoop. De aanleg van een eigen energie-infrastructuur. Dankzij de nieuwe gas- en elektriciteitswet kan dat veel voordeliger uitpakken dan aanleg (en bij elektriciteit desgewenst ook exploitatie) door netbeheerders. Gemeenschappelijke inkoop van energie. De voordelen van samenwerking op deze terreinen zijn evident: er zijn - kostenefficiënt - energiewinsten van tientallen procenten te boeken. Projecten van deze omvang zijn echter vaak zo complex, dat assistentie van een adviseur met kennis van energietechniek, financiering, economie en bedrijfsrecht op zijn plaats is, zeker als men een eigen energiedienst wil oprichten of overweegt dat te doen. Men kan natuurlijk ook een bestaande energiedienst inschakelen (outsourcing). Veel risico s van collectieve projecten laten zich afdekken, met uitzondering van het risico van onvoldoende energieafname als gevolg van leegstand of vestiging van andere typen afnemers dan voorzien. Bovendien mogen partijen op een bedrijventerrein (wettelijk) niet worden verplicht om energie van de energiedienst af te nemen. Gezien het doel van de samenwerking (het bereiken van veel lagere energietarieven dan normaal) is dat laatste echter geen onoverkomelijk bezwaar

18 Deel 2 Het opzetten van financiële en organisatorische constructies

19 6 Een systematische projectaanpak Het realiseren van extra energiebesparende voorzieningen in een kantoorpand vergt een systematische aanpak. Eerst worden de gemeenschappelijke wensen en de haalbaarheid daarvan op hoofdlijnen in beeld gebracht. Daarna start het definitieve realiseringstraject. Dit hoofdstuk beschrijft de af te leggen weg. 6.1 Het ontwikkelen van de planopzet De eerste fase van een energieproject bestaat uit het doen van onderzoek, het formuleren van uitgangspunten en het vaststellen van voorlopige keuzen. Dit vraagt om het doorlopen van de volgende stappen: 1 Doe een vooronderzoek. 2 Stel een energievisie op. 3 Voer een technisch haalbaarheidsonderzoek uit naar mogelijke energiebesparende voorzieningen. 4 Voer een financieel haalbaarheidsonderzoek uit naar mogelijke energiebesparende voorzieningen. 5 Maak een voorlopige keuze uit de verschillende opties. 6 Ontwikkel, indien nodig, een voorlopige organisatiestructuur, voor eigendom, gebruik en onderhoud/beheer. 7 Kies een voorlopige rechtsvorm. 8 Maak een risico-inschatting. 9 Stel een intentieverklaring op. Deze onderwerpen worden achtereenvolgens uitgewerkt Doe een vooronderzoek De initiatiefnemer of de adviseur moet eerst vaststellen: welke ontwikkelingen kunnen worden verwacht ten aanzien van de omvang van het kantoor en/of de locatie, het type gebruikers en de te verwachten energiebehoefte; wie interesse heeft om actief bij het project te worden betrokken; welke doelen zij nastreven; in welke mate zij bereid zijn risico s te nemen; in welke mate zij bereid of in staat zijn geld in te brengen; in welke mate externe financiering gewenst is; welke ideeën leven ten aanzien van het beheer van de voorzieningen (in eigen hand, gezamenlijk met anderen of geheel uitbesteden); mogelijke aansluiting bij andere activiteiten (bijvoorbeeld bij gebouwbeheer of parkmanagement). Voor de financiering van de energiebesparende voorzieningen bestaan verschillende opties, zoals weergegeven in deel 1 van deze publicatie. Naast eigen geld inbrengen, geld lenen en huren, gaat het om leverancierskrediet, leasen, een bestaande energiedienst inschakelen, een eigen energiedienst oprichten en deze zelf voor de financiering laten zorgen, en samenwerking op een bedrijventerrein. De belangrijkste overwegingen om uit al deze opties te kiezen zijn de gewenste eigendomssituatie, de financiële reikwijdte van de initiatiefnemers en de andere participanten in het project (vermogen en cash flow) en de gewenste organisatie van onderhoud, beheer en administratie. Ook moet nu al worden nagedacht over een organisatieopzet. Belangrijke overwegingen in dit verband zijn de zeggenschap van participanten en de wijze van verdeling van de verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid. In alle gevallen moet men ernaar streven om in een zo vroeg mogelijk stadium helderheid te krijgen over de meest gewenste financiële en beheerconstructie en de organisatie(s) die deze constructie gaat/gaan aanbieden. Betrokkenen weten dan waar hun kansen liggen en kunnen zo snel tot zaken komen Stel een Energievisie op Elk project vergt gemeenschappelijk gedragen doelstellingen. Stel daartoe een Energievisie op en zorg dat alle betrokkenen deze onderschrijven. Het is van belang om in de energievisie de volgende punten op te nemen: De energie-efficiency dient - binnen de grenzen van het financieel haalbare - zo hoog mogelijk te worden gemaakt èn gehouden, bij ontwerp, aanleg en exploitatie van de voorzieningen. De belanghebbenden (afnemers, financier, gebouwmanagement, enzovoort) dienen wel/niet blijvend zeggenschap te hebben over de energie(besparende) voorzieningen. De belanghebbenden zijn wel/niet bereid zelf investeringen plegen. tabel 6.1 systemen en componenten voor energiebesparing en een efficiënte energievoorziening Gebouw Verlichtingsysteem: HF-verlichting / spiegelarmaturen/ daglichtafhankelijke schakeling / aanwezigheidsdetectie Ventilatiesysteem Verwarmingsysteem Klimaatbeheersingsysteem Energiemanagementsysteem Systeem HR-ketel (type 107) Warmtepomp in combinatie met energieopslag of bodemwarmtewisselaar Compressorkoelmachine Absorptiekoelmachine Zonnecelsysteem (PV) Zonneboilersysteem Asfaltcollectorsysteem Warmtekrachtinstallatie (wkk) Benutting van restwarmte van een nabijgelegen industrieel bedrijf of elektriciteitscentrale Faciliteiten Elektriciteitsinfrastructuur op eigen terrein Collectieve voorzieningen kantorenpark: Collectieve energieopslag (warmte/koude) Collectieve warmtekracht Warmte-uitwisseling Energie inkopen Netbeheer De manier waarop de opbrengsten zullen worden verdeeld c.q. tarieven tot stand zullen komen, mede in relatie tot de investeringsbereidheid en de mate waarin partijen risico s lopen. De exploitatie van de voorzieningen dient professioneel te worden uitgevoerd en dient, als een externe exploitant wordt ingeschakeld, prikkels te bevatten die het economisch belang van de exploitant koppelt aan de hoogst mogelijke energie-efficiency tijdens de exploitatie. De uiteindelijke omvang van het energiegebruik en de tarieven voor de afnemers dienen zodanig concurrerend te zijn, dat geen juridische verplichtingen nodig zijn voor afname van energie Voer een technisch haalbaarheidsonderzoek uit naar mogelijke energiebesparende voorzieningen Een technisch haalbaarheidsonderzoek naar energiebesparende voorzieningen start met het verzamelen van alle relevante gegevens over het gebouw, het gebruik van het gebouw en het energiegebruik. Mogelijk zijn alle gegevens reeds beschikbaar uit berekeningen van de energieprestatiecoëfficiënt. Stel vervolgens één of enkele pakketten van (extra) energiebesparende voorzieningen samen. Een lijst van opties staat in bijgaande tabel. Maak vervolgens globale berekeningen van de besparingseffecten van de verschillende maatregelpakketten. Hierbij kunt u gebruik maken van de SenterNovem-publicatie Cijfers en tabellen. Meer informatie over mogelijke energiemaatregelen vindt u op de website van SenterNovem, Hier worden energiepakketten beschreven voor onder meer grote en kleine kantoorgebouwen, winkels en verzorgingshuizen (rubriek EPN, Energie Prestatie Normering). Op de website van Infomil vindt u vergelijkbare informatie in het Energie Informatieblad Gebouwen, Op de website van SenterNovem is ook de publicatie Cijfers en tabellen te vinden

20 ENKELE VOORBEELDEN Het Algemeen Laboratorium van ECN in Petten is een compact gebouw met een lichthof voor maximale daglichttoetreding, waarbij zonnepanelen worden gebruikt als zonwering. Door platte beeldschermen, die minder warmte afgeven en minder lichtbronnen die warmte produceren, wordt het gebouw minimaal opgewarmd. Door de nachtkoeling in de zomer met buitenlucht (koele zeewind) zijn geen extra koelvoorzieningen nodig. Het gemeentehuis Schouwen-Duiveland te Zierikzee heeft een epc van 0,7 (de wettelijke eis was 1,6). Een waterbuizenstelsel in de vloeren zorgt voor een stabiele temperatuur waarbij de warmte en de koelte via plafondelementen wordt afgegeven. In deze elementen zijn tevens de verlichting en daglichtreflectoren ondergebracht. Het atrium voorziet de kern van het gebouw van daglicht. In het kantoor van Hoogheemraadschap Rijnland te Leiden zorgt een daglichtsturingssysteem ervoor dat 70 procent minder kunstlicht hoeft te worden gebruikt. Er vindt energieopslag plaats in de bodem; de opgeslagen warmte wordt in de winter opgepompt voor verwarming, terwijl in de zomer het omgekeerde gebeurt. Daarnaast zijn klimaatramen in combinatie met klimaatplafonds toegepast. Het Minnaertgebouw in Utrecht is installatiearm gebouwd. Door het gebouw extreem zwaar uit te voeren waren installaties nauwelijks nodig. De gebouwmassa absorbeert warmte en verder zorgt een regenwaterval met bassin voor verkoeling. Door de beperking op installaties kon een ruime centrale hal als ontsluitingsruimte worden gerealiseerd, zonder dat hierin in het programma van eisen was voorzien. Het kantoor van Melexis Telecom in De Meern heeft een berekende epc van 0,4, waarbij de effecten van een aantal maatregelen niet eens in de epc zichtbaar zijn te maken. Dit lage energiegebruik wordt onder meer bereikt door het bufferend vermogen van de vloeren, door warmtepompen, warmtewisseling van de ventilatielucht en het gebruik van zonnecollectoren. Bron: Voer een financieel haalbaarheidsonderzoek uit naar mogelijke energiebesparende voorzieningen Raam vervolgens de kosten en baten van de verschillende maatregelpakketten: Bepaal de investeringskosten. Bepaal de mogelijke omvang van subsidies en fiscale faciliteiten. Bepaal de baten van de energiebesparing. Bereken de terugverdientijden. Bepaal de cashflow: de netto inkomsten-stroom, kosten van onderhoud en renovatie, verzekering, juridische kosten etc. Doe een voorstel voor de verdeling van opbrengsten en eventuele winst/verlies onder de participanten. Het ramen van de kosten dient doorgaans te gebeuren voor verschillende scenario s van maatregelen. Houd ook rekening met allerlei mogelijke risico s: onzekerheden over de kostprijs, rentevoet, de inflatie, indexering en het subsidiebeleid. Houd ook rekening met het mogelijk nietnakomen van betalingsverplichtingen door afnemers of het niet voldoende afnemen van energie. Voor het berekenen van de financiële haalbaarheid kunt u verder gebruik maken van de Financieringswijzer Duurzame Energie. Deze is onder andere te vinden op de website van SenterNovem, en van het Projectbureau Duurzame Energie, Specifieke informatie over subsidies en fiscale faciliteiten op in de rubriek energie Zoek de meest geëigende financieringsvorm De energievisie geeft op hoofdlijnen duidelijkheid over de mate waarin partijen bereid zijn zelf te investeren en de risico s die ze daarbij willen lopen. Voor het vinden van geëigende financieringsvormen kunt u verder gebruik maken van de informatie uit deel 1 en uit hoofdstuk 7 van deze publicatie Maak een voorlopige keuze uit de mogelijke energiebesparende voorzieningen en de wijze van financiering Op basis van het technische en het financiële haalbaarheidsonderzoek doet de adviseur een voorstel over een te kiezen pakket van energiebesparende maatregelen en de wijze waarop dit gefinancierd wordt. De deelnemers maken op basis van de aanbevelingen en hun eigen behoeften een voorlopige keuze. Let goed op of het aantrekken van extern krediet in het bedrijfsbeleid past. Soms maakt het financieel management bezwaar tegen toename van vreemd kapitaal binnen het bedrijf Ontwikkel, indien nodig, een voorlopige organisatiestructuur Eigendom (economisch en juridisch), exploitatie en onderhoud/beheer kunnen in eigen hand blijven of worden uitbesteed. Er zijn ook allerlei constructies mogelijk tussen projectontwikkelaar, belegger, eigenaar/gebruiker, gebruiker(s), beheerder, de bank (100% eigenaar of deeleigenaar), de gemeente en een bestaande energiedienst. In verschillende situaties kan het nuttig zijn een nieuwe rechtspersoon in het leven te roepen die eigenaar van de voorziening wordt. Normaal gesproken regelt deze vervolgens ook het beheer en onderhoud. Men kan het desgewenst zo regelen dat de energiedienst als fiscaal doorgeefluik fungeert, zodat de belastingaftrek bij een of meer moederbedrijven terechtkomt. Zie verder deel 1 van deze publicatie Kies een rechtsvorm Voor het oprichten van een gemeenschappelijke energiedienst of een rechtspersoon die gezamenlijk zaken kan regelen, denk aan beheer en exploitatie namens de gebruikers, zijn verschillende rechtsvormen mogelijk. Redenen om deze in het leven te roepen, zijn: De deelnemende partijen hebben geen gunstige fiscale basispositie. De deelnemende BV s zijn niet zeker van winst in de komende jaren. Het aantal deelnemers is te groot om alle verantwoordelijkheid bij één partij te leggen. Flexibiliteit bij uit en toetreding. Beheersing van risico s. Voor investering, beheer en exploitatie komen met name de B.V., de Coöperatieve Vereniging en de Stichting in aanmerking. Zie verder bijlage Maak een risico-inschatting De belangrijkste risico s van een project staan genoemd in hoofdstuk Stel een intentieverklaring op. Op basis van alle overwegingen die tot nu toe zijn gemaakt, zullen de deelnemende partijen moeten beslissen of zij realisatie van het project haalbaar achten of niet. Uiteraard moet deze beslissing formeel worden vastgelegd. 6.2 Het realiseringstraject Op basis van de Energievisie en de ondertekende Intentieverklaring kan de definitieve uitwerking van de plannen plaatsvinden. Dat begint met het opstellen van een Programma van Eisen en de detailuitwerking van de energiebesparende voorzieningen. Op basis hiervan wordt een bestek opgesteld voor aanbesteding. Nu zal ook een definitieve keuze moeten worden gemaakt ten aanzien van de organisatie- en eigendomsstructuur. Desgewenst richt u een rechtspersoon op. Tot slot worden de financiering, de aanbesteding, de uitvoering, de exploitatie, het onderhoud en het beheer geregeld en vastgelegd in contracten. Deze fase omvat de volgende stappen: 1 Stel een Programma van Eisen op. 2 Maak een detailuitwerking van de energiebesparende voorzieningen en de bijbehorende kosten en toekomstige baten. 3 Bepaal definitief de organisatie en eigendomsstructuur. 4 Richt desgewenst een rechtspersoon op. 5 Regel de financiering. 6 Regel aanbesteding, uitvoering, exploitatie, onderhoud en beheer. 7 Stel contracten op Stel een Programma van Eisen op In een Programma van Eisen komen nauwkeurig de technische, financiële en organisatorische eisen en randvoorwaarden voor een project aan de orde. Wij gaan ervan uit dat dit voor elke adviseur een bekende activiteit is. Eventueel kan men voor specifieke onderwerpen een specialistische adviseur (juridisch, financieel) inschakelen Maak een detailuitwerking van de energiebesparende voorzieningen Op basis van de Energievisie, de Intentieverklaring en het Programma van Eisen wordt nogmaals een lijst van uit te voeren maatregelen opgesteld en worden definitieve berekeningen gemaakt van de financiële haalbaarheid. Zijn de keuzen op hoofdlijnen gemaakt, dan volgt het maken van een technisch ontwerp met specificaties (let op eisen voor veiligheid, betrouwbaarheid en levensduur), als basis voor een bestek dat aan potentiële leveranciers zal worden voorgelegd. Ook zal nu concreet inzicht moeten worden verworven in onderhoud, exploitatie en risicoafdekking. Op basis daarvan kan een goede kostprijsberekening worden gemaakt. In de meeste gevallen - zeker als de plannen voorzieningen omvatten als warmtekracht, warmtepompen en warmte/koudeopslag - is daartoe eerst een samenhangend ontwerp op hoofdlijnen nodig, dat zorgvuldig wordt afgestemd op de gebouwinstallaties en de overige technische voorzieningen. Op basis van de uitkomsten kan er eventueel voor worden gekozen om beheer en onderhoud tegelijk met de voorzieningen aan te besteden. Zie hiervoor verder hoofdstuk Bepaal definitief de organisatiestructuur Bij het beantwoorden van de vraag wie het eigendom van een energiebesparende voorziening dient te krijgen, 36 37